千葉の新築マンション価格動向

日本経済新聞　１２月２７日号千葉県経済３５面
「マンション需要　失速懸念」

「供給過剰気味に」
　・・・景気の先行き不透明感や地価の上昇を受け、実需にも陰りが見られる。

　２００９年３月末の入居開始を目指して建設が進む４３階建てマンション「千葉セントラルタワー」。販売主のオリックス不動産によると、売り出し済みの約３００戸のうち「八割は売却先が決まり販売は順調」という。
　ただモデルルームへの客足は最近いま一つ。ＪＲ千葉駅周辺では、他にもマンション新築が相次いでおり供給過剰気味。
「実物が出来上がってから購入物件を選ぼうという人が増えている」と解説する。国内景気の減速感が台頭するなか「一時のように出せば売れると言うことはなくなった」（大手販売業者）との指摘もある。

　実需面が盛り上がりを欠くなか、新たなマンション開発の動きは減っている。・・・・用地の仕入れ価格に加え、建築資材も原材料費に押されて上昇傾向にある。コスト上昇は分譲価格に転嫁せざるを得ず、新規供給物件は割安感が薄れている。

　三井不動産は「今後は立地、周辺の生活環境、価格など消費者の選別の目は一段と厳しくなる」と予想する。多くの販売業者は土地反騰前に取得・開発した「旧価格物件」の物件の販売を急いでいる。

>船橋駅前のプラウドタワー２ＤＫ（67.00㎡）２９階西向き５，４８０万円は、まだ売れていないようですね。作戦ですね・・・。

>やはりこの値段では、高過ぎますよ。当初売り出し価格が４，０００万円前後の物件ですからね。

この値段を知っている方々は、買いませんよ。売れたと勘違いしてたというか、作戦というか、どちらにしても、千葉の価格じゃありませんよ。

感覚のマヒが始まっていますね。

千葉県価格に戻してほしいですよ。

>>あきれた価格！！

千葉ニュータウン地区ではマンション販売ラッシュ。

白井Ｐ−一番この地区で販売開始した物件。初めは売れ行き好調だが最近は芳しくない。ちなみに
　　　　　残り僅かだがまだ残っている

白井Ｔ−Ｐが販売する前に有名になった物件の跡地に建設中。以前の損分を上乗せしたかのように
　　　　高いので売れない

ニュータウン中央Ｓ−間もなく入居が始まる物件で売れ行き好調で完成前もしくは完成直後には完
　　　　　　　売するだろう。後を追うようにその近くに７００世帯のＲを発表。少々過剰供給な
　　　　　　　気がするが、この地域では一番条件がいいので売れるのでは？

印西牧の原Ｒ−竣工前に完売（今年３月入居の棟だが）した珍しい物件。この地域での完売は最近
　　　　　　　ではないだろう。ジョイフルやアウトレットが売りと他にこの地域ではライバルが
　　　　　　　いなかったのが良かったのだろう。

印旛日医大Ｅ−去年８月に竣工した物件。今でも売れていない住戸が目立つ。価格、設備等見ても
　　　　　　　妥当だがやはり村と一番奥とが悪条件だろう。

全体的に過剰供給に見える。価格だけを見ても習志野市や船橋市、千葉市の駅からバス便物件より
高く感じる。将来的な開発（成田空港直結の際、利便性の向上）だけ見ても、優遇される特急停車
予定駅（ニュータウン中央・印旛日本医大）以外は全く関係ない。
ニュータウン中央と白井が価格に差がないから、二つを見比べて中央を選ぶ。または環境的に差が
ない印西牧の原と千葉ニュータウン中央では将来性を抜きにして同条件で価格がやや手頃な印西牧
の原が先に完売したと感じられる。この地域では価格がものをいうので、あまり高いと売れないし
駅一つ違うだけで条件が変わる。医大の状況見るとそれが一番の要因では？
また都心に近いはずの白井が残るのも状況に応じた価格設定しなかったのが原因でないだろうか？
中央以外はある程度価格を抑えないと共倒れするおそれがあるだろう。
都心に近い遠いはこの地域ではあんまり関係ない（医大は別として・・）関係あるのなら条件的に不利な牧の原が完売しないし白井が残らないだろう。

>>684
あとは値段。高いと売れない。
この地域が格安のイメージ（鉄道は高いけど）なので価格設定が物をいう。
白井ＰやＴのこの掲示板ではこの環境でもうこの値段はもうでないとよく書かれているが
利便性を重視して考えると高く感じられる。環境重視なら他地域にもっと安い物件がある。
印西牧の原や印旛日本医大などの環境重視では抜群の物件では価格的には妥当と思うし
千葉ニュータウン中央は利便性を考えると妥当といえる。
これからこの地域が建設ラッシュを向かえる。駅近物件はある程度終了したと見える。
駅から徒歩10分以上やバス便物件がどのように売られるかが見ものだ。
中古物件の相場は妥当ですぐに売れてしまう事が多い中、新築ばかりが高価格設定し
売れ残り多数とならないような価格設定が必要。

千葉ニュータウンは最近勢いがありますね。
将来は38？階位の高層マンションも建つ予定と聞きました。
商業施設も次々と店舗を出して賑わってますね。
見学に行ったとき、街並みが整備されて綺麗だったので
いいところだなと思いました。

千葉県内のTX沿いも考えているのですが、TX沿いだと
「おおたか」か、「柏の葉」を検討しています。
ずばりこの二つだと、どちらが「買い」ですか？
個人的にはおおたかかなと。柏の葉はまだかなり不便そうなので…。

資産性などの比較も含めて詳しい方、ご教授願います。

独断ですが、地理的に
埼玉派はTX。
千葉派は北総。
ですかね。

688さん
坪単価が全然違うと思いますが…

船橋駅前のプラウドタワー２ＤＫ（67.00㎡）２９階西向き５，４８０万円は、まだ売れていないようですね。作戦だったのかな？
やはりこの値段では、高過ぎますよ。当初売り出し価格が４，０００万円前後の物件ですからね。
この値段を知っている方々は、買いませんよ。売れたと勘違いしてたというか、作戦というか、どちらにしても、千葉の価格じゃありませんよ。
感覚のマヒが始まっていますね。
千葉県価格に戻してほしいですよ。
みなさんはどう思いますか？？

>６８７さん
おおたかと柏の葉だったら断然おおたかだと思います。
東武線が通っているから柏にもでやすいのが一番の理由です。
あと快速も止まりますしね。
あくまでも個人的な意見ですが・・・

TX沿線は揃いも揃って駅歩1分物件＋SC併設と言う開発手法なので、
駅歩1分物件の価格が上限となって周辺の価格を抑えてしまう可能性が高い。
通常の街なら駅歩が多少あってもそれぞれの持ち味で価格が変動するけど、
ここは単純に不便になるだけなのがネック。

また、隣駅同士でSCがあるため商圏が小規模に独立してしまうことから、
それぞれが共倒れする危険性も否定できない。
通常ならいくつかの中核駅があって周辺の駅から客が流入するが、
ここは駅間が長く全ての駅が中核駅（だと自分たちは思っている）であるため、
駅まで徒歩で来れる人たちだけが商圏となりやすい。
車を使うレベルになると他の大きな町（柏や北千住）に出られてしまうため、
周辺に商圏を広げられないのも発展の阻害要因になる。

そうしたマイナス要素を持つことを理解してからプラス要素を見ると、
これまでは鉄道がなかった地域（地価は超低空飛行）であるため、
今後の発展によっては化けることに期待するのも1つだし、
（既にかなりの上乗せがされていることからギャンブルではあるが）
むしろ発展していない自然の多い土地なのに都心に1時間以内で出られる、
と言うことにメリットを見出す人たちのオアシスになる可能性もある。
むしろこうした考えの人がこの辺りを買うことが多いと思うので、
都心部とはまた違う地価の動きになるかもしれない。

で、個人的なTXだとおすすめは「南流山」か「流山おおたかの森」かな。
駅のカラーがそれほど色付かない（どこもかしこも似ている）現状では、
接続する路線が多かったり、快速が止まる等の誰にでも分かる明示的なメリットは重要。
将来の発展性なんて甘言は、行政が赤字倒産する現代では夢物語なので、
「今ある価値」で判断しておけば無難だと思う。
特におおたかの森はブランド化している部分もあるので期待大。

ただし、物件の最終価格によっては変わると思うけど（割安/割高と言う意味で）。

692さんはTX沿線の実情を知らない方かも。TX沿線はどこも常磐道ICに近いため、沿線のSCは広域から集客していて決して徒歩圏の住民ばかりが顧客ではない。特にららぽーとは知名度が抜群のため、南船橋の本家までは遠くて行けない北関東地域の住民や、渋滞する湾岸の高速道路を嫌って比較的空いている常磐道を利用した東京都東部住民が、たくさん柏の葉に来ている。今は車社会になっているので高速道路のICまで10分以内というのも資産価値として高いと言えるのではないかと思うが

高速道路（遠隔地からの車での来訪者）に期待する時点で、すでに立地としては相当なデメリットエリアと言ってるように聞こえてしまうけど。
しかもそれってSCへの来訪者でしょ。。。

693の意見は一理ありますね。
たしかにTX沿線よりは千葉ニュータウンの街の整備具合や
自然との調和などで軍配が上がると思いますが、
なんせ交通事情を考えると高速ICにも出にくい
千葉ニュータウンは現在の車社会には苦しいと思います。

でも毎週高速で出かけるわけでもないしね。
イオンとかでなんだかんだ楽しめるかも。
白井か千葉ニュータウンかで悩むなぁ。
白井この間行ったら落ち着いた感じの街でいいなと思いました。

車社会⇒ＩＣ近くなきゃは随分と短絡的なキガスル。
千葉ニュータウンは生活するには閉じた街だから、普段は脱出する必要ないでしょ。
どうしても高速乗りたい場合は時間を選んでＲ１６をちょいと飛ばして柏ＩＣはどう？
一つ、通学で北総線に乗らなきゃいけなくなると、電車賃が生活を圧迫するかもしれないが
でも数年分の電車賃の割高分以上に、物件価格が安いのでおっけい？
白井は比して総合点で若干負けているかと。
ところで、自治体サービスとして船橋市を捨てきれない人は、小室も穴場だったり。

広域から高速道路ユーザを集客してるということは
他により魅力ある商業施設ができれば
あっというまに集客できなくなることを意味しているのでは？
そういう意味では三郷エリアと近接した
柏の葉らら、おおたかＳＣは将来安泰とは言えないと思います。
特に野田線ユーザを取り込めない柏の葉ららは黄信号。

６９８さんに一票。

三郷にはここより大きなららぽーとやコストコが出来、〇８年の注目の街らしい事が先週のＤＩＭＥに出てましたし、同じＴＸ線沿いでは研究学園にも北関東最大のＳＣも出来ますよね。

柏の葉スレの購入者の書き込みに、「資産価値は大事だと思います。よく他の掲示板に「私は永住希望だから資産価値は関係ない」といった書き込みを見ますが、そういった方は老人の生活を知らない方だなあとつくづく思います。人生どこでどんな風に変わっていくかわかりません。老後を考えた場合、少しでも高く売れた方がより良い所に移れるわけですからね 」というような投稿がありました。
柏の葉は、快速も停車しませんし、必要な公共施設（市役所や交番等）、郵便局もなく未定な状況で、どうして将来転売できるような資産価値があると言えるのでしょうか？この方に限らず、資産価値についてはとても強気で、他の郊外の地域を小ばかにするような発言をする方が目立ちます。

三井の物件の中でもここは格安と呼べるような価格帯なので、正直資産価値としては疑問なのですが、どうして柏の葉の方はこんなに強気なのでしょうか？

他のTX沿いのスレと比べても異色な気がします。もし、強気な理由が他にもあるなら知りたいです。
不動産に詳しい方で、客観的な情報をお持ちの方、教えてください。

>>692さんの意見は非常に冷静で客観的に情勢をみていると思います。
おおたかSCは、高級感を売りにしているので、出掛ける価値はある
と思いましたが、柏の葉ららぽーとは、しょぼい店舗ばかりで、
たぶんもう出掛ける事はないと思います。
イオンのモールの方が余程気の利いた店舗が入ってますよ。
車で買いものに行く人なら、素通りして柏まで出てしまうのでは？

699さんのレスが全て。周りの商圏を喰ってしまうのは確実でしょう。時間かけてでも行きたくなると思います。そう、船橋のららぽーとのように。それほど巨大な郊外モールSC !! ある意味、柏の葉も建ったばかりなのにそれはないだろ！ とも思います。

柏市HP柏の葉まちづくり
みてみてください。

http://www.city.kashiwa.lg.jp/cityhall/sosiki/B_TOKE/TOKE_TOK/kasiwa_m...

逆に資産価値というなら、千葉でもっとも高い総武〜京葉エリアをＴＸや北総は抜けるんだろうか？このあたりだって隅田川渡れば太刀打ちができないくらいの資産価値までしか上がらないだろうに。

これらのエリアよりもステータスがあがるなんてことがない限りは、これから少子化が進むのに街が生き残れるなんて思えないんですが。。。

それにしてもR16文化ここに極まれりです。どこもおんなじようなもんができて。。。

おおたかSCは高級感ありますか？おおたかの隣の豊四季に
住んでいますが、イマイチのような・・・。
数回行きましたが買い物をするのは結局柏です。今朝も直行で
アポの時間まであったので少し寄ったのですが閑古鳥でした。
子連れの主婦がちらほらいるくらい。江戸川台、野田市方面の人が
重宝しているからいいのかな。

687です

皆さん、たくさんのご意見ありがとうございます。
TX沿いでは、快速停車駅である「おおたか」が将来性があると
みている方が多そうですね。
柏の葉も大きい公園などがあって良いのですが、まだ交番などの
公共施設や郵便局の開設も未定のようですので、今すぐ暮らすには
不便がありそうですね。

千葉ニュータウンと、TX沿いではやはりおおたかを検討していこうと
改めて思いました。皆さんのご意見が後押ししてくれました。
ありがとうございました。

>>692
＞TX沿線は揃いも揃って駅歩1分物件＋SC併設と言う開発手法なので、
＞駅歩1分物件の価格が上限となって周辺の価格を抑えてしまう可能性が高い。
＞通常の街なら駅歩が多少あってもそれぞれの持ち味で価格が変動するけど、
＞ここは単純に不便になるだけなのがネック。

確かに。幕張や千葉ニュータウンなどURが開発をてがけている地域は、駅から遠い地域から開発を進め、駅前開発は最終的に残しておいた。
そのおかげで経済不況となった「失われた10年」を乗り越え、現在でも商業施設の開設や分譲が盛んで街も賑わっている。

しかし、TX沿線は民間デベが開発を手がけているので、駅前の条件の良い土地から捌けさせているのが現状だ。もし再び経済状況が悪化すれば、開発は遅延・あるいは停止になる恐れも十分ある。特に今の「悪しき物価高」と言われる現状では、経済の状況は見通しが悪い。
資産性としては、TX沿いは現状以上になる事は難しいと考えた方が良いと思う。

よくわからないのですが、駅遠から開発を進めた方がいいんですか？
もし自分が住むとしたら、駅前から便利にしてもらった方が助かるような気がするんですが・・・・。
駅前から開発を進めていれば、途中で開発が止まっても、コンパクトな街（発展はしなくとも）として何とかやっていけるような気がしますが、駅遠から開発を始めて途中で頓挫してしまったら、駅前に何もなくて不便なような・・・・。
（自分が駅遠のマンションなんて買ってしまっていたら、ものすごく凹みそう。）
素人なもので、とんちんかんなことを言っていたらすみません。

＞駅前から開発を進めていれば、途中で開発が止まっても、コンパクトな街（発展はしなくとも）として何とかやっていけるような気がします

そういう場合は、コンパクトシティとは呼びません。コンパクトシティとは計算された街です。
途中で開発が止まった場合は、ただの不便な街と呼びます。

ちょっと待って。市は開発にどれだけの予算を割り当てる予定なのですか？どこにもそれが無い。
市の開発に対する本気度がそれで分かるような気がするのですが。構想計画やイメージ図ばかりで開発予算案がどこにもそれが無い。誰か知っている方いるのかな？

>>709
708の言いたいのはそういうことじゃなくて、「途中で開発が頓挫する場合、駅遠から開発を進めていたより、駅近から開発を進めていた方がましじゃないの？」っていうことだろ。
まあ707は、駅前の立地のいい場所を後まで残しておいた方が開発が頓挫しにくい、って主張なのかもしれんが。

＞駅前の立地のいい場所を後まで残しておいた方が開発が頓挫しにくい、って主張なのかもしれんが。

それにつきるでしょ。
普通に考えれば分かる事です。

>>700

どうやらここの契約者が異色で強気なのは、ただ単にここの契約者のカラーというだけのようですね。特に強気になれるような理由はないようです。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46513/res/961-970

連発、自演、困ったものです。

714.
たまにあなたのようにコメントする方がいますが、何故それが分かるのですか？
私にはそうは読み取れないのですが。

どうでもいんですけどね。スレ違いスマン。

こんなのどうです？幕張も近いですよ！昨年のリサーチでは地価上昇傾向です。

http://www.manen.jp/cache/10110/www%2Eb-inage%2Ejp/

マンション検索サイト（読売系なので人気マンションランキングに意外性あり！）

http://www.manen.jp/

>船橋駅前のプラウドタワー２ＤＫ（67.00㎡）２９階西向き５，４８０万円は、まだ売れていないようですね。作戦だったのかな？
やはりこの値段では、高過ぎますよ。当初売り出し価格が４，０００万円前後の物件ですからね。
この値段を知っている方々は、買いませんよ。売れたと勘違いしてたというか、作戦というか、どちらにしても、千葉の価格じゃありませんよ。
感覚のマヒが始まっていますね。
千葉県価格に戻してほしいですよ。
みなさんはどう思いますか？？

>>717

何回も同じ内容の投稿はやめてもらえますか？

パークタワー船橋の11階角部屋（キャンセル住戸）が73㎡で4900万くらい。それを考えると中古とはいえ駅直結29階ならそれほど高すぎるというわけではないと思う。
新築ならまだしも、中古だと条件次第で相場なんて変わる。1万人が「高い」と思っても1人が「まあいっか」と思えばいいわけだから、売り急いでいない限り大幅な下げは期待できないんじゃないかな。特に船橋駅直結っていう特殊性ある物件だしね。
あと、不動産価格が底の時代の価格を忘れられないって、典型的な買い逃しパターンになりそうなので要注意。
現実として少なくとも現在は不動産は高め。価格下落も郊外（駅からも遠いという意味）では起こりえるだろうが、ターミナル駅至近ではまずありえないだろう。

>>船橋駅前のプラウドタワー２ＤＫ（67.00㎡）２９階西向き5,480万円は、まだ売れていないようですね。作戦だったのかな？

5,300万円に値下げしましたね。

687さん
おおたかの森FRのキャンセル物件12戸が販売されました。当初より値段が上がっているようです
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?AR=030&SE=010&TB=A...

プラウドタワーは部屋見たことあるけど、すんどく大したことない部屋だったよ。
近くに住みたけりゃ、他にどこでもあんだろよ。
正直、あの値段の部屋じゃない気がした。
普通の人はあの値段で買わないよ。
こーゆー掲示板に張り付いているような人が買うような気がする。
なんていうか、マンションマニアに片足突っ込んだような人。
ターミナル駅至近でプレミアムとか、やっぱそーいうこと考えると興奮しちゃうんでしょな。

海浜幕張ですが4300で買った部屋が5800で売れました。
確定申告が面倒ですがww　まぁ売り抜けできて良かったですわ。

朝の通勤時の総武線快速グリーン車に座れないのが痛い市川と船橋。
京葉線は不便だし困った。

706さん
戸数がわずかですが、こちらにもキャンセル物件が出ています
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?AR=030&SE=010&TB=A...

ただ価格的にはこちらの物件の方が千葉ニュータウンの比較対象になるかと思います
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?AR=030&SE=010&TB=A...

725です
すみません間違えました
千葉ニュータウンと近い価格の物件は以下のサイトです
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?AR=030&SE=010&TB=A...

そういえば、プラウド津田沼（H18年もの）3F・77㎡だったかな？、4200万円台で中古販売されてました。新規販売当初より価値が上がったような。

不動産業界の中の人達は、マンション市況のピークはとっくに過ぎたと思ってる。

年始来の株式市場の下落はまだまだ続くだろうし、REITも精算するところも出てきたりして・・・。

２月末から３月に掛けては、バランスシートを綺麗にしたい方々の在庫物件の大放出があって、それが更にマンション相場を冷やすという・・・まるでデジャブの様に思えるデフレスパイラルの扉が開いたところですかねぇ。

不動産価格、「ピーク」75％・ニッセイ基礎研がアンケート

　不動産投資の専門家の間で不動産価格に天井感が広がっていることがニッセイ基礎研究所のアンケートでわかった。調査に応じた専門家の47.6％が「ピークに近い」と回答。「すでにピークに達している」と「ピークアウトの兆しが見える」を合わせると、75.8％を占めた。

　アンケートは2007年10月1日から12日にかけて実施した。建設・不動産業界で不動産投資にかかわっている103人から回答を得た。

ニッセイ基礎研究所　年金ストラテジー 2008年01月号（vol. 139）
http://www.nli-research.co.jp/report/pension_strategy/2008/vol139/str0...

>>724
私は市川から毎日総武線快速のグリーン車に座っています。時間帯がちと遅いですが。
そういえば、席が空いているのに毎日立っている人もいます。健康のためだろうか。