プラウド新浦安パームコートってどうですか？＜その１＞

>610

何も知らないのに予想で語るのはカッコ悪いよ
すぐバレる。

レジアスの低層を坪１５５万で売って、プラウド中層Ⅲの影響無しを坪１６５万で買ったよ 一斉入居組で。

↑
あ、１６３万だった。

この辺のことはよく分からないのだけど、100平米超えで坪160とか、安いね！
うちなんか、80平米で８千万オーバーだったよ。
趣味のものがたくさんあるし、子供が生まれて、だんだん狭くなってきた・・。
いっそのこと、売って引っ越そうかな。勤務先にも近そうだし。
値段によっては、２部屋買えるかも（＾＾）！

↑新浦安に来ないでほしい・・・

勤務地が丸ノ内や日比谷線、有楽町線沿線ならオススメです。今お住まいの地域に比べたら退屈な街だと思いますが、相当広いところに住めますよ。

釣りだとは思うけど…

キャッシュで買える、もしくはこの不景気でも絶対ローン審査通るような
安定収入がある方なら、値引きしてもらえる可能性大きいですよ。
もちろん、売れ残りにはなるけど、意外と条件の良い高層階は値段も高くなるので、
結構後まで残る可能性あります。

Ⅰがまさにそうで、私は昨年６月の時点で800万引きで物凄く条件の良い部屋を
購入できました。それでも坪単価190万行ったので、秋口以降はもっと下がったの
かなあとも思いますが、それまでこの部屋が残っていたかどうか分からないので、
やはりタイミングが大事ですね。

私も都内から移転してきたので、Ⅰの値段でもびっくりするくらい安く感じた次第です。

↑キャッシュで買おうが、ローンで買おうが
不動産会社にとっては入るお金は同じなんだから
値引きなんてするわけないじゃん！

↑
ワハハ

たまにこういう風に自爆する人いるよね

人気のある物件は全額キャッシュということだけで、価格交渉の武器にはなりませんよ

言葉足りずですみません。
売れ残りならば値引きありという意味です。
550戸あって、瞬間蒸発するような値付けを野村がするわけなく、
Ⅰのように条件の良い高額物件が竣工後も売れ残っていればチャンスです。

＞631さん、それならそのとおりです。

>Ⅰのように条件の良い高額物件が竣工後も売れ残っていればチャンスです。

Ⅰの時は、販売中にリーマンショックが起きたからなあ。
あれで、高額所得者、株式保有のお金持ちが手を引いちゃった、大ダメージだったからね。

Ⅰは、マーケティングの失敗で、値引かざるを得なかったと思う。
この立地には、リゾートテイスト＆長谷工仕様が適切ではないでしょうか。

Ⅰの中古物件、なかなか売れないですね。
ここも資産価値的には、どうでしょうか？

グランデとかモアナとか、広告に載る前にウェイティング客に瞬殺されるのにね。広告されて1か月以上も売れないのは見ていてつらいね。パームコートを待ちたい心情に加え、高すぎた当初価格とその後の値引き情報蔓延で、妥当な価格の判断が出来なくなっているんだと思う。

JAL社宅の人が見切りつけて移住とかあるかな。

↑学区も変わるし、ないと思いますが。

そんなKYな人はいないんじゃないか。でも銀行とかローン借りたいと言われたらどうするんだろう？

新築で条件良しで160万、そりゃあ無理でしょ。
中古並の価格で出すなんてことないよ。それ以上で売れるってわかっているんだから。
でも確かに５０００万円が条件の良しあしを決めるボーダーラインかもね。

↑最後の部分がよくわからない。 何を受けての「でも確かに」なの？なぜ唐突に5千万円が出てきたの？

100㎡と考えたら、坪160万で、4840万円ってことじゃん。
となると、これが最低基準と考えて、同じ広さでも条件よくなれば、当然５０００万は超えてくるだろ。
最多価格５０００万円～５５００万円ってとこじゃないかね。
最上階だったり、１３０㎡超えだったら、７０００万円は当然超えてくるよ。

642さん 良くわかりました（内側棟はまた別の話ということですね）

資産価値については、駅遠の時点であまり考えないほうが良いと思います。
羽田空港の24時間運行化に伴う騒音の畏れもあるし、今後は新浦安の人気需要は
滞り、永住志向の住民の街で落ち着いていくのではないでしょうか？
課題は、多摩ニュータウンみたいにならないことですが・・。

あと、ＪＡＬ経営問題で、あの社宅を手放すとかになったら、結構良いマンションが
建つかもしれませんね。

不動産屋と話したけれど、新浦狙う層は年収1000万前後で
良識ある人は5倍程度の住宅を購入。
つまり5000万ぐらいが売れ筋と言うこと。

今辺のマンションに7000万以上だして購入層はまれで、
土着民が主流。

だからIも売れ残ったんだよ。

私も近所を6000で購入した新参組だけど、7000以上出すなら、
他に選択肢がたくさんあったので川を超えなかった。（境川じゃないよ）
腐っても都。

世帯年収10百万はこのあたりの平均。マスコミ、商社、金融証券保険勤務がたくさんいて、そのあたりは30台後半で12〜15百万もらってるよ。あと共働き世帯もけっこういる。

あと、年収の5倍が目安とか良くいうけど、これは銀行がそこまでは貸してくれるという不動産屋の立場でのセールストーク。自己資金なしで、年収の5倍も借りたら泣きをみるよ。

だれが年収の5倍のローンと言っています。
住宅価格が5倍でしょう。
年収1000万で5000万の借金は自殺行為。

>>646
マスコミ、商社、金融証券保険勤務がたくさんいて、そのあたりは30台後半で12〜15百万もらってるよ。

共稼ぎなら600万づつで普通だろうけれど、専業主婦世帯で主人が40歳以下でその収入はすごい。

新浦にいないとは言わないが、まれでしょう。
まれににたとしても、新浦は選ばんでしょう。


であなたは40以下で、年収が1500万で新参組（県外生まれ）なんですか。
非常にまれな例ですね。

>>645
何度も読み直したけど、何が言いたいのか理解できない。蔑視と自慢と自虐が混在してて論旨がめちゃくちゃ。

647さんへ

>であなたは40以下で、年収が1500万で新参組（県外生まれ）なんですか。

スルーしようかと思いましたが、一応お答えします。
都下出身、37才、大卒勤続15年、現状丸の内勤務、年収12.5、34才年収10.5の時に近隣新築を55で購入、ローン残25 というところ（業種は伏せますね）。

ちなみにうちの会社が開示している35才平均年収は9。（これは残業含まないモデル給与をベースに開示）

ちょっと悪趣味ですが、大手企業の平均年収をググれば、もっともらっている会社は沢山ありますね。どこも低めに開示しているはずですが。

都内も当然考えましたが…。広い方が良いし、車買ったり旅行にも行きたいしローンで必死になるのはいやだし、通勤電車は30分以内で、とか考えてたら、新浦安に辿り着きました。

こんなパターンの人が周りにもけっこういるけど。

今日の帰り、武蔵野線に乗ったけど、客層最悪。

４６４、「世帯年収」１０００万円は普通ですよ。
単独の年収の間違いでは

今日新しいDMが届いてました。115平米の4LDK角部屋の間取りが新しく出ていて、なかなか良さそうでした。

私はマスコミ勤務。35歳時点で1500万は超えてました。もうすぐ2000万。
確定申告しなきゃ・・です。
私は元々、大学で上京してきた口なんで都内にこだわりないんで、広くて安いのならと
Ⅰを買いましたよ。Ⅰの値段でも、都内なら90平米買えるか買えないかですから。

やっぱりマスコミ最強ですね。653は釣りかもしれないけど、テレビ、大手出版はリアにそのぐらいもらってるもんね。プライベートは犠牲になるけど。

世田谷区に住んでたけど、小田急線も乗客最悪だったな。
まぁ、最悪な乗客がいない路線なんて無いけどさ（笑）

世田谷区も新浦安も一長一短だね。
成城学園前なんてバスが入ってカオスだし、家は狭い。　人間の住む所じゃない（笑）

こっちは家は広いけど、千葉。

通勤時間はどっちも一緒だけどね。
３分ほど新浦安の方が都内山手線内の俺の職場には近い。　まぁ一緒。

世田谷と言っても通勤はカオス。　
新浦安は風が吹くとカオス。
まぁどっちも一緒。

どっちも住んでみて、子供がいるなら断然新浦安、DINKSなら世田谷とか目黒だね。
当たり前の結論だけどさ。　８０平米とか息苦しいよ。　DINKSなら快適だけど。

↑↑
こういう人が近所に住んでいると思うと不安になります。

↑
アンチには耳の痛い話だからね

えっ？ 特に違和感なく読んだんだけど… 私が鈍感なのかな？

話しは変わりますが、今日のすまいる情報のチラシにあった情報を二点。

・新浦安エリアの売り物件減少が6月以降顕著。昨年同時期の半数程度。

・レインズに登録されている直近の売物件（日の出、明海、高洲の100平米以上）4千万円台1件、5千万円台9件、6千万円台11件。

各社チラシを見て探すと、売り物件の半分以上はUR物件。民間デベ物件で目についたのは、アールフォーラム、プラウド、パークシティ東京ベイぐらい。

夏前まではシーガーデン、セレナ、パークシティ、グランファースト、レジアス、ラディアンあたりがそこそこ出てたのに、ホントに売り物件が少ない。また同じ物件がずっとチラシに載ってる（回転が遅い）。

あと、チラシにでてる20万〜25万の賃貸も、なかなか借りてがつかないでずっと載ってる。

ついにはグランファーストで100平米弱で20万を大きく切る賃料も出てきた。

この状況下でパームコートは強気でくるのか、リーズナブルにしてくるのか、予想がつきません。

今朝のチラシだったらラディアン、シーガーデン、コスモも出てたよ。（読売折り込み。日経とかだと入ってないチラシがあるかもね）

今日久し振りシーガーデンあたりから高洲プラウドを散歩しました。万華鏡温泉近くの新しい公園
から総合公園は本当に気持ちいいです。
海が見え、新浦安は最高です。
軽井沢にもセカンドハウスがあるのですが、新浦安に戻ると空が全体的に明るく、すぐ近くに
頻繁に行くわけではないのですが、ディズニーランドがあるだけでも何だか気持ちが
晴れるのは私だけでしょうか。
日の出・明海・高洲どうこうでなく、ここに住むと本当に住みやすさが実感できます。
バス便についても、あれこれ言う方もいますが、ここはバス便でもまったく不便を感じませんね。
東京駅や有楽町、新宿、羽田や成田からもバスで帰れる所なんて本当にないですよ。
新浦安にこれからマンション購入を考えている方、住めばここの良さが本当に実感できます。
ご参考まで。

>>659
そう、日経だと三井リハウスとか一部の不動産チラシに限られる。
YAHOOとかで把握するべき。

あと新浦地区には、レインズに正確な情報をUPしない不動産があるからね、
GP会社がこのMSに関わっている京葉線の内陸側にある２流不動産。

プラウド新浦安パームコートのホームページあいかわらず最低だね。
うちは光ファイバだけど、トップページが表示されるまで65秒もかかったよ。
ADSLだともっとかかるのかな。

ホームページの周辺環境を選択して表示するまで50秒。
情報がでてこないのでいらいいらする。
消費者は動画を見たいというマーケッティング戦略でこんなホームページを作ってるんだろうか。

新浦安は餌場がないからかもめはほぼいない。だからかもめの鳴き声はしないし、
ヨットなんかあまり見かけない。どちらかというと貨物船だろう。
あの浮かんでいる気球にしてもありえない。
だって羽田の飛行コースだから。飛べないだろう。

現地に来たことのない人が適当にホームページを作っているとしか思えん。

↑
言えてるw

このホームページだけで損してるよね。

確かに(笑)
何から何まで、やってることがズレてるね、ノムさん。

なんなのでしょうか、この人たちは！・
ちょっと、おかしいのでは？

↑どの人たちがおかしいと思うの？ 匿名掲示板でのごく普通のやり取りだと思うけど。ＨＰは確かにイラつくし。

ノム関係者かノム信者だろ。確かにホームページは良くないね。

HPは無意味に重いけど、時間まで計測してるのもキモい。。

4LDKの間取りでてないけど、販売はするよな？

掲示板でのやり取りとして、これが普通なのですか？
本当に気持ち悪い人たちですね。

669
4LDKも最近届いた資料に載ってましたよ。

670
こんなのは普通。嫌なら来なければ良い。

670

なんで気持ち悪いと思うの？
せっかくマンションに興味をもって、いろいろ調べている顧客候補たちが
貴重な意見を寄せているように見えるが

広告代理店のいうままにし＋空気を読めないから隣も大変な思いしたんでしょ

670さんの言うことは当たってるよ。

２ｃｈの住人が、『嫌なら来なければ良い。』というのなら分かるが、
マンコミュは決して誹謗中傷を言い放つ場でなないでしょう？

いくら匿名掲示板といっても、限度があるんと違うかな。
この感覚に慣れてしまうと、だんだん日常でも現われてくるよ。
はなつまみものになりつつあるのに、気づかれていかがでしょうか。

確かに、自分も購入検討者だけど、誹謗中傷を掲示板に書き散らかす輩と
同じマンションには住みたくないなぁ。

誹謗中傷？検討者が「ＨＰがイマイチ」との感想を素直にカキコしてるだけだよね？

それを「気持ち悪い」と言う方がどうかしてる。ノム内部の人間だと思われても仕方ないよ。

↑デベと決めつければ、勝ちだと思ってる代表選手・・

注目度の高い物件に、ネガが集まるのはいつもの事。

逆に、詳細も価格も発表されていない今の時点で、ネガに対していちいち噛み付く人がデベ以外に居る方が不思議だけどなあ。

500円の図書カード届きました！

すみません、教えてください。
鉄鋼団地って昼間とかかなりうるさいのですか？
工場ではないのですよね？？

鉄鋼団地は物流拠点であるとともに、圧延、切削、溶接、研磨等の加工も行われております。
昼間は作業音が当然発生しますが、パームコートまで聞こえて来ることはあまり考えにくいと思います。

>>679

ご教示ありがとうございます。
私は鉄鋼団地ビューの景観はあまり気にならず、騒音だけがネックです。
問題なさそうで安心しました！

最新のパンフにある情報です。

コンシェルジュサービスあり。
カーシェアリングサービスあり
シャトルバス（新浦安駅、舞浜駅に運行予定）
カフェラウンジあり
コーヒーサービス8：30〜17：00ミニショップ9：00〜20：00
ゲストルーム3室あり
スカイラウンジ12階にあり
コミュニケーションルームあり
キッズルーム＆キッズガーデンあり

⇒プラウドⅠと変わらないレベルか（管理費は高くなりそう）

＜プラン例＞
135.76平米 3LDK+2WIC+2N+SIC
（南東角部屋、ビューバス）

115.37平米 4LDK+3WIC+N
（南西角部屋、ビューバス）

107.07平米 3LDK+WIC+N
（南西中住戸、一階専用庭）

107.00平米 3LDK+WIC+N+ﾐｾｽｺｰﾅｰ（南東中住戸、ビューバス）

100.11平米 3LDK+WIC+N
（南西角住戸、全室バル）

間取りは、田の字型を避けるように工夫がされてます。

中住戸は共用廊下に面してしまう部屋が2部屋は出てしまう。

かなり共用設備が充実しており、長谷工施工である事を除けばグレード的にはプラウドⅠ並を目指しているように見えます。

おお、なかなか頑張ってるんじゃないの。
１２Fのスカイラウンジも遮る物がないからⅠのより良いね。
案の定、一番広い部屋は南東角部屋か～。
自分は都心風景も欲しいので南西角狙いでいくかな。

YAHOO!不動産に載ってる間取りも7種類に増えてます。

やっぱり安いわけないよね。

新浦安内のプラウドの中じゃ、一番安いよ。

Ⅰほどではないでしょ。
エレベータ１台当たりの戸数も違うし。

まだ価格未発表だけど、どう考えてもⅠより高いわけないので、
コスパなら、ここ一番でしょ。

価格が高ければ、売れない場所ですもんね。
早く価格が知りたいです。

でも管理費とか高そうですね。カフェとかコンシェルジュとか別になくても良いんだけどな。

マリナテラスくらいのサービスで十分ですよね。

管理費が駐車場コミで4万超えると厳しいな。
シャトルバスあるから確実に高くはなるだろうけどね。

カーシェアリングは稼働率悪そう。
この辺のマンション選ぶ人は大体車持ってるでしょ。

Ⅰで100平米くらいで管理費３万＋駐車場5千円くらいだから、
4万くらいは覚悟しといたほうが良いと思う。固定資産税もあるし。

修繕積み立て入れたら5万くらいになるってこと？
修繕は資産の一部と考えられるから、単純に悪いことではないけど。
仮に坪180でまぁまぁの条件の部屋が出たとしても、ローンは楽でないは、私には。。。

管理費と修繕積立費、駐車場合せて3万5千から4万ぐらいだと思う。
さすがに5万は無いと思います。

ここの価格はまだ解らないけれど、
エクセレントはえらく強気だね。
今週号のSUUMOで
70切っている部屋が4000万弱、78㎡で5000万弱。
あの立地で、ごく普通の仕様で坪単価200万越え。

これで売れたらIIも高くなるのでは。
売れるとも思えんが。

なんだ、新浦安ってお高いと聞いたけど、80平米を５千万弱って、安いやん。
だれや、住民はみんなセレブって言ってたやつは。
都内からしたら、阿保みたいに安いわあ。

じゃエクセレント買ってください。
新日本建設も助かりますから。
相場を知らない王子様。

買うんやったら、もっと大きいとこがええなあ。

10億出して赤坂辺りを買えば？
大きくていいと思うよ。

エクセレントが、坪２００万円で、連続完売している（広告より）。これが本当なら、パームコートの坪単価は、当然、それ以上と考えるのが自然です。それに、最後のマンションですから、プレミアをつけても、需要はそれなりにあるでしょう。売れ残ったとしても、長期戦で、捌けます。プラウドⅠが証明しています。結局は、完売。

それ、高すぎやろ！
限度があるわな。

＞エクセレントが、坪２００万円で、連続完売している（広告より）

今この物件のウェブサイトを初めて見てみましたが、総戸数102戸しかないんですね。
「連続完売」って、この程度の戸数でどんだけ期分け販売してるんですか（笑

で、よく読むと物件概要に「第３期１次　販売戸数７戸」とありました。
こんな販売手法でも「連続完売」と言ってはばからない業界です。


そういうわけで、これを参考にしてプラウド３の販売戦略は決定しましたね。
すなわち、相場を無視した価格設定（坪200万）で、細かく期分け販売して「連続完売」を目指す。これでしょう。

坪単価と合わせてグロスで考えないと。
立地、仕様とも上と思われるⅠが平均坪単価190万で惨敗しているのでそれよりは下が妥当でしょう。
Ⅰが竣工したのはリーマンショックの前で、それでも大量の在庫を残してしまっていますから。
グロス6000万を超えると売れない。
これがⅠから得た野村の教訓ではないかと思います。
新浦安の場合、広さ的にも小さな子供が2人、専業主婦の4人家族が平均的なところだと思います。
1馬力、30代半ばで年収1000～1500万円（中心は1200～1300万）が主力の購買層になると思いますが、この層が買うグロスは6000万円までだと思います。
何度か予想坪単価160万円台で投稿していますが、上記理由によるものです。
Ⅰを検討してまだ下がると思って買い逃しましたたが、やはり160万円台になって一気に捌けたという印象です。
7000～8000万というのは高層階、角部屋、海眺望のような一部住戸でしか通用しないと思います。
アッパーミドルが買える価格帯ではなくなります。

↑に同感の上で、意見させてください。そのなると、エクセレントの坪１９０～２００万円で、連続完売している（らしい）事実？と、上限６０００万円（坪単１６０万円）で、需要>供給となる事実（プラウドⅠの販売結果）から言えるとしたら、内側Ｌ字の低層１００㎡以下は、坪単高くてもグロス抑えれば売れる！　一方、高層は、坪単価高くグロス高くても売れる！残りのその他は、リーズナブル？となるということでしょか？

分かったようなこと、言ってるけど、所詮しろうと。
マーケットにより、価格は上下することを忘れては困る。
何を言っても、後解釈にすぎん。

坪単価160台は平均で、ですと南西中層階の中住戸がそのぐらいじゃないかと思います。
南東＞南西＞内側
高層＞低層
角部屋＞中住戸
の組み合わせで坪単価は大きく変わるでしょう。
当然、内側、低層、中住戸は安くなるので坪単価140台でグロスで5000万切るものもあるのではないでしょうか。
も坪単価の差は大きかったです。

マーケットとは何か教えて下さい。プロさん

高洲の中古相場は130〜160万ぐらいです。160台は新築のマーケット価格ではないのですか？
数字はざっくりですが、新浦安は坪単価120ぐらいでスタートして、グランデで160まで上昇、で190まで上げて惨敗、160台で捌いた。
こんな歴史です。
高洲という場所を考えても、550売ることを考えても160が妥当だと思いますが。

マーケットとは、株価。
今年の３月頃に買えばよかったの合唱だが、
それは株価も底の時期。

後からは誰だって、いえるよ。
日経平均が7000円台の時に、かっときゃ良かったってね。

>高洲という場所を考えても

もう日の出・明海との差別化はできないでしょう。
OKストアできて鉄鋼団地側の緑化工事も進んでるし。
何よりも南東はもちろん南西側の都心眺望があるのはここの強み。
Ⅰの内見したとき、下手な都内湾岸タワマンの眺望より、パノラマで、
より迫力を感じた。
シャトルバスがあるなら、なおさら。

それでも内側棟はどんなに安くても買わないかな。
それならば南船橋の駅近激安マンションのほうが良いかも。

　街自体は素敵だけれど、京葉線＆バスだと需要が湧かない
というのがマーケットの実態。

　そこに不便さを感じない住民さんは、安く暮らせて幸せなんでしょうね。
　弱いチームのファンの方が、安く観戦できるのと同じ。

　　

坪160万円、プラウド1の築厚浅中古の価格もそんなとこ…なるほど。ではエクセレントはなんで200万円なの？

価格予想になるとにわか評論家が湧いてくるね。

これで坪１６０万円より高かったら、Iの時のように、バッシング嵐になるんだろうな。

何でバッシングするの？欲しいのに買えないから？

全てにおいてⅠの方が上で、あの苦戦。
ここは、果たしてどうなのか？
日の出･明海信者では、ないけれど、金額がいくらであれ、場所が問題。

>>716
予想を書いて悦に入ってるから、はずした時にも持論を正当化したい心理が働く。

なるほど。

エクセレントも大幅値引きして売っているのでは？ただそれだけ。坪150以下では？