プラウド新浦安パームコートってどうですか？＜その１＞

隣に素敵な緑道ができて、海につながら大きな公園に隣接することになると思いますよ。
共用施設があまりない分、舞浜まで一日中走る専用バスなどがあったらいいですね。
（新浦安は駅ロータリーに入れず、駅までけっこう歩かされるため使いづらい）

すぐ隣が鉄鋼団地であることが、マイナスだよね。

逆に考えると、南西側には、これから高層の建物が建たないので、良いと思いますが。
1-3階は、緑道が隣接するため借景になってよいですよね。

南東側は、前に建つのは低層住宅と決定しているため、海ビューは完全確保ですね。

内側だとちょっとあれなので、僕は外側を買いに行きますよ！
南東でも南西でもオッケーです。
高層だと高そうだから、南西の緑道を借景にできる低層階が一番お得かなーと勝手に想像してます。

346です。
裏を取った内容は以下です。
最初、都市整備課に聞いたら、都市政策課の担当ということで話をしたのは都市政策課の女性でした。

①公開型・閉鎖型による固定資産税等の税金計算が変わることはない。

②通り抜けについては、何か法的なもので拘束されているのか？それもともお願いベースの話なのか？という質問に対して、あくまでもお願いベースの話である。

③では、今後プラウド新浦安がゴミ・器物破損等を考慮して通り抜け禁止としたいとなった場合どうなるのか？という質問に対して、行政と話し合いを持ち、解決策をさぐることになる。との回答。

以上です。もっと知りたければ直接telなさったほうが良いですよ。
同じような質問が何件か来ているとおっしゃっていました。

それにしても、343、嘘ばっかり書かないで下さいよ。プラウド買い逃した人ですかね？

早く、仕様の詳細と価格が知りたいですね。

＞＞353さん

南東側は、前に建つのは低層住宅と決定しているため、海ビューは完全確保ですね。

とのコメントがありますが、どのような低層住宅地となるのでしょうか？また、四方の眺望関係がわかりやすいHPなどありましたら、教えて頂けないでしょうか？
内側とか外側とかの意味が分からないので、よろしくお願いいたします。

353は、やけに詳し過ぎる。きっと営業だよ。

あまりに基本的な質問のようですが…

まずは、本物件のHP、既出広告類を見ましょう。

地図、航空写真も見ましょう。

現地へも行ってみましょう。

周辺の開発計画は、千葉県企業庁や浦安市のHPで調べてみましょう。

新浦安駅周辺の不動産業者からも情報を仕入れましょう。

周辺物件（モアナ、グランデ、プラウド）の過去スレにも情報が多数あるので参考に見直しましょう。

高洲、入船、日の出、今川、舞浜あたりの一戸建エリアも時間があればチェックしましょう。

ご質問の点の大部分がご自分で解決できるはずです。

353です。

詳しすぎるので、営業と言われても困るのですが・・。

プラウド新浦安の購入を真剣に考えていて、結局、パームテラスが建つことを見越して、
直前になってやっぱり見送ったので、詳しいといえば詳しいです。

でも、それって当たり前と思われます。
一度マンションを購入すると高い買い物だけに買い替えは考えていないので・・。
本気で購入するのであれば、色々と調べます。
ちなみに、浦安市のＨＰが役に立つと思いますので、参考になさってください。

内側2階86平米 4,080万
南東角　最上階 136平米 8,280万
南西4階 107平米 4,680万
南東8階　107平米 5,980万
くらいなら買い替え。

↑
南東8階以外は安すぎ。

そんなに安いとプラウドⅠ購入者がまた怒りだしそう。

「野村不動産よ！私たちの怒りと悲しみを知れ！」の横断幕が復活？

あれっていつの間にか無くなったけど、扇動してた人たちは野村に懐柔されたのだろうか。

南西4階 107平米 4,680万が安すぎる（内側2Fより坪単価が安い）とは思いますが、私も360さんぐらいだと思います。
昨年以降のⅠの坪単価と同程度で出てくるのではないかと思います。
で、不人気の売れ残り部屋は最終的にモアナ分譲時の坪単価まで値引があると予測します。
昨年からⅠを検討していましたが、今年の2～3月にⅠを購入するのが一番良かったのではないかと今頃になって思ってます。

販売開始前から「売れ残り」や「値引き」を前提に議論されるようになるとは…

プラウドのイメージ戦略も限界ですかね？

近隣住民としては、野村に相場を引っ掻き回されるのは、もう勘弁してという感じ。

レジアス住民ですが、その値段付けだったら怒らないでしょ。
むしろ、その値段ならなんでⅠを買わなかったの？と思う。

Ⅰより相当安いインパクトが無いと集客できないんじゃない？
Ⅰと大して値段変わらないじゃん

南東角部屋よりも、高層階南西角部屋がほしい！

西側に広がる工場地帯に何か建つ可能性はないのでしょうか？

あの場所を高値じゃ売れないのはⅠで証明されてる。Ⅰとの差別化で、南船橋くらいメチャクチャ安くすれば、どうだろう？
場所が場所だけにそれでも厳しいとは思うが。

南船橋？

夢見ることは自由ですが、そんなに安くなるわけないと思いますよ。

あとGHTBで安いのは狭い部屋。100平米超の部屋は新浦安中古と比べてもさほど安くはなかった。

まあ、安くなるでしょう。
そしたら買いだね。

内側2階86平米 4,080万
南東角　最上階 136平米 8,280万
南西4階 107平米 4,680万
南東8階　107平米 5,980万

それぞれ坪単価か下記の通り
156
200
144
184

モアナは１５０位でグランデが１６０くらいだった。
Iが状況読めずに１８０以上発売し全く売れず、１６０位に下げてほぼ完売。
この経済状況と高洲のはずれで倉庫街隣接の立地では１６０以上では売れないでしょう。

Ⅰの住民が納得する金額差で、豪華さを削って、ご時世を考えて、
南東海側でⅠで7000万円台で出した同等物件で、5000万後半じゃないと在庫抱えてまた決算前の
大売り出しでしょう。

鉄鋼団地、暴走道路沿い、駅遠の不利をカバーする値段設定で早期完売の戦略で。

>>370

> Iが状況読めずに１８０以上発売し全く売れず、１６０位に下げてほぼ完売。

私の友人は、一斉入居組でしたが、坪１６０万代前半でしたよ。
南西の中層階。

160でもあれだけ売れ残りがでったてことですか？
それなら今年は140ぐらいに下げて売ったてことですね。

だったらここは、ラディアン、レジアスに戻り130ぐらでないと
売れないという事ですね。

10階120㎡5000万を切ると、即日完売の新浦伝説を取り戻せるかも。

そこまで安くして早期完売っていうのは、
すなわちデベの値付けが大失敗ということになるでしょ。

やはり最後の大型物件で、Ｌ字外側なら南東はシービュー、南西は
鉄鋼団地は眼下にあるものの都心ビュー保証で、それなりの値付けするだろうね。

チラシ見たけど、カフェ、シャトルバス（これは大きい）、おまけにスカイラウンジ
まであるんだから（Ⅰのはパーティールーム扱いでⅢによって海眺望なくなりそう）、
Ⅰより少しでも安ければ、それなりの需要は期待できるんじゃない。
Ｌ字の内側と外側で値段差をぐ～んとつけて。

ただ建物外観は、白色でⅠやモアナとのコントラストはあって良いんだけど、
経年劣化が目立ちやすそう。塩ねの街みたくならなければいいが。

>>373

> 160でもあれだけ売れ残りがでったてことですか？

未曾有の大不況でしたからね。
金融危機が来なければ私も買い換えてましたよ

でも同時期販売でも売れたところは完売してたよ。
マクタマ、ハバレジ、
TX沿線とか。

みんな問題を抱えたところだけど、
Iの異常価格よりはましだったんでしょ。

Ⅰは浦安の高洲って辺鄙な場所なのに強気過ぎた価格だったんだよね。
野○も同じ過ちは繰り返さないだろう。

Ⅰを昨年から検討していた者ですが、160にしてから売れ出したという印象をもってます。
160台になると、眺望が確保できて両バルの部屋のグロスが6000万円を切るぐらいになるので、新浦安検討者（年収1000～1500万）のゾーンに入ってきて売れ出した。
そんな風に思ってました。
もっと安くなると思ってたらもういい部屋が残ってませんでした。
ちなみに今年に入ってからも眺望が確保できて両バルの部屋は少なくとも160台でしたよ。
野村も条件いい部屋を除きグロス6000万オーバーでは売れないことが分かったと思うので、Ⅲは平均160ぐらいで出してくると予想します。（最後の大規模物件プレミアムもあるでしょうし）

いろんな意味で、ここの値付けは興味あるね。

個人的には高倍率は避けたいので、外側高層階を
坪180ぐらいに設定してほしい。

チラシに１６０だったら成約は１５０前後。

150前後の根拠を教えて下さい。
個別物件、需給関係等で決まると思いますが、150前後ならが良いです。

東京湾の入口が狭いという特性から津波の心配はあまり必要ないってのが一般論かと思いますが。
埋立地の場合語り尽くされてますが、直下型地震のときの液状化でしょう。
で、この話題ももういいでしょうってとこだと思います。（気になるなら買わなきゃいい）

パームコートのホームページの出来がよくないですね。
読み込みに時間がかかりすぎだし。

音はうるさいし。
新浦安ってかもめの鳴き声なんかしないし、波の音なんかしないぜ。
消費者に事実とかなり違う情報を出してると思う。

確かにカモメいないし、波の音も聞こえない。
ついでに、海は青くない。ていうか黒い。
海に見えるのはコンテナ船みたいな商船ばかり。
その奥には、千葉から君津まで続くコンビナート。
まあ、それでも夜に遠くに見える灯りを見てると和みます。
あと、空気の澄んだ朝に南西側に見える富士山もいい。

自分も、あのホームページにはイライラさせられます。
まあ、今どき、どの物件も凝ったページを作りたがるけど。

それにイメージばかりで中身がないから、よけいにイラツクんだよね。

あのイメージに騙されちゃいけないと思う。
市内の購入者は少ない気がします。

明海、日の出からの住み替えは少ないだろうね。どうしても海Viewにこだわる、元海View家族程度か？

明海･日の出に住んでたら、高洲のあんな外れには行かないよ。

Ⅰと同じで、小金持ちの都内住民がターゲットじゃない？

日の出の比較的築浅のマンションからⅠに買い替えた人もけっこういるじゃん。

富士山って何階くらいから見えるんでしょう。
日の出では立地的に見えないところが多い。
それ目当てで買い替え・・なんていう人ほとんどいないか。

富士山は、別に見えるに越したことはないけど、
絶対ってわけじゃない人が多いのでは？
多分、ディズニー花火が問題なく見えるところからは富士山は
見えるのでしょうね。

個人的には、何故、浦安にはオール電化マンションが存在しないのかが
気になります。京葉ガスとの関係でしょうか？

ミニバブル崩壊のいま、３年前の価格の何%引きぐらいが妥当な価格ラインですかね。

はじめは強気に引き無しで来るかもね。
で、当然売れ残って見苦しい値引き合戦。
誰も得しない図式に大手はそろそろ気づいてほしいですね。

せめて内側くらいははじめから常識的な価格で来てほしいもんです。

↑
そんな売り方をしたのは、このあたりではノムさんのみですけどね。

>>394
倉庫より高ければ、OK
７階以上かな。
１０階なら確実。
５階以下は絶望的。

うちは６階ですが、富士山バッチリ見えますよ！

海や富士山も花火も、それが日常になるとすぐに飽きます。最初は感激しましたが。 環境は確かに良いですが、決してリゾートではないし、都会になれた人には退屈な街かもしれません。余計なお世話かとは思いますが、イメージに左右されずに、ご自分のライフスタイルをよく考えて検討したほうが良いですよ。

↑高洲の環境が良いかな？

402さんの意図は？

新浦安スレによく出没する、日の出、明海、高洲のくだらないランク付けが大好きな人かな？

私は3地区それぞれ良さがあると思いますし、好みは人それぞれですし、比較することがナンセンスだと思っていますので悪しからず。

403さん
402ですが、ランク付けは好きではないですよ。
鉄鋼団地に隣接している環境がどうかと思ってるだけですから。

眺望飽きるって言ったら、タワマン全否定ですな。
同意しますが。

眺望、飽きないですよ～。
以前は都心に住んでいて新宿の高層ビル群が目の前に広がる部屋でカーテン閉めたことないくらい、
夜景に見ほれてた。おかげで、南向きだったので家具は灼けたけど。

今は海と都心の眺望にやはり見惚れてます。特に夕焼けにそまった時間帯が一番好きです。
同じ失敗しないように、今回は紫外線対策フィルムはってますが。

ここも南東、南西とも中層階以上なら新浦安一番の眺望を堪能できるのではないでしょうか？

↑
紫外線フィルムとかもっともらしいけど。いかにも営業っぽいと思うのは私だけでしょうか。

新宿の夜景？ ノム本社のある新宿野村ビルからの夜景のことかと思ったら笑えた。

普通の人は「新浦安一番の眺望を堪能」なんて書かないでしょう。広告みたい。

確かにノムさんぽい。

では、眺望以外にメリットはあるのでしょうか。
Ⅰより2割安ければ、価格がメリットになるのでしょうけれど。

406です。

野村の営業ではないですよ～。
なるほど、確かに野村の本社は新宿ですが、私は
それら西新宿のビル群を一望できる新宿のマンションを売却して、
引っ越してきたⅠの高層階住民です。
自分はマンション選びの醍醐味は眺望に尽きるので、
ここがⅠより安く、より良い眺望の部屋が手に入るのなら良いのでは？？
と軽く思ったまでです。

外側の高層階で100平米以上が、6500万～8000万くらいなら
都内検討者にも十分アピールできると思うのですが。

実際、私も最初は豊洲か大崎を考えていましたが、眺望ありきで
80平米以上だと、Ⅰの値段でも手が出ませんでしたから。

追記

>409さん

　眺望以外でも、この辺りは静かだし（鉄鋼団地は別に工場ではないので騒音はしない）、
シャトルバスサービスがあるのは大きいですよ。これ、本当に便利です。
　正直、私は人生初のバス便マンション生活ですが、このシャトルがなければ、Ⅰの契約を
しなかったと思います。通勤する身ならなおさらですよ。
　あと、ＯＫストアに続き、公民館や交番も出来つつあるので、益々便利になりますよ。

新浦安を検討する人で眺望第一の人の方がが少ないのでは。
広さ、生活環境、子育て環境の良さで選んでいる人が多いと思いますが。
お金に余裕あれば眺望の良いところ。
そんな感じだと思います。眺望最優先なら新浦安よりいいところがあるでしょうし。

410＆411
夜中まで残業お疲れ様です。不動産の営業って大変ですね。
今は価格決定の大詰めでお忙しいのでしょうね。でも410にある価格は、ここで議論されてきた価格より大分高いかな。あと豊洲とか大崎とか競合他社エリアをあえて書かなくても…

>外側の高層階で100平米以上が、6500万～8000万くらいなら
>都内検討者にも十分アピールできると思うのですが。

日の出、明海ならまだしも高洲は無理。しかも長谷工＋鉄鋼団地。
そこまで予算あったら都内含め選び放題の中で、あえて高洲を選ぶのだろうか？

ビンボなひとは南船橋に行ってください。

414さんに同感だね。
かなりいい線ついてます。

415さんに同感だね。
かなりいい線ついてます。

>外側の高層階で100平米以上が、6500万～8000万くらいなら
>都内検討者にも十分アピールできると思うのですが。

最も売れない価格帯な気がします。
都内検討者がその価格見てわざわざ高洲の物件選ぶとは思えないです。
すでに検討中で価格発表待ちの人たちも、一斉にそっぽ向きそうですね。

長谷工さんじゃ、厳しいかもしれませんね。

＞公民館や交番も出来つつあるので、益々便利になりますよ

そもそも公民館や交番などは、街にはあるのが当たり前ですよね。
「益々便利になる」というほどの改善ではなく、
　
「不便な状態から当たり前の状態になる見込み」
　
というのが客観的な記述でしょう。

都内で100平米が8000万なんかで買えないよ。
それに都内の人から見れば、高洲だろうが日の出だろうが、バス便ということで
同じでしょ？

それならば、少しでも眺望が良くて、シャトルバスなどの付加価値がある物件が
良いに決まってる。

グランデ以前の値段では、もう新築マンションが出ないのだから。

＞眺望最優先なら新浦安よりいいところがあるでしょうし。

　それが、なかなかないんだなあ・・。広さと値段を鑑みると。
　ⅠやⅢの南西高層階は、海眺望＋都心パノラマ＋富士山で、かなりレベル高いと思う。

　ここは内側は庶民価格、外側高層階はプレミア仕様にして値段を高くしても良いと思う。
　というか、自分は競争相手減らしたいし資金に余裕あるから、そうして欲しい。

>>423さん

＞高洲だろうが日の出だろうが、バス便ということで同じでしょ？
＞それならば、少しでも眺望が良くて、シャトルバスなどの付加価値がある物件が良いに決まってる

という>>422さんのような価値観でここにプレミアム価格を支払ってもよい、という人は
この物件の検討者層には決して多くないはずです。
個人の価値観を否定はしませんが、ここ数年の近隣相場はグランデ以後であっても160万円前後です。
これは100～135平米なら5000万～6500万円ぐらいのグロス価格レンジになります。

しかし、相場を無視したプラウドⅠやマリナテラスの例からすると、
野村不動産は今回も第１期は明らかに割高で多くの検討者が見向きもしない値付けをしてくる可能性が高いです。

つまり、資金に余裕がある方なら競争率のご心配は全く不要ですよ。

↑あらら、アンカーが１つずつすれていました。すみません。

Ⅰの南角部屋みたく、最上階のプレミア仕様＆価格に賛成。
さすがに億を付けてくることはないだろうけど。

どういうわけか突然のＯＫネタが出てきて、スレがだいぶ流れてしまいましたね。
実際にはプラウド３からならＯＫとあまり変わらない距離にワイズマート高洲店があるので、
ＯＫの動向だけで利便性が激しく変化するわけではないでしょう。
　
このへんで話を元に戻します。

　
＞個人の価値観を否定はしませんが、ここ数年の近隣相場はグランデ以後であっても160万円前後です。
　
今出ているプラウドⅠの中古物件を見ると、114平米5980万円という物件がありますが、
これは坪単価170万円では成約できないという実例ですね。やはり相場は160万円前後とみてよいでしょう。
プラウド３をプラウドⅠの現在の流通価格より高く設定しては売れないはずですから、
私は坪単価160～170万円で売り出してくる気がします。
　
野村不動産のことですから条件の良い部屋はチャレンジャー価格で売り出すとは思いますが、
この立地この配棟に加えて長谷工グレードですから、坪170万を超えると相当苦戦するでしょうね。

長谷工といっても、武蔵小杉の野村×長谷工物件は、二重天井、二重床など、
クリアしていて、あっという間に完売したし、長谷工ブランドは清水や竹中組には
劣るにしても、知名度ある分、安心材料なのでは？

というか、新浦安、殆ど、長谷工でしょ？エアレジも含めて。

高層なら坪160でなやむが、中層以下は問題外。
高層はプレミア付けて高くでも待ってれば売れるかも。それ以外はアグレッシブな価格ならソッポ向かれる。
内側はなおさら。日照不安すぎ。

今回はやはりみんな最初の値付けでは様子見でいいのではないでしょうか？
今のご時世、急いで購入しなくてもすぐには売れないはず。プラウド１がそうであったように最初の値付けから半年一年後に値段交渉して購入するほうがいいと思われます。

はあ、こんな掲示板に書き込んだからって、どんだけ影響度があるんだよ？
きみはすごいね！

いやあ、ここの値付けは、野村の腕の見せ所。
最後の大型マンションだから、高め設定で長期戦略で行くかも。
にしても、ここの内側は全く買う価値ないと思われる。

野村、新浦安、駅遠、大規模。

マンション価格の「巨匠」S先生が大嫌いな要素が、こうまで重なる物件もなかなかないでしょう。

価格に対するS先生の冷静な評価が待ち遠しいですな。

だからびんぼーは南船橋に行けってんだろ。

他の検討者を蔑むような発言は慎みましょう。

パークシティ浜田山や都心タワマンからみれば、パームコートだって格下なんだし。

というか隣のマンション住民からしても一緒にするなって感じ。
プラウドの名前は付けてもらいたくなかった。施工も長谷工だし。