グランドホライゾン・トーキョーベイ5

このスレも５までいきましたか。
販売停止中だというのにスレがのびているのは良くも悪くも注目物件の証拠だと思っています。
早く販売を再開して完売してほしいですね。

ホーンテッドマンション２番館は事情により入場中止中です。

「投げ売りマンション」は本当に買いか
−2割引、3割引。大暴落市場で「優良物件」を見分ける！−

　たとえば、千葉県の湾岸エリアにある大型物件。
　○七年に販売開始され、竣工は○八年二月。だというのに、まだ半分も売れていない。そんな状態なのにデベロッパーのゼファーは破綻してしまい、共同売主の外資系企業は撤退してしまい、モデルルームは現在取り壊し中だ。

　「買った人にはかわいそうですが、『お気の毒です』としか言いようがありません。」（不動産アナリスト）

　実際に記者が、現場を訪れると、日曜日の夜だというのに明かりがついている部屋が、三分の一しかない。

　どうやっても売れない・・・。聞こえてくるのはそんな業者の嘆きばかりだ。

週刊文春２月５日号（１月２９日発売）１３７頁

モデルルームもうなくなっていましたね。
ここの教育環境が悪いと言うことが以前かかれていましたが、本当のところはどうなのでしょう？
教育関係者等いましたら、正確な情報をいただきたいのですが。
まぁＳＡＺＡＮができて、若松団地の人だけの学校から、変わってきていると思うので、一概に今の状況とこれから先の情報が同じとは言えないでしょうが。

冒頭で紹介した空地の目の前にある高層マンションを２年前に買った４０代の会社役員の男性は、購入を後悔している。
　　「歩いて買い物にいける店がいまだにコンビニ１軒しかない。冬は潮風がすさまじく、そろそろ売ろうかと思う。」
　　ところが、売りたくても思うような値が付かないのが、今の湾岸マンション市場だ。
・・・

　　さらに東に進んだ南船橋駅から徒歩５分。築１年の大規模マンションでも大量の物件が中古市場に出されていた。地元の中年の女性はマンションを見上げて言った。「これだけ渋滞と騒音がひどいと、逃げ出したくなる人がいても不思議じゃないわね。」
　　マンションの隣には人気の大型家具店「イケア」とオートレース場がある。休日には店を訪れる車で一帯は大渋滞し、レース開催日にはエンジンの騒音でマンション住民はベランダの窓も開けられないという。
　　同業他社はこう切り捨てた。
　　「昨年の新築物件は総じて高値だったので、中古で売りに出すには今は時期が悪い。しかもこのマンションは、施工した会社が倒産して信用度が低い。その上住環境に難がある。売却したくても、希望価格より相当低くなっているはずだ。」

AERA 2008.11.10号　p.31「東京湾岸マンション急落」より引用

有識者推薦の千葉県内公立中学校

市川市立第五中学校
市川市立妙典中学校
松戸市立第三中学校
船橋市立若松中学校

↑
推薦というのは良い意味でですか？悪い意味でですか？

なんだー　　販売再開かと思って期待したのに

>>08
問題ある学校を公立とはいえ実名はまずいのでは？

立地、環境、騒音、ゼネコン、売主、学区、マスコミ評価、売れ行き、住民、お値段、どれをとっても大変すてきなマンション。よかったね。お住まいの方、うらやましい。

ＡＥＲＡを見ながら引用して
一字一句キーボードを叩いてる姿を想像すると悲しくなりますね。

実際ここまで叩かれるマンションかな〜？以前上層階を実際に見て検討してたけど。買う時期により、値段の上下はどのマンションでもある事だし。適正価格なら検討したいけど？

夜の灯りが見えない＝空き部屋、という発想が安賃貸住まいの悲しい現実。

ウチは遮光カーテンだから夜は灯りが漏れず確かに空き部屋の様。

エアコンの室外機の有無を調べてもらった方が正確な数字が出るんじゃないかな？
頑張れネガティブ諸君！

こんなに良いマンション買ったのなら、自信もって雑音なんか気にしなければいい。

南船橋の将来性に嫉妬する連中が集っていますね。

>夜の灯りが見えない＝空き部屋、という発想が安賃貸住まいの悲しい現実。
1/3しか明かりがついていないと太鼓判押してるのは特にここを
貶める必要もない週刊誌だけどね。

＞南船橋の将来性に嫉妬する連中が集っていますね。
ギャグとしては面白い。（笑）

しかし売り出しをはじめない理由は何なんですかね？
やはりバルク売りしたのかな？

情報弱者と嫉妬連中が集っていますね。
それらが知ったかぶりを書きなぐるから
購入者や知産層がだ−れも相手にしないため荒れている。

↑
でも売れていない事実は隠しようも無い・・・。

ここは売れていないわけではないな。
健闘してるほうだよ。

売ってない事実も明らかですけどね

既に売ってないにもかかわらず、既にある程度売れている。
この時期では大した数だと思うよ。

＞購入者や知産層がだ−れも相手にしないため荒れている。
購入者は必死に削除依頼連発してるね〜。
ここの購入者が知産層って本気でいってるのか？（笑）
週刊誌に叩かれ、大幅値下がりのうえ、販売は停止中・・・。
現実逃避は止め、直視することをお勧めします。

＞ここは売れていないわけではないな。
1/3で売れているとしたら、他のマンションは全て売れ行き好調ですね。

直視しなければいけないのは
PCに噛り付くあなたの姿ですよ。
一円の価値もない中傷を連日書き込むあなた。

半年で200戸売れれば上等な部類でしょう。
千葉では200戸弱の駅前タワーでさえ
18ヶ月年かけて完売できない地域もありますね。

駅前タワーですら完売できないのは、周知だし、別に当たり前。
すべてはこのご時世だから。
それでも、個別に値下げしていくことにより、いつかは完売のゴールは見えてくる。

ここが特別なのは、完成引渡済からかなり経っているにも関わらず、
中古や賃貸が全く出てこないこと。

もちろん、それは住民すべてがこのマンションに愛着があり、
手放す購入者がただの一人もいないという理由ではなかろう。
手放したくても手放せないもっと残念な別の理由。

夏にあれだけ値下げしたにも関わらず、完売のゴールは一向に見えてこず、
それはこのマンションの今後にとてつもなく暗い影を落としている。

屁理屈だね。

>もちろん、それは住民すべてがこのマンションに愛着があり、
>手放す購入者がただの一人もいないという理由

そうなんだよね。
買った人はちゃんと考えて買ってて、そしてちゃんと満足できている。
だから中古が出回らない。

そういった事実を見るべきだね。

↑そういうのは「事実」というのではなく「仮説」といいます。

>そうなんだよね。
>買った人はちゃんと考えて買ってて、そしてちゃんと満足できている。
>だから中古が出回らない。

おいおい、お隣のＳＡＺＡＮは中古放出てんこ盛りで、
買い手がつかず店晒しみたいだけど・・・

ＳＡＺＡＮ住民はちゃんと考えずに買ってしまっていて、次々に手放し、
ホライゾン住民はきちんと考えて買って、ちゃんと満足できている
っていうことはないだろ

やはり、・・・・・

中古放出てんこ盛り？
どこが？？

SAZANは当時の相場でも安かった。
知ったかぶりはいつまでここで書き続けるのかな？

>>39
当方は船橋市在住ではありませんが、１か月ほど前にわが市の新聞折り込み広告に「サザン特集」と題して一度に10戸掲載されていましたよ。超大手仲介会社です。

荒らしの言うことは、案外実態をよく物語っている。
誇張はあるものの、一定の理屈はあったりする。
入居者は今更ネガティブな情報をかざされるのはショック。
しかし、時代の流れは残酷に推移する。
荒れるにはそれなりの要因があるよね。
そもそも、このマンションの強みは何？
大規模なりの設備はどこの大規模物件でもあるよね。
やはり、住宅立地としての基本的要因に問題があるわけだよね。

>>41
10戸って全体の1%にも満たないですが・・・
特集でそれでは逆にあまり出回ってない証拠では？

掲載しきれなかったんだろう。

>10戸って全体の1%にも満たないですが・・
1%もって感じかな？
そんなに売れないの？

>>43
三井のリハウスやYahoo不動産見てください。
中古で一挙に10件の売りが出ている物件は皆無ですよ。
大規模物件でも。

>>46
他に1000戸を超える物件を教えて下さい。
そんな統計がとれるほどあるのですか？

まあ、あれだけ週刊誌に「売れないマンション」の代名詞的に書かれると
資産価値は暴落するよな〜。
ここを「定価」で買った人たちは目を背けたい現実かもしれませんがね。

そのかたがたが第三者を装って、必死に現実を打ち消そうとする
書き込みを続けているようですが・・・。

↑そういうのは「現実」ではなく「妄想」といいます。

>>48さん
大規模マンションでも数十戸が売りに出ていることも多いですよ。

大規模マンションは数が限られていますが、例えば都内だと港南・芝浦地区で調べると1000戸前後のマンションは凄くたくさん売りに出ています。
他の地域でも調べればたくさん出ています。
サザンって2年も経つ割には中古が少ないと思いますよ。
もともと転売目的でないという理由もあるでしょうけど。

でもさー、ここで購入者の方々が「匿名」装っていくらウワサを否定する
書き込みしても、ミナサン現実知っちゃってるから、現実打ち消すの
無理じゃない？

サザンの中古は当初ホライゾンの価格に引っ張られて高かったが、ホライゾンが売れずサザンの中古価格も下落の一途
ららぽーとの中にある不動産屋には山のようにサザンの中古が出てますよ

公然に書かれたことをここの購入者があーだ、こーだ言っても何の役にも立たないと
思うのは俺だけか・・・。
その記事が事実と違うと言うことであれば、AREAや文春を相手に訴訟を
起こすしかないな。
こんなとこでチマチマ反論しても意味ないって！！

ここの先行きは厳しいね。
良くてバルクで安値で再販、最悪賃貸・・。

若松団地の再開発もそろそろはじまるし楽しみなエリア。

>>54
妄想記事に訴訟したってしょうがないでしょ？

もしかしてネタを信じてる？？

この分譲が賃貸として売りに出されることはないのでは。まぁ待ちましょうよ。正確な情報を。
しかし、週刊誌は何でも書いていいと言うことではないのに本当に物件の特定できる記事を掲載してしまうんだから恐いですね。

外部にいるほうが客観的な感じですね。
世間での評価は市場での不人気として現れる。
せいぜい、マスコミと闘ってくださいな。
いずれバルクになれば、坪90万といったところでしょうね。

ところで、このマンション率直に何がよくて購入したの？

>妄想記事に訴訟したってしょうがないでしょ？

論理的に考えれば、それは違うのでは？
近年、嘘の内容を記事に書くと、あっという間に訴訟を起こされてしまう。そんなリスクを文春などが取るとは思えない。さらにこの程度のネタは「信憑性については不安だけど、とっても面白い記事。よし、リスク覚悟で書こう！」ってほどの記事では全くない。要するに、かなり堅いネタだから書いたのでしょう、訴訟を受けるなんて全く心配せずに。

これ訴訟受けたらまずいでしょう。事実を書いているのは間違いないですが、マンション等に与える影響は甚大では。
訴えられる心配をしていないのはあるのかもしれませんが。

「訴えられる心配をしていない」うえに、かつ「仮に訴訟を受けても負けない」から書いているのです。

本当の内容すぎるから、本当のことを受け止めたくない人には妄想となる。
妄想の中で買ってしまったのね・・・

売っていない物件でこんなにスレ伸びるのは珍しいかも

いや、ここに書き込まれている記事はウソでしょ？
それすらも分からないの？

みんな煽られすぎだ・・・

どこがうそか言ってみて。
あと、ここのよいところはどんなとこ？

１日で、ずいぶん書込み増えましたね。
また人気が出てきたのでしょうか。
楽しみです。

週刊誌にもかなり具体的に掲載されたことだし、知名度はこれで全国区。
既購入者または購入検討者のお父様、お母様、
義理のお父様、お母様にも知れ渡ったことでしょう。
勤め先の上司、仲間、友人にも。

まさか、例の、湾岸のマンションではないでしょうねって。


掲示板で大いに注目を集める話題のマンションに
返り咲いたところではあるけれど、再度販売されたときに、
売れ行きが良くなるかどうかは、掲示板で注目が集まっていることとは全く別の問題かも。

むしろ逆では？

若松団地の再開発時に現住民転居物件が必要になるので
大人気で空きのない若松団地の現況を見ると
URがここを仕込めれば再開発を短期間で終了できる。

現状1300戸の若松団地の敷地と余剰容積率を考えると
今後施行される市長裁可による高さ条例の特記条項を使わなくとも
1500戸以上の供給が可能であり駅前の広大な民間企業所有地群もふまえれば
今後の更なる発展は約束されているエリアといえよう。

週刊誌とこの掲示板だけで全国区、誰もが知っているとはおめでたい。

で、このマンションのどこがいいか教えて。

>>19
賃貸をしている人に失礼じゃないですか。
賃貸しをしている人でもあなたより豊かな人は、
いくらでもいますよ。

それに、遮光カーテンをしていても、明かりは外に漏れます。

売れ行きについては、エヤコンの数など調べなくても、
ここがどのくらい売れているか、船橋市のホームページを見れば、
大体想像がつくではありませんか。
浜町二丁目には、ここ以外にミッテ３５８戸、プリズム５１１戸、サザン１２１１戸
全部で２０８０戸の住居があります。
http://www.city.funabashi.chiba.jp/jutakuseisaku/man_dai_nanbu.html
で入居世帯数は、２２７２戸
http://www.city.funabashi.chiba.jp/johoseisaku/toukei/jinko/jouju3/H21...
ミッテ、プリズム、サザンは完売ですので、多少空きがあったとしても、
１戸に２世帯住んでいるところもあるので相殺され、１月３１日現在の
ホライズンの入居世帯数（≒販売戸数）は１９２戸となります。
つまり、５００戸前後が売れ残りです。
あせらずじっくり行きましょう。
再販するにしても、大幅値下げは必須ですから。

１戸あたり建築費と土地の取得金額で２０００万掛かっているとしたら、
金利７％で融資を受けているとしても、金利だけで月
２０００万X　５００戸　X　０．０７　÷　１２ ＝　５８３３万
この不況化で即売しないでどうするんだろう。

暇ですね。

スレは賑わっているけど今日も現地見たけれど寒い風情。若松団地の移転先にもってこいの感じ。

好評販売中というデカイ垂れ幕が6戸分にわたって貼ってあるけど、すすけて、やぶれかけて、うらびれ感たっぷり。エントランスも昼は薄暗い。冷え切った印象。
ところで、冷凍団地ってここのことですか?

値引き次第では即完売だと思っています。何割引でなら完売が見込めるとみなさんお考えですか？
バルク売りだと３割引くらいは期待できるそうなのですが。

元の値段がぶっ飛んでいるので、われわれ買取屋の目線だと仕入が定価
の40%で販売は定価の60%つまり4割引の感じです。
戸数があまりにも膨大なので金利リスク見るともっと厳しいかもです。
最近の千葉県物件の我々の買取相場は30%台が主流になってきています。
築後1年経過していると法律上、広告上は中古扱い。となると・・・
実際、かなり腰が引けるな。
4割引で販売して1年半でいけたら上等だと思います。
明和地所とかタカラレーベンでも重たいと思うな。

文春の記事は、XXXだといていた人たちが大勢（数人？）
いたけれど、3分の１も売れていないという記事は、
真実みたいですね。
７２の意見に反論できないのかな。
メディアリテラシーを磨けなんて、いっていた連中は。

今日仕事休みなので、じっくり過去からこのスレを読み返してみたけれど、
初めからここはダメと荒らし扱いされていた人が実は、親切だったのかもね。

200戸も売れていないといっていたのがアラシくん。
毎夜灯りの数を数えていたらしい。

半年で200戸売れた事実はこの景況なら上出来でしょう。

今後、サザン以下まで落ちれば確実に完売しますよ。

ってことは、やはり当初価格で買った人は・・。

まあ、バルク売りの後に再販されても、４割引当たり前、半額目標に交渉しましょう

それはありえないね。
バルクという単語を覚えて使いたがる君、毎日ご苦労さん。

>>82
こんなにダメだしされてるマンション半額になるまで待ってでも買いたいの？
そんなに欲しいんだ。。

そこまで価値がないってのを皮肉ってるんじゃない？

>>75
鳶の手間がもったいない。

まあ、アウトレットに転売するにも買受側も借入必要なわけで。
特に一年経過していると銀行の担保評価額も厳しくて事業資金の一部は手元の自己資金が必要。
ここまでの戸数ですと、買受業者としても一旦は自己資金を10億以上寝かす必要あるし、そもそもこの時期数10億の資金を出す金融機関があるとは到底思えません。
そうすると、今の持ち主がパンクして大量の競売が発生する。
こんな大量の競売は、値がつかない。何度も何度も競売競売。
未知との遭遇になりそうです。
何らかの公的対応は本当に必要でしょう。

競売が出てきて落札されると、それが時価になるし中古売却は競売価格に影響される。

半額だったら買いたいな。
２０年住んだら、二束三文で処分します。
これで十分です。

実際は4割引くらいだと思いますが、それぐらいだとどうですか？
皆様のご意見いただけますか？

売主のＴＭＫがパンクすれば、
修繕積立金、管理費の支払いは中断し、
住民サービスはストップします。
そのまま、景気が良くなるまで塩漬けのまま。
まさに、売主と一蓮托生。

必死なのは当然です。

>>89
二束三文でも処分できないところが怖いところ。
越後湯沢あたりで管理運営に破綻を来したリゾートマンションが
いくらで売られているか知らないの？

20万から50万
滞納おおければ、形式的に1万とかね。

このスレはすでに死んでますね。

このスレの存在意義は、日○綜○、とかプ○パ○トとかのマンションを
買おうとしている方々に、そこに潜むリスクを伝えるためにあるんです。

大変参考になります。

逃げ足早い外資の売主は毎月管理費積立金入金しているのかね。日本撤退だから海外から送金？これが止まってしまうと管理費会計に簡単に億円単位の欠損でるが、最終的に既存入居者の負担になるリスクは高いですね。半分以上の戸数が未収状態続くと本当に恐ろしい。

議決とか何もできないから、規約の変更も軽微な補修工事、その他管理組合としてまともに機能できない。

万一、売主の管理費支払が停滞すると、毎月7百万円から10百万円の収支欠損。大規模の場合駐車場収入も管理費充当前提としているから、さらに欠損額は膨らむ。一方管理会社としては管理人件費が最低毎月250万、光熱費300万はかかるから、管理会社の実取り分どころか光熱費の支払もままならなくなる。結論としては売主からの支払いが途絶えた時点で管理会社は手を引かざるをえない。ないしは、既存入居者の修繕積立金部分を月次管理費用に充当したうえ、支払管理費を大幅に値上げしないと他社でも請けられない。そうなれば自主管理。しかし、光熱費、掃除人件費はまったなし。場合によっては、共用部分の電気が止まる可能性がある。そうすると廊下の明かりもエレベーターも水道ポンプも停止。ほんとうに恐ろしいことになる。

>>98
おたくの頭の中ではいろいろ夢ひろがって楽しそうですが、実際にそうなったマンションってあるの？

あるよ。

ほれ、ココ↓

>>99
リゾートマンションではそんな例はいくらでもあるよ。
今後は、居住用のマンションでも出てくるわけだけどね。

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バブル崩壊後売れ残り住戸を抱えたリゾートマンション等では、
管理員が雇えず建物がスラム化したり、
必要な点検作業を行なえなかったり、
電気代・水道代を払えなかったりする事例が数多く見られました。
http://www.11kanri.com/tousan.html