プラウド新浦安パームコートってどうですか？＜その１＞

モデルルームは、何処に出来るのですか？

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先週とおりガカリマシタガモアナ前（海側）の空地にMRの基礎工事していました。

販売開始から竣工まで1年しかないと、中層階より下は、間取り変更や床色選択は難しそうですね。

あと、今朝チラシに載ってたプラウドⅠ物件2件ってこれでも売出時より安くなってるのかな？（思っているほどは下がってない印象を受けました）

南東8階117平米5980万

南東19階最上階114平米7500万


このスレでは「プラウドⅠ比で1千万安くなる」との予想が多いみたいですが、本当にそんなに下がるのかな？

購入検討する上では、安くなれば嬉しいけど。

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このスレでは「プラウドⅠ比で1千万安くなる」との予想が多いみたいですが、本当にそんなに下がるのかな？


下がるんじゃなくて、土地の仕入れがそれだけ安んです。
暴利を貪るのでなければ、自然にそうなる。
もし、それ以上の値付けなら、検討する必要ないでしょ。
当然売れ残るでしょうし。

Iも後期は相当値引きしましたから。

284
>下がるんじゃなくて、土地の仕入れがそれだけ安んです。
暴利を貪るのでなければ、自然にそうなる。


なんか理屈がおかしくない？

本物件について野村の土地取得価格がプラウドⅠ比4割安なのは既知。

でもマンション販売価格に原価影響は薄。仕入から販売迄に期間があり、変動するのが当然なので。

実際には、販売時点の地価や周辺中古物件相場に左右されるので、仕入が安い価格も安いという短絡的な議論にはならない。

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でもマンション販売価格に原価影響は薄。仕入から販売迄に期間があり、変動するのが当然なので。

実際には、販売時点の地価や周辺中古物件相場に左右されるので、仕入が安い価格も安いという短絡的な議論にはならない。

その通りではあるが、現時点のマンション市況を考えると仕入れの安さ以上に（以下に？）安くしようと、仕様を落としてくるんじゃない。
もっとも、野村は最初は少し高めな価格設定で最後に値引くパターンが多いみたいだけれど。

>283

レジアスは１階でも間取り変更、床色選択、キッチン高さ選択ができたというのに。

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「関係ない」ではなくて「影響薄」と申しました。

原価に利益を乗せて売ろうとしても、実際には時価や実勢に強く引きずられるの意味です。
（株でもFXでも一緒）

本物件に関しては、原価は安く抑えてそうですが、野村が今のマーケットをどう読んで値づけしてくるのか注目しています。

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１の後半で値引きした分、３である程度回収してくる可能性は十分に有り得る。しかも、土地を安く購入出来ているため、そのためのバッファーも大きい。また、１と同様に南東に高い価格を設定して相応数を売り切れば、１とトータルで考えたプラウド計画は成功と言えるのではないでしようか。安く仕入れているから1000万安いと期待するのはいかがなものかと。ここはある程度セットで見ることも必要と思います。当初価格には、１の初期購入者への配慮も含まれているかも知れません。また最後は値引きすればいいのですから。同じ野村だから出来るのです。一つの私見です。

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同感です。

プラウドⅠ〜Ⅲ通算の損益改善のためには、Ⅲで相当の利益分を乗せてきそうですよね。

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俺も最初はⅠより２０００万安くないと、ここは魅力がまったくないと思ってたけど、
最初の提示は大して安くしないね。

最初から下げちゃうとあとで値引きがしにくくなるからね。
どっちにしろ、Ⅰより２０００万は安く買わないと、メリットが何一つ無いでしょ

プラウドⅠの時、価格もネックでしたが、それ以上に間取りが気になって見送りました。

リビング、主寝室、キッチン、水まわりは文句なしでしたが、それ以外の居室がどの間取りでもやけに細長くて使いずらそうだったので。

モデルルームでもサイズの小さいベットを置いてごまかしてましたが。

パームコートは6〜7畳の居室をもう少し幅広に設計してほしいな。

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でも、共用廊下にしか窓がない部屋を極力抑えたⅠの間取りはよかったと思う。

確かに。

共用廊下に面した部屋をできるだけ少なくしたプライバシー配慮は、この辺りではプラウドⅠが随一でしたね。

今度の物件は、イメージイラストで見る限りエレベーターが少なく共用廊下がずっと続いているように見えますが、実際はどうですかね？

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どちらにしても場所を再確認すべきですよ。
車で移動する方ならともかく、周りに何もないし、何も出来ないと思うし。
駅まで歩けないですから。

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いざという時に歩ける距離じゃないということがどれだけのデメリットか、
よく考えた方がいい｡

今さら、歩けないとかの書き込みしてるんですか。
2002年ぐらいの書き込みかと思った。

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いざという時は京葉線が真っ先に駄目になるから一緒だと思います。

じゃあ、歩くこともなく、京葉線も使わずに出勤してる高洲住民の俺は広くて快適な所に住めて勝ち組ってことでおｋ？

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場所の確認だよね？
知らない人がいたら、絶対に必要。
何年だろうが、関係ない。

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バスは遅れることなく、公園多数、スーパーもあり、駅前にはアトレ等そろってる。
嫌悪施設もなく、まったく文句がつけようがないと思うが・・。
人それぞれだから、いいけどね。
俺には関係ないし。

中途半端に毎日１０分以上も歩いて駅に行くよりは、バスの方がラクだよね。

これ、不動産選びの豆知識な。
資産価値云々以上に毎日がツラいから。
徒歩１０分以上は５０歩１００歩。
家計的にもバス代出た方が助かったり。

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↑まさにそう。
豊洲から毎日１０分以上歩いてますが、夏、大雨の時はストレスです。
バスに乗るほどの距離でも無いし。

前は、バスの時刻表を気にしなくても良かったけど、今のダイヤだと１８番と１９番がかぶるから、
バスはけっこう待つかも。

>>303 >>304
一部は、確かにそうだが。

帰宅時は別だな。駅の到着時間がまちまちだから・・
４便/時間の時間帯だと１５分に１便で、平均７分待たされる。

７分＋バス乗車時間約１０分＋バス停～自宅玄関＜約２０分
おいおい、東京駅～新浦安駅より時間がかかるじゃないか！

遅い時間でクタクタだと、タクシーに乗ろうかと思うが・・・
行列だったり・・

ここが出来る頃には、さすがにバスは増便されるかと思われ・・。

ここが出来る頃には、さすがにバスは増便されるかと思われ・・。

甘いな。ベイシティーバスは資源が限られてるから、
どこかを増やせば、どこかを減らして、減らした所から文句が出て、
また見直し。
前回の改正で19番を増やして（バスはスカスカ）、他減らしたから、
クレーム殺到しています。
高州地区のバスを増やすとは思えない。

そんな資源があるなら、現在ウハウハの東京直行便の増設や、新宿便、品川便の新設を考えるのが自然。
営利企業なら。

都心直行便増えたらいいな。
あれは快適すぎる。

あれは最高だね。
早く、横浜、品川、新宿、池袋便を新設して欲しい。
19増便は　い　ら　な　い。

>>306

だから、徒歩１０分以上物件の住人はバス代もらってチャリで駅まで行くのが勝ち組なんじゃないか？
バスに乗るのは雨の日だけ。
新浦安で言うと、エミオンまでも歩くのが面倒くさい距離だった。
毎日歩くと気が狂いそう。
エミオンより遠くに行くなら、いっそバス代至急エリアまで行っちゃうのが吉になるのか。

バス便のところに住んだことがないのですが
やっぱり毎朝、顔見知りの人と同じバスで
駅に行くのって嫌じゃないですか？
私はマンションのエレベーターでもなるべく
他の人と一緒になりたくないものなので｡

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>>313
全然嫌じゃないどころか、顔見知りにあったら朝から楽しくなる方だから全然理解できないけど、
そういうのが嫌なら、わざわざ大規模マンションを選ぶことは無いと思う。
普通の３０世帯マンションとかにすれば、嫌な思いもしなくて済むと思うよ。

さすがに、19番か10番かのどちらかは増便されると思うよ。
都心直行便は、朝以外はあまりにも乗客数が少ないので、増便はないよ。

それよりも、羽田空港24時間稼働の影響のほうが深刻かと思われ。

>>313
気持ち、分かるな。

>>315
いろいろなのがいるんだよ、このスレでもそうでしょ。

いい年して朝の挨拶の返事もしない者とか。
会社でふんぞりかえっているのを、共同住宅に持ち込むな、
といいたくなる。

間取りがUPされましたね。
３つとも100㎡超で広々してますね。

135平米の南角、広さは十分だけど、
せっかくのビューバスが鉄鋼団地側か・・。
あと、西日が当たる部屋ばかりなのが気になる。

107平米も両面バルコニーないのね。

4LDKの間取りが見たいです。

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両バルなんてあるわけないでしょう〜。
L字でお見合い、プラウド南西とお見合いで思いっきり丸見え状態ですよ。
共用廊下側はすべてルーバーつけて目隠しでしょうね。

これはＬ字外側しか買う意味ないかも・・。

↑じゃ、全然よくないよ

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でも適正な価格で売り出されるのでは。

Ｌ字内側の両面ともマンションに挟まれた部屋の適正価格っていくらよ・・？

４LDKの間取りはあるのでしょうか？

新浦安に住もうって人が、細かいな。
南船橋にでも住めば？
もしくは、新浦安の中古を、あなたの考える適正価格で購入してください。

場所がなぁ〜
ホント考えちゃうよ…

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L字内側の南西って花火見えるんでしょうか？

確か内側が11階建て、外側が14階建てだったので11階でも見えないかもしれませんね。
曖昧な記憶なので違っていたらすみません。

3000万円後半で買える部屋はありますか？？

ございません。４０００万円台からのご案内となります。　新浦安中古物件をお勧めいたします。

凄い釣り針だね

千葉県知事への申し入れ

* 申入日時　平成21年10月20日(火)午前9時50分
* 申入先　千葉県知事　森田健作
* 申入者　浦安市長　松崎秀樹
* 申入内容
　日頃より、本市の市政運営にご協力を賜り厚くお礼申し上げます。
　さて、今般の森田知事と前原国土交通大臣の会談で、羽田空港の24時間国際空港化を目指すことが鮮明になりました。
　浦安市はこれまで、羽田空港再拡張事業に伴い一貫して深夜早朝時間帯の騒音問題対策に取り組んできたところですが、先日の会談では騒音問題についてのやりとりが伺えず、住宅地域の最も近くを飛行する本市にあっては、さらに不安が増大しました。そしてこのことは、地元の話を聞かず発言された前原国土交通大臣に類する行為であり、誠に遺憾であります。
　知事にあっては、伝えられる会談の内容で、羽田空港の国際枠を増やし、24時間国際空港化を目指すことに理解を示し、「成田は深夜に飛べないので、その時間帯は羽田にお譲りしよう。」と、深夜における羽田空港の国際便発着の使用を大いに歓迎する発言が報道されています。このことは、再拡張後の騒音問題が置き去りにされており、市民の安眠を考える時に、あまりにも軽々な発言であると言わざるを得ません。
　 10月9日に国土交通省から示された予測では、飛行ルートにもっとも近い本市の騒音レベルは73デシベルと示されています。このことは、平成17年第2回浦安市環境審議会での国土交通省からの説明や平成18年6月の環境影響評価書での浦安の陸地最接近時に約64デシベルという説明とも大きく異なるものです。
　また、羽田空港における平成20年4月の機材構成比率では、騒音レベルの高い大型ジェット（B747・B777）の割合が国内線では28.9％であるのに対し、国際線では58％という結果も示されており、国際線の増加による騒音の不安がますます懸念されています。
　去る9月14日に、私は知事に対し、「国へは毅然たる姿勢で向かわれたい。」と強く要望したものの、一連の報道における知事の発言は、本市住民の感情への配慮を欠いたものであり、不安を禁じ得ないところです。
　森田知事にあっては、羽田空港再拡張事業における騒音問題が、なんら満足いく解決に未だ達していないことを再認識していただくとともに、発言には十分留意され、県民のリーダーとして、直接影響を受ける浦安市民の声を十分聞いていただき、今後も行動されるよう強く申し入れるものです。

プラウド新浦安を通り抜け出来るって、どういうことですか？

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できませんよ。

歩きであれば高洲中央公園やその前にバス停留所に行くときは、ショートカットするためにプラウド新浦安は通り抜けられますよ。パームからはプラウドの西側の駐車上の脇から入って、共有施設の脇を通り噴水経由で中央公園。　
ぐるっと回るよりかなり早いでしょう。

今は通れるけど、あまりおおっぴらになるとゲートができるでしょう。

プラウドでは、ここの住民を通すかどうかで、揉めてるみたい

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プラウド住民って、この件でもそうだけどマンコミュでの議論が好きだよね。

他の新浦安マンション群では住民板なんてすぐに過疎ったのに。

自治会や管理組合でグリップしてれば内輪もめがオープンにならないで済むのに。

マンコミュでの議論以外でも、横断幕が出た時も驚きましたが。

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グランデ住民板も盛り上がってますよ。
それだけコミュニティ意識が高いということでしょ。

>>340
住民でもめたって、どうにもならない。
プラウドが敷地公開型で開発許可を受けているのだから。
プラウドがここを閉鎖したら、がっぽり税金取られる。
そんな事住民が納得するずがはない。
グランデがモアナに比べて、割高だったのは、敷地の閉鎖型で
開発許可を受けているから。

>>337
のような住民のエゴは通らない。

敷地公開型、閉鎖型
→知りませんでした。


税金影響、グランデ価格影響
→本当？一瞬納得しかけたのですが、仕組みがよくわかりません。

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グランデとモアナは単に立地と分譲時期の差でしょ。

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＞敷地公開型、閉鎖型

浦安市役所都市政策課に裏を取りました。
浦安市は関係無いそうです。

>>346さん

都市政策課に「裏を取った」内容をもう少し具体的に教えていただけませんか。
「浦安市に関係なく、プラウド新浦安の管理組合の意思があれば通り抜け禁止にすることも可能」という「裏を取った」のでしょうか？

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きっと、同じプラウド同士だし、駅から遠すぎて、通り抜けさせてもらえなきゃ、不便なんですよ。

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やっぱりⅠとⅢの立地の差は大きいと思います。
Iは高洲中央公園、OKストアー、今度できる公民館が隣接してますし、バス停も公園側を含めると5～6系統使えると思えます。
Ⅲの場合、南西は公園ではなく鉄鋼団地隣接になってしまいますし。
野村としては、通り抜けにしてこの立地の差を埋めたいところなんでしょうね。
（価格を下げるのは当然ですが）

隣に素敵な緑道ができて、海につながら大きな公園に隣接することになると思いますよ。
共用施設があまりない分、舞浜まで一日中走る専用バスなどがあったらいいですね。
（新浦安は駅ロータリーに入れず、駅までけっこう歩かされるため使いづらい）

すぐ隣が鉄鋼団地であることが、マイナスだよね。

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逆に考えると、南西側には、これから高層の建物が建たないので、良いと思いますが。
1-3階は、緑道が隣接するため借景になってよいですよね。

南東側は、前に建つのは低層住宅と決定しているため、海ビューは完全確保ですね。

内側だとちょっとあれなので、僕は外側を買いに行きますよ！
南東でも南西でもオッケーです。
高層だと高そうだから、南西の緑道を借景にできる低層階が一番お得かなーと勝手に想像してます。

346です。
裏を取った内容は以下です。
最初、都市整備課に聞いたら、都市政策課の担当ということで話をしたのは都市政策課の女性でした。

①公開型・閉鎖型による固定資産税等の税金計算が変わることはない。

②通り抜けについては、何か法的なもので拘束されているのか？それもともお願いベースの話なのか？という質問に対して、あくまでもお願いベースの話である。

③では、今後プラウド新浦安がゴミ・器物破損等を考慮して通り抜け禁止としたいとなった場合どうなるのか？という質問に対して、行政と話し合いを持ち、解決策をさぐることになる。との回答。

以上です。もっと知りたければ直接telなさったほうが良いですよ。
同じような質問が何件か来ているとおっしゃっていました。

それにしても、343、嘘ばっかり書かないで下さいよ。プラウド買い逃した人ですかね？

早く、仕様の詳細と価格が知りたいですね。

＞＞353さん

南東側は、前に建つのは低層住宅と決定しているため、海ビューは完全確保ですね。

とのコメントがありますが、どのような低層住宅地となるのでしょうか？また、四方の眺望関係がわかりやすいHPなどありましたら、教えて頂けないでしょうか？
内側とか外側とかの意味が分からないので、よろしくお願いいたします。

353は、やけに詳し過ぎる。きっと営業だよ。

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あまりに基本的な質問のようですが…

まずは、本物件のHP、既出広告類を見ましょう。

地図、航空写真も見ましょう。

現地へも行ってみましょう。

周辺の開発計画は、千葉県企業庁や浦安市のHPで調べてみましょう。

新浦安駅周辺の不動産業者からも情報を仕入れましょう。

周辺物件（モアナ、グランデ、プラウド）の過去スレにも情報が多数あるので参考に見直しましょう。

高洲、入船、日の出、今川、舞浜あたりの一戸建エリアも時間があればチェックしましょう。

ご質問の点の大部分がご自分で解決できるはずです。

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353です。

詳しすぎるので、営業と言われても困るのですが・・。

プラウド新浦安の購入を真剣に考えていて、結局、パームテラスが建つことを見越して、
直前になってやっぱり見送ったので、詳しいといえば詳しいです。

でも、それって当たり前と思われます。
一度マンションを購入すると高い買い物だけに買い替えは考えていないので・・。
本気で購入するのであれば、色々と調べます。
ちなみに、浦安市のＨＰが役に立つと思いますので、参考になさってください。

内側2階86平米 4,080万
南東角　最上階 136平米 8,280万
南西4階 107平米 4,680万
南東8階　107平米 5,980万
くらいなら買い替え。

↑
南東8階以外は安すぎ。

そんなに安いとプラウドⅠ購入者がまた怒りだしそう。

「野村不動産よ！私たちの怒りと悲しみを知れ！」の横断幕が復活？

あれっていつの間にか無くなったけど、扇動してた人たちは野村に懐柔されたのだろうか。

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南西4階 107平米 4,680万が安すぎる（内側2Fより坪単価が安い）とは思いますが、私も360さんぐらいだと思います。
昨年以降のⅠの坪単価と同程度で出てくるのではないかと思います。
で、不人気の売れ残り部屋は最終的にモアナ分譲時の坪単価まで値引があると予測します。
昨年からⅠを検討していましたが、今年の2～3月にⅠを購入するのが一番良かったのではないかと今頃になって思ってます。

販売開始前から「売れ残り」や「値引き」を前提に議論されるようになるとは…

プラウドのイメージ戦略も限界ですかね？

近隣住民としては、野村に相場を引っ掻き回されるのは、もう勘弁してという感じ。

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レジアス住民ですが、その値段付けだったら怒らないでしょ。
むしろ、その値段ならなんでⅠを買わなかったの？と思う。

Ⅰより相当安いインパクトが無いと集客できないんじゃない？
Ⅰと大して値段変わらないじゃん

南東角部屋よりも、高層階南西角部屋がほしい！

西側に広がる工場地帯に何か建つ可能性はないのでしょうか？

あの場所を高値じゃ売れないのはⅠで証明されてる。Ⅰとの差別化で、南船橋くらいメチャクチャ安くすれば、どうだろう？
場所が場所だけにそれでも厳しいとは思うが。

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南船橋？

夢見ることは自由ですが、そんなに安くなるわけないと思いますよ。

あとGHTBで安いのは狭い部屋。100平米超の部屋は新浦安中古と比べてもさほど安くはなかった。

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まあ、安くなるでしょう。
そしたら買いだね。

内側2階86平米 4,080万
南東角　最上階 136平米 8,280万
南西4階 107平米 4,680万
南東8階　107平米 5,980万

それぞれ坪単価か下記の通り
156
200
144
184

モアナは１５０位でグランデが１６０くらいだった。
Iが状況読めずに１８０以上発売し全く売れず、１６０位に下げてほぼ完売。
この経済状況と高洲のはずれで倉庫街隣接の立地では１６０以上では売れないでしょう。

Ⅰの住民が納得する金額差で、豪華さを削って、ご時世を考えて、
南東海側でⅠで7000万円台で出した同等物件で、5000万後半じゃないと在庫抱えてまた決算前の
大売り出しでしょう。

鉄鋼団地、暴走道路沿い、駅遠の不利をカバーする値段設定で早期完売の戦略で。

>>370

> Iが状況読めずに１８０以上発売し全く売れず、１６０位に下げてほぼ完売。

私の友人は、一斉入居組でしたが、坪１６０万代前半でしたよ。
南西の中層階。

160でもあれだけ売れ残りがでったてことですか？
それなら今年は140ぐらいに下げて売ったてことですね。

だったらここは、ラディアン、レジアスに戻り130ぐらでないと
売れないという事ですね。

10階120㎡5000万を切ると、即日完売の新浦伝説を取り戻せるかも。

そこまで安くして早期完売っていうのは、
すなわちデベの値付けが大失敗ということになるでしょ。

やはり最後の大型物件で、Ｌ字外側なら南東はシービュー、南西は
鉄鋼団地は眼下にあるものの都心ビュー保証で、それなりの値付けするだろうね。

チラシ見たけど、カフェ、シャトルバス（これは大きい）、おまけにスカイラウンジ
まであるんだから（Ⅰのはパーティールーム扱いでⅢによって海眺望なくなりそう）、
Ⅰより少しでも安ければ、それなりの需要は期待できるんじゃない。
Ｌ字の内側と外側で値段差をぐ～んとつけて。

ただ建物外観は、白色でⅠやモアナとのコントラストはあって良いんだけど、
経年劣化が目立ちやすそう。塩ねの街みたくならなければいいが。

>>373

> 160でもあれだけ売れ残りがでったてことですか？

未曾有の大不況でしたからね。
金融危機が来なければ私も買い換えてましたよ

でも同時期販売でも売れたところは完売してたよ。
マクタマ、ハバレジ、
TX沿線とか。

みんな問題を抱えたところだけど、
Iの異常価格よりはましだったんでしょ。

Ⅰは浦安の高洲って辺鄙な場所なのに強気過ぎた価格だったんだよね。
野○も同じ過ちは繰り返さないだろう。

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Ⅰを昨年から検討していた者ですが、160にしてから売れ出したという印象をもってます。
160台になると、眺望が確保できて両バルの部屋のグロスが6000万円を切るぐらいになるので、新浦安検討者（年収1000～1500万）のゾーンに入ってきて売れ出した。
そんな風に思ってました。
もっと安くなると思ってたらもういい部屋が残ってませんでした。
ちなみに今年に入ってからも眺望が確保できて両バルの部屋は少なくとも160台でしたよ。
野村も条件いい部屋を除きグロス6000万オーバーでは売れないことが分かったと思うので、Ⅲは平均160ぐらいで出してくると予想します。（最後の大規模物件プレミアムもあるでしょうし）

いろんな意味で、ここの値付けは興味あるね。

個人的には高倍率は避けたいので、外側高層階を
坪180ぐらいに設定してほしい。