プラウド新浦安(その15）

>>469
そうそう。第一期を高値で購入してくれた人のお陰で再登録住戸を２割引
で売ってもトータルでペイする。
第一期購入組は好きな部屋を選べたことを喜び、値引購入組は安く買えたことを喜ぶ。
野村不動産は完売を喜ぶ。俺はこれでいいと思う。

確かに、経済学的観点からいうと、賛同します。
しかし、商談的観点からいうと、２割引きなんて数字ありえない旨、営業さんから聞いています。その数字の根拠はどこからきたのですか？

野村さんも、どうなんですか？　そんな数字が一人歩きすること、貴社の不利益では無いのでしょうか？

管理人さん、私を含む関連する書き込みの消去の審議をお願い致します。

>>483さん
この３０代の会社員のご近所さん？とその営業さんとを対決させてみたら？？

週刊ポスト2008年12月5日号（11月22日発売）p.166

千葉県浦安市にマンションを購入した３０台の会社員が嘆く。

「昨年の秋に７０００万円で念願の３ＬＤＫを購入しました。
ところが最近同じマンションの空き部屋に越して来た人に
話を聞くと、同様の間取りがなんと５０００万ちょいだという。
ほぼ３割引ですよ。」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46684/res/125-125

483です。

469さん、↑のような提案がありますが、対談いかがですか？
真実を知りたいです。

>>483
営業マンが既購入者に対し「今は２割引きなんです、あなたは200万円引きだったのですが」
とでも言うと思いますか？わざわざ怒りを買うことを言うわけ無いと思います。
>>484の週刊誌の発売が昨年11月、ポストの記事からはどのマンションかは判断できかねるものの
現在の不動産市況が急に改善しているようにも思えません。
今でもこの地域において３割引で販売しているマンションがある可能性は十分あります。

商談的観点：値引きを期待する見込み客を誘導でき、不利益というよりむしろ利益な気がします。
販売タイミングにより価格が異なるのはスーパーの閉店前の惣菜と同じ。
ダイアモンドの千葉一位をきっかけにMRに見込み客が誘導されているなら商談的にも大満足
じゃないかと思うんですが。
値引いて売り切って次の物件の販売に移る、これがマンション販売だと思います。

そろそろ「いい加減な書き込み」をする人（>>487や>>488）の誤字指摘をやめて
本来のマンション談義に戻しましょう。
私はこのスレが千葉県マンションNo1駄スレになることを危惧しています。

486さん
483です。

板のレベルを下げたくないので、これで最後にしたいと思います。レスも望みません。

2割とか3割とか、プラウド契約者は当然、検討中に人に”誤解”を与える情報発信を
されては困るとの見解で、カキコミしました。　そこまでして書くなら、その根拠を
出して欲しかったです。
（そんなの出るはずないだろう・・・なら、カキコミするなといいたい）

野村さん、早期販売は、契約者共通の願いと思っていますが、契約者にも配慮した
営業を希望したいと思います。

管理人者さんへ　このカキコミ含め、値引に関する情報は削除希望致します。
ご検討くださいませ。野村さんも同じ思いと信じています。

需要が旺盛、あるいは人気マンションの販売では「第X期、抽選XX戸、倍率X倍」が当たり前でした。
購入者はデベロッパーの提示する「定価」で購入していたわけです。
北側など不人気住戸が売れ残った場合どうしてきたか、値引きあるいはオプション付で実質値引いてきた。

現在はどうか。マンション市況は第一期販売時より大幅に悪化している。
第一期購入者は購入時、第二期、第三期に値下がり（勿論値上がりも）する可能性があるのを承知の上で
希望の間取り方角を購入できた。市況悪化でどこも売れ行きが鈍いならば数百万の値引では捌けないため
更に大きな金額の値引をするのは当然でしょう。2003年、東京都住宅公社は売れ残った多摩ニュータウン
の分譲マンションを７割引で販売しました。

週刊誌の記事をどの程度信じていいのか分からないが、記事が事実あるいは非常に信憑性が高いとしよう。
「浦安、３LDK、昨年秋７０００万、今５０００万ちょっと」
週間誌の情報を元にMRへ行ってみた検討者が値引オファー情報を書き込み、別の検討者が参考にして
MRに足を運ぶ。何の問題があるのだろうか？

値引に関する書き込みを削除する理由が全く見当たらない。

>>494さん
横入りスマヌ。

住民板じゃないので値引きの話は特に問題ないと思う。
現実問題として竣工後でも売れ残っているものをどう捌くかって言ったら、
最も効果的なのは値引き（家具等の実質値引きを含む）ですから。
どうせ放っておけば莫大な維持費を払うことになるので、
その分を値引きに廻せば少なくとも将来的な損は回避できる。
（即入居なのでキャンセルもないですし）

＃何を隠そう私自身が「値引きされたと聞いて～」と言う感じなので…。
＃まだMR行ってないですけどね。

ただ、根拠レスな情報はいただけないな、とは思います。
契約等で他言無用となっているのであれば書いちゃいけない情報でしょうし、
あやふやな情報を元にMRに行ってがっかりするのも嫌ですし。
週刊誌の情報は確定的ではない以上、
その旨をきっちり明記する（この物件を必ずしも特定していないとの付記）ことは大事かと。

住民vs検討者になるのだけは避けたいですよね。
もしかしたら将来のお隣さんかもしれないわけですから、
仲良く行きましょうよ。

皆、資本主義経済の本質をぜんぜん理解していない。土地・建物は株式と同じ資産勘定。であれば、当然、簿価と時価がある。ということは、常にその価値は日々変動しているということ。又、資本主義故、土地・建物の値段も需要と供給のバランスで日々変わる。値を下げている日もあれば、将来、値があがるときもあろう。この掲示板で一喜一憂するのは全く資本主義の原理を知らない人。

>496　確かに資本主義経済下においては価値の上下は当然故、本当に下がったのかという類の話は下品極まりないと言わざるを得ない。

あと、○戸？

・引越し住民の数が急増（毎日入居している）
・ＭＲの駐車台数も、一日中ほぼ満車　（内覧会契約者も含まれると思うが・・・）

残り実数を知りたい。

仮に今月100件引っ越しても50件以上残る計算なのですが・・・。

残り実数を知って、どうするの？何戸も買うわけ？

沢山売れ残っていれば高い値引幅が期待できる。
残り数戸なら値段をそれほど引かずに（１割とか２割の値引）で捌けるでしょうから。
最終的には完売する（させる）のでしょうが、購入検討中の>>499さんからすれば
値引幅は大きいほうがいいでしょう。残り戸数が気になるのは当然かと。

値引き幅を決めるのは残戸数ではなく、検討者の交渉力と何よりも購入のスタンス・気持ち。残り僅か、頑張って下さい。
釈迦に説法でしたね。

残り何戸？をなぜここで毎回きくの？匿名組みの誰が分かるの？
野村に直接聞けよ。部屋の
で聞いてどうすんの？
何戸を聞いて買う気になるのかね？
間取り売値が先ではないのでしょうか？
ほんとに購入希望ならばこんなとこにいないでＭＲに行けば。

売れようが残ってようがどうでもよいがさ。

>沢山売れ残っていれば高い値引幅が期待できる。残り数戸なら値段をそれほど引かずに（１割とか２割の値引）で捌けるでしょうから。最終的には完売する（させる）のでしょうが、購入検討中の>>499さんからすれば
値引幅は大きいほうがいいでしょう。残り戸数が気になるのは当然かと。

こういう余りに不毛で次元が低すぎる話はもう卒業しませんか？
もう春ですよ。

脊髄反射もそろそろ卒業しろよ。今日は花冷えだね～。

ここは、もう新築でないよね。

>>503
既購入者から見ればどうでもいいかもしれませんが、購入検討者の>>499からすれば
重要。残戸数から値引期待を推測するため。直接聞いて実数を教えるわけないでしょうが。
貴方もMR行く前にネット等で色々調べたでしょう。>>499もそれと同じ。
第一期組が間取り最優先だったように、今購入検討者は値引最優先、次に優先するのが
間取りだと思います。7000万円の1割は700万、2割で1400万違うわけで、この差は
間取りを犠牲にしても大きい。残戸数、デベロッパーの値引への態度等を掲示板やネットで
チェックしてMRへ行く。当然の消費者行動だと思いますが。

高洲の地価下落幅、けっこうありますね…

>507 507　その考えは余りにセコイというか情けない。そういう考えをしていれば今後の人生全てその考えとなる。そうすれば、目先の小事には勝てることはあれど、人生そのものには勝てません。木を見て森を見ずにならないようにして下さい。

507です。>>510さん指摘ありがとうございます。
指摘はごもっともですが、人生において不動産はやはり高い買い物。森は多くの木で構成されていることを
考えると、一本一本の木に目を向けることも大事だと思いますよ。
世の中には安く買えることをgood dealだと思う人もいるのです。
本スレで指摘されている週間誌にある「浦安・３LDK・当初7000万が今5000万ちょっと」を前提とすると
2000万弱の価格差があるわけで、これをセコイと思う人がいることは当然だと思うのですが、殆どの購入
者が現金一括でなくローンを組んで購入するわけで、ローンの支払い総額では3000万超の差がでる可能性
もあるのです。
セコくてすいませんが大きな買い物は私なら安く買いたいですね。

>511 511　今、不動産は底を付いていることは間違い無い。その段階で、さらに重箱の隅を突く様な考え方ではなく、後は自分の足で何度もＭＲに行くとか体感し、行動すべき。この掲示板で言っていることは所詮、殆どが冷やかし等。であれば、自分の目で事実を確かめ、行動するに限る。ＭＲでも人に依り対応は全て異なることも付け加えておく（従い、ここでの意見は殆ど意味を成さない）。

間取り、眺望、日照を無視して値引き率が高い物件を買おうなんて凄いね。
それのほうが後悔しそうだけど。
まぁ値引き交渉なんて当事者能力次第でしょ。
我家の時も今であればガツンガツン交渉してたけどな。

今日も2件引越ししていたね。
値引きと控除で少しずつ売れてんやね。


あと何戸待ちさん。
頑張ってや！

>>514さんご指摘ごもっとも。
ただ、間取り、眺望、日照を無視するわけでなく、優先順位を下げるだけです。
第一期で売出された85平米の良いフロア良い間取りの部屋と今残っている110平米フロア
間取りは妥協、価格は大幅値引のため第一期と同じだったらどちらを選択するでしょう？
「後悔するだろうけど」という人は間取りを選びますが、間取り眺望を妥協して安く買い
たい人もいるのです。
妥協した間取りの部屋の隣や下のフロアにも部屋があり、それらの既契約者は第一期、
第二期に別の価格で契約しているわけです。何を優先するかはひとそれぞれですよ。

>>514さんの購入時では不動産市況が良かったこともあり、販売会社側が価格交渉力を
持っていたのでは。この場合いくらガツンガツン交渉しても値引は期待できません。
この場合、価格交渉の能力が有る無しは関係ないですね。

皆さん、制約条件、前提が違う上で、論理展開しても、議論になりませんよ。もう、不毛な論争、やめましょう…完売と言う名のもとに。

>１．今、プラウド１はどれぐらい値引きしているの、２．今、プラウド１はどれぐらいの空き部屋数となっているの。左記の２つの質問は不毛で且、極めてNo-品格な質問（下の下の質問）と言わざるを得ない。もっと有益で前向きな場としたいものである。野村不は極めて紳士的な対応であると個人的に確信している。

今月は引っ越しも多いと、野村さんに聞いています。
もちろん住民板に行ってしまうのだと思いますが、ぜひ入居直後の感想をお聞きしたいです。

何を検討・注意しておくべきだったとか、
予想通り良かったこととか、想定外に良かったこととか。

個人的には、カフェは使いそうにないかな（おいしいなら使うけど）・・・
レンタル自転車ってどんなときに使うのかな・・・と思っているので。

最新情報です。信じるかどうかは、お任せします。残り戸数…荒らしチームには悪いですが、年度末の駆け込み需要増加で、残り数％です。ＭＲ駐車台が語っています。数は敢えて数値は書きません。真剣に購入検討している方々、正確な情報に基づき、他物件比較の上、納得いく選択を。

率直なところ、どの部屋で、どの程度値引きしているのでしょうか。特に海がみえるかどうかが大きな値引きのファクターになると思うのでそこのところ詳しく教えて下さい。

>525 525 これが最低の質問。

525さん、524です。貴殿は荒らしかな？…でも本当に購入意欲があるのなら、真実はＭＲに行くしかありません。行かないのは、真剣に欲してないからだと思います。

>525

他人に任せず、自身の目と足で納得せよ　人生も同じ

>>524
信じる云々以前に「数％」の幅が広いため、不正確な情報だと言わざるを得ません。
公式Webの20戸が売れ残りだとすると現在3％弱の売れ残り、「数％」の範囲内。
仮に50戸だとしても7％弱、これも「数％」の範囲内です。


>>525
既に中古市場に出回っているのでMRにて購入する際の価格の参考になると思います。
公式Web価格が定価、新古物件価格が時価だと考えればどの程度の値引が可能か
予想がつくと思います。

公式Web：　6,340万円～7,890万円　／　106.14～123.68平米
中古取扱Web：　5850万円　／　119.71平米　－建築後未入居

海が見えるかどうかという点は、スレの上の方に、プラウド３の建設により
将来眺望が悪化する可能性が指摘されています。周辺環境含め、現地にて確認すべき
だと思います。


>>526
人それぞれの価値観があるので>>525氏の質問を「最低な質問」と断言するのは
どうかと思います。事実、購入検討者の関心は「間取り」「価格」なのですから。

>>31さんが2/27に投稿した仲介物件情報の部屋ですが、いずれも売れていないようです。
これらの仲介物件も交渉次第で更に値引可能だと思われます。
MR行って物件見てみて仲介で中古あるいは未入居の部屋を買うのもアリなのでは。

>仲介物件は、現在2件。
>・5780万円：南東２階119㎡（居住）
>・5850万円：南東６階118㎡（未入居）
>分譲可能戸が、最低6300万円〜、主軸6500〜7000万円と言われてる中、
>中古物件の購入の方が、お得と思うのですが、なかなか売れていない。
>特に、5850万円の部屋は、この値段で未入居物件にも係わらず・・・

MRに行っても、値引きの程度は相手の熱意や収入によって変えてくるので決まったものはありません。ここはプラウド新浦安の購入を検討するスレなので、みなさんがどの程度割引を提示されたのか、残戸数はどの程度なのかを情報交換しあうことは、これからこの物件を購入しようとする人にとっては非常に有益な情報になります。かくいう私もこの物件を検討しMRに行きましたが、どのくらい残戸数があるのか教えてくれませんでした（きっと野村としても足元をみられるからでしょう）。また購入検討者としては少しでも安く買いたいと思います。値引きや残戸数についての情報を知られたくないのは野村のデベ、そして一部の既購入者でしょう。このスレの主役は購入検討者です。みなさんもっと情報を公開しましょう！

531は野村の営業だろう。そりゃあ営業にとってみりゃあ嫌な情報だわな。

>532

あのねぇ、ＭＲでの割引情報はＭＲに行った人と野村不の信義の中での話しでしょう。おおぴらに掲示板に野村不から◎◎◎◎号室で幾ら幾らの値引きを提示されましたって書くべき話ではありません。定価で購入された人もたくさんおられる訳です。信義の中での話しを公な掲示板に求める心が歪んでいるとしかいい様がありません。自身で変だと思いませんか？。一体、あたなは誰に何を求めているのですか？。仮にそれなりのカキコミがあったとしてあたなはその信憑性をどう図るのですか？。もう、無為な行為（マスターベーション）はやめましょう。そういうＡＨＯな話ではなく、もっと、有意義な話を切に望みます。

幾ら下げったのですか　

あとなん部屋あいているんですか

この手の下品で信義に欠き余りにも情けなくくだらない質問はもういいでしょう

>532さん

今は不動産はほぼ底ではないでしょうか？、また、所得税の減税措置もありますので、じめじめとした考えよりも、男らしく、スパッと決断した方が良いのではないでしょうか？。

人生は短いですよ　決断力の無い男は一生出世しませんヨ

マンション購入検討板における有意義な話とは、分譲当初であれば希望の間取り抽選競合物件等。
竣工から一年以上経ち既に中古マンションと呼ばれるような物件であれば、値引状況及び値引に
影響を与えるであろう要素である残戸数情報です。
既契約者にとって有意義な話とは、周辺環境・コミュニティ情報等多岐にわたります。
これらはこちらでなく、住民板に相応しいトピックでしょう。

それぞれの板（この板であれば購入検討者、住民板であれば既契約者）において必要な情報が
異なるのは当然でしょう。情報の信憑性については書き込み内容を読んだ人自身で判断すれば
いいと思います。

購入に前向きな要素の一つである「値引」に関する情報はこちらのスレに相応しいトピック
だと考えます。有意義な情報交換を続けましょう。

駄目です。
ここは宣伝によって経済的に成り立ってます｡
宣伝主に都合の悪い事書いたら削除されるのが当然です｡

検討者よりも宣伝主の都合が優先されるのです｡
誰がお金を出しているかを考えれば当然ですよね？

宣伝主に都合の良い美辞麗句のみダラダラ書き込まれた掲示板の内容を誰が信じるのでしょうか？
いいことも悪いこともガチンコ議論した上で購入検討するのがこの掲示板の本来の趣旨なのでは。

https://www.e-mansion.co.jp/manner.html
によると「良くない投稿はスルーして削除依頼」とあります。ルールを守りましょう。

534さん

信義・・・素晴らしい「一言」ですね。

ずばり、この聞き方が一番わかります！！
価格を把握できれば、あとは気に入る間取りがあるかどうか、という人はMRへ。
立地や資産性をゴニョゴニョ、、、という人はスルーで。

ぜひ知りたいです。
仮に2割引なら、、、ということで、参考価格を書いてみました。

>>2

最上階はまだあるのかな？
最上階の価格は7000万円以上がほとんどだと思うけど、実売はいくらくらいだろ？

5400万（定価6750万円？）　即買う
5600万（定価7000万円？）　買う
5800万（定価7250万円？）　迷って買う
6000万（定価7500万円？）　迷いに迷って買う
6200万（定価7750万円？）　迷いに迷ってあきらめる
6400万（定価8000万円？）　迷ってあきらめる
6600万（定価8250万円？）　ムリ
6800万（定価8500万円？）　泣く

私の金銭感覚だとこんな感じ。
そんなにビンボーなサラリーマンではないが、静かな場所で広い部屋を希望しています。

物件比較も終え、頭金最低1000万円以上用意でき、プラウドを第一優先しようかな？とお考えの方々…今週末、競争倍率高いので、営業マンと午前のアポイントを入れておくことをアドバイスしておきます。経験者は語る。

>>546
販売予定20戸+販売予定に載らない在庫（戸数不明）が、竣工から一年以上経過した時点で
売れ残っていると思われます。これとは別に新築未入居仲介物件や中古仲介物件も散見されます。
分譲当初の経験を元に語れば競争率X倍！でしょうが、現在の競争率は１倍以下だと思われます。

【管理担当です。一部テキストを削除しました。】

買い手市場を肯定した上で、発言します。買い手主体の書き込みで、恰かも、野村が売り急ぎ＝１割値引きの流れになっていますが、野村の販売戦略が、そんな稚拙な訳ありません。万人対応型の営業していると思います？勘違いした言動は謹んだほうが良いですよ。私は契約経験者の一人です。

どこの営業だろうが、一日でも早く売り切りたきゃ、新築物件じゃないんだから、値引きもするだろ。
普通じゃん。

>>550
デベロッパーの販売戦略について私は詳しく知らないのでコメントできませんが、一般的に、
稚拙な販売戦略では竣工までの完売は不可能でしょう。
現在のマンション市況が>>550さんの契約時点と同じならば値引無しオプション付程度の契約が
せいぜいだったのでは。物件は既に竣工一年を経過し中古マンション。>>550さんの契約時とは
状況が違い、過去の契約経験は参考にならないと思います。

MRで買えば間取りを20部屋の中から選べるが、106.14～123.68平米で6,340万円～7,890万円。　
仲介サイトで売られている新築後未入居中古物件の値段は118平米で5850万円。
どちらも中古マンション。
価格の安い仲介物件が出回る中、当初価格から値引無しで売る販売戦略を知りたいです。

550さん

あの～っ
何を勘違いされてるかわかりませんが、ここは既に中古物件ですけど。

値引き、当たり前でしょう。
マリナテラスだって聞きもしないのに値引いてきましたよ。

いまだ遠くまでチラシ撒いて大変ですね｡

１割引きは向こうから提示
それ以上に関しては、こちらの技量と熱意、部屋によって決まるという感じでしょうか。

555さん
マリナの値引きは本当ですか？営業に言われたのですよね？

他のマンションはいざしらず、天下のプラウド新浦安は余程の部屋を除いては一切の値引きはございません。

残存の中で、低価格な部屋は、照会多く、値引き云々の前に、本気度を示さないと、商談に入れない様子。

浦安のマンションでベストオーダー作った

1.グランデ
2.シーガーデン
3.マリナテラス
4.プラウド新浦安
5.エアレジデンス
6.モアナ
7.パークシティ東京ベイ
8.プラウド3
9.レジアス

一回表
万人受けするグランデが出塁し、渋いシーガーデンが進塁打。何でもできるマリナテラスが左中間にタイムリー。そこでプラウド新浦安が選球眼を活かして四球。エアレジは警戒されて連続四球。満塁となったところで、モアナのゲッツー崩れの間に一点追加。パークシティ東京ベイは相手の意表をつくセフティーバントを試みるもアウト。チェンジ！

一回裏
今日の先発は、プラウド新浦安。本格派左腕。先頭のホライゾンを142キロのストレートで簡単に三振。2番プラウド稲毛は強烈なライナーも、エアレジの攻守に阻まれる。3番のパティオス11番街には、得意のスライダーでサードゴロ。難なく捌いたグランデが一塁に送球、アウト。チェンジ！

昨日、友人が我が家プラウド１に始めて来た。友人の声、「イチローが最後に神が降りたと言ったが、プラウド新浦安は正に神が住む家の様ですね」・・・・・・・、私「いや、別に・・そんなに凄いことはないですよ、平均よりはかなり上であることは確かですけど」、友人「平均ウンヌンという以前の話で、スゴスギル」、私「確かに天空の様だとは言われてるけど」　　　まぁ、こそばゆい世辞を受けましたが、思わず口元がゆるみました。報告終わり。

プロも認める、プラウド（最高までとは、申し上げません）。購入者の満足度はおしなべて、高いと言えます。あとは完売に向けた野村さんの頑張りを応援するしかありませんね。野村さん、どうでしょう、この高い満足度を販売に活かせないものでしょうか？ 例えば、実際の住居見学キャンペーンとか。私、協力しますよ。

>>550氏の指摘する販売戦略ですが、
同デベ、同地域、同時期の物件であるプラウド新浦安マリナテラスのスレッド
によれば、昨年11月からずっと販売戸数が5戸とのこと。
たまに4戸になったりするが、「団信落ち」「キャンセル」が次々発生する
とも思えず、11月以降一戸も売れていないとも思えない。
購入検討者である投稿者は、デベが数多く売残り在庫を抱える一方で販売戸数を
常時4-5戸（総戸数比2-3%）と表示し完売間近感を煽る販売手法への不信感を
持っているように思えます。不動産販売では当たり前の販売戦略だとしても
購入検討者は不信感を持つのでしょう。
本物件で換算すれば、販売戸数20戸（全体の3％弱）の背後にどの程度の売残り
があるのか分かりません。

>>558さん、マリナテラス値引については当該物件スレにおける昨年からの話題
です。当該物件スレを参照されたほうがいいと思います。

>>559氏の指摘する「余程の部屋」の隣の部屋、真下の部屋を定価で買った
契約者がいるのですが・・・

>>560
初回MR訪問時に購入検討者が2-3割引を期待しているにもかかわらず、
「１割が限界」などと言われ、検討者が逃げてしまっている可能性もありますね。

>>563
いいアイデアだと思います。
モデルルームに一週間くらい住んでもらい、期間中、既契約者と交流してもらう
ことで物件の魅力を100％体感してもらえると思います。
購入後の新浦安ライフもイメージできるでしょう。
クルマでさえ、数日から一週間程度試乗車を試乗して、購入を決めてもらおう
というのに、その一桁違う価格のマンションをMRで、セールストーク一つで売ろう
という発想から転換すべきですね。

MR見学キャンペーン：「クレープ屋さん」「キャラメルポップコーン」ではその辺の
マンションとの差別化が図られておらず、残念ながら稚拙な販売戦略と言わざるを得ません。

販売戦略のことが出てきたので書きます。
このマンションは733戸という規模ですので、野村も当初から即完を想定してはいなかっただろうことを先に述べます。

マンションの販売戦略は、マーケット（地域別）と規模（販売戸数）によって変わります。
733戸といった大型物件の場合竣工後も継続的な販売を想定します。
MRを見ればわかるようにMRの土地は賃貸です、従って賃貸契約が存在し契約終了時には原状回復が必要となります。
長期の販売を想定していなければ、MR等の建物が変わってきます。
私が過去にマンション営業をしていた時は、競合のMRを見てある程度の他者の販売戦略を調査したりもしていました。
MRの建物や広告、販売者（販売代行か自社販売か）などによって販売戦略の予算が想定できます。
このマンションの場合、MRが基本はプレハブですが、基礎などを見ると長期戦略だということが明白です。

価格については、相当数が継続販売を必要となるであろうリスクを踏まえて販売コスト、原価、市場相場などを織り込んだ価格設定を行います。
確かに販売開始時点から比べ相場は下がっていますが、建設時のコスト、販売コストは変わっておらず、また継続的な販売による想定リスクを度外視した値引きは絶対にしません。
また、恒久的にマンション事業を行う事業者として簡単に値引きするということは将来的な会社ブランド（信頼）にも影響があり、一定の体力のある企業であれば、相場がある程度下がっても値引きを簡単にはしません。
野村の場合はそういった企業の部類に入るでしょう。

私の経験上恐らく現時点はさほどの値引きはなく、今は経済理論でいえばインセンティブの法則手法で営業マンの歩合を増やし、顧客には税金などの控除などの優遇制を強調して販売している段階だと思います。

このスレでは中古金額が５７００万円台云々で現在の売値が６０００万円台から７０００万円台と言って値引きしていると妄想している人が多くいますが、その5700万円台の物件は売り出し価格とそれほど変わっていないのではないですか？
２階と６階とありましたが、その辺の低層階は売り出し価格もそれくらいだったんのではないですか？
現在売られている最多価格帯の６０００万円台から７０００万円は、高層階でしょう。
売り出し価格の違う物件を基準に値引きをしていると思ったら大きな間違いですね。

予算が少なく値引きを目論む購入希望者は、簡単に値引きをするつまり体力がなく銀行から早期完売を要求され売り切らないとまずい状況の中小の業者の物件を物色しないといけないでしょう。
そういう値引き期待の大きい資金力や返済能力の弱い購入希望者には、この新浦安という地域やプラウドという物件は高望だということを理解することが必要です。

市場原理から言って値引きはあるとしても、この物件の場合このスレで言われているような大幅な値引きは絶対にないでしょう。
真剣に購入を考える方は、自身の返済能力と物件の魅力で判断をして決断することが肝要です。
いい加減な情報に踊らされて躊躇しているうちに希望物件は無くなります、これは経済理論です。
がんばって値引きしてもらわないと年収の20％の返済金額にならない人は、本当に住居が欲しいならこの物件は諦めて、自身の能力で購入可能な物件を探すことです。
返済能力の弱い方は頭金が十分確保できない型を除いて、営業マンも無駄な工数を避け営業対象としません。（私の経験です）

>>566さんの分析、とても参考になります。

「恐らく現時点はさほどの値引きはなく」
弱小デベのアウトレット物件のように４割５割値引きはなくとも、昨年秋段階で
週刊誌に掲載された「浦安・３LDK・7000万を2割超値引」を見ると浦安とはいえ
厳しい販売環境なのだと思われます。
ブランド価値維持のために値引きに強い抵抗を持つデベロッパーの件ですが、
マンション購入検討者のイメージでは三井不動産、住友不動産が浮かびます。
一般的に、ブランド力が弱ければ価格勝負せざるを得ないのでは。

「市場原理から言って値引きはあるとしても、この物件の場合このスレで言われて
いるような大幅な値引きは絶対にないでしょう」
>>566さんの言う「大幅」は何割で「値引きはあるとしても」は何割を想定して
いるのでしょうか。１割で700万なので差額で車が一台買えそうです。

「現在売られている最多価格帯の６０００万円台から７０００万円は、高層階でしょう。」
高層階でなくとも6000-7000万円台の部屋があると思われますが、なぜ高層階と
思われるのでしょうか。南側のマンション建設後も眺望が変わらぬ19階など高層階で
あれば竣工後一年超売れ残りであるとは思えないのですが。

566さん

元マンションデベロッパー全国１位の営業マンって、割には、
時季外れの経験則をもってきたりと、妄想って書くわりには、説得力の無い文で、
あとを濁し、且、実践的な内容が乏しいですね。

まるで、不動産学部の学生さんみたいな人だな。

将来的な会社ブランド（信頼）？
その、将来に、会社が残っていれば良いけどね。

あと・・販売コストが変わらない？
なんで？

ここの板、最近、ぜんぜんおもしろくない。ワインお爺さんは最高だったけど、あとの話は正直、とても、つまらないしくだらない。

568さん 貴殿のような評論のみの書き込みには辟易します。対論出してよ。評論差し上げますから。566さん、私は貴殿の実践経験豊かな論調に、納得しました。会えるのなら、会ってみたい位です。多くの検討者・関係者に、情報整理をもたらしたのではないでしょうか？

568さん　569さん　に同意。

わかる人にはわかる。

ばれてないと思っているのは本人だけ。

さて、ＧＷ明けからドバイに異動になった。

家族どうしよう～…。

568 569 571 対論どうぞ。

全国一位の営業マンなら現在の市況、デベのブランド力、物件価格、残戸数から
予想される値引額の予想ができるはずですよね。

以下私個人の見解。
現在の市況は、分譲当初とは比べ物にならない程悪い
デベロッパーのブランド力は大手より一ランク下
物件価格は高値掴みした土地と戸数制限、建築コスト高のトリプルコスト高を反映
残戸数は竣工一年以上経過でまだまだ残っており既に中古

これらの状況を総合的に勘案すると、価格面において今後の契約者が有利な条件
で契約できる可能性は高いと思われます。ではどの程度か？
全国一位の営業マンさん、何割引？

うん、9割引の可能性がだんだん大きくなってきているよ
ナンピン買いするよ

もともと即売を狙っていないのは同意。

でも、１年経ってこんなに残っているのは想定外。

値引きについては、既存物件で値引きして売ってきた過去がある以上、

ブランド力云々は説得力なし・・・。

５６６って、要するに、

「ちょっとだけ値引きしてやるから、この辺で手を打って買ってくれ。

この値段で買えない人は、よそに行ってくれ。｣ってことでしょ？


　そんな話は商談ルームでやればいいのに。


営業マンの歩合を増やしても客がいなければ売れないのに、それのどこが販売戦略？？

新浦安ブームはほんの２、３年の話で、実は瞬間蒸発したマンションは数物件にすぎません。
ほとんどの物件で竣工後も空き部屋があって、一部には値引きの話もあったので、
値引きも売れ残りも、そんなにムキになって否定することないよ。どんまい。

分譲マンションで、戸数が多いところは第何期販売開始～、など
複数回に分けて分譲販売しています。よって瞬間蒸発しません。

竣工後の空き部屋が全体の1-2％なら優秀、竣工後一年以上経過して
まだまだたくさん部屋が残っている大手デベ中古物件は珍しい。
物件が悪いか、環境が悪いか、価格が悪いか、販売戦略が悪いか？
何が原因？

でもいいマンションだよ。

新浦安が数年前に、理由の無いバブルになったのは事実。
こんな豪華なマンションが建つ地域じゃなかったのに。
漁港らしく、ただの田舎町のままで良かったのに。
購入された方を非難するつもりはまったくなく、ある意味被害者なのです。 悪いのは、健さん使って現実とは掛け離れた虚無の世界を創りだして煽ったＮ不動産です！

これ以上新浦安を食い物にしないで！

>>580は削除確実だね。事実と異なる記述がある。
「健さん」　誰？　高倉健？　ここの広告は渡辺謙です。