プラウド新浦安（その1７）

高く買ってくれるお客様にはできるだけ高く買ってもらう（値引きの幅は抑える）。
営業の鉄則です。
自分が販売する側の立場になったときのことを考えてみてください。

ぶっちゃけ、竣工から１年以上経過して売れ残ってるんだから、値引きは当然。
いまだに「えー　最近買う人は値引きされて買ってるの？？」なんて言うお花畑な住民なんていないだろ
単純に人が増えてきて、活気が出てきたような気もするから素直に嬉しいけどな。今年の祭りが楽しみ。

138さん

営業の鉄則は、

”高く買ってくれるお客様にはできるだけ高く買ってもらう（値引きの幅は抑える）”

ではなく、

”ユーザーには平等に接するです。”

138さんには、青臭く見えるでしょうが、これがなければ、信頼が築けません。

自分が売る商品のブランドも守れません。

ブランドが守れなければ、購入頂いたユーザーの方の資産価値も守れません。
自分達の次のビジネスもうまく行きません。
結果的に、売り手、買い手双方に不利益が発生します。

138さんの
”高く買ってくれるお客様にはできるだけ高く買ってもらう（値引きの幅は抑える）”
といった考えが、
御社のブランドに傷をつけ、
紳士的に営業されている御社の他の営業の方の足を引っ張り、
御社のブランドを信頼して購入されたユーザーを裏切る
ことになっていると考えます。

皆さん　どうですか？高く売れる

ブランドのことを考え、プラウドを持って事にあたるのなら、
値引き一切無しが正しいですね。

売れ残りがあってもそのままとする。

あるいは、一括で賃貸にまわすのもいいかもしれません。かなり高額の賃料で。
プラウドの賃貸、いいじゃないですか。月50万くらいでいかがでしょうか？

まぁ一流会社勤務でない輩が一流に対しても値引き値引きと騒ぐ。

一流会社勤務の方でその様な人はほとんど見たことない。

まぁ仕方のないことだが。

↑ザル感覚では一流会社には勤められんよ。
一流だからこそ、価値を見極めるためにシビアな交渉も辞さない。
もし貴方が俗に言う一流会社勤務ならば、その看板に寄生してるだけだな。

間違いなくこの掲示板に一流はいない。

違うな。

一流こそが醸し出せる余裕。

解らないだろうが…。

一流だと思って余裕かましてたら

竣工後１年半たっても

売れ残ってる惨状。

マーケティング、意思決定のスピードは

三流の〇村さん。

↑そんな事で会社が傾くこともなかろうに…。

余裕が全く感じられず必死さだけが伝わる三流の見本。

竣工後１年半たっても売れ残ってるんだから、
必死になって売り切りましょうね、営業さん。

＞＞138さん

高く買ってくれるお客様にはできるだけ高く買ってもらう（値引きの幅は抑える）のが、
営業の鉄則です。
自分が販売する側の立場になったときのことを考えてみてください。
と書かれた138さんへ。


あなたはこのＭＲの営業の方ですか？

自分が購入する側の立場になったときのことを考えてください。

マンションは、大変高価な買い物ですよね。
ユーザーは今まで一生懸命働き、貯蓄してきた蓄えを出し、
さらにローンを組んで、購入しようとしているのです。

貴方なら、「高く買ってくれるお客様にできるだけだけ高く売ろう」と考えている方から、
購入しようと思いますか？


138さんの商談は、
価格がメインになってることでしょう。
更に、一度価格が折り合っても、ユーザーは再値引き求めていると想像します。
もしくは、高い販促費を使ってＭＲへ来店頂いたユーザーに
不信感を植え付け、購入意欲を減退させ帰らせていると想像します。

その結果が、いまの売れ残りではないでしょうか？


価格は需要と供給で決まるものなので、売れ残っているのだから、
分譲時の価格から値引きをして販売されることは、悪いことでなく、当然のことと考えます。
ここで、問題なのは、138さんの考え方なら、ユーザーの予算によって価格が変わるということです。

私はどうでもいいけど、極端な企業中傷は訴えられますよ。
忘れた頃に内容証明が届いたりしますので、軽はずみな批判は控えた方が無難かと。

資産のことを考えない（考えられない）人間なら、
関係ないかもしれないが、

プラウドIの元値5940万円の物件が中古で5080万円とチラシで
出ていましたね。

６階南東側でそれほど条件の悪い部屋ではない。
それでも売れていない。

やはり市場は正直。土地入札失敗価格１０００万引かないと売れない。

つまり、１０００万引きなら買っても良いと言う事かな。

今更ながら１つ気づいた。

一流企業に勤める１０００万と３流のそれとでは全然違うんだよね。
収入が違うんだもん、そりゃ荒らしの人も自分に置き換えて必死にもなるわな。

正直、スマンかった。

>>154

入居した中古なんだから、５０８０万だと高いというのが一般の感覚だよ

新浦安以外だったら、一度入居した物件、しかも完売してない物件なら
もっと下げないと普通は見向きもされない。

正月に出てた物件は売れたのもあるようだから、やっぱそれなりの物件だな。

>>156
1000万引けばその通り。
売れるのこともあるでしょ。

>>155
そりゃー1000万の値下がりなんて年収1億いや数億以上のセレブなら、
気にしないかもしれない。
でもその年収でここを買う人って、とっても変わっている人だと思う。
もっと選択肢一杯あるよね。その年収なら。

年収2000万のものにとっては、一年で年収の半分の値下がりは、
我慢できないのでは。
1年待てば、ベンツ買えたのだから。

私も早く1000万がはした金と言える身分になりたい。

１５１さんの意見に賛成。
１５２さんの仰るような企業中傷ではなく、正論です。
１５２さんのコメントには住宅情報ナビのプラウド新浦安のページへのリンクが貼られていますが、プラウド新浦安の関係者の方？

↑　単なるマンコミの広告では・・・・？

>>157

あまり庶民の感覚で、別世界の人たちのことを想像して書くと恥かくよ。
全然違うから。

> でもその年収でここを買う人って、とっても変わっている人だと思う。
> もっと選択肢一杯あるよね。その年収なら。

俺らと違って、変わってる人だから、それなりの収入を得られるんだよ
普通の人が何千万も稼げないでしょ


> 年収2000万のものにとっては、一年で年収の半分の値下がりは、
> 我慢できないのでは。
> 1年待てば、ベンツ買えたのだから。

まさに俺ら平民の感想。
あまり別世界に触れない方が良いよ。　全然感覚が違うから。


あと、ここを定価で買った人たちは、前の家も高値で売り抜けてる。
今１０００万下がってても、今買い換えるとしたら前の家も１０００万安く売ることになる。
そうすると変わらないんだよ。

２００７年に周辺物件を売却した人と、２００８年に売却した人とで全然売値が違うんだから。

もう少し相場の流れを知ってから書いた方が良いよ。

>>160

「相場の流れ」をここで持ち出すと恥をかきますよ。

どんな市況であれ「高く売り抜けて、かつ流通価値が下がりにくいものを買う」のが賢い人。

「買った物件は高いけど、高く売り抜けたから別に損はしていない」と本気で思っているとしたら、それは単に凡人の見る目しか持たない人。
「安くしか売れなかったけど、買った物件も安かったから別に損はしていない」というのと全く同じで、
いずれも「相場の流れ」を理由に自分自身でその先の判断ができなかった人。

賢い人は、相場の流れも読みながら、その状況下であえて買うべき物件か否かをきちんと吟味しているのですよ。

はぁ？
こういうのを後だしジャンケンと言うんだろうな。

経済評論家といっしょですよ。

>>161さん

確かに貴方の言うとおり、「相場の流れ」を勉強した方がいい人がいるね。


ここは売り出し時点から、多くの人々が「周辺相場より著しく高い」と見ていた物件。
それが今、中古になって「周辺相場に近いレベル」に落ち着いただけのこと。
どんな凡人でも容易に想定しうる結果に収まった。

相場の流れとは、まさにこういうものだよね。

相場の流れを読める方に質問です。
「今」は買い時ですか？それとも待つ時ですか？

評論家に答えられるわけない。相場の流れが読めない人だから。

>>161

「相場」知らないでしょ。
そういうのを「後出しジャンケン」と言うんだよ。

３ヶ月後の日経や為替を読めますか？
来年のローン金利でも良い。

それができないのに、１０年後の不動産市場動向は云々とか語るのは愚の骨頂。

たしかにここは売値が高かったが、２００７年は日本全国どこも高かったしね。
そのたった１年後に日経が１００００円割れるなんて予想できてないでしょ。
予想もしたことがないのに、

> 「買った物件は高いけど、高く売り抜けたから別に損はしていない」と本気で思っているとしたら、
> それは単に凡人の見る目しか持たない人。
>「安くしか売れなかったけど、買った物件も安かったから別に損はしていない」というのと全く同じで、
>いずれも「相場の流れ」を理由に自分自身でその先の判断ができなかった人。

なんて書いたら残念な人と思われますよ（笑）


> ここは売り出し時点から、多くの人々が「周辺相場より著しく高い」と見ていた物件。

ここと同時期に売り出した物件よりも高いのであれば、貴方が言うことは正解ですが、
実際はどうですか？　　私は当時の周辺物件の相場を知りませんので教えて下さいね。　
時期が違うのは無意味ですよ。

>>166

株式のことなんて誰も言っていない。
163の言う通り、2007年当時の経済状況下でも、
近隣に比べて、異常に高い。
仕様も変わらないのに。
中古になれば、土地代入札間違い1000万はすぐ落ちる。
と多くのものが言ってた。
そしてそれが現実となっただけ。

後だしジャンケンでもなんでもないよ。

売り出し当初のスレを初めから読み返してごらん。

去年から1000万引きになってたし、今は更に値引きあるだろうから割高感はもう感じないんですけどね。
それでも売れないのは、経済環境の変化でしょう。
年収1000万超のサラリーマンは、物件価格が6000万を越えてくると買いにくくなってくるので、そのラインまで下げないと売れないのかもしれません。

>>166
別に相場なんて全く読めないですけど、建築基準法改正による新築住宅着工数の
異常な低下で（当時プチバブル状態にあった）首都圏の不動産市況が冷え込むだろう
というのは誰にでも容易に推察できましたよ。

売り渋りみたいなのもひどかったですし。

マジレスすると、不動産の相場は土地だけじゃない。
燃料代や鉄鋼材費、人件費、為替レート。

＞株式のことなんて誰も言っていない。

株は上がり続けて、不動産だけ下がり続ける？
そんなことはなかなかないよね。

原油がたった１年で＄１００下がることを予想できましたか？


”気付き”が必要なんだけど、2007年に日本全国不動産価格はバブル期だった。
ほとんどの人がまだまだ上がると思っていた。　だから強気の価格でも売れた。
さらに経済も上向きだったからね。


＞首都圏の不動産市況が冷え込むだろうというのは誰にでも容易に推察できましたよ。

確かに予想していた人もいる。
でもね、そう言ってるほとんどの人は、予想ではなく、高値に付いていけなくて買えない人たちの
「願望」なんだよ。
単は望み通りになっただけ。


普通の人の心理は、

・上がり続けている時には売れない
・下がり続けている時には買えない

思い当たる節あるでしょ。


誤解しないで欲しいんだけど、私はここの物件を薦めているわけでも無いし、
今が買い時とも言ってない。予言者じゃないから、先のことを書くほど無責任なことはない。

将来の判断は誰にもできないから、自分で判断するしかない。
で、その判断材料は、価格だけじゃなくて、家族が増えたとか、小学校に上がるとか、
それぞれの判断材料があるはず。

そういう自分なりのタイミングで購入を判断してるんなら、皆さんが「失敗失敗！」とか
いくら煽っても揺らがないよ。　価格がどうあれ、その時期しか無かったんだから。


昔こちらに書き込みして検討している人から感謝のコメントを頂いたので
また書きました。
その人がどういう選択をしたのかは知りません。

まだかすかにいる検討者の参考に少しにでもなれば。

>>164

土地価格の乖離分（100億÷戸数）だけ下がって、
周辺の築浅と同等の価格になったら買っても良い。
それまでは待ち。

>>170
はごちゃごちゃ言ってるけれど、
結局は、ここはそのほかの証券やコモディーにたとえて、
大暴落してしまったが、
2007年当時買ってしまった人には予測不能だったから、
ショウガナイでしょ。
それを攻めるのは後だしジャンケンと同じ
と言っているだけ。

ここの価値が暴落していることは認めてるジャン。

いま４５００万円くらいで買えそうな部屋ありますか？中古でも良いので。

南東側６階が50になってしまったので、
南西側の低層では45は十分ありうるでしょう。
交渉しだいですが。

>>173
そのぐらい、自分で調べろ・・・それもできない？

１７４さんどうもです。モデルルーム行かなくても調べる方法ってありますか？地方から移住予定者なので頻繁に現地行けません。

>168

>>去年から1000万引きになってたし、今は更に値引きあるだろうから割高感はもう感じないんですけどね。それでも売れないのは、経済環境の変化でしょう。

去年から1000万も引いてたってホント？

>>年収1000万超のサラリーマンは、物件価格が6000万を越えてくると買いにくくなってくるので、そのラインまで下げないと売れないのかもしれません。

文意がとりづらいが、年収1000万程度だと6000万が精一杯という趣旨？　それなら納得。

>>176
やあやあ、よい鴨サンの登場ですね！

>>176
数千万の買い物なのに、飛行機・新幹線代をケチるのか？
そうそう、頻繁にこなくても決断できるなろうに・・

ネタ？

住宅情報ナビによりますと、あと１５タイプ２４部屋となりました。
なんだかんだで、確実に契約は進んでいます。

私の契約した部屋は、契約後も住宅情報ナビに、しばらく出ていましたから、
実質、２０部屋を切っているのかな？

マリナテラスも完売で、いよいよファイナルですね。
野村さん、もう完売確実ですから、売り急がないでくださいね。

プラウド１に住みたい方、ファイナルアンサーです。（プラウド３の完成は２年後です・・・）

残り８０戸を切ったかもしれませんね。

↑気になるなら、駐車場でも数えれば？

住民です。１８１さんへ、一度、双眼鏡とカウンター持って、明け方、高洲中央公園から駐車場調査してごらん。
今日は天気良さそう、朝焼けの海・・・最高だぜ！

>>179

金じゃないだろ・・・
来るヒマが無いんでしょ・・・

１７６ですが、とりあえずプラウドもしくは近いところの賃貸かりて様子見ることにしたいと思います。礼金とか無駄になりますが、じっくり見極めできるので。

プラウド新浦安は、はこのサイトの千葉県でもっとも資産価値が下がりそうなマンションに記載される常連です。
最近は、資産価値がさがりそうなマンションは予想がむずかしいけど、資産価値が下がってしまったマンションとしても登場しています。
残りが野村さんがOPENにされないのでわかりませんが、ずいぶん前から残り戸数20戸台で案内されていました。
残り戸数が減らない不思議な状況です。
勢いで買ったけど、よくよく調べると割高で資産価値が下がるの恐れてキャンセルされる方が多いのでしょうか？

公表される残り戸数はどうであれ、じっくりと待ち、買い急がず、価格交渉したい物件ですね。

定価はバブル価格そのものです。前に立っている三井のモアナの分譲時の平均坪単価は133万です。
新浦安といえども、高洲地区はこんなもんです。高くても坪140万かな？

モアナの時は周囲に何もなかったからその価格。
今は街として整備されてきたので街としての価値が上がっている。
設備、仕様も少しプラウドが上。
そう考えると妥当な坪単価は150万前後という気がします。

>>188
今は百年に一度の大不況ですよ｡ なに悠長な事言ってるんですか！

Ⅲの影響受けない両面バルコニーの10階以上の部屋が、坪単価130とか140なら真剣に欲しいですが。

>>188
モアナの時は周囲に何もなかったからその価格。

失礼な。
小学校、中央公園、海浜公園もあったよ。

プラウドの建つ前になかったものは
OKと売れ残りのマンションだけ。

あと今あるものは、すべてありました。

なんだかんだ不況の原因が一番大きいが、新浦安を知らない人が多いのも事実。


会社の先輩との会話。

先輩「おまえもついにマンション買ったのかー　どこ？」
俺　「新浦安です。」
先輩「千葉？　遠すぎだろ（笑）」
俺　「でも４０分くらいで会社着きますよ」
先輩「・・・・。　けっこう近いんだな　俺の出勤時間と変わらん・・・」
俺　「でも先輩は下馬じゃないっすか。　セレブっすよね」
先輩「環境はサイコーだよ　まぁ家は狭いけどな（笑）　おまえの所は３ＬＤＫ？」
俺　「３ＬＤＫっす。」
先輩「３ＬＤＫだと子供いたらもう手狭だよな」
俺　「そんなことないっすよ　１１０㎡あるんで」
先輩「ひゃ、１１０？？？　え？　戸建て買ったの？」
俺　「いや、マンションっすよ」
先輩「マンションで１１０もあるわけないだろー　一番高い部屋買ったのか？」
俺　「うちのマンション、最低でも９５㎡なんすよ」
先輩「それでいくら？」
俺　「６０００もしないっすよ」
先輩「・・・・　会社まで４０分程度でそれは良いな・・・」


まぁ、否定派は認めたくないだろうけど、ホントの話。
よく言われる。
先輩は下馬だから良いけど、川崎や練馬とかの人と会話すると、もっと気まずくなるよ。

191さん
モアナの売り出しが開始された2004～2005年と今では計画を含めた街の整備状況が違うという意味です。
公民館と交番ができ、海側には明海とつながる橋ができる。鉄鋼団地との境には緑道ができる。住宅も分譲される。
街の発展と成熟が目に見える形になってきて、近いうちにそれが実現するとなれば必然的に価値は高まるだろうという意味でした。
もちろん坪200万前後というバブル価格のプラウドが売れ残るのは当然だと思いますが、坪130とか140よりは上だろうと思った次第です。
去年ここを検討していて条件の良い部屋が坪150なら買いかと思ってました。
そうはならなかったので断念したわけですが。
今、そこまで下がっているなら再検討したいところです。
悪意があったわけではありませんのでご理解下さい。

>>192
なんで駅から遠い話が出ないの？
駅までの通勤時間も入っていないよね？

あ、営業ネタに釣られちゃった？

>192

野村不動産のTNさんでしょ？
文章をみればわかるよ。
売れなくて暇なんでしょ。おつかれさま。

>>192
何回同じ事書くの。
あきたし、6000万でいい部屋かえたのは、モアナまで。
値下げ後は知らないけれど、
プラウドの定価ではろくな部屋なかった。6000万では。

>>193
その計画も前からありました。
プラウドが出来て変わったことは、
中央公園と小学校に防風壁が出来たことだけ。

>>194

192ではないけど、OAZOの有る丸の内北口ビルから自宅の玄関まで、今日は45分でした。まあ電車も
バスも待ち時間が殆ど無かった事も有るけど。駅のホームまで徒歩10分位だから、東京駅京葉ホー
ム付近なら、40分位でしょうね。

ところで、新浦安でカーナビに館山あたりに行きたいと入れると、首都高－アクアライン経由で行
けと出ます。千葉市付近の高速は渋滞が酷いので、時間的にもこっちの方が早く着きます。
まあ、新浦安はそんな所です。

194さん
実現するのが7年後か2年後かの話をしてるだけです。よく読んで下さい。

194ではなく196さんでした。

>193さん

193さんの仰る通り、坪150万は条件が良い部屋なら妥当とは思いますが、
今の中古の売れ行きをみていると、この価格でも資産価値は守れそうにないです。
ここが辛いところですよね。


新浦安の他の中古物件は、条件の良い部屋が売り出れば、すぐ売れています。
中古は仲介手数料や固定資産税の軽減措置等で対新築に対して不利な為、
通常は、新築vs中古では新築の圧勝なのですが、プラウド新浦安vs新浦安の中古物件は、中古物件が優勢です。
これはやっぱり立地条件を考慮すると現在販売されている価格にコストパフォーマンスないということでしょう。
おまけに、販売方法も、公表されている残り戸数がずーと20戸代で減少しないという不自然な売り方、価格交渉で提示される価格も、”取れるだけとってやろうという”感じで一杯で信頼ができません。
そこから考えると、安心して購入できる価格は、モアナ平均売り出し価格の坪133万が納得できる価格ですよね。
なにせ、新浦安のプチバブルは終焉し、モアナ売り出し当時の相場に近づいているのですから。
おまけに、売り出し開始後、約1年半経過しており、今から3年住んで売り出した場合でも、築5年で売り出さなければなりません。新築といえども、もう立派な中古扱いです。

200さん、ありがとうございます。
昨年の段階で150が妥当と思ってましたので、よくよく考えると200さんの仰るとおり現時点では130台が妥当なのかもしれませんね。
経済環境が激変し、竣工から1年半経過しているわけですから。
個人的には、転勤がなく永住目的ですし、減税もありますので、条件の良い部屋が140程度になるのであれば再検討してみたいと思います。

そんないい部屋が残っているの？

１４０は、無いでしょう・・・１５０台じゃないの？

あと○戸？

チラシが入ってたよ

条件のいい部屋はほとんど残ってないのでしょうから、150台では売れないのでは？

道一本隔てたⅢは、Ⅰの４割安で落札されたんだしそれ位の評価なんだろ。
道一本分高値にしたとして３．５割安位だろ、、、
ココの売主である、Ⅲの最高値を付けた野・の評価でもあるしな。

201です。
去年検討をやめてしまって最近の状況が分からないのですが、いい部屋はもうないのでしょうか。
南東側は難しいとしても、南西側のⅢからずれる両面バルコニーの15階前後とかが理想なんですが、さすがに都合良すぎるのでしょうか。
去年の段階でも営業さんは残り1割とか言ってて信用できなかったので、実はまだ隠れ在庫が結構あるんじゃないかと思ってたのですが。

南東は、ほぼ完売じゃないかなぁ？

浦安市基本台帳でのここの世帯数推移は、
２月末：５６４世帯　
３月末：６０８世帯　　対前月増加数：４４
４月末：６２５世帯　　対前月増加数：１７　　　
５月末：６３１世帯　　対前月増加数：６

全戸数７３３戸に対して、単純計算で、まだ１０２戸、未登録世帯を３０戸と見積もっても７２戸残っていることになります。

”早く決めなければ無くなりますよ”というせールストークは、去年から使われていますが、無くなりません。

価格交渉で妥協で購入する必要はないと思ってます。
プラウドⅢで高洲に更に550戸供給されます。それに戸建用の土地も高洲、明海で売り出されます。
そうなると住み替えで日の出、明海地区で条件の良い中古マンションが多く売りに出されるでしょう。
供給過剰で、完全な買い手市場が目の前に控えています。

じっくり待つのが一番では？

207です。
209さんありがとうございます。
どうやらまだまだ残ってそうですね。
これまで東京の西側に住んで結構な家賃を払ってきたのですが、去年からマンションを検討しはじめて、新浦安のMRに足を運び、色々と調べてみて本当に良さそうな街だなと思いました。
東京西側の区内では6000万出しても陽当たりの悪い70平米程度の物件しか買えませんので、そういう面でも新浦安は魅力的です。
減税の最大額は来年までありますし気長に頑張ってみます。

192です。

相変わらず、ポジティブネタには脊髄反射する人が多いですね。


>>195
> 野村不動産のTNさんでしょ？
> 文章をみればわかるよ。

違うんだが、ムキになってもラチがあかない。想像はご自由に。
本人に聞けば良いじゃん


>>194
>なんで駅から遠い話が出ないの？
>駅までの通勤時間も入っていないよね？
>
>あ、営業ネタに釣られちゃった？

えっと、通勤時間って、普通DoorToDoorで言いますよね？　違います？

例えば同じ通勤時間１時間って駅からの時間って関係あるかな？　

Ａ　職場から電車で１時間　徒歩１分
Ｂ　職場から電車で３０分　バスか自転車で３０分

どちらも通勤時間１時間なら、私は迷わずＢを選びますよ。
電車で１時間は苦痛なタイプなので。


>駅までの通勤時間も入っていないよね？

駅までの通勤時間も入れると驚きですか。


ちなみに下馬の先輩は駅まで徒歩１５分。
良い運動だけど、歩くにはちょっと遠いって言ってた。
俺も１５分も歩きたくないな。　自転車乗ればいいのにって言ってる。

＞207さん

気長が一番です。うまく購入できれば購入単価を教えてください。
まあ、この板では管理人さんに消されるかな（笑）

＞管理人さんへ
検討板だからデペに都合の悪い価格情報は何卒消さないでください。

４割安って、敷地面積考えずに土地取得代だけで計算してない？

残り戸数についての>>209さんの書き込みは、>>181さんの観測とほぼ整合していますね。
物件概要によれば定価1億円以上の部屋もまだ残っていることから、条件の良い部屋が見つかる可能性はまだあるかもしれません。
真剣に検討している方は、価格も指値で交渉されるものと思いますが、納得のいく買い物ができると良いですね。

うちも検討組だが、高洲のあの場所に一億出す人いるの？

ここに１億だすなら、市川タワーズウェストの高層階買うな。

南東向き６階107ｍ２の部屋が5080万で、またチラシに載っていました。
一年しか経っていないのに、900万も落として、
売れないんですね、坪１５０万台じゃ。
条件が悪い部屋ではないのに。

普通の１００平方メートルでよい人にとっては、５０５０万円／３３坪とみて１７０万円／坪です。、

広さを相当に重視していて、京葉線が不便でない人以外は、買えません。

ここも無いけど市川タワーなんてもっと無いわｗ

＞215さん
落札価格情報ありがとうございます。

坪単価に直すと、下記の通り６９％安ですね。
プラウド新浦安：１５６万/坪　＞　プラウド３：１０７万/坪（プラウド新浦安比６９％）

プラウド３の売り出し予想価格は、土地価格が６９％、２重Ｌ字型、共有施設充実度ダウン、長谷工施工で仕様ダウン？等々を考慮すると、
（プラウド新浦安：平均坪単価１９０万）×６０～６５％　＝１１５万～１２５万（プラウド３：平均坪単価予想）
となります。

前に立っている三井不動産が分譲したモアナの平均坪単価が１３３万であった為、立地条件や仕様はモアナ＞プラウド３と予想されるので、ここから考えても上記数字はありえる可能性大と考えます。


ということは、プラウド新浦安の売れ残ってる部屋の価格は・・・
じっくり価格交渉したいですね。

＞219さんの情報にある中古物件”南東向き６階107ｍ２の部屋：5080万（坪単価：１５７万）”が売れていないのは、納得です。やっぱり消費者は賢いですね。

プチバル前のこの辺の適正価格は坪120〜140ってところ。
で、この辺は平均30坪以上だから、1軒あたり4000〜5000万。
購入者は坪単価で買うのではなく、総額で買うのだから、
この値段だと都内の８０Ｍ平米ぐらいのマンションとちょうど良い比較になる。
年収１０００万前後の中の上のサラリーマンにとって。

これがもともと新浦安が人気があった理由。
プラウドも例外ではなく、中古になれば相場になると言う事。

>223さん

適正価格、新浦安の人気理由。223さんが書かれた通りだと思います。

新浦安のプチバブルも完全に終焉し、223さんが掲載された適正価格に向かっていますね。

中古扱いという点も考慮してください。

ごめんなさいね､言われっぱなしじゃ、悔しいから。

１３０～１４０／坪ってコメントあるけど、極小な事実をみて、論じるのは、ガマンなりません。

プチバブル前ってのは、レジアス（長谷工）やモアナ（三井）を対象に、語っているのだけど、まあいいや、そのレジアスやモアナのじ「条件の用意、間取り＝10階以上＆120mは、6000万円だったと思います。

だから、本当に検討している検討者に、事実じゃない情報を発信しないでください。
買う気も無いような煽り組の皆さん、せめて事実を書き込んで欲しいものです。

>>226さん

>>そのレジアスやモアナのじ「条件の用意、間取り＝10階以上＆120mは、6000万円だったと思います

私も「条件の良い部屋（客観的に流通価値が高い部屋）」なら坪150万円以上でも売れるとは思いますが、
今プラウド新浦安の売れ残っている部屋はそんなに条件の良い部屋ばかりのはずはないでしょうから、
結局やはり今残っているほとんどの部屋は130～140万円台が相場なのでは？

そもそも、そんなに条件の良い間取りがまだ残っているのですか？

>226さんへ

モアナの第一期販売価格は、下記の通りです。

●南東向き
最上階（１４階）：３８．２５坪（126㎡）が５３５０万で１４０万/坪
１０階　　　　　：　　同上　　　　　　　が５０６０万で１３２万/坪

●南西向き
最上階（１４階）：３８．８６坪（122㎡ 高天井）が４９８０万で１２８万/坪
１０階　　　　　：　　同上（普通天井高） が４７５０万で１２２万/坪

ちなみにもっとも条件の良い、南東/南西の角部屋（３Mの３面バルコニー）タイプが
最上階（１４階）：４４．０８坪（146㎡）が７０９０万で１６０万/坪
１０階　　　　　：同上　　　　 が６６４０万で１５０万/坪

226さんの条件の良い部屋とは、マンションで１タイプしか存在しない角部屋であるなら、”10階以上＆120mは、6000万円”は事実ですが、眺望が良く間取りの良い部屋が条件の良い部屋とすると、226さんの指摘は事実ではありません。


買う気もない煽り組みと批判されてますが、真剣に購入を検討しているからこそ、正確な情報を入手しているのです。この板を見ている購入検討者の方も同じだと思いますよ。

なにせ、この板の過去スレでの下記コメントがあったので、購入者も自分の利益を守る為に正確に情報を入手したいのです。

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No.138 by 匿名さん　2009/07/04(土) 23:11

高く買ってくれるお客様にはできるだけ高く買ってもらう（値引きの幅は抑える）。
営業の鉄則です。
自分が販売する側の立場になったときのことを考えてみてください。
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モアナは確かに安かった。
でも当時レジアスに住んでたけど、モアナですら高い！と思った。
モアナに買い替えたいと思っても、当時は買える金が無かったなぁ。

228さん　226です。詳細なデータ発信、ありがとうございました。ここまで細かく知らなかったので、勉強にありました。
さて、モアナの坪単価モデルを１３０~１５０とするとき、プラウドのプレミアム（プラウドにあってモアナに無いもの・・・たとえば、耐震構造・グランドコテージ・コンシェルジュサービス・公園直結・シャトルバス・パーキングセキュリティーなどなど）を○％と査定されてますか？

たとえば、１３０～１５０＋プレミアム　０％×（１３０～１５０）＝１３０～１５０万円
　　　　　１３０～１５０＋プレミアム　５％×（１３０～１５０）＝１３６～１５７万円
　　　　　１３０～１５０＋プレミアム１０％×（１３０～１５０）＝１４３～１６５万円
　　　　　１３０～１５０＋プレミアム２０％×（１３０～１５０）＝１５６～１８０万円
　　　　　１３０～１５０＋プレミアム３０％×（１３０～１５０）＝１７０～１９５万円
　　　　　１３０～１５０＋プレミアム４０％×（１３０～１５０）＝１８３～２１０万円

貴殿の主張だと、プレミアム０％かな？

>>230さん

横レスですが、貴方の問いに対する端的な答えは

「市場価格においては、プレミアムは存在しない」

となります。

新築分譲時の価格は市況の高下やデベロッパーの販売戦略にも多分に影響されますし、
共用施設や付帯サービスを売りにしたマンションが、そうした要素の少ないマンションよりも
高い単価で販売されることは往々にしてありますね。
しかし、ひとたび中古になるとそうした要素が「プレミアム」として市場価格に上乗せされることは
まずないといってよいでしょう。
理由は極めて簡単で、「使わない人にとっては全く価値のない要素」だからです。

中古価格を左右するファクターで最も大きいのは「立地」と「管理の状況」です。
それらに決定的な差がない限り、中古価格はだいたい同じくらいのレベルに収れんします。
プラウド新浦安の中古物件が、竣工後わずか１年ちょっとで既に坪150万円台という、
モアナの中古に近いレベルに落ち着いてしまっていることが何よりの証左となっています。

また、マリナイースト地区全体を見ても、
たとえば共用施設が比較的充実している「シーガーデン」や「セレナヴィータ」と、
共用施設も付帯サービスも皆無に近い「パークシティ東京ベイ」シリーズとの
中古坪単価にはほとんど差がありません。立地や管理の状況に決定的な差異がないからです。

ただ、共用施設や付帯サービス等に価値を見出して購入された方々の個人としての価値観を否定する意図はありませんので誤解なきようお願いします。あくまで中古市場での流通価値に鑑みた場合の考え方とご理解ください。

モアナは共用施設が全く無いからなぁ。
魅力ゼロ。

日の出の温泉付きマンションの方がはるかに良い。

>>228
モアナって耐震構造じゃないんだ。
地震がくれば、壊れるんだ。
珍しいマンションだ。

>230さんへ

226です。
プレミアムは確かに存在しますよね。
だから正確な販売戸数はわかりませんが６００戸以上売れているだと思います。
発売当初は大々的なプロモーションでこのプレミアムを訴求され、それに共感された方が購入されたと思います。

このプレミアムでアドオンされる倍率は、購入者の価値観で決まると考えますが、
不動産市場で評価されているプレミアムは、231さんのご指摘に全く同感で、”＋０％”だと思います。


私は、現在の不動産市場の動向や、ここの資産価値が下がってしまったという事実（新築の値引き、中古価格の下落）、竣工後１年半経過等を考えると3％程度かなと思っています。
但し、プレミアムとしてアドオンした分は、確実に資産価値は下がるという覚悟をもって購入しなければならないと思っています。更に、将来のことはわかりませんが、プラウド３が売り出されてからは、供給増や、プラウド３の売出価格（プラウド新浦安より安価と想定）からプレミアムアドオン分の２倍は資産価値下落を覚悟しなければならないと思っています。

価格は売り手と買い手双方が折り合って決まるものです。
私の評価価格で売り手の方が売っても良いと判断されない限りは購入できません。
価格を妥協し購入すると後悔すると考えており、
私の評価価格で購入できるまで、焦らず、じっくりいこうと思っています。
プラウド新浦安が完売しても、他の魅力的な物件は出てきます。
小子化から不動産市場の大きな流れは、供給過多ですから。

>>234
ここのプレミアム価格って、前から色々な人が書いている通り、デベの土地代の事です。

>>215 が書いている通りデベがそれまでの市場価格より120億位高く仕入れてしまった。

つまり、一軒あたり1600万、プラウド一軒当り平均110m２として、坪当たり４８万相場より高い。
（高くしなければ、利益が出ない）
この辺りの相場は130〜140万だったから、平均坪180〜190万で売っている。
これが30〜40％のプレミアム価格が載っていると言うこと。
中古になれば、このデベの都合によるプレミアムは、
購入者にとって何の価値もないので、相場にもどったというだけです。

今日散歩していたら、モアナの海側に、IIIのMR建設看板が出てた。

着工8月竣工１２月だって。
デベは、１２月まで、Iを売り切る自信無いんだな。

ふつう三井がやっていたように、連続で同じMR作れば経済的なのに。

経費かかるマンション販売だ。ここは。

>>230さん

>>プラウドにあってモアナに無いもの・・・たとえば、耐震構造

すでにプラウドをご契約済みとのことなので、お手元には売主から交付された「住宅性能評価書」があることと思います。
その評価書の最初の項目「１．構造の安定に関すること」の中の「耐震等級」という欄を見てみてください。
プラウド新浦安の耐震等級はいかがでしょうか？
ここが「等級２」なら、「等級１」のマンションよりもさらに地震に強い、と客観的に考えられます。

日の出・明海・高洲で「耐震等級２」を取得しているのは、私の知る範囲では今まで元祖パークシティ新浦安だけでした。モアナを含む新浦安エリアの住宅性能評価書つきマンションはほぼ「耐震等級１」です。
ちなみにその元祖パークシティも中古価格は周辺と同レベルであり、特に「耐震プレミアム」が流通価格に評価されているわけではありません。等級１であっても、阪神淡路大震災レベルの地震なら倒壊したり致命的損傷したりしない構造ですから、一般的なマンションはほとんど等級１で作っています。


>>プラウドにあってモアナに無い

という表現が気になり、検討者の正しい情報共有のためにプラウドの耐震等級を確認させていただきたく思った次第です。