グランドターミナルタワー本八幡（本八幡再開発Ａ地区）にできるマンション）について

本八幡の土地勘がないので、教えて下さい。
子供を育てる環境としてはどうなんでしょうか？公園も近くになさそうですし、中学校も遠いですよね？
保育園とかも待機児童が多いんでしょうか？市川市は子育て環境としてどうですか？

質問ばかりですみませんが、教えて下さい。よろしくお願いします。

はじめまして、こちらに入居予定のものです。
タワーにこだわりはありませんでしたが、いくつか比較検討した結果こちらにしました。
市川のタワーや船橋のプラウドも魅力的でしたが、
今春から探し出したものにとっては売りに出ている物件が少なく、あっても価格が高かったため現実的ではありませんでした。
高い買い物のため不安もいろいろありますので、こちらで色々ご相談させていただきたいと思っています。
よろしくお願いします。

↑

価格は市川よりこちらのほうが高いのでは？

いや、市川のが高いでしょ；

市川タワーズウェストの平均坪単価は250万円でした。ここの平均坪単価も250万円と聞いています。もしそれが正しいなら、価格は同等と言う事ですね。

ただ市川は、下は坪単価203万円、上は340万円近かったので、差が激しかった。

ガレリアよりも高いことが問題なんじゃないか。

＞＞５６１

市川市は千葉県の中でも千葉市についで待機児童が多い。本八幡は待機児童だらけ。

子育て環境最悪だと思いますよ。

全体の3割販売！？
その段階で完敗だが、
販売した住宅は完売したの？

最悪とは言わないけど、公園も小さい場所しかないし、立地が駅前で便利な分、ごちゃごちゃしてるから、子育てに向いてる物件とは言えません。でも高校生ぐらいになれば電車通学に便利な感じでしょうか。

抽選会に行った人どんな感じでした？
1倍ばっかり？登録のない部屋もけっこうあり？

今日、抽選だったのですか？
とりあえず販売した分はさばけたのでしょうか？

＞５６２
ここを買われた方、決めては？プラウド本八幡の抽選で外れてこちらにした人が多いんですかね？

HP更新・・・1期「2次」販売開始だって（笑）

みごとに18戸も売れ残った！　1期、売り出し何戸だったっけ？
やはりこの時期の売り出し、タワーアパート仕様、積水ー前田物件はきついか・・

こりゃ、先は長いな。ダイワがよくやる完成後販売にシフトするかもしれないね。
値引きも現実味を帯びてきたな、冗談でなく。

やはり、狭めの部屋、中途半端な間取りが残りましたね。最初の売り出しでさばけない部屋は、いつまでも残る可能性あるよね。なんらかの欠点があるから。
なんかな〜・・駅直結っていっても都営線だし、強烈に引きつける魅力に欠けるんだよね。市川タワーは、外廊下、ディスポ無し、各階ゴミ出し無しでも、市川市と組んだ開発（イーストの行政サービスセンター、ウエストの図書館・保育施設併設）とあのすばらしい立地、地盤の良さなどで（40階以上はプレミア住居でものすごい高かったにもかかわらず）、売り出し時は瞬間完売だった。あの問題で大量キャンセル出たけれど、高い物件以外（10戸/527戸は残っていると思うが）、なんだかんだで埋まった。
プラウドタワー船橋もあの立地で瞬間完売だったですよね。仕様も良かったですし。

ここ中途半端なんだな・・でもなんだかんだで2期の値引きを待っているんだが。

総武線直結なら、立地は市川タワーにまさる物件はこれからも出ないだろう。上の人の言てプレミアの残り10戸と地権者部屋が、今後中古で安く出回ってくるよ。あの問題で値引きしない確約を入居者としていたから、新古でも値引きせずに売っていてそこそこ売れてたけど、2年たてば堂々と中古で値引き販売かけてくるよ。未入居物件だから意外とお得かもしれない。

ここの完成を待って高い消費税と優遇税制無しで買うか、市川タワーやプラウドタワー船橋の出物をここ一年で買ってしまうか悩みどころだね。（ガレリアは、物件の質として論外）

＞573
素人か。この最低価格は１期にない価格だよね。よくあるハズレた人対象の２次で追加でしょ。締切日からしても。２期以降は多分値上りっぽいし。

多分実際に話聞いた人は分かると思うんですが、
売れ残ったわけではないですよ。

４割程度さばいたから、あとはゆっくり販売ってスタンスみたいだね。ブランズが強気みたいだから、ここも価格上乗せで勝負かもね。

でも、もうすでに上層階でキャンセル多発(笑)
一気に出して後はゆっくり値引きして売るんでしょ。

↑
本当ですか？もしかして適当？２期以降は来年夏以降でしょ？

市川タワーは、仕様二流だけど、ある意味で市の公共物件だったから強かったよね。しかも立地は比べ様の無いくらい抜群だし。あそこは民間物件では無く、公共物件。

ここは、民間物件。でも、民間物件としては悪く無い。80％くらいまでは、ほっていても売れると思う。残り20％をどう売るかが見どころ。

えっ！？ブランズ強気でくるんですか。
困ったな。
せめてプラウド並でお願いしたいのだが。

ここを検討されている方はどこと悩まれていますか？

本八幡前提だったのでプラウドとブランズは検討 後は都内もちら見程度 ワテラスや中央線沿線の駅近タワーは一応チェックかな

市川は、マンションも再開発も失敗。
結局、魅力的なお店が入らないし、まだ、空き店舗も多い。
南口の先が製紙工場しかないから、人の流れがないだよね。
だったら、本八幡の方が、将来的にいいです。それに、
総武線快速使わないから、魅力的ではない。
まだ、船橋の方が、西船橋を利用も考えられるから、ポイントは高い。

>>585さん

何を優先させるかでしょう。

•街の繁栄？ 市川タワー < GTT

•駅近？ 市川タワー > GTT

•通勤？ 場所次第。東京、新橋、品川なら明らかに市川タワー。地下鉄/京成側ならGTT。各停なら同等。

•地盤？ 市川タワー(直地盤) >> GTT(50m超杭打ち)。

•耐地震強度？ 不明。でも市川タワーの強度はとりあえず3.11で証明された。

•仕様？ 微妙。市川タワーは外廊下、ディスポーザー無し、各階ゴミ出し無し、でも天井2550。GTTは天井高2400。

•設計/施工/デベ信頼性？ 市川タワー > GTT。

•価格？ 同等。

優先順位は、人それぞれ。

ここ悪くない気がしてきているんですが、悪い点はどういうところでしょうか。価格が市川タワー、ガレリア並とかですか？

・私の思ういい点
都営駅直結(総武線も遠いがつながっている)
内廊下
天井を除く最低限の仕様
再開発による整備

・私の思う悪い点
天井高さ
２年後の完成
幹線道路あり
公園がない

皆さんも同じでしょうか？明日締切の１期2次の次ぐらいに考えるようかと思っています。すでに終わっていたのですが、プラウド本八幡は坪200万円ぐらいでしたか？

・私の思う悪い点
総武線直結でない
支持層の深さ58㍍
天井高さが2400
２年後の完成・引き渡し時の消費税、優遇税制撤廃の恐怖
エレベーターの少なさ
駐車場の少なさ、駐車場費の高さ
管理費の高さ
施工主
売り主
設計主

グランドターミナルタワー
設計：日本設計　
売主：積水ハウス・三井・新日鉄都市開発　
施工：前田建設

465戸(40階)　　　　　LD :CH=2400mm 　　支持層深さ：58㍍　制震
EV　　　　４基　　　　1基／117戸
駐車場　　175台　　　１台／2.7戸　
管理費　　285円/平米
修繕費　　100円/平米

ザタワーズウエスト
設計：日建設計　
売主：野村・三井・清水　
施工：清水建設・戸田建設・五洋建設

572戸(45階)　　　　　LD :CH=2550mm 　　　支持層深さ：20㍍　制震
EV　６基(5-29階：3基、30-44階：3基)　　1基／96戸
駐車場　　 308台　　　1台／1.9戸
管理費　　266円/平米
修繕費　　100円/平米


プラウドタワー船橋
設計：清水建設　
売主：野村　
施工：清水建設

293戸(31階)　　 　LD :CH=2600mm (最上階3000mm)　支持層深さ：27㍍　制震
EV　　　　３基　　　　　1基／98戸
駐車場　　174台　　　　1台／1.7戸
管理費　　230円/平米
修繕費　　　97円/平米

市川と比較すると　内廊下の分、各階ゴミだしの分で、管理費は当然高いよ。駐車場は安くないか？

＞５８８さん
優遇税制撤廃の恐怖ってなんですか？

>590　
ん？　プラウドと比較すると、なんでこんなに高いの？
そういうなら他の内廊下、各階ゴミ出し物件と比較するべきだろ。
しかし、EVはなんでこんなに少ないのか？？

GTT　駐車場　21,000円 ～ 25,000円
市川　駐車場　19,500円〜21,500円　平置き10台22,500
たしかガレリアは、GTTよりも高いよ。

う〜ん・・　震災復興のためとはいえ、消費税上がるのはいたいなぁ・・
確実に数百万ふっとぶからなぁ。現在、未完成物件を買うときのリスクは
どこ買っても同じだが。
住宅取得に関わる生前相続の無税特例処置の撤廃とかフラットの撤廃とか
そういう事だろ、多分。住宅ローンの金利も、変動、固定問わず上がりそ
うな気配だな・・

金利は上がらないんじゃないかなぁ、これ以上国の借金が膨らむのは困るし。

＞５９３さん
なるほど。そういうのはありますね。ただ、不確定要素については、１年後も２年後も変わらないと思って割り切れるかどうかですよね。

最近の書き込みの傾向から感じた事。

比較対象が、ガレリアでは無く市川タワーズウェストや船橋プラウドタワーになっている。ところで市川タワーズウェストも船橋プラウドも、どちらもそれぞれの街で地域一番物件。要するに、GTTを本八幡の地域一番物件と認める人が多いと言うこと。

地域一番物件と認められていると言う点も、資産価値維持の面で優位点でしょう。

GTTもブランズも完売する。それは市川、本八幡だからだ。

>596さん

大きく同意。ガレリアみたいなペンシルタワーに比較したら、どうひいき目にみても
GTTの方が上。本八幡一番物件。だから比較対象は他の駅の一番物件になる。

今更だが、売り主がこけちゃったペンシルタワーのガレリアサーラ、しょぼくて高かった。

ガレリア・サーラ
78.12m²～119.07m² 販売価格 5960万円～12300万円 ！
プレミア住居なんて坪３３０万！

天井高2450
内廊下とはいえ極狭で低い天井
風呂狭い　基本1416と1418仕様
キッチン安物
バルコニー 極狭
二重サッシでない
各階ゴミ出しなし
エレベーター３基　1基/83戸
管理費　292円/平米　バカ高！
修繕費　89円/平米
駐車場　89台　1台/2,8戸　駐車場代も高い
改札直結としているが、誰でも使用可能

>598　
ガレリアからこっちにのりかえたい奴いるだろうが、かなり値引かないと売れないだろうね。
９ヶ月前に80平米ちょっとの狭部屋を7980万で売りに出していたおおばかものがいたが
売れたんだろうか？賃貸入居募集と天秤にかけてたみたいだが。

>598

ガレリアって、二重サッシじゃないんですか？GTTって二重サッシ？

角部屋がいまいちなのが痛いね。人気間取りはどれ？

仕様は地域一番じゃないけどな。
でも仕様は外からわからないし、立地と見た目（外観）で資産価値が維持できるはありがたいけど、ただ、永く住もうと考えている人間にとっては資産価値なんてどうでもよく、いかに住みやすいかだよなぁ。資産価値高いけど住みにくいのってなんかおかしな話だよなぁ。
賃貸目的と住居目的で考えは違うんだろうけど、住居目的だとして地域一番とか資産価値とかなんでそんなことにこだわるのかなぁ、日本人だからかなぁ。
地域何番でも資産価値ゼロでも住みやすいとこの方がよくないかい？＞地域一番、資産価値にこだわっている方々

みなさん消費税のこと心配されていますが、たぶん心配ないと思います。
マンションの分譲価格は通常は税込みです。
契約後に税法がかわって消費税率があがろうとも増税分を買い手に転嫁できないのが原則です。
もっとも、売買契約書に消費税率変更に伴い分譲価格が変更される旨の特約があれば、買い手に転嫁できてしまうので、その点チェックが必要です。
引渡し時点での新税率が適用されるのは各種手数料や実費部分のことだと思います。

↑
ここは税金上がったら各自負担。野村、三菱地所の私が検討中のマンションは施主負担。
セレクトプランも有料だし、施主のレベルが低いとこうも違うものかね。
だから、こんなに人気ないんじゃないか。ちなみに、今週グランドオープンってありますが、いままでと何が違うの？

これだけ消費税の増税が議論されているのですから、売主も増税を見越した価格設定をしてるんでしょうね。
わたしは重説に行ったので契約書（案）をもらいました。たしかに手数料や諸経費の消費税については完成引渡時の税率というようなことが書いてありますが、分譲価格に含まれる消費税のことにもついては何も書いてません。これって買主の負担ということですか？

売買契約書の売買代金は「消費税額　金ＸＸＸＸＸ円を含みます」って実額が普通入ってるね。
これって税込みってことね。契約のあと売買代金変更は約束違反ね。でも賢い売主は最初から引き上げ後の税率見越して価格決めるね。その場合は後から追加で消費税とられることがないからラッキーって思うかもしれないけど実は買主が負担してるのよね。

消費税云々はみんな一生懸命書いてるけど、一般論や推測書かれても情報的価値はゼロなんだよね。
売主によって違うんだから、売主に確認するしかないよ。
野村も販売時期によって違うと思うけど、俺が確認したマンションは売主負担だった。

消費税は、引渡しの時の消費税になるとはっきり言われました。
すべての金額にかかるのではなく、建物分のみにかかる（土地分にはかからない）とのことでした。
うろ覚えなので、もしかしたら、逆かもしれません。

608さんにプラスして。
建物分にかかってくるが、過去の事例では
消費税0%→3%、3%→5%になった時は
両事例とも追加された事はありません。との回答も。

推測で可能性の話だから分かりませんが。。

６０９さん追加いただきありがとうございます。
６０８です。
実際のところ、消費税に関してはどのように営業さんに確認したら、的確な答えが返ってくるのですかね？
とは言っても、もう契約間近なので誰か正しい答えを教えていただけるとうれしいのですが・・・