千葉県で資産価値の下がりそうなマンションは？（その5）

>中古価格は仲介手数料のことを忘れています。
それをプラスすると、新築価格に近付きます。

そこからどれだけ引けるかが購入者の腕の見せ所じゃない？
デベに言われる金額のまま今更買う奴さすがにいない・・・えっ？いるの？

下がりそうなマンションは判断が難しいが、
下がってしまったマンションは

１．南船橋のGH
２．プラウド新浦安。

下がりそうなは、定借であほみたいな値段をつけている、船橋か
新浦マリナかな

>>451
中古はデベから買うの？
>>453
グランドホライズンは定期借地権なんですか？

ちょっと待てガレリアサーラやばくないか？

>>454
三菱のプレシアタワーのことだろうよ

454さん
ホライズンってドラクエやりすぎ。

プレシアタワーって売れてるらしいよ。

ガレリアサーラ、I－リンクにどちらかに１票。

>453さんが紹介してくれてますプラウド新浦安と新浦マリナって、野村不動産の物件ですよね。

先々週行ったが船橋のプレシアタワー売れてないね。さらに営業さんはしつこい。
高飛車な営業なのに、一般常識がないからある意味笑えた。

既にでている通りプレシアタワーは定期借地権なのに価格設定がおかしいから売れてなくて当然ですね。
なんで定期借地権なんかにしたんだか・・・。

そりゃ土地を借りてるからでしょう。

プレシアタワーって船橋のどこいらへんですか？

>>460
おいらも参加していいかい？

あ、あなたさまは
例の人気者の。。。

下がりそうなマンション見つけました。
リビオ海浜幕張ラヴィアンコートとおおたかのオーベル。

俺も見つけた！

インプレストおゆみ野グランスイート
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46458/

流山おおたかの森のオーベルグランディオは、
資産価値以前にゴーストマンション化の可能性大だろうね。
スレの書き込みは悲惨。
金利の計算もできない低脳ばっか。
かなり教育レベルの低いマンションになるだろう。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46361/

載せておく。

TXで流山をかうなら八潮とか三郷のほうが東京に近いからいいかも。値段も激安だし。
埼玉ですね。

新浦マリナテラスは完売したから下がらないと思うな

>>473

そうは言っても、敷地が旧住宅都市整備公団(現UR)から購入できず、某航空会社の処分用地から購入した
裏事情をどう思いますか？

元々、日の出・明海は入船のエステート群と比較して旧公団がわざと駅遠にした訳で。
エステート群も当時駅は東西線・浦安駅しかない駅遠物件だった。
従って、私もそうだけど古くからの浦安市民は駅遠・バス便に慣れている。
市役所に駅から徒歩で行けますか？

市役所の不便さを引き合いに出すのはちょっと違うでしょ。だって市役所に毎日行く人なんて、ほとんどいないだろうし。年に１回か２回しか海外に行かない人が、成田空港までのアクセスの便利／不便さを論じてるようなもの。

少なくとも私にとっては、市役所が不便なところにあっても別に痛くない。数年に１回行くかどうかだし。それよりも、毎日の通勤がバス便ってほうがよっぽど困るんだけど、、、

>>473
心配しなくても、坪１５０以下に落ちるって、この辺の相場どおり、中古になれば。
Iは中古は既に１０００万近く定価より引いて、坪１５０台でも売れていない。
マリナ坪１５０、プラウドI坪１４０が今後の中古相場です。

↑ちなみにマリナは坪いくらでの販売だったのですか？

平均で220～230だったような気がします。
ただ部屋は狭めなのでグロスは6000～7000万台が多くⅠと大して変わらなかったと思います。
去年、申込み寸前までいって、冷静に考えてやめました。
違ってたらすみません。

正気に戻ってよかったですね。
MRに行くと舞い上がっちゃうんですよ。
中古市場価格ではマリナは坪１６０がマックス。
眺望、共有設備なしなので場合によっては新浦海側最弱の
１２０まで落ちるかも。

>>478

>>少なくとも私にとっては、市役所が不便なところにあっても別に痛くない。
>>数年に１回行くかどうかだし。それよりも、毎日の通勤がバス便ってほうがよっぽど困るんだけど、、、

何か文章の前後関係で矛盾を感じますし、在住年数を薄々感じますね。
数年に一回と言う事はどういう事ですか？
市に対してのボランティア活動や様々な活動も何もやっていないただの市民と言う事でしょうか？
少なくとも浦安市全体で言うと新町、それも明海・日の出が特別ではないのですがね。
これは管理組合連合会、自治会活動を見れば明らかです。

現役のサラリーマンにとって、そういう活動はほとんど縁が無いのが普通なのでは？

そんなことないよ。

自治会だったり管理組合の理事ですら、現役世代は結構いるからね。

現時点から、5年後に中古で価値が落ちそうなのは、

船橋の定借。
南船橋のGH。
新浦のプラウドI、II
おおたかの森、柏の葉の駅前
マクタマジュニア

かな。

プラウド新浦安
グランドホライゾン南船橋
レイディアントシティ印西牧の原

各エリアを代表する＊＊マンションのなかで一番最初に完売しそうな物件はどれですか？

レイディアントシティ印西牧の原

はたいして値段は下がらないでしょう。
元々安いから。
一番のババつかみは、プラウドかHGの売り出しのときに買った人じゃないかな？

元々安い物件でもガツンと下がりますよ。
CNTは値下がり率、収益還元でも底辺地区ですからね。
これはデータで証明されています。

また、ループ話ですか？
相場価格が落ちても、自治体の環境整備が進むならそれは各個人の気分的な価値観の上昇だし。
自治体の環境整備の資金が尽きて街の環境整備がゴーストタウン化するのとどちらが良いのでしょうか？
公園にしても遊歩道にしても草刈りは自治体が費用を出すし。

【解説】

　・プラウド新浦安　･･･　超高値、バス便

　・グランドホライゾン南船橋　･･･　うるさい、くさい、大渋滞、

　・レイディアントシティ印西牧の原　･･･　お父さん、南無～

　確かに各エリアを代表する運故マンションだけに難しいな･･･。

>>491
何を言ってるのか、理解できない。

このスレの主旨は良くも悪くも

資産の下がりそうなマンション
だから、

気分的な価値観の上昇

なんて関係ない。資産価値の下がりそうな、（値段の下がりそうな）
マンションをあぶりだす、しょうもないスレなんですよ。

>>490
レイディアントシティ印西牧の原
がガッツリ下がるって？
今でも坪100万なのに？
60ぐらいなったら、100㎡で2000万切っちゃうジャン。
それは買いでしょう。あれなら15万で貸せる。
表面利回り９％。
新築でありえない。直ぐ買お。

父さん直前は９０で２０００切ってたらしいからね。
そのタイミングで買った人は神。

駅前だし街並みはきれいだし始発駅だし、父さんリスクがあろうとその価格なら納得できるわ。

印西牧の原という土地柄で15万円で貸せるんですか。
借りる人いないような気がしますけど。

駅前だろうが町が綺麗だろうが始発駅だろうが
北総線、CNT
というだけで不人気確定です。

うるさい、くさい、大渋滞、よりマシかと･･･

南船橋はうるさい、大渋滞はまだしも、くさくはないのだが、嘘までついてネガレスしなければいけないような物件なのだろうか？
まあ、競合物件にとってそこまでしてネガレスしないといけない脅威な南船橋物件もすごいな。そんなにいい物件か？

TX沿線板にもマンションのアウトレット化が進んでるって書き込みあったよ。新聞記事ネタだそうです。

南船橋は、同業者からは結構手ごわいという話が聞こえてくる。
値段が確定してCNTしか買えない世帯でももう少しがんばれば
手が出せるところまできているからね

【匂い】　→　駅でたまに匂うだけ。マンション生活に影響はない。

http://www.google.co.jp/search?hl=ja&q=%E5%8D%97%E8%88%B9%E6%A9%8B...


【販売価格】

　グランドホライゾン・トーキョーベイ 　2,498万円～5,798万円
　　http://www.hoo-sumai.com/outline/gh_tokyo/

　ザ・レジデンス千葉ニュータウン中央　　2,198万円～4,398万円
　　http://www.the710.com/outline/index.html


しかし両物件とも安くなったね～。
千葉ニュータウン中央駅の更にひとつ奥の駅のレイディアントシティは1年半前は2,498万円～だったから、
今のグランドホライゾンと同じだったわけだ。
現CNT入居者とこれからグランドホライゾン購入者は同じ層なんだろうね。

>>502の言うこともまんざら嘘ではないわけだ。
両者とも仲良くやりなよ♪

>>497
が正しいみたいだ。
中央以東では100で10みたいだね。

という事は、表面利回り10X12÷2000＝6％
微妙か。

でも５％以上ならよくない？

ヒント
管理費、共益費、税金

高いときにCNTを買った住民から必死のレスがくると予想。

「やっぱ住環境が大事だから南船橋なんか・・・」ってね。

住環境を求めるならCNT、利便性なら南船橋、金持ちは新浦安でファイナルアンサー

奇跡の一枚！？

う～んこスレ一覧みたいな感じ。
自分がこの４物件に住んでいると思うと･･･。
よかった！　まともなマンションに住んでいて。

守谷のマンションでしょ。前に唐突に比較対照であげてきてたじゃん。

わかりやすっ！！

>>508

ある意味、千葉ではこの4物件以外は、実はどうでもいい物件なんだと思う。

千葉ではマンション自体がダメですね｡
やはり一戸建てでしょう｡

このスレが下がりそうなつまり、5年後の価格と現在を比較しいるのであれば、
>>508は主張は少し違うと思う。
それぞれの板で議論されているが、
プラウドは既に中古市場では2割程度下がってしまっていて、
新築でもその位値引きがある。
GHは再販で、当初より2～3割落としての販売。
両方とも既に下がってしまったわけで、
今後どれだけ下がるかは、微妙。
いま、値下げした値段で買えば今後の暴落は少ないのでは。

で今一番危ないのは、6番オーベルと船橋定借、幕張のりビオが本命では。

データで答えがでてる。
CNTが首都圏最悪でしたよ。

サングランデ印西牧の原ドアシティ、最強伝説

駅が遠いと中古になってからも下がり易いんだよねぇ。
現状はもともともバブル価格の正常化の過程で、今後は駅遠悪条件がじわじわと効いてくる｡

いずれ分かるよ｡

バス便は間違いなく下がるよね。

>>516

>>現状はもともともバブル価格の正常化の過程で、今後は駅遠悪条件がじわじわと効いてくる｡

まだ、理解されていない。
1988-89年分譲でもそれほど下がっていないどころか、築年数が時間とともに古くなってきてもあまり下
がっていない。
この現実を良く見てください。
戸建てではあるが、碧浜と美浜の違いは？

世田谷区在住の者ですが、千葉で検討対象になるのは個人的には新浦安だけです。
バス便を補う魅力のある街だと思います。
予算6500万円までで自然が多く落ち着いた街を対象として検討していますが、世田谷では環八辺りまで下る駅徒歩10分超の日当たりもさほどよくない70平米台の部屋しか買えませんし、たまプラや新百合ヶ丘まで下っても85平米程度の物件しか買えません。
新浦安の場合、6000万も出せば海側で100平米超のそこそこ条件のよい物件が買えますし、都内検討者には魅力的に映るのではないでしょうか。
時間も重要ですが、物理的な距離も重要かと思います。
新浦安であれば、銀座や丸の内近辺が買い物エリアになりますし、タクシー代も許容範囲です。
同じように思っている人がいたから、新浦安エリアはバス便でも他の場所に比べ価格上昇が大きかったのでしょうし
、下がればそういった人たちが購入してくると思いますので下振れリスクは他のエリアと比較して少ないのではないでしょうか。

>>519

世田谷では思いのほか、坂道がある歩道があるんじゃないでしょうか？
この浦安では橋の勾配以外は坂道とは無縁です。

平坦な道を長時間歩くのと短時間で坂道のある道を歩くのとはかなりの違いがあるのを
最近、再確認しました。
これは老後・高齢になった時の生活に関わってくると思います。
また、小型のおさんぽバスも走っていますから。

新浦安は鉄板だと思います。

というのも、近々に予定されている総武線・京葉線接続新線の建設着手発表で、新宿以西までも直通になるためです。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%B7%8F%E6%AD%A6%E7%B7%9A%E3%83%BB%E4%B...

今以上に人気化する前に、値崩れマンションを拾おうと思っています。

>> 516

あまり聞きたくない話かもしれないけど．．．

http://allabout.co.jp/house/mansiontrend/closeup/CU20080512A/index2.ht...

東京カンテイによる「1997年の新築マンションの10年後の価格動向について調査したデータ（マンションのリセールバリュー）」。1997年に分譲された首都圏の約1,600駅の新築マンションが、2007年にいくらで流通しているかの分析結果。
徒歩3分から20分以内迄は駅から離れるほど、80%から65%へと、リセールバリューが下がっている。
しかし何故か20分以上になると逆に上がる（70%）。理由が「新浦安のマンションの影響」。
新浦安以外のマンションの徒歩20分以上の中古価格が、仮に20分以内と同じ65%だと仮定しても（多分実際はもっと低いと思うが）それを新浦安の少数のマンションだけで5%アップさせている事になる。

一般的に言うと駅から離れるに従ってリセールバリューは低くなるが、新浦安と他の地域では大きな差が有ると言うこと。

>>524

そのHPを進めて読んでみると、高層階ほどリセール・バリューが高くなるとあります。
元長谷工の独身寮があった駅前のツイン・タワーは憧れだったけども、あまりにも高
価だったのでとても購入できるものでは無かったですが、駅から徒歩15分で唯一の
超高層分譲住宅一棟があります。

旧公団が'90年代半ば分譲当時に高価だった為すぐには完売しませんでしたが、現在全て
入居されているものの、下落率は殆ど無い感じです。

520さん
519です。世田谷については坂は場所によりけりです。
ただし、田園都市線は二子玉川以降は坂だらけです。6000万が相場で人気のあるたまプラやあざみ野、青葉台は坂がすごいです。
駅近辺から坂になるので徒歩10分でもきついです。
沿線は違いますが、新百合ヶ丘や港北地区も同様です。
新浦安は埋立地であることやバス便、街の歴史というマイナス面があるため、アンチのワンパターンのネガレスが発生しますが、城南をはじめ西側エリアを見てきた者としては、街全体が広々としていて他にはない雰囲気のある魅力的な街に映ります。
先にも述べましたが、このように思う人が多いので、他エリアより上昇してきたのだと思います。
既に中古相場は反転しているようですし、千葉では一番底堅いエリアではないでしょうか。

>>526さん。

ここの板で新浦安駅周辺のメリットを強調する投稿をしていても、ネガレスに遭いやすいので
そろそろ専用のスレッドを立ち上げる頃に来ているのではないか？　と思われます。

田園都市線や世田谷には実際に住んだことが無いので坂道に関しては全くわかりませんが、
西東京の武蔵野台地に比べて多少は有るようですね。

この間、新たに出来た東側のリバーサイドの遊歩道を真っ直ぐ進み市役所まで歩いてみ
ましたが、持続的な有酸素運動で苦労することもありませんでした。
特にグランデの住民の方は、広大な遊歩道がずっと続いているので休日にはゆったりと
した気分で散歩にも良いのではないか？と。
途中クロスする車道もありませんし。

新浦安あたりは埋立地でも特に地盤が弱い。
そんなところにマイホーム買うのはやめたほうが良い。

1997年～2007年は物件や時期から、新浦安海側物件の値落ちが相対的に小さかった時期でしょう。
販売業者が必死に開発して宣伝を続けた時期ですから。
2007年以降の10年、20年はそうはいかないでしょうね。

満足して住んでいるはずの住民なのに、なんでこんなところで暴れているのかね。

いずれにしてもCNTさえ買わなければ御の字ですよ。

526です。
予想どおりのネガレスありがとうございます。
それぞれの価値観がありますし、将来をどう読むかもそれぞれですね。
人口減少時代に突入してるわけですから、中古が新築より高くなることは難しいでしょうし、新浦安も例外ではないでしょう。
よそから見ても魅力的な街だなあと思うだけです。

新浦安は、毎年数百戸の新築の供給が有ったのに、中古価格が下がらない状態だった。
新浦安の新築大規模マンションは、あと一つ。
今後はデベの宣伝がなくなると同時に、新築の供給も無くなる。
531さんの言う通り、あとは街の魅力がどの程度あるかだね。

ただ、デベの宣伝が無くなっても新浦安に有利な事が幾つかある。

・ＵＲ賃貸が多数有る（潜在購入者）
・中心部にはやはり他地域から人の来るショップ（ヨーカドー、ケーズ等）が有る
・ホテルや結婚式場が有り、他の地域から人が来る
・他の地域からも人の来る、無料駐車場有の大きな公園が点在している

普通の住宅地とは違い、他の地域の人が訪れてマンション群や特徴の有る街並みを見る
機会が豊富だ。気に入った人は候補地にするだろう。

マンションだらけのコンクリートジャングルに魅力は感じない。

前出の東京鑑定のページを辿ったら、こんなページに行きました。

http://allabout.co.jp/house/mansiontrend/closeup/CU20080514A/index3.ht...

---以下抜粋---
都市部への人口流入が顕著ですが、10年後は首都圏でも人口減になると予測されています。その中で選ばれる街は、医療施設や商業施設に加えて公園などの憩いの場があり、多様な世代から支持される街であることに注目しましょう。
また、丸の内エリアをはじめとする都心部のオフィス開発が今後も進み、就労者におけるサービス業などの比率が高まることを踏まえると、首都圏でいえば東京駅周辺を軸とした通勤利便性の高い場所であることも重要です。
---ここまで---


東京駅へのアクセスが良くて、病院が充実していて（大学病院から多数の個人経営の病院、さらに24時間オープンの子供用病院）、商業施設が充実していて（総合スーパー、ホームセンター、ディスカウント電気店等）、広い公園が多くて、海まで徒歩数分で、さらに幅10メートルの遊歩道を何箇所も整備していて、ネット経由で本の貸し出しを予約できる図書館があって(しかも駅前で本をピックアップ＆返却）、歩いて数分の所に東京駅、秋葉原、成田空港、羽田空港、川越（微妙）への高速バス乗り場が有って、近くを排気ガスもうもうの幹線が通って無くて、パチンコ屋や風俗店が全く無い所って良いと思いますねー。（最後が余計？そういう方は来ないで下さいね。：）

団地マンション大量供給時代は終わりに近づき、いずれ中古市場は供給過多へ移行する。
大量供給時代のマスコミ動員の大宣伝がなくなれば、徐々に古い団地マンション群に転化していくだけだ｡
マンション老朽化、ディズニー依存の危うさ、高齢化の進行、世帯所得の低下、駅遠のためのスラム化や
自慢のシャトルバスの維持困難化と不安要因は多々ある。

JALの社宅など、最果ての地で、ベイシティ新浦安など人気がなくまるで売れなかった。やはり駅からの距離が
重要なのだ｡ 今でも駅が遠ければ、その分価値がなく下げやすい｡

八潮団地や光ヶ丘団地が参考になる好例だ｡ 20年～30年前には憧れの団地だった｡
比較的に所得のある層が大挙して移り住んだ｡ 住人の多くが老人と化した今、若者であえてそこに住もうと
する者は少ない｡ 飛び地的な交通アクセスの悪さが、その傾向を助長している｡ 状況が非常に似ている｡

分譲時期が近いマンション群は危険。

>>534

要するに、そういう理想の住宅地が新浦安ってことですね。

例えば、うちから歩いて数分のところに公園が五か所もあって、息子たちは毎日どこで遊ぼうか迷っています。

535は間違った理解をしていますよ。

ベイシティ新浦安の完売が遅れたのは、当時鹿島建設が高規格の基礎構造マンションを建てたため、相場より高価格になったのと、すぐ近くに長谷工の低価格物件が同時期に発売されたため。

マリナイースト地区は確かに新規マンション供給は今後無くなるが、代わりに大量の戸建て住宅が今後販売されていく。
ますます高級住宅地としてのグレードが上がっていくのは目に見えている。

>>537の訂正：

長谷工の低価格物件-->リクルートコスモスの低価格物件。。。でした。

そういうところは千葉、東京近郊で探すといくらでもある

>>537

ご捕捉ですが、ベイシティは『浦安』と『新浦安』の二種があるので間違いなき様。
前者は海風の街よりやや遅れて完成した'80年代末期のもの、後者は'90年代に入って
完成した建物でした。

共に鹿島建設施工だった様に思いますが、『新浦安』の方は制震構造のダンパーが
取り入れられており、鹿島建設の気合いの入ったマンションの様でした。

非常に地盤が悪い新浦安は買えませんよ。
ベイシティ新浦安も地盤の悪さを知っているからこそ、そこまでコストをかけたのであって、
しかもそれは供給主体がかなり良心的だったから。
その後の普通のデベロッパーのものはさてどこまでの仕様ですかね。

マンション購入者なんて素人ばっかりでコロッと騙されて舞い上がって買っちゃう人が多いが、
販売側の提灯記事を鵜呑みにしないでよく考えて買うべきだね。

>>542

>>非常に地盤が悪い新浦安は買えませんよ。

我が日本が世界一に躍り出た港湾技術の進展の否定ですね。
地盤改良の歴史を知らないように思います。
そちらの考えで言うと、関空や羽田のビッグバードの利用も青函トンネルも
くぐれないことになります。

歴史をもっと遡ればイタリアのベニスになるのですが…。
後、直下型地震ではなく、大陸プレートによる長周期地震は埋め立て地だろうと
地盤の強固だろうとそれほど被害は変わらないのを知らないのでしょうか？

一時利用の空港と居住するマンション一緒に考えますか？
それに関空は今も沈んでますよ。

そんなところには住みたくないと考えるのが普通です。

【一部テキストを削除しました。管理人】

ベニスも沈下してるんですよね。
海面の上昇に沈下の両方の要因で浸水しているのじゃなかったでしょうか？

ベニスは世界的な観光地ですから、まだそれなりの対策を講じようとしてますが
一般の住宅地だと見捨てられるんじゃないでしょうか。

>>543
幾ら地盤改良しようが、軟弱地盤が岩盤と同じ強度になる訳はない。
でもこれは埋め立て地に限った事ではなく、沖積層は皆同じ。

気になるなら、多摩か北総に住むしか無い。
東京東地区は言うに及ばず、千代田、港区、横浜南部、荒川沿い、
みんな危ない。

＞大陸プレートによる長周期地震は埋め立て地だろうと
＞地盤の強固だろうとそれほど被害は変わらないのを知らないのでしょうか？

壊滅と意味では正しいが、長周期震動は軟弱地盤ほど被害を受ける。

>>547

専門家のご登場をお待ちしておりました。

正しいフォローへの誘導をお願いします。

強固な岩盤と言うとNORADで世界初で施工されたNATM工法を聞いております。
青函トンネルにおける断層破砕帯や水平ボーリングによる地質改良なども、です。

>>気になるなら、多摩か北総に住むしか無い。
>>東京東地区は言うに及ばず、千代田、港区、横浜南部、荒川沿い、
>>みんな危ない。

つまり城東、城南、皇居以外の千代田区等も巨大地震の被害は浦安の埋め立て地と何ら
変わらないと言うことですね。どうせ人智で作り上げた建造物は自然のパワーの前には
どうにもならないと思っていますけど。

>>壊滅と意味では正しいが、長周期震動は軟弱地盤ほど被害を受ける。

なるほどご教授を有り難うございます。
ただ、震災後の救援物資の輸送は落橋していたり道路の損傷で陸上よりも海上ルートの
方がやりやすいと思いますが。
昨年の東京都の防災訓練の時に東京湾上に米海軍のワスプ級強襲揚陸艦が東京湾上に
浮かび防災訓練を展開しているようでした。

ナトムは
New Austrian Tunnelling Methodで
強固な岩盤では使わない。

専門的な事は置いといて、
関東地区の沖積層と埋立地は変わらないと言っているだけで、
同じ震度なら当然、軟弱地盤のほうが被害が大きいのは当然でしょ。
いくら地盤改良していても。

ちなみ私は新浦安に住んでいます。
リスクは覚悟して。
安かったから。

>>549

ナトム工法は実際にNORADで使われていたんじゃないですか？

ま、それは仰る通り置いといて軟弱地盤のリスクを承知で新浦安に住んでおられるとは
意外ですね。私もどんな科学技術にも限界があるとも思っていましたから。

自分の住んでるマンションが巨大地震に完璧に耐えられるとは到底思っていませんです。
柱や梁の剪断破壊は避けようが無く損傷は不可避と思っていましたから。

超専門的な話は東京・国立にある某研究所の知人の方から聞いておりました。