管理組合・管理会社・理事会「管理会社の変更を検討してます」についてご紹介しています。
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moai [更新日時] 2023-11-10 12:03:32

27戸の小規模マンションの理事長をしております。
今年で理事長を引き受けて2年目になります。
1年目は初めてという事もあって手探りで管理会社の指導のもと組合の運営を
行っておりました。
しかし、1年目の後半から管理会社への疑問及び不満が・・・
理事会等で打ち合わせした案件事項が尽く放置される状態。
特に、月次収支報告書及び滞納者リストの提出は依頼しても中々提出がありませんでした。
そんな状態でも、何とか総会は乗り切りました。
 私自身、1年目で解決出来なかった案件がどうしても納得出来なかったので組合運営及び理事会がある程度機能させたく2年目を引き受けました。
それから、半年が過ぎでも管理会社の対応は変わらず・・・
おまけに、他の理事のメンバーが仕事を理由に理事会を欠席するありさま。
このままでは、管理会社の思う壺なので各理事と電話で連絡をとり管理会社の見直しを検討する事になりました。
 今のままでは、中期・大規模修繕などで将来が不安なので誰がやっても組合運営が正常に運営のサポートが出来る管理会社と考えております。
 大きな問題は、下記の通りです。
  ■月次収支報告書及び滞納者リストが依頼しないと提出されない。(今現在、7、8月提出無し)
   提出されても時期が非常に遅い。(例えば、6月末締が7/28に提出)
  ■設備点検等の報告書の提出がない。
  ■打ち合わせで、要望及び確認を依頼したことに対して回答がない。
他にも多々あり、書くのが嫌になる位です。
 皆様の管理会社は如何ですか?
また、管理会社の見直しを行った組合の理事さんがおりましたらご教授お願い致します。 

[スレ作成日時]2006-09-27 00:05:00

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管理会社の変更を検討してます

  1. 296 匿名 2010/03/24 03:27:13

    大規模修繕工事などは全てを管理会社任せでは絶対に駄目です!

    世間知らずの阿保な役員や住民は、管理会社に任せるから、通常の工事価格より2倍~10倍は、ざらにボラレまくりですよ。

    世間を知ると言う意味で、必ず同じ工事内容で、管理会社を含めて、他業者から最低でも5社以上の見積もりを取りましょう!

    下請け下請け孫請けの実態が鮮明に分かり、見積もりを見たら、何故こんなに違うのか超ビックリ歴然としますよ!

    マンション住民は、横着怠慢して、管理会社に任せっぱなしにせず
    もういい加減に賢明にならなくては駄目です!!!

    こんな不景気の、ご時世なんですからね。


  2. 297 匿名 2010/03/24 03:38:08

    親スレさんの27世帯でしたら、余裕綽々で自主管理が出来ます。
    早めに臨時総会を開いて、早急に自主管理にするよう話し合いましょう。今のままでは管理会社を儲けさせているだけですから、非常に、もったいないです。
    自主管理になればマンションを良くしようと言う、住民の責任感や意識も高まり、また自主管理になる事で管理費を5000円位、値下げできます。
    自主管理は賃貸者にも同じ責任を持たせますから何ら問題ないですね。

  3. 298 匿名さん 2010/03/24 09:26:06

    297さん
    自主管理はやってみれば意外にできるもので、基本同意ですが、一点だけ、
    >自主管理は賃貸者にも同じ責任を持たせますから何ら問題ないですね。
    はないですね。
    自主管理であっても当然、区分所有法に則って管理を行います。区分所有者と同じ責任ではありません。

  4. 299 住まいに詳しい人 2010/03/24 11:00:09

    このスレを見ている皆様へ
    スレタイは
    「管理会社の変更を検討してます」

    自主管理がマンション管理の行き着く最終到着駅であることは否定しませんが、
    スレタイに即した投稿をお願いします。
    自主管理の議論は他でして下さい。

    管理会社と契約することを前提にお願いします。

  5. 300 匿名 2010/03/24 11:20:12

    27世帯なら、管理会社の変更は止めて自主管理にするのが一番のベスト対策です!

  6. 301 匿名さん 2010/03/24 11:31:16

    >>295
    管理会社との委託業務の内容は毎年変るんですか?
    普通は毎年同じ内容で更新するんじゃないですか。

  7. 302 匿名さん 2010/03/24 12:35:19

    >>301

    毎年契約内容が同じなのは、あなたの住むマンションの理事会が無能である何よりの証拠です。

  8. 303 匿名さん 2010/03/25 01:11:17

    >>302
    毎年値下げ交渉や新たな業務改善の要求をするんですか?
    別に問題がなければ現状どおりでいいでしょう。
    管理員の人数を増やすとか、清掃の人員・時間を増やすとかがあれば別ですが、そうしたら委託費の値上げ
    をしなければならないでしょう。
    通常は契約内容の変更がないでしょう。

  9. 304 匿名さん 2010/03/25 01:21:30

    >通常は契約内容の変更がないでしょう。

    いいえ、総会では管理会社の信任投票の意味合いもあります。

  10. 305 匿名さん 2010/03/25 01:32:35

    >>304
    管理会社への委託は当然総会の決議が必要ですよ。
    しかし、契約内容の変更まではしないでしょう。

  11. 306 匿名さん 2010/03/25 12:42:51

    減額を渋る管理会社の方が必死に抵抗しているようですが、
    管理組合からの減額攻勢にさらされて相当ストレスが溜まっているのでしょうか?
    こんな所で反撃したつもりになってないで、
    少しは金額に見合った仕事をすることを考えられては如何ですか?

  12. 307 匿名さん 2010/03/25 13:00:13

    303 305です。
    私は管理会社の者ではありませんよ。
    マンションの住民です。自己啓発でマン管の資格は取得してますが。

  13. 308 匿名さん 2010/03/25 13:12:27

    また暇人マン管士のお出ましかい…。
    そんなレベルでマン管取得者だとは、マン管士のレベルは言わずと知れてますわな。

  14. 309 匿名 2010/03/25 13:17:31

    ですから、この世帯数で管理会社に頼む事自体が大いに無駄な経費を使っているんだと、賢明な組合員なら早く気が付くべきです。

    住民の財産の無駄使いそのものです!

  15. 310 匿名 2010/03/25 13:29:55

    あと、エレベーター保守管理や管理会社も、大したこともないくせに大手は高過ぎです。
    私のマンションも変更しましたが、前は両方とも三菱ビルテクノサービスでした。

    今ではエレベーターの保守管理は、前より条件が良くなったにも関わらず、年間経費は半額未満になりました。

    それで管理費の値下げが可能となり、住民の皆さんは大喜びでした。

    ☆やはり何も変えない変わらない進歩しない、横着怠慢で保守的な役員は即座に止めさせ…
    組合員(住民)が変える努力をして、世間を知って賢明になる事が一番大事です。

  16. 311 匿名さん 2010/03/25 14:20:13

    >>310

    変えた先は独立系ですか?
    独立系であれば事故が起こったときの対応には気をつけておいたほうがいいですよ。
    定期的に行う点検なんかはどこでもやることは同じでしょうが、事故が起こったときの対応は
    メーカー系のほうがしっかりしてますよ。
    事故が起こったときにぬか喜びにならなきゃ良いが・・・。

  17. 312 匿名 2010/03/25 15:03:17

    今はどこの会社でも保険に入ってますから何ら不都合はありませんね。

  18. 313 匿名さん 2010/03/25 15:15:18

    保険に入っていても、出るのはお金だけですよ。
    それも、満足するような金額なんて出ないでしょう。

    問題は、独立系の管理会社の大手は、ずさんです。

    事故が起きたから保険で済ませるなんて考えの人ばかりですので、めいわくが掛からないよう、怪我などをしないよう、ちゃんと点検などをして事故が起きないように最善を尽くすなんて考えないのです。
    そして、それこそ現代の常識だと思い込んでいるのです。

    保険に入っていても不都合は解消されないのです。

  19. 315 匿名さん 2010/03/25 22:19:55

    >今ではエレベーターの保守管理は、前より条件が良くなったにも関わらず、年間経費は半額未満になりました。

    その内に閉じ込められる事故が多発しますよ。

  20. 316 匿名 2010/03/25 23:23:06

    シンドラーエレベーターであるまいし、、、
    そんな事が起きないように、毎月に保守管理で住民の命を守っている訳です!
    無意味な過剰考察は、ほどほどにして、無意味に過剰に使われている住民の財産をお守り下さい。

  21. 317 匿名さん 2010/03/25 23:51:48

    マンションを購入する時に管理費や修繕積立金の額には納得して購入したんでしょう。
    べらぼうに高い管理費だったら改善しなければなりませんが、常識の範囲内であれば住民は値下げしたり
    メーカーや管理会社を変えて欲しいとは思っていませんよ。
    現在の管理会社や設備点検業者を変えることによる不安の方がありますよ。
    管理費等についての出費は想定内のことですから、別にちょっと値下げしたとしてもそれの方が心配です。

  22. 318 匿名 2010/03/26 01:20:03

    固定観念の固い頭は認めますが、その前に進歩する為の勉強や努力をしているか?
    現状のマンションが正常なのか?正常ではないのか?
    は文献や情報を見れば分かりますから、世間を知って見つめ直して行く努力が大切ですね。

  23. 319 積極理事 2010/03/26 07:34:12

    内のMS300戸
    管理費チョット高いが12000円/月
    配水管清掃の業者調べてみると
    管理会社→委託会社→配水管清掃会社
    となっていた。
    高いはずだ。
    追求したら50万/年安くなった。

    ほかに、
    内の理事会は、管理会社に対して業界最安値を追求するつもりはなく
    業界平均価格での委託費を要求しました。
    管理費8000円~9000円/月でまかなえる範囲。
    それでも、値下げの抵抗は相当きつかった。
    やはり、いきなりの1000万/年の値下げ(3000円X300戸X12月)は管理会社にとって相当きついようでした。
    部分委託も取り入れたので、管理会社の売り上げ減は1500万以上でした。
    管理会社の担当者さん、内のMSの担当が不運だったとあきらめて下さいね。

  24. 321 匿名さん 2010/03/26 11:55:40

    管理会社の委託業務費が適切かどうかはその相場を知らなければ交渉のしようがないでしょう。
    例えば
    管理事務費月1戸当り金額1200円~1500円、消防設備点検費 月500円×戸数、清掃費人数×時間×日数
    EV保守点検費 デベ系月1回1基4~5万 独立系月1回1基3~4万  遠隔監視の3ヶ月毎の点検フルメンテで月4~5万程度
    清掃費 時給×時間×日数×人数 プラスアルファー
    管理員人件費 人数×時間×日数 プラスアルファー
    こういったことを把握した中で高すぎる場合は交渉すればいいのだけど、やみくもに値下げ値下げではね。

  25. 322 匿名さん 2010/03/27 01:06:18

    同感です。
    むやみやたらに値下げは愚の骨頂です。

    最悪の管理会社と悪名高い独立系管理会社のように、安い管理費で行うと他の管理会社では不可能な安い値段で管理を奪い取り、ノルマの工事で毎年大きな利益を乗せに乗せ、管理費の赤字を埋めるだけでなく、通常の工事費の数倍の金額を管理組合に認めさせ、通常の10倍以上の利益を手にするのが本当の目的で成り立っている独立系管理会社がいますからね。

    ただ、安い管理費で真面目に管理をしてくれて適切な工事費で頑張っている小さな独立系管理会社もいますので、一緒にしてはいけませんが。

    大手の独立系管理会社には、ぼったくりが多いですね。

  26. 323 匿名さん 2010/03/27 01:20:06

    321ですが、相場をしっかり把握し自分のマンションの委託業務費が適切かどうかを計算した中で
    管理会社を判断するのがベターでしょうね。
    ただ一ついえることはデベ系の管理会社の場合、大規模修繕工事の場合はどうしても人情的にも
    そこに依頼するケースが多くなると思います。
    しかし、総合評価方式で行い、入札評価の計算方法で割り切って元請会社を決めるとかをしないといけないでしょうね。

  27. 324 匿名 2010/03/27 02:48:11

    出来る限り良心的な業者の直工事を心掛けましょう。工事内容は何も変わらず、大手とて中小零細企業の下請けにやらせているだけです。今の時代は安かろう良かろうです。

  28. 325 匿名さん 2010/03/27 05:55:59

    >>324
    しかし出来ることなら大手ゼネコンに依頼すれば間違いはないでしょう。
    私どものマンションも大手ゼネコンに依頼しましたが、満足いく仕事をしてもらいました。
    地元の業者に比べかなり格安でした。(同じ仕様で見積りをとりました)

  29. 326 匿名さん 2010/03/27 06:25:14

    324さん
    地元の小さな建設会社も殆どは下請け・孫請け・曾孫受けに仕事はまわしていますよ。
    建設会社自体がいろんな業種の作業員を自社で社員として抱え込むことはできないのです。
    それは分かっておられるでしょう?
    だったら大きな会社の方が安心できるのではないですか。
    大きな会社は信用と継続性を大事にしますので、いいかげんな工事はしないと思いますよ。

  30. 327 匿名 2010/03/27 08:10:11

    私のマンションは塗装&防水屋に直工事でしたから何もかもがお安く、仕事も何も問題なく丁寧極まりなく仕上がりました。

    また直接の10年保証ですから安心でした。
    当然に次回もお願いします。
    前回より1000万円は浮きました~♪

    隣りのマンションは11階建ての11世帯でしたが、仕事振りの良さが認められて、我がマンションと同じ会社で500万円で大規模修繕工事を完了しました。
    めでたし!めでたし!

  31. 328 匿名 2010/03/27 11:29:03

    ある悪徳管理会社は大規模修繕工事の際に、管理会社委託の工事に仕向けるよう役員を丸め込み、管理会社と役員の関係を悪の**の伏魔殿にしようとしています!

    管理会社には親会社から報奨金が支払われ、役員にはバックマージンを支払っているそうです!

    クズ管理会社がクズ役員を増殖させて、関係がナアナアにならないよう、益々と組合員(住民)は管理会社と役員を厳しく管理監督する目が必要です!

  32. 329 匿名さん 2010/03/27 11:33:46

    >>327
    大規模修繕工事を行い500万とか1000万とかいってますが、一体何の工事をしたんですか。

  33. 330 匿名さん 2010/03/27 12:40:21

    >>327
    11階建ての11世帯?おもしろいマンションですね。
    500万の大規模?修繕工事は足場を組んで外壁洗浄ぐらいしかできないでしょう。

  34. 331 匿名 2010/03/28 00:17:12

    だから無知と世間知らずは死ななきゃ直らないって言われるのです。

    賢明であれば大規模修繕工事は世帯数×50万円前後でできる訳です。

    いつまでも管理会社と業者のカモリストのままでは、死んでも浮かばれないなあ(哀れ)。

  35. 332 匿名さん 2010/03/28 00:32:25

    架空の話は無限に続くね。

  36. 334 匿名さん 2010/03/28 01:47:45

    >>331
    工事は1戸当り30万でも50万でも100万でも200万でもできますよ。
    工事内容とグレードに大きく関係してくるでしょう。
    50万超はぼったくりにあったとかいう単純な発想しかできないんですか。
    全てそのマンションの積立金の差で決まるのです。
    建物は古くなってきたなくても我慢して生活することはできます。
    そうではなく、早めの工事を行い資産価値を高め、快適な生活を希望するマンショんもあります。

    管理費も同じことがいえるでしょう。
    管理員の数を増やし、コンシェルジュやガードマンを常駐させたり、常時清掃員をいれてれば高くなるのは当たり前でしょう。管理費を抑えるためにはそこを抑える必要があります。
    それと同じことですよ。

  37. 335 匿名さん 2010/03/28 10:00:35

    デベの管理会社です
    変更時、デベブランドの付属品を撤去しない場合は、メンテ費が倍増する仕組みらしいのです。
    新規に設置するのも大きな負担が生じます
    デベブランドの付属品は管理契約を解消させないための人質らしいです
    どうしたらいいでしょうか?

  38. 336 匿名 2010/03/28 10:06:57

    バカな話しだ、デベの管理会社は893商売か!
    そんな話しは無視無視無視で宜しいかと。
    情報が欲しがっているテレビ局に連絡しなはれ、悪徳管理会社として放映してくれるぞ。

  39. 337 匿名 2010/03/28 15:16:03

    マンション住民は賢明になって勉強して努力して、早く世間を知ってもらいたい限りです、、、

  40. 338 匿名さん 2010/03/28 23:26:15

    憂さ晴らしのコメンテーターに同情します。お気の毒に。可哀想。

  41. 339 匿名さん 2010/03/29 00:08:10

    デベ系のマンションはデベ系の建設会社しか工事が出来ないというのなら、倒産したデベ系の
    マンションがかなりあるけどそこは工事出来ない?のかな。
    絶対そういうことはないので安心して業者は選んでください。

  42. 340 匿名さん 2010/03/29 05:18:53

    デベの機械式駐車場は撤去出来ないですよね
    デベリースのインターホンも撤去になるとか…
    ぼったくりマンションより、戸建てがいいですよ

  43. 341 匿名さん 2010/03/29 05:33:37

    >>340
    デベの機械式駐車場はそのまま使えばいいでしょう、修理は他の業者にたのめばいいのだし。
    デベリースのインターホーンはそのまま使っていいし、高ければ他のメーカーに変えればいいだけのこと。
    デベ系のマンションでも工事や設備はどこの会社でも喜んでやりますよ。

  44. 342 匿名さん 2010/03/30 03:13:08

    >デベの機械式駐車場は撤去出来ないですよね デベリースのインターホンも撤去になるとか…

    アパートでないの?

  45. 343 匿名 2010/03/30 04:04:47

    買うのにボラれ~
    管理費でボラれ~
    修繕工事でボラれ~
    一戸建ての方が大手ハウスメーカーでも坪単価は安いで~
    ボラれまくりのお前らはパーボーか~

  46. 344 匿名 2010/03/30 05:59:57

    上物はたしかに安いけど土地持ちか金持ちしかいい戸建には住めないよ。土地なしで住宅展示場に行っても面倒くさがられるだけだし・・・
    金持ってるか高所得なら別だけど。

  47. 345 匿名 2010/03/30 23:26:39

    マンションは一戸建てより坪単価は高いのは事実だからボラれてんのか!

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    未定/総戸数 144戸

    ルピアコート本川越ステーションビュー

    埼玉県川越市新富町2-1-8

    3600万円台~5900万円台(予定)

    1LDK~2LDK

    33.86m2~59.49m2

    総戸数 113戸

    デュオヒルズ蘇我ザ・スカイ

    千葉県千葉市中央区宮崎1-18-58

    3998万円~5998万円

    2LDK~4LDK

    62.97m2~85.46m2

    総戸数 263戸

    COCOCHI FIRST PROJECT(ココチファースト プロジェクト)

    埼玉県鴻巣市本町5丁目

    2900万円台~6400万円台(予定)

    1LDK+S(納戸)~4LDK

    58.83m2~88.44m2

    総戸数 337戸

    ザ・ライオンズ西川口

    埼玉県川口市西川口3-109-1他

    4960万円~6480万円

    2LDK・3LDK

    51.55m2~70.9m2

    総戸数 63戸

    プレイズ大宮日進町

    埼玉県さいたま市北区日進町1-40-20

    3400万円台~6400万円台(予定)

    2LDK~4LDK

    61.74m2~85.63m2

    総戸数 111戸

    サンクレイドル高崎VII

    群馬県高崎市宮元町226

    4398万円~6098万円

    2LDK+S(納戸)~4LDK

    66.6m2~81.72m2

    総戸数 85戸

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    シュロスガーデン千葉

    千葉県千葉市中央区祐光1-1013

    3900万円台~4900万円台(予定)

    2LDK~3LDK

    64.11m2~71.84m2

    総戸数 85戸

    バウス習志野 mimomiの丘

    千葉県習志野市実籾1-1045-2

    3400万円台~4500万円台(予定)

    2LDK+S(納戸)~4LDK

    71.97m2~78.95m2

    総戸数 96戸

    グランドパレス船橋ミッドガーデン

    千葉県船橋市湊町2丁目

    4,888万円~8,398万円

    1LDK~3LDK

    42.60m²~70.42m²

    総戸数 112戸

    ガーラ・レジデンス松戸

    千葉県松戸市古ケ崎字水神前9番5

    3800万円台~5100万円台(予定)

    2LDK+S(納戸)・3LDK

    59.4m2~68.78m2

    総戸数 64戸

    サンクレイドル津田沼II

    千葉県船橋市前原西5-616番6

    3698万円~4598万円

    2LDK・3LDK

    55.17m2~63.8m2

    総戸数 70戸

    マツドリーム プロジェクト/ルネ松戸みのり台

    千葉県松戸市稔台7-38-10他

    2900万円台~7300万円台(予定)

    2LDK~4LDK

    58.7m2~82.75m2

    総戸数 173戸