グランスイートブルーってどうですか？

874ですが、
いかがですか？
当初は仕方ないにしても、やはり子供の為にも大人の為にも歩きの方が良いと思います。

>885
>管理組合で管理するからもし違約金なりを請求するなら管理組合にってことですね

違約金は、売主に請求すべきてす。
管理組合に請求する意味が全くわかりません。売主と契約してるんですから、売主に請求します。

>874
>888
消えろ

管理人が1人なんですか？
大規模マンションなのに管理人が１人って、どういうこと？
見間違いか書き間違いではないのですか？
それで管理費が７０平米クラスで14,000円程度は、べらぼうに高い。
ネット利用代はまた別途でこの管理費は高過ぎ。
グラブルは管理体制があまりにも杜撰じゃない？

バスが廃止になったとしても、
売主と通学バスが永遠に続くといった契約をしていない以上、
責任はないということで逃げるでしょう。
営業さんの話をICレコーダーにでも記録していればいくらかお金は取れるかもしれませんが書面でないので弱いです。
契約上、入居時のバスは約束されていますし、
その後の廃止を選んだのは住人が多数決で決めたことなので、
責任は管理組合側にあるということになります。

そもそも論になりますが、朝はほとんどの子供がバスを利用するでしょうが、
小学校の授業は学年ごとに若干終わる時間が違いますよね。
帰りが３便で対応できるのでしょうか。
待ち時間が長ければ、歩いたほうが早そうです。
クラブ活動のようなことをするとバスには乗れないし、
このマンションの友達意外とは一緒に帰ることも出来ない。
帰りに塾に行くならバスには乗りませんよね。

単純にある無いを議論するよりもほんとに費用だけの価値があるかを議論しませんか。
いろいろ書きましたが私はバスは絶対廃止と考えているわけではありません。
ハイコストなこのマンションの費用を見直してあとから未収トラブルが起こりにくいようにしたいだけです。
議論されていませんが、コスト的にはコンシェルジュと掃除人数の見直しからでしょうかね。

なんだか契約したことを後悔してきました。
うちは子供がいないからか、３年たったらスクールバスは廃止になる可能性もあると聞きました。
結局マンションを売るためにはどんなことも言うのですね。

>879
>割安な都内物件より東京までの距離が遠く通勤に不便で、駅前には何もない。スーパー・学校も遠い。
>小さい棟は北西向きで日当たりが悪く、南西タワーも南側に建築物が立つ恐れがある。
>上記のような客観的な悪条件の他にも、コンシェルジュやバスなどの管理費用・また塩害対策や免震装置のメンテで維持費用が高い。

グランスイートブルーに住んでも後悔しないひとは下記４条件を全て満たすひとに限られそうです。

１．通勤圏が、千葉県ないし京葉線沿線であること（千葉市内など）
２．海の眺望を絶対的に必要とすること（リゾート的ではなく、工業地帯的な海だが…）
３．車を持っていること、または買う予定のあるひと
　（通勤・生活利便はひどく悪いが、駐車場は平置き・自走式が完全に確保されており、
　　車を持っている人なら非常に便利）
４．余裕のある資金を多く持っているひと（入居後のメンテナンス・管理費用が非常に高い）

特に、条件４．を満たすひとは殆どいないと思われます…

まだマンションもできていない、まだ生活像も具体的に描けないような時期にして
既に問題山積で、大丈夫なのだろうか。
売主のご都合主義の表れかと思われるお手盛りの管理費、金額に到底見合わない管理内容。
ここを買う人の条件として>>894さんの投稿に追加させてもらうとすれば、

５.入居して管理の見直しを率先して検討、実行できる人。
　管理組合の決定により管理内容が変更されたとしても甘受できる人。

別の見方をすれば、まだ入居前の段階で多くの問題が洗い出されて良かったのでは？
浮かれた気分で入居して、のほほんとして暮らすよりも、
暮らし始めてからのやるべきことが明確になったことで
自分の買ったマンションにより強い愛着が持てるようになると思います。

ここは本当に将来大変だと思います。
私はここも定期借地と同じ位リスクが大きいと思いやめました。
賃貸だったら全然OKでしたが。

ここって、将来はランニングコストで周辺のワンルームマンション借りれちゃいそうな感じですね。
私も賃貸だったらの意見に賛成です。

埼玉県のサクラディアもバスでもめてますよ

管理組合が売主からお金もらうわけでもないし、顔色伺うことはないと思いますが。最悪、変えればすむこと。管理人も二人はさらに管理費高くなるしいらないと思います。管理人も清掃するだろうし、清掃は五人でいいと思いました。
管理費が高いというけれど、どことの比較ですか？
何もないマンションと比較したら高いかもしれませんが‥
免震と海はうちは評価してます。その分少し修繕費がかかるとしても。いいことばかりでないので。

管理人は掃除など
しませんよ。
こういう大規模マンションの管理人は
すべての管理者ですから。
それから免震必要ですか？

あけましておめでとうございます。

今年はいい話題が増えるといいですね。
険悪な雰囲気にならないように注意して、意見交換しましょ。

管理人が掃除するかしないかは、そのマンションの管理人の性格によりけりでしょ。
私のいたマンションの管理人は手が空くとちゃっちゃと掃除していたし。


スクールバスの話ですが、登戸小まで遠いったって、もっと遠くから通う小学生いますからね。私はバスはなくて良いとは思いますが、まあスクールバス有りと決まっちゃってるもんは仕方ないですね。

登戸小周りは道も細いし、歩道もないし、変な場所ではありますよね。

新宿小学校もパンク寸前だし、埋立地に学校が出来てくれれば最高なんですがね。。。

小学校までの距離、ド田舎並なんですね。驚きました。
仮に、急遽小学校建設が検討されて議会で可決されても、実際に入学できる頃には対象児童がいなくなっていそう。

こんな少子化が進む世の中新たに小学校はあり得ません。
今はどんどん小学校、中学校、高校と合併が進んでますよ。

ここは空気はどうですか？

スクールバス＝小学生専用　って認識でいいのでしょうか？
少子化が進む世の中、いつまでスクールバスが運営されるのか不安です。
たとえ一人でも小学生がいれば運営していただけるんですよね？
そういう規約に魅力を感じて購入する住人もいるでしょうから。

将来ここの管理組合が大変な事は素人でも予想つきます。
「マンションは管理を買え!」と名言がありますが、ここはどうしたらよいのでしょう。

管理会社は住民の声で変えることができますよ。

大手マンション管理会社実力ランキング
http://www.mansion-support.com/blog/2010/04/2010.php


フロントの対応、清掃の状況、管理費の運用・・・等等、
不満があれば住民で話し合って管理会社を変更するべきです。
サービスの質を維持しつつ、できるだけ管理費を安く抑え、浮いた分を修繕積み立てに回すマンションも多いみたいですよ。

マンションは住民のものであって管理会社のものではないですからね。

子供のいる家庭で、みんなのフトコロからバス代もらっていることが苦にならない人には
いいマンションですよね。
でもそういう人に限って、自分の子供がバスを使わなくなると自分のフトコロが痛むから
バス廃止論者になるんだよね。

そして心ある人は、バスの利用に申し訳ない気持ちになってしまうんだよね。

面倒臭すぎる。それさえなければ買いたいと思うのに。

管理会社は変更はできます。

しかし多くのマンションでは管理会社の担当者がマンション理事会の運営をサポートしています。
実質的な理事長といっても過言では無いところもあります。
なので、管理会社を変えるなら理事会がしっかりしないとダメです。
少なくとも毎年役員が変わってしまうような理事会では運営が立ち行かなくなる可能性が高いです。

子供の居る世帯は管理費アップでも全然問題ないと言いたい。
子供はよく物を壊す汚す散らかす。
そういう子供に限って、親が厚顔無恥。だったらもう諦めるしかない。

管理委託はマンションを売る以上にうまみのあるシステムだから、そう簡単にはいかないと思うよ。
丸紅は販売を自分でやらないのに、系列の管理会社は作っている。

何か眺望がいいマンションだったら他にもいるみたいだね。
検討スレや住民スレにもありますよ。

管理会社かえるの１０年くらいは無理

おっしゃる通り、丸紅コミュニティは事務管理費が高めですよね？
小規模であればあるほど、割高感のあるものとなってしまいます。
問い合わせ時の営業担当者の対応は、他の管理会社より良かったですね。
とは言え、営業担当者の対応と日常管理の質が必ずしも比例する訳ではありませんが…。


管理組合のコスト削減とかやっても、丸紅にはなんの得もないし、仕事が増えるだけ
だから、全く非協力的です。
めちゃめちゃ高い管理委託費取ってるくせに、定型業務以外はな～んにもしてくれま
せん。


管理組合板、丸紅コミュニティの評判は？
より

無駄なものがなくても、そもそも管理費のベースが高いみたい。
おまけに、担当者の対応が遅いとか。
もう少し良く調べてから買えばよかったな。

>899さん

>管理組合が売主からお金もらうわけでもないし･･･最悪、変えればすむこと。
>管理費が高いというけれど、どことの比較ですか？
>何もないマンションと比較したら高いかもしれませんが‥
>免震と海はうちは評価してます。その分少し修繕費がかかるとしても。いいことばかりでないので。


管理組合を変更するには、335戸の住民の意見をとりまとめて、多数決で決めるんですかね。
賛否両論で紛糾しそうな気もします。なんか大変そうですね。
また、きっと多くのひとが気にしているのが、878さんの書き込みにあった月額のランニングコストです。

>修繕積立金ですが、２パターンあり、安い計画では確実に数年でマイナスになります。
>大規模修繕時に不足が生じない高い計画だと、
>徐々に支払いが増え１０年ちょっとのところで各戸での支払いは月に約２万５千円前後で、
>駐車場と管理費を足すと月の戸別支払いは５万円ほどになります。
>マンションでは修繕費と管理費の滞納が問題になりやすいみたいだけど、大丈夫かなあ。
>それが一番の心配です。

免震は確かに魅力だけど･･･
ローンの他に月額5万の支払いは重荷です。そこまで月額コストが高いマンションが他にあるのですか？
それに878さんが言うとおり、もしここまでの負担が必要になった場合、他の世帯の滞納についても心配しなくてはいけない。
将来の心配事が多すぎます。

キーワード「千葉　マンション　免震」でググりました。
意外にも同じ千葉みなとに免震マンションありますね。

http://www.rehouse.co.jp/mansion/FZYNX209/

じきリンク切れになると思うのでコピペしておきます。
管理費も修繕費も全然高くないようですが、あとでグンと跳ね上がるしくみ？

規模が全然違うけど参考になりませんかね。
将来的には管理組合で情報交換とかやれませんかね。

* 中古マンション
ウェリスガーデン千葉みなと公園 / 3,180万円

所在地：
千葉県千葉市中央区千葉港

交通：
京葉線「千葉みなと」駅,徒歩2分

[ ここから本文です ]
この物件のセールスポイント！
★ＪＲ京葉線「千葉みなと」駅徒歩２分★平成１８年３月築★東南・北東の角部屋、日当り・通風良好★８９平米・３ＬＤＫ＋納戸＋書庫★ＬＤＫ約１７．６帖・ＴＥＳ式温水床暖房付★全室フローリング★対面式キッチン★１６１８サイズのユニットバスには浴室換気乾燥機付、低床式バス★フルオートバス★バルコニーに面する窓は約２．３ｍのハイサッシュ★奥行き約２ｍのバルコニー★両面バルコニー★免震工法★耐久性・耐震性に優れたＰＣａＰＣ工法★二重床・二重天井★警備会社と提携した２４時間セキュリティシステム★設計住宅性能評価取得マンション◎ライフインフォメーション：千葉市役所まで徒歩４分（約２５０ｍ）、総合保健医療センターまで徒歩５分（約３３０ｍ）、千葉市休日救急診療所まで徒歩８分（約６３０ｍ）、千葉ポートスクエアまで徒歩１１分（約８３０ｍ）、そごう千葉店まで徒歩１６分（約１２１０ｍ）、みなと公園まで徒歩１分（約２０ｍ）、千葉ポートパークまで徒歩１２分（約９３０ｍ）千葉銀行本店まで徒歩５分（約３６０ｍ）など、近隣に生活利便施設の整った好立地※ＣＡＴＶ視聴料年額６３００円

専有面積
89.7 ｍ2(約27.13坪)

間取り
3ＳＬＤＫ

築年月（和暦）
平成18年3月

階数／階建
3階 地上19階建

バルコニー向き
南東

バルコニー面積
17.7ｍ2

現況
居住中

駐車場
空有
（月額10,000円〜14,000円）

建物構造
ＳＲＣ

総戸数
146戸

管理費
10,700円／月

修繕積立金
6,790円／月

管理会社
ＮＴＴ都市開発ビルサービス

管理方式
日勤

土地権利
所有権

分譲会社
ＮＴＴ都市開発・三菱地所（新築分譲時における売主）

施工会社
ピーエス三菱

設計会社
ピーエス三菱

通学区(小学校)
幸町第三小学校まで徒歩９分 （約710m）


通学区(中学校)
幸町第二中学校まで徒歩１０分 （約780m）

備考
／駅５分以内／小学校１０分以内／ペット可／築５年以内／オートロック／テレビモニタ付インターホン／ＣＡＴＶ(＊)／インターネット常時接続(＊)／宅配ロッカー／三菱地所旧分譲／バリアフリー／全居室フローリング／バルコニー奥行き１．５ｍ以上／対面式キッチン／納戸有／床暖房／浴室換気乾燥機／風呂追い焚き機能付／南向き／角部屋／駐車場利用可／「(＊)＝別途費用がかかります」

その他、南船橋の超大規模マンション、ＳＡＺＡＮとグランドホライゾンが免震マンションらしいです。
逆に大規模過ぎて参考にならないか。

免震でも、修繕費用が安いマンションもあるのですね。
となると、グランスイートブルーのそれが高い理由は、海に近いことによる塩害対策費用を多く見込んでいるからかもしれませんね。
ここまで、海に近い物件はないでしょうからね。

ここの修繕積み立ての安いほうのプランだと月６０００円くらいです。
ただ、数年で不足し、大規模修繕時には高額の徴収があります。
これは普通のことで、どこでも数年で修繕積立金を増額するみたいです

初めからほどほどの修繕積立金にしておいたほうがあとあと楽です。
ただ管理費未納とローン未納はセットで管理費未納は経済的に破綻前兆です

皆さんの話を読みましたが、入居したらすぐに
管理費と修繕積立金を含めて、マンション運営の見直しに着手するような印象ですが
それをいったい誰がやるのですか？
バリバリ頑張れる人が理事に立候補する見込みでもあるのですか？
意気込みのある人ばかりが理事に選ばれるとは思えないのですが。
逆に、自分の任期中は何もやらない、何も起こらないで欲しいと思う人ばかりになったら、
少なくとも理事の半数以上がそうだったとしたら、多数決で結局は何も変わらないことになりそうですが。

※検討板で同じく物件比較中さんが他にもいらっしゃるので、名前を変えました。

>初めからほどほどの修繕積立金にしておいたほうがあとあと楽です。

理想はそうなんでしょうが、現実として初めからは無理だと思います。
初めの条件で皆さん契約するのでしょうから。管理だってそう。
計画を変えるには長い検討期間や住民への周知期間、担当することになった人の努力、
住民の協力が必要だと思います。これは想像以上に大変だと思います。

>>922
自分たちの財産です。
入居すぐに見直しなどということはあり得ないことですが
長い間には誰かが中心になって諸費用の見直しを提案、討論
していかなければならないのはどこも同じです。

北北西向きの棟は、ほぼ売れ残り、低層階も売れ残りそうなので、1/4以上は業者の組織票になる。

その場合、管理規約変更はほぼ困難になりそう。
現状維持でしょう。


また売れ残り物件が大幅値引きして売られたら、どんな住人がくることか、


自己中な方たちも他のマンションに比べ多くなりそうです。不安にならないのかな？

せめて北北西向きの棟は建てるのを中止すれば、いいのに。

>>925さん、ご意見納得しました。

自分の投稿した>>917をもとに月々の支払いを比較しました。
（管理費 ＋ 修繕積立金 ＋ 駐車場代（最高））※その他経費は組み込まず

（10,700 + 6,790 + 14,000）/ 89.7 ≒ 351 円/㎡

一方、グランスイートブルーでは、
（19,800 + 9,830 + 7,900）/ 100.15 ≒ 375 円/㎡

一見するとグランスイートブルーが高そうですが、
駐車場代を最安として比較すると、

（10,700 + 6,790 + 10,000）/ 89.7 ≒ 306 円/㎡

一方、グランスイートブルーでは、
（19,800 + 9,830 + 900）/ 100.15 ≒ 305 円/㎡

ほぼ変わりません。

通学用送迎バスやコンシェルジュのサービスが有ることを思えば
グランスイートブルーの運営費が割高だとは一概には言えないのでは？

もちろん、予算配分の方法など、先々を見越した見直しは必要だと思います。
修繕積立金は潤沢な方が先々安心ですから。

通学用送迎バス利用無料は売り手の宣伝が、そのまま住民の負担となる形になっているので
無料はちょっと行き過ぎ感はありますね。せめて1回100円とか月いくらとか
利用者が払う形で運営できればいいと思います。

安い駐車場はほんの数台分、それも奥まった場所の狭いところだけなので比較対象になりません
平均は６千円でしょう
この６千円がバス＋コンシェルジュ＋丸紅ブランド代ですね
機械式駐車場じゃない分、普通で考えれば費用はかからないので、
いくらかは修繕または管理費に回せそうですが、
これもカメラでのセキュリティー代とかいう名称で管理会社に吸われるかもしれませんね。

>平均は６千円でしょう

契約済さんの情報を反映して試算しなおします。

グランスイートブルーでは、
（19,800 + 9,830 + 6,000）/ 100.15 ≒ 356 円/㎡

この数字をどう判断すればいいのか、試算した自分にもわからなくなりました。

>これもカメラでのセキュリティー代とかいう名称で管理会社に吸われるかもしれませんね。

話の流れ的に駐車場のカメラについて話されているのだと思いますが、
管理会社に吸われる意味が理解できませんでした。お教えください。

こちらのマンションは駐車場も管理人のいる部屋のモニター監視でなく、
セキュリティー会社へのオンライン監視なのですか？
先進的なマンションですね。すごいじゃないですか。

車上荒らしにあった苦い経験があるので駐車場で異常あれば急行してくれるシステムだったら、
その料金は文句なく払います。

確かカメラはオンライン監視ではありません。
>これもカメラでのセキュリティー代とかいう名称で管理会社に吸われるかもしれませんね。

たとえとして書きましたが、すでになんらかの費用として計算されているかもしれないということです。
ここの駐車場は直置きなのでカメラと立体駐車場以外はほとんどコストはかからないと思います。
そして浮いた駐車場代が余剰分として修繕積み立てなどにまわされるということならば一安心ですが、
マンション管理が駐車料金も含めた金額での運営が前提ということも考えられます。
これは販売側に聞かないとなんともいえませんね。

>929さん

>グランスイートブルーでは、
>（19,800 + 9,830 + 6,000）/ 100.15 ≒ 356 円/㎡
>ウェリスガーデン千葉みなと公園
>（10,700 + 6,790 + 14,000）/ 89.7 ≒ 351 円/㎡

確かに、総経費は上記の通りですが、『㎡あたりの管理費』は、下記の通りです。
グランスイートブルーでは、
19,800 / 100.15 ≒198 円/㎡
ウェリスガーデン千葉みなと公園
10,700 / 89.7 ≒ 119 円/㎡

グランスイートブルーは駐車料金が割安なだけで、管理費はめちゃくちゃに高いんです。
通学用送迎バスやコンシェルジュのサービス等の運営費が割高なんですよ。

…また、全然話しは変わりますが、そもそも、今後修繕積立が上がっていくのに、ローンの他に月に（19,800 + 9,830 + 6,000）＝35,630円 を払えることがすごい。
広い部屋を買うことができる方は、相当高収入なんですね。

通学バスが問題になっているように、駐車場代が安すぎるのも問題ありそうです。

せめて、現状平均の「6千円」をウェリスガーデン千葉みなと公園最安「1万円」程度に値上げすることも考えましょう。

ウェリスガーデンはたぶん機械式か地下に車を置いてるのかな
それなら高くてもしょうがないでしょう
機械式はコストがかなりかかるため料金を高くしないと維持できないから。
管理費の不足分を補うために駐車料金を上げるのもちょっと問題ありですね。
管理費は部屋の広さごとに負担額が変わりますが、駐車場式だと一律になるからです。
車を持ってない人は負担しないということにもなるし。
ここは販売時、部屋の値段が倍以上違いますから、もちろん経済力も全く違うわけで、
費用負担についてもさまざまな反応があると思われます。

新しい住宅に住む、感動、なれる、飽きるっていくなかで管理費だけがずっと高くついていくのは辛いなあ。

駐車場の利用価値として機械式と平置きとを比較した場合、どちらが高いのでしょうか？
どちらが駐車場代が高いですか？
市場価格に見合った料金にすべきなのは当然なのではないのですか？
機械式は、確かに維持コストがかかる。しかし、平置きはそれ以上に、土地代の初期コストがはるかに高い。
平置き駐車場は、機械式とは比較にならない高い価値があるんですよ。

駐車場代を市場価格に見合った価格にすることは、利用者負担の観点から見ると、通学バスを有料化することと全く同じ意味になるとは思いませんか？

ウエリスガーデンに比較すると、駐車場代がずいぶん安いですね。
確かに、駐車場利用者は駐車場代を負担することになりますが、その支払代金が大幅に市場価格を下回っているとしたら、支払代金と市場価格との差額分を他人に負担させて「無料」で利用していることと同じです。
仮に、千葉みなとの駐車場代が機械式で1万円なのだとしたら、平置きは1万5千円ほどの価値があるでしょうか。（実際の相場もその近辺のようです。）それを6千円で済ませているのだから、駐車場利用者は月々9千円の利益を得ていることになります。
しかし、通学バスについては1回100円など無理のない金額を提示している方も多いですし、駐車場代も相場より安い1万円程度でちょうどいいと思います。

通学バスを利用しない世帯に不公平にならないよう通学バスを有料化するというなら、駐車場を利用しない世帯に不公平にならないよう駐車場代もまた市場価格を調査した上でそれに見合った金額にすべきです。

千葉みなと駅の月極駐車場料金例
http://www.tokyo-parking.jp/chiba/line11326/station1132617/cs2.html

駐車場の代金ですが、

◆千葉マリンコート(立体自走式)
月額1000円〜

◆ブランズ千葉みなと(平置き)
月額4000円〜

ご参考までにどうぞ。