マンション管理費上昇率

古いですが、平成１５年調査国交省資料をコピペしますと、（前回とは平成１１年の調査）
⑧戸当たり管理費
戸当たりの管理費の平均額は12,565 円／月であり、前回の11,109 円／月から1,456 円（13.1％）
増加している。
③戸当たり委託費
戸当たりの委託費の平均額は8,610 円／月であり、前回の8,413 円／月から197 円（2.3％）増
加している。
③戸当たり修繕積立金
戸当たり修繕積立金の平均額は9,066 円／月であり、前回の7,378 円／月から1,688 円（22.9％）
増加している。また、修繕積立金と修繕積立金に充当している駐車場収入等を合計した戸当たり修
繕積立金の平均額は10,967 円であり、前回の9,178 円／月から1,789 円（19.5％）増加している。

スレ主（みえ）さんへ

04さんの意見は尤もです
あなたが、善意の素人さんであると信じてのアドバイス

①階数と総戸数
②共用部分施設の概要（エレベータ有無と基数　駐車場の構造と収容台数　キッズルーム等）
③管理員の勤務体制（住込み/日勤　勤務日数　勤務時間
④現在の管理費、修繕積立金の専有部分の㎡当り金額
を公開すれば、一般論としてある程度の参考情報は得られるでしょう

公表出来ないならこのスレは閉じる事です（いくらなんでもくだらない、と見た人が思います）

スレ主です。
こちらは、まだ、MSを購入していませんので、公表できません。
ただ、05さんのように詳細に明記しなくても、大体どんなもんなのかを知りたいとおもいました。
そこでマンションの名前も参考にする程度で、そのマンションが全部がそうだとはおもいません。
（立地条件・管理組合で違う？）

ただ、マンション業者と話したときに、この上昇率については、念書をかわせない旨
伺いました。

給与の上昇率とマンション管理費の上昇率は相殺されるのか

知り合いの目黒のマンションで、築30年のマンションですが、管理費が、
現在7万になっているそうです。
マンションが広くなって永住型とよばれますが、この話をきくと
永住型とはとてもじゃないけど、思えないですね。

>>06
＞ただ、マンション業者と話したときに、この上昇率については、念書をかわせない旨伺いました。
＞給与の上昇率とマンション管理費の上昇率は相殺されるのか

分譲マンション購入で、管理費等の必要経費が、給与の上昇率と同じなら、安いものでしょう。
給与４５万の２％アップ＝９千円　　管理費など２万五千円の２％アップ＝５００円
それに管理費等は家賃とは違い、区分所有者の総会で決まるものですので、念書など交わせる性質のものではありません。
これからは、分譲より賃貸マンションの方が、ご自分の給与の推移に合わせて生活出来ましょう。
分譲は経年劣化で費用が掛かる様になり管理費等を含む生活費が年金で賄えなくなった時に、売っても安くなるのは当然で、その上、修繕積立金は返却されません。

スレ主さん
もし管理費や修繕積立金が安い方が良いと思っているのであれば、それはとんでもない間違いです。
修繕積立金が安い＝建物が傷んでも十分な維持管理ができない＝建物が早く老朽化する＝資産価値が早く下落するということです。

あと、場所やデベロッパー、施工会社はあまり関係ないことだと思います。
それと、既に書かれていますが、将来の値上げは管理組合が決めることであり、デベロッパーは分譲した時点で瑕疵担保責任を負う他は赤の他人となり何の権限もなくなりますから、管理組合の運営に制約を課すようなことなどできるわけがありません。
まずはマンション管理の仕組みを勉強してください。

みえさん
購入予定の管理規約書の付属に明記されています。
何年後に何円になり何年後に何円の修繕予定など

>>01 スレ主さんへ。

新規に分譲する時は売りやすくするため殆どのマンションで、管理費を安く設定、特に修繕積立金は一時金を支払うのだから、毎月安くても問題ないような印象を購入者に与えています。

既存のマンションの殆どで？修繕積立金は早々に大幅値上げを実施している事と思います。
(管理組合が正常に機能すればですが。)

管理費も数年中には管理会社から値上げの要請があると思った方が宜しいのでは?
(ここでも管理組合が正常に機能すれば、管理会社の変更等を検討することになる確率が高い)

私のＭＳでも管理組合の理事長によっては問題が発生し、ここのスレを参考にさせて頂いておる者です。そしてスレ主さんよりも話しが通じない方々も結構おり頭がいたいのです。

一般には、長期修繕計画書に基づいてその時点の全修繕計画の総合計金額を計画年数で除して、年間、月間の総修繕積立金額を算出し、各購入者の専有部分の面積割合で負担するのが修繕積立金となる訳です。
これは飽くまでも計画ですから１０年後頃から５年毎に見直されるべきものです。その時点まで修繕積立金が前もって段階的に上げる計画を一般の管理組合としては作ることは致しません。
ただ最近注意すべきことは、分譲会社は安い印象を与える意味で、管理費、修繕積立金などは本来、購入者で作る管理組合が総会決議で決めるべきものですので、分譲は勝手に売らんがなの目的で、安く見積もることはままある事です。
それに修繕積立基金（一時金）とやらで、当面必要も無いものを、まことしやかに集めますがこれは当然に管理組合の財産になるのですが、これには二つの意味があります。一つは安い修繕積立金表示を補完する意味と、今ひとつは、マンションが売れ残った場合の管理費、修繕積立金は分譲会社が負担すべしとの裁判例はありますが、修繕積立基金（一時金）はその裁判当時はなかったので新設し、売買契約書で堂々と分譲会社は基金（一時金）は負担しないと詠っているのです。
従って、一般には購入者で管理組合の設立総会を開催した後に、選出された正式な理事長、理事会のもとこの長期修繕計画書が適正なものか、これに基づく分譲会社の決めた修繕積立金が適正なものかを検討（修繕積立基金の金額、期間を加味、調整するなど）して正当なものにして分譲会社に対処しないと将来の修繕積立金不足にもなるのが現実です。

でも、スレ主は、あくまでも「参考」としてききたいだけじゃないの？
ひとえに、こんだけ上昇しました。という回答でいいのでは？

①階数と総戸数
②共用部分施設の概要（エレベータ有無と基数　駐車場の構造と収容台数　キッズルーム等）
③管理員の勤務体制（住込み/日勤　勤務日数　勤務時間
④現在の管理費、修繕積立金の専有部分の㎡当り金額
などまで明記する必要はなく・・・

上記詳細を明記して、こんだけ上昇しましたといわれてもMS比較では、むずかしいでしょうね。
いちがいに、管理費が安価だからいいという問題でもないので。

ただ、変動で、ローンを組むように維持費でも将来の不安がよぎるのでしょうね・・・
（なんの確約もないので）

一戸建ても将来の修繕がどのくらいかかるかはわかりませんが、本人の任意なので、強制ではありませんから。（建売のように在来木造なら、１０年で１００万程度？）

みえさん
購入後何年で上がったのでしょうか？
購入した時はかなり安かったのでは？　管理費の相場？は一説によると平方メートル単価で決めているようですよ。新築だと平米（㎡）単価１５０円〜３５０円が基準になっているようです。７０㎡×３５０円＝２４５００円　これだけ払えばいい管理？ができそうですよね。　１５０円なら１０５００円。
おかしな基準ですね。うちは計算したら１㎡３３０円程度でした。
他と比べるものではないので（管理の内容によるから）、高めなのかよくわかりませんが…。当てはめて見ては？　
ちなみに我々のMSは、共用部分の管理も考えればこの程度が妥当と２年目の総会で話し合い管理費の改定しました。前がかなり安く不安になり大急ぎで総会で説明しました。
でも管理費会計は、毎年余剰金が出ています。理由は住人から特にあれしてほしいと要望がないためで、清掃やらその他の管理は普通レベルです。特に汚いわけでもなく清掃管理の評判は良いです。
余剰金は承認を得て「修繕積立金」に回しています。
早く、多く、個人の負担を減らし貯めたいですからね。

ここに書き込むの初めてなのでこの名前にします。

＞匿名さん
そこまで悪く言うことないんじゃないですか？
答える義務はないし変な質問ならスルーすればいいのでは。

私も管理費の上昇率は気になるのですが…
デベの資料で予定の将来管理費はわかりますが、実際、それでおさまるのかどうなのか。確約ができないからこそ、せめて実態はどうなっているのか（どれくらい覚悟をしておけばよいのか）を知りたかっただけだと思います。管理費が7万円などと聞いてしまうと、賃貸のほうがよいのでは、と思ってしまいますよね。
17さんの、最初が安すぎたのでは、というご指摘はなるほどと思いました。

スレ主さんはもう見ていらっしゃらないかもしれませんが、中古物件の広告をみると、築年数・全体戸数・管理費は表示されているので、だいたいの相場はわかるのでは。その管理費で充足しているのかまではわかりませんが。

＞私も管理費の上昇率は気になるのですが…
当然でしょうね。特にデベは、販売目的で、自分には無関係の修繕積立金は出来るだけ低くみせる。
＞デベの資料で予定の将来管理費はわかりますが、実際、それでおさまるのかどうなのか。
本当にデベの資料で分かるのですか？

すまいる債の要件４は、
　応募を行う年度の収支予算において、修繕積立金の一戸当たりの平均月額が、建物の竣工からの経過時期に応じて、下表の金額以上積み立てられることになっていること

経過期間（築年数） 平均月額
平均専有面積(※)55m2以上 平均専有面積(※)55m2未満
５年未満 　　　　　　　　　　6,000円　　　　　 5,700円
５年以上10年未満 7,000円 6,650円
10年以上17年未満9,000円 8,550円
17年以上 10,000円 9,500円
※平均専有面積とは、管理規約（対象物件の範囲に記された住宅の専有部分の面積）又は設計図書等における住宅部分の専有面積（非住宅部分の面積を除く）を当該マンションの住戸数で割った面積のことです。
（例） 専有部分の面積＝1,412.50m2、戸数＝25戸の場合
1,412.50m2÷25戸＝56.50m2／戸　　←平均専有面積

＞本当にデベの資料で分かるのですか？
管理費と書いてしまったので誤解させてしまったかもしれません。修繕積立金の間違いです。
いくつかモデルルームを回っていたときは、聞くと見せてくれましたし、いま住んでるマンションは管理規約に修繕積立金の計画がついています。

すまいる債の情報ありがとうございます。こんな基準があるんですね。参考になります。

22さんの情報に付け足します。
修繕積立金の額は、個々のマンションで工事内容、使用材料、設備の内容が
違うのですから一律にいくら集めれば足りるということではありません。
正しくは、長期修繕計画を作成し、その必要額を各戸に割り当てることです。
住宅支援機構（旧　住宅金融公庫）の数値は、マンションに関係する機関として
一般的なデータをもとに「最低」金額として、これぐらいは必要という額を表しています。

数年前から新規分譲しているマンションは、この支援機構の基準をほとんどが
クリアしていると思います。

最近の物件でこの金額に満たないマンションもあると思いますが、この基準額は
入居時の修繕積立基金を一定期間（10年だったかな？）の月数で割ったものを
加算することができます。36万円なら月当たり3000円プラスして考えます。

また、実際に積立金として組合員から徴収している金額だけでなく、駐車場などの使用料を
修繕積立金として積み立てていればその分も組み込むことができます。
要するに早く言えば
各戸の積立金基準月額＝管理組合の年間修繕積立金の総額÷総戸数÷１２　で表します。

ちなみに、私のマンションでは築13年目ですが、管理費・積立金とも組合員からの
徴収額を1度も値上げをしていません。
約150戸で戸当たり平均月額　　管＝約6,000円強　　　修＝約6,000円強
スマイル債に問題なく加入できる基準を満たしています。

≫17（理事長礫３回）さんにある
＞余剰金は承認を得て「修繕積立金」に回しています。

これは、多くのマンションで普通に行われています。
少しでも多く積立金としてプールし、将来の修繕に備えるということで有効な手段と思います。
しかし、注意点もあります。

管理費と修繕積立金は目的別会計ですから、それぞれの使途として活用することが原則です。
多くのマンションの管理規約でもそれぞれの使途が書かれているはずですから確認を。
さらに、管理費の余剰金についても、
第○○条（管理費等の過不足）
　　…管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。
となっているとしたら
余剰金を積立金に振替えることを総会で承認されたとしても管理規約に違反しますから
不可能ということになります。
もし、このような規約であれば、
　　…管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当するほか、
　　　総会決議をもって修繕積立金に振替えることができる。旨の規約改正をしておくことが
必要です。
また、毎年相当の余剰金が発生するのであれば、管理費の額そのものを減額し、その分
積立金を増額するといった見直しも有効かと思いますので、個々のマンションに合った
方法を考えてみてはいかがでしょうか。

＞第○○条（管理費等の過不足）…管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。
となっているとしたら余剰金を積立金に振替えることを総会で承認されたとしても管理規約に違反しますから不可能ということになります。

この解釈は誤りです。
前半は、余剰が出ても返金しませんよ。総会、理事会に諮るこもなく次年度に振り替えますよの意味。
管理費に余剰が出るのは致し方ない事情もあるが、不必要に蓄積した場合に始めて総会に諮って修繕積立金に振り替えるのが現実、その場合に総会に諮る事が規約違反とは何を根拠に言えるのだか。

25です
＞総会に諮って修繕積立金に振り替えるのが現実
私も、そのようなことは良いことと認めていますよ。

＞その場合に総会に諮る事が規約違反とは何を根拠に言えるのだか
標準規約では
第27条（管理費）第28条（修繕積立金）においてそれぞれの使途は定められています。
従ってそれぞれの目的以外に使用することは認められません。
その上で第61条は管理費の余剰金は翌年度の管理費とすると断定しています。
憲法＞法律＞条例＞規約＞総会決議　　の順で優位性がありますから
上位に対して反しているものは無効となります。
総会に諮ることが規約違反と言っているのではなく、総会決議は無効になるということです。

実際問題として総会においてこのことを問題に無効を主張する区分所有者はいないと
思いますが、ここに注意してください。との意味でした。説明不足で誤解があれば
申し訳ないです。

＞総会に諮ることが規約違反と言っているのではなく、総会決議は無効になるということです。
＞実際問題として総会においてこのことを問題に無効を主張する区分所有者はいないと思いますが、
これは何を意味するのかしら、一行目と二行目は矛盾してませんか？
何故無効を主張しないの？
無効とは、規約違反か決議に瑕疵があるからでしょうよ。それを説明して下さいとお願いしているのです。　
＞ここに注意してください。との意味でした。説明不足で誤解があれば申し訳ないです。
相変わらず説明不足です。

＞このスレ主の理解力では、なんの参考にもならんでしょう。
なんでスレ主を侮辱するんですか？

＞その場合に総会に諮る事が規約違反とは何を根拠に言えるのだか
＞これは何を意味するのかしら、一行目と二行目は矛盾してませんか？
＞何故無効を主張しないの？
これもなぜそんなに怒っているのかわかりません。
会話をしていたら誤解や説明不足が出てくるは当たり前のようにあるものでしょう。

＞会話をしていたら誤解や説明不足が出てくるは当たり前のようにあるものでしょう。

書込みは残るもの、出任せはいけません。

個々の理由はいろいろあるでしょうが、
管理費が上がったという事例があれば、私にはそれだけでも参考になります。
管理会社を教えていただいたらもっと参考になります。
教えていただける方はいらっしゃいませんか。

＞管理費が上がったという事例があれば、私にはそれだけでも参考になります。管理会社を教えていただいたらもっと参考になります。

「隣の芝生」を気にするのはやめましょうよ。
管理費は一年毎の出費に対する費用ですので、少なくとも過去３年の実績から判断すべきです。
値上げ事例は、修繕積立金ではないでしょうか。分譲する側は、毎月の金額を少なく書いて置けば、ローン返済金を気にしている人を騙し易いので、長期修繕計画を正しく評価すれば、毎月分を増額しなければ出来ないのは当然。
管理会社は、相手次第で仏になることもあり、鬼か蛇になることもありますので、管理組合側の体制、契約内容で対処するのが前提です。

ああああ、私の言いたいことが伝わってないみたいですね・・・。

私は掲示板の初心者ではありませんから書き込みは残るものであること、多くの傍観者がいることは知っています。（私も傍観者の一人です）
しかしかといってなぜ出任せではいけないのか、会話してはいけないのかわかりません。
会話＝口頭でやるものと解釈したみたいですがそういう意味で言ったのではありません。
そして侮辱したことについてはどうでしょうか？

私は、一戸建て（へーベルハウス）をかったので、MS購入者のようにこのように、いろいろ模索をすることもなく平和にくらせます。きになるのは、将来の修理費のみなので（税金もかな？）。
みささん、がんばってください！！

＞きになるのは、将来の修理費のみなので（税金もかな？）。みささん、がんばってください！！

その内に、欠陥住宅に気がつき、将来どころか、間もなく出費が始まりましょうよ。頑張って下さい。

>37

説得力ないな〜。
なぜ、欠陥になるのか、建売じゃないんだからさ。

３８さん、どうしてそんなに責めるの？