管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2006-07-21 22:54:00
>>597
残念！突っ込むところが違うんだな。
一般的に、管理費、修繕積立金の未納に対する訴訟追行権の授権は、理事会の決議を前提に理事長に与えられている。（標準管理規約単棟型 第６０条３項）
592に対して突っ込む点は、
①管理会社は取り立てまでやらい（593殿指摘済み）
②即差押えと簡単にいう（595）
③『小額裁判』→『少額訴訟』
なお、③については４文字中３漢字も間違えるあたり、訴訟実務に長けているとは思えない。また、こういう法律用語を正確に使えないと、弁護士と相談ひとつもまともにできなくなる。だから法律用語を正確に使うことはバカにできない。
役員と言うか理事長は滞納者に対しては、イケイケドンドンガンガンの積極的な方でないとダメなんです。
滞納者は大変にズル賢いですから、
例え金が有っても取り立てしないわ、厳しくない所を後回しにして、計算高く滞納を繰り返します。
そのような悪徳滞納者には早急な取り立て＆督促＆裁判をして行きませんと、
真面目に欠かさず管理費＆修繕費を払っている方に大変に失礼ですし、
怠慢能無し理事長や役員ですと、更に滞納者が続出して行きます。
ですから592番さんのような積極的な方が理事長でないと、
何もかも全てが後手後手になり滞納金すら取れなくなってしまいます。
トロトロしていたら、５年の時効などあっという間に来てしまいますよ！！！
どこのマンションにも居るかと思いますが、
ダメダメ能無し理事長や役員と言うのは、頭でっかちの口だけ達者だけで行動が伴いませんから！
>トロトロしていたら、５年の時効などあっという間に来てしまいますよ！！！
時効になったら、関係した理事長で案分補填を損害賠償として請求できます。
>>602
難しい（けど面白い）ことを聞いてくるね。
私には分からん。実は分からないから、以前、分割返済は理事会決議で出来るかと質問したぐらい。
法律を杓子定規に当てはめれば、規約になければ、管理に関する事項として総会決議ってことになっちゃう。ただ、これも学生の座学の世界。難しい。
法律を完全に棚上げして、実務面だけで言えば、事前の総会決議は無いでしょう。相手も組合員だから、決議内容がバレバレ。こちらのカードを見せながらの和解交渉なんて有り得ない。
現実的には、初回の口頭弁論の際に、『和解はしません。判決を求めます。』と蹴るかな。
ついでにいえば、自由闊達に意見が言えるマトモな理事会なら、保証人というプラスと損害金免除というマイナスを天秤にかけて、終わりのないシーソーゲームに突入しそうで怖い。
>>602
追加で思いついたことをコメント。
マンションの管理費等でなかったら、速攻で①連帯保証人追加（但し資力ありが前提）②損害金免除＋訴訟費用双方負担③和解調書作成で応じますね。
私は管理組合関係というより、賃貸オーナーの立場で延滞回収をやっている。
だから、
①実回収より不良入居者退去を優先（優良入居者への入れ替え）
②連帯保証人追加による回収手段の多角化を高く評価できる
③和解の場合（極端な話、一部債権元本を免除しても）貸倒を税務上損金計上できる
といった観点から評価でき、速攻応じる。
この①は別にして、一般的な売掛金回収、貸付金回収の世界でも②③は同じじゃないかな。
しかしながら、マンション管理組合は
①特定承継人にも未納管理費等が承継されるため、安易に免除は出しにくい
②そもそも収益事業でないため、税務上の損金計上の可否を考える必要がない
（貸倒の損金計上は厳密にやっていくと非常に難しい問題にぶち当たる）
③管理組合の思考回路に経済合理性という概念が乏しい。特に人的コストという概念がない。
だから、ちょっと特殊だなと改めて思った。
みんな久しぶりぃ！
ついうとうと眠り続けちゃったぉ★
やっぱり管理費は滞納したらダメだぉね☆
みるふぃこれからはちゃんと払う良い子ちゃんになるぉ！
チョコレートが美味しい季節★なのだ！
揚げ足とり大会だな。
ねえねえ、未納延滞者に少額訴訟して、移送されたら、出廷のための航空券を含む交通費、食事代は組合経費だよね。
できれば沖縄か北海道の人に移送申立して欲しいな。
それも日帰りが難しい時間帯なら最高！
組合経費でプチ旅行を満喫！
相手が申立したんじゃしょうがないな。
大義名分のある旅行か。鬼嫁もこれには文句なし。いや、いいこと聞いた。
週末、管理会社が来るから早速調べさせよう。
しかし現実にカネまわりは結構悪くなってきているから、これから管理費滞納の問題は状況悪化は必至でしょうね。
ただ、毎月1,2万円の滞納の問題だから大半は、管理会社からの滞納直後の督促はがき、１週間後の督促電話、１ヶ月後の理事会協議と理事会からの本人宛アプローチでまずは解決でしょう。
さすがに6ヶ月滞納となれば、対象者は明らかに他の借金でも首がまわらなくなってるでしょうから、銀行や国税などの大口の債権者がすみやかに競売手続きに入っていただけるよう側面支援する意識が必要なのではないでしょうか。
そういった意味では、対象マンションに仮差押手続きをとることぐらいは意味があるような気もしますがね。
6ヶ月たってややこしくなると、管理会社はウチの業務じゃないと逃げるし、高い相談料の法律事務所等が登場しだすので、理事会として対応が難しくなることは確実ですよね。
対象マンションを新しいオーナーが買ってくれれば、滞納管理費は即、回収できるわけですから、別に大口債権者がいるのであれば、あまり無駄なコストをかけず生暖かく事態の推移を見守る方がよい気がします。
そうですね、やはり順序としては、最もコストがかからず裁判所からの出頭命令がでる小額訴訟手続きが初期の段階では効果的ですね。（全レス読んだら、相当、頭の整理になりました）
最初の１ヶ月は、電話、手紙、訪問による督促。2ヶ月目は支払督促の内容証明郵便。3ヶ月目で小額訴訟手続き。
あとは乙区の大口債権者への通報兼相談で、状況によっては競売申請といったとこでしょうか。
アホな管理組合が少額など簡裁に訴えてきたらしめたもの。
自分の地裁に反訴して移送も申し立てれば良い。
たかだか十数万の管理費の滞納なら、裁判所から通知がくれば、普通は払うだろー。なにをそんなに真剣に逃れようとしてんの。
元々普通じゃない状態で普通を持ち出す頭が悪い人
超長期で銀行にだけは払ってる奴ってフローはギリギリだけど、物件価格が上がる可能性もあるから、競売にかからないようなんとかつないでるわけだよね ならば高い遅延損害金で追い込んでくのが定石なのかな！ 年率40%と督促にかかる弁護士費用等は滞納者が負担することとするの条項でいいんじゃねえ
>>620
内容証明→少額訴訟等の法的手続き
の間にもうワンステップ選択肢がある。俺の場合。誰も書かないけど選択肢の一つとして覚えておいて損はない。
訴状なり、申立書なりを実際に作成して、回収交渉の席上、｢裁判所に出す書類はできているんだ。｣と迫る手がある。
この方法の最大のメリットはコストがかからず、時間短縮だ。
ただ、デメリットの方が大きいケースの方が圧倒的に多いことは言っておく。デメリットは何かは自分で考えて。
どういうロジックで反訴すんの？
有識者＆経験者どの
移送申立が認められるかどうかについて解説を求む。ネットでググっても消費者金融ばかりヒットしてマンションの場合がよくわからん。
通常訴訟、管理規約に合意管轄ありのケースで頼む。
＞移送申立が認められるかどうかについて
どこに移送申立したいか知らんが、異なる地方の簡裁を希望していることを前提に考える。
少額訴訟で通常訴訟に移行しても同じ簡裁の通常訴訟だから、
移送申立は、当事者双方が、移送を希望している場所に住んでるとか、
現にそこに居住してるから移送した方が訴訟経済上も双方に有利で双方がそれを合意してるとか、
その事情を裁判所に分かってもらう必要があるだろう。
話題が移送して云々に変わってるからではないか？
>>633さんの検索結果は、オークショントラブルや詐欺まがいの裁判で、実際に滞納費の裁判において、移送云々に発展するケースって極めて少ないと思う。
あるとしたら、転勤で引っ越して賃貸に出してるオーナーとかじゃない？
横から似たようことを質問するが、宜しく。
組合員Ａ(札幌在住）が１０万円管理費を滞納。管理組合Ｂ（東京）が東京簡易裁判所に少額訴訟を提訴した。なお管理規約で第一審における合意管轄裁判所は東京地方（簡易）裁判所とするとの条項がある。
このような設定での質問。
①規約を基に東京簡易裁判所で受理されるか。
② ①が受理された場合、組合員Ａは少額訴訟を受け入れる前提として、札幌簡易裁判所への移送申立はできるか。
③ ②が認められた場合、管理組合Ｂは再度、東京簡易裁判所を管轄裁判所とするよう申立ができるか。
裁判は弁護士に任せるべきだろう。
必要なコストをケチってはいけない。
弁護士に一任なら和解減額の問題もクリアできる。
＞裁判は弁護士に任せるべきだろう。
前レスにもあったが、一般的に言って裁判は弁護士に依頼するのが筋ではあるが、こと区分所有法に関して言うと、弁護士はこの法律知らないからどうだかなあ。
>組合員Ａ(札幌在住）が１０万円管理費を滞納。管理組合Ｂ（東京）が東京簡易裁判所に少額訴訟を提訴した。
今しがた簡易裁判所から帰ったが、少額訴訟より半額で済み、ひな形用紙（管理費等）まで作成済みの支払督促を推奨されたよ。
>>638
民法の債権法や民事訴訟法を知らないで裁判するほうが恐いよ。
区分所有法なんて、弁護士から見たら『あとは皆さんで条文でも確認しておいてください。』
というレベルでしょう？
>このケースじゃ東京簡易裁判所で支払督促を受理しないだろ。中途半端なレスするなや。
理由は？
>>645
レスありがとうございます。
マンション所在地は東京簡易裁判所の管轄地。
延滞は管理費＆修繕積立金の月額1万7千円弱×6ヶ月＝10万円
で6ヶ月間一部入金すらないということでお願い致します。
移送について存じ上げません。原告側から少額訴訟という形態を維持しつつ、東京簡易裁判所→札幌簡易裁判所への移送は認められないということでしょうか。
何分、基礎的知識がないため、お答えしにくい質問になり恐縮です。今朝ほどのレスが中途半端なまま終わってしまったためご質問した次第です。宜しくお願い致します。
滞納者の裁判には弁護士など一切不要です。
弁護士に頼むなど無駄な経費と無駄な時間が掛かるだけです！
役員の理事長が率先してやって下さい。
１００万円以上の滞納金なら、お近くの地方裁判書に告訴して下さい。
みるふぃ に移送されたらお菓子の国が管轄か。激甘の判決がでそうだな。
ここ数日の誤字ぽんは一人は俺。どうももう一人いるようだ。
少額訴訟は、滞納があったマンションを管轄とした裁判所に訴えるのが普通と思います。
詐欺などは、原告(詐欺)が被告(被害者)が出廷できないような場所に呼び出そうとし｢裁判に出るくらいなら払ったほうが…」となるよう逆手にとってるものです。
前述の滞納者などは、逆手を逆手に取ったような詐欺よりも悪質な輩と考えられるわけです。
もちろん本当に払いたくとも払えない人もいるでしょう。
だから、普通に考えれば和解調停を希望するならまだしも、移送しようと考える滞納者などはカス同然です。
少額訴訟は、即日結審します。
だからこそ事前に集める書類はきっちり集めなくてはなりません。
同時に被告も抗弁するのならそれなりのものを提出しないといけません。
被告の不服申し立て＝通常訴訟に移行します。
滞納事件のほとんどの場合、非は滞納者にあるわけですから、裁判官も和解を勧めるわけです。
分割とか、遅延損害金の免除とか。滞納者の収入なんかもみるわけですよ。
なんだ、白旗揚げてないか。
では、札幌在住者へ東京簡易裁判所で支払督促ができないか。
（あ、ちなみに支払督促は5-6回やってるが、少額訴訟の経験はないから、他のレスの少額訴訟についてはオレは確証もって回答はできない。）
まず、支払督促と少額訴訟はどちらも民事紛争を短期に決着をつけるための簡便な制度。その点は同じ。
但し、少額訴訟は、その名のとおり訴訟の一つだが、支払督促は訴訟ではない。
支払督促は、裁判所書記官の処分であって、訴訟ではない。
この点をスタート時点の大枠として押さえる必要がある。
>移送しようと考える滞納者などはカス同然です。
なんだ、裁判慣れしていないご仁よの～。
柔道で例えれば、古賀ばりの綺麗な背負投げの１本ばかりじゃないのよ。
寝技、絞め技しか狙ってないヤツもいて、綺麗事を言い出したら勝てない世界だぜ。
では根拠法令。
支払督促は民事訴訟法、第七編、督促手続 というところに規定されている（具体的には382条～）。
この支払督促の申立先は383条第1項に規定されており、債務者の所在地を管轄する簡易裁判所の裁判所書記官宛とされている。
ところで、民事訴訟においては、管轄の合意（民事訴訟法11条）、応訴管轄（同12条）その他の管轄の規定があるが、督促手続の第七編では、そのような規定は準用されていない。
形式的な答えをするなら、支払督促に債務者の住所地以外とする根拠規定がない。
要は法律がないからできませんということ。
実質的な話をするなら、そもそも簡潔に民事事件の解決手段が設立趣旨だから、どこの簡易裁判所書記官宛なのか、判断に迷う要素を排除して、スピード解決を図っているとも言える。
どう、ご理解頂けましたか。
Q.どこの簡易裁判所に訴訟を起こせばいいの？
A.訴訟は，原則として，相手方の住所のある地区の裁判を受け持つ簡易裁判所に起こします。例えば，相手方の住所が東京２３区内にある場合には，東京簡易裁判所に訴訟を起こすことになります。相手方の住所が分からない場合には，分かっている最後の住所のある地区の裁判を受け持つ簡易裁判所に訴訟を起こすことになります。ただし，事件の種類によっては，それ以外の簡易裁判所（例えば，金銭請求の場合には，支払をすべき場所の簡易裁判所，不動産に関する請求の場合には，その不動産所在地の簡易裁判所）にも，訴訟を起こすことができます。詳しくは，最寄りの簡易裁判所にお問い合わせください。
＞なんだ、裁判慣れしていないご仁よの～。
＞柔道で例えれば、古賀ばりの綺麗な背負投げの１本ばかりじゃないのよ。
＞寝技、絞め技しか狙ってないヤツもいて、綺麗事を言い出したら勝てない世界だぜ。
申し訳ないが意味不明です。
寝技・絞め技で払ってくれるならそれでもいいです。
>>659
>ただし，事件の種類によっては，それ以外の簡易裁判所（例えば，金銭請求の場合には，支払をすべき場所の簡易裁判所，不動産に関する請求の場合には，その不動産所在地の簡易裁判所）にも，訴訟を起こすことができます
ということは、札幌在住者が被告でも、
管理費等の請求＝金銭の請求＝東京簡易裁判所ＯＫ
マンション管理組合の管理費等＝不動産に関する請求＝不動産所在地の簡易裁判所＝東京簡易裁判所ＯＫ
どうころんでもできるってことね。
良くわかりました。
すんごいレスが一杯付いたが、
少額訴訟は移送が難しそうなんで、
組合経費でプチ旅行狙いが本命なら、
債務者住所での支払督促⇒異議申し立て⇒債務者住所での通常訴訟
が狙い目ってことでＯＫ？
組合経費でプチ旅行とはセコいな。
どちらが遠隔地裁判になりやすいかといったら、
少額訴訟＜支払督促
だろ。
支払督促はこれまでの話を総合すれば、①支払督促は相手の住所地でしか受理されない
②簡単に通常訴訟に移行
という点で支払督促が圧倒的に有利
遠隔地で通常訴訟に移行したからといって、移送申立しなかったら、理事長の職務怠慢にならない？
少額訴訟でも、支払督促でも意義がでれば通常訴訟に移行する。その場合の訴訟費用について原告側のことはネットでみつけたけど、被告側が見つからない。
被告側は蹴っ飛ばしといてなんにも費用はかからないの？
普通に考えて、滞納者=遠隔地の場合支払督促は選ばない。
特に異議申し立てしそう(つまり、幾度と内容証明出しても受け取り拒否するとか、返済計画の話に応じないとか。支払う意思がなさそう)であれば、時間も金も無駄になる。
確かに出廷しなくていい書類だけで結審するので簡単ではあるが、相手によってはデメリットが大きいこともある。
異議申し立てをし通常訴訟に移行すると原告側も手数料が追加されますが、敗訴した方に請求しますから、結局分の悪い滞納者が負担増になるだけじゃないですかね
いずれにしても払うべきを払ってもらうための訴えですから、少額訴訟でも支払督促でも調停でも一番いい方法でやるべきです。
＞被告側は蹴っ飛ばしといてなんにも費用はかからないの？
督促異議申立書というのを持参可郵送します。その際予納金が発生します。(1千円程度)
訴訟にかかわる費用は、敗訴側が負担することになっています。
管理規約にもだいたい書いてあるのではないでしょうか
実際は費用双方もちで和解を勧められるよ。
669ありがとう。
1千円なんて安い。蹴り得だなと一瞬思ったんだが、よく考えれば元々申立費用もたいしたことなかった。
>>672
金がなくていずれ自己破産する、あるいは任売するのであれば先取り特権だけでも取っておく意味での支払督促でもいいかもしれません。
しかし、管理費のみ踏み倒し続け(ローンは支払い)てる悪質滞納者はいつまでも特定継承人は現れません。
ほっとくと当然時効がくるし…。
特定継承人も期待できなそうなケースでの回収方法が、一番知りたいところですね。
判決で10年に時効は伸びるよ。暫く心配なし。
＞ほっとくと当然時効がくるし…。
理事会としては時効の延長だけやっておけば上等よ。
本当の回収のプロであるサービサー連中から聞いている回収方法がいろいろあるよ。
自分で使ったことはないものも含めれば、引き出しの多さには少々自信あり。
でも、管理組合が行う回収は、素人集団の理事会でどうするかを議論して
決議を取りつつ、回収活動をする訳でしょう。
だから、そんなに無理してウルトラＣを狙う必要はなく、王道としてごく一般的に
知られていることを粛々とやればそれでいいと思うんだけど。
理事会で、ずぶの素人の頓珍漢な質問にも、判るように、且つ安心してもらえるように
説明するってのは、相当高いレベルで判っていないときついからね。
よくよく見直したら677のようにバッサリ切って捨てるのも、
少し悪い気がしてきたので、少し使えそうなことをカキコする。
例えば、理事長が働き盛りで会社休んでの本人訴訟はきつい。
（長期延滞者は本人訴訟はやるが、短期のものまではちょっと、というようなケース）
かといって、弁護士頼んだら費用倒れってケースがある。
こんな時に支払督促を、取下げ覚悟でやる＝異議申し立てられたら、速やかにこちらから取下げをする。
なんてやり方がある。平たくいってブラフとして使うということ。
①第一の狙いは、裁判所からの支払督促という文書が届いた時点でめちゃめちゃビビるヤツが
そこそこの割合いるので、並行して、直接交渉も強力に行い、一部入金をさせ、入金したら恩に着せて
取り下げる。その場合は債務承認書を取り、時効を中断させるのも忘れずに。
②異議申立をしないようなら、そのまま仮執行宣言まで取る。これで時効中断の副次メリットもあるし、
いい財産が見つかったら差押えという行動もとれる。
③一部入金もせず異議を申し立てるなら、割り切って取下げ。
この場合は、残念ながら相手の行動を読み間違えたことになるが、そこは、支払督促が
もともと内容証明＋α程度しか費用がかからないので、一つの経費とやる前から割り切っておく。
（内容証明には①、②のような可能性はないのだから。。。）
こんなやり方もないではない。もちろん、時効が迫っている時や、その他ブラフを使うことがそぐわない
ケースはいろいろあろうが、引き出しの一つということで。ご参考まで。
＞一部入金もせず異議を申し立てるなら、割り切って取下げ。
情けないね。それなら始めから止めた方が良いね。
規約に違約金としての弁護士費用、督促及び徴収費用の請求規定は何のためにあるのよ。
＞弁護士頼んだら費用倒れってケースがある。
こんなのにビビってたら理事長は無理ね。滞納者天国となります。
費用倒れとか考えずさっさと弁護士に一任が一番
＞費用倒れとか考えずさっさと弁護士に一任が一番
そうだろうか？
費用を考えるのがまともな理事会だろ。
それにおいらの経験だと弁護士はすべてじゃないだろうけど、区分所有法知らないようだ。
それに、ある程度こちらに知識（むろん回収の常識程度）がないと、こっちの無知に付け込んで弁護士にぼられるだろ。正当な報酬かどうかも分からなくなるし、
悪い理事によっては、報酬のキックバックを考えるがいないとも限らん。
その費用は滞納者に払わせればいいと思うかも知れんが、
ボラレタ金に払うんなら、滞納管理費に早く充当してくれた方がいいと思うよ。
たとえ滞納してるとはいえ同じマンションにいる人なんだから。
>その費用は滞納者に払わせればいいと思うかも知れんが、 ボラレタ金に払うんなら、滞納管理費に早く充当してくれた方がいいと思うよ。 たとえ滞納してるとはいえ同じマンションにいる人なんだから。
結局、滞納者天国を容認するわけですね。
管理組合は友好団体でも互助団体でもありません。
区分所有法の規制のもとに、共有財産を管理するドライな団体なのです。
支払能力のない区分所有者は自ら法のもとに排除することも求められているのです。
その為には組合が、滞納者に対してのあらゆる督促処置をし、それに対して滞納者が如何に不誠実であったかを立証する義務があるのです。貧乏人は出て行けとの理屈は成り立たないのです。
うちのマンションでも滞納者と裁判になったけど、弁護士ってほんと区分所有法知らないんだね。
理事でも知っている基本的なことも知らないのにはみんなビックリしてたよ。
確かに勉強はしたことないかもしらないが、プロなんだからもう少し調べて答えて欲しいね。
＞弁護士ってほんと区分所有法知らないんだね。
御宅のマンションは、管理会社に限らず、業者を選ぶ能力がないのね。
弁護士にはもっと儲かる大きな問題をやってもらってシロートの数十万程度の滞納案件は管理組合の理事で内容証明や支払督促の資料つくって自前でやるねが安上がりだし経験値蓄積になるからいいんじゃねえかな
＞弁護士にはもっと儲かる大きな問題をやってもらってシロートの数十万程度の滞納案件は管理組合の理事で内容証明や支払督促の資料つくって自前でやるねが安上がりだし経験値蓄積になるからいいんじゃねえかな
全く同感。それらの費用は規約により滞納者負担になっているのが普通だから、一ヶ月滞納から遅延損害金とともに内容証明郵便代千円弱が加算されて行く事になれば、根気負けするかもね。内容証明郵便は本局でないと扱わないが、でも督促支払は簡易裁判所へ行く時間と労力が必要なので勧めないね。
>>688
>内容証明郵便は本局でないと扱わないが、でも督促支払は簡易裁判所へ行く時間と労力が必要なので勧めないね。
誤字誤用の多様君へ（オレ以外のもうひとり）
×「督促支払」→ ○「支払督促」
支払督促は、簡易裁判所宛に郵送することでも出来るんだよ。
>>689
突貫小僧だけじゃなく、
石橋叩いて壊すヤツもいるし。
まともな知識や、費用対効果のバランス感覚とか
まともは人は、対外（延滞者）より対内（理事会）の方が
苦労するケースがある。
>支払督促は、簡易裁判所宛に郵送することでも出来るんだよ。
用紙は送って呉れるのですか？
札幌（延滞者の住所地）、東京（管理組合及びマンションの所在地）
・支払督促で通常訴訟に移行した時に、管理組合から東京に移送申立する場合
・少額訴訟を拒否した延滞者が、通常訴訟への移行時に、札幌へ移送申立した対抗策として、東京管轄とするよう主張する場合
どちらも結局は札幌と東京の綱引き。訴訟の経済的合理性という観点は同じだから、東京となる確率は同じということで良い？
話を戻してすまんが。
>>693
同意！
いくつかの段階を経て、万が一にも法的処置を検討する場合に、その管轄（移送？）の問題は貴重な知識なので正確な説明（指導）を期待したい。＞知識ある人。
これ、滞納する側になっても貴重な情報？(^^;
移送は書記官の裁量だし
結論めいたものはないでしょ。
例えば通院中との上申でも出せば、
認められる可能性も高くなる。
でもやっぱ裁判は弁護士に頼んだほうが良いと思う。
裁判は相手を懲らしめる場ではない。
滞納することもまた権利なんだから。
695サンクス。
言い換えれば、どっちから移送を申立するかは関係なく、上申書の記載内容の勝負ってことだ。
病気ってのは、素人の俺でも、みょーに納得。
でも最後の延滞する権利というのがわからん。識者らしき方の発言だけに深いものがあるのか？
>>692
裁判所は送ってはくれないだろうが、出向かなくとも入手する方法はある。
｢支払督促 書式｣で検索してみ。
まったく１分かからず分かることを聞くなよ。
こういうヤツがいるから理事会がダラダラ長引くんだよな。
＞例えば通院中との上申でも出せば、
当然ながら通院証明を提出してくださいね。偽造しないで。
＞滞納することもまた権利なんだから。
権利とは言い難いですが、
＞裁判は相手を懲らしめる場ではない。
そう、払ってもらうための手段です。
通院証明は、裁判所の書記官？が確実に求めるものなのかい？ >>698
そういうスレを観てる他の多くの人まで惑わすようなレスは慎む（我慢する）能力を自分のためにも身に付けたほうがいいのでは？
払ってもらうための手段でも間違いではないが、相手がどこのどういう人であれ、管理組合としては回収する＝損害を最小限にする手段だね。
言い方の違いの意味は、「個人の感情論に持ち込まない」ってことが肝心だと思う。
細かい点で恐縮だが、
＞移送は書記官の裁量
ではない。裁判所が決定する。
決定だから、口頭弁論はひらかないことがほとんどだが（眠素８７条）、書記官の裁量ではないのはむろん。
＞通院中との上申でも出せば
移送申立が出されたら、
裁判所は、その被申立人に対して、移送申立に対する求意見があるから、出すのは「上申」書ではなく、意見書をだす。
その意見書で、移送申立に同意するかどうか意見を書く。もちろんその意見は自分にとって都合がいい管轄裁判所がいかにふさわしいか、もっともらしく作文する。
双方が根拠なくぐたぐたいってきたら、移送はされない可能性が高い。おいらの経験だと、移送をしないことが原則で、事情があれば移送するというスタンスがみえた。
本件のばやいは、支払督促の管轄裁判所が本来の裁判所だから、そこからどこかに移送するというのは、移送申立する方がかなり不利。
>>699さん
実際にやったり聞いたりしたわけじゃないので確実とは言えません。
では｢確実に｣必要ないのでしょうか？
裁判所に提出するのに、本当に通院してるなら添付するのが普通の判断だと思います。
滞納を権利とのたまうのも他人を惑わす私見ですよ？
滞納も、単にお金がない・性格がルーズで滞納するのと
遺贈をめぐり所有権で争いがあったり、管理組合に反対債権があるとか色々あるからねえ。
こんな事例があった。
管理組合が承認した工事（上階のスケルトン化）で被害（強度が弱くなり資産価値を下げた。）があった。
一時的には上階の所有者・二次的に工事人が弁償すべきことだけど、
三次的に管理組合、四次的に管理会社、五次的に理事長個人の責任だと追及があり、
管理費の支払いをストップしてきた。
最終的には弁護士を入れて和解し滞納管理費も相殺したど、
被害者の対抗措置として滞納も権利であるともいえる。
貧困の場合も、優先順位は管理費より生活費だろう。
この場合いずれ売却だから管理組合に被害はないし。
創作劇そのもだね。
>>704
５つの順番つけた上で争っているんだから、三次以下は始めから勝ち負け度外視でしょ。
当事者を多くして泥仕合に持ち込みたいか、上位２者に責任をなすりつける答弁を引き出すためか、あるいは、懲罰的な意味合いなのか。いずれにしても、判例のあるなしとかけ離れたことだと思う。
個人的には、これで反訴のイメージが湧くようになった。勝ち負けは別として。
ローンと違ってブラックリストとかないからね。
住んでればまた別だけど、賃貸してるとかなら躊躇なく延滞してくる。
投資用購入者なのか確信的に１年遅れで入金があったり、
管理組合と板ばさみで苦労してるフロントも多いんじゃない？
ねえねえ、やっぱりプチ旅行派には、
支払督促で決定。
債務者が移送申立てしてきたら、ラッキー。
全力でおざなり意見書を作成！
やったね。
>債務者が移送申立てしてきたら、ラッキー。 全力でおざなり意見書を作成！
架空の漫談を良くやるねー。
管理規約に敗者が弁護士費用を負担する規定があれば、延滞者負担になるんだからどんどん弁護士を使ってやればいいの。特定承継人から回収してもいいし、面倒な本人訴訟なんか考える必要なし。
分かってないヤツばかりだな。
うちは幸い弁護士を使わなきゃいけない事例がでてないからな。
あんたこそ、規約に定めがありながら、理事会決議で免除なんて、や・ら・か・しをしてないだろうな。
（知識知性のある人の心汚れた発言をみるのは忍びない）
文尾にｗ付ける人は根っから人をおちょくるタイプなので、知性の有無に関係なく削除依頼でok。
いるいる軽いのが。
（笑）とかwをつけるのが。
いかにも学がないという感じだね。
＞管理規約に敗者が弁護士費用を負担する規定があれば、延滞者負担になるんだからどんどん弁護士を使ってやればいいの。
＞特定承継人から回収してもいい
よくわからんが、
管理規約に弁護士費用負担の定めがあれば、なぜ、特定承継人に対して請求できるのか？
おいら仮にその特定承継人だとしたら、滞納管理費は仕方ないが（区分所有法で）、自分とは関係ない前所有者の訴訟に関する弁護士費用を払うのは嫌だよ、根拠がないから。
＞おいら仮にその特定承継人だとしたら、滞納管理費は仕方ないが（区分所有法で）、自分とは関係ない前所有者の訴訟に関する弁護士費用を払うのは嫌だよ、根拠がないから。
この意見は正しい。違約金は継承できない。
（大恥掻いてもそれで学べば良し。意地が悪い大人にならぬよう反省と自制は大切。）
719だが。
＞区分所有法第７条第１項
なるほど。１項後段部分が根拠だね。
弁護士費用って全額請求できましたっけ？
裁判所が認める弁護士費用は、契約不履行の場合は直接裁判に要した費用だけだったと思います。
ネットで探したら、違約金あたりは、一般的に認められるやに、｢コンメンタール区分所有法｣に書いてあるらしい。
誰か内容をアップできないか。
できれば下級審でいいので判例の有無をしりたい。
規約で｢できる｣だから、別に請求しなくてもいい訳で微妙。
現実的には、仲介業者が重要事項説明書を作成するために管理組合に延滞管理費等を照会してきた時に何を加算して回答するかという場面だ。
だから、特定承継人は、どこまで入っていようと代金支払＝物件引渡時に清算を要求するだろうから問題にならない。単に売り主と売り主債権者の問題。
先に微妙といったのは、業者への回答時には、いろいろなレベルが考えられる。
①確定判決または和解調書作成済み
②係争中
③弁護士に着手金を払ったが提訴はまだ
難しい。
コンメには、判例は載ってないが、立法担当者の説明が紹介されてる。
区分建物が存在する限り、区分所有者が交替しても、専有部分の所有者間においては共用部分に・・・関する継続的な区分所有関係とも言うべきものがあり、・・・義務の履行者を区分所有権の帰属によって決めている。
区分所有者の債務と特定承継人の債務との関係は、不真正連帯債務、とも言っている。
（立法担当者は、重畳的債務引受と言っている。）
また、特定承継人は不測の不利益を受ける可能性があるが、元来それは元所有者と特定承継人との契約上の問題とも言っている。
だから、管理組合は、前所有者の債務について特定承継人にかかっていけばいいし、
前所有者の債務は、特定承継人がになうべきで、責任をとった特定承継人は、前所有者に求償すべきで、
管理組合は前所有者の債務を引き受ける必要はない、ということだ。
管理組合にとってかなり有利な条文。
726、727です。
>>728
ありがとう。コンメには判例はなしですか。やっぱり。
現実的には、弁護士費用や遅延損害金が問題になるのは、仲介業者が入らない個人売買位だろうから、今後も判例は期待薄ですな。
なお、727の冒頭には、｢標準管理規約の場合には｣を追加します。
契約不履行の弁護士費用は特約があっても取れないよ。 契約平等の潜脱行為。
例えば金融会社が悪用したら幾らでも違法利息が取れることになるじゃん。
損賠賠償の裁判なら弁護士代も当然に取れるけどね。
契約平等というか契約平等から導き出される不意打ち防止だね。
契約は契約を破る自由もあるんだから、そのペナルティが「弁護士費用」という規定では具体性がない。
損害金として年○○％と規定し弁護士代はそこに含まれるとするべきだね。
>>730
お前さん、センスないね。
弁護士費用等の敗者負担は、｢できる｣とは言え、標準管理規約に書かれているんだよ。標準管理規約はその道のプロが多数集まって作りあげたもの。鵜呑みにしろとはいわないが、少なくとも何か意義があって盛り込まれたのではないか位を発想のスタート地点にした方がいい。
ところで、なぜ｢契約平等の潜脱行為｣なんだい。
・どちらが敗者になるかわからない
・もともと契約自由の原則がある
・管理規約は仲間内のルール。例に挙げられている金融会社と借主のような、優越的な地位は生じない。
他にもあるが、頭から否定する要素はないぞ。
弁護士費用の敗者負担特約ですが、
別スレでやたら、まともな証拠もないのに訴訟をしては敗訴している人を見てると、この特約による濫訴防止効果もありかな、なんて。
何れにしても、見苦しいマルチ投稿はないし、中傷投稿も少なめで、どちらかと言うとご指導投稿とも言えるものも多い。
良スレに育ってきましたね。
最終的な結論は分からないが、少なくとも、
>>721
のように、自分じゃな～～んも分かってないのに、他人の尻馬に乗って中傷しか書き込みできない低脳くんが一番オオ恥かいたのだけは確定だな。
ところで、俺はマンションの滞納訴訟は疎いが、別の世界では、判決だろうが和解だろうが弁護士費用まで勝ち切ることは少ないぞ。
コメントがでているように当たり前に弁護士費用込みの完全勝訴判決がでるもんかい。
損害金ってみんなきちんと取ってんの？
>>736
｢弁護士費用の敗訴者負担を謳う管理規約について｣というスレかある。そっちに行って議論したら。半年以上コメントないけど。
この条項におけるマンション固有の事情について言及している人もいて俺は説得力あると思った。
このスレから逸脱するので書かないが。はっきり言えば、俺はどっちだっていい派。だから、べき論なんてするつもりはない。
ところで、そっちのスレで書き込みするなら、言葉を正確に使う方がいい。
｢違約したら弁護士費用負担｣と｢敗訴者は弁護士費用負担｣とでは全然意味合いが違う。
また、｢弁護士費用は敗訴者負担とする｣と｢弁護士費用を敗訴者に請求できる｣では違う。特に潜脱行為なんて言葉を使うなら、なおさら。
私のマンションでは長期延滞者がいないのもあって損害金は取ってない。
お仕着せの約款のような標準管理規約にあまり意味はないよ。
裁判所では民法一般で処理される。
>>739
標準管理規約は裁判では関係ないのは当たり前。ポイントがズレてるぞ。
裁判で優先される順番を並べてごらん。①区分所有法
②そのマンションの管理規約
③民法
強行規定に反することはないとの前提で。
並べてごらん。
ひょっとして
740＝714？
満を持して、判例を貼り付けたか。
原則として弁護士費用の敗訴者負担はないものの
例外として規約に明記し弁護士費用を遅延損害金相当としてあれば敗訴者に支払わせることができる場合があるということですね。
弁護士費用、訴訟費用を含め、これだけ滞納管理費を回収する手立てがあるということは、時効を成立させた理事会は責任ものだな。
＞例外として規約に明記し弁護士費用を遅延損害金相当としてあれば敗訴者に支払わせることができる場合があるということですね。
組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対し て請求することができる。
>>745は、自分の都合のいいように読み替えやがってと思ってたんだ。
いかんせん携帯でＰＤＦが見れないから後で確認してから書き込みしようと思ってたんだ。
確か遅延損害金に比べ弁護士費用の方が遥かに大きかったような。
契約不履行（例えば貸した金を返せ）の裁判では弁護士費用まではとれないよね。
不法行為（例えば交通事故の慰謝料を払え）の裁判なら別だけど。
特約してあっても弁護士費用まで取れるのは限定的でしょう。
>>748
あんた、ここ数日の国語力が微妙な人と同じ人？
特別、法律に明るくなくたって740の判決文を普通に読めば、規約に弁護士費用の敗訴者負担特約があれば、原則認められ、よっぽど特別な事情を積み上げないと否認されないと読むべき。
弁護士費用の請求が否認されるのが限定的だ。
>特約してあっても弁護士費用まで取れるのは限定的でしょう。
書生の青い考えね。
>>749
だったらその特約が、契約の世界でも一般的になるでしょう？
マンション管理組合も次々に導入するはず。
しかしなってない。
契約違反ではで弁護士費用が取れないことは広く知られてます。
特例が有効となった下級審判決はあるでしょう。限定的・例外的に。
都合が良いことこそ一歩引いてみてみよう。
弁護士の相談者に甘いことを言いません。。
法学的には一方に弁護士費用の敗訴者負担特約を認めるなら、
反対側にも弁護士をつけてあげる必要があるね。
>>751
もう一度言う！
このカテゴリーの中に｢弁護士費用の敗訴者負担を謳う管理規約について｣という別スレがある。
そちらには200以上のコメントがあり、同じ特約否認派でも質の高い論客が一杯コメントしてるから、そっちで議論してくれ。
あんた方と机上の議論してもただの１円の回収増にならないよ。このスレの本旨を忘れずに。
弁護士費用は付けた者の負担です。 公平の原則でそうなる。
なんだ。違約金と二重取りじゃないのか。
なら社会通念から逸脱した金額にならない限り認められるだろう。
740の判例で認められた弁護士費用26,250円。25,000円と消費税か。随分と安い弁護士見つけたもんだな。
勤務先で使っている弁護士事務所の大先生なんか、相談料１時間50,000円だよ。
こういうリーズナブルな先生を見つけると動きやすくなるな。
弁護士費用を請求できるとした標準管理規約は、こういうケースを想定していたんだ。良くできているね。
結局「損害金○％」と定めたほうが立証も不要だし良いってことだね。
740のケースでは、
遅延損害金 8609円
弁護士費用26250円
損害金利率をちょっと位上げてもカバーできないケースもある。実費相当を請求する方が合理的。
よっぽど払いたくない滞納者だったのですね…
規約に定めがあれば違約金として、遅延損害金とは別に相応の弁護士費用を滞納者に対して請求できるのは分かった。
次は弁護士費用を特定承継人に本当に承継されるかだな。
確かに通常の売買なら弁護士費用も精算されるのだろうが、競売で所有者が変更になった場合には、新所有者は旧所有者の弁護士費用は争いになることもありそうだな。
規約に定めがあれば違約金として、遅延損害金とは別に相応の弁護士費用を滞納者に対して請求できるなら、
とっくの昔にどこの業界でもこれを導入するでしょ。
民事の契約不履行で弁護士代まで請求できるのは限定的な話。
日本は本人訴訟がタテマエだし、相手方が勝った場合も弁護士代を認めなければ公平な裁判にならないからね。
勘違いしている人が居るが、俺は請求する側。
できないことをできると期待させるのは一番いけないと思うから慎重に解釈してます。
>>767
740の時も非常に参考になったが、やっぱり競売だと訴訟までいった例があったのね。
競売落札者に対しても前所有者との弁護士費用も認める訳だ。
いずれにしてもスペシャル・サンクス！
>>767
競売前に債務名義があるわけじゃないだろうし
その弁護士費用45万は新所有者に対して不法行為構成でとったものだろ。
一部を切り取った都合が良い判例だけもちだして。
勝てると勝手に解釈する思い込むクレーマー住民が一番困る。
＜おまけ＞
債権者が手形金等の金銭請求にあわせ、取立費用として弁護士費用等の支払も債務不履行による損害賠償の
一部として請求した事件に関し、
「民法４１９条によれば、金銭を目的とする債務の履行遅滞による損害賠償の額は、法律に別段の定めがある
場合を除き、約定または法定の利率により、債権者はその損害の証明をする必要がないとされているが、
その反面として、たとえそれ以上の損害が生じたことを立証しても、その賠償を請求することはできない
ものというべく、したがって、債権者は、金銭債務の不履行による損害賠償として、債務者に対し
弁護士費用その他の取立費用を請求することはできないと解するのが相当である。」
（最高裁 昭和４８年１０月１１日）との判例があります。
そこで、標準管理規約では、
１．民法４１９条（金銭債務の特則）に基づく損害賠償の額…年利○％（約定利率）の遅延損害金
２．民法４２０条（賠償額の予定）に基づく損害賠償の額の予定…違約金として弁護士費用
並びに督促及び徴収の諸費用
と規定したのでしょう。
>>766
特定承継の話は横に置こう。
740で弁護士費用が認められたケースが明示された。じゃあ、お前さんがしつこく主張するように、規約があるにもかかわらず弁護士費用が否認された判例を出してこいよ。その上で判例理由を謙虚に分析して、どっちが限定的な状況下の事例判決に過ぎないか考えようじゃないか。
言っておくが、標準管理規約の定めにある条項が否定されるんだから、740よりよっぽどニュースバリューがあるから見つからないとは言わせないよ。
>>774
そんな厳しくあたらないでくれよ。
あれは下級審、しかも簡裁でしょ？
あたかも絶対取れるかのように解釈せず、
慎重にと言ってるの。
規約特約の弁護士費用が否認された判例を出せというが
裁判の構造上請求がなければ判断がないし。
あくまで原則は最高裁判例（債務不履行で弁護士代は取れない）なんだからさ。
弁護士は安易に『勝てます。』なんで絶対言わないし言ったら信用できないよ。
>>775
740の判決は第３－２（２）３段落目において、
『そして，規約において，弁護士費用相当額を違約金として規定することに
ついては，管理費等の未納者に対しその支払いを求める場合において，事案
に応じて，その手続を弁護士に依頼する場合が想定され，弁護士に依頼をす
れば相応の弁護士費用がかかることになり，その費用を違約金として規約に
定めること自体は合理性があり，区分所有法の趣旨に反するものではないと
いうべきである。』
と理由を述べているので、
①弁護士に依頼することが必要な事案
②相応の弁護士費用
をクリアする必要があり、お前さんのいうように弁護士費用が絶対的に認められる訳ではない。
よくよく過去のレスを読み返すと、経済合理性を考えずに弁護士使えという発言をする輩が
いたから、その点は同意できる。
しかしながら、常識的な金額・必要性があれば認められると言っており、この判決だけをみれば原則認められそうだ。
そうは言っても、否認する判例があれば、それはそれで知っておきたいので、時間が空いても見つけたらコメントして欲しい。
>>775
>そんな厳しくあたらないでくれよ。
これをギブアップ宣言と受け取って、ここらで鉾を納めるが、最後にお前さんの気になる点だけは指摘しておく。
>規約に定めがあれば違約金として、遅延損害金とは別に相応の弁護士費用を滞納者に対して請求できるなら、
>とっくの昔にどこの業界でもこれを導入するでしょ。
複数回発言している、この発言は頂けない。
まず、マンションの管理費周りについては、世の中一般のルールより踏み込んで管理組合側が有利な修正がなされている。
・特定承継人に請求できる。
・相殺できない
というのが最近コメントされているとおりで、例外的な扱いとして弁護士費用負担特約が認められる素地がある。
他方、業界＝ビジネスの世界では、「○○業法」という規制があり、情報・ノウハウともに優位な
業界側が著しく有利な契約を盛り込むことを排除することが定められていることが多い。
仮に業法がなくとも、消費者保護法という幅広く網羅する法律もあるから、
一方的に弁護士費用を負担する条項など盛り込むことは難しいのだ。
こういう大局観を持ってれば、『容易な分野（マンション管理組合の管理費）で認められるなら、
難しい分野（各種業界）でとっくの昔に導入するでしょ。』
というお前さんのロジックがに成り立っていないのがよく判るでしょう。
この点だけは今一度、再考願いたい。
難しく考えず、弁護士費用とれればラッキーでやればいいじゃん
>組合側・組合員側双方とも弁護士代を請求できる。との特約でないのに有効とする判断は批判が多いんじゃないかな？
素直に解釈しなさいよ、
滞納組合員に対する違約金で請求できるとする特約ですよ。
>逆に組合員側が組合に請求する裁判でも弁護士代が取れるよう規定してないと不平等でしょ。
共有財産の管理団体で、被害者の互助会ではありません。
義務違反者に対し、ペナルティーとして違約金を課すとの特約を採用している契約はよく見かけます。
この特約をもって不公平だとはいえないと思います。
マンション管理規約において、管理費の滞納は義務違反です。
また、「特定承継人にこの違約金を請求することができるか」ですが、
「（コンメンタール）マンション区分所有法」では、
区分所有法第７条（先取特権）第１項における「規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に
対して有する債権」に関し、「規約で、区分所有者の義務違反について違約金を定めた場合の
違約金支払請求権も、これに含まれる。」と解説しています。
第８条（特定承継人の責任）では、「前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の
特定承継人に対しても行うことができる。」と規定しており、特定承継人にこの違約金を請求する
ことができると考えるのが合理的ではないかと思います。
>>783
簡易迅速に損害の額を算定するために違約金を定めた以上、
督促費用・裁判費用は郵券印紙等を除きそれに含まれるとされています。
ですから弁護士代まで請求できるのは限定した場面に限られます。
後段は判例があるのでしょうか。
783 コンメの引用ありがとう。
やっぱり出どころがはっきりとしたコメントは参考になる。
>>784
判例がないから文献を参考にするんです。
まあ合理的な理由（損害金が高率でない・弁護士を使わなければならなかった事情・弁護士代が相場以下・相手方の態様）
があれば、特約は問題なく認められ承継もされるでしょう。
ただ明文でない以上、相手方も素直に払うとは考え難いので難航が予想されますね。
>>783 の特定承継人に関しては、平成２１年度のマンション管理士試験に出題されていますね。
〔問３〕の選択肢 ２
http://www.mankan.org/pdf/H21_shiken.pdf
出廷のための交通費、宿泊代は負担してもらえないのかしら。
>出廷のための交通費、宿泊代は負担してもらえないのかしら。
そうゆうのを悪乗りと言います。
ここまでのところを読み返して見た。
確立していないので、やや見通しが立ちにくいとは言え規約かあるなら請求しないと損だな。
現実的には、役員が代わっていく中、｢請求できる｣という条項は却ってやりにくいな。
理事会の顔ぶれがタカ派か、ハト派かで対応が違うというのもねぇ～。
＞現実的には、役員が代わっていく中、｢請求できる｣という条項は却ってやりにくいな。
請求しないと滞納は減らないね。
遅延損害金が千円になるのを待つより、一ヶ月でも滞納したら毎月千円の内容証明郵便を出す方が効き目があるよ。
3ヶ月滞納すると3千円請求されることになるからね。
電気＆水道＆ガスでも滞納したなら、強制的に止められる訳ですから、
管理費の対応も全く同じで厳しく素早く対応しませんと、
怠惰人間の悪用や悪習慣化になります。
それにしてもやりすぎ
一部回収しかできなかったら、争いのある駐車場収入から充当した方がいいってこと？
＞電気＆水道＆ガスでも滞納したなら、強制的に止められる訳ですから、
それは契約により業者が出来ることで、管理組合は出来ません念為。
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
57.12m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
