管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2006-07-21 22:54:00
＞何を頓珍漢なこといってるんですか。
＞普通訴訟になれば困るのはどちらですか？
＞管理費も払えない者が負けると決まっている訴訟を弁護士を使ってやる訳ないでしょう。
ちがうよ。
相手方が、支払督促の異議申し立てや、少額訴訟の普通訴訟への移行を申し立てることを予想できるなら、
最初から、いきなり訴訟するとか、いきなり担保権で競売申し立てるべきで、
その予想抜きに、
支払督促や少額訴訟起こして、相手が異議等を申し立ててきたら、１回期日が無駄になるでしょ。
そのことを言ってるの。
あんたみたいに暇じゃないの。
理事会は特に本人でやる場合は費用対効果を考えるのだよ。
＞負けるのがわかっているのに普通訴訟にいくことは絶対ありません。
そんなことわからないでしょ。
請求の根拠が杜撰（総会決議の瑕疵など）、
あるいは、管理組合の内紛からみの訴訟はいくらでも考えられる。
そういう場合は、異議等が十分考えられる。
にもかかわらずそれを予想せずに、手段をあやまると大変なことになる。
裁判は両刃の刃で、失敗するかもしれない可能性、その時のリアクションをあらかじめ考えておく必要がある。
>>326
相手は滞納してるのに負ける理由はないでしょう。
滞納してるから払ってくれといってるのに払わないで訴訟するのに手段を誤ると大変なことになるとか
負けるかもしれないとかそれが頓珍漢というんですよ。
＞相手は滞納してるのに負ける理由はない
その請求に瑕疵があったら、異議申し立てもできるんだよ。
たとえば少額訴訟で相手方が期日に出てきて反論し、その反論の方が正しいことがわかり、判決で棄却されたらどうするの？
お答えになってみて？
＞負けるのがわかっているのに普通訴訟にいくことは絶対ありません。
滞納と同じで時間稼ぎよ。
理事会の方がもたないね。
裁判に勝訴したからといって、滞納者が「任意に」その支払いをしなければ、さらに強制執行等の手続が必要になるのよ。
>>328
おもしろい人だね。
管理費を払わないので請求しても払わない。
それで少額訴訟をおこしたら、相手が反論？してそれの方が正しいことがわかりとか頓珍漢なこといってるけど、
相手が正しいことが分かりとはどういうこと？
払わないの正しいということ？
その請求に瑕疵があっても訴訟は成立するよ。
もし何の瑕疵かわからないけどあったとしたら、それは又別の問題になるよ。
裁判では提訴されたもの以外は考慮しないのがわからないの？
裁判していたら理事が代わって全て放置、これが二代続けば元の木阿弥ね。
＞裁判では提訴されたもの以外は考慮しないのがわからないの？
はい？
たとえば、MS管理費請求の少額訴訟において、
その1、
当事者って誰と誰ですか。
その2
請求の趣旨と原因は。
その3
請求棄却の判決書の内容はどうなるのかな。
あげてみてくれるかな。
いやいや裁判までするんだ！と言う意気込みを役員が見せれば、
判決の前に和解勧告がありますから、
滞納者は嫌でも払いますよ！
まあモンスターの変人相手で判決になったとしても、間違いなく滞納者の支払い命令か差し押さえになりますって！
想定外にはならないし、以上の想定内で必ず収まります！
＞判決の前に和解勧告がありますから、
和解勧告で半額免除案が提示されたらどうするの？ 理事長！
＞又、頓珍漢なことをいっている
けっきょく、答えられないのかよ。
＞モンスターの変人相手で判決になったとしても、間違いなく滞納者の支払い命令か差し押さえ
ん？
実は、モンスターが理事会で、
被告が滞納していなかったのが事実をもって裁判所で立証できたら、判決はどうなりますか？
＞絶対ありえない仮定のことには答えられないよ。
ではなくて、
あなたの能力不足で回答できないんでしょ。
＞請求の根拠が杜撰（総会決議の瑕疵など）、
＞あるいは、管理組合の内紛からみの訴訟はいくらでも考えられる。
＞そういう場合は、異議等が十分考えられる。
理事会側がうっとおしい組合員を追い出したくて、嘘の請求をするってこと？
＞滞納して訴えられ、それで半額に免除される
それがあるんだよ、それも教科書記載の事例にはっきりと載ってるのもある。
『司法書士 実例で学ぶ 民訴の礎』
の後ろの方のページに載ってるから、
本屋で立ち読みしてごらん。
滞納費がかさんで、その事情も聞かずに、裁判所が強引に一部滞納免除して和解に持ち込もうとすることがある。
簡易裁判所は理屈が通らない場合があるから、おそろしいときがある。
＞簡易裁判所は理屈が通らない場合がある
そう。
だから、それが予想できるときは訴額が１４０万円を超えてから地裁の管轄になってから訴訟するという作戦もある得る。
地裁はさすがに変な裁判官はいないので、まともな主張ができるが、訴額が多額になるまで滞納を放置したわけではないという「理由」はしっかり理屈付けしないといかないのはもちろんだよ。
せいぜい裁判官の和解勧告は、
被告の滞納者が滞納額の全額を支払う約束で、
分割支払いにして、原告の理事長が延滞利息を省いてあげるくらいしかないのさ！
＞せいぜい裁判官の和解勧告は被告の滞納者が滞納額の全額を支払う約束で分割支払いにして、原告の理事長が延滞利息を省いてあげるくらいしかないのさ！
あんたは裁判官か？
簡裁の裁判官のこと知らないね。簡裁のそれは資格がなくてもなれるんだよ。
もちろん資格があるからと言ってまともだとも言うつもりはないが。
滞納は生活手段で犯罪ではないよ。
滞納者を闇雲に爪弾きにして、直ぐさまに強制的な対応や強制的な徴収をする事はありません。
滞納者でも誠意がある方には、管理組合は、それなりに柔軟な対応と努力をします。
色々な不慮の事故や不可抗力な理由で、滞納せざろう得ない方もいらっしゃいますからね。
ただ全く誠意の欠けられもない、また埒が明かないモンスター奇人のみには強制的な対応を取らざろう得ません。
先ず滞納者は総会に出席してもらい対応策を皆さんで冷静に話し合います。
＞先ず滞納者は総会に出席してもらい
滞納者はふつう総会へは出席しない（できない）と思われますが・・・。
ただ、管理組合で内粉が起きて滞納が発生した場合（気に食わないから、もしくは、不正があるから払わないぞー、とか）は、別だろうけど。
いい加減にバカバカしい妄想癖だけは止めましょう！
暇人の妄想癖や虚言癖の落書きを読むのは疲れます！
みんなに役に立つプラスになる投稿を心掛けて下さい！
滞納者は、往々にして書留も受け取らない。電話しても訪問しても出ない。
話し合う余地がなく、そのうち溜まって法的手段を取らざるを得なくなる。
事情があるならあるで、言ってきてほしい。
うちのマンションでは滞納者が堂々と出席しまして(笑)、出来る限り分割で支払う覚え書きを組合員の前で書いてもらいました(念書)。
それを又、守らずに誠意も見せない方に対しては内容証明を送りまして対処しました。
内容証明を送っても無視を続ける方には裁判となりました。
＞内容証明を送っても無視を続ける方には裁判となりました。
その結果は？
被告欠席のまま１回で結審でその後判決でました？
（それとも被告から反論が出た？）
その判決の後はどうしましたか？
＞内容証明を送っても無視を続ける方には裁判となりました。
書類処理で義務を遂行していると思っている理事長は、職務怠慢。
聞く耳すら持たない非情な８９３ではないですから(笑)、
何もかも正当な順番がありますからね！
裁判の和解勧告で被告が全額を払う約束をして、その後直ぐに支払われました。
円満解決！？
＞裁判の和解勧告で被告が全額を払う約束をして、
この場合の裁判費用は、被告側が支払ったのですか？
＞被告が全額を払う約束
ってことは実質、原告側の勝訴ですよね？
裁判官の和解勧告で、被告が応じましたから、判決は不要となり裁判は結審となりました。
後はお互いに話し合いで円満解決ですから、裁判経費の請求もしませんでした。
支払ってくれる人と後々に、いがみ合いや争いや警察沙汰になるような事態は避けたいですからね。
全額を支払ってくれる訳ですから何ら問題なく良しとしました♪
原告である理事長が裁判に出席の為に、掛かった経費や日当は全て貰いました。
すみません漏れがありました。
裁判で請求した延滞利息１４.７％分を滞納額に追加して支払ってもらいました。
一件落着♪♪♪
＞理事長が裁判に出席の為に、掛かった経費や日当は全て貰いました
滞納解決でおつかれさまでした。
細かい点で申し訳ないのですが、
経費はともかく、日当は管理組合からでたんでしょうか？
いくらくらい？
それが安いんですよ～(泣)
最初は役員はボランティアでやれ～！と言う、
口先だけのボンクラ怠慢人間がいまして、非常に難儀をしましたが…
結局、やっとこさで総会の多数決で、１日なら日当は１万円、半日なら５０００円で決まりました(安堵)
その他の交通費・文書費・コピー代等は、領収書と一緒に請求書を提出しまして、
引き換えに管理組合から出してもらいました。
＞原告である理事長が裁判に出席の為に、掛かった経費や日当は全て貰いました。
誰から？
架空の話はずさんね。
＞やっとこさで総会の多数決で、１日なら日当は１万円、半日なら５０００円で決まりました
そうですかー。
裁判所の刑事事件の証人でも１日８０００円、半日はその半額ですから、同じくらいですね。それなのに総会で決めるのに大変だったのですね。
裁判所で相手方に対する反論考えたり、和解条項に関して裁判所、相手方と詰めるにしても、それじゃ割にあわないのにね。もし代理人弁護士に依頼したら時間(打ち合わせで弁護士事務所に行けねばならない）は、かかるし、金はかかるし、本人訴訟で安く上がったのにね。
お疲れさまでした。
滞納者の裁判は金額にもよりますが、
弁護士を使うと赤字になりませんが、非常にもったいない話しです。
勉強になりますから理事長一人でやった方が良いです。
裁判は滞納者とその他の裁判(住民クレーマー)で２件やりましたが、
滞納者の裁判は金額によりますが、
少ない場合(５０何万円以下)は簡易裁判所、
私の場合は１５０万以上でしたから、即に地方裁判所でしたね。
最初はド緊張しますが、慣れてくれば度胸も付きまして楽しくなりました(笑)
傍聴席には住民のほとんどが来てくれました。
＞傍聴席には住民のほとんどが来てくれました。
ほうー。日曜日に開廷したんだー。
＞↑こいつ毎日が日曜日の暇人ジジイか。
傍聴席もそんな類いだったかね？
役員は滞納者に対して以下の順番で対応して下さい。
→＝間をあける意味です。
議事録載せ→掲示板載せ→メモ書き→電話→直接取り立て→内容証明→裁判→和解か判決→差し押さえ→競売
いや、
電話→手紙→議事録(仮名)→内容証明…
じゃないですかね
滞納者への督促状を管理会社が出したのですが不達で戻ってくると何度か言われました。
その都度、次は内容証明で出してくれと言ったのですが、フロントはまだ出してない、まだ出してない。の返答ばかりでした。
内容証明でもダメなら公示送達(ネットで見た程度の知識しかありませんが)とし、その後簡易裁判で支払督促か少額訴訟をしましょうとフロントに伝えました。
そして決算で書類をチェックしていたところ、配達記録付の内容証明を毎月出していたのです。
つまり、内容証明も受け取り拒否をしている滞納者なのです。
なぜ拒否かというと、そこの子どもが小学校に通ってるので親がいないわけがないからです。
であるならば、無駄に内容証明を何度も出し(次の手立てを考えもせず)郵便代のほか書類作成費用を都度発生させている管理会社にも問題がある気がします。どうでしょうか？
＞フロントはまだ出してない、まだ出してない。の返答ばかりでした
出していなのなら、なぜ、
＞郵便代のほか書類作成費用を都度発生させている
のでしょうか？
＞内容証明を何度も出し(次の手立てを考えもせず)
管理費等の滞納の対処を考えるのは、管理組合であり、管理会社ではないですね。
あなたは少なくとも、
＞その都度、次は内容証明で出してくれと言った
＞内容証明でもダメなら公示送達(ネットで見た程度の知識しかありませんが)とし、その後簡易裁判で支払督促か少額訴訟をしましょうとフロントに伝えました
というように、滞納管理費の対処に関する指示を管理会社にしているので、管理会社はそのとおり動いてるだけではないでしょうか？
>373さん
レスありがとうございます。
＞＞フロントはまだ出してない、まだ出してない。の返答ばかりでした
毎月の報告の際、滞納者リストを提出し｢支払い督促は出したが戻ってくる。｣『それは内容証明か？』「ただの書留だと思う」『では内容証明を出して下さい』と指示を出したが毎月同じ繰り返しが続いたのです。
＞出していなのなら、なぜ、
＞＞郵便代のほか書類作成費用を都度発生させている
＞のでしょうか？
これは決算資料を見て初めて知りました。毎月の報告は事務図書代としか記載されていませんでした。
＞＞内容証明を何度も出し(次の手立てを考えもせず)
＞管理費等の滞納の対処を考えるのは、管理組合であり、管理会社ではないですね。
そうですね。でも内容証明がだめならどうだとかアドバイスをするのは委託業務に入ってると思うのですが…。
ましてやフロントは内容証明を発送していた事実を知ってか知らずか知らせてきませんでした。
そして、内容証明→公示送達と指示は出していたつもりです。(伝わってなかったかな…？)
＞というように、滞納管理費の対処に関する指示を管理会社にしているので、管理会社はそのとおり動いてるだけではないでしょうか？
内容証明については結果的に指示どおりでしたが、それでも反応がない場合の次の手立ては聞き入れてもらえなかったか、よい方法ではなかったのかスルーされてたようです。。
一番腑に落ちないのは、毎月の内容証明の書類作成費用が積み重なると馬鹿にならない金額になることです。
ここは事務図書代が高いと噂の管理会社です。
滞納者対策は管理会社の業務ではありません。単なる理事長に代わる督促者です。
理事長を初め理事会の業務で、必要なら弁護士を使うのが一般の管理規約です。
一つ大間違いなのは管理会社に、お任せている事です。
催促や督促は徹底的に直に、役員が率先してやるものです。
内容証明で埒外が明かない場合は、内容証明無しで、直に裁判に持ち込みましょう、順番を経なくても何ら問題ありません。
裁判なら出席しても欠席しても滞納者が負けます。
掛かった経費は全額、また滞納額に利息を付けて十分に請求出来ます。
＞一番腑に落ちないのは、毎月の内容証明の書類作成費用が積み重なると馬鹿にならない金額になることです。
確かに内容証明郵便は高い。
しかし、出してないと言ってたのに、実際は出していたのだから、費用は発生するだろう。
あとは管理会社がなぜきちんと報告しなかったのか追求すればいいと思うが・・・。
そんなことより、管理費滞納の対処を早く、効果的にすすめることを優先すべきと思うが・・・。
皆さんありがとうございます。
おっしゃる通り、理事長として管理会社に任せきりでした。
現在、ある滞納者は任意売却中ですが売れず、待ってくれの一点張りです。
(なかなか売れない)
>>381さん
それがフロント曰く、問い合わせ(滞納額とか)がないそうなんです･･･
競売ならあるけど任売は、売主が言うから･･･と。それ以外に重要事項の確認があるはずだがそれもないと言ってました。
ネットで見ると不動産情報に確かに出ています。売れる(売れそうな)価格ではないです･･･
謄本も取りました。今仕分けの対象になってる機構になっていますが、市の差し押さえがついています･･･。
>>382
重要事項の調査依頼は、ほぼ成約って段階になって初めてする不動産屋がほとんどですよ。
売れそうにない価格で出してるなら、恐らくローン残債の方が部屋の市場価格を上回っているんだと思います。そのまま売れなければいずれ競売になるだろうけど、某機構は動きが鈍いからなぁ。。。
＞現在、ある滞納者は任意売却中ですが売れず、待ってくれの一点張り
＞それがフロント曰く、問い合わせ(滞納額とか)がない
＞ネットで見ると不動産情報に確かに出ています。売れる(売れそうな)価格ではないです･･･
＞謄本も取りました。今仕分けの対象になってる機構になっていますが、市の差し押さえがついています･
先順位の抵当権の滞納額がないのであれば、市の差押えによる競売は多分当分しないだろうから、
理事会は任意売却を待つのは、もはや意味がない。
管理組合が申立人になって、競売した方がいいね。滞納がかさむとますます売れないだろうし。
フロントが問い合わせて、滞納額がない、というのは信用せず、
あなたが直接聞くべきです。謄本に抵当権者の担当する金融機関の取り扱い支店が載ってるから、
質問すれば答えてくれます、電話１本や手紙ででも。
貴殿の場合は、
管理会社任せ、任意売却まかせ、機構まかせ
で、
管理組合として何ら行動してませんね。
だから滞納者になめられるだと思います。
近所だから、逆恨みされないようにしようという配慮と混同してはいけませんよ。
滞納の対処をしなければ、きちんと滞納せずに支払っている人の怒りを買っている、ということを忘れずに。
＞滞納がかさむとますます売れないだろうし。
2年間くらい滞納し、その後面談までこぎつけてからは支払っています。その時に念書を書きましたが
実行されませんでした。
＞フロントが問い合わせて、滞納額がない、というのは信用せず、
これはローンの支払いが…ということでしょうか？ローンが滞れば、機構が競売にかけますか？
もうすぐ総会があり、滞納問題も発表しなくてはなりません。
件の人は、以前議事録に実名は出してないのですがロビーで会ったときに「あんなことを書くな！」と恫喝してきました。正直ビビッています(自分というより家族への危害が心配です)
総会には出席してませんでしたが、今回はどうかわかりません。
総会では、訴訟する決議を取ってすすめる方向で検討します。
＞これはローンの支払いが…ということでしょうか？ローンが滞れば、機構が競売にかけますか？
ローンの滞納がないんですか？それとも、ローンの滞納がないが、残債務はあるのでしょうか？
それは、金融機関の取扱店に聞けば教えてくれるので、必ず確認してください。管理組合の理事だけど管理費を滞納してるから競売を考えている、ついては抵当権者に残債権がどれくらいあるか知りたいと正直にいえばよいと思います。
ここは肝心な点で、残債権がまだかなりあれば、競売しても取れないかもしれないからです。
また、滞納していたとしても機構がただちに競売をかけるとは限りません。債務者がそのへんの温度差を見ながら、少しづつ残債務を払ってるのかもしれません。
＞以前議事録に実名は出してないのですがロビーで会ったときに「あんなことを書くな！」と恫喝してきました
ひどいですね。それも日時、場所の記録をとっておき、それ以上のことをしたら法的措置をとると言った方がいいですね。総会でもその事実を言うべきで、応援してくれる人を増やしましょう。
ぜひがんばってください。
＞ローンの滞納がないんですか？それとも、ローンの滞納がないが、残債務はあるのでしょうか？
これは聞いてないのでわからないです。しかし謄本を取った時、債務○千万は都銀から機構が買い取ったことは書いてありました。
>>385文中は
＞＞任売中…ということは、不動産業者から滞納管理費額や総会関係資料の確認が管理人にありませんでした？
に対しての｢確認がなかった｣という回答です。
自分が気になるのは、本人が任売手続きをしてる中で、管理組合が競売にかけられるか？
というより「任売しようとしているのに、訴訟するな！｣って言ってきそうです。
いつまでにどうするとかの返答はなく、「売れたら払うからよ～」的な返答です。
>>387の補足
ちなみに警察、税務署のような国家権力だって簡単には教えない。身分証を出したってだめ。
刑事訴訟法第〇条に基づく照会書とか、国税法第〇条に基づく照会書とか提出しないと一切協力しない。条文も確認して、協力しないと罰則のある規定に基づく照会かどうかまで確認して初めて顧客情報を出している。
以前、根拠条文の記載がない照会書を持参されたが、根拠不明確なので帰ってもらったこともある。ウチではその位徹底している。
>>391
住金が債権を買い取るってのはあり得ないと思うんですが
謄本の、都市銀行→債権買取会社と住宅金融支援機構の間で、所有権が移転してたりしませんか？
債権買取会社が競売→落札→転売→一般の人が住金から融資を受けて購入ってのなら分かりますが
＞個人情報云々が言われる遥か昔から今まで管理組合のような第三者に、借入金額や延滞の有無を漏らす銀行はない例え競売だ、訴訟だいっても。
あんたほんとに銀行員ですか？
うちでは管理組合が銀行に聞いたら教えてくれましたけど。
＞ちなみに警察、税務署のような国家権力だって簡単には教えない。
へー。
国家だったら教えるんですか。
それが個人情報だとしたら、個人の情報は国家に対して絶太に教えてはいけないというのが個人情報保護の法的趣旨でしょ。日本国憲法読んでね（特に２１条）。
＞刑事訴訟法第〇条に基づく照会書とか、国税法第〇条に基づく照会書とか提出しないと一切協力しない。条文も確認して、協力しないと罰則のある規定に基づく照会かどうかまで確認して初めて顧客情報を出している。
＞以前、根拠条文の記載がない照会書を持参されたが、根拠不明確なので帰ってもらったこともある。ウチではその位徹底している。
で、
肝心の問題、他の一般債権者たる管理組合に対して債務者の残債務を金融機関が教えないという法的根拠あるの？ないの？
根拠もないくせにテキトーなこと言ってあとで損害賠償請求されるのは君だけど。
警察にでも照会書がなければ情報は流しませんよ。
しかし、銀行は個人情報は流しますよ。勿論競売が絡めばですが。
銀行だって影響がありますからね。
＞例え競売だ、訴訟だいっても。
＞条文も確認して、協力しないと罰則のある規定に基づく照会かどうかまで確認して初めて顧客情報を出している。
？？
不動産に競売の申し立てがあり、
裁判所の開始決定が出るとする。
やがて裁判所から抵当権者に対して被担保債権の有無、内容等の問い合わせが必ずある。
その問い合わせに協力しなくても罰則はない。
しかし全国の銀行等の金融機関では必ず協力している。
ところが、あんたの銀行では協力しないということになるから、
裁判所に協力しない唯一の銀行ということになる。
銀行名を教えてくれるかな？
Ａ
387＝389は、テラーの知ったか君だろう。
自分の無知曝け出してるだけ。
個人情報って言えば何でも通ると思って自分の頭で考えてないのだろう。
バブル崩壊後のバンカーのレベルは確実に落ちた。
この知ったか君が、よい見本。
オレは過剰な個人情報保護の風潮が大嫌いだ。子供の学校のクラスの名簿すら個人情報を理由に作らないのは馬鹿かと思っている。
それでも銀行が法的な開示義務がないならローン額を教えないなんて当たり前じゃない。
自分の銀行がローン額や預金額をペラペラしゃべったことがわかったら、速攻で金融庁に駆け込むゎ。
ところで、銀行は競売申し立て予定者へ回答する義務ってあるの？
法的開示義務の有無は、知ったか君にまかせよう。
銀行は裁判所の照会には答える。
（もう競売事件として進行中のもの）
管理組合理事会が照会した場合には、
被担保債権がゼロだったら、銀行は、「ありません」、と言う。
ゼロじゃなかったら答えないだろう。
だから答えてくれなければ、まだ債務があることだけはわかる。銀行はこうやって教えてくれる。
銀行は、もし管理組合が競売してくれたら手間が省けるから、それとなくいろいろ聞いてくる。その雰囲気で債務者の滞納状況や、銀行の債務の回収への取り組み状況がわかる（想像できる）。
銀行は、債務者には、残債務があれば教えなかったと言えるし、残債務がなければ銀行にとってもはや債務者じゃないので（顧客じゃないので）、ない、と言う事実を伝えることによって債務者の権利は何ら害していません、と言い訳できる。
>>397
それだけではよく解らない。
フラット35の場合、金融機関がローンを実行した同日に機構に対して債権譲渡をするので、
最初から抵当権者が機構で、原因欄に「○月○日の金銭消費貸借契約の債権譲渡により…（元の銀行名などが記載される）」
と記載される（借換ではない）。
併せ貸し等があれば、別の抵当権が貸した銀行名（保証会社名）で設定される。
借換であれば、債権譲渡ではなく、新抵当権の設定登記と旧抵当権の抹消がペアになるが、
抵当額や設定・抹消時期はずれるので、複雑になるとわかりずらい。
ところで（生きている）抵当権は一本だけ？
>>403
>>もし管理組合が競売してくれたら手間が省けるから
そんな期待を銀行が抱くほど、管理組合が競売を申し立てる例って多くはないと思いますが。
それにしても、競売の仮申立みたいな制度があればいいのに。債務名義や抵当権をもとに仮申立をすれば、抵当権者に残債の照会が行き、裁判所が、自分より優先順位の高い抵当権者の、残債の総額を教えてくれる。また、所有者にも通知が行く（ただのブラフだけど）。これで、1万円くらいで無理かなぁ（笑）
＞答えてくれなければ、まだ債務があることだけはわかる。銀行はこうやって教えてくれる。
なるほど。
３８９の知ったか君は教えないと言いながら、教えています。
＞根拠不明確なので帰ってもらったこともある。ウチではその位徹底している。
この場合は、債務者に残債務が「ある」ということを教えてくれたということになりますな。
＞、｢ありません｣とは答えないだと。
＞｢お答えできません。｣ とあるなしも分からないよう回答することになっている
もし債務者に対して有する抵当権の被担保債権が弁済や解除によって、消滅していたとする。
銀行は、消滅したから解除や消滅証書などを債務者に交付して、抵当権の消滅登記をできるようにする。
その書類を渡された債務者は、実体上債務が消滅しているのにもかかわらず、抵当権の消滅登記をしなかったとする。
・・・その理由は、債務者が登記の外観を利用して抵当権がまだあるかのように装りたいからである。
そして抵当権がまだ登記されている外観を見て、管理組合が登記上の債権者である銀行に、被担保債権がまだあるのか、照会したとする。
しかし、その銀行は、抵当権が消滅し、消滅登記の登記義務者であるのもかかわらず、登記権利者が消滅登記をしていないのを知っていながら、「ありません」とこたえなかった、とする。
銀行は、債務者による登記の仮装に加担していない、といえますか？銀行には消滅登記の義務者たる責任を放棄できないのではないか？
＞ところで（生きている）抵当権は一本だけ？
謄本には住宅支援機構のみになっています。
自分の住宅ローン借入銀行に、理事長になりすましてきいたら、なーんも教えてくれなかったぞ。途中課長に代わったが、のらりくらりガード固かった。少なくとも電話一本でじゃ無理だわ。
＞少なくとも電話一本でじゃ無理だわ。
409です。
電話1本では、私も教えてくれないと思います。
私が教えてくれたときは、
まず、手紙で事情を説明し、後日電話で問い合わせしました。
もし債務が残っていたら、あるともないとも答えなかったでしょうけれども、
債務がなく、かつ、銀行が抵当権の抹消登記の書類を債務者に渡そうとしても債務者が取りに来ない事案でした。
銀行は登記上、架空の抵当権に加担したくないかどうかは知りませんが、
債務がないのに、登記にはあることになっている事実を聞かれたら、何も答えないわけにはいかなかったのだろうと思います。
取立家さながらですね。
銀行がペラペラしゃべる訳ないからそれでいいよ。このスレに関係ないし。
＞銀行がペラペラしゃべる訳ない
が、管理組合が筋を通して抵当権の被担保債権があるかないかぐらいは、銀行から知ることができる。
こっちが知りたいことは、債務者の債務の内容の全部ではなく、先順位のそれがどのていどか、先順位の担保権者が競売するつもりがあるかどうか感触をさぐることなので、
債務者のプライバシーそのものじゃない。
銀行も、債務者の身近で管理組合をつうじて債務者の様子を知ることができるから、債務の回収に役立てる情報を求めてる。
両者の思惑が一致すれば、得る情報はあるということ。
＞取立家さながら
そうだろう。
でもそれくらいやらないから管理組合は舐められて、支払を後回しにされるんだよ。
お互い苦しい中、きちんと管理費等払ってる人のためにも、理事の糞闘が求められる。
＞でもそれくらいやらないから管理組合は舐められて、支払を後回しにされるんだよ。
＞お互い苦しい中、きちんと管理費等払ってる人のためにも、理事の糞闘が求められる。
恥の観念が無くなった今日、脅しも御法度で、法的処置以外は取り得ません。ですから一般には規約で弁護士費用迄滞納者の負担を規定しているのです。
規約で規定してめ、あくまで請求できるのみ。回収できるかはまったくの別のもの。これは遅延損害金と同じですよ？。
給食費を払わない時代。マンションを売る方も、それなりのモラルのあって、社会的にレベルの高い方に売って欲しいものです。新築で地下足袋で仕事行く姿をみると、とても支払いできるとは思えません。雨が続く時期は必ず滞納してます、その方は。
埼玉県のマンションですが、販売価格が妙に安く、私はその場所が気に入って買って、理事長になりましが、管理会社から口振の不能者の報告を受けると、殆どの方々が不能に。銀行口座の資金不足が原因らしいですが、情けなさすぎと思ってしまいます。
でも、そういう方に限って小綺麗にして、いい車に乗ってたりするんですよね。
>>417
銀行がしゃべる筈がないとかあるとか議論されてますが、あなたの組合員に銀行員はおられないんですか。
どこのマンションでも何人かは銀行員の方がおられるでしょう。
その方たちに聞けば銀行がどういうスタンスを取るのかは簡単に分かる筈ですよ。
その銀行員がその問題にタッチしたことがなければ、銀行内で仲間に聞けばいいことですからね。
管理会社って、弁護士紹介ってやったらまずいんでないの？
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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5100万円台～7200万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+2S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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57.12m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
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4670万円～8390万円 |
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1LDK～2LDK+S（納戸） |
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35.34m2～65.43m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
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3900万円台～5900万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
