幕張アクアテラス【旧：幕張ベイタウン　SH2街区】(三井・清水)　

三井・清水　なんてわざわざ書いてくれると、
市川物件を思い出してしまいます。

>2さん

市川の物件ですか・・・たしかに連想しちゃう方も多いかもしれませんね。

自分的には"三井・清水"が『今回がベイタウンで最後の物件です。我々の"最終結論"です。』と散々売り込んでたマンションを購入したので、ちょっとイジワルくスレッドのタイトルつけちゃいました。

今読んでみると文章もイマイチですし・・・朝イチに書き込むとロクな事がありませんｗ

最初からこんなんで恐縮ですが・・・どんどん書き込んでください！良スレに育てましょう！！

>同庁は、定期借地方式により各企業グループに土地を貸し付け、各企業グループが施設を整備する。貸付期間は３０年間。

素人質問ですみません。３０年後どうなるのでしょうか？

３さん。

あれ？新聞に"定期借地権""30年"ってかいてありますね。

定期借地権=50年以上　(期間終了後更地にして返却)
普通借地権=30年以上　(期限終了後延長=>半永久的に継続)

をまず基本として押さえてください。
http://www.yes1.co.jp/faq/705
("貸す側"視点で書かれてますので注意ください)

"普通借地"と"定期借地"を混同しちゃってますね・・・。業界紙である日本工業経済新聞の"らしからぬミス"ですｗ

次にベイタウンでは、分譲マンションのほとんどが"普通"借地権のマンションです(一部に土地付きの分譲マンションもあります）。
つまり、これまでのベイタウンの常識の範囲内で考えれば、今回の計画も"普通借地権"での分譲になるはずです。

すみません。上のレスは　"４さん"へのレスですｗ

ついでに、中古マンション情報で"土地権利"の箇所を見ると参考になると思います。
http://www.stepon.co.jp/ph/MitsukariMouse?no=18893005

住友不動産系は、残存期間までしっかり記述してますが、三井不動産系はまったくふれてませんｗ
期間が延長される事を前提とした制度なので、"無視しても実損のない"程度の情報ということでしょう・・・判断は実際に購入する人によるでしょうが。


だけど、もし本当に"定期借地"での開発になると厄介ですね。
この点は、実際にどちらか注目した方が良いと思います。

ゴミ輸送システムは設計に含まれていると思いますか？

>>05>>06さん
ご返答ありがとうございます。
定期借地の30年そんなのあったんかいな？と思ったもんで(^_^;)

私は電気業界に勤めるのですが、よく読む業界新聞は結構間違い書いています。
どの業界新聞もその程度なんですね。
キチンと確認して検討することにします。
ご丁寧にありがとうございました。

>>07さん

ゴミ空気輸送システムが今回のマンションの仕様に含まれているか？

とのご心配でしょうか。
ワタシは事業者ではないのでなんともいえませんが、ベイタウンのこの地区だけ違う仕様になるとは思えませんので、今回も含まれていると思います・・・まぁ要確認ですが。

通常、マンション本体の工事が始まる前に、道路や共同溝などのインフラ工事を企業庁が行います。あの地区は『年度内に着工』といってますので、逆算すると来月早々にはインフラ工事が始まると思います（あくまで個人的な予想・・・です）ので、そのときにはゴミ空気輸送システムの件ははっきりするかと思います。

いずれにしても、存続に向けていろいろ懸案もあるゴミ空気輸送システムですから、ちょっと気になりますね。

リンクですけど凄い計画になってる。本当に幕張ベイタウンの最終形なのかも知れない。

http://blog.livedoor.jp/vivit2008/archives/50866897.html

興味あります。
ただ、ベイタウンの中で最も駅遠で、目の前が終末処理場という立地は、
正直二の足を踏まざるを得ません。

ＳＨ２街区とは直接関係無いですが、ベイタウンがらみということでリンクです。
（あれ？ここはベイタウンではないのか？？）

http://blog.livedoor.jp/vivit2008/archives/50878551.html

以前、線路の向こう側は『戸建てエリアに』なんて話を、風の噂で聞いたことがあります。

どんな開発になるのか。
楽しみではありますが・・・京葉線のラッシュは更に酷くなりそうですねｗ

現地への重機の搬入が始まりましたね。

いよいよ基礎工事（というか、その前段階）が始まりそうです。

早くCGイメージ欲しいですね。
売主は三井レジだけでの開発となるのでしょうか。
完成は津田沼南口開発の完了予定、H23年頃と同じくらいでしょうか。
早く情報公開どしどし欲しいものです。

まだまだなんでしょうかね？

販売開始は年末から来年でしょうね。

まぁ、それも日本経済の動向をにらみながらの展開でしょうが・・・

スレから脱線しますが、かなり遠目より連発花火やリズミカルな音色が船橋あたりまで海浜幕張方面から確認できました。

時期で言うと、マリンスタジアムの千葉ロッテの花火かサマーソニックのイベントのどちらかと想像しました。あの辺りは毎夏はこんな感じで夜も賑やかなんでしょうね。
いつかの沖縄アクターズのイベント、B'z、GUNS'N ROSES etc..もそうだった。

新浦安の駅からやたら遠い所よりこちらの方が期待できますね。

いやいや、舞浜のディズニーリゾートも、整備された美しい街並みも大したもんですよ。浦安は。

海浜幕張はニューオータニなどのホテル群、各種国際イベント・ライブ・ムービー・ベースボール、三井アウトレットモールを代表とする複数の大型店舗。先進かつ優秀な学校。そしてなんと言っても海と美しいベイタウンの街並み。

海浜幕張それをもってしても日本国中の認知度としては、やはり浦安でありディズニーのブランドイメージは圧倒している。海浜幕張のホテル群もディズニーのサブホテルとして恩恵に預かってるしね。

新浦安、海浜幕張、最近ではららぽーとTokyo Bayのある南船橋の躍進。
やはり湾岸エリアは楽しむ、そして生活するには千葉の中ではあまりにも刺激的であり素晴らしい。羨ましい限りです。

幕張副都心(海浜幕張地区)に,4000戸の新たな居住区ができる. 場所は幕張新都心の文教地区未利用

地となり,推定人口12000人の規模になりそうだ. 2009年度から道路や公園などの施設整備や土地処

分を進めていく. 幕張新都心は,現在約13万3000人が活動する巨大な街に成長している. 最終的には

就業計画人口約15万人,居住人口約2万6000人(さらに増える見込み)になる.

やっぱり今年度末〜2009年発表でしょうか。

日本経済のマイナス要素が目立つ昨今、やや遅れる開発になってくるかもしれませんね。
プラスで言えば、デベもなかなか良い土地が確保出来ないので、ここに集中して早期実現、即売りして会社の売上・利益確保を急ぐかもしれませんね。

着々と整地が進んでますね・・・

http://www.city.narashino.chiba.jp/joho/doroshuhen/jrtsudanuma/yatukuk...

こちらも着々と整地が進んでますぞ。

この辺のオーシャンビューは近くの病院で見たことありますが、新浦安とは比較にならないほど
素晴らしいものでした。海の眺望重視の場合、都心通勤圏では横浜以遠を除いて一番いいのでは
ないかと思います。

でも別なんですよ
残念ながら

その通り、マリンフォートの海側高層階やビーチテラスの海側のＭＳはほとんど即完売、キャンセル待ちが多数いたがキャンセルも出ず、中古になってもチラシには出ず登録者に高値取引。
世の中、海好きはいっぱいいるからね。
又ベイタウン移住組も多数いるはず、ここに住んだら他には住めないよ。（新浦安は高くなり過ぎ）
ベイタウンでリビングから海が見える＝最強です。

我が家からもリビングから海が見えます。

空気の澄んでいる時に、浦安-東京タワー-お台場-羽田-横浜-海ほたる-千葉　の夜景がぐるりと見渡せる環境は、相場より数百万円高かろうが手を出してしまう価値は十分ありますよね。

ただ、ここの物件の駅からの遠さは。そして今話題の『中学校パンク』問題が気になりますが・・・。

そんなに海沿いって人気あるんですね。海好きの人がそれほど多いって
ことですかね。稲毛海浜公園の目の前にもマンション建ちましたよね。

>30さん

稲毛海浜公園のあちらの販売は結構苦戦してる（してた）みたいですよね。

確かに『海沿い』といっても、あの立地では海が見えるのは上半分。
下の方の階は、公園の緑と交通騒音で悩まされて『海沿い』気分は味わえないですよｗ

こちらも交通騒音では負けてませんが、『海が目の前！』というロケーションは捨てがたいですよね(駅から遠いのは・・・・・・ですが）。

近隣の戸建て住人ですが、ここのロケーションは、大通り沿い、処理場近くというかなりの
マイナス点をを考慮しても、まだまだ魅力的です。

ここを良いと思うような人の場合、駅からの距離はあまり関係ないと思う。

そして千葉県の中では今後最も注目される物件となるでしょう。

ここには商業施設も入るそうですから、是非とも
・本屋を併設した"TSUTAYA"
・商品の値段が意味無く高くないスーパーマーケット

ができてほしいと思います。

今週末は現地を見れませんでしたが・・・

杭打ちはまだかと思うんですが。地盤調査用のボーリングではないですかね。
公示されてる工事計画では、まだまだ(10月くらい?)敷地造成が続くはずです。

完成前に三井のアウトレット増床してくれればいいのに。
海浜幕張らしくない商業施設がいつの間にか出来ちゃってましたね。

>36さん

アウネとスークのコトですか??

ゲームセンターは???ですが、飲食店はワリと重宝してます。
チェーン店系の居酒屋から、有名店のすし屋。スペイン風居酒屋に韓国家庭料理。

結構レベル高いですよ。
是非、お試しを！

ゲームセンターは絶対要らなかった。

まぁ、すし屋は意見が分かれるかも。

カウンターに座らないとだめですね。

奥の座敷は・・・・ｗ

我が家からも杭打機が動いてるのが見えました。

でも一台だけですね…なんでだろう。

試験杭の施工???

その可能性は高そうですね。
いよいよですか！

県企業庁幕張新都心整備課は、幕張新都心住宅地区の未利用地３街区を対象に、事業企画提案方式
（コンペ方式）により事業者の募集を行っていたが、このほど３街区の事業者を決定した。

●ＳＨ２街区は三井不動産レジデンシャル・清水建設グループ

●Ｈ７街区は丸紅・三菱地所グループ

●Ｍ９街区は野村不動産グループ

凄い面々ですね！

いいですねー
当方、横浜在住ですが
浦安-東京タワー-お台場-羽田-横浜-海ほたる-千葉　
が見渡せる環境はすばらしいですね。

着々と工事が進んでますね。

あれは何の工事ですか？

現地では確かに中学校問題が深刻になっています。何せ小学校は３つあるのに、中学校は１つしかないのですから・・・普通で考えたってパンクするに決まっています。
すでにパンクしているのですから。これに１１００戸増えたらと思うだけで、ぞっとします。
３つある小学校も実はすでにパンク状態。いまどき１学年５クラスです。

この街区には超高層が建つという情報が以前プレスリリ−スされたと思いますが、現地をみるとただの高層の棟（14階程度？）の案内しか無かったと思いますが本当はどうなのでしょうか？

http://blog.livedoor.jp/vivit2008p2/

いよいよ幕張インターナショナルスクール2009年4月、開校ですね。
幕張新都心のビジョンは揺るぎ無い。順調、順調、未来は明るい！

インターナショナルスクールができても、一般の日本人は入学できないですよ。
よって、学校問題の解決には、なんら寄与せず。

やはり、線路側＆検見川浜の一部地域が、花見川の向こうへ通学するしかないでしょうね。

市の担当者も、それを示唆しているらしいですし、現実的な解決方法と思います。

>51さん

線路側＆検見川浜の一部地域。と書いてますがｗ


まぁ、SH-2と関係ないコト書くな！と言わないでね(笑

>53さん

おっと。そうきましたか。

では、H7のスレでも立てますか。

というか、この経済状況ではココの計画も見直しが入るかもしれませんね。

一番得したのは、用地を売り抜けた企業庁かですかね。

マンション用地の海側（商業施設用地）もあっという間に土が掘り起こされましたね。
どんなお店が建つんでしょうか？
マンションから雨にぬれない通路でつながってたりするといいですね〜

その街区の土砂ですが、先日の企業庁のお知らせによると、羽田空港拡張に伴う埋め立てに使われるそうですね。
ダンプカ−が頻繁に通りそう…

>56さん
そーなんですか。羽田かー。

通行量は、どんな感じですかねー。
なんの検証もしてないから、『間違ってる！』とか突っ込まないでくださいね（笑

処理する残土が12500m3だとして、

12500m3x1.6ton=20000ton

基礎工事の工期を4ヶ月とすると実質100日の作業日数。
これを10tonダンプで運搬すると、一日20台のダンプが通行する計算。

羽田でしたら近距離ですから5台ダンプが4往復で、20台/日。

午前10台・午後10台の通行量でしたら…まぁ許容範囲かな。

進み具合はどうですか？

かなりのクレ−ンが立ってますよ。

プロジェクトのホームページとかCGなどのイメージも早く見てみたいものです。
ただ本当にこれで海浜幕張は最終開発で完成形となるのかな？

>60さん

同感。
早くプロジェクトの概要が知りたいですね。

『打瀬』としての開発は、今回の３プロジェクトで終了でしょう。
さすがにコアの隣や、その他の駐車場にマンション建てることはないでしょう。

とはいうものの、線路の陸側の開発が始まるようですから、海浜幕張としてはまだまだ続くんでしょうね。

不動産関係者のウワサですと

・年明け=>プロジェクト発表
・GW前後=>販売開始

そんなスケジュールらしいですよ。

でも、今の経済状況がどうなるか・・・でスケジュールも分譲価格もだいぶ左右されるでしょう。

工事開始前には多くの資材の手配も住んでるだろうし下請け業者との契約も当然完了。

つまり、今回の金融恐慌・材料暴落前の単価で契約してるでしょうから、高コスト体質の物件であることは疑いの余地無し。(用地買収も結構な額でしたし）

一方で、購入者の年収↓なわけで、高コストを反映した金額についていけず・・・。

最悪なのは、

構造部分を大胆にコストダウンしたペラペラの躯体に、適当に見栄えの良い（でも品質は高くない）内装材やキッチン周りを投入して売値をソコソコする。

とか、

75-80m2中心にして金額を下げてみる。

とか・・・結局は購入者のためにはならない手法で分譲されるんでしょうね。

ブエナの最上階が売りに出てますね。

こっちを待つより、そちらの方を狙ってみたら??

興味ないですね

2007年竣工の物件は10-15％乗ってますからね。
それでも高層階は売れてるからなー海眺望強い・・・。

新築時は高倍率で手が出なかった築浅＆駅近か、ここの新築か・・・。

まぁ選択肢には事欠きませんね。

まあ、来年販売の新築物件はちょっと悲惨かも。
土地は高くかってるので、安くならん。一方で売り出しは安くしないと、
売れないことが目に見えているので、建物と内装をおもいっきり
けちってくることは必至。　来年出てくるのを待つのが賢いのか、
今の売れ残りを安くたたいて買うのが賢いのか？
今の売れ残りのほうが、ちょっとしたミニバブル仕様だから、
それを安く変えるなら、そのほうがいいかも。（もちろん、値引き次第！）

基礎の掘削工事が進んで建物の配置がなんとなく見えてきましたね。

花見川沿いの棟は、道路に沿って海方向に直線で伸びた後に20〜30度ほど西側に折れる感じです。

この『折れた部分』なら真南向きで、稲毛の浜の緩い弧が美しい防波堤が眼前に広がる海眺望ですので、かなりいい景色が期待できるでしょうねー

ここって定期借地権？

>>64
そんなもの売ってもこの時代、民衆もだまされにくいんだから、買わないんじゃない？？

上階の眺望は確かにいいでしょうが、ベイタウンで海浜幕張駅から最も遠く、南側は下水処理場だし、西側はすぐ海(浜でなくコンクリートの防波堤)で塩害も海浜大通りの騒音も強そうだ。何とも悩ましい物件ですね。

> 71

普通借地(orひょっとしたら所有権分譲)だよ。

っていうか、ベイタウンには定期借地物件はなかろうって。
『入居予定』だったら、それぐらいは調べておこうね。

＞７４

所有権分譲？万が一所有権分譲であれば、最多価格帯は５千万以上になるのではないでしょうか？
転貸借で間違い無いと思いますが・・・。

>>74
なんで知ったかぶりしてんの？

>75さん

ベイタウンの一部には『所有権分譲』もあるので、現時点でデベが何もアナウンスしていないので可能性は排除できないと思い、"orひょっとしたら…"と書きました。

>転貸借で間違い無いと思いますが・・・。

まぁそうですね。同感です。

それにしても、ココの工事関係のダンプが早朝(7-8時頃)、美浜園の線路際にズラリと並んでますよね…アイドリングしてないようなので、配慮はされてるのかもしれませんが、もう少し住居地区から離れたところで待機してもらいたいものです。

駅近110％の中古を購入するか？新築待つか真剣に悩み中です。
このスレを読む限り、新築は市況が変わったのでかなり厳しい感じですが
建築関係に無知なのでどなたかもう少し詳しく教えて頂けないでしょうか？
また、今慌てて110％の中古を買うより新築の詳細が見えたらもっと売り物件が出て価格も下がるとは思うのですが…やはり今は手出さない方が良いのでしょうか？

７８です。
アドバイスありがとうございます。
そうですよね、やっぱり新築の条件出てからのが良いですよね〜
年明けまで待てないってとこです。
不動産屋さんからの情報では、タワーの周りに建つ14階建てのＭＳは
どうしてもタワーの影響をうけるので一戸の間取りを横に広く設定するらしいと聞きました。
タワーの方は真ん中エレベーターではないみたいです。
扇形？のイメージで北向きにエレベーターがくるそうです。
どんな感じなんでしょう？　
しかし、ベイタウンって中古価格高すぎですよね！

>>82

っていうか、飛行機の騒音がうるさくなるって言いたいんじゃないですか。

おそらく、遮音の全く無い古い住まいに居住されてる方のご意見ではないかと思われますが、ベイタウン内でも窓を閉めれば、全く気にならないのにね…

春から秋にかけては窓開ける機会あるでしょ、最新のマンションだったとしても。

そりゃ、海が見えるし、窓開けて生活したい。

羽田行きの飛行機は、検見川浜方面からベイタウンに進入してマリンフォート上空あたりから海に抜けていく感じですよね。

高度もかなり低く、夜に窓を開けているとそれなりに気になる騒音レベルかと思います。

>国は羽田再拡張により増える年間発着枠のうち、昼間と深夜・早朝（午後11時—午前6時）に各3万>回を国際便に割り当てる方針を示している

ということは、ものすごくラフに計算すると、発着枠がすべて埋まったとして深夜・早朝の7時間で約100回/日(約15回/時)の発着の増加。

着陸だけがベイタウンに影響するとして、半数の8回としても、7-8分に一回の割合でベイタウン上空を通過することになるわけです。(素人なので、計算間違ってたら指摘してください）

7-8分に一回の割合なんて…京葉線並みかそれ以上の頻度ですよね…これが一晩中続くなんて…。

実際に始まってみると、相当に問題があると思います。

>88さん

詳細な説明をいただきありがとうございました。参考になります。

通過高度が上がるのは朗報ですが、

>"南風でかつ好天時のみ" となる予定です。
>悪天候の場合は、千葉市上空を通過することはありません。

窓を開けておきたい夏の夜(当然晴れてますよね)は、千葉市上空を通過してしまうのですね・・・。残念。

海の近くでは、窓を開ける機会は少ないでしょう。

特に夏の間は海の特有の『ベタ付いた風（潮風）』が室内に入ってきます。

カーテンやフローリングがすぐに『ベタベタ』になります。

重要なのは、窓ガラス・換気扇等の防音対策だと思いますよ。

東南向きの上層階ですが・・・わりと夏場は窓を開けてますよ。特に夜は。
風がいい感じで抜けてきますので。

まぁ窓さえ閉めてれば、海沿い道路の交通騒音より気になることはないでしょうね。たぶん。

＞９２さん

確かに『内陸からの風』は、カラッとしてますよね。

海側（南西・西）に面していない部屋であれば、

窓を開けても『海風（潮風）』の影響は、あまり無いかもしれませんね。

100年に一度の不景気と言われ、景気好転の兆しの見えない今、物件の売り出しをかけるのはデベロッパー会社にとって相当勇気がいると思います。平均専有面積を狭くし、価格はそれ以上に下げないとさすがにベイタウンとはいえ売り切るのは至難だと思います。真剣に計画の見直しを考えてないと赤字化は必至でしょう。

新築の情報はいつぐらいに出るのでしょうか・・・　年明けという噂ですが・・

>94さん

もう基礎工事も始まってますから、パンの変更等は難しいでしょう・・・ということで、一戸あたりの面積を小さく変更するのは厳しいと思います。

スラブを薄くするなど構造のスペックを下げて、建設コストを下げる=販売価格を下げる。
程度のことしかできないでと思います。

ひょっとしたら、来年の5月とも言われている販売は、経済環境の回復を期待して2010年の竣工後に販売を行う・・・といった具合に延期されるかもしれませんね。

以前、公団のパティオスXX番街に住んでいましたが、建物は気密性が低くひどい結露がてきるところがありました。内装も作りも地味で公団物件だからしょうがないと思っていました。
　基礎や鉄骨部分の建設コストを下げることはありえないでしょうから(あったら終わりだ)、内外装やアメニティー設備なとで建設コストを下げ、地味な公団仕様に近づけるということでしょうか? もしそうなら私は買いません。

>97さん

貴方のような『地味な公団仕様が嫌いな外見にこだわる人』がデベの餌食になってしまうんですよw

構造部分(and 目に見えない部分)のコストダウンなんていくらでもできます。
スラブ厚を薄くしたり、2重床の下に防音材入れなかったりなんなり。

当然、鉄筋は設計基準に従って断面積が満たされてますから法規上問題なし。
見た目もそれなりに豪華仕様。

でも住んでみると・・・快適性はイマイチ。

こんなマンションになるんじゃないでしょうかね。

URのXX番街に住んでますが、結露はほとんどありません。
隣と下には子供が住んでいますが、上下左右の物音、声など全く聞こえません。
番街によって違うんですかね・・・

SH2より先に19番街が売り出されますかね〜
楽しみです！

97さんは

『気密性が低い』=『結露がひどい』

としてますが、一般的には気密性が高いから結露が発生するわけで・・・苦笑

あと使用している暖房器具によっても結露が促進する場合がありますよね。
たとえばガス・石油ファンヒーターやなんかはそうですよね。

でもパティオスでしたらＵＲだって24時間換気＆床暖房を備えているはずで、加湿する要素がありません。どちらかというと冬の室内は乾燥傾向ですよね・・・。

公団＝ダメ。

って論理を構築したいようですが破綻してますｗ

本当に住んでる方？

早くもネガキャンですかね