プラウド新浦安パームコートってどうですか？＜その１＞

でも管理費とか高そうですね。カフェとかコンシェルジュとか別になくても良いんだけどな。

マリナテラスくらいのサービスで十分ですよね。

管理費が駐車場コミで4万超えると厳しいな。
シャトルバスあるから確実に高くはなるだろうけどね。

カーシェアリングは稼働率悪そう。
この辺のマンション選ぶ人は大体車持ってるでしょ。

Ⅰで100平米くらいで管理費３万＋駐車場5千円くらいだから、
4万くらいは覚悟しといたほうが良いと思う。固定資産税もあるし。

修繕積み立て入れたら5万くらいになるってこと？
修繕は資産の一部と考えられるから、単純に悪いことではないけど。
仮に坪180でまぁまぁの条件の部屋が出たとしても、ローンは楽でないは、私には。。。

管理費と修繕積立費、駐車場合せて3万5千から4万ぐらいだと思う。
さすがに5万は無いと思います。

ここの価格はまだ解らないけれど、
エクセレントはえらく強気だね。
今週号のSUUMOで
70切っている部屋が4000万弱、78㎡で5000万弱。
あの立地で、ごく普通の仕様で坪単価200万越え。

これで売れたらIIも高くなるのでは。
売れるとも思えんが。

なんだ、新浦安ってお高いと聞いたけど、80平米を５千万弱って、安いやん。
だれや、住民はみんなセレブって言ってたやつは。
都内からしたら、阿保みたいに安いわあ。

じゃエクセレント買ってください。
新日本建設も助かりますから。
相場を知らない王子様。

買うんやったら、もっと大きいとこがええなあ。

10億出して赤坂辺りを買えば？
大きくていいと思うよ。

エクセレントが、坪２００万円で、連続完売している（広告より）。これが本当なら、パームコートの坪単価は、当然、それ以上と考えるのが自然です。それに、最後のマンションですから、プレミアをつけても、需要はそれなりにあるでしょう。売れ残ったとしても、長期戦で、捌けます。プラウドⅠが証明しています。結局は、完売。

それ、高すぎやろ！
限度があるわな。

＞エクセレントが、坪２００万円で、連続完売している（広告より）

今この物件のウェブサイトを初めて見てみましたが、総戸数102戸しかないんですね。
「連続完売」って、この程度の戸数でどんだけ期分け販売してるんですか（笑

で、よく読むと物件概要に「第３期１次　販売戸数７戸」とありました。
こんな販売手法でも「連続完売」と言ってはばからない業界です。


そういうわけで、これを参考にしてプラウド３の販売戦略は決定しましたね。
すなわち、相場を無視した価格設定（坪200万）で、細かく期分け販売して「連続完売」を目指す。これでしょう。

坪単価と合わせてグロスで考えないと。
立地、仕様とも上と思われるⅠが平均坪単価190万で惨敗しているのでそれよりは下が妥当でしょう。
Ⅰが竣工したのはリーマンショックの前で、それでも大量の在庫を残してしまっていますから。
グロス6000万を超えると売れない。
これがⅠから得た野村の教訓ではないかと思います。
新浦安の場合、広さ的にも小さな子供が2人、専業主婦の4人家族が平均的なところだと思います。
1馬力、30代半ばで年収1000～1500万円（中心は1200～1300万）が主力の購買層になると思いますが、この層が買うグロスは6000万円までだと思います。
何度か予想坪単価160万円台で投稿していますが、上記理由によるものです。
Ⅰを検討してまだ下がると思って買い逃しましたたが、やはり160万円台になって一気に捌けたという印象です。
7000～8000万というのは高層階、角部屋、海眺望のような一部住戸でしか通用しないと思います。
アッパーミドルが買える価格帯ではなくなります。

↑に同感の上で、意見させてください。そのなると、エクセレントの坪１９０～２００万円で、連続完売している（らしい）事実？と、上限６０００万円（坪単１６０万円）で、需要>供給となる事実（プラウドⅠの販売結果）から言えるとしたら、内側Ｌ字の低層１００㎡以下は、坪単高くてもグロス抑えれば売れる！　一方、高層は、坪単価高くグロス高くても売れる！残りのその他は、リーズナブル？となるということでしょか？

分かったようなこと、言ってるけど、所詮しろうと。
マーケットにより、価格は上下することを忘れては困る。
何を言っても、後解釈にすぎん。

坪単価160台は平均で、ですと南西中層階の中住戸がそのぐらいじゃないかと思います。
南東＞南西＞内側
高層＞低層
角部屋＞中住戸
の組み合わせで坪単価は大きく変わるでしょう。
当然、内側、低層、中住戸は安くなるので坪単価140台でグロスで5000万切るものもあるのではないでしょうか。
も坪単価の差は大きかったです。

マーケットとは何か教えて下さい。プロさん