代官山コーポラスってどうですか？

原宿パークマンションに続く、超一等地最後の建て替え案件。
建て替え確定前に不動産関係者が買い漁ってます。
確定後には売りに出なくなるでしょう。

建て替え不可能らしいですがどうですか？高齢者多く、賃貸も多く、住民八割賛成は不可能、五階建て以上建設も難しく、持ち出しや、さらに一時引越しなど、考えると、いまや議題にもならないとか。どなたか教えてくださいませ。

現在、引越し等の一時負担金のない建て替え事案がほとんどです。
ディベロッパーが一旦買い上げ、買い戻し特約をつけて売買をする為、現金が手元に事前に入りますので。
その後、元住民が買い戻し、新築時に市場にプレミア価格で売却するというのがセオリーです。
池尻団地の様に、土地権利関係が複雑でも結局は建て替えになります。
所詮、形あるものは新陳代謝を繰り返すしかないのです。大規模修繕や耐震補強をしたところで、ただの応急処置にしかなりません。
中途半端に修繕積立金を使うことは、合理的ではありません。
エレベーター、オートロック等の設備面、耐震性等の安全面を確保し、さらに資産性が向上するのが建て替えです。
また、耐震補強は税金等の補助金を使いますが、それは居住者にとっての経済メリットです。特定の方にだけ税金を使われることが、問題視されています。
一方、建て替えは雇用を生み、税収も上がり、居住者の経済メリットも得られることから、政府は建て替えを促進しています。

借地なのに

>>4 住民でない人さん
このマンションは分譲時、借地権でしたがその後、各区分所有者が底地を買取った経緯があります。
今では、借地権割合は一部の所有者のみ。
ちなみに所有権割合は議決権の80%を超えているので、借地権者が建て替え反対をしたとしても強制的に建て替え可能です。

>>5 住民板ユーザーさん5さん

地権者は個人ですか?

>>6 住民板ユーザーさん2さん
地権者は不動産会社です。
一部の底地を持って建替時をウズウズして待っています。
土地所有権の部屋は一昨年を最後に市場に売りに出なくなりました。ここの資産価値を誰よりも理解しているのが、所有者だと思います。
ただ、古くから住む「ある所有者」が総会で建替のネガティブキャンペーンをやり、阻んでいます。他のお年寄り達も何がなんだか分からないまま、誤った情報を鵜呑みにしてしまっている様子。建替における第三者をコンサルに入れて、情報修正していかなければならないと思います。

2月13日に臨時総会が開催されました。
主な議題は耐震工事のため借入を受ける金融機関の融資条件の前提となる管理規約の改正でしたが議決権数3/4の同意を得ることができませんでしたので少しほっとしています。
耐震工事賛成の方々は耐震工事をすると震災に強くなり資産価値も上昇し明るい未来が待ち受けているかのような印象を総会でもちました。
詳しい方はご存じでしょうが耐震工事は大規模震災時の生命にかかわる建物崩壊リスクを軽減しますが建物の損壊が免れるものではありません。耐震工事をしても損壊の箇所によっては建物の主要機能を果たせず建替えを余儀なくされるケースもあります。またエレベーターのない築60年超の建物では耐震工事が資産価値の大幅な向上に寄与すると考えるのはあまりにも楽観的です。
耐震診断は地盤については考慮されませんので軟弱な地盤上の耐震性能の劣る建物は危険でしょうが、比較的堅固な地盤に建つ老朽化しているとはいえある程度の耐震性能を有する代官山コーポラスのような建物は大規模震災による生命にかかわる崩壊リスクはそれほど高くないのに数億円を投じて耐震工事をすることにどれほどの意味をもつかと疑問に思っている権利者の方も多数いらしゃると思います。（その2に続く）

なぜ私が代官山コーポラスの耐震工事に懐疑的なのか説明します。
代官山コーポラスは築60年超のエレベーターのない5階建てです。
数年前私は当マンションの一室を購入しましたが売主は最上階に建築当初よりお住まいの高齢の一人暮らしの方でした。階段での昇り降りが大変でワンルーム程度のエレベータ付賃貸マンションに転居することを決意し、売却してくださいました。
その区分所有建物の敷地持分は約19坪あります。付近の地価相場は坪700万はしますので建替えが推進され、建物解体等更地化に伴う事業費が控除されるとしても敷地持分をデベロッパーに売却すればマンション売却価格を遥かに超過する売却益を前所有者は得る可能性があったわけですが建替えが推進しないと絵にかいた餅ですし前所有者も承知の上でした。
耐震工事推進派の方は高さ制限のため現在と同じボリュームの建物は困難とのことで事業費の過度の負担を心配されているかもしれません。
でも高さ制限は半地下や、総合設計制度の活用によりボリューム減を最小減に抑えることが可能です。（その3に続く）

昔からお住まいの方が現在の建物に愛着をもっているのは十分理解していますが、前所有者のように高齢化に伴い転出を希望する方もいらしゃいます。
建替えは多くの選択肢を権利者に提供するものです。
耐震基準を満たさないことで過度に不安をもっている方は現在の建物に耐震工事をしても資産価値の上昇はほとんど見込めないのであれば、建替えで耐震基準を満たした資産価値の高い新築建物を得ることができます。
高齢等何らかの理由で老後の生活資金を確保したい方は敷地持分を売却することで多額の売却益を確保できます。
一番利益を得る可能性のある方は建替え事業費を応分負担した新築物件を未入居にて転売する方かもしれません。
つまり建替えにより権利者に多様な選択肢を与える当マンションに数億円の耐震工事を行い、建替えの議論を先送りにし、将来建替えが行われる場合に耐震工事で強固になったことにより解体費が割増しとなってしまうことが本当に多くの権利者にとって有用なことか疑問に思っています。
経済的合理性ではなく大規模震災にともなう生命の問題と主張される方には前述の堅固な地盤に建つ建物の崩壊リスクの少なさを参照ください。
以上より数億円と高額な耐震工事を拙速に行うのではなく建替えに向けて再度協議をしたほうが大半の権利者にとって有用だと思うわけです。
（その4に続く）

耐震工事に懐疑的な権利者の方々にお願いです。
総会に参加できない方は決して無記載の議決権行使書は提出しないでください。無記載だと議案に賛成されたものと扱われます。
白紙委任状は議長に一任されますが、議長を含む理事会構成メンバーは耐震工事を推進されてますのでご注意ください。
また現在耐震工事賛成の方、一部の扇動的な方に耐震工事しか選択肢がないと思い込まされていませんか？
今回管理規約改正が否定されたことを受けて再度ご自分の資産価値を最大限に活用するための適切な選択を熟考していただければと祈念しております。

結局耐震補強されてしまったようですね。建物が何年もつのか、ウオッチングしてみます。

>>11 さん

>>11 匿名さん（その4）さん
もう建て替えは当面、議題にも上がらないということでしょうか？