管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2006-07-21 22:54:00
現金でのやりとりは証拠が残らないので正解です。
本音としたら少しでも回収しておきたいですけどね
やっぱり、そうですか。でも、チャンスを逃した気もするし複雑な気分。
滞納者がプロ、応対した理事はド素人でした。滞納者の勝ち！
滞納者もいろいろネットで知恵つけてるからね。
会える機会があるのなら、そろそろ裁判の準備してますので～。と言っておきましょう。
ちょっと待って、と言われても。さんざん待ちましたから～。と答えましょう。
訴えるくらいで怯むのか？
経験も知識も未熟だねえ
滞納者に対しては、掲示板への告示が一番効果がありますよ。
マンション内に友達や知り合いもいるでしょうし、子供にも悪影響を与えますから。
名誉毀損で訴えられるかもしれませんが、まず絶対といっていいほど告訴されることはありません。
裁判にするぐらいの金があれば、滞納金は払えますよ。
>マンション内に友達や知り合いもいるでしょうし、子供にも悪影響を与えますから。
そんなこと気してません。
滞納はどうどうとした経済活動の手段です。
その証拠に規約には滞納に対する遅延損害金規定もあります。
問題になるとすれば滞納の期間だけです。
管理費等滞納者への対応は粛々と進めることが前提ですね。
1月、2月・・・滞納と計画を設定して
例えば6ヶ月滞納なら、即小額裁判するなどしないとなくなりませんよ。
いちいち理事会で話し合ってはいけません。
裁判に勝訴しても支払わないなら、即差し押さえの手続きをしましょう。
管理会社に、計画通り取り立ててもらうだけですよ。
滞納者はほとんどいなくなりますよ。
こういうことに、費用を惜しんではいけませんよ。
費用が膨らむほど、取立てが難しくなり、滞納している人は他にも借金があると考えられる。
借金がある人は、取立てが厳しい所から支払うのが常識になっています。
>管理会社に、計画通り取り立ててもらうだけですよ。
こんな所にも、管理会社におんぶに抱っこ？
委託業務では督促までで、取り立てまではやりません。
＞訴えるくらいで怯むのか？
＞経験も知識も未熟だねえ
対・滞納者だけの問題ではない。
まじめに払っている区分所有者さん達に対するものでもあるのだよ。
ｶｴｽ(´д`)つ＞経験も知識も未熟だねえ
>>592
＞いちいち理事会で話し合ってはいけません。
訴えの提起は総会決議が居ると思うが。
本当に理事の経験者なの？
例えば裁判所は、必ず和解を勧めるがどこまで理事の裁量にするの？
小額訴訟とはいえ裁判だよ。
プロの弁護士ですらどんな勝ち筋の裁判でも甘くは見ませんよ。
>>597
残念！突っ込むところが違うんだな。
一般的に、管理費、修繕積立金の未納に対する訴訟追行権の授権は、理事会の決議を前提に理事長に与えられている。（標準管理規約単棟型 第６０条３項）
592に対して突っ込む点は、
①管理会社は取り立てまでやらい（593殿指摘済み）
②即差押えと簡単にいう（595）
③『小額裁判』→『少額訴訟』
なお、③については４文字中３漢字も間違えるあたり、訴訟実務に長けているとは思えない。また、こういう法律用語を正確に使えないと、弁護士と相談ひとつもまともにできなくなる。だから法律用語を正確に使うことはバカにできない。
役員と言うか理事長は滞納者に対しては、イケイケドンドンガンガンの積極的な方でないとダメなんです。
滞納者は大変にズル賢いですから、
例え金が有っても取り立てしないわ、厳しくない所を後回しにして、計算高く滞納を繰り返します。
そのような悪徳滞納者には早急な取り立て＆督促＆裁判をして行きませんと、
真面目に欠かさず管理費＆修繕費を払っている方に大変に失礼ですし、
怠慢能無し理事長や役員ですと、更に滞納者が続出して行きます。
ですから592番さんのような積極的な方が理事長でないと、
何もかも全てが後手後手になり滞納金すら取れなくなってしまいます。
トロトロしていたら、５年の時効などあっという間に来てしまいますよ！！！
どこのマンションにも居るかと思いますが、
ダメダメ能無し理事長や役員と言うのは、頭でっかちの口だけ達者だけで行動が伴いませんから！
>トロトロしていたら、５年の時効などあっという間に来てしまいますよ！！！
時効になったら、関係した理事長で案分補填を損害賠償として請求できます。
>>602
難しい（けど面白い）ことを聞いてくるね。
私には分からん。実は分からないから、以前、分割返済は理事会決議で出来るかと質問したぐらい。
法律を杓子定規に当てはめれば、規約になければ、管理に関する事項として総会決議ってことになっちゃう。ただ、これも学生の座学の世界。難しい。
法律を完全に棚上げして、実務面だけで言えば、事前の総会決議は無いでしょう。相手も組合員だから、決議内容がバレバレ。こちらのカードを見せながらの和解交渉なんて有り得ない。
現実的には、初回の口頭弁論の際に、『和解はしません。判決を求めます。』と蹴るかな。
ついでにいえば、自由闊達に意見が言えるマトモな理事会なら、保証人というプラスと損害金免除というマイナスを天秤にかけて、終わりのないシーソーゲームに突入しそうで怖い。
>>602
追加で思いついたことをコメント。
マンションの管理費等でなかったら、速攻で①連帯保証人追加（但し資力ありが前提）②損害金免除＋訴訟費用双方負担③和解調書作成で応じますね。
私は管理組合関係というより、賃貸オーナーの立場で延滞回収をやっている。
だから、
①実回収より不良入居者退去を優先（優良入居者への入れ替え）
②連帯保証人追加による回収手段の多角化を高く評価できる
③和解の場合（極端な話、一部債権元本を免除しても）貸倒を税務上損金計上できる
といった観点から評価でき、速攻応じる。
この①は別にして、一般的な売掛金回収、貸付金回収の世界でも②③は同じじゃないかな。
しかしながら、マンション管理組合は
①特定承継人にも未納管理費等が承継されるため、安易に免除は出しにくい
②そもそも収益事業でないため、税務上の損金計上の可否を考える必要がない
（貸倒の損金計上は厳密にやっていくと非常に難しい問題にぶち当たる）
③管理組合の思考回路に経済合理性という概念が乏しい。特に人的コストという概念がない。
だから、ちょっと特殊だなと改めて思った。
みんな久しぶりぃ！
ついうとうと眠り続けちゃったぉ★
やっぱり管理費は滞納したらダメだぉね☆
みるふぃこれからはちゃんと払う良い子ちゃんになるぉ！
チョコレートが美味しい季節★なのだ！
揚げ足とり大会だな。
ねえねえ、未納延滞者に少額訴訟して、移送されたら、出廷のための航空券を含む交通費、食事代は組合経費だよね。
できれば沖縄か北海道の人に移送申立して欲しいな。
それも日帰りが難しい時間帯なら最高！
組合経費でプチ旅行を満喫！
相手が申立したんじゃしょうがないな。
大義名分のある旅行か。鬼嫁もこれには文句なし。いや、いいこと聞いた。
週末、管理会社が来るから早速調べさせよう。
しかし現実にカネまわりは結構悪くなってきているから、これから管理費滞納の問題は状況悪化は必至でしょうね。
ただ、毎月1,2万円の滞納の問題だから大半は、管理会社からの滞納直後の督促はがき、１週間後の督促電話、１ヶ月後の理事会協議と理事会からの本人宛アプローチでまずは解決でしょう。
さすがに6ヶ月滞納となれば、対象者は明らかに他の借金でも首がまわらなくなってるでしょうから、銀行や国税などの大口の債権者がすみやかに競売手続きに入っていただけるよう側面支援する意識が必要なのではないでしょうか。
そういった意味では、対象マンションに仮差押手続きをとることぐらいは意味があるような気もしますがね。
6ヶ月たってややこしくなると、管理会社はウチの業務じゃないと逃げるし、高い相談料の法律事務所等が登場しだすので、理事会として対応が難しくなることは確実ですよね。
対象マンションを新しいオーナーが買ってくれれば、滞納管理費は即、回収できるわけですから、別に大口債権者がいるのであれば、あまり無駄なコストをかけず生暖かく事態の推移を見守る方がよい気がします。
そうですね、やはり順序としては、最もコストがかからず裁判所からの出頭命令がでる小額訴訟手続きが初期の段階では効果的ですね。（全レス読んだら、相当、頭の整理になりました）
最初の１ヶ月は、電話、手紙、訪問による督促。2ヶ月目は支払督促の内容証明郵便。3ヶ月目で小額訴訟手続き。
あとは乙区の大口債権者への通報兼相談で、状況によっては競売申請といったとこでしょうか。
アホな管理組合が少額など簡裁に訴えてきたらしめたもの。
自分の地裁に反訴して移送も申し立てれば良い。
たかだか十数万の管理費の滞納なら、裁判所から通知がくれば、普通は払うだろー。なにをそんなに真剣に逃れようとしてんの。
元々普通じゃない状態で普通を持ち出す頭が悪い人
超長期で銀行にだけは払ってる奴ってフローはギリギリだけど、物件価格が上がる可能性もあるから、競売にかからないようなんとかつないでるわけだよね ならば高い遅延損害金で追い込んでくのが定石なのかな！ 年率40%と督促にかかる弁護士費用等は滞納者が負担することとするの条項でいいんじゃねえ
>>620
内容証明→少額訴訟等の法的手続き
の間にもうワンステップ選択肢がある。俺の場合。誰も書かないけど選択肢の一つとして覚えておいて損はない。
訴状なり、申立書なりを実際に作成して、回収交渉の席上、｢裁判所に出す書類はできているんだ。｣と迫る手がある。
この方法の最大のメリットはコストがかからず、時間短縮だ。
ただ、デメリットの方が大きいケースの方が圧倒的に多いことは言っておく。デメリットは何かは自分で考えて。
どういうロジックで反訴すんの？
有識者＆経験者どの
移送申立が認められるかどうかについて解説を求む。ネットでググっても消費者金融ばかりヒットしてマンションの場合がよくわからん。
通常訴訟、管理規約に合意管轄ありのケースで頼む。
＞移送申立が認められるかどうかについて
どこに移送申立したいか知らんが、異なる地方の簡裁を希望していることを前提に考える。
少額訴訟で通常訴訟に移行しても同じ簡裁の通常訴訟だから、
移送申立は、当事者双方が、移送を希望している場所に住んでるとか、
現にそこに居住してるから移送した方が訴訟経済上も双方に有利で双方がそれを合意してるとか、
その事情を裁判所に分かってもらう必要があるだろう。
話題が移送して云々に変わってるからではないか？
>>633さんの検索結果は、オークショントラブルや詐欺まがいの裁判で、実際に滞納費の裁判において、移送云々に発展するケースって極めて少ないと思う。
あるとしたら、転勤で引っ越して賃貸に出してるオーナーとかじゃない？
横から似たようことを質問するが、宜しく。
組合員Ａ(札幌在住）が１０万円管理費を滞納。管理組合Ｂ（東京）が東京簡易裁判所に少額訴訟を提訴した。なお管理規約で第一審における合意管轄裁判所は東京地方（簡易）裁判所とするとの条項がある。
このような設定での質問。
①規約を基に東京簡易裁判所で受理されるか。
② ①が受理された場合、組合員Ａは少額訴訟を受け入れる前提として、札幌簡易裁判所への移送申立はできるか。
③ ②が認められた場合、管理組合Ｂは再度、東京簡易裁判所を管轄裁判所とするよう申立ができるか。
裁判は弁護士に任せるべきだろう。
必要なコストをケチってはいけない。
弁護士に一任なら和解減額の問題もクリアできる。
＞裁判は弁護士に任せるべきだろう。
前レスにもあったが、一般的に言って裁判は弁護士に依頼するのが筋ではあるが、こと区分所有法に関して言うと、弁護士はこの法律知らないからどうだかなあ。
>組合員Ａ(札幌在住）が１０万円管理費を滞納。管理組合Ｂ（東京）が東京簡易裁判所に少額訴訟を提訴した。
今しがた簡易裁判所から帰ったが、少額訴訟より半額で済み、ひな形用紙（管理費等）まで作成済みの支払督促を推奨されたよ。
>>638
民法の債権法や民事訴訟法を知らないで裁判するほうが恐いよ。
区分所有法なんて、弁護士から見たら『あとは皆さんで条文でも確認しておいてください。』
というレベルでしょう？
>このケースじゃ東京簡易裁判所で支払督促を受理しないだろ。中途半端なレスするなや。
理由は？
>>645
レスありがとうございます。
マンション所在地は東京簡易裁判所の管轄地。
延滞は管理費＆修繕積立金の月額1万7千円弱×6ヶ月＝10万円
で6ヶ月間一部入金すらないということでお願い致します。
移送について存じ上げません。原告側から少額訴訟という形態を維持しつつ、東京簡易裁判所→札幌簡易裁判所への移送は認められないということでしょうか。
何分、基礎的知識がないため、お答えしにくい質問になり恐縮です。今朝ほどのレスが中途半端なまま終わってしまったためご質問した次第です。宜しくお願い致します。
滞納者の裁判には弁護士など一切不要です。
弁護士に頼むなど無駄な経費と無駄な時間が掛かるだけです！
役員の理事長が率先してやって下さい。
１００万円以上の滞納金なら、お近くの地方裁判書に告訴して下さい。
みるふぃ に移送されたらお菓子の国が管轄か。激甘の判決がでそうだな。
ここ数日の誤字ぽんは一人は俺。どうももう一人いるようだ。
少額訴訟は、滞納があったマンションを管轄とした裁判所に訴えるのが普通と思います。
詐欺などは、原告(詐欺)が被告(被害者)が出廷できないような場所に呼び出そうとし｢裁判に出るくらいなら払ったほうが…」となるよう逆手にとってるものです。
前述の滞納者などは、逆手を逆手に取ったような詐欺よりも悪質な輩と考えられるわけです。
もちろん本当に払いたくとも払えない人もいるでしょう。
だから、普通に考えれば和解調停を希望するならまだしも、移送しようと考える滞納者などはカス同然です。
少額訴訟は、即日結審します。
だからこそ事前に集める書類はきっちり集めなくてはなりません。
同時に被告も抗弁するのならそれなりのものを提出しないといけません。
被告の不服申し立て＝通常訴訟に移行します。
滞納事件のほとんどの場合、非は滞納者にあるわけですから、裁判官も和解を勧めるわけです。
分割とか、遅延損害金の免除とか。滞納者の収入なんかもみるわけですよ。
なんだ、白旗揚げてないか。
では、札幌在住者へ東京簡易裁判所で支払督促ができないか。
（あ、ちなみに支払督促は5-6回やってるが、少額訴訟の経験はないから、他のレスの少額訴訟についてはオレは確証もって回答はできない。）
まず、支払督促と少額訴訟はどちらも民事紛争を短期に決着をつけるための簡便な制度。その点は同じ。
但し、少額訴訟は、その名のとおり訴訟の一つだが、支払督促は訴訟ではない。
支払督促は、裁判所書記官の処分であって、訴訟ではない。
この点をスタート時点の大枠として押さえる必要がある。
>移送しようと考える滞納者などはカス同然です。
なんだ、裁判慣れしていないご仁よの～。
柔道で例えれば、古賀ばりの綺麗な背負投げの１本ばかりじゃないのよ。
寝技、絞め技しか狙ってないヤツもいて、綺麗事を言い出したら勝てない世界だぜ。
では根拠法令。
支払督促は民事訴訟法、第七編、督促手続 というところに規定されている（具体的には382条～）。
この支払督促の申立先は383条第1項に規定されており、債務者の所在地を管轄する簡易裁判所の裁判所書記官宛とされている。
ところで、民事訴訟においては、管轄の合意（民事訴訟法11条）、応訴管轄（同12条）その他の管轄の規定があるが、督促手続の第七編では、そのような規定は準用されていない。
形式的な答えをするなら、支払督促に債務者の住所地以外とする根拠規定がない。
要は法律がないからできませんということ。
実質的な話をするなら、そもそも簡潔に民事事件の解決手段が設立趣旨だから、どこの簡易裁判所書記官宛なのか、判断に迷う要素を排除して、スピード解決を図っているとも言える。
どう、ご理解頂けましたか。
Q.どこの簡易裁判所に訴訟を起こせばいいの？
A.訴訟は，原則として，相手方の住所のある地区の裁判を受け持つ簡易裁判所に起こします。例えば，相手方の住所が東京２３区内にある場合には，東京簡易裁判所に訴訟を起こすことになります。相手方の住所が分からない場合には，分かっている最後の住所のある地区の裁判を受け持つ簡易裁判所に訴訟を起こすことになります。ただし，事件の種類によっては，それ以外の簡易裁判所（例えば，金銭請求の場合には，支払をすべき場所の簡易裁判所，不動産に関する請求の場合には，その不動産所在地の簡易裁判所）にも，訴訟を起こすことができます。詳しくは，最寄りの簡易裁判所にお問い合わせください。
＞なんだ、裁判慣れしていないご仁よの～。
＞柔道で例えれば、古賀ばりの綺麗な背負投げの１本ばかりじゃないのよ。
＞寝技、絞め技しか狙ってないヤツもいて、綺麗事を言い出したら勝てない世界だぜ。
申し訳ないが意味不明です。
寝技・絞め技で払ってくれるならそれでもいいです。
>>659
>ただし，事件の種類によっては，それ以外の簡易裁判所（例えば，金銭請求の場合には，支払をすべき場所の簡易裁判所，不動産に関する請求の場合には，その不動産所在地の簡易裁判所）にも，訴訟を起こすことができます
ということは、札幌在住者が被告でも、
管理費等の請求＝金銭の請求＝東京簡易裁判所ＯＫ
マンション管理組合の管理費等＝不動産に関する請求＝不動産所在地の簡易裁判所＝東京簡易裁判所ＯＫ
どうころんでもできるってことね。
良くわかりました。
すんごいレスが一杯付いたが、
少額訴訟は移送が難しそうなんで、
組合経費でプチ旅行狙いが本命なら、
債務者住所での支払督促⇒異議申し立て⇒債務者住所での通常訴訟
が狙い目ってことでＯＫ？
組合経費でプチ旅行とはセコいな。
どちらが遠隔地裁判になりやすいかといったら、
少額訴訟＜支払督促
だろ。
支払督促はこれまでの話を総合すれば、①支払督促は相手の住所地でしか受理されない
②簡単に通常訴訟に移行
という点で支払督促が圧倒的に有利
遠隔地で通常訴訟に移行したからといって、移送申立しなかったら、理事長の職務怠慢にならない？
少額訴訟でも、支払督促でも意義がでれば通常訴訟に移行する。その場合の訴訟費用について原告側のことはネットでみつけたけど、被告側が見つからない。
被告側は蹴っ飛ばしといてなんにも費用はかからないの？
普通に考えて、滞納者=遠隔地の場合支払督促は選ばない。
特に異議申し立てしそう(つまり、幾度と内容証明出しても受け取り拒否するとか、返済計画の話に応じないとか。支払う意思がなさそう)であれば、時間も金も無駄になる。
確かに出廷しなくていい書類だけで結審するので簡単ではあるが、相手によってはデメリットが大きいこともある。
異議申し立てをし通常訴訟に移行すると原告側も手数料が追加されますが、敗訴した方に請求しますから、結局分の悪い滞納者が負担増になるだけじゃないですかね
いずれにしても払うべきを払ってもらうための訴えですから、少額訴訟でも支払督促でも調停でも一番いい方法でやるべきです。
＞被告側は蹴っ飛ばしといてなんにも費用はかからないの？
督促異議申立書というのを持参可郵送します。その際予納金が発生します。(1千円程度)
訴訟にかかわる費用は、敗訴側が負担することになっています。
管理規約にもだいたい書いてあるのではないでしょうか
実際は費用双方もちで和解を勧められるよ。
669ありがとう。
1千円なんて安い。蹴り得だなと一瞬思ったんだが、よく考えれば元々申立費用もたいしたことなかった。
>>672
金がなくていずれ自己破産する、あるいは任売するのであれば先取り特権だけでも取っておく意味での支払督促でもいいかもしれません。
しかし、管理費のみ踏み倒し続け(ローンは支払い)てる悪質滞納者はいつまでも特定継承人は現れません。
ほっとくと当然時効がくるし…。
特定継承人も期待できなそうなケースでの回収方法が、一番知りたいところですね。
判決で10年に時効は伸びるよ。暫く心配なし。
＞ほっとくと当然時効がくるし…。
理事会としては時効の延長だけやっておけば上等よ。
本当の回収のプロであるサービサー連中から聞いている回収方法がいろいろあるよ。
自分で使ったことはないものも含めれば、引き出しの多さには少々自信あり。
でも、管理組合が行う回収は、素人集団の理事会でどうするかを議論して
決議を取りつつ、回収活動をする訳でしょう。
だから、そんなに無理してウルトラＣを狙う必要はなく、王道としてごく一般的に
知られていることを粛々とやればそれでいいと思うんだけど。
理事会で、ずぶの素人の頓珍漢な質問にも、判るように、且つ安心してもらえるように
説明するってのは、相当高いレベルで判っていないときついからね。
よくよく見直したら677のようにバッサリ切って捨てるのも、
少し悪い気がしてきたので、少し使えそうなことをカキコする。
例えば、理事長が働き盛りで会社休んでの本人訴訟はきつい。
（長期延滞者は本人訴訟はやるが、短期のものまではちょっと、というようなケース）
かといって、弁護士頼んだら費用倒れってケースがある。
こんな時に支払督促を、取下げ覚悟でやる＝異議申し立てられたら、速やかにこちらから取下げをする。
なんてやり方がある。平たくいってブラフとして使うということ。
①第一の狙いは、裁判所からの支払督促という文書が届いた時点でめちゃめちゃビビるヤツが
そこそこの割合いるので、並行して、直接交渉も強力に行い、一部入金をさせ、入金したら恩に着せて
取り下げる。その場合は債務承認書を取り、時効を中断させるのも忘れずに。
②異議申立をしないようなら、そのまま仮執行宣言まで取る。これで時効中断の副次メリットもあるし、
いい財産が見つかったら差押えという行動もとれる。
③一部入金もせず異議を申し立てるなら、割り切って取下げ。
この場合は、残念ながら相手の行動を読み間違えたことになるが、そこは、支払督促が
もともと内容証明＋α程度しか費用がかからないので、一つの経費とやる前から割り切っておく。
（内容証明には①、②のような可能性はないのだから。。。）
こんなやり方もないではない。もちろん、時効が迫っている時や、その他ブラフを使うことがそぐわない
ケースはいろいろあろうが、引き出しの一つということで。ご参考まで。
＞一部入金もせず異議を申し立てるなら、割り切って取下げ。
情けないね。それなら始めから止めた方が良いね。
規約に違約金としての弁護士費用、督促及び徴収費用の請求規定は何のためにあるのよ。
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
57.12m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
