CHIBA　CENTRAL　TOWER(千葉セントラルタワー)part5

ここの購入を考えてます。固定資産税の質問なんですがここは商業地域との事なんですが住居地域と比較した場合は割高なんでしょうか？

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修繕費が1.5倍って月の支払額の話ですか？

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千葉西税務署のＨＰ等で納税マニュアルのPDFがダウンロードできると思いますので調べてみてください。

評価額の数パーセントと控除の組み合わせだったと思うので、土地計画法が直接影響しなかったような気がします。

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384さん

ありがとうございます。調べてみます

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383さん
月額です。でも入居後すぐに1.5倍になるわけではありません。
修繕積立金についてですが、何年か後に1.1倍？かもしれないし、、、1.2倍？、1.3倍？、
あるいはここは総戸数が多いので大規模修繕を行う時期によっては、そのまま？でも大丈夫？！
かも？？しれません。けれど逆に一時金が必要になるかもしれませんので、常に修繕積立金は
見直しが必要だと思います。

その意味では、マンションのメンテナンスをどうするかは住民全員（あるいは理事会）で検討した上で、
修繕積立金をいくらにするのが一番良いか、居住者(＝区分所有者)の意思決定（総会）によって
決めるのが通例のようです。

ん？？契約者で長期修繕計画もらってますのでそのぐらいわかっていますし、そういう意味であれば1.5倍どころじゃないですよ？？ごくごく一般論のそういう話ですか？それとももっとためになる話なのかな？

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↑　387さん＝匿名さん　とありますが契約者さん？ですか。それともデベさん？ですか？
いずれにしても、自分たちの住まいをよく維持しようと思うのであれば、現在、ここを購入検討されて
いらっしゃる方は、将来的に、初期設定の修繕積立金より、高くなる事はあっても安くなる事はない。
と覚悟された上で買われるといいかもしれませんね。

383さんが購入検討中の方？であれば、きっと購入されるまで悩まれると思いますが、問題は
1.5倍という金額もですが、どう使われるかの中身だと思います。
専門家（もしマンション管理士・弁護士・建築士他の方が住民の中にいらしたら）その方々のお知恵も
お借りして、管理会社の方ともいい関係で共に良い暮らしを作っていけたらいいですね。
購入を決心される方がいらしたら、ただ高いからイヤではなくて、ご一緒にその使い道を検討しましょう。

入居予定の者です。今、手元に資料がないので詳しいことは言えませんが、修繕積立金は30年後には4、5倍にはなっていたと思いますよ。また、大規模修繕のために10年毎に数十万円必要だったと思います。

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私も契約者ですが、ここに書いても何も利益をうまなそうなので修繕関係の情報提供はやめました。
真剣に検討していれば重説でデベからもらうはずですから。

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そうですね。ここは検討板なので修繕関係の話をするとしたら住民専用板の方が良いかもしれませんね。真剣に購入を検討しているかどうかの質問はご自分のスタンスを明らかにされていますし。。。文章の雰囲気でその意図がわかりますものね。

タワーマンションにおいての大規模修繕は、まだ過去に例が無いですからね。
そんな金額じゃ無理かも。

検討板だからこそ、将来の費用って大事だと思いませんか？
貧乏くさい話だけど、同じ予算で外車か国産車かと迷ったときに、
数年後の修理代も考えて購入を決めるでしょ。
タワーマンションはブランド力や景観が良いだけに、
外車を買うような気前よさがないとね。

確かな数を調べた訳ではありませんが、東京では現在タワーマンションは７０数棟あり、
ここ１０年で２００数棟になる計画があるそうですね。
「タワーマンションの大規模修繕は、まだ過去に例が無い」とのこと。
未知の世界だからこそ二者択一ではなく、394さんがおっしゃるように
「外車を買うような気前の良さ」と「将来の費用」を検討する、両者が必要に
思えて来ました。

非契約者ですが、検討板では得に議論の必要は無いでしょう。区分所有者間で決定するの話ですから。
外からああだこうだいっても余計なお世話になっちゃいますよ。責任も取れないですし^_^;。

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結局のところ、現時点でいくらかかるかは誰もわかりませんので、少なくとも長期補修計画案程度は支払っても構わないという方が購入されればよろしいのでは？
タワー以外の大規模修繕の額などを知っている方がおられたら参考になるかもしれませんね。

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なにもかもが違いすぎて素人意見が参考になるとは思えません。

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で、結局将来のことなど考えないで買っちゃう？
永住するつもりがない方なら、それでも良いかもしれないけど。

↑　非建設的且つ無責任な煽り発言はスルーしましょ。

非契約者の方でも責任を持って発言される方は歓迎です。

約110戸のマンションで建設当初、質が高かった為大規模修繕は１５年目に行い、初年度概算約２億円という管理会社作成の長期修繕計画を、理事会とは別に大規模修繕委員会を立ち上げ、コンサルタントのアドバイスのもと、たまたま住人に建築構造の専門家がいたこともあって、１５年目に１億円で済んだという経緯があります。
これは、ただ安くしたのではなく質の高い修繕を行うべく、住民による修繕委員会が住んでいる人の支持を受け上手く機能した事と、コンサルタント、施工監理＆施工業者とも競争落札を導入し、フェアに行われた結果でした。
また同時に資材の下落等の大規模修繕を行う時期の問題もあって、景気不景気の経済状況によっても額は大きく違って来るのではと。。思います。タワーの場合はまた違った要素が加わると思いますが参考まで。

タワーは建て替える事は出来ません。

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大規模修繕の主な内容は外壁の修繕で、建て替えはまた別の話です。

401さん、具体的な例を挙げていただきありがとうございます。
当マンションの規模やタワーであることを加味しても現在の修繕計画の額を大幅に越えるようなことはないように思えますが、どうなんでしょうね？管理組合など、住人の努力次第というところでしょうね！

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401です。
そうなんです。購入したら、しっ放しではなく自分の払い込んだ管理費＆修繕積立金がどのように使われるのか、
いえ、主体的に《どう使うのか》理事会、修繕委員会まかせではなく住人一人ひとりの意識（認識）の向上が大切で、それが結果的に住人のプライバシーを守りつつもコミュニテイの和（一体感）と、気持ちの良い暮らしに繋がったのだと思います。個々にはいろいろあると思いますが110戸で出来た成功体験は434戸でも出来ると思います。住民の総意（合意）形成も未知へのチャレンジ。プラス思考でことに当れば可能です。わくわくしますね。

建設的な意見をお持ちの方がいらっしゃって少し安心しました。何しろみんなの共有財産ですので大切に考え、そして使って行きましょう！

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ところで18階北西の現地モデルルームに行った方いますか？どうでしたか？

写真等あったらアップしてもらえるとうれしいです。

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写真は無いのですが、予想以上に明るくて眺めもよく、良かったですよ。

ありがとうございます。
明るさと眺め以外はどうでしたか？

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今日 不動産屋連中がここは三分の一ぐらいしか売れてないと話してましたが、実際はどんなもんなんでしょうね。
オリックスも簡保の宿買えれば担保に借り入れおこすつもりだったんだろうが、あっちが駄目になって厳しいんじゃないかと もっぱら話題に上がっていましたが…

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３分の１はまちがいなくガゼネタです。
一応2008年度の新築分譲マンションの人気第１位でしたよね、ここ。

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生活が始まればすぐわかりますからもうちょっと様子を見ては？合同説明会では高層階の同フロア９割は売れてましたよ。

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昨年の10月頃に担当者に売れ行きを聞いたら8割程度と言ってましたので、キャンセルを考慮しても９割位いっていると思いたいですね。まぁ、新価額がでていないので少なくとも３割はなさそうですね。

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実は私も半分も売れてないとは聞きました。

が、最上階を買った人が買った人だけに（色々先が読めているという意味）あの人が買うくらいだから大丈夫と思いますが…。

まあ入居が始まったらライトの数でだいたい分かりますな。

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まぁ不動産の営業なんて、真顔で嘘八百並べてなんぼの人種ですから…
彼らにとって、自社物件を売るためなら商売敵の物件を貶めるなんて普通のことなんでしょ。

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最上階買った人って誰ですか？？

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売れてるなら結構ですな。
入居後の灯りの数を数えるのが楽しみであります。

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しかし、不動産の営業が嘘八百というなら、この不動産（マンション）の営業も嘘八百ということになりますから、八割売れているのか、三割程度しか売れていないのか、半分程度なのか、蓋を開けてみなくちゃ分からない…ということになりますね。

売れていなければ、売り主が嘘八百ということになりますね。

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ある程度名前の売れてる不動産会社の営業なら3割を9割とは言わないと思いますが・・・
大手で営業やってたことありますが、弱小ならともかく大手はそこまでひどくないです。
会社の信用に関わる大問題になりかねません。

まぁ、実際に買った人であれば、様々な事務手続きに来た時や内覧会にどのくらいの混雑があったか知ってますからね。
実際に９割か８割かなんてどうでも良いですが、３割なんてあり得ないでしょう。
ちなみに私は、「サカイ」だけは使いたく無いので５月に入ってから引っ越します。
入居も４月最初に間に合わせようと考える方と、そうでない方と二つに分かれると思いますよ。

ここでは32戸販売になってますね。

ｈttp://s.homes.co.jp/md/bid=16001380000042/mdk=3/?uid=NULLGWDOCOMO

竣工しても一気に売り切らないで｢徐々に売る｣なんでしょうか…？
32戸がホントかどうかもわかりませんが｡｡｡

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3割は嘘臭いですよね。半分以上は売れてるような気がします。

一千万ばかり値引きをしてくれるようだという噂話を聞いて 心が揺れましたが、オリックスがヤバいのではと尻込みしてしまいます。
実際 今現在 どれくらい値引きしてくれるんでしょうね。
一千万引くと言うのは業者限定の話なんですかね？
夜になると西側の上の方の階にだけ灯が点いてますが(今も)あれはなんの部屋なんですか？

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リーマンショック以来の不動産不況はどこも大変のようですが、その本国の亜米利加はともかくとして亜細亜（日本も？）は夏から秋にかけて回復のきざし？とか。未確認情報ですがCCT、現時点で７割確定。残り１～２割が検討中とのこと。頑張っている方だと思います。うちも４月下旬入居予定です。ここを購入する判断基準は他の人が買うかどうかではなく自分自身の価値基準による選択です。マンションが売れる売れない、あるいはその価格は、経済状況と密接な関係にあるわけで、自身の判断で新たに購入される方をあたたかく迎えるのみです。６月には結果がわかるでしょう。

安くなれば安くなるほど高層階角部屋を押さえておいてよかったと思う。いまじゃ使い勝手の良い間取りは倍率高そうだし。

やっぱりお金で解決できる問題はお金で解決するのも手ですね。

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抽選で引越の枠さえ取れれば、業者はどこを選んでもいいことになっていますよ。

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423さん
「6月に結果がわかる」とは？
なぜ６月なのですか？

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6月には契約者はほとんど入居している頃なので、
夜の明かりの数でわかるという事ではないでしょうか？

棟内モデルルームも5月末までですしね。

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423です。
人の心はお金では買えません。寿命も。（お金を持ってあの世へは行けないのです）人の経済活動は栄枯盛衰（国の興亡も同じですが）。かってこの国はバブルの洗礼を受けましたが、運悪くここの売り出し時はプチバブル時で高い値付けだったことはご存知のとおりです（市川や稲毛のタワーよりこちらの方が設備等充実していますが）。その後サブプライムローンに端を発したこの急激な世界的不況は、オリックスさんも予想外だったことでしょう。当初の値段で立ち行かなくなったのは、ここだけではなく財閥系の不動産物件も同じです。ブランド力もブランドの力を過信すると自分が無くなります。
オリックスも大手？と名乗るなら（いえ全部のデベロツパーの皆さんに言えることですが）、売れればいいという事ではなく、住まい手にとってベストの住まいを提供する使命（ミッション）を真摯に遂行する努力を続けて欲しいものです。（そうでないと見放されますよ）
おっと。ごめんなさい。話が横道にそれました。

427さんがおっしゃるように３月末から順次入居が始まり５月末にその日程が終了します。６月には総会が開かれるので入居の人数が把握できると思います。この不況を鑑みるにその時点でもまだ完売はないでしょう。でも一方で売主は売る努力を。入居者は自分の住まいとその環境＆資産保持の観点からも404、405、406さんのおっしゃるように共有財産を維持管理する努力が必要です。ここを購入検討される方はご自分の判断基準に照らして冷静に判断されるよう望みます。

括弧書きが多くて読み難いです。
しかもどのレスへのコメントかも不明確で意味がわかり兼ねます。

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同感…

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429さん、430さんへ　　括弧書きが多くて読み難いことお詫びいたします。
前半は397さん以降のレスを拝読しての感想と契約者としての一意見です。
中段は410さんのレスを受けて、オリックスに対する要望です。
後半は426さんの質問に対するお答えと、購入検討中の方へのレスです。

これからは分けてレスしますね。