千葉の新築マンション価格動向　２

倒産会社の「在庫」は叩き売り！？
2008年08月19日10時00分 / 提供：ゲンダイネット
　６月のスルガコーポレーション、７月のゼファー、そして８月はアーバンコーポレーションと不動産業界の大型倒産が続く。

　スルガはここ数年、マンション事業から手を引いていたため在庫を抱えていないが、ゼファーとアーバンは新築分譲に積極的だった。いわゆる「売れ残り物件」はどうなっているのか。

　社名を冠したマンションを首都圏や関西などで販売しているゼファーは、再生法申請前後からモデルルームを一気に値下げした。例えば「ゼファー北鴻巣オレンジステージ」では、４ＬＤＫ３３６８万円が３７０万円引きの２９９８万円。「ゼファー上尾緑丘」でも、４ＬＤＫ２９９８万円が４５０万円安の２５４８万円で売られている。モノによって、値下げ率は２割近い。

「不動産会社が倒産する時には、手持ち物件が簿価を大幅に下回っているケースがほとんど。民事再生法申請直後は財産保全の関係で売買価格の変更はできませんが、倒産してしまっている以上、処分は急がなければならない。再生計画が認可されれば、一気に叩き売りに入ります。全体的な落ち込みの激しい市況からいって、かなりのディスカウントになるでしょう」（不動産関係者）

「アーバンビュー」ブランドを展開するアーバンは、首都圏では「市川大野」「下総中山」「上麻生ヒルズ」をまだ販売中で、半数が売れ残っている。気に入った物件があるなら、再生法申請から２、３カ月あたりが狙い目だ。

（日刊ゲンダイ2008年8月16日掲載）

http://news.livedoor.com/article/detail/3782058/

所詮ゼファー、アーバンコーポレーションは良好物件は少ない。
叩き売りでも買いたいものがあるかどうかだよね。

やっぱり社名がついてるのは、ちょっとひくよねぇ〜。秀和だのセザールだの、たまに見かけるけど。住んでる方いたらゴメンなさい、悪気はないんで。

不動産のこれから
新興デベロッパーを中心に倒産は

これからむしろ増えるのではないでしょうか。

昨年の地価が高騰した頃に仕入れた物件は

まだまだ残っているはずです。

また、今住宅を買う理由が見当たりません。

・建築コストは上昇している

・金利が上がる様子は特にない

・ローン減税などの措置は延長の見込み

・住宅瑕疵担保履行法の施行

・売主の倒産懸念が非常に高い状態が続いている

購入者の需要が非常に低い現状で、

完成した物件が売れない。

デベロッパーは資金繰りが苦しくなる。

在庫整理を無理にしようとすれば、

大幅な値下げが必要となり、

損失が出て、財務的に苦しくなる。

赤字を出せば、信用懸念が広がり、

資金繰りがさらに悪化する。

そして倒産へ。

倒産は今後も加速しながら続くのではないでしょうか。

http://takesita2008.blog45.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしましたblog-entry-460.html

銀行屋に抵当権ぎちぎちにいれられながらオーナーきどり

処分権をはく奪された超限定的所有権

でもリホームは自由、そりゃ自分の金で担保価値あげてくれるんだから銀行も大喜び

しかし所有権者として物件のあらゆるリスクを一身に背負わされる

抵当がはずれて真のオーナーとなったときにはスラム化した負の財産に

銀行＆デべ＆シャブコン土建屋＆提携司法書士等々の金ずる人生

研究員の眼
ユニークな視点で時代を読み解く
2008年08月12日

分譲マンションは「不利な金融商品」か？
松村 徹

年金不安など家計のリスクが高まる中、われわれは金融リテラシーをしっかり身につけるべき、という意見にはまったく同感である。ただ、個人の金融リテラシーが高まると、分譲マンションはますます売りづらくなるだろう。つまり、新築の分譲マンションを金融商品という視点でみると、物件の資産価値は年々目減りするため、住宅ローンを組んでまで投資すべきでない、という結論になるからだ。

1980年代まで、不動産は借金をしてでも購入すべき最も有利な資産である、と企業も個人も考えていた。土地神話が過去のものとなった現在、新築分譲マンションは、人生最大の買い物とされるほど投資単位が大きく、住宅ローンという大きな負債を抱え込む上、将来の大規模修繕には追加投資も必要で、ブランド地域の優良物件など一部を除けば、長く住めば住むほど値下がりは避けられない。耐震性能やコンクリートの品質などが偽装された欠陥商品をつかむリスクもあり、大幅な容積率未消化分でもない限り、建替えの合意形成もほぼ不可能に近い。このようにみれば、新築分譲マンションはハイリスク・ローリターンのかなり不利な資産であるといえ、頭金を他の資産運用に回し、賃貸マンションで生活する方が賢い選択と言えそうだ。

http://www.nli-research.co.jp/report/researchers_eye/2008/eye080812.ht...

しかし、分譲マンションは金融商品の特性を持つと同時に、利用することにより減価していく償却資産でもあり、生活のために利用するという意味で自家用車と同じ大型耐久消費財でもある点に留意すべきである。確かに、ワンルームマンション投資は、金融の視点だけで評価すべきだが、マイホームでは自ら利用する価値の部分を無視できない。つまり、従前の住宅になかった間取りや広さ・設備・インテリアの実現、所有欲の充足、減価するとはいえある程度の資産価値が保持でき、相続できるという安心感、借金を背負っても万一の場合の保険がある、仕事のモチベーションが高まる、家族が喜ぶなど、マイホームで得られる便益も少なくない。

これを住宅投資のプレミアムとして積極的に評価できる人にとって、毎年の資産価値が減価しても人生の総合収支はマイナスにはならないはずだ。気に入った街の気に入ったマンションに長年住み、充実した人生を送れたのであれば、使い込まれた結果としての物理的劣化や資産価値の減価は、その対価として十分に受容できるものであろう。ただし、そのためには、優良なマンションを確実に購入する必要があり、金融リテラシーに加えて『住まい選びのリテラシー』も身につける必要がある。

また、マンションの資産価値を維持していくためには、購入後も専用部内の適切なメンテナンスを行うと同時に、管理組合活動に協力し、近隣住戸と円滑なコミュニケーションを心がけるなどの努力も惜しんではならない。自らが資産価値の維持に関与せざるをえないのも、マンション購入が株式や投信などの金融商品への投資とまったく異なる点である。

とはいえ、所有者が最善の努力をしても、ほとんどの物件は値下がりして当然、寿命はせいぜい40年、劣化・陳腐化が著しくても建替えは困難、という現状はやはりおかしい。背景にある躯体構造や中古住宅評価などの根深い問題が解決できない限り、「200年住宅ビジョン」は絵に描いた餅でしかないだろう。

（注）「不動産経済ファンドレビュー」2008年8月5日号に寄稿した内容を加筆修正したものです。


http://www.nli-research.co.jp/report/researchers_eye/2008/eye080812.ht...

普通のコンクリ造マンションでは、コンクリートを型枠に流し込むときに、
コンクリをポンプで圧送する。
このコンクリを圧送する際にコンクリが詰まらないように、
ミキサー車で運んできた生コンに水を混ぜることが現場では常態化しており、
このようなコンクリを”シャブコン”という。
日本のコンクリ造マンションの殆どはポンプ車を使用してコンクリを圧送するために、
日本のマンション＝シャブコン造のボロマンションということになる。
しかも、職人に支払われる賃金が安いために、職人は沢山の現場を掛け持ちせねばならないので、
コンクリの養生も十分でない現場も多々ある。私が経験した現場では養生期間三日というケースもあった。
要するに、日本のコンクリ造マンションは、
　ロ　ー　ン　を　払　い　終　わ　る　頃　に　建　替　え　が　必　要　になる、ということ。
１００年も持つマンションを作ったのでは施工業者は首をくくることになる。

完成した後から買った場合もヤバイよ。
免震スリットなんか入れるのが面倒だから、
現場で実際にたたく職人の請負単価もコストダウンで抑えられてるから、
完成して綺麗な新築マンションだけど、逆に内装でヤバイ所は塞がれちゃってるからｗ
最上階なんか買ったら雨漏りとかすっかも、ローン完済前にね。
それと怖いのは地震かな？　普通のリーマンが買えるようなマンションは、
職人共が華麗に手抜きしたり、現場監督に下から追い込みかけて、免震スリット抜きの施工図とかね。
そんな感じ。それとシャブコン、あんなに水をジャブジャブ混ぜても大丈夫なのかな・・・。
マンションを買ったが、ベランダの横幅が８０ｃｍも短かった、というＪＯＷの９００万円台マンションもあっからｗ

青田売りなんて設計図書よりパンフレットが優先するんだよ。

設計段階で検討し切れなかった問題が現場で検討して
出ても、パンフレット優先だから、無理をしてでもパンフレット
に合わせる。
大手ディベほどその傾向が大きい。

最初にパンフレットありき。
意匠優先。見た目優先。広告優先。

十分に検討した設計で現場が始まればよいが
実際は設計に十分な時間なんかかけてない（かけられない）。

現場でこの配管どこ通すんだよ。とか、梁貫通しなきゃ通らないよ。
梁貫通はさすがにマズイだろ。天井を下げよう。なんてね。

最近は構造ばかりに目がいきがちだが、
配管設備や電気設備なんかも
目に見えない部分はグレード低い。
逆にお客に見える部分はそこそこのものをつかう。

ゼネコン
不動産
同時多発破綻！

不動産会社やゼネコンの倒産が相次いでいる。“今そこにある危機”は、財閥系不動産会社やスーパーゼネコンにまで及ぶ“広い”ものではない。急成長を遂げた新興ディベロッパーや一部の中堅、地方の名門ゼネコンという限定されたところで生じている。だが、問題の深刻化のスピードはこれまでになく速く、深い。まるで深淵をのぞくかのように底が見えない不気味さがある。

Part 1ついに始まった新興不動産の淘汰　焦げつき多発でゼネコンに連鎖
銀行が追い詰め、外資が群がったアーバンコーポレーション倒産劇
信用収縮の嵐窮地の急成長ディベロッパー　資金繰りつかず「突然死」招く
共倒れの惨状積極的なマンション受注が裏目　炎上する中堅・地方ゼネコン
低迷するリート市場信用収縮の今こそ注目したい41銘柄財務保守度格付け

危ないマンションディベロッパー、ゼネコンはこうして見極めろ！
帝国データバンク東京支社情報部長●江口一樹
業者が倒産したら……あなたのマンションは大丈夫？　財産を守る4つのポイント

http://dw.diamond.ne.jp/number/080906/index.html

2008年09月01日
不動産"危険水域"50社リスト
最近駅のKIOSKでいつも気になるのですが、不動産危険リスト○○社、とかいった文字。ニュースで流れてたので備忘録に載せておきます。ゲンダイが記事にした危険水域リスト50社です。あくまでも営業キャッシュフローでしか見てないので、いくつかの指標や定量的・定性的情報を合わせないと何とも言えないのではというのが個人的感想です。とはいえ、あと何社かはありそうな気配ではありますね。ニュース見てるだけでも、管理ポストに入ったシーズクリエイト、出資先の都市デザインシステム破綻やりんかい日産向け債務保証焦げ付きの恐れの出たアトリウム、一部で送金遅延が出たリプラス、などどこもかしこも苦しい話が飛び交っています（これらが危ないという意味ではありません）。

【「資金状況」一覧（営業キャッシュフロー）】
社名/金額（億円）/備考
●パシフィックホールディングス/▲647/07年11月期
●コスモスイニシア/▲508
●アルデプロ/▲494/08年1月中間期
●アトリウム/▲457/08年2月期
●大京/▲421
●日本綜合地所/▲406
●ジョイント・コーポレーション/▲333
●藤和不動産/▲311
●レーサム/▲277/08年2月中間期
●大和システム/▲236
●ランドコム/▲227/07年12月期
●東栄住宅/▲199/08年1月期
●トーセイ/▲195/07年11月期
●住友不動産/▲194
●日本レップ/▲192
●日神不動産/▲172
●東京建物/▲172/07年12月期
●ランド/▲163/08年2月期
●三菱地所/▲162
●モリモト/▲161
●原弘産/▲154/08年2月期
●ファンドクリエーション/▲144/07年11月期
●フージャースコーポレーション/▲143
●明和地所/▲138
●ダイナシティ/▲136
●FJネクスト/▲136
●上毛/▲119
●有楽土地/▲112
●ダイア建設/▲109
●ゼクス/▲105/07年11月中間期
●平和不動産/▲102
●飯田産業/▲90/07年10月中間期
●シーズクリエイト/▲89
●東急リバブル/▲83
●アゼル/▲79
●ディックスクロキ/▲76
●サンシティ/▲76/07年12月期
●穴吹興産/▲72/07年12月中間期
●アーバンライフ/▲69/07年12月期
●クリード/▲69/07年11月中間期
●Human21/▲69/07年10月中間期
●ゴールドクレスト/▲67
●ノエル/▲66/08年2月中間期
●ライフステージ/▲59/07年12月中間期
●東京建物不動産販売/▲56/07年12月期
●セントラル総合開発/▲54
●日本エスリード/▲53
●サンフロンティア不動産/▲49
●三交ホールディングス/▲44
●アーバネットコーポレーション/▲43/07年12月中間期
（▲は赤字、備考なしは08年3月期）

（日刊ゲンダイ2008年8月29日掲載）

http://blog.livedoor.jp/noppin/archives/51372317.html

国交省、耐震基準見直しへ　長周期地震動対策を要件に
　大地震で震源から離れた場所に数—十数秒周期のゆっくりとした揺れが伝わる「長周期地震動」対策として、国土交通省は高層ビルやマンションなどの耐震設計基準を見直す方針を決めた。対象は建築基準法に基づく「高さ60メートル以上」の超高層建築物。構造計算のコンピューター解析に用いる地震動モデルを来年度にも改め、新築時の国交相認定の条件に長周期地震動への耐性を反映させる。

　長周期地震動は、最近では2003年の十勝沖地震や04年の中越地震などで発生。震源から数百キロ離れた石油タンクや高層ビルのエレベーターでの被害が確認され、対策を求める声が強まっていた。(07:00)

http://www.nikkei.co.jp/news/shakai/20080823AT1G2201F22082008.html

もしこれが本当なら今まで作られたタワーマンションは、長周期地震のために大きく破壊されるし、破壊されてもデベロッパーに責任はないことになるね。

中古マンションの価格が下がり続けている(４ヶ月連続)ようです。
しかも、千葉は、
・件数が前月比で31%下落、
・平均m2単価が前月比で約6%下落したようです。(5000万の物件だと、１ヶ月で300万下落)
　その前の月も約3.4%下落(5000万の物件だと、２ヵ月で460万下落)

東日本レインズ　月例マーケットウォッチ
コメント／マンションレポート１　首都圏概況（PDF形式）
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/Mw1(T341EM10).pdf

首都圏中古マンション、４カ月連続で成約増／東日本レインズ
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=27379

積水ハウスが下方修正だそうです。

積水ハウス、一転減収減益の予想　０９年１月期
http://www.asahi.com/business/update/0901/OSK200809010083.html

記事より
　・阿部俊則社長は「大都市を除いて不動産市場は厳しく、さらなる値下げ期待から買い控えが広がっている」と話した。

資源価格が下落している、ようです。

資源価格が反落、浮かぶ石油・鉄鋼の構造問題
http://www.toyokeizai.net/business/industrial_info/detail/AC/8d6fc5a06...

すこし前のニュースですが。

ここに来て、原油だけでなく、鉄鉱石の価格も下落している、そうです。
建築資材の価格動向も転機を迎えた、のでしょうか。

生産資料価格が急落、過去２年間で最大の下げ幅
http://www.asahi.com/international/jinmin/TKY200809040213.html

三菱商事(8058)が2,600円台へと3日続落　鉄鉱石の市況下落が警戒される
http://mainichi.jp/life/money/kabu/nsj/news/20080903109292.html

住友金属工業(5405)が冴えない　アルセロール・ミタルの南ア向け値下げが悪材料に
http://mainichi.jp/life/money/kabu/nsj/news/20080903109255.html

どんなに駅から近く便利な場所だろうと、
どんなに建物がしっかりしていようと、
集合住宅所以である以上戸建てとは比べものにならない程のトラブルに見舞われる現実。
「大丈夫だよ」と言う人もいるが「今」が大丈夫でも住民は絶えず入れ替わっている
＊＊がいても資産を共有し管理組合と言う乗り合いバスから逃げる事は出来ない。

分譲価格3000万程度のマンションに6年住むために、なんと月平均で30万の負担。
賃貸ならはるかに便利で広いとこに住めただろね。

http://www013.upp.so-net.ne.jp/pakusan/mansion.htm

買い煽りしてるやつは、最低でも2、30年何があっても住む覚悟あるの？
って人事だからどうでもいいのか。

マンションは買った後も搾取され続けるんだよ。
毎月のエレベーター点検、受水槽点検、目視だけの建物検査、宅配ボックス点検等々…
点検業者の金額に更に管理会社の利益が上乗せｗ
毎月のエレベーター点検なんて回線による遠隔操作のみｗ
その他も植栽管理や消防設備点検やら、、可哀想になってきた。