マンション管理費上昇率

＞私も管理費の上昇率は気になるのですが…
当然でしょうね。特にデベは、販売目的で、自分には無関係の修繕積立金は出来るだけ低くみせる。
＞デベの資料で予定の将来管理費はわかりますが、実際、それでおさまるのかどうなのか。
本当にデベの資料で分かるのですか？

すまいる債の要件４は、
　応募を行う年度の収支予算において、修繕積立金の一戸当たりの平均月額が、建物の竣工からの経過時期に応じて、下表の金額以上積み立てられることになっていること

経過期間（築年数） 平均月額
平均専有面積(※)55m2以上 平均専有面積(※)55m2未満
５年未満 　　　　　　　　　　6,000円　　　　　 5,700円
５年以上10年未満 7,000円 6,650円
10年以上17年未満9,000円 8,550円
17年以上 10,000円 9,500円
※平均専有面積とは、管理規約（対象物件の範囲に記された住宅の専有部分の面積）又は設計図書等における住宅部分の専有面積（非住宅部分の面積を除く）を当該マンションの住戸数で割った面積のことです。
（例） 専有部分の面積＝1,412.50m2、戸数＝25戸の場合
1,412.50m2÷25戸＝56.50m2／戸　　←平均専有面積

＞本当にデベの資料で分かるのですか？
管理費と書いてしまったので誤解させてしまったかもしれません。修繕積立金の間違いです。
いくつかモデルルームを回っていたときは、聞くと見せてくれましたし、いま住んでるマンションは管理規約に修繕積立金の計画がついています。

すまいる債の情報ありがとうございます。こんな基準があるんですね。参考になります。

22さんの情報に付け足します。
修繕積立金の額は、個々のマンションで工事内容、使用材料、設備の内容が
違うのですから一律にいくら集めれば足りるということではありません。
正しくは、長期修繕計画を作成し、その必要額を各戸に割り当てることです。
住宅支援機構（旧　住宅金融公庫）の数値は、マンションに関係する機関として
一般的なデータをもとに「最低」金額として、これぐらいは必要という額を表しています。

数年前から新規分譲しているマンションは、この支援機構の基準をほとんどが
クリアしていると思います。

最近の物件でこの金額に満たないマンションもあると思いますが、この基準額は
入居時の修繕積立基金を一定期間（10年だったかな？）の月数で割ったものを
加算することができます。36万円なら月当たり3000円プラスして考えます。

また、実際に積立金として組合員から徴収している金額だけでなく、駐車場などの使用料を
修繕積立金として積み立てていればその分も組み込むことができます。
要するに早く言えば
各戸の積立金基準月額＝管理組合の年間修繕積立金の総額÷総戸数÷１２　で表します。

ちなみに、私のマンションでは築13年目ですが、管理費・積立金とも組合員からの
徴収額を1度も値上げをしていません。
約150戸で戸当たり平均月額　　管＝約6,000円強　　　修＝約6,000円強
スマイル債に問題なく加入できる基準を満たしています。

≫17（理事長礫３回）さんにある
＞余剰金は承認を得て「修繕積立金」に回しています。

これは、多くのマンションで普通に行われています。
少しでも多く積立金としてプールし、将来の修繕に備えるということで有効な手段と思います。
しかし、注意点もあります。

管理費と修繕積立金は目的別会計ですから、それぞれの使途として活用することが原則です。
多くのマンションの管理規約でもそれぞれの使途が書かれているはずですから確認を。
さらに、管理費の余剰金についても、
第○○条（管理費等の過不足）
　　…管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。
となっているとしたら
余剰金を積立金に振替えることを総会で承認されたとしても管理規約に違反しますから
不可能ということになります。
もし、このような規約であれば、
　　…管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当するほか、
　　　総会決議をもって修繕積立金に振替えることができる。旨の規約改正をしておくことが
必要です。
また、毎年相当の余剰金が発生するのであれば、管理費の額そのものを減額し、その分
積立金を増額するといった見直しも有効かと思いますので、個々のマンションに合った
方法を考えてみてはいかがでしょうか。

＞第○○条（管理費等の過不足）…管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。
となっているとしたら余剰金を積立金に振替えることを総会で承認されたとしても管理規約に違反しますから不可能ということになります。

この解釈は誤りです。
前半は、余剰が出ても返金しませんよ。総会、理事会に諮るこもなく次年度に振り替えますよの意味。
管理費に余剰が出るのは致し方ない事情もあるが、不必要に蓄積した場合に始めて総会に諮って修繕積立金に振り替えるのが現実、その場合に総会に諮る事が規約違反とは何を根拠に言えるのだか。

25です
＞総会に諮って修繕積立金に振り替えるのが現実
私も、そのようなことは良いことと認めていますよ。

＞その場合に総会に諮る事が規約違反とは何を根拠に言えるのだか
標準規約では
第27条（管理費）第28条（修繕積立金）においてそれぞれの使途は定められています。
従ってそれぞれの目的以外に使用することは認められません。
その上で第61条は管理費の余剰金は翌年度の管理費とすると断定しています。
憲法＞法律＞条例＞規約＞総会決議　　の順で優位性がありますから
上位に対して反しているものは無効となります。
総会に諮ることが規約違反と言っているのではなく、総会決議は無効になるということです。

実際問題として総会においてこのことを問題に無効を主張する区分所有者はいないと
思いますが、ここに注意してください。との意味でした。説明不足で誤解があれば
申し訳ないです。

＞総会に諮ることが規約違反と言っているのではなく、総会決議は無効になるということです。
＞実際問題として総会においてこのことを問題に無効を主張する区分所有者はいないと思いますが、
これは何を意味するのかしら、一行目と二行目は矛盾してませんか？
何故無効を主張しないの？
無効とは、規約違反か決議に瑕疵があるからでしょうよ。それを説明して下さいとお願いしているのです。　
＞ここに注意してください。との意味でした。説明不足で誤解があれば申し訳ないです。
相変わらず説明不足です。

＞このスレ主の理解力では、なんの参考にもならんでしょう。
なんでスレ主を侮辱するんですか？

＞その場合に総会に諮る事が規約違反とは何を根拠に言えるのだか
＞これは何を意味するのかしら、一行目と二行目は矛盾してませんか？
＞何故無効を主張しないの？
これもなぜそんなに怒っているのかわかりません。
会話をしていたら誤解や説明不足が出てくるは当たり前のようにあるものでしょう。

＞会話をしていたら誤解や説明不足が出てくるは当たり前のようにあるものでしょう。

書込みは残るもの、出任せはいけません。

個々の理由はいろいろあるでしょうが、
管理費が上がったという事例があれば、私にはそれだけでも参考になります。
管理会社を教えていただいたらもっと参考になります。
教えていただける方はいらっしゃいませんか。

＞管理費が上がったという事例があれば、私にはそれだけでも参考になります。管理会社を教えていただいたらもっと参考になります。

「隣の芝生」を気にするのはやめましょうよ。
管理費は一年毎の出費に対する費用ですので、少なくとも過去３年の実績から判断すべきです。
値上げ事例は、修繕積立金ではないでしょうか。分譲する側は、毎月の金額を少なく書いて置けば、ローン返済金を気にしている人を騙し易いので、長期修繕計画を正しく評価すれば、毎月分を増額しなければ出来ないのは当然。
管理会社は、相手次第で仏になることもあり、鬼か蛇になることもありますので、管理組合側の体制、契約内容で対処するのが前提です。

ああああ、私の言いたいことが伝わってないみたいですね・・・。

私は掲示板の初心者ではありませんから書き込みは残るものであること、多くの傍観者がいることは知っています。（私も傍観者の一人です）
しかしかといってなぜ出任せではいけないのか、会話してはいけないのかわかりません。
会話＝口頭でやるものと解釈したみたいですがそういう意味で言ったのではありません。
そして侮辱したことについてはどうでしょうか？

私は、一戸建て（へーベルハウス）をかったので、MS購入者のようにこのように、いろいろ模索をすることもなく平和にくらせます。きになるのは、将来の修理費のみなので（税金もかな？）。
みささん、がんばってください！！

＞きになるのは、将来の修理費のみなので（税金もかな？）。みささん、がんばってください！！

その内に、欠陥住宅に気がつき、将来どころか、間もなく出費が始まりましょうよ。頑張って下さい。

>37

説得力ないな〜。
なぜ、欠陥になるのか、建売じゃないんだからさ。

３８さん、どうしてそんなに責めるの？