千葉県で資産価値の下がりそうなマンションは？（その5）

526です。
予想どおりのネガレスありがとうございます。
それぞれの価値観がありますし、将来をどう読むかもそれぞれですね。
人口減少時代に突入してるわけですから、中古が新築より高くなることは難しいでしょうし、新浦安も例外ではないでしょう。
よそから見ても魅力的な街だなあと思うだけです。

新浦安は、毎年数百戸の新築の供給が有ったのに、中古価格が下がらない状態だった。
新浦安の新築大規模マンションは、あと一つ。
今後はデベの宣伝がなくなると同時に、新築の供給も無くなる。
531さんの言う通り、あとは街の魅力がどの程度あるかだね。

ただ、デベの宣伝が無くなっても新浦安に有利な事が幾つかある。

・ＵＲ賃貸が多数有る（潜在購入者）
・中心部にはやはり他地域から人の来るショップ（ヨーカドー、ケーズ等）が有る
・ホテルや結婚式場が有り、他の地域から人が来る
・他の地域からも人の来る、無料駐車場有の大きな公園が点在している

普通の住宅地とは違い、他の地域の人が訪れてマンション群や特徴の有る街並みを見る
機会が豊富だ。気に入った人は候補地にするだろう。

マンションだらけのコンクリートジャングルに魅力は感じない。

前出の東京鑑定のページを辿ったら、こんなページに行きました。

http://allabout.co.jp/house/mansiontrend/closeup/CU20080514A/index3.ht...

---以下抜粋---
都市部への人口流入が顕著ですが、10年後は首都圏でも人口減になると予測されています。その中で選ばれる街は、医療施設や商業施設に加えて公園などの憩いの場があり、多様な世代から支持される街であることに注目しましょう。
また、丸の内エリアをはじめとする都心部のオフィス開発が今後も進み、就労者におけるサービス業などの比率が高まることを踏まえると、首都圏でいえば東京駅周辺を軸とした通勤利便性の高い場所であることも重要です。
---ここまで---


東京駅へのアクセスが良くて、病院が充実していて（大学病院から多数の個人経営の病院、さらに24時間オープンの子供用病院）、商業施設が充実していて（総合スーパー、ホームセンター、ディスカウント電気店等）、広い公園が多くて、海まで徒歩数分で、さらに幅10メートルの遊歩道を何箇所も整備していて、ネット経由で本の貸し出しを予約できる図書館があって(しかも駅前で本をピックアップ＆返却）、歩いて数分の所に東京駅、秋葉原、成田空港、羽田空港、川越（微妙）への高速バス乗り場が有って、近くを排気ガスもうもうの幹線が通って無くて、パチンコ屋や風俗店が全く無い所って良いと思いますねー。（最後が余計？そういう方は来ないで下さいね。：）

団地マンション大量供給時代は終わりに近づき、いずれ中古市場は供給過多へ移行する。
大量供給時代のマスコミ動員の大宣伝がなくなれば、徐々に古い団地マンション群に転化していくだけだ｡
マンション老朽化、ディズニー依存の危うさ、高齢化の進行、世帯所得の低下、駅遠のためのスラム化や
自慢のシャトルバスの維持困難化と不安要因は多々ある。

JALの社宅など、最果ての地で、ベイシティ新浦安など人気がなくまるで売れなかった。やはり駅からの距離が
重要なのだ｡ 今でも駅が遠ければ、その分価値がなく下げやすい｡

八潮団地や光ヶ丘団地が参考になる好例だ｡ 20年～30年前には憧れの団地だった｡
比較的に所得のある層が大挙して移り住んだ｡ 住人の多くが老人と化した今、若者であえてそこに住もうと
する者は少ない｡ 飛び地的な交通アクセスの悪さが、その傾向を助長している｡ 状況が非常に似ている｡

分譲時期が近いマンション群は危険。

>>534

要するに、そういう理想の住宅地が新浦安ってことですね。

例えば、うちから歩いて数分のところに公園が五か所もあって、息子たちは毎日どこで遊ぼうか迷っています。

535は間違った理解をしていますよ。

ベイシティ新浦安の完売が遅れたのは、当時鹿島建設が高規格の基礎構造マンションを建てたため、相場より高価格になったのと、すぐ近くに長谷工の低価格物件が同時期に発売されたため。

マリナイースト地区は確かに新規マンション供給は今後無くなるが、代わりに大量の戸建て住宅が今後販売されていく。
ますます高級住宅地としてのグレードが上がっていくのは目に見えている。

>>537の訂正：

長谷工の低価格物件-->リクルートコスモスの低価格物件。。。でした。

そういうところは千葉、東京近郊で探すといくらでもある

>>537

ご捕捉ですが、ベイシティは『浦安』と『新浦安』の二種があるので間違いなき様。
前者は海風の街よりやや遅れて完成した'80年代末期のもの、後者は'90年代に入って
完成した建物でした。

共に鹿島建設施工だった様に思いますが、『新浦安』の方は制震構造のダンパーが
取り入れられており、鹿島建設の気合いの入ったマンションの様でした。

非常に地盤が悪い新浦安は買えませんよ。
ベイシティ新浦安も地盤の悪さを知っているからこそ、そこまでコストをかけたのであって、
しかもそれは供給主体がかなり良心的だったから。
その後の普通のデベロッパーのものはさてどこまでの仕様ですかね。

マンション購入者なんて素人ばっかりでコロッと騙されて舞い上がって買っちゃう人が多いが、
販売側の提灯記事を鵜呑みにしないでよく考えて買うべきだね。

>>542

>>非常に地盤が悪い新浦安は買えませんよ。

我が日本が世界一に躍り出た港湾技術の進展の否定ですね。
地盤改良の歴史を知らないように思います。
そちらの考えで言うと、関空や羽田のビッグバードの利用も青函トンネルも
くぐれないことになります。

歴史をもっと遡ればイタリアのベニスになるのですが…。
後、直下型地震ではなく、大陸プレートによる長周期地震は埋め立て地だろうと
地盤の強固だろうとそれほど被害は変わらないのを知らないのでしょうか？

一時利用の空港と居住するマンション一緒に考えますか？
それに関空は今も沈んでますよ。

そんなところには住みたくないと考えるのが普通です。

【一部テキストを削除しました。管理人】

ベニスも沈下してるんですよね。
海面の上昇に沈下の両方の要因で浸水しているのじゃなかったでしょうか？

ベニスは世界的な観光地ですから、まだそれなりの対策を講じようとしてますが
一般の住宅地だと見捨てられるんじゃないでしょうか。

>>543
幾ら地盤改良しようが、軟弱地盤が岩盤と同じ強度になる訳はない。
でもこれは埋め立て地に限った事ではなく、沖積層は皆同じ。

気になるなら、多摩か北総に住むしか無い。
東京東地区は言うに及ばず、千代田、港区、横浜南部、荒川沿い、
みんな危ない。

＞大陸プレートによる長周期地震は埋め立て地だろうと
＞地盤の強固だろうとそれほど被害は変わらないのを知らないのでしょうか？

壊滅と意味では正しいが、長周期震動は軟弱地盤ほど被害を受ける。

>>547

専門家のご登場をお待ちしておりました。

正しいフォローへの誘導をお願いします。

強固な岩盤と言うとNORADで世界初で施工されたNATM工法を聞いております。
青函トンネルにおける断層破砕帯や水平ボーリングによる地質改良なども、です。

>>気になるなら、多摩か北総に住むしか無い。
>>東京東地区は言うに及ばず、千代田、港区、横浜南部、荒川沿い、
>>みんな危ない。

つまり城東、城南、皇居以外の千代田区等も巨大地震の被害は浦安の埋め立て地と何ら
変わらないと言うことですね。どうせ人智で作り上げた建造物は自然のパワーの前には
どうにもならないと思っていますけど。

>>壊滅と意味では正しいが、長周期震動は軟弱地盤ほど被害を受ける。

なるほどご教授を有り難うございます。
ただ、震災後の救援物資の輸送は落橋していたり道路の損傷で陸上よりも海上ルートの
方がやりやすいと思いますが。
昨年の東京都の防災訓練の時に東京湾上に米海軍のワスプ級強襲揚陸艦が東京湾上に
浮かび防災訓練を展開しているようでした。

ナトムは
New Austrian Tunnelling Methodで
強固な岩盤では使わない。

専門的な事は置いといて、
関東地区の沖積層と埋立地は変わらないと言っているだけで、
同じ震度なら当然、軟弱地盤のほうが被害が大きいのは当然でしょ。
いくら地盤改良していても。

ちなみ私は新浦安に住んでいます。
リスクは覚悟して。
安かったから。

>>549

ナトム工法は実際にNORADで使われていたんじゃないですか？

ま、それは仰る通り置いといて軟弱地盤のリスクを承知で新浦安に住んでおられるとは
意外ですね。私もどんな科学技術にも限界があるとも思っていましたから。

自分の住んでるマンションが巨大地震に完璧に耐えられるとは到底思っていませんです。
柱や梁の剪断破壊は避けようが無く損傷は不可避と思っていましたから。

超専門的な話は東京・国立にある某研究所の知人の方から聞いておりました。

アンチ新浦安のパワーって凄いんですね。
そのパワーをもっと健全な方向に使えばいいのに。
仕事にそのパワーを使えば地盤の良い高級住宅街に住めるようになりますよ。

地盤を気にするひとは千葉ニュータウンや多摩ニュータウンに住みましょう。

>>552

>>地盤を気にするひとは千葉ニュータウンや多摩ニュータウンに住みましょう。

結果論としては、千葉NTや多摩NTに住み住宅が無傷であったり、人災が少なかったとしても
首都東京の機能の停止、自然のパワーに逆らって建造された長大トンネルや長大橋梁が損傷
し物流や人的輸送の交通インフラの機能が途絶えれば生活が大変になってくるのは間違いない。

震災後のサバイバルはどちらもあまり変わらないとして、現在の震災前の生活の利便性を取るか
どうかでしょうか。
震災後の復興のスピードにしても多摩NTや千葉NTの優先度は知りませんが。

横レスですがＣＮＴは生活の利便性は
なかなかのものです。運賃が高いだけです

>横レスですがＣＮＴは生活の利便性はなかなかのものです。

んー、買い物などで行ったことはあるけど特別利便性が高いとは思えないよ。今まで何も無くて不便だったから利便性があると勘違いしてるだけでじゃない？大型店舗ばかりでちょっとした買い物も車を使わなくちゃいけないから「すぐ近く」と言われても何Kmも離れてたりする。都内まで1時間近くかかる場所でこれくらいの大型店舗が勢ぞろいしている地域はたくさんあるよ。一度16号線や湾岸沿いを走ってみるといいよ

>>555
CNT住民ではないけれど、554の言っている意味はわかるよ。
CNTは、多少距離があっても道路が広く交通量が少なく、駐車場も広くて止めやすい。
アメリカの住宅地やモールに似ているんだな。手軽に出かけられる。
１６号や湾岸沿いは道路も狭く交通量が多くて、駐車場も狭くて止め難い。
つまり出るのが億劫になる。

こういった意味で、同じ距離にあっても利便性を感じる。といういみでしょ。
私は新浦安に住んでいて、ここを同様に感じている。
２３区に住んでいたときは、殆どの生活施設はここより近くにあったが、
新浦安の方がずっと利便性を感じる。

CNT住民です。５５６さんに同感です。
今ニュータウン中央ですと新しいマンションも駅北口のマンションも
徒歩圏、最大１０分以内ですべてそろいます。
銀行数店、郵便局、ショッピングモール、激安店＾＾

そして５５６さんの言われるように道が非常に広いので車が運転が上手でなくとも
隣駅のジョイフルやジャパンミートで安いものお買い込みにも行くのも簡単です。
新浦安やCNTのように新しく綺麗に整備されたまちのメリットだと思います。
自転車も楽です。

でも浦安は選択肢として考えられるけどCNTは全く考えられない、と言うのが大方の意見では？本当に魅力的な街とみんなが納得するなら、とっくの昔にCNTは数十万人の街になっていたと思う。運賃が高いから失敗したと言う意見があるけど、本当に魅力のある街なら運賃の高さなど関係ないよ。TXだって充分高いけど乗車数は着実に伸びていると言うし、東葉高速だって相当な高運賃だし。しかしTXや東葉高速沿線では住宅販売不振を高運賃のせいにする話はほとんど聞かないけど、何故CNTだけ住宅不振の理由を高運賃ばかりのせいにするんだろう？いい加減その呪縛から目を離さないと本当に魅力ある街づくりは出来ないと思うけど

CNTは実家近いのでよく知るものですが、綺麗な街並みですよね。でも駅前…そこしかないですよね。住民くらいでもっているようなものかと。
道が広いのは田舎だからですよね。CNTなら戸建てしか興味持てないですが。

利便性？一番近いインターはどこになりますか？

ＣＮＴが不人気だというのはこのマンコミの中だけ。

ここを見てない者は考えもつかない。

多数のマンションが売れ残ってる？

どこに？

西白井白井中央竣工済みはほぼ完売。

中央のＲは現在も建設中

牧の原のＲは例のことのあと、販売再開して間がないしそもそも周辺環境に強い愛着持っている層に強いしそれほど残戸ないだろう。

日医大完売

このご時世に良い線では？

>>559

>住民くらいでもっているようなものかと。

CNTに１時間かけて良く行くけど、ずいぶん色んな所から買い物に来てますよ
知ったかぶりは恥ずかしいですよ


>利便性？一番近いインターはどこになりますか？

これは正しい。
車で行くのが大変なのが難点。

でもその割に集客力がある。

道路インフラがもう少し整備されるともっと良くなるのですが。

５５９さん、cntは壮大なる田舎、それで良いと思いますよ。
コンセプトもラーバン＝田園都市ですから。

高速のインターは千葉北までさがるか原木インターですね。
千葉北経由で湾岸のれば横浜方面も近いし。
車で遠出するなんて年間数回の我が家ではあまり気にしていません。
都心直結の電車ありますから。

前にも書かれていたけどCNTは三全総の一つと言うか、新東京国際空港を三里塚に政府が決定し、
そこを中心として大規模な都市開発の国策であった筈と思います。
従っていくら私が東京ベイサイド民とは言え、CNTを妬む理由は無いです。

現在、某知事が羽田と成田の間をリニアで結ぼうとした無謀な提唱をされていますね。

どうして三里塚に決定したかと言うと日米地位協定上、西東京上空から埼玉県、新潟県に至るまで
横田空域が存在し米軍管轄は現在でも絶対に譲らない事があったと思います。

新浦安にしても
南船橋にしても
千葉ニュータウンにしても
世間的にはマイナスのイメージは
ここで言われるほどないです。
南船橋はららぽーとやIKEAもあるし、悪評？の団地もあれがあるから周辺がゴチャゴチャしないですんでるし。
やはり現地をみることが一番です

CNTは広い道、広い歩道があって、大型店が多く、車移動主体の田舎暮らしが好きな人たちが選ぶ街、ということでいいんじゃないですか？ただそういう街を好きな人は少ないと言うのが現状かと思います

そういう人が好むのだからかそういう人が少ないんだろ
ここ数年ぷりスタはじめとして２５００戸前後の完売

>>564
その通りですね。値段が違う地帯を比較しても。
ただし、南船橋のGHは例外、倉庫街だし駅前何にもなし。
しかも南北を窓のない巨大な安売り家具屋、倉庫に囲まれ、（巨大な壁に挟まれて）
西はオートレース場。
どうしてここに？
という立地です。

どっかの売れてない営業だろう。
名指しピンポイントで中傷とは恐れ入る。
それだけ「ＧＨ」の販売が怖いんだろう。

ホントにCNT見に行きました？あの田舎であの値段？って感じましたが。南船橋と変わらないですよ。価格表でよく考えて下さい。しかも眺望はマンションで全くないですね。

568とか569は
ほんとうにGHの周りを一周あるいた事があるのか？
南西側なんて、港側に歩いていけないんだよ。
倉庫街だから自動車専用道路。
新浦安や海浜幕張の海沿いを想像したら大違い。
住居としては、同じ倉庫街なら千葉みなとの方がずっと優れている。
これが本当の感想。
GHの周り一周散歩してみれば真実が解るよ。
まともなのは若松団地側だけ。
若松団地は好きだな。昭和のレトロの香りがして、絵になるね。

ウェリス住民的にはグランドハライゾンのせいで南船橋が千葉ニュータウンと同格で語られるようになったのが唯一の不満。

本来なら損害賠償もの！！！

>>571は360度納得いかなければダメなんだね。
そりゃ理想が高いですな。

南船橋は、JR駅に近く都内勤務に便利なことと、高速と電車共に複数路線が利用可なところ、北側徒歩圏に近郊随一の商圏があること、東側は昔からの広い居住地域で自然と学校が近いこと、これが良いところ。
あと悪いところは、南西側は倉庫港で何も無い、西側はオートで景色は良いが月に1週間はレース有、そしてある時間帯の渋滞が酷いこと。

長短がハッキリしているから突っ込み易いんだろうけど、実際に見に行ってみれば、どれもそんなに大げさに言うほどのもんじゃない。
新浦安や海浜幕張と比較してたの？それは世間知らず過ぎでしょう・・・。

新浦安と海浜幕張と比較してますが、駅から遠いんですよね。
帰りも遅くなるので悩みはそこなのですが。

新浦のプラウドは、駅から最も遠いMS（駅から徒歩２５分位）
ドアツウドアから、青山の会社に４０〜５０分で着くと住民が主張しているよ。
ここからだと南船橋えきから青山一丁目まで53分（８時２９分発9時２２分着）
ここは家出てから電車に乗るまで１５分として、ドアツウドアで１時間以上。

新浦のが便利じゃん。高いけれど。

高いねえ。眺望も気になるので、新浦安プラウド見に行く予定です。

真夏日に徒歩25分はキツいな。
やはり、一長一短。

>>575

>>新浦のプラウドは、駅から最も遠いMS（駅から徒歩２５分位）

え？　某グランデを忘れていません？
25分は正解ですが、リバーサイドの遊歩道が完成してから、いくらか歩行時間が
変わったと思うけどほぼ同じ時間だった筈です。
でも、坂道が無い事がなによりの救いです。

市役所まで延々歩いても平坦な為、楽勝でした。

山手の繁華街の坂道を超久しぶりに歩いたら、駅から近い所なのにこんなにゼェゼェ
するとは改めてビックリしました。
真夏日ですと昼間は汗だくで辛いけど、夜間は海からの風が吹き空にはおぼろげに光る月、
海に近付けば近付くほど夜空が澄んで星が良く見えてきます。
この周辺では総合公園の夜空が一番綺麗みたい。

単に通勤を考えたら高洲より南船橋駅近のほうが便利だね。
海浜幕張でも駅に近いタワーのあたりなら、高洲よりもいいでしょう。

駅でバス待って、バスに揺られてって、かつて経験したことがあるが、冗談じゃない
って感じだね。電車にそのまま乗っていって徒歩とか自転車でさくっと帰れるほうがラク。

販売業者にいいように丸め込まれてるよ。

眺望はどうなんでしょう？