プラウド新浦安パームコートってどうですか？＜その１＞

長谷工さんじゃ、厳しいかもしれませんね。

＞公民館や交番も出来つつあるので、益々便利になりますよ

そもそも公民館や交番などは、街にはあるのが当たり前ですよね。
「益々便利になる」というほどの改善ではなく、
　
「不便な状態から当たり前の状態になる見込み」
　
というのが客観的な記述でしょう。

都内で100平米が8000万なんかで買えないよ。
それに都内の人から見れば、高洲だろうが日の出だろうが、バス便ということで
同じでしょ？

それならば、少しでも眺望が良くて、シャトルバスなどの付加価値がある物件が
良いに決まってる。

グランデ以前の値段では、もう新築マンションが出ないのだから。

＞眺望最優先なら新浦安よりいいところがあるでしょうし。

　それが、なかなかないんだなあ・・。広さと値段を鑑みると。
　ⅠやⅢの南西高層階は、海眺望＋都心パノラマ＋富士山で、かなりレベル高いと思う。

　ここは内側は庶民価格、外側高層階はプレミア仕様にして値段を高くしても良いと思う。
　というか、自分は競争相手減らしたいし資金に余裕あるから、そうして欲しい。

>>423さん

＞高洲だろうが日の出だろうが、バス便ということで同じでしょ？
＞それならば、少しでも眺望が良くて、シャトルバスなどの付加価値がある物件が良いに決まってる

という>>422さんのような価値観でここにプレミアム価格を支払ってもよい、という人は
この物件の検討者層には決して多くないはずです。
個人の価値観を否定はしませんが、ここ数年の近隣相場はグランデ以後であっても160万円前後です。
これは100～135平米なら5000万～6500万円ぐらいのグロス価格レンジになります。

しかし、相場を無視したプラウドⅠやマリナテラスの例からすると、
野村不動産は今回も第１期は明らかに割高で多くの検討者が見向きもしない値付けをしてくる可能性が高いです。

つまり、資金に余裕がある方なら競争率のご心配は全く不要ですよ。

↑あらら、アンカーが１つずつすれていました。すみません。

Ⅰの南角部屋みたく、最上階のプレミア仕様＆価格に賛成。
さすがに億を付けてくることはないだろうけど。

どういうわけか突然のＯＫネタが出てきて、スレがだいぶ流れてしまいましたね。
実際にはプラウド３からならＯＫとあまり変わらない距離にワイズマート高洲店があるので、
ＯＫの動向だけで利便性が激しく変化するわけではないでしょう。
　
このへんで話を元に戻します。

　
＞個人の価値観を否定はしませんが、ここ数年の近隣相場はグランデ以後であっても160万円前後です。
　
今出ているプラウドⅠの中古物件を見ると、114平米5980万円という物件がありますが、
これは坪単価170万円では成約できないという実例ですね。やはり相場は160万円前後とみてよいでしょう。
プラウド３をプラウドⅠの現在の流通価格より高く設定しては売れないはずですから、
私は坪単価160～170万円で売り出してくる気がします。
　
野村不動産のことですから条件の良い部屋はチャレンジャー価格で売り出すとは思いますが、
この立地この配棟に加えて長谷工グレードですから、坪170万を超えると相当苦戦するでしょうね。

長谷工といっても、武蔵小杉の野村×長谷工物件は、二重天井、二重床など、
クリアしていて、あっという間に完売したし、長谷工ブランドは清水や竹中組には
劣るにしても、知名度ある分、安心材料なのでは？

というか、新浦安、殆ど、長谷工でしょ？エアレジも含めて。

高層なら坪160でなやむが、中層以下は問題外。
高層はプレミア付けて高くでも待ってれば売れるかも。それ以外はアグレッシブな価格ならソッポ向かれる。
内側はなおさら。日照不安すぎ。

今回はやはりみんな最初の値付けでは様子見でいいのではないでしょうか？
今のご時世、急いで購入しなくてもすぐには売れないはず。プラウド１がそうであったように最初の値付けから半年一年後に値段交渉して購入するほうがいいと思われます。

はあ、こんな掲示板に書き込んだからって、どんだけ影響度があるんだよ？
きみはすごいね！

いやあ、ここの値付けは、野村の腕の見せ所。
最後の大型マンションだから、高め設定で長期戦略で行くかも。
にしても、ここの内側は全く買う価値ないと思われる。

野村、新浦安、駅遠、大規模。

マンション価格の「巨匠」S先生が大嫌いな要素が、こうまで重なる物件もなかなかないでしょう。

価格に対するS先生の冷静な評価が待ち遠しいですな。

だからびんぼーは南船橋に行けってんだろ。

他の検討者を蔑むような発言は慎みましょう。

パークシティ浜田山や都心タワマンからみれば、パームコートだって格下なんだし。

というか隣のマンション住民からしても一緒にするなって感じ。
プラウドの名前は付けてもらいたくなかった。施工も長谷工だし。

450さんは何が不満なのでしょうか？何でそれほど差別化したがるのですか？眺望を失う部屋の方ですか？
検討する立場から見ると、Ⅰもパームコートもそれほど大差ないのですが。（さすがにパームの内側二棟は検討対象外にしてますが）

施工も清水建設の方が一般的には高評価だとは思いますが、これも一概に言えませんね。

上の階の物音が予想外に聞こえる事がⅠでは話題になってましたが、ラディアン、グランファースト、シーガーデン等の長谷工物件ではそのような話しも聞きませんし。

音の件ですが、ラディアン、グランファースト、シーガーデンは、
直床構造なのでしょうか。色んな人に聞いたわけではないのですが、
知り合いが住んでいる二重床構造のマンションも、音が響くようです。

＞眺望を失う部屋の方ですか？

こんな余計な一言はいりません。
結果的にあなたのような検討者が荒らしているということを
十分自覚されたほうがいいかと思います。

↑
そう感じるのであれば、削除を依頼すれば良いのではないでしょうか？

なんでも削除依頼で解決。
浅はかな知恵で愚か。
４５１のほかのことには文句言っていないのに。

うわ～。
販売する前から、いやな雰囲気だね。
あんまり良い環境じゃないかも？

Ⅰを検討して部屋もいくつか見せてもらいましたが、ⅠとⅢでは立地と仕様も差は結構ありそうかなと思ってます。
立地は隣ですけど、隣接するもの（公園か鉄鋼団地か）の違いが大き過ぎます。
Ⅲも緑道隣接ですが、眼下に鉄鋼団地ってのはきついですね。
Ⅰはエレベーターが4戸１なので、半分が両バルで採光と眺望が全く違います。
で、この反対側のバルコニーから見える中央公園、駅方面、幕張方面（海含む）の眺望がすごく良かった記憶があります。
Ⅲはイメージ見る限り各棟1戸のようですから両バルは角部屋のみで、特に外側の棟はプレミア住戸となり、かなりお高くなりそうな気がします。
それとⅢは、イメージ見る限り外壁が全て吹き付けのような気がしてなりません。
あと、詰め込みすぎですね。
Ⅲでいいのは、1Ｆ専用駐車場でしょうか。
結局Ⅲまで待ったのですが、Ⅰの値引き後の価格を知っているので、立地、仕様差があるわりには価格差はほぼないんじゃないかと思っています。

週末の夜はまだいまだに鉄鋼団地周辺は
うるさいのでしょうか？二年前まで明海にすんでいた時はそこまでクルマの音が響いていたもので
気になります。

うるさい日はやっぱりうるさいです。
以前に比べると明海もバイクが音が気になる日が多くなってきてる気がしますが。
道路整備の計画ってやっぱりもう少し時間がかかるのかな。

ドリフト族ってまだいるんですね。

今でてる114平米5980万は南東向き8階。おそらくⅢの完成に合わせて前の球技場が中学校になる物件。
しかしおそらくグランドがⅠ側に来て、奥側に立つ中学校本体はせいぜい3-4階なので海の眺望は確保している。
それでも長いこと売れていない。野村にとってこの中古の値付けされ方は参考にはなっているが、
現実を突き付けられている。

高層プレミアムはこの価格帯でもいつかは売れるだろうが、それ以外は非常に悩ましいところだろう。
低層や内側は京葉線沿線検討者を引きこめる価格を考えているのではないか？さすがに南船橋レベルは無理だが。

南東8階は眺望微妙だったと思います。
中学校は問題にならず、その先の病院とも言われている誘致施設が7-8階建て相当になる可能性あるため、将来にわたっての眺望確保は微妙だったと思います。
また、値引後の購入であれば、少し色を付けている価格だと思います。

> しかしおそらくグランドがⅠ側に来て、奥側に立つ中学校本体はせいぜい3-4階なので海の眺望は確保している。

そんな建て方する学校なんて無いよ（笑）

Ⅲの完成に合わせてIの前の球技場が中学校になるなんて予定はありません。

この場所を買いたい方が、買えばいいだけの話。
バイクの騒音は、確かにあります。

中学校の計画はずっと前からありますが… なかなか具体化しませんね。

不動産の営業も中学校は3完成を目途にって言ってたけどウソ臭いな。
まだ工事もしてないし、週末はサッカーしてたし。
Ⅰやモアナに考慮して浦安市はデザイン考えてくれるのかな？

中学校に関しては、今のままでも（新設しなくても）対応できるって判断だけだったと思います。

市役所に問い合わせたところ、
この地区は私立中学の進学率が高いため、公立への需要が少なく
新設公立中学は凍結状態。高層の別の設ができるかも。
鳴り物入りでできた、明海中学も志願者は想定以下。
１０年位前、超人気で県下有数の名門高校進学率を誇った日の出中学も
見るも悲惨な状態らしい。

もう新町地区に新設中学はできない。

何故高層のなんて嘘を混ぜる必要があるのかね。
あそこにそんなでかい箱物作ってどうすんだ？

日の出中の進学実績はまだまだ良いですよ
今春の進学実績が良かったので、先生方は喜んでいました。
でもこのマンションには関係ない話でしたね。

でも、あのグラウンドがある地域は、高さ制限はないはず。
確かに、何が建つのか分からないという不安はあるよ。

＞でも、あのグラウンドがある地域は、高さ制限はないはず。
＞確かに、何が建つのか分からないという不安はあるよ。

高さ制限はありますよ。海に近づけば近づくほど、高くできないんです。
だから、特養ホームはあの高さです。
ⅢがⅠより低いのは、Iより海に近づいているからです。
モアナも同じです。

ってことは、グラウンドも１５Ｆくらいの高さなら建設可能ということ？

用途制限がありますから、それは無理でしょう。
あくまでも学校用の用地ですから。

中学校用地はマンション建てられると聞いています。
よしんば現在の都市計画で不可でも、用地売れなければ、
都市計画はころころ変わる。

良い例がここの用地。
一度、第一種低層住宅に用地に変更される予定になり、
プラウドIの南側低層階を買った人が大喜び。
その後、それでは土地が売れないことが解り、
第一種中高層住宅に戻ったというより変更にならなっかた。
プラウドIの南側低層階を買った人にとっては
逆転敗訴見たいな感じ。

企業庁しても、浦安市にしても売れないならあの土地をずっとサッカー場にしておくのはありえないから、
中学が無理、病院無理となると、用途地域は容易に変更するでしょう。
近辺に空き地があるところを買うならば、自分でリスク管理しないと。

この千葉県の財政事情で、空き地がいつまでも空き地であるわけがないのです。

>>479

そりゃ計画変更まで可能性に入れたら空いてる限り何でもあり得るのは当たり前でしょう。
「マンション建てられると聞いています。 」のソースは？
あと、プラウドI販売後にパームコートの土地が第一種低層住宅地に変更になる予定なんてありましたっけ？
売れないからやっぱりやめたとか、本当ですかね？
疑問ばかりですみません。

Ⅰのモデルルームある辺りの低層住宅予定地も、どうなるか、
ちょっと怖いよね。

そういえばスーパーマーケットOKの件はどうなりましたか？
嘘をつく輩が多いので嘘をつくやつは出入り禁止にしましょう。

479はウソです。
かつてはパームコートの北と南も高層住宅用地だったのですが、それでは市の計画より
人口が多くなってしまうので、低層になってしまったのが正解。
パームコートの土地が低層住宅地になるなんて話は最初からありません。
まあ無責任な噂レベルの話までは知りませんが。
経緯を調べるなら、広報うらやすのバックナンバーを読むのが良いでしょう。
あるいは県企業庁に問い合わせてみても良いかも。

さらに言えば、浦安市と企業庁の利害は違います。企業庁は県の為に金が欲しい。
浦安市（＝市長や議会）は市民の目を気にしなければならないので、やたらと人を
増やして環境を悪くする方向には行けない。

OKの土地と建物はマルエツが持ってるから、OKが撤退したらマルエツが自分で入るか、
他のテナントを探すことになるんじゃないかな？

>>485 仮定の話ということは分かるが、根拠のない単なる推測には情報価値はありません。


因みに、マルエツとオーケーが交わした賃貸契約期間は20年間。違約金払ってまで解約する
のはよっぽどのことだと思いますがねえ

（ソース）
http://www.moanavilla.com/ok/qa.html

パームコートの土地が低層だと売れないことがわかって中高層に戻ったって、嘘が稚拙すぎて笑える。
仕組みわかってないんじゃないの？

OKはマルエツと20年契約しているはず。
なので、1年半で撤退するわけがない。
撤退するとなったら多額の違約金が必要になるはずなので、現実的ではない。
年明けには隣に公民館ができて、その後にⅢもできる。
客数の増加が見込める中で撤退とかありえない。
そう思いますがいかがでしょうか。

488です。
486さんが先に投稿していましたね。
失礼しました。

ウソまでつくとは。
新浦安嫌いな人は、なんとかネガティブな話に持っていこうと必死ですね。

OKだけで、こんなに盛り上がるなんて、周辺に何もない不便な場所なんですね。

↑色々指摘されて考えた返しがこれ。

せっかく人口制限して、一戸当たりの面積を大きくしているのに、中学校用地を住宅地に化けさせるなんて無謀なことをしていたら、都市計画も何もあったもんじゃないし、緑地計画にしているところも全部住宅用地に変えてしまえってことになってしまいます。

とにかく、大型住宅はこのマンションが最後であるということは間違いありませんし、その後は定着した人口に沿った市政を行っていくわけでしょう。
そのために色々住民アンケートなど市民の声を吸い上げ、より良い街づくりをしていっているようです。

いずれにしても、日本全国ではつねにトップクラスの街で、景観が美しく、住みやすく、子育てしやすい環境という点では、誰でも住みたい町であるわけで、それを維持していくためにも、都市計画を遂行していくことは大事なことです。

何も無いから魅力がありますね。
山奥じゃないんだから、ちょっと行けばなんでもある。
逆に住居の近くにお店があってごちゃごちゃしてる方がある。
なんにも無い割には通勤がラクだしね。

↑
いいこと言ってくれた。

なんだこの文章？

×　逆に住居の近くにお店があってごちゃごちゃしてる方がある。

○　逆に住居の近くにお店があってごちゃごちゃしてるところなんかいやだ

価格も発表されていないのに、ここまでレス数が伸びるのはすごいと思う。

モデルルームがオープンしたらすごい人数を集めそうですね。

事実やと思うけど。
違うという証拠は、どこよ。

493さんが事実と思いますが。
違う証拠を教えていただきたいです。
計画変更の事実があるのでしょうか？

当初計画が変更になった例は実際にありますね。潮音の街南側、浦安南高校と特養ホームの北側は、もともとは誘致施設用地だったものが、第一種低層住宅に変更されました。

ただし、日の出・明海と同じように、高洲も計画人口を既にオーバーしている状況下で、一戸建に比較して人口インパクトが大きい第一種中高層住宅への変更は、考えにくいと思います。

県企業庁が売却を急ぐためにマンション用地として売りたがったとしても、都市計画・インフラ整備を所管する浦安市は「そんなの無理」と言うでしょう。

最終的に県が政治の世界でゴリ押ししてくる可能性まで懸念してたらキリがありませんが…。

潮音の街南側、浦安南高校と特養ホームの北側は、もともとは中高層の業住融合施設でしたよ。
業住融合施設とは、グランデのような商業施設と高（中？）層マンションが一体化したものです。

過去については当然知っているので、今の話だったのですが。

「過去」「現在」は自分で調べればわかる（匿名掲示板なんかあてにならんので）

将来については、自分の責任でヨムしかない（匿名掲示板なんかまったくあてにならんので）

千葉県企業庁 浦安市 都市計画 でググったら、現在迄の都市計画変遷がよくわかる資料がいくつかありました。

都市計画へのパブコメなんかも、ヒマ潰しに読むには、なかなか面白かったです。

ご参考まで。

>>505
>現在迄の都市計画変遷

過去に変遷があったのが現実。
であれば、将来もありえる、とリスクを考えるのが自然。

願望と現実は別。

将来はわからないのはあたり前の事で、
それはどこに住んでも同じ。
未来永劫保証された場所など無い。

で、あなたの言うリスクヘッジ方法は？

一生賃貸で人生も沈滞。

なるほど。
都市計画なんてずっと保証されているものじゃないから、目の前に高層ビルが建って、
眺望は台無し、日照権も奪われる日陰の生活を強いられるようになるかもしれない。。。だから、計画をうのみにしているといけないってか。

そりゃ、豊洲みたいなところなら、ちょっとした隙間にもビルを建てるだろうけどさ、そこまで変わるとなれば、他にもいろいろ変化が起きているはずだよ。案外目の前に駅が建ったりして？
どうなるかわからない将来のことを今考えるより、今をどう過ごすかを考える方が大事だと思うよ。
今の先に将来があるんだから。

高洲になかなか中古でないけど、坪いくらが相場なの？
高洲では便利なレジアスの中古価格が一番不便で鉄鋼横の新築3の目安になる気がする。

>>510
相場→知りたければ不動産屋に聞いて。誰かが適当なことをカキコすると、多くの人に謝った情報が伝わる。

謝った→誤った

でも、現状、空き地があるということは不安要素ではある・・。
まあ、位置的にここよりはⅠのほうに影響与えること多いだろうけど。
早く、低層住宅なり学校なり病院なり決定発表されてほしいね。

現状空き地が不安なら周囲が空き地じゃない物件探すしかないのでは？
それでも後で建て変わる不安はありますが。
まあパチンコ屋みたいなのは無いと思います。
舞浜の温泉のあたりにあったのは何ですぐに無くなったんだろ？

そうそう。空き地があるのが魅力。
出来上がってしまった街なんてなんのおもしろみも無い。

高洲のように空き地があり過ぎなのもどうかと思うが。

この物件はまずモアナが販売された時期の価格で売り出さないと在庫がすごいとおもうよ。
なぜなら条件的に、広さ、デザイン、立地的に考えたらモアナより悪いんだから当然それ以上に安く売りださないと見向きもされないとおもいます。それほど経済の状況はモアナ売り出し時期より悪い。

（ご参考）
パークシティＭｏａｎａＶｉｌｌａ新浦安（販売200412　入居200603）専有面積109 〜 199 (m2) 価格 3,950 〜 8,780 万円