幕張アクアテラス【旧：幕張ベイタウン　SH2街区】(三井・清水)　

工事開始前には多くの資材の手配も住んでるだろうし下請け業者との契約も当然完了。

つまり、今回の金融恐慌・材料暴落前の単価で契約してるでしょうから、高コスト体質の物件であることは疑いの余地無し。(用地買収も結構な額でしたし）

一方で、購入者の年収↓なわけで、高コストを反映した金額についていけず・・・。

最悪なのは、

構造部分を大胆にコストダウンしたペラペラの躯体に、適当に見栄えの良い（でも品質は高くない）内装材やキッチン周りを投入して売値をソコソコする。

とか、

75-80m2中心にして金額を下げてみる。

とか・・・結局は購入者のためにはならない手法で分譲されるんでしょうね。

ブエナの最上階が売りに出てますね。

こっちを待つより、そちらの方を狙ってみたら??

興味ないですね

2007年竣工の物件は10-15％乗ってますからね。
それでも高層階は売れてるからなー海眺望強い・・・。

新築時は高倍率で手が出なかった築浅＆駅近か、ここの新築か・・・。

まぁ選択肢には事欠きませんね。

まあ、来年販売の新築物件はちょっと悲惨かも。
土地は高くかってるので、安くならん。一方で売り出しは安くしないと、
売れないことが目に見えているので、建物と内装をおもいっきり
けちってくることは必至。　来年出てくるのを待つのが賢いのか、
今の売れ残りを安くたたいて買うのが賢いのか？
今の売れ残りのほうが、ちょっとしたミニバブル仕様だから、
それを安く変えるなら、そのほうがいいかも。（もちろん、値引き次第！）

基礎の掘削工事が進んで建物の配置がなんとなく見えてきましたね。

花見川沿いの棟は、道路に沿って海方向に直線で伸びた後に20〜30度ほど西側に折れる感じです。

この『折れた部分』なら真南向きで、稲毛の浜の緩い弧が美しい防波堤が眼前に広がる海眺望ですので、かなりいい景色が期待できるでしょうねー

ここって定期借地権？

>>64
そんなもの売ってもこの時代、民衆もだまされにくいんだから、買わないんじゃない？？

上階の眺望は確かにいいでしょうが、ベイタウンで海浜幕張駅から最も遠く、南側は下水処理場だし、西側はすぐ海(浜でなくコンクリートの防波堤)で塩害も海浜大通りの騒音も強そうだ。何とも悩ましい物件ですね。

> 71

普通借地(orひょっとしたら所有権分譲)だよ。

っていうか、ベイタウンには定期借地物件はなかろうって。
『入居予定』だったら、それぐらいは調べておこうね。

＞７４

所有権分譲？万が一所有権分譲であれば、最多価格帯は５千万以上になるのではないでしょうか？
転貸借で間違い無いと思いますが・・・。

>>74
なんで知ったかぶりしてんの？

>75さん

ベイタウンの一部には『所有権分譲』もあるので、現時点でデベが何もアナウンスしていないので可能性は排除できないと思い、"orひょっとしたら…"と書きました。

>転貸借で間違い無いと思いますが・・・。

まぁそうですね。同感です。

それにしても、ココの工事関係のダンプが早朝(7-8時頃)、美浜園の線路際にズラリと並んでますよね…アイドリングしてないようなので、配慮はされてるのかもしれませんが、もう少し住居地区から離れたところで待機してもらいたいものです。

駅近110％の中古を購入するか？新築待つか真剣に悩み中です。
このスレを読む限り、新築は市況が変わったのでかなり厳しい感じですが
建築関係に無知なのでどなたかもう少し詳しく教えて頂けないでしょうか？
また、今慌てて110％の中古を買うより新築の詳細が見えたらもっと売り物件が出て価格も下がるとは思うのですが…やはり今は手出さない方が良いのでしょうか？

７８です。
アドバイスありがとうございます。
そうですよね、やっぱり新築の条件出てからのが良いですよね〜
年明けまで待てないってとこです。
不動産屋さんからの情報では、タワーの周りに建つ14階建てのＭＳは
どうしてもタワーの影響をうけるので一戸の間取りを横に広く設定するらしいと聞きました。
タワーの方は真ん中エレベーターではないみたいです。
扇形？のイメージで北向きにエレベーターがくるそうです。
どんな感じなんでしょう？　
しかし、ベイタウンって中古価格高すぎですよね！

>>82

っていうか、飛行機の騒音がうるさくなるって言いたいんじゃないですか。

おそらく、遮音の全く無い古い住まいに居住されてる方のご意見ではないかと思われますが、ベイタウン内でも窓を閉めれば、全く気にならないのにね…

春から秋にかけては窓開ける機会あるでしょ、最新のマンションだったとしても。

そりゃ、海が見えるし、窓開けて生活したい。

羽田行きの飛行機は、検見川浜方面からベイタウンに進入してマリンフォート上空あたりから海に抜けていく感じですよね。

高度もかなり低く、夜に窓を開けているとそれなりに気になる騒音レベルかと思います。

>国は羽田再拡張により増える年間発着枠のうち、昼間と深夜・早朝（午後11時—午前6時）に各3万>回を国際便に割り当てる方針を示している

ということは、ものすごくラフに計算すると、発着枠がすべて埋まったとして深夜・早朝の7時間で約100回/日(約15回/時)の発着の増加。

着陸だけがベイタウンに影響するとして、半数の8回としても、7-8分に一回の割合でベイタウン上空を通過することになるわけです。(素人なので、計算間違ってたら指摘してください）

7-8分に一回の割合なんて…京葉線並みかそれ以上の頻度ですよね…これが一晩中続くなんて…。

実際に始まってみると、相当に問題があると思います。

>88さん

詳細な説明をいただきありがとうございました。参考になります。

通過高度が上がるのは朗報ですが、

>"南風でかつ好天時のみ" となる予定です。
>悪天候の場合は、千葉市上空を通過することはありません。

窓を開けておきたい夏の夜(当然晴れてますよね)は、千葉市上空を通過してしまうのですね・・・。残念。

海の近くでは、窓を開ける機会は少ないでしょう。

特に夏の間は海の特有の『ベタ付いた風（潮風）』が室内に入ってきます。

カーテンやフローリングがすぐに『ベタベタ』になります。

重要なのは、窓ガラス・換気扇等の防音対策だと思いますよ。

東南向きの上層階ですが・・・わりと夏場は窓を開けてますよ。特に夜は。
風がいい感じで抜けてきますので。

まぁ窓さえ閉めてれば、海沿い道路の交通騒音より気になることはないでしょうね。たぶん。

＞９２さん

確かに『内陸からの風』は、カラッとしてますよね。

海側（南西・西）に面していない部屋であれば、

窓を開けても『海風（潮風）』の影響は、あまり無いかもしれませんね。

100年に一度の不景気と言われ、景気好転の兆しの見えない今、物件の売り出しをかけるのはデベロッパー会社にとって相当勇気がいると思います。平均専有面積を狭くし、価格はそれ以上に下げないとさすがにベイタウンとはいえ売り切るのは至難だと思います。真剣に計画の見直しを考えてないと赤字化は必至でしょう。

新築の情報はいつぐらいに出るのでしょうか・・・　年明けという噂ですが・・

>94さん

もう基礎工事も始まってますから、パンの変更等は難しいでしょう・・・ということで、一戸あたりの面積を小さく変更するのは厳しいと思います。

スラブを薄くするなど構造のスペックを下げて、建設コストを下げる=販売価格を下げる。
程度のことしかできないでと思います。

ひょっとしたら、来年の5月とも言われている販売は、経済環境の回復を期待して2010年の竣工後に販売を行う・・・といった具合に延期されるかもしれませんね。

以前、公団のパティオスXX番街に住んでいましたが、建物は気密性が低くひどい結露がてきるところがありました。内装も作りも地味で公団物件だからしょうがないと思っていました。
　基礎や鉄骨部分の建設コストを下げることはありえないでしょうから(あったら終わりだ)、内外装やアメニティー設備なとで建設コストを下げ、地味な公団仕様に近づけるということでしょうか? もしそうなら私は買いません。

>97さん

貴方のような『地味な公団仕様が嫌いな外見にこだわる人』がデベの餌食になってしまうんですよw

構造部分(and 目に見えない部分)のコストダウンなんていくらでもできます。
スラブ厚を薄くしたり、2重床の下に防音材入れなかったりなんなり。

当然、鉄筋は設計基準に従って断面積が満たされてますから法規上問題なし。
見た目もそれなりに豪華仕様。

でも住んでみると・・・快適性はイマイチ。

こんなマンションになるんじゃないでしょうかね。

URのXX番街に住んでますが、結露はほとんどありません。
隣と下には子供が住んでいますが、上下左右の物音、声など全く聞こえません。
番街によって違うんですかね・・・

SH2より先に19番街が売り出されますかね〜
楽しみです！

97さんは

『気密性が低い』=『結露がひどい』

としてますが、一般的には気密性が高いから結露が発生するわけで・・・苦笑

あと使用している暖房器具によっても結露が促進する場合がありますよね。
たとえばガス・石油ファンヒーターやなんかはそうですよね。

でもパティオスでしたらＵＲだって24時間換気＆床暖房を備えているはずで、加湿する要素がありません。どちらかというと冬の室内は乾燥傾向ですよね・・・。

公団＝ダメ。

って論理を構築したいようですが破綻してますｗ

本当に住んでる方？

早くもネガキャンですかね

看板でましたね。アクアコートプロジェクト幕張。ホームページもオープンしていました!

http://www.31sumai.com/mfr/G0709

コレですね！

三井レジ＆清水はもとより、鹿島も名を連ねてますね。

14階250戸弱に計画縮小してますね

今日、チラシが入ってましたよ。

http://www.31sumai.com/mfr/G0709

> 104さん
http://mansion.home4u.jp/bu_detail.html?n=17207
アクアコーストプロジェクト"第一期"ってことですから、
・一期：14階建　
・二期：タワー

で、二期は社会全体の経済状況を見極めて…なんて感じなんでしょう。

でもねー徒歩20分…。
歩けないよ。20分で(笑

SH2は今建設中の14階建ての他に33階のタワーが建設されるんですかね〜。SH2って広いですものね

やはり計画縮小ですね

幕張ベイタウンの場合、新都心だから駅周辺は騒がしいので住むなら少しは駅から離れていた方がいいような気がする。

そうですか〜。海側の高層マンションはちょっと興味があったんですが・・・でも駅に遠すぎますね。
商業施設ってイオンでもできるんですかね〜大型ＳＣなどできれば便利です。

できるわけがない

なんでそういいきれる

>>110
少しはってどれくらいでしょうか？　東京の繁華街とちがって、徒歩10分くらい離れていれば
十分な気がするんですが。

106さんが書いているように

・一期：14階建　
・二期：タワー

ってことなんでしょう。
でもって、二期は今のところ凍結。

新浦安は、調子に乗りすぎて駅遠に物件作りすぎｗ
まぁ、ここも同じ運命を辿るかもしれませんが…。


住民の大反対にあって、企業庁が計画を凍結しているＨ７地区のデベはむしろラッキーだったかもしれませんね。

新浦安に財閥系の売れ残りなどないよ
嘘つきちゃん

118さん
その男は言った意味は「（別の同業が苦しんでいるのを目の当たりにして、またそれとは別の同業であるここの売主の）腰が引けている」という意味です。
言葉足らずですいません。

言葉をだすほどに嘘が嘘とばれてしまったね

33階200戸の棟は複合商業施設ですね。

>118

うん。
たしかに売れ残りは無いようだけど値落ち率は激しいよね…。

本当にダイヤの人です。

そういえばそろそろ幕張海浜公園のPFI開発の具体案がリリースされるころだね。
水族館かな？
本格的なマリーナかな？
スケートリンクはすでにあるから本命はやっぱり水族館？

>>120

一体いつまで売るつもりなんだよ？

http://www.jj-navi.com/shuto/bukken/030/010/A00/10001018.html

http://www.jj-navi.com/shuto/bukken/030/010/A00/10002958.html

>>125
そこの担当部長が売れ残りの責任問われて飛ばされたって本当ですか？

ひさしぶりに打瀬中の横の道を通りましたが建設が始まっていてビックリです。
ちょっと駅から遠すぎじゃないですか？いまだに売れない新浦安の二の舞になります。
マンションなら駅から徒歩7〜8分までを選ぶのが常識。1年前まではそういう当り前物件が高額だったから自分に「不便じゃない」と言い聞かせてバス便を買ってたみたいだけど、これからは手の届く値段で買えると思うよ。

徒歩20分だと新浦安なら駅に近い部類ですよ。
海側に面している部屋は結構良いと思いますね。
特に海側高層階は、他の比較対象が皆無なので、不景気でもそこそこ行けるでしょう。

ここは借地がきいてスラム化しないからいいですね。
新浦安は駅前から徐々に加齢臭が

↑の方
借地がきいてスラム化しないとはどういう意味でしょうか？

確かに、バブル期に分譲されたパティオスは借地料・管理費が高い為、価格を下げても
あまり買い手が付かない傾向にあるようですが・・・・

ここ数年の間に分譲されたマンションは、借地料も安く負担はあまり大きくないと
思いますよ・・・・

>131さん

借地代が…とおっしゃりますが、低層街区vs中・高層街区で月に数千円の違いですよね。
ベイタウンの物件を購入する層は、(その程度の負担では）購買意欲を左右されたりしないと思いますよ。

更に加えるなら、管理費はどこも大差ないはず。
っていうか、むしろ最近の物件の方が高くありません??

５年前の駅近のGパティオスを購入して最近引越ししましたが、借地料があるため購入者が限られる
こともあり　実質中古販売価格はかなり下がります（販売価格の７０−８０％：駅遠はさらに悪い）。同じ時期に販売していた、新浦安マンションは逆に実質販売価格もかなり値上がりしていました。不動産価格は市場により変動が激しいですが、この傾向は相対的な差は変わってないようです。でも、住民の知的レベルも高く　買い物も便利で住みやすい街でした（教育熱心なお母様が多いですが）。

『元祖・最終結論』の住人ですが、先日査定をしてもらったら購入価格の+15〜20％でした。

最近はベイタウンの中でも二極化してますよね…。

実際の利便性はともかく、『開けた景色』『海眺望』は有利な点が多いようです。

多分、海側高層階は将来売りに出すときでも、内見で眺望を見てもらえば
それなりの額で即決だと思います。

うちは結局戸建てにしましたが、マンションだったら都内でも新浦安でもなく
間違いなくここの高層階にしたでしょう。

>>134
最終結論のどちらですか？　それともどっちもそのくらいの査定なんでしょうか？

元祖・最終結論ってビーチじゃないのかな。

どっち？という事はビーチ→ＳＨ２新物件の他に三井・清水での
物件があったって事？

（ビーチは棟によって査定額に結構幅があります。）

>>135
海側高層棟ができたら、今回分譲の１４Ｆ建って海は見えない・駅から遠い・と
いいとこ無しですよね・・

不動産業者の査定はいい加減なものですよ。
仲介の専任を取りたいが為に、高く査定するものです。
（私見ですが、特に三○のリ○ウスの査定はいい加減なものだと思います。）

このご時勢、分譲価格より高く売却出来る例は稀だと思いますよ。
幾らで売りに出そうが、それは自由ですが、結局のところ相場でしか成約しません。

因みに我家は、２年前にマリ○フォート（海眺望）を、分譲価格の２０％増しで売却
出来ましたが、今では同じマンションの売物件の売却希望価格ですら、分譲価格を下回って
いる状態です。良い時期に売却出来てラッキーだったと思っています。

レインズで成約価格を見てみれば、自分のマンションが最近幾らで成約しているかが
解りますよ。

同じ２年前売却で、グランパティオスでしたが　結局分譲の７５％程度でした。今はもっと落ちていますね。　駅から遠いと（１２番街等）は市場に出してもなかなか売れませんね（分譲の４０−６０％程度）。　ここはそれより遠いし、定期借地権で、下水処理場で確実に臭いので　海が見えるか、タワーの高層を買うことをお勧めします。同じ千葉ですが浦安あたりのマンションでは海は見えますが、砂浜がないので波が無いのでつまらないです。　ここは海らしさを感じます。

マリンはビーチ・ブエナができてから、ちょっと弱含みですよね…。

長○工に聞くと、依然としてビーチは購入価格以上で売却できるみたいです。
まぁ、分譲価格が安かったからかと思いますが…。

SH2のタワーはいつから着工ですか？

ビーチは高値の値付けには一応なっているんですね。ブエナはどうなんでしょう？

タワー計画はしばらく延期でしょう。
最近のご時勢では…きびしいですよね。
14階の売れ行きを見てから判断するんではないでしょうか。

ところでベイタウンで物件を売却/購入するのであればリハ○ス(ベイタウン店)は避けたほうがいいですよ。

エースが退職してスタッフのレベルがた落ち。
なんでこんなにも気分を悪くさせるようなことを続けてやるのか…理解できません。

とても高額の取引を気持ちよく任せられませんねｗ

いいとおもいます。

スタッフが紳士的。
礼儀もわきまえているしデータも豊富で、アドバイスも客観的で説得力がある。

業者別の成約件数が全てを物語ってると思います。
ブエナの最上階を未だにさばききれない○○○○とは大違いですよね。

実際ビーチもブエナも上乗せ価格で売れているんでしょうか？

レインズ見ると判りますが、手数料を入れるとトントンです。
これから下がるんじゃないですか？

まぁビーチの売却がどうかを引きずる気は無いですが…

レインズ信者の方。具体的な金額まで分かるんでしたっけ??レインズで…。

それと、売却手数料は3%ですよね？
有○土地やリハ○スが『自社の実績』で見せる成約状況では分譲の10〜20％上乗せで売れてますよ。トントン…とは思えませんが(苦笑

有○土地やリハ○スがウソついてるんですかねぇー。
それとも148の、しったかぶり？　わざとウソ情報を流してる？？

君はどこに書いてもすぐバレるね。

↑これって、148??　149??　どっち??

こちらの価格帯はどれぐらいになるのでしょうね。

「幕張ベイタウンの最終結論」というキャッチでビーチ散々宣伝しておいて、アクアコーストでしたっけ？こちらの宣伝コピーは「幕張ベイタウンの新しいご提案」・・・はぁ？って感じ。どんな切り口の広告になるのか楽しみにしてたんですが、全くつまらなく残念でした。このスレたてられた方の「今度こそ最終結論!!」って方が全然おもしろいです。まぁ実際そんな宣伝ありえないですけど・・・この掲示板見つけたとき笑いが止まりませんでした。全然関係ない話ごめんなさい。

たしかに・・・。
ビーチとブエナのモデルルームで色々質問したら、異口同音に

『どこ(のデベ）がやるんでしょうかねぇ』

とSH2街区のことを語ってました(それもかなり偉い人）。

今さらですが、当時から三井はSH2街区の計画を進めていたはずで・・・それもまたもや清水とのコラボ。明らかに虚偽の広告ですよね『最終結論』って。

誰かに訴えられたら負けますよ(苦笑

いや、あなたが負けますよ
間違いなく

NHKの何でも法律相談に聞いてみよう。
上沼相談員いかがかな？

興味本位ですが、ビーチテラスやブエナが最終結論であったのかどうかで、具体的に何か実害があったのですか。
訴状は、「最終結論を信じて買ったのに分譲主に裏切られた。精神的な苦痛も含めて購入価額で買い戻せ」ですか？

これって、この物件のこと？
当初の内容と違うようだけど・・
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010C01C00002...

14階250戸と33階200戸の計二棟。
当初の予定通りです。

花見川沿いから見ると、なんだかスパンが狭そうな感じ。

ビーチのパークな感じのレイアウトなんでしょうか。

ちなみに梁関係はプレファブみたいですね。
清水でプレハブは珍しいような…。
事情通の人が居たら、情報提供ください。

タワーが海側に建つとわかっていて、この1期物件の魅力はどこにあるのか・・。