千葉の新築マンション価格動向

千葉県の話ではないですが、参考までに

マンション 近畿の契約率６０％割れ
- １１月、バブル崩壊以来１７年ぶり -
http://osaka.yomiuri.co.jp/eco_news/20071214ke01.htm

記事より
・売れ行きを示す契約率が前年同月比１４・６ポイント減の５８・９％と、１１月としてはバブル崩壊直後の１９９０年（５２・７％）以来、１７年ぶりに６０％を割り込んだ。
・１１月は年間を通じて最も需要が高いとされ、各社が「秋商戦」などとして販売に力を注ぐ。過去３年間、１１月の契約率は７０％超だったが、今年は原油や原材料の高騰で販売価格が上がっており「消費者の手が届かない状態」という。契約率が６０％を下回ったのは４月（５８・１％）、８月（５６・４％）に続いて３度目。


全国的にマンションの売れ行きが急激に悪化しているようです。

>668の補足

近畿圏マンションの契約率が低下　不動産経済研
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200712140004.html

記事より
・１戸当たりの平均価格は3,532万円（前年同月比0.5％ダウン、前月比18.2％ダウン）、平米単価は46.9万円（前年同月比2.2％アップ、前月比16.4％ダウン）となった。


マンションの平均価格も平米単価も大幅に下落しているようです。１ヶ月で約20％ダウンはすごいですね。

参考までに、戸建の話

首都圏１１月建売　月間契約率３８．０％　前年同月比１７．７Ｐ下落
http://www.s-housing.jp/modules/news/article.php?storyid=4886

記事より
・１１月の新規発売戸数は５３４戸で、前年同月比で２１．１％減だった。新規発売戸数に対する契約戸数は２０３戸で、月間契約率は３８．０％と前年同月の５５．７％に比べて１７．７ポイント下落。
・平均価格は４４７３．６万円で、前年同月比総額では５０９．１万円（１０．２％）ダウン。


戸建もぜんぜん売れていないようです。前年同月比総額５０９．１万円（１０．２％）ダウンはすごい。

すごいね。一人で五連投。
しかもみんな放置・・・。

よっぽど下がってほしいのかしら。

ここで1日くらいなんもレスがなくても放置ってほどのことでは・・・

二極化がさらに進行していきそうなニュースが多くなりましたね。
一戸建ての建売はそういうのにも影響されそうですが、注文住宅はかわらんだろうな。。。

連発カキコは2ちゃんを含め千葉関連の掲示板で見られる現象ですw

結構この時期に海浜幕張あたりのMSが中古で売りに出してますよね。2000年前後に建ったものでも4000万〜5000万がほとんどでした。南船橋も多かったかな。なぜかサザンも。

サザンって車渋滞がひどいから買う気がしない。
ららぽに近い以外に利点あるのかわからない。

http://www.nomu.com/mansion/index/action/SearchList/?search_type=area&...

ごめんなさい。ノムコム のサイトで千葉県美浜区で中古検索したら海浜幕張物件はもっと凄かった。へたな場所の新築マンション新価格より更に上がるのだろうか。

MステスペシャルLIVEもやった海浜幕張はバ、バ、バブルです。

南船橋・・・あそこは数年で渋滞が緩和しますよ
そして若松団地の建て替えがはじまる10年後には・・・・

＞若松団地の建て替えがはじまる
ほ〜建て替えがあるのですね。

サザン2は外資系みたいなので治安が悪くならなければ良いのですが・・・

あらら、また連投w

↑
ちゃうっ中年。

日本経済新聞　１２月２７日号千葉県経済３５面
「マンション需要　失速懸念」

「供給過剰気味に」
　・・・景気の先行き不透明感や地価の上昇を受け、実需にも陰りが見られる。

　２００９年３月末の入居開始を目指して建設が進む４３階建てマンション「千葉セントラルタワー」。販売主のオリックス不動産によると、売り出し済みの約３００戸のうち「八割は売却先が決まり販売は順調」という。
　ただモデルルームへの客足は最近いま一つ。ＪＲ千葉駅周辺では、他にもマンション新築が相次いでおり供給過剰気味。
「実物が出来上がってから購入物件を選ぼうという人が増えている」と解説する。国内景気の減速感が台頭するなか「一時のように出せば売れると言うことはなくなった」（大手販売業者）との指摘もある。

　実需面が盛り上がりを欠くなか、新たなマンション開発の動きは減っている。・・・・用地の仕入れ価格に加え、建築資材も原材料費に押されて上昇傾向にある。コスト上昇は分譲価格に転嫁せざるを得ず、新規供給物件は割安感が薄れている。

　三井不動産は「今後は立地、周辺の生活環境、価格など消費者の選別の目は一段と厳しくなる」と予想する。多くの販売業者は土地反騰前に取得・開発した「旧価格物件」の物件の販売を急いでいる。

>船橋駅前のプラウドタワー２ＤＫ（67.00㎡）２９階西向き５，４８０万円は、まだ売れていないようですね。作戦ですね・・・。

>やはりこの値段では、高過ぎますよ。当初売り出し価格が４，０００万円前後の物件ですからね。

この値段を知っている方々は、買いませんよ。売れたと勘違いしてたというか、作戦というか、どちらにしても、千葉の価格じゃありませんよ。

感覚のマヒが始まっていますね。

千葉県価格に戻してほしいですよ。

>>あきれた価格！！

千葉ニュータウン地区ではマンション販売ラッシュ。

白井Ｐ−一番この地区で販売開始した物件。初めは売れ行き好調だが最近は芳しくない。ちなみに
　　　　　残り僅かだがまだ残っている

白井Ｔ−Ｐが販売する前に有名になった物件の跡地に建設中。以前の損分を上乗せしたかのように
　　　　高いので売れない

ニュータウン中央Ｓ−間もなく入居が始まる物件で売れ行き好調で完成前もしくは完成直後には完
　　　　　　　売するだろう。後を追うようにその近くに７００世帯のＲを発表。少々過剰供給な
　　　　　　　気がするが、この地域では一番条件がいいので売れるのでは？

印西牧の原Ｒ−竣工前に完売（今年３月入居の棟だが）した珍しい物件。この地域での完売は最近
　　　　　　　ではないだろう。ジョイフルやアウトレットが売りと他にこの地域ではライバルが
　　　　　　　いなかったのが良かったのだろう。

印旛日医大Ｅ−去年８月に竣工した物件。今でも売れていない住戸が目立つ。価格、設備等見ても
　　　　　　　妥当だがやはり村と一番奥とが悪条件だろう。

全体的に過剰供給に見える。価格だけを見ても習志野市や船橋市、千葉市の駅からバス便物件より
高く感じる。将来的な開発（成田空港直結の際、利便性の向上）だけ見ても、優遇される特急停車
予定駅（ニュータウン中央・印旛日本医大）以外は全く関係ない。
ニュータウン中央と白井が価格に差がないから、二つを見比べて中央を選ぶ。または環境的に差が
ない印西牧の原と千葉ニュータウン中央では将来性を抜きにして同条件で価格がやや手頃な印西牧
の原が先に完売したと感じられる。この地域では価格がものをいうので、あまり高いと売れないし
駅一つ違うだけで条件が変わる。医大の状況見るとそれが一番の要因では？
また都心に近いはずの白井が残るのも状況に応じた価格設定しなかったのが原因でないだろうか？
中央以外はある程度価格を抑えないと共倒れするおそれがあるだろう。
都心に近い遠いはこの地域ではあんまり関係ない（医大は別として・・）関係あるのなら条件的に不利な牧の原が完売しないし白井が残らないだろう。

>>684
あとは値段。高いと売れない。
この地域が格安のイメージ（鉄道は高いけど）なので価格設定が物をいう。
白井ＰやＴのこの掲示板ではこの環境でもうこの値段はもうでないとよく書かれているが
利便性を重視して考えると高く感じられる。環境重視なら他地域にもっと安い物件がある。
印西牧の原や印旛日本医大などの環境重視では抜群の物件では価格的には妥当と思うし
千葉ニュータウン中央は利便性を考えると妥当といえる。
これからこの地域が建設ラッシュを向かえる。駅近物件はある程度終了したと見える。
駅から徒歩10分以上やバス便物件がどのように売られるかが見ものだ。
中古物件の相場は妥当ですぐに売れてしまう事が多い中、新築ばかりが高価格設定し
売れ残り多数とならないような価格設定が必要。

千葉ニュータウンは最近勢いがありますね。
将来は38？階位の高層マンションも建つ予定と聞きました。
商業施設も次々と店舗を出して賑わってますね。
見学に行ったとき、街並みが整備されて綺麗だったので
いいところだなと思いました。

千葉県内のTX沿いも考えているのですが、TX沿いだと
「おおたか」か、「柏の葉」を検討しています。
ずばりこの二つだと、どちらが「買い」ですか？
個人的にはおおたかかなと。柏の葉はまだかなり不便そうなので…。

資産性などの比較も含めて詳しい方、ご教授願います。

独断ですが、地理的に
埼玉派はTX。
千葉派は北総。
ですかね。

688さん
坪単価が全然違うと思いますが…

船橋駅前のプラウドタワー２ＤＫ（67.00㎡）２９階西向き５，４８０万円は、まだ売れていないようですね。作戦だったのかな？
やはりこの値段では、高過ぎますよ。当初売り出し価格が４，０００万円前後の物件ですからね。
この値段を知っている方々は、買いませんよ。売れたと勘違いしてたというか、作戦というか、どちらにしても、千葉の価格じゃありませんよ。
感覚のマヒが始まっていますね。
千葉県価格に戻してほしいですよ。
みなさんはどう思いますか？？

>６８７さん
おおたかと柏の葉だったら断然おおたかだと思います。
東武線が通っているから柏にもでやすいのが一番の理由です。
あと快速も止まりますしね。
あくまでも個人的な意見ですが・・・

TX沿線は揃いも揃って駅歩1分物件＋SC併設と言う開発手法なので、
駅歩1分物件の価格が上限となって周辺の価格を抑えてしまう可能性が高い。
通常の街なら駅歩が多少あってもそれぞれの持ち味で価格が変動するけど、
ここは単純に不便になるだけなのがネック。

また、隣駅同士でSCがあるため商圏が小規模に独立してしまうことから、
それぞれが共倒れする危険性も否定できない。
通常ならいくつかの中核駅があって周辺の駅から客が流入するが、
ここは駅間が長く全ての駅が中核駅（だと自分たちは思っている）であるため、
駅まで徒歩で来れる人たちだけが商圏となりやすい。
車を使うレベルになると他の大きな町（柏や北千住）に出られてしまうため、
周辺に商圏を広げられないのも発展の阻害要因になる。

そうしたマイナス要素を持つことを理解してからプラス要素を見ると、
これまでは鉄道がなかった地域（地価は超低空飛行）であるため、
今後の発展によっては化けることに期待するのも1つだし、
（既にかなりの上乗せがされていることからギャンブルではあるが）
むしろ発展していない自然の多い土地なのに都心に1時間以内で出られる、
と言うことにメリットを見出す人たちのオアシスになる可能性もある。
むしろこうした考えの人がこの辺りを買うことが多いと思うので、
都心部とはまた違う地価の動きになるかもしれない。

で、個人的なTXだとおすすめは「南流山」か「流山おおたかの森」かな。
駅のカラーがそれほど色付かない（どこもかしこも似ている）現状では、
接続する路線が多かったり、快速が止まる等の誰にでも分かる明示的なメリットは重要。
将来の発展性なんて甘言は、行政が赤字倒産する現代では夢物語なので、
「今ある価値」で判断しておけば無難だと思う。
特におおたかの森はブランド化している部分もあるので期待大。

ただし、物件の最終価格によっては変わると思うけど（割安/割高と言う意味で）。

692さんはTX沿線の実情を知らない方かも。TX沿線はどこも常磐道ICに近いため、沿線のSCは広域から集客していて決して徒歩圏の住民ばかりが顧客ではない。特にららぽーとは知名度が抜群のため、南船橋の本家までは遠くて行けない北関東地域の住民や、渋滞する湾岸の高速道路を嫌って比較的空いている常磐道を利用した東京都東部住民が、たくさん柏の葉に来ている。今は車社会になっているので高速道路のICまで10分以内というのも資産価値として高いと言えるのではないかと思うが

高速道路（遠隔地からの車での来訪者）に期待する時点で、すでに立地としては相当なデメリットエリアと言ってるように聞こえてしまうけど。
しかもそれってSCへの来訪者でしょ。。。

693の意見は一理ありますね。
たしかにTX沿線よりは千葉ニュータウンの街の整備具合や
自然との調和などで軍配が上がると思いますが、
なんせ交通事情を考えると高速ICにも出にくい
千葉ニュータウンは現在の車社会には苦しいと思います。

でも毎週高速で出かけるわけでもないしね。
イオンとかでなんだかんだ楽しめるかも。
白井か千葉ニュータウンかで悩むなぁ。
白井この間行ったら落ち着いた感じの街でいいなと思いました。

車社会⇒ＩＣ近くなきゃは随分と短絡的なキガスル。
千葉ニュータウンは生活するには閉じた街だから、普段は脱出する必要ないでしょ。
どうしても高速乗りたい場合は時間を選んでＲ１６をちょいと飛ばして柏ＩＣはどう？
一つ、通学で北総線に乗らなきゃいけなくなると、電車賃が生活を圧迫するかもしれないが
でも数年分の電車賃の割高分以上に、物件価格が安いのでおっけい？
白井は比して総合点で若干負けているかと。
ところで、自治体サービスとして船橋市を捨てきれない人は、小室も穴場だったり。

広域から高速道路ユーザを集客してるということは
他により魅力ある商業施設ができれば
あっというまに集客できなくなることを意味しているのでは？
そういう意味では三郷エリアと近接した
柏の葉らら、おおたかＳＣは将来安泰とは言えないと思います。
特に野田線ユーザを取り込めない柏の葉ららは黄信号。

６９８さんに一票。

三郷にはここより大きなららぽーとやコストコが出来、〇８年の注目の街らしい事が先週のＤＩＭＥに出てましたし、同じＴＸ線沿いでは研究学園にも北関東最大のＳＣも出来ますよね。

柏の葉スレの購入者の書き込みに、「資産価値は大事だと思います。よく他の掲示板に「私は永住希望だから資産価値は関係ない」といった書き込みを見ますが、そういった方は老人の生活を知らない方だなあとつくづく思います。人生どこでどんな風に変わっていくかわかりません。老後を考えた場合、少しでも高く売れた方がより良い所に移れるわけですからね 」というような投稿がありました。
柏の葉は、快速も停車しませんし、必要な公共施設（市役所や交番等）、郵便局もなく未定な状況で、どうして将来転売できるような資産価値があると言えるのでしょうか？この方に限らず、資産価値についてはとても強気で、他の郊外の地域を小ばかにするような発言をする方が目立ちます。

三井の物件の中でもここは格安と呼べるような価格帯なので、正直資産価値としては疑問なのですが、どうして柏の葉の方はこんなに強気なのでしょうか？

他のTX沿いのスレと比べても異色な気がします。もし、強気な理由が他にもあるなら知りたいです。
不動産に詳しい方で、客観的な情報をお持ちの方、教えてください。

>>692さんの意見は非常に冷静で客観的に情勢をみていると思います。
おおたかSCは、高級感を売りにしているので、出掛ける価値はある
と思いましたが、柏の葉ららぽーとは、しょぼい店舗ばかりで、
たぶんもう出掛ける事はないと思います。
イオンのモールの方が余程気の利いた店舗が入ってますよ。
車で買いものに行く人なら、素通りして柏まで出てしまうのでは？

699さんのレスが全て。周りの商圏を喰ってしまうのは確実でしょう。時間かけてでも行きたくなると思います。そう、船橋のららぽーとのように。それほど巨大な郊外モールSC !! ある意味、柏の葉も建ったばかりなのにそれはないだろ！ とも思います。

柏市HP柏の葉まちづくり
みてみてください。

http://www.city.kashiwa.lg.jp/cityhall/sosiki/B_TOKE/TOKE_TOK/kasiwa_m...

逆に資産価値というなら、千葉でもっとも高い総武〜京葉エリアをＴＸや北総は抜けるんだろうか？このあたりだって隅田川渡れば太刀打ちができないくらいの資産価値までしか上がらないだろうに。

これらのエリアよりもステータスがあがるなんてことがない限りは、これから少子化が進むのに街が生き残れるなんて思えないんですが。。。

それにしてもR16文化ここに極まれりです。どこもおんなじようなもんができて。。。

おおたかSCは高級感ありますか？おおたかの隣の豊四季に
住んでいますが、イマイチのような・・・。
数回行きましたが買い物をするのは結局柏です。今朝も直行で
アポの時間まであったので少し寄ったのですが閑古鳥でした。
子連れの主婦がちらほらいるくらい。江戸川台、野田市方面の人が
重宝しているからいいのかな。

687です

皆さん、たくさんのご意見ありがとうございます。
TX沿いでは、快速停車駅である「おおたか」が将来性があると
みている方が多そうですね。
柏の葉も大きい公園などがあって良いのですが、まだ交番などの
公共施設や郵便局の開設も未定のようですので、今すぐ暮らすには
不便がありそうですね。

千葉ニュータウンと、TX沿いではやはりおおたかを検討していこうと
改めて思いました。皆さんのご意見が後押ししてくれました。
ありがとうございました。

>>692
＞TX沿線は揃いも揃って駅歩1分物件＋SC併設と言う開発手法なので、
＞駅歩1分物件の価格が上限となって周辺の価格を抑えてしまう可能性が高い。
＞通常の街なら駅歩が多少あってもそれぞれの持ち味で価格が変動するけど、
＞ここは単純に不便になるだけなのがネック。

確かに。幕張や千葉ニュータウンなどURが開発をてがけている地域は、駅から遠い地域から開発を進め、駅前開発は最終的に残しておいた。
そのおかげで経済不況となった「失われた10年」を乗り越え、現在でも商業施設の開設や分譲が盛んで街も賑わっている。

しかし、TX沿線は民間デベが開発を手がけているので、駅前の条件の良い土地から捌けさせているのが現状だ。もし再び経済状況が悪化すれば、開発は遅延・あるいは停止になる恐れも十分ある。特に今の「悪しき物価高」と言われる現状では、経済の状況は見通しが悪い。
資産性としては、TX沿いは現状以上になる事は難しいと考えた方が良いと思う。

よくわからないのですが、駅遠から開発を進めた方がいいんですか？
もし自分が住むとしたら、駅前から便利にしてもらった方が助かるような気がするんですが・・・・。
駅前から開発を進めていれば、途中で開発が止まっても、コンパクトな街（発展はしなくとも）として何とかやっていけるような気がしますが、駅遠から開発を始めて途中で頓挫してしまったら、駅前に何もなくて不便なような・・・・。
（自分が駅遠のマンションなんて買ってしまっていたら、ものすごく凹みそう。）
素人なもので、とんちんかんなことを言っていたらすみません。

＞駅前から開発を進めていれば、途中で開発が止まっても、コンパクトな街（発展はしなくとも）として何とかやっていけるような気がします

そういう場合は、コンパクトシティとは呼びません。コンパクトシティとは計算された街です。
途中で開発が止まった場合は、ただの不便な街と呼びます。

ちょっと待って。市は開発にどれだけの予算を割り当てる予定なのですか？どこにもそれが無い。
市の開発に対する本気度がそれで分かるような気がするのですが。構想計画やイメージ図ばかりで開発予算案がどこにもそれが無い。誰か知っている方いるのかな？

>>709
708の言いたいのはそういうことじゃなくて、「途中で開発が頓挫する場合、駅遠から開発を進めていたより、駅近から開発を進めていた方がましじゃないの？」っていうことだろ。
まあ707は、駅前の立地のいい場所を後まで残しておいた方が開発が頓挫しにくい、って主張なのかもしれんが。

＞駅前の立地のいい場所を後まで残しておいた方が開発が頓挫しにくい、って主張なのかもしれんが。

それにつきるでしょ。
普通に考えれば分かる事です。

>>700

どうやらここの契約者が異色で強気なのは、ただ単にここの契約者のカラーというだけのようですね。特に強気になれるような理由はないようです。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46513/res/961-970

連発、自演、困ったものです。

714.
たまにあなたのようにコメントする方がいますが、何故それが分かるのですか？
私にはそうは読み取れないのですが。

どうでもいんですけどね。スレ違いスマン。

こんなのどうです？幕張も近いですよ！昨年のリサーチでは地価上昇傾向です。

http://www.manen.jp/cache/10110/www%2Eb-inage%2Ejp/

マンション検索サイト（読売系なので人気マンションランキングに意外性あり！）

http://www.manen.jp/

>船橋駅前のプラウドタワー２ＤＫ（67.00㎡）２９階西向き５，４８０万円は、まだ売れていないようですね。作戦だったのかな？
やはりこの値段では、高過ぎますよ。当初売り出し価格が４，０００万円前後の物件ですからね。
この値段を知っている方々は、買いませんよ。売れたと勘違いしてたというか、作戦というか、どちらにしても、千葉の価格じゃありませんよ。
感覚のマヒが始まっていますね。
千葉県価格に戻してほしいですよ。
みなさんはどう思いますか？？

>>717

何回も同じ内容の投稿はやめてもらえますか？

パークタワー船橋の11階角部屋（キャンセル住戸）が73㎡で4900万くらい。それを考えると中古とはいえ駅直結29階ならそれほど高すぎるというわけではないと思う。
新築ならまだしも、中古だと条件次第で相場なんて変わる。1万人が「高い」と思っても1人が「まあいっか」と思えばいいわけだから、売り急いでいない限り大幅な下げは期待できないんじゃないかな。特に船橋駅直結っていう特殊性ある物件だしね。
あと、不動産価格が底の時代の価格を忘れられないって、典型的な買い逃しパターンになりそうなので要注意。
現実として少なくとも現在は不動産は高め。価格下落も郊外（駅からも遠いという意味）では起こりえるだろうが、ターミナル駅至近ではまずありえないだろう。

>>船橋駅前のプラウドタワー２ＤＫ（67.00㎡）２９階西向き5,480万円は、まだ売れていないようですね。作戦だったのかな？

5,300万円に値下げしましたね。

687さん
おおたかの森FRのキャンセル物件12戸が販売されました。当初より値段が上がっているようです
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?AR=030&SE=010&TB=A...

プラウドタワーは部屋見たことあるけど、すんどく大したことない部屋だったよ。
近くに住みたけりゃ、他にどこでもあんだろよ。
正直、あの値段の部屋じゃない気がした。
普通の人はあの値段で買わないよ。
こーゆー掲示板に張り付いているような人が買うような気がする。
なんていうか、マンションマニアに片足突っ込んだような人。
ターミナル駅至近でプレミアムとか、やっぱそーいうこと考えると興奮しちゃうんでしょな。

海浜幕張ですが4300で買った部屋が5800で売れました。
確定申告が面倒ですがww　まぁ売り抜けできて良かったですわ。

朝の通勤時の総武線快速グリーン車に座れないのが痛い市川と船橋。
京葉線は不便だし困った。

706さん
戸数がわずかですが、こちらにもキャンセル物件が出ています
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?AR=030&SE=010&TB=A...

ただ価格的にはこちらの物件の方が千葉ニュータウンの比較対象になるかと思います
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?AR=030&SE=010&TB=A...

725です
すみません間違えました
千葉ニュータウンと近い価格の物件は以下のサイトです
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?AR=030&SE=010&TB=A...

そういえば、プラウド津田沼（H18年もの）3F・77㎡だったかな？、4200万円台で中古販売されてました。新規販売当初より価値が上がったような。

不動産業界の中の人達は、マンション市況のピークはとっくに過ぎたと思ってる。

年始来の株式市場の下落はまだまだ続くだろうし、REITも精算するところも出てきたりして・・・。

２月末から３月に掛けては、バランスシートを綺麗にしたい方々の在庫物件の大放出があって、それが更にマンション相場を冷やすという・・・まるでデジャブの様に思えるデフレスパイラルの扉が開いたところですかねぇ。

不動産価格、「ピーク」75％・ニッセイ基礎研がアンケート

　不動産投資の専門家の間で不動産価格に天井感が広がっていることがニッセイ基礎研究所のアンケートでわかった。調査に応じた専門家の47.6％が「ピークに近い」と回答。「すでにピークに達している」と「ピークアウトの兆しが見える」を合わせると、75.8％を占めた。

　アンケートは2007年10月1日から12日にかけて実施した。建設・不動産業界で不動産投資にかかわっている103人から回答を得た。

ニッセイ基礎研究所　年金ストラテジー 2008年01月号（vol. 139）
http://www.nli-research.co.jp/report/pension_strategy/2008/vol139/str0...

>>724
私は市川から毎日総武線快速のグリーン車に座っています。時間帯がちと遅いですが。
そういえば、席が空いているのに毎日立っている人もいます。健康のためだろうか。

不動産経済研究所首都圏のマンション市場動向(2007/12/21)

12月の地域別契約率は千葉県は1516戸売り出して、
911戸しか売れなかった計算（60.1%）
特に6000万円を超えたマンションは惨敗。
買えるヒトが予想以上にいなくなった。
3000万円台のマンションも悲惨。
立地等に問題有りで、割安感がなく、集まらない。
http://www.fudouken.jp/web/pdf/kisha_hp/2007/syuto/syuto.pdf

在庫を積み上げるのを恐れて、後回しにしたり、絞り込んだりしている
はずだがそれでもこの体たらく。
クオリティを下げ、割高にしたマンションも売れない。
増して、今後千葉県のマンションが値上がりすると考える方がおかしい。

不動産経済研究所首都圏のマンション市場動向(2007/12/21)

12月の地域別契約率は千葉県は1516戸売り出して、
911戸しか売れなかった計算（60.1%）
特に6000万円を超えたマンションは惨敗。
買えるヒトが予想以上にいなくなった。
3000万円台のマンションも悲惨。
立地等に問題有りで、割安感がなく、集まらない。
http://www.fudouken.jp/web/pdf/kisha_hp/2007/syuto/syuto.pdf

在庫が積み上がるのを恐れて、販売を後回しにしたり、
絞り込んだりしているはずだが、それでもこの体たらく。
安いがクオリティも下がり、割高になったマンションも売れない。

増して、今後千葉県のマンションが値上がりすると考える方がおかしい。

新築マンション、３月まで投げ売り〜2008年 住宅市場展望
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/80/

記事より
・年が明けてもサブプライム問題の余波は冷めやらず、新築マンション販売も依然として急ブレーキがかかったまま。中古住宅の流通市場までもが減速感の見え始めている状況である。
・2007年度に入って状況は一変した。一部の事例をのぞいて、販売はものの見事に失敗した。購入者は所得が上昇しているわけでもなく、買いたくても買えなかったことがその一因である。金融機関も軒並み、マンションデベロッパーに対する事業資金を露骨に絞り始めた。業界にとってはまさに、受難の年だったといえる。


今は投げ売り状態だそうです。

首都圏の中古マンション、売り出し価格にもピーク感か　東日本レインズ
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=24273

記事より
・中古マンション成約件数は2197件（前年同月比３.05％減）と、５カ月続けて減少した。新規登録件数は１万2389件（同38.04％増）と４カ月連続で30％超の大幅増加となり、急激な在庫の増加が続いている。
・１平方メートル当たりの成約単価は40万6200円（同11.48％上昇）と７カ月連続の２ケタ上昇となった。ただ、15％超の上昇幅が６カ月続いていたが、若干伸び率は鈍化している。売り出し価格を示す新規登録物件の１平方メートル単価は51万8300円（同26.44％上昇）と、８カ月連続で20％超の上昇幅が続く。しかし、前月比では０.87％下落しており、価格のピーク感もうかがえる。


急激な在庫の増加
価格のピーク感

住宅・不動産の景況感は月を追うごとに悪化
http://www.asahi.com/housing/column/TKY200802080137.html

記事より
・こうした金融市場の混乱は既に厳しい環境にある分譲マンションだけでなく、不動産ファンドの投資余力を直撃し、経営者の景況感も月を追うごとに悪化している。
・中堅ディベロッパーなどが加盟している日本住宅建設産業協会の「経営者による住宅・不動産市場の見通し等調査」でも、平成１９年度第３四半期の売れ行きは、戸建て住宅、マンションとも大きく悪化している。戸建て住宅は「普通」が減少して２割を切るとともに、「やや悪い」「悪い」が前期の７１％から７９％に増えた。また、マンションは「普通」が約３割に減少し、「やや悪い」「悪い」が同５９％から６８％に上昇するなど、一段と悪化した。


やはりマンションの売れ行きが大きく悪化しているようです。

［投資信託概況］年明け後も内外市場低迷
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/mnews/20080212mh03.htm

記事より
・２００７年１２月のＲＥＩＴ（不動産投資信託）市場は、国内外ともにさえない展開となった
・０８年１月以降も、国内外のリートは株式市場と同じく低迷している


ＲＥＩＴ（不動産投資信託）も低迷中

こんなブログを見つけました
価格については地域差があると思いますが売れ行きはそれぞれどうなんでしょうかね
http://blog.goo.ne.jp/kashiwa-mochi_2005

すみません。間違えました
http://blog.goo.ne.jp/kashiwa-mochi_2005/e/282565c50a47593e19de6cf874e...

今なら一声１０００万円引きのマンションもあるとか．．．
最低３割引き以上を目標にがんばりましょう！

1月の首都圏マンション契約率、52.7％・91年来の低水準
http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20080214AT1D140C014022008.html

記事より
・不動産経済研究所が14日発表した1月のマンション市場動向によると、売れ行きを示す契約率は首都圏は52.7％、近畿圏が57.6％と好不調の目安となる70％を大きく割り込んだ。特に首都圏は改正建築基準法の影響で発売戸数が減少したにもかかわらず、契約率が低迷した。
・首都圏の契約率が50％台となったのは昨年12月（59.3％）から2カ月連続。52.7％はバブル崩壊後の1991年8月（49.7％）以来の低い水準だ。地価の上昇や建築価格の高騰分をマンション分譲会社が価格に転嫁し、販売価格が前年同月比9.2％増の4210万円にまで上昇したことが契約率を押し下げている。
・売れ行きの低迷は郊外部で顕著だ。販売価格が28.1％増の3623万円となった千葉県で、契約率が44.0％に落ち込んだ。


１月の千葉県マンション契約率が特に低水準

>741

私が思うに、

上記記事に、”販売価格が上昇”とあるが、デベによっては(値引き販売を公にしたくないため)実際の販売価格でなく、定価を申告しているだろうから、実際の平均販売価格はもっと低いのだと思う。

今、プラウド新浦安のスレを見てきました。外壁問題は収束してきましたね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46807/res/217-217

週刊ダイアモンド　−マンションが危ない−
http://diamond.jp/series/newdw/02_16_001/

ここを読めば、なぜ今販売中のマンションの多くが今の相場よりも高いのかが分かる。

要するに、
デベは土地がバブル的に高騰したときに、かなりの高値で買っちゃっているから、
相場が安くなっても、マンションの価格を下げれないようだ。
今、土地を買えばもっと安く買えるはずなのに。
まあ、全てのマンションが当てはまるわけじゃないと思うけど。

個人的には、去年前半まで(マンション価格が高騰してたころ)、
デベは以前に安くで買っておいた土地に高いマンション建てて、儲けたんだから、
相場が下がった今は、相場に合わせて早く下げるべきだと思うんだけれど…。

とにかく今の価格のままでは、とても買う気がおきない。

千葉ＮＴエリア情報だが、２０１０年成田新高速開業の影響がでるのは
前年の２００９年後半からだろう。
一番注目されるのは新鎌ヶ谷。徒歩２分程度の大規模がないのに巨大土地がある。
これらを一気に出す可能性が大きいだろう。
次が千葉ニュータウン中央。優等停車駅である中心の地域で商業施設が充実して
価格も上昇してくるだろうし需要も多いのでそれでも売れるだろう。
竣工した駅徒歩３分のＳは価格面で抑え気味だったのである程度売れたし
これから始まる徒歩５分Ｒもそこそこいいだろう。
逆に後退が予想されるのは白井・印西牧の原だろう。印西牧の原については
商業施設が撤退しない限りそれほど影響はないし始発駅の特権が残る。
白井については悲惨な状態だと業界でも言われている。
中途半端に開発が終わったのである。これらは商業施設反対、マンション建設反対と
何年も放置され続けられて遅れをとった。
マンション業界も白井は・・・とあまり積極的でない。
何しろ場所が中途半端である。都心からエリア内で一番近いといえども生活必需品は
中央を利用する。つまり白井よりニュータウン中央の方がいいと言われているようなもの
新高速優等列車も白井には停車予定がない。
マンション建設も駅徒歩２分Ｐが先日完売した。５００以上世帯数で完売したのだから
凄いと思われるが、このエリアで約半年はほぼ独占販売だった上隣の某偽装物件の客を
引き入れた効果があり、前半と後半の成約率の差が著しく違う。隣のＴは世帯数１００
超え程度なので売れているように見えるが割合的には少ない。
これらの状況を見てこれからこの地域で物件購入するのなら、優等列車停車駅がいいだろう
価格も非停車駅とほとんど変わらず購入できる今がチャンスと言える。

成田高速線開業で松戸市内沿線各駅はどうでしょうね。
率直なところ、現状では都区内隣接という好立地が全然生かされてない気もしますが…。

東松戸などは現状の保留地問題で、街の整備や発展などが難しい状況だからです。
MS購入の為、銀行でローンを組もうとしても、保留地物件ということで断られたりします。

首都圏・近畿圏で中古マンション価格が下落　東京カンテイ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200802190003.html

記事より
・１月の首都圏中古マンション価格は、3,230万円（前月比5.1％下落）と２カ月ぶりに下落した。地区別の特徴としては、東京都が1.2％上昇したが、神奈川県6.1％、千葉県1.8％、埼玉県4.4％といずれも下落した。


首都圏の中古マンション価格が5.1%下落(前月比)

マンション発売、14％減・07年、２年連続マイナスhttp://www.nikkei.co.jp/news/main/20080219AT1D190AS19022008.html

記事より
・不動産経済研究所（東京・新宿）が19日にまとめた2007年の全国のマンション発売戸数は、前年比14.2％減の13万3670戸と2年連続で前年を下回った。用地の仕入れ価格や建築費の高騰を受け、1戸当たりの平均発売価格が3813万円と前年から7.1％上昇。買い控えを招き、9年ぶりの低水準を記録した。
・地域別では首都圏が6万1021戸で前年から18.1％減少し、特に東京23区内は30％減の1万6563戸となった。発売価格は上昇しているが、さらなる高値での販売を狙う不動産会社が「売り渋り」しているためとみられる。


上記記事には”さらなる高値での販売を狙う不動産会社が「売り渋り」しているため”と書かれてありますが、おそらく
土地の高値掴みしちゃって、いまの情勢だとマンション建てたくても(儲けがでないから)建てれないということなんじゃないでしょうか。

07年の首都圏戸建、契約率12.9ポイントダウン　不動産経済研
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200801220002.html

記事より
・首都圏で07年１年間に発売された建売住宅の戸数は6,432戸（前年比4.0％減少）となった。地域別では、東京都で0.6％減少、千葉県4.3％減少、神奈川県3.3％減少、茨城県56.1％減少。埼玉県のみ2.7％増加となった。
・月間契約率の平均は45.7％で、前年に比べ12.9ポイントダウンした。
・１戸当たりの平均価格は4,867万円で、前年に比べ3.0％アップした。

戸建注文住宅、棟数・金額ともに下落　住団連
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200802080003.html

記事より
・戸建注文住宅の受注実績は、棟数でマイナス34ポイントと下落に転じた。地域別でも全地域でマイナスとなり、東北のマイナス５ポイントを除き、２桁のマイナスとなった。


戸建注文住宅市場も不況のようです

首都圏戸建、１月の契約率は37.9％　不動産経済研
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200802180003.html

記事より
・首都圏で１月に発売された建売住宅の戸数は449戸（前年同月比3.6％減少・前月比21.9％減少）となった。
・新規発売戸数に対する契約戸数は170戸で、月間契約率は37.9％（前年同月比1.4ポイントダウン・前月比4.2ポイントダウン）となった。
・１戸当たりの平均価格は4,841万円で、前年同月比7.5％アップ、前月比4.3％ダウンした。


１月の契約率は37.9％
１戸当たりの平均価格は前月比4.3％ダウン

下げ加速し全面安、平均株価は447円安と安値引けに3日ぶり大幅反落=東京株式市場・20日後場
http://jp.ibtimes.com/article/biznews/080220/16797.html

記事より
・08年の全国マンション販売戸数8.4%減見通しが嫌気され、住友不<8830.T>が昨年来安値を切り下げ、サンシティ、日綜地所、東建物、三井不、菱地所など不動産株が一段安。サンフロンテ、クリード、パシフィックなど不動産関連株も売りに押された。


不動産株 総崩れ！！

「中古マンション価格は、都区部下落へ！」
http://allabout.co.jp/house/mansiontrend/closeup/CU20080211A/index.htm

＜東京の地価「ミニバブル」破裂　05年の水準まで下がる？＞
東京の地価下落が止まらない。これまで地価上昇が激しかったエリア周辺のマンションや一戸
建て住宅が売れ残り、値下げも顕著になってきた。首都圏の住宅地の場合、半分近い地点で
地価が値下がりしている、という調査結果も公表され、不動産鑑定会社の三友システムアプ
レイザルの井上明義社長は「東京のミニバブルはすでにはじけた」と指摘する。

野村不動産アーバンネット（略）は首都圏を「東京都区部」「東京都下」「神奈川」「埼玉」「千
葉」に分けて調査しているが、「いまの地価は、どのエリアもほぼ満遍なく下がっている」と指摘
する。ただ、2ケタで下落しているようなところを見ると、「急上昇したところが、大きく下げる傾向
にはある」ようだ。たとえば、表参道は「表参道ヒルズ」のオープンにともない地価が急上昇した
が、その分下げ幅も大きかった。
（略）
いまの地価下落は、物件価格の上昇が行き過ぎたことが原因だ。都心部でも外資系ファン
ドなどが食指を伸ばした銀座や神宮前、六本木などはとくに高値で取引されていて、それが
周辺部へと広がっていった。いまだに新築のタワーマンションや重厚な低層階マンションが相
次ぎ建設されているが、すでに需給バランスが崩れていて、井上社長は「最近のマンション
の建設ラッシュはそもそも、需要が増えて供給が増えるという状況にあったわけではない。
バブル期と同じように需要を無視して建っていて、それでなくても供給過多だったのに、供給
側が価格を吊り上げる格好になっていた」と分析。そこにサブプライム問題や改正建築基
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　~~~~~~~~
準法による住宅着工件数の減少が引き金になって、地価下落が顕在化した。
~~~

原油高の影響、物価上昇などによって景気が冷え込んできたこと、賃金が上がらないなど
の、先行き不安といった要素も加わった。簡単に言えば、買う人の収入と物件価格のバラ
ンスがとれなくなったわけだ。（以下略 http://www.j-cast.com/2008/03/01017285.html ）

都内のタワーでもこんな有様です。
中古価格は下がってきてます。

http://towerlife.jp/bld03/bld03.php

そのサイトの大半は
トウキョウタワーズ
キャピタルマークタワー
グローブタワー
パークシティ豊洲
あたりでしょ。
同時期竣工の大規模物件ばっかりで、１年くらい前から予想されてた状況（大量放出＝値下げ必至）。
一過性の事象だと思われるので、現時点だけで下落云々までは言えないでしょ。

なぜ一過性と言える？

千葉ニュータウンのタワーマンション オリックス不動産ってどうですか？

>759さん
おそらく今がそれら物件の竣工直後なので量が出やすいってことかと。
相場云々以外に需要と供給のバランスで価格が変わるのは当然ですから。

面白いブログを見つけました。「マンション値引き情報」。これの千葉版を見ると苦戦している地域が浮かび上がってきます。サイトのアドレスはそのままだとはじかれるので分けて掲載します
”http://sakakimr2007.blog15.f”に”c2.com/”を続けてください

今年一年くらいはまだ高値かなと思ってる。
土地の仕入れ時の高値掴みと資材高騰のあおりで、
安くしたくても出来ないんじゃないの。

"首都圏マンション　ダンピング物件が続々"
●始まった地価下落！

　首都圏のマンション価格が下落し始めた。不動産経済研究所の調査によると、１月の１戸当たりの平均価格は前月比２３７万円ダウンの４２１０万円。契約率も６．６ポイント減の５２．７％まで下げた。背景にあるのは、マンション価格上昇による販売不振と供給過多による売れ残り増だ。

「竣工前の『ココロコス東京久米川』が平均５００万〜７００万円値下げに踏み切ったことが話題になりましたが、さばけない完成在庫をひっそりと値下げする業者も出てきている。値下げ情報を扱うネット上のサイトにはダンピング物件があふれています」（不動産関係者）

　不動産鑑定評価や調査を手がける三友システムアプレイザルによると、物件価格の上昇率が伸びていたのは０６年まで。０７年１—３月に伸び幅が鈍化し、７—１２月にはグッと縮まったという。この傾向は今年の１—３月も続く見通しだ。

「都心部の住宅ミニバブルははじけた。この流れでいくと、年内には地価が上がり始めた０５年１０—１２月期の水準まで戻すとみています。在庫を抱える販売業者が決算を控える３月に向かって、投げ売りが始まる可能性も大。オフィス需要に引っ張られて上昇してきたマンションなどの住宅系が先に落ちていくでしょう」（三友システムアプレイザルの井上明義社長）

　東京・港区の地価公示の平均価格（１平方メートル当たり）は、０７年の１４３万５１００円に対し、０５年は９２万５４００円だった。その差は５０万９７００円。年内に１平方メートル当たり、５０万円下がる可能性があるのだ。焦らずに、買い時を待つが勝ちだ。

【2008年3月5日掲載】

>761
>おそらく今がそれら物件の竣工直後なので量が出やすいってことかと。

いやいや、今は量が出やすいとして、捌けなかったら、一過性と言えなくなるんじゃないですか。
捌けるんだったら、急いで値下げなんてしないでしょ。

都心の地価下落鮮明　２月宅地　前年比２０％減
2008年3月14日 07時11分

　ここ数年、国内外の投資マネーが集まり上昇を続けていた東京都心部の地価が、住宅地を中心に下落を始めたことが分かった。米国の信用力の低い人向け住宅ローン（サブプライムローン）問題に端を発した市況の悪化を背景に、国内外の金融機関が不動産向け融資に慎重な姿勢を見せ始めたことも下落に拍車をかけている。

　都心部の宅地の下落傾向が鮮明になったのは今年一月から。東日本不動産流通機構（東日本レインズ）のまとめた首都圏土地リポートによると、東京都内の土地面積百−二百平方メートルで取引が成立した宅地の一平方メートルあたり平均単価は、昨年三月の四十五万円をピークに徐々に下落。今年一月に前年同月比マイナス１３％、二月には同２０％と下落傾向が鮮明になった。

　実際に売買取引が行われた場合を想定した価格を、三カ月おきに調査している野村不動産アーバンネットによると、一月一日時点で二十三区内の調査地点五十一カ所のうち、前回調査と比べ半数以上の二十八地点が「下落」し、十九地点が「横ばい」。最大の下落率となった「渋谷区神宮前四丁目」（マイナス１７％）のように、これまで上昇率が高かった地域ほど下落幅が大きいという。

　一方、都心部だけでなく首都圏各地でも、不動産向け融資の減少で取引が成立しない事例が増加。在庫を抱えて損失覚悟の処分売りに走る不動産業者も多く、地価の下落傾向は首都圏全体に広がりつつある。

　今月下旬には国土交通省が一月一日時点の公示地価を発表する。同地価は、今回の下落傾向が出始めた時期より少し前の実勢の評価で、こうした傾向が反映されているかが注目される。

■『バブル崩壊よりひどい』　不動産業者ら悲鳴

　東京都心部の地価下落の影響が不動産業界を直撃している。サブプライム問題への不透明感が一段と強まりつつある中、金融機関の態度がひょう変。資金不足に陥った不動産業者は悲鳴を上げている。　（花井勝規）

　「年が明けたら、手のひらを返したように銀行の態度が変わった」

　渋谷区内の幹線道路沿いの土地約三百平方メートルを約六億円で購入する取引を進めていた都内の不動産業者は一月中旬、本契約の直前で取引の中止に追い込まれた。大手銀行からの融資が契約直前で急きょ実行されないことが決まったためだ。

　取引が成立すれば六億五千万円で開発業者に転売する段取りだった。業者は５％の手付金を地権者に支払っている上、２０％の違約金も請求される。業者は傷口をこれ以上広げないため、廃業の準備に入った。

　「前回のバブル経済崩壊の時よりひどい。あの時はじわじわ影響が出てきたが、今回は一気に冷え込んだ」。東京都中央区のマンション開発会社の中堅幹部は嘆く。

　同社のもとには連日のように、完成したマンションの在庫の処分売りの依頼が届く。都心から離れた郊外の物件が多い。売り出し価格の半値近いものもあるが「冷え込んだマンション市場では、駅から離れた郊外物件はリスクが高過ぎる」と敬遠する。　

　冷え込んでいるのは消費者の購買意欲の減退に加え、金融機関が不動産向け融資に慎重になったためだ。不動産業界団体の幹部は「年明けから異変が起きた。事業者間取引への融資は事実上凍結されている」と言い切る。

　二年前からの不動産価格の急騰を支えたのは国内外の投資マネーだった。その受け皿となっていたのが不動産ファンドだが、ここへ来て世界的な不動産市況の悪化に加え、金融機関からの資金供給が滞っている。

　ファンドは投資家からの出資金に加え、その数倍の資金を銀行からの借り入れに頼っている。「住宅からオフィスに重点を移した」（大手銀行幹部）など、金融機関は融資先の選別を強めている。

　ファンドへの融資も同様に選別され、いったん融資が滞ると旺盛だったファンドの物件取得の動きが止まり、個人も含め不動産業界全体へ影響が広がる。今回の地価下落の裏では、こうした悪循環が始まっている。

（東京新聞）

>765
757のサイトは、値動きのあった物件のみを載せるサイト。
だから、売れた物件や値下げしてない物件は載らない。

値下げした物件だけを集めたサイトを見て、値下げ値下げと煽りたい人もいるって事。