駐車場100%確保のマンション理事です。使用細則の策定にあたり，(1)区分所有者が退去（転貸）または売却をするときに，使用している駐車場の区画を管理組合に一旦返却するべきか，(2)区分所有者が明渡しを自由に判断できる，で揉めております。前者の主張は「区画を移動したい人もいるのだから移動の自由を与えるべきだ」，後者の主張は「○番の駐車場付きで売却・賃貸できる。例えば賃借人が使用しなければ，区分所有者が周辺より格安で駐車場が確保できる」というものです。皆さんのお考え＆法的なものがあれば教えてください。
[スレ作成日時]2006-09-12 22:30:00
駐車場契約書をよくご覧になっては？
そんなことは規約で決まってると思いますよ。決まってないとしたら，かなり問題のある規約だと思います。
駐車場契約書又は申込書がないＭＳならば、ＭＳの売買契約書に書かれてると思います。
100％だと、専用駐車場込みの売買契約なのかもしれませんね？
そうだとしても、区分所有者が売却した時点で駐車場の使用権も消失するはずです。ですよね？
管理規約に書いているでしょう
おそらくは「売却・転居・転貸」の場合は管理組合に返却すると
分譲駐車場でなければ、あくまで共有部分になるので管理組合が管理する事になります。
なので、転居（転貸）などの場合は一旦、管理組合に返すのが基本です。
その後、借主に駐車場を許可するかどうかは各マンションによって異なるでしょうけど
一般的な規約では上記のような事が書かれていると思います。
1階の庭内に駐車スペースが有るマンションが在りますが、
それ以外の住戸の駐車場（立体や平置き等、タイプは違う
でしょうが）普通は、定めた期間内に専用使用が認められて
いるだけですので、共用部分扱いなのが一般的だと思いま
すが？
そのような意味では、スレ主さんの（１）が順当だと思います。
私のところも、駐車場100％超（50戸に対し53台分の駐車場）です。
>区画を移動したい人もいるのだから移動の自由を与えるべきだ
私のところでも、このような意見が出て、駐車区画の入れ替え抽選を検討したのですが、多数決で否決されました。（アンケート調査で入れ替え抽選を希望する方が少数だったので、総会議案になりませんでした。）
それでも、そのアンケート集計によって、駐車場所（区画）には、「便利、不便がある。」との不公平感を抱いている方が少なからずいたのと、
管理規約に（標準管理規約では第15条３項）「区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。」という文言があったので、
（区画変更などのルールがなかったのと、その空いた区画をどのように扱うか？など曖昧であったので）駐車場使用細則を制定するにあたり「駐車場使用契約は効力を失」った場合は、その区画への移動希望者を募っての抽選を行うことを盛り込みました。
新たな区分所有者（又は賃貸者）が駐車場使用を希望される場合は、移動希望者の抽選後の空き区画にて契約を結んでいただきます。
この制度にしてから、まだ４年間しか経過していないので、制度に対する苦情は出ていませんが、制度の良否判断は判りません。（別の要因もあるかもしれませんが、空き区画が増えましたので。）
なんか、色々と検討すべき点が混ざっている気がしますが。
まず、駐車場の権利関係を管理規約・売買契約書で確認。
他にもいくつかあるだろうけど。。。
1．駐車場に専用使用権を設定して分譲
2．駐車場は、管理組合との貸借契約（主流はこっち）
１であれば、MS売却と共に使用権は新購入者へ移動、賃貸に
出す場合でも、規約が許せば区分所有者が使用可能。
２の場合、通常は他の人が書いているように「売却・転居」
などの場合に駐車場貸借契約が終了し、管理組合に返却すると
記載があるのが普通。
ただし、２で区画が空いたからと言って、元からの住民の移動と
新住民の利用のどちらを優先させるかは運用、細則による部分が
大きいかと。。。
100％っていうところが、ちょっとミソな気がします。
需要＞供給
だったら、かなり厳しい運用になりますけど、
需要＝供給又は 需要＜供給
だとすると、区画変更や居住者以外への使用許可も容易にありえる話しです。
空いてしまって駐車場収入が減ることも考慮すべきでしょう？
100％であっても、必ずしも各戸に１台のスペースが与えられるわけではないので
注意が必要ですよね
100％に近い設置率であれば
標準管理規約ので「売却・転貸時の契約の失効」の記載とは別に
細則で１戸２台所有についての取り決めがなされている事が多いと思います
１台目は希望すれば必ず与えられ（空きが無い場合は一定期間後に２代所有者が明け渡し）
２台目は空きがある場合のみ可能
大抵のマンションは初期は「標準管理規約」を用いる所が多いので規約改正をしていない場合は
「駐車場付きで売却・賃貸」はまず無理ですね
私も転勤時には賃貸に出すことを考えていますが、組合の決起総会もまだの状態なので
賃貸時の駐車場の取り扱いについては気になっています
ちなみに管理規約は「標準」でほぼ100％です
転貸時に返却するのは当然として、賃借人に駐車場を貸し出してくれるのか
空きはあるし、自分の所も空くし・・・ でも賃借人いついての記述が細則にもないので
少し不安です（駐車場の有無で変わってきますからね）
疑問なんですが、100％の駐車場があるマンションで
奥さんと旦那で2台持っている人は。月極めを借りているんですか？
老人世帯で、自動車のない世帯はいないんでしょうか？
やはり、自動車がないと不便で生活しにくい郊外なのでしょうか
もしそうであれば、2台持っている家庭も多そうな気がしますが・・・
＞奥さんと旦那で2台持っている人は。月極めを借りているんですか？
そもそも２台持っていたら、外の駐車場も借りてるでしょうね？
＞老人世帯で、自動車のない世帯はいないんでしょうか？
いるでしょうね？
＞やはり、自動車がないと不便で生活しにくい郊外なのでしょうか
不便で生活しにくいからとか郊外だからとは限りませんね？＜複数台所有
＞もしそうであれば、2台持っている家庭も多そうな気がしますが・・・
そんなに多くはないでしょうね？
スレ主です。私たちのマンションの事情もNo.7さんと同様です。大変参考になりました，ありがとうございます。
転貸時に返却が一般的だと私も思うのですが，中には複数のマンションを所有しており，転貸に出すときに駐車場を切り離して区分所有者のものとしておこう，という考え方があります。これは，敷地内と敷地外の使用料に大きな格差があるからなのですが，値上げは賛成を得にくいと思います。
もう一点，駐車場100％マンションを売却するときに，駐車場区画（○番を使用できますよ）を案内できないと売却価格が下がると言われましたが，そのような事例をご存じですか？
うちは、１台目は年度末までに申し込めば、次年度には必ず確保できます。
その時点で、１戸で２台分の駐車場を借りている人は、
空きがあればそのまま借りられ、なければ明け渡すというルール。
現状は駅徒歩３分なので、駐車場には空きがあります。
ちなみに、駐車場確保率は100％。
そうなると、次に心配なのは立体駐車場の更新時の問題。
利用率が低いとなると、
更新費用の負担問題から駐車場が100％確保されない方向になるかも知れない。
その際には規約改正も絡むので、かなり揉めそう。
駐車場１００％のやや郊外のマンションに住んでます。
車を持っていない家もあるので、３台目を置いている家庭が数件あります。
なので、足りなくなった場合は、３台目の車からあけて貰う決まりです。
１８年間１度も、足りなくなったことは、ありませんが。
ちなみに、２年に１回、抽選で場所を決めなおしています。
>>14=01さん
「転貸」と「売却」では全く異なるので、それらを一緒に考えるのは無理があります。
「転貸」なら、１００％のＭＳですし、規約などで第三者への貸出（復貸し）を許可すればいいだけです。
「売却」は、元の区分所有者だろうと、外部の第三者との契約となるべきです。
それらが、規約または細則に明示（総会決議）されるまでは、ルールを曲げるないほうがいいですよ。
後々のトラブルのほうが怖いと思います。
>>17
同感。
話を聞く限り、あくまで標準的な使用細則に則っている様だから
駐車場使用者も基本的には「区分所有者限定」なのでは？
それに、（１）の主張で言われている「移動の自由」ってのはまた別の問題だ。
東京都台東区橋場１丁目 |
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4800万円台・6600万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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45.14m2・56.43m2 |
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総戸数 72戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
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4670万円～8390万円 |
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1LDK～2LDK+S（納戸） |
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35.34m2～65.43m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
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3900万円台～5900万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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53.76m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
