長期修繕積立金の運用方法について

私も色々研究した結果、すまいる債にしました。
他には商工中金の商品もあります。
すまいる債は過去の実績を見ると常に銀行金利を上回っていますね。
適切な運用も管理組合理事の役目だと思います。
銀行定期だけでは適切な運用をしているとは言えないのでは。

現在の利回り
すまいる債：1.543%
国債：1.705%
この辺が候補では？
いずれにせよ修繕積立金は長期運用になる。
年利で1%違えば、10年で10%、20年で20%違ってくる。
この差は大きい。

02＞
運用できればそれに越したこと
はないのでは？
1億の年利1.6で
160万ですよ！！
簡単な手直しだったら、これですんじゃいますよ？
たとえば私のマンションの植栽の害虫除去は
15万でした。
理由を聞かせてください。

投機的な運用は、絶対に避けるべき（他理事が発案しても反対すべき）ですが、
ただでさえ不足しがちな修繕積立金、不足すれば当然居住者が負担するのですし、同じように寝かせるなら賢い選択をしたいですよね？

管理組合で修繕のための融資を受けることもあるでしょうから、ちゃんとそれに備えることも必要かと。

種類は違うけど、運用と聞くと、年金や失業保険を勝手に運用し、
要らない箱物を建てて、投売りしたのを思い出す。
今、そのツケが国民に回ってきているんですよね。
住人にツケが回ってくるような運用だけは避けて欲しいですね。

であれば、すまいる積のような
安全なものであればいいんじゃないの？

こんにちは、修繕積立金の運用となるとすぐに、すまいる債が安全と言われていますが、
他のものと違ってどう安全なのですか？
国債の方が安全ではないのでしょうか？どなたか教えてください。

国債は元本割れリスクがある(満期前)が、すまいる債はないときいています。

ありがとうございます。満期前に換金する時に元本が割れる可能性ですね。
でも、国債と違って、すまいる債は元本の国の補償はないのですよね。

>>11(疑問)さん
危惧されてる点はそのとおりですが、私は「国の補償」っていうのも根拠が・・(笑
サイトから引用しますね？
＞「マンションすまい・る債」は預金保険の対象となっておりませんが、「マンションすまい・
＞る債」を保有されている方は、住宅金融公庫法により公庫の資産から優先的に弁済を受けられ
＞る権利を有することが規定され、債権の保全が図られています。
＞なお、平成17年7月6日に公布された独立行政法人住宅金融支援機構法において、住宅金融公庫
＞の権利及び義務は平成19年4月1日に独立行政法人住宅金融支援機構に引き継がれることとなっ
＞ており、「マンションすまい・る債」の元本や利息の支払いは確実に行われます。
＞平成17年度の公庫の決算では、総資産は52兆5,139億円、優先弁済権のある債券の発行残高は2
＞兆5,528億円となっています。

私個人は、現存する住宅金融公庫＝国またはそれ以上に儲かっている(笑)組織だと思っています。
金融公庫が破産するような事態になったら、貨幣価値自体が危ぶまれるかと．．．「金」が安全？(笑

旧住宅金融公庫だったら、財政投融資＋税金で支えられていたから
国の責任で絶対に潰すことはないだろうなと確信できたんだが。
新住宅金融公庫を果たしてそこまで信頼できるかどうか。
新住宅金融公庫の将来は、ひとえに、現在の中心業務であるフラット３５が、
民間銀行の独自住宅ローンとの競争で勝てるかどうか、
そこにかかっているんじゃないかな。
ネット上の情報では、現在、全住宅ローン利用者中フラット３５の利用率は１６．４％程度。
圧倒的シェアを誇った旧住宅金融公庫時代とは全然違うな。
金利先高感という追い風がある中でもこの程度のシェアに止まっている。
長期的には将来金融情勢が変わったときにはさらにシェアを落とす可能性もありうる。

住宅金融公庫の債券発行格付けは現在、ＡＡＡです。これはメガバンクより良いです。
公庫は来年から支援機構になるということです。これは銀行のローン債権を買ったり
保証したりする業務を行うことになるんですね。業務の内容としては安定していると思います。
ただし、情勢次第ではいくらでも変化するのが金融界なのですから、よく見張っておく
必要はありますね。すまいる債は毎月定額を振り込む仕組みです。もしいやになったら
その振り込むのを止めれば良いのです。自動的に積みたて契約が解除になります。
この辺り自由度が高いと思っています。

なぜ盛り上がらないんだ？このスレッド

そうですね、もっと詳しいところ知りたいです。

今の時代に運用益を考慮すること事態ナンセンス。
それより毎月の修繕積立金の金額が正当な長期修繕計画表に基づいて決められているかが問題。
昨今、マンションの修繕積立金の積立不足が言われているが、大規模修繕工事の時期が来て一時金の徴収や泥縄式な値上げをすると、途端に滞納者がどっと増えて組合役員が慌てることになる。

運用自体は、大規模なら億単位で積みあがるので実施したほうが間違い無くよい。修繕計画が、まともに組んであればそれに合わせて満期の期間が合う商品を組み合わせるだけ。

修繕計画が、まともかどうかは別問題。

運用より的確な修繕積立金の確保だよ。

↑ここは、運用方法を考えるスレなの。分かってる？

まともな修繕計画の下に運用を考えると言う事が前提であるのは当たり前だろ。
修繕計画が、間違っている前提で運用を否定する事自体ナンセンスだ。

修繕計画がまともなら
小銭を増やす必要なし。

↑必要の有無なんか書くことは、無意味。

運用する前提の話をしたい訳。17・19・21は、イラネ。

数十戸の数百万とか精々数千万円じゃ１０年預けてもたかが知れている。
大規模だと二桁億円の手前まで積みあがるから運用しないのはアホ。

その運用益で設備のアップグレードだってできる。

別にすまい・る債でも国債でも事業債でもいいけどね。

す・まいる債はよく知らないけど、国債や事業債は気をつけたほうがいいよ。満期償還まで持つのならいいけど、途中売却だと価格変動リスクがあるから、売却損が出る可能性がある。事業債も企業破綻リスクがあるからね。まぁ、日本国の破綻はこの際、考慮していないが。

>>17

まぁうちも、すまい・る債導入にあたって修繕積立金を規定額にあげたクチです(今までが安すぎた)。
しかし低額にかかわらず、滞納者はいましたよ。
わずかでも運用益を考えるし、ペイオフ対策もある。
なぜか値上げしたら滞納額も減りました(しぶといのも必ず回収しますが)。


すまい・る債のデメリットってなに？

これ、本当？
http://blog.m.livedoor.jp/k5zt79gb/c.cgi?guid=ON&id=50403850

4/1のﾌﾞﾛｸﾞだから嘘？

国債や事業債は、基本的に持ち切りですね。事業債もタイミングが合えば電力会社とかですかね。
修繕計画が、しっかり組んであれば持ち切りの計画も問題無く建てられると思います。

うちは駐車場収入が、丸々黒字なのでそれプラス普通預金や定期で足りなくなる様な何か悲劇が起きない限り問題無いかなと思っています。

うちの２階建自走式駐車場も、現在は修理費等は殆どかからず、修繕積立金にまわせる額が多いが、
いずれ建替えはしなければならないでしょうね。
３５０戸の住戸で４２０台の駐車場があります。街中の立地にありますので、駐車場料金も１万になって
ますので、修繕積立金はかなり余裕があります。

>>27さん
ここ、その余裕ある積立金の「運用」を話すスレだったはずだが・・・

27さんの長期修繕計画に興味深々。
平置き駐車場は竣工時からあったんでしょ？
そんなに積立金に余裕がでる計画ってあるのかな。
駐車場だけの修繕計画じゃないですよね？

実は駐車場料金は、１階が１万円、２階が８，０００円です。
今回１２年で大規模修繕工事が終了。
１戸当り１１０万を工事費として使用。
殆どの工事と植栽も含めグレードアップ化をやる。
駐車場使用料の使いみちは、管理費に月約１７０万、積立金に月約２００万
工事費総額は３．９億円
残った積立金は、今後発生する駐車場の建替え、ＥＶのかごの交換、浴室防水、排水管・給水管取替え工事
高置水槽のやりかえ工事、玄関扉の交換、集会室の建替え工事、結露対策として外断熱工事の実施等に充当。
当然１２年後の大規模修繕工事分はこれからの分も含め積み立てていく。
工事費が高いとか早いとかの批判はしないでください。工事のグレードや時期については、そのマンションの積立金
次第ですから。ぼられたとかも問題外です。

話はちょっとずれるが、29の所は年間２４００万円の駐車場収入を積立金に繰り入れて本来の積立金を減額するとか何らかの還元をせずに溜め込んでるのかな。

それって、余るのは当然じゃないの。修繕計画以上に徴収している事に成るんだから。よく、住民から避難されないね。

修繕積立金が安くしてあるからいいのですよ。
それに駐車場料金も、相場より安いしね。
長期修繕計画表については、ＥＶのかごの交換や浴室防水、駐車場の建替え等の計画ははいってないですから。
修繕周期や修繕箇所、グレード等はそのマンションの実力次第です。
余裕のあるマンションはお金をかければいいし、お金のないマンションは最低限の工事をすればいいだけのことです。
自分の部屋でも、余裕のあるものは、壁紙と畳、障子の張替えだけでなく、カーテンの交換、リビングセットの
買い替え、照明器具の交換、台所の改善等いろんなことができます。
余裕のあるマンションは、資産価値の高いマンションの維持が図られていいですよ。
これもひとえに大きな駐車場のお陰です。

もうちょっとズレるけどスマンです。


>>31

「安いと言う積立額＋駐車場収入」で修繕計画に対してそこそこの金額と言うなら分かるが、計画に対して余裕があるって言うのは、まだ集めすぎってことじゃないの。

普通、自走式駐車場の建替えは、計画に入っていないと思うがEVのリニューアルが入っていないのはマズクナイ。
浴室の防水って今時は、ユニットバスだから防水はしてないと思うが・・・まあいい。

何だか運用以前に修繕計画の見直しと資金計画の見直しが必要そうだ。

うちのマンションは修繕費用平均1万
400世帯
駐車場30台
築37年で
15年住んでるが
・外壁塗り替え３回
・床に滑り止めシート張り付け2回
・マンションの周りのブロック工事
・エントランスのバリアフリー化と手摺り取り付け
・エントランス床工事（昭和なタイルから人工大理石に変わった）
・自転車占有スペースの取り付け
・ガス、水道メーター、浴室防水、ダクト、排水管、配水管、ありとあらゆるパイプの交換
・ベランダ防水塗装
・地デジ大型工事
・耐震工事
・玄関ドア交換
・エレベーターのカゴ5機交換
ざっと挙げてもこれだけあります。
お金あるとやはり使い方も大胆ですが、これが幸いして、資産価値もあがり
空き部屋も3部屋 のみ
うちも只今売り出し中

修繕費用は潤沢であるにこしたことはないね。
お金はかければかけるほどきれいになるから、資産価値は保てるしね。

何だか改修自慢に成ってないか？
運用についてなスレ何だが。

あぶく銭じゃない運用なんてするな
運用で損失でたら廃墟だぞ

運用失敗した担当者は任せた管理組合責任で逃げる

運用をしたがるのは危ない奴だ管理費修繕費を持ち逃げするつもりだぞ

↑規約や細則も満足に決めずにヤられた口か。

買える商品や条件をシッカリ縛って修繕計画に沿ってやれば問題なんかでないよ。それでヤられたら、シッカリ監視し無い他の住民もわるい。

合意した条件で運用している限り不測の自体で損失がでても責任追求はしない。それが、嫌な奴は36の所と同じ様にタンス預金しが無いよね。

金額が数億になる様な所は、リスク分散も考えなくてはね．

定期数十本とか非現実的。

責任追及しないなんて嘘ぶくな
数百から数億の損失だして責任を感じないなんてのは山師だ

>>39

買える物、買い方等をシッカリ決めてルール通りに運用する。
そのルールに住民が、同意した上で実施するなら全員の責任と言う事なんだよ。

ルールを逸脱したら当然責任は追及されるだろう。逸脱しないように見張るのも住民の責任。
山師とか言っている39には、理解できない事だろうね。

すまいる債で数百とか数億の損害をどうやって出すのか。
電力会社が、倒産する可能性。国債持ちきりで損害出るのか。

運用と言うと39は、株式投資とかＦＸでもやると思っているんだろう。

>>39
おもしろい人ですね。
スマイル債に貯金して損害が出たということは、どういうことでしょう？
多分、資金の有効活用がされなかったということでしょうね。
株とか相場に手を出すべきというんでしょうね。そうすれば、もっと稼げたということでしょう。
あなたは正しい。うちの積立金もまかせますので、儲けさせてください。

みずほ信託銀行が無くなったら、どうなるの？

今時利殖を考えるなんて脳力を疑うね。

元本割れずに済めば御の字ですね。
プラスになるなら尚嬉しいけど、無理だろうし。

すまい・る債はゼロ金利でも利率いいんですか？

金利が、どうかぐらいは自分で調べた方がイイ。
いいか悪いかは、人によって違うから。

責任逃れの当座預金だけは止めること。

ペイオフ対策を考えたら普通預金よりは、当座預金の方がマシだと思うけど。

ですから管理者の責任逃れと書いたのです。

管理者の責任逃れと言う意味が良く分からない。

何かルールーが、有って運用しているのだろうから、ルール通りにやっても何かあったら責任を問われるような仕組みなんだろうね。じゃなきゃ責任を逃れるために当座預金にはしないだろうし。

だとしたら、管理者の問題と言うより規約や細則の内容に問題が有るんじゃないの。

＞管理者の責任逃れと言う意味が良く分からない。

自分の財産扱いをしていない。

>>50

管理組合の財産を自己財産のつもりで運用する管理者は、まず居ない。そんな管理者に任たい神経が分からん。

当座預金以外に預けて欲しいなら運用担当理事でも買って出たらいい。

>管理組合の財産を自己財産のつもりで運用する管理者は、まず居ない。そんな管理者に任たい神経が分からん。

無知なのね。

(消滅時の財産の清算)
第65条 管理組合が消滅する場合、その残余財産については、第10条に定める各区分所有者の共用部分の共有持分割合に応じて各区分所有者に帰属するものとする。

>>52

組合が、消滅する時の話なんぞ誰もしてないけど。

それと、管理責任者が自己の財産として積立金を扱うのとどう絡むわけ。説明で切るならしてみ。
各区分所有者に帰属していたら他人の分は、勝手に運用なんて出来ねぇよな。

（権限）
第26条　管理者は、共用部分並びに第21条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設（次項及び第47条第６項において「共用部分等」という。）を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。

>>54

すまんが、自分の言葉で語ってもらえないだろうか。52と54に書いてある事は、的から外れた以前に明後日の方向に打ってもなぁ。


総会決議で「積立金の運用を行う」と決議した場合、何がしかの運用に対する制限を設けると思うが、その中に決済性普通預金(当座預金)が預け入れ先として普通なら入っているはず。であるなら、ポートフォリオの設定がされていない限り全額当座預金でも何も問題ないし責任逃れとはいえない。

その時の理事会の運用方針が気に食わないのであれば自分で運用担当理事をやるとか、運用検討委員会を立ち上げてもらい委員として参加するしかないね。

だれが、一番責任逃れをしているのか･･･君だよ君。

え、決済性普通預金＝当座預金なんですか？

>>56

ごめん。間違えてた。当座じゃ無いです。

決済性口座に、無利息で何年も預けるのがはたして正解なのか？知りたいです。

こう言う事に正解も不正解も無いですよ。
何を求めるのか。

預金の保護を優先するなら決済性口座の選択も有りでしょう。

なるほど…

>>59さん、ありがとう！

決済性口座から普通口座にして定期預金をするのは、理事会決議でＯＫですか？

>決済性口座から普通口座にして定期預金をするのは、理事会決議でＯＫですか？
それこそ生の共有財産ですよ。当然に総会決議事項です。

ダメです。積立金の運用、保管先の変更は総会決議事項です。

>>61
うちの組合は運用細則を作って、条件付きで理事会決議でできるようにしたよ。

だけどもう5年以上経つから、運用細則の存在を忘れてしまった組合員が多い。
理事も覚えていないし、運用を考えるのが面倒だからか、決済用預金に大金を預けたまま。

>>62さん、>>63さん、>>64さん
ありがとうございます。
フロントいわく「定期は運用じゃない」だそうです。

＞フロントいわく「定期は運用じゃない」だそうです。
フロントは規約には無関係です。勿論遵守義務はありませんので理事長の指示があれば自分に都合の良いことは何でもやります。

>>65
フロントは基本的に常識がないし、規約も知りませんよ。
理事長・理事会がしっかりしていないと規約違反を平気でさせられます。
あとで区分所有者に責められるのは理事なので自分で調べましょう。

定期が運用じゃないわけあるか。常識で考えましょう。

みなさん、ありがとうございました。
結局今のまま、決済性預金のままで行くそうです。
また相談させてください。
ありがとうございました！

修繕積立金　ロンダリング
この関連でどういうことが思い浮かびますか？

>>70
全く思い浮かびません。

>>67
>運用細則自体が総会決議事項でしょうが。
当たり前です。
総会に諮り 承認されたから、うちの組合には運用細則があるのです。

いまは低金利時代だから運用の時代ではないと思います。わたしのマンション（住友不動産・11年前に購入）もタワーですが、この間の会合でも同じような話題だありました。管理会社の人がいろいろなケースを説明してくれましたが、これからの世の中は「借入金のプラン」もあると思います。マンションローンが厳しい時代に積立金を積み増ししなくてもいいのではないでしょうか？大規模工事は１戸当たり１００万ぐらいのものでしょう・・・・まあ、運用が気になるのもとてもわかりますが・・・。住友の管理会社の技術担当がくれたパンフ（融資と積立金のバランスとか役所の特例が書いてある）がとてもためになったけど、一度請求してみては。

子供クラブじゃあるまいしその位は自分で考えなさい。
自分の預金と思えば自ずと分かる筈だ、でも預金があっての話だがね。
今や子供みたいな大人が多いと言うが困った傾向だ。

うちのマンションも決済用普通預金から定期預金へ理事会決議だけで変更してしまっている。
総会決議が必要なのにどうするのだろうか？

＞総会決議が必要なのにどうするのだろうか？
ん？
普通に、経緯と理事会の意図を含めて、組合員へ広報。
抵抗少なければ、次回総会で事後承認（決議）。
抵抗強い（経緯と意図に正当な理由での反対）なら、一度戻すのが賢明でしょう。

長期修繕積立金を決済用普通預金に貯め込んでいるのがそもそも私には信じがたい。
確かにペイオフ対策なのかもしれないが．．．長期間貯金してても利子０。
10～20年スパンでは、同額でも価値目減りの可能性が．．．

回収用の口座じゃなくて？？　>>75

たかが年数万のために
全額保護のメリットを
捨てるほうが非常識だわ。

１０００万　１年定期預金　利率０.０２５％なら
年間利息２５００円　税引き後２０００円
銀行振込手数料＋残高証明書代を引いたら、←他の銀行手数料と合算されているからわかりずらい
初年度は利息なし　実質赤字　次年度以降も実質１０００円程度かな。

24年度発行のマンションすまい・る債　税引き後利息
　http://www.jhf.go.jp/files/100486621.pdf

上記例では50万一口です。
　1年目・・176円　＝＞1000万だと3520円
　10年目・・4017円　＝＞1000万だと80340円

標準管理規約なら総会議決事項と明記あり、以前の標準管理規約なら記載はありませんが
規約外事項として総会決議が必要。ただ、過去に修繕積立金の運用保管方法について理事会一任の
総会決議があったら問題はありません。
通常、理事会でそのような話が出たら同席や担当している管理会社フロントが総会決議が必要と助言しませんか？

運用には株式投資も入りますが・・・・。

パーになったらだれが責任とるの？

調子に乗ってファンドマネージャー気取りの
理事長が国債買ってそして暴落で修繕できなくなる
シチュエーションもあったりしてね。

低金利の今は運用益よりも、定期預金預け入れで担保にして借り入れ修繕をした方が得策ではないかという意見が理事会で出ました。理事会として結論は出ず、保留継続審議になりました。

「少し足りないとの懸念がございますので
ここは思いきってジャスダックに上場している
当マンションのデベロッパーの株式に残高の
50パーセントを投資してみるとの方向性で
調整しております。」

みたいなアグレッシブな運用してるとこある？

自身のマンションの空き室を購入して、賃貸にだして運用するのはどう？

>>85
大地震でお金使わないといけないのに国債買ってて元本割って換金しないといけないケースはある

>>91
確かに理想はそうだけども古いマンションでは過去の修繕積立金が安すぎたことにより現在の負担がかなり大きくなっているところもある
修繕積立金の値上げは所有者の高齢化もありできない
なんてところもある
そうすると借入前提のマンションも出てくる

定期入れて借入できる今日この頃では無いと思いますけどね
だったら余計にスマイル債でいいと思う

大地震での補修は、そもそも長期修繕計画に含まれないイレギュラーな処理ですから、
国債の中途売却により想定利息が得られない場合や元本割れもやむをえないでしょう。

ただそういう地域への補助金や保険金など、さまざまな補填もありえますけど。

大地震で被害が起こったら分譲マンションは区分所有者の貧富の差が大き過ぎて、自己資金が必要になるのは当然で対応は困難と思っておいたほうが自然だよ。

建替えですら総会が機能せず延命補強でゴマカスのが殆ど。
成功したのは敷地が十分あり世帯数の規模を倍にして個人の持ち出しを殆どゼロにした場合だね。

積水のマンションに住んでいるのですが、管理組合から毎年普通預金口座に年間１，５００万円程の収入がある為、ペイオフ対策の必要性を管理会社から受けているのでと「マンションすまい・る債」の購入金額アンケートが届きました。その上、ペイオフ対象外の６，０００万円も含めて「マンションすまい・る債」を幾ら購入するか等色々な内容がダラダラと書きつらねてありました。
２００８年に販売開始され高額にも関わらず完売でした。ところが２年後に当時の理事長が管理会社を変更し、管理費修繕積立金と１０年毎の一括修繕積立金が安くなったのですが、金額は下げないで剰余金は１０年毎の一括修繕積立金にまわしたいと当時の理事長は言っていました。既に長期修繕計画が立てられているのにも関わらず、現在の理事長が管理会社の口車に乗せられ踊らされています。何故、管理組合が利益を追求しなくてはいけないのか理解に苦しみます。企業じゃあるまいし。まして確実な保証はないのです。だったら「すまい・る債」を購入するのではなく、普通口座から当座預金に変更し剰余金は住人に返還し、各自が自己管理すべきだと思っています。「すまい・る債」は預金保険制度の対象にはなっていません。
皆さん、アンケートの締め切りは２１日です。良い案がありましたら教えて下さい！
そもそも各住人が自己管理することも必要だと考えています。

普通に読んで普通に推測すると、立派な理事長だと感じちゃいますが（笑）

因みに何平米でおいくらの修繕積立金なんですか？そこが判ると、踊らされてるのか立派な理事長なのかが解るかも知れません。