グランドターミナルタワー本八幡（本八幡再開発Ａ地区）にできるマンション）について

みなさん消費税のこと心配されていますが、たぶん心配ないと思います。
マンションの分譲価格は通常は税込みです。
契約後に税法がかわって消費税率があがろうとも増税分を買い手に転嫁できないのが原則です。
もっとも、売買契約書に消費税率変更に伴い分譲価格が変更される旨の特約があれば、買い手に転嫁できてしまうので、その点チェックが必要です。
引渡し時点での新税率が適用されるのは各種手数料や実費部分のことだと思います。

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ここは税金上がったら各自負担。野村、三菱地所の私が検討中のマンションは施主負担。
セレクトプランも有料だし、施主のレベルが低いとこうも違うものかね。
だから、こんなに人気ないんじゃないか。ちなみに、今週グランドオープンってありますが、いままでと何が違うの？

これだけ消費税の増税が議論されているのですから、売主も増税を見越した価格設定をしてるんでしょうね。
わたしは重説に行ったので契約書（案）をもらいました。たしかに手数料や諸経費の消費税については完成引渡時の税率というようなことが書いてありますが、分譲価格に含まれる消費税のことにもついては何も書いてません。これって買主の負担ということですか？

売買契約書の売買代金は「消費税額　金ＸＸＸＸＸ円を含みます」って実額が普通入ってるね。
これって税込みってことね。契約のあと売買代金変更は約束違反ね。でも賢い売主は最初から引き上げ後の税率見越して価格決めるね。その場合は後から追加で消費税とられることがないからラッキーって思うかもしれないけど実は買主が負担してるのよね。

消費税云々はみんな一生懸命書いてるけど、一般論や推測書かれても情報的価値はゼロなんだよね。
売主によって違うんだから、売主に確認するしかないよ。
野村も販売時期によって違うと思うけど、俺が確認したマンションは売主負担だった。

消費税は、引渡しの時の消費税になるとはっきり言われました。
すべての金額にかかるのではなく、建物分のみにかかる（土地分にはかからない）とのことでした。
うろ覚えなので、もしかしたら、逆かもしれません。

608さんにプラスして。
建物分にかかってくるが、過去の事例では
消費税0%→3%、3%→5%になった時は
両事例とも追加された事はありません。との回答も。

推測で可能性の話だから分かりませんが。。

６０９さん追加いただきありがとうございます。
６０８です。
実際のところ、消費税に関してはどのように営業さんに確認したら、的確な答えが返ってくるのですかね？
とは言っても、もう契約間近なので誰か正しい答えを教えていただけるとうれしいのですが・・・

消費税については、いろいろ憶測が飛び交っていますが、重要事項説明書をお持ちの方は「II.取引条件に関する事項」を見てみましょう。今後変更の可能性があるのは「売買代金以外に授受される金額」と明記してあります。反対解釈すると売買代金（これも「消費税等相当額を含む」と明記してある）は変更されないということですかね？

消費税導入時と税率引き上げ（3→5％）のときは、改正消費税法の施行日の一定期間（確か6カ月）前に締結された契約に基づく引渡は引き上げ前の税率でよかったはず。今回も改正すればそういうお約束が消費税法の「附則」というところに書かれると思われる。ただし、消費税の引き上げは今の政府のアイデアの段階なので、契約から相当月日が経ってから目的物が引き渡される売買や請負の取り扱いががどうなるか、具体的な改正案がでてこないと確定的な誰にもわからない。営業さんにも分からないだろう。でも、契約書の売買代金が税込で決められていれば、消費税が増税になってもそれは売買代金の内訳（本体価格と税額）が変わるだけのことなのでは？

はっきり、重要事項説明のときに確認しました。消費税が上がったらその分は追加と言われました。あっさり、そういう回答されると誠意は感じないですね。買い主にとっては増税はきつい話なのに、不安にさせるのはどうなんでしょうか。
セレクトプランについてのお話がありましたが、今後の人は無償＝値引きのようなこともあるようですし。無償なら、セレクトプランをやってもらいたいけど。

そりゃ営業がまちがっとる。

だから、消費税は引き渡し時のが適用される。これは間違いない。
ただし、それを買主負担とするのか売主負担するのかは売主によるんだよ。
ここで一般論で議論してもしょうがない、売主に確認しろって。

以前、3％->5％になったときは国が適用前年の9月だったかそこまでに契約した場合は、契約時の消費税が適用されるって決めたから混乱が少なかったけど今回はどうかな。地震への対応が優先でこっちまで手が回らないかな。

↑
ここの売り主は買い主負担って、言ってたって。間違いないから。

スーモ情報誌に１期３次ってありましたけど、２期とかと何が違うんですか。

>>602さん、

>ただ、永く住もうと考えている人間にとっては資産価値なんてどうでもよく、

はい、その通り。予定通り永住できるなら、資産価値なんて、あまり関係ありません。

不動産の資産価値は、生命保険に似ています。満期まで死ななければ、掛け捨て損です(積立型で無ければ)。でも多くのご主人は、満期までに死ぬ確率は低いのに、生命保険に入ります。それは「いざと言う時のため」です。

不動産も、永住のつもりで購入しても、永住を全う出来る確率は決して高く無いと聞いています。予期せぬ転勤、倒産、離婚、病気、死別、、、

生命保険を無駄と考える人は、資産価値を気にする必要も無いかも知れませんね。

＞618さん
ここに資産価値があると思われてますか？
私はあると思いますが本八幡はタワーだらけなので、
ここは地域No.1物件になれないので資産価値も
そんなにないのかな、と思えてしまうんですが。

しかし本八幡はマンション売れまくってますね。コルトン裏も完売、ガレリアも中古出るやいなや売れちゃうし。
何だかんだいってGTTもさばけるんやろな

618です。

ここの資産価値ですか。そうですね、ちょっと微妙ですね。でも再開発付きだし、本八幡で一番高い建物になるし、地域一番物件の地位は当分安泰だと思います。

６１３さん
申し訳ありませんが、セレクトプランのことについて、もう少し詳しく教えていただけませんか？
今後の人は無償とはどういうことですか？

620
ガレリアの中古って売れるんですか？今出てる中古見てもすごく高く感じるんですけど。

＞618さん
ありがとうございます。たしかに一番高いし、本八幡駅からは一番目立つかもしれませんね。

ガレリア以外の本八幡のタワーはどうなんですか？

消費税は引き渡し時のが適用される。これは間違いない。←これは正しいです。

それを買主負担とするのか売主負担するのかは売主によるんだよ。←これは間違い。

消費税は消費者が負担するものと法で定められています。売主次第ではありません。法で決められています。

でも、私はこの立地に魅力を感じているので、消費税上昇分も考慮して検討し、契約しました。

売主が負担するってことは売主が利益を削って納税しているってことですよね？
じゃぁ、その利益はどこから出ているのかな？（あなたくらい詳しいのならそのくらい分かりますよね。）
だから売主負担ていうのは、（多分書いた人はそこまで考慮してはいなかっただろうけど、）あながち間違いではないよ。

分譲381戸。現在どのくらいなくなったんですか？１期の売れ残りはいくつだったの？

釣り戸棚を付けるべきか悩み中。オプションをもう決めなきゃならないなんて早すぎる。

＞631
たしかにおかしい。

628さんは、もし仮に今後GTTの消費税は売り主が負担しますってなったらどうするんだろう。
その場合でも、法で定められているからといって自分で払うんだろうか、楽しみだ。

消費税を負担するのは買主です。それを納税するのは事業者すなわち売主です。
売主は買主が負担した消費税を一旦預かってあとでそれを国に納税する義務があります。
ですから消費税を負担するのはいつでも買主なのですが、税込みで売買価格がきまっている物を後に増税後に引き渡す場合は、売主が増税分を買主に転嫁するか、それとも売主がその分「値引き」として呑むかは売主と買主の間の決め事になると思われます。どなたかがコメントされていましたが、過去の増税時には経過措置があったおかげで売主が買主に増税分を転嫁しなくてすむようにしてありましたが、買主の無知につけこんで増税に便乗値上げする事業者も多かったように聞きます。今後の増税に経過措置が付くかどうか判らない現時点では、売主は自己防衛にために買主に転嫁するとしか言えないのでしょう。
一方で住宅（現在建物部分だけ課税）を完全に非課税にしてしまおうという意見もでているようです。もし住宅の譲渡が消費税非課税となれば逆にいまより分譲価格が下がるかもしれません。これもどうなるか判らない話しですが。

逆に税理士会からは、土地や住宅の貸付を課税にすべきとの要望も出ています。

こちらはただの要望ですから実現性は低いと思いますが、
政府が飛びつきやすい要望ではあります。

天井が低いマンションって、転売のときにきついから嫌うんですか？それとも空間的に狭く感じるから嫌うんですか？

契約書には土地価格、建物価格、消費税額の記載があります。
消費税額は、現状増税が確定しているわけではないので建物価格の５％で記載されています。
土地価格・建物価格が記載されている契約を取り交わしたので、土地価格・建物価格は確定しています。それなので消費税率が上がっても、土地価格・建物価格は売主が了解しない限りその消費税の増額分を「値引き」として売主が飲むことはないと思っています。

↑
売主が飲むと宣言する売主もいる。ここは買い主に負担させる売主。

まぁ、このマンションはある意味親切に増税分は転嫁しますと宣言しているんだから、転嫁されるんでしょう。だから、あとは、それを考慮して資金計画を立てて購入するか検討しろってことですね。

販売の出足が悪いねー
一期販売もかなりの戸数が残っているし。

購入意欲が多少下がったので、しばらくは様子を見る事にします。

↑
どこの部屋が売れ残ったの？
ちなみにここは、どの間取り(方位)の部屋が人気なのでしょうか？

1期2次18戸完売の模様

分譲戸数の半分が売れたようだね。人気は安く、眺望もある西かな。

完売なんて言った者勝ちだからね。
まさか本気で信じてる？

デベの言うことを信じるわけではないが、価格表で契約済みの数を見ると1/3は売れた感じだが。
西側も人気だけど、東側（モデルルームタイプ）も低層階は契約済みが多かった。

人気でない間取りや向きの中・高層階はまだ余裕ある感じですが、
低層階は地権者含めて、もうかなり契約済みの状況ですね。

だーかーら、ここは絶対完売するの。見直しした価格が消費者予算にはまったんだから。
天井低等の仕様は目をつぶる人は結構いるんだよ

坪単価は決して安く無い。でも天井低くしたり坪数減らして戸あたりの単価を低くして、買いやすくしたのが正解だったのかな。

しかしその結果、お金出してもいいから満足できる物件をと言う購買層からは不評ですね。でもデベもボランティアじゃないんだから、仕方ないよね。

都営新宿に直結は確かに魅力的なんだけど…
子育て組としては、公園がなかったり中学校が遠かったりりとイマイチ踏み込めないんだよなー

ブランズのモデルルーム＆価格を確認してから二期以降に本格的に検討します。

＞６４９さん

うちも子育ての際のマイナスポイントが気になります。
ブランズやプラウドのように南側だと、学区内の中学校は近いのでしょうか。また、子育ての上でそのほかに南側のほうが良い点がありますか？

649.650＞この辺で公園なら八幡神社の公園や白幡神社の公園がりますが。
大きな公園を八幡で求めるのは無理です。

ちなみに南へ行っても公立の中学は遠いですよ。
八幡近辺の小学生の多くは私立中学へ流れるのはそういう意味合いもあるので。

この調子じゃ三菱地所が船橋駅で販売してた定借タワーくらいの
販売状況だね。第１期で３分の１って。
あっちは最後は大幅値引きでしたよ。

第一期で1/3販売完了なら、十分普通でしょう。

比べる相手があまりと言えばあまりかも知れないけれど、グリーングリーンなんて、全5棟もあって今3棟目販売中だけど、最近その3棟目の第一期販売完了したそうで「完売御礼！」と。でも一期の販売戸数は、確か、わずか18戸。3棟目全270戸中、18戸で「完売」と。6.7%！ 一体、何年計画なんだか。

あと２年あって、約４割方さばいたのなら、良いペースなんでしょうね。

なんで、プラウドより人気ないんだろうか。あっちをよく知らないけど、こっちとの違いって、天井高さと入居時期ぐらいですか？

公園ないって痛いね。神社の公園は小さすぎ。
中学校って、今私立が当たり前の時代なんだっけ？

647
価格を見直しした価格ってなに？

普段の利便性を考えると南口の方が便利ですよね。
北口は何もない印象があるんで…

中学校の学区も三中だと2.5キロ位あるし…
南口の小学校の大和田小学校は校庭が芝生ってのもポイント高い。

>657　さん
415さんの書き込みより　　計画が見直されて売りやすくチープな仕様になっちゃったって事。
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当初の発表された計画概要では
「住居棟はＲＣ造地下２階地上３９階建て延べ約４万３０００㎡。住居棟の戸数は約３７０戸を予定。」

それがいつのまにか
「住居棟　鉄骨鉄筋コンクリート造・地下２階・地上４０階、４６５戸（事業協力者住戸84戸を含む)」

狭い部屋・単身用増やし、天井高低くし、いきなり９５戸増やしてるからね。最初の図面を見てみたい。きっとそっちの方がまともだったから。

再び１０４さんのまとめを再掲
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上の方々を引用すると、
→元々いた方々の調整でお金がかかった。
→単価が高い。
→売値下げるために平米数小さくし、
個数で稼ぐために天井の高さも低くする（２.４ｍ）。
→見かけの部屋の広さは欲しいので、
部屋を狭くした分、収納を減らす。

という事ですね。
我家は降参です。
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↑部屋の占有面積を減らしたはいいとして、坪単価としては高すぎとお考えでしょうか？ガレリアよりは安いように思いますが。こちらの南、東側の部屋は道路の音はうるさいでしょうか？

↑そのまままともに普通の仕様で造ると、坪単価がガレリアよりも高くなるので、仕様を落として狭くして見かけ上の価格を下げている。よくみると安物キッチン、棚、サッシ、洗面台、狭風呂、シートフローリング、玄関タイルなどなど、色々なところで、質感が今ひとつ。立地命で箱を買うという感覚で、後はスケルトンインフィル構造を利用して全部入れ替えるという考え方もあるが、天井高だけは変えられないから、高仕様を望んだ層からは完全にそっぽ向かれてしまった。タワーアパートと呼ばれる所以。それはそれでありだとは思うが。デベもボランティアではないというのはその通り。うれてなんぼだからね。

公園の話があったが、再開発敷地内に商業施設などそこそこにして（すでに飽和状態だろ、本八幡は）、きれいな公園施設を整備したらポイント高かったのにな。あと、地下の自家発電設備ね。

商業施設は何が入るのかね。
市川のときは、地権者の仮店舗が建設地脇にあってわかりやすかったんだけど、ここはなさそうだね。

個人的には保育園が出来たらうれしい。立派な本屋とかも。公園からすると、本八幡の駅前のマンションには小さい子供を育ててる世帯はすごく少ないのかもね。

＞661さん
ガレリアと比べてここの仕様はそんなに劣っているですか？お詳しそうなので、教えて下さい。ガレリアの中古を買うほうが、ここを買うよりいいのですか？ガレリア見ましたが色使いがすごくて、私たちは疲れてしまい、好きになれませんでした。

６６１さん＞
このマンションシートフローリングなんですか？
モデルルーム見たときにはそんな感じがしなかったのですが・・・

シートフローリングではないですよ

天井高が低いという話がありますが自分にとっては低くありませんでした。むしろでこぼこがなくきれいだと思いましたし、階高は３３００あると図面を見せてもらいました。階高はあるのですから天井高の仕様が低いというわけではないと思っています。

国道14号は交通量多すぎるよね。ガレリアの北側住民の方々は分かってて買ってるから大丈夫なのかな？

>665　　最近のタワーは、プレミア以外は、シートフローリングの事が多いのですが、ここは普通仕様でシートフローリングではないのですか？

>階高はあるのですから天井高の仕様が低いというわけではないと思っています。

意味がわかりません。２４００である事実は変わりないのですから（キッチンはなんと２２００！）、天井高の仕様が低いわけでないという理由はなんですか？私は、この今時あり得ない2400で躊躇していますが、階高が３３００（プレミアムの事ではないですよね）でなぜ２４００？　　教えてください。

デベの都合（天井低く部屋数増やして利益確保）とエンドユーザーの都合（本八幡駅近物件を予算内で買う）が見事にマッチングした物件かと。
高仕様を求めたらキリがないですよね。それに高仕様であれば買えなくなる人達のほうが多くなるのですから。
お金がある人は都内も視野に入れた別物件を探せばよいのです。

655さんじゃないけど、240にしたのはそうせざるをえなかったかのではなくて、梁や下り天井をなくして天井をフラットにするためにあえて240にしたと考えているってことじゃないのかな。
なるほどそういう考え方もあるんだなと思った。
ただ、日本人はスペック中（毒）だから、フラットで見栄えの良い240よりも多少梁があっても250の方を好む傾向にあるんだよね。友人を自宅に招くにしても天井高が240だと恥ずかしいとか（ちょっと極端かな）。
日本人はいい物には意外とお金を出すんだよ。天井高を250にした結果価格が上がって買える人が少なくなったとしても高々500戸でしょ、そのくらいは買う人いるでしょ。立地は最高なんだから。

でも、天井高250とか260は別に高仕様じゃないよね。普通の仕様。みんな普通の仕様を求めているだけなんだけどね。

デベの都合（天井低く部屋数増やして利益確保）は良いとして、
エンドユーザーの都合（本八幡駅近物件を予算内で買う）は、
エンドユーザではなくてあなたの都合でしょう。
それ見事にマッチングした物件だったらもう少し売れ行きがよいと思うよ。

当初に比べ5百万ほど価格設定を見直しした結果、検討可能なエンドユーザが増えたのは事実。
ま、見せ方の問題かもね。デベのシナリオかな。

＞６７１

どこから５００万円は出てきたの？

もし本当なら、激安物件で人気がでるはずだね

実は人気があるってこと？

500万円かどうかは知りませんが、当初計画を見直して坪単価は維持したままで各戸の広さを下げて戸あたりの単価を下げたのは、どうやら事実。ターゲット層を増やすために。

値下げという訳では無いと思います。

当初計画はそのままで価格を下げてくれてたらなあ。デベの自叙努力で、利益を減らしてね。
まあ、本プロジェクトはJVであるから、各社利益の積み上げで無理なんでしょうなあ。

このマンションシートフローリングなのか。
友人マンションがシートフローリングで賃貸みたいだった記憶があるのだが。

やっぱり、中層と低層が売れたか。高層は怖いよね。それにしてもこの売れ残り感はひどい。売れる所だけ売り、後は値引きして売ろうというヤラシサ満点。。。

１期販売を、なぜ、２次、３次と分けて売るんですか？？市川、本八幡他のタワーや低層など、１期売り出しで瞬間完売、で、次の２期というような流れだったと思いますが・・よくわからん。

一般に、

•売りにくい、厳しい物件は、うんと小分けにする。グリーングリーンなど。
•売れる物件でも、その期の1次で売れ残った物件だけを売り切る為に「X期2次」をやる事がある。このケースでは、2次で売り出す戸数はとても少ない。

やはり、2次、3次って、売れ残りのババつかみっていう理解で良いのですか？
それならどう考えても2期待った方が良くないですか？

やっぱり予想通り、売り出し瞬間完売御礼はなかったですね・・

まあ、中途半端なタワーアパート物件だし、この時期の売り出しだからかなぁ・・
くそガレリアよりはいいと思うぞ！

本八幡タワー四棟、いちかわアイリンク全部くそなのか

ガレリアが一番・・、次が市川タワーかな、ここは、地域No.1だとは思う。

ガレリアが一番なのはなぜ？

市川の中だと、建物の仕様、レベルはここがNO.1。２位が市川、３位がガレリアって意味でしょ。一番・・。

↑682さんが言っているのは逆でしょ。

ガレリアが一番（くそ）・・、次（のくそ）が市川タワーかな、ここ（GTT）は、地域No.1だとは思う。

・・と翻訳してみた（笑）

おおむね同意。
ミニバブル時代のペンシルタワー、ガレリア。比較の価値もない。

でも以下3つはちょっといただけない。

•杭打ち58m。新浦安高須や東雲湾岸物件並。
•天井高2400。今時ほとんど聞かない。URかよ。
•狭い住戸がやたらと多い。平均単価落とすためとは言え、ちょっとやり過ぎ感。住民構成に不安が。

賃貸住人が多いマンションになりそうですね。

ガレリアもGTTもアイリンクもドングリの背比べ。
順位のつけようがない

だからぁ〜、ここはタワーアパートなんだって。他2つと違って・・。ミニバブル時代の市川タワー・ガレリアは高かったから、そこそこの層でないと買えなかったけど、ここはこれだけ狭部屋が多いと、どういう連中が買うのか目に見えている。「あら、私たちにも買えちゃったわね！」っていう庶民層が多くなっちゃうから、裾野が広がるのを良しとしない人達にはそっぽ向かれる。親が学生のために１Rタイプ買うのもあり得るし水商売ホステスなどの入居もあり得る。賃貸が多くなるのも当然だろうし。
　デベの利益のためのタワアパート・・

じゃあタワーアパートGTTは、ガレリアよりも前に竣工した二棟と同類項という理解でよろしいでしょうか。

なんか他の物件との比較ばっかっすね。楽しいですか？
個人的には夜間の治安維持と騒音の問題が気になります。
現在近くにお住まいの方の意見を伺いたいっす

北は夜間の治安はわるくないですよ。駅前に交番があるし、14号沿いなので夜中も安心して出歩けます。南はあまりオススメできません。市川の住民から言わせて貰うと、南は避けたいと思う方が絶対に多いと思いますよ。騒音は気にしたことないですが、まず問題ないと思います。

付近の道路事情についてご存知の方にお尋ねします。
先日（日曜日に）クルマで現地へ行ってみましたが、14号の駅前交差点付近・下総中山方面がすっごく渋滞していて驚きました。あれはコルトン・プラザへ向かうクルマなのでしょうか？平日もあんなに込むのでしょうか？時間帯によっては東京方面もああなるのでしょうか？私はクルマで外出することが多いので気になります。

市川タワー=大衆
ガレリア=高級

と、以前市川のデベが言ってましたよ。

＞693さん
騒音について、問題ないとはどういう意味でしょうか？
夜、それなりの交通量があったのでうるさいのかな、
と思ったのですが。東側の道路もバスが頻繁にいた
ので、気になります。もう少し詳しく教えていただけ
ないでしょうか。

ガレリア、いちかわ駅前は、抽選あかんかったから、GTTはなんとかしたいぜお

697
ガレリアは抽選じゃない。先着順のようなもの。最後に抽選ぽくしたけど、非公開だったし。

本八幡の子育て環境が良ければ、いいんだけどね。子供が小さいと、ここではかわいそうに思えてしまう。

697さん、

ガレリアはDINKSやそれっぽいユーザ向け内装や間取りだったので我が家はパスした。だから人気度覚えてない。でも市川タワーの、鉄筋不足発覚前の売れ行きは確かにすごかったですね。億超え物件も含めて、ほとんど瞬間蒸発した。

ところでガレリアと市川タワーのテイストは結構違っていたので、同時期販売にもかかわらず、需要はあまり被ってなかったと記憶している。GTTは、ガレリアよりさらに狭小住戸の割合が多いように感じます。でもどちらかと言えば、GTTとかぶるのはガレリアでしょうか。

ここの修繕費と修繕一時金ていくらですか？
間取りにもよるとは思いますが。。

京成の電車がすぐ北側を通っているのに騒音は問題ないんですか？
線路沿いに住んだことある人の意見とは思えませんね。
北・東・西は電車、南・東・西は14号の騒音・排気ガスですね。