駐車場代を修繕費に

すいません、駐車場代はその駐車場にかかる維持管理費以外は管理費に入れちゃダメなんですよ。
修繕積立金になります。
だからそもそもがおかしいのです。
不平等と言ってるのは何ででしょうかね？
全区分所有者の共有スペースである駐車場を借りて払った駐車場代を全区分所有者のために使うのは、当たり前のことですよね？

石油が高くなって以降、不景気もあり、駐車場の利用者が減り駐車場の借り手がなく運営がむずかしくなってきていると聞きましたが良かったですね。

結論から言うと、私も代議簿修繕費に回すのは賛成です。
駐車場は管理組合で運営されているのですよね。

駐車場を利用しない住人も、管理費から駐車場の固定資産税や電気代などの諸経費に修理代も払っているわけです。余っているのなら、他の修繕費に利用してもかまわないと思います。

駐車場代を払ってきた人が損だというのであれば、駐車場を利用していない住民に経費代を返却するべきでしょう。

使用料系のものは全て管理費に算入するのが一般的です。
管理規約を読んでみて下さい、駐車場使用料をどうするのか明記されていると思いますよ。

うちは小規模ＭＳで駐車場台数は２４台ありますが、１６台分の収入が
管理費会計として参入され、残りの収入については修繕積立金として
積み立てています。築６年目ですが平均で１−２台空車があります。

ご参考まで

２年目にデベの「ひも付き管理会社」をクビにした後
３年目から、駐車場の使用料金からメンテナンス費を差引いたすべてを修繕費にまわしました。

管理会社の変更で管理委託費を下げることができ、修繕費にまわせる金が充分に捻出できた。
駐車場の使用料からメンテナンス料を引いた分を修繕費にまわすのは当たり前です。
管理費が足りないから、駐車料を管理費に入れるなど馬鹿げたことです。

しかし、まわす金がないからどうしよう？となる。
無駄金をみつけることなど超簡単、管理費を削ればよい。
デベの「ひも付き管理会社」をすげ替えればよい。よく勉強しましょうよ。

デベは、初期の管理費、修繕費の設定をデベの都合のよいようにしています。
修繕費の問題はここからはじまります。根本を処置しなければ焼け石に水です。

皆さんは解るかな？賢くなってくださいよ。
これを書くと、またまた、デベかこれが出来ないマンションの者からの反発あるだろうな！
よそのマンションのことは、どうでもよいかな、
焦って金集めに走る管理組合みるのもよいのかな。

>皆さんは解るかな？賢くなってくださいよ。
書いてある事は分かるけど、その程度の事でそんなに自慢できる意味が分からない。

管理会社変えるのはよほど問題があれば別だけど合意形成に
パワーがいるから大変だよ。

「言うは易し、行なうは難し」自慢してよいと思うよ

>>07さんちはどうやってやったの

>管理会社変えるのはよほど問題があれば別だけど合意形成に
>パワーがいるから大変だよ。

07じゃないけど、
「うちの管理会社サイコー」
なんて思っている人は皆無だから、合意形成自体は想像するより簡単だよ。

それより、「発起人」みたいな人たちは、新管理会社の業務レベルについて
それなりの責任を負うから、２〜３年は業務チェックとかにとても気を使う。

続き（補足）

新管理会社については、発起人以外は
「安けりゃどーでもいい」が大半
（業務レベルはやってみないと分からないし、選んだのは自分じゃないからクレームつけやすい）

問題は、発起人達が
「この管理会社で絶対に大丈夫」
と太鼓判を押せるかどうか。
変更はしたが、安かろう悪かろうでは、白い目で見られてしまう。

07みたいにあからさまにおかしい部分があると
多少のクレームが出ても
「駐車場の問題がカタついたんだから大目に見て」
と思ってもらえるから尚更やりやすいよ。

あの、スレの議題からずれているんですけど…

この板には、全国の経験も知識も豊富な理事さん達が見たりレスしたりしますから、井の中の蛙が露見しないよう控えめの発言がよろしいかと。

(使用料)
第29条 駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料(以下「使用料」という。)は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。

で決まりでしょう。

そんなに余るなら駐車場代をさげたらどうですか？

＞屋外にシャッターゲート付、地下に自走式立体駐車場があります。
＞前回の総会で理事のほうから、駐車場代のストックがかなりたまっており、これを大規模修繕費にまわすと提案がありました。億単位のストックだとか。
＞その場では、駐車場借りていない人が得する、不公平だという人が現れ、今後検討するということで話は終わりました。
提案が一部の異見で今後検討となったとは、不思議な議案（？）の提案であり、不思議な議長の采配に驚きました。
＞今年も総会が行われる中で、また話が出そうなんですが、駐車場代の積み立てが、駐車場の補修にて使い切れない場合、基本設定金額を見直しは当然のこととし、余った分はこれまで支払った金額で割り振って返金すればいいような気がしますが、そんなわけにはいかないのでしょうか？
現在駐車場を使用していない人を含めて、購入した人は全ての設備がありその管理費、修繕積立金は専有床面積比で負担することは承知済みです。その中にあって駐車場使用料は管理組合との契約のもと支払われ、その資金は駐車場管理費用に使われるし、その余剰金は修繕積立金の不足分に充当されるのは当然でしょう。
この駐車場使用料金の基準は、使用率、付近の相場に左右されるものであって駐車場管理費、その修繕積立金で決めるものではありません。卑近な例が機械式立体駐車場で、古くなるほど費用が掛かり同時に使用率が下がり、修繕積立金のマイナス要因となり撤去されているのが現実で、その為に日頃から使用契約期間は一年として管理組合側が修繕積立金との兼ね合いで調整出来る様にしているマンションもあるくらいです。このようにマンション駐車場のコストは受益者負担ではなく、マンションの共用部分として管理運営すべきものでしょう。

>>01
＞その場では、駐車場借りていない人が得する、不公平だと
＞いう人が現れ、今後検討するということで話は終わりました。

どのような理由で不公平だと言っていましたか？
駐車場使用料は区分所有者全員が共有する敷地／設備の一部を専用使用する「特別な権利」の対価として管理組合に支払うものであり、管理組合がその収入を管理費／修繕積立金にどのような比率で充当するかは関係ありません。
不公平があるとすれば、その「特別な権利」の対価が、駐車場充足率、周辺の相場、駐車場施設の維持管理経費等を総合的に勘案して、妥当ではない（不当に高いか安い）場合だけでしょう。

＞駐車場代の積み立てが、駐車場の補修にて使い切れない
＞場合、基本設定金額を見直しは当然のこととし、
＞余った分はこれまで支払った金額で割り振って返金すれば
＞いいような気がしますが、そんなわけにはいかないのでしょうか？

よくありません。駐車場使用料は駐車場施設の維持管理経費を賄うだけのものではありません。
「特別な権利」に対する対価であり、駐車場使用者と同様に敷地／施設を共有しているにもかかわらず駐車場を使用していない人との衡平を図るという性格があります。

＞私は大規模修繕費にまわすのに賛成ですけど。
収入源が駐車場使用料であれ、その他の使用料であれ、毎月徴集する管理費であれ、過剰な剰余は修繕積立金に移すのが普通です。管理費をやたら余らせていても仕方ありません。

＞過剰な剰余は修繕積立金に移すのが普通です。
なぜ「普通」になったのかが問題だねぇ。。

管理組合としては修繕積立は多いほど安心だけど、負担する組合員が永住ではない場合に意見が大きく分かれるし、真の公平については疑問がある。
かといって、代案があるわけじゃないんだが(笑

>>20
＞管理組合としては修繕積立は多いほど安心だけど、負担する組合員が永住ではない場合に意見が大きく分かれるし、真の公平については疑問がある。
なぜですか。まったく理解できません。理由をご説明いただけませんか。
また、修繕積立金に繰り入れないのであれば、貯まりすぎた管理費はどうすべきだとお考えですか。

転売する場合でも、充分な修繕費用が積まれているなら物件の価値が上がるはず。
私たちの管理組合では一般会計の余剰金を原資として、毎月徴収する管理費を減額しました。

自分が中古物件を検討する際、それまでの修繕積立額など検討項目で優先順位高いかい？
また、自分の物件を売る際に、それまでに積み立てた積立金を販売価格に乗せられると思う？？

そもそも、ほとんどの修繕計画では経年数に比例して月額積立額の増額や一時金徴収がある。
それは入れ替わった組合員全体では公平とはいえないよね。
ただ、ごく一般的になっているので誰も疑問もたないし、文句言わないだけ(笑

＞管理組合としては修繕積立は多いほど安心だけど、負担する組合員が永住ではない場合に意見が大きく分かれるし、真の公平については疑問がある。

分譲マンションの管理、使用については公平ではなく、平衡が原則です。
そのハードは３、４０年をキープすることを目的としますが、専用部分の所有者の権利、義務は、住民が変わっても変わりません。従いまして、俺が所有している間だけで、後は野となれ山となれの考えは通用しません。
修繕積立金は、長期修繕計画書に基づいてその金額が決まるもので、多い程安心などとの単純なものではないことを自覚すべきでしょう。

＞そもそも、ほとんどの修繕計画では経年数に比例して月額積立額の増額や一時金徴収がある。
増額は、長期修繕計画書の現実や劣化の具体化とか物価高の要因で避けられないものですが、
一時金徴収は、初期段階ならいざ知らず、ある程度年数たっては、事故災害以外、その原因は長期修繕計画書の不備で一般的ではありません。

一番の問題はこういったことをマンションを買ってから
気づかされることなんだよなぁ。

駐車場を借りることは、マンションの皆さんの共用部分の一部を借りることだと考えずに、
駐車場の維持管理費分だけしか払いたくないと思ってる借り手が一番の問題でしょ。

ちょっと思った、契約しちゃったんだけど
そのマンション、修繕費が安いんだ。
それだけの構造のマンションなんだと聞かされていたけれど

駐車場代は、隣のマンションよりも１万円も高い。
外部の駐車場を利用すると同じだから仕方ないかと思ったが

駐車場台を修繕費に組み入れる予定でデベに仕組まれていたのかな？

>自分が中古物件を検討する際、それまでの修繕積立額など検討項目で優先順位高いかい？

ビギナーでは難しいでしょうが、２回目ともなると修繕積立金の設定でそのマンションの管理の質がわかるので、検討項目の１つに十分なりますね。

>また、自分の物件を売る際に、それまでに積み立てた積立金を販売価格に乗せられると思う？？

積立金は、その時々の区分所有者が負担すべき管理組合の財産です。販売価格に乗せる筋合いのものじゃありません。

>>23
＞自分が中古物件を検討する際、それまでの修繕積立額など検討項目で優先順位高いかい？
高いです。修繕積立額や月々の額の多寡は管理状態に直結する問題ですからね。
立地が良くても修繕積立金不足が目に見えているようなマンションは安くても買いません。

＞また、自分の物件を売る際に、それまでに積み立てた積立金を販売価格に乗せられると思う？？
一般論ですが、修繕積立金が十分に確保されているマンションは管理状態が良く、資産価値が保たれていますので、周辺相場より高く評価され高く売れます。
逆も然りで、修繕積立金が不足しているマンションは管理状態が悪く見劣りします。当然に資産価値は下がり、周辺相場より低く評価され安くしないと売れません。
すなわち、修繕積立金の多寡はマンションの資産価値（中古価格）に反映されますので、実質的には販売価格に乗せられることとなります。

>>23（＝>>20？）
＞そもそも、ほとんどの修繕計画では経年数に比例して月額積立額の増額や一時金徴収がある。
＞それは入れ替わった組合員全体では公平とはいえないよね。

確かに、分譲時には基金（一時金）拠出があり（その代わり月々の積立額は低い）、その後は状況や管理組合の判断により月額改定や一時金徴収があったりなかったりします（「経年数に比例して増額や一時金徴収がある」は誤りで個々の管理組合の判断による）。

このため、積立月額が増額される直前、あるいは一時金が徴収される直前に売った人は得をして、買った直後に増額や一時金徴収があった人は損をしており、不公平だと言いたいのでしょうけど、その認識は間違いです。

なぜなら、買い手は購入時に、過去の大規模修繕履歴、建物の管理状況、修繕資金積立額等を確認し、それらの情報から将来の積立月額の増額や一時金徴収の可能性をも勘案した上で、譲渡価格について納得した上で売買契約に至っているからです。

すなわち、区分所有者が変わる場合であっても、様々な将来リスクについては譲渡価格で調整が図られた上ですべての権利義務が承継されているのですから、分譲当初からの区分所有者と中古で購入した区分所有者との間に不公平が生じることとはなりません。

スレ主さん、これまでの意見を参考に出来ますでしょうか？

ところでスレ主。
一番大事な管理規約にはどう書いてありましたか？

スレ主ではありませんがこのスレは勉強になります。

>> 一時金徴収は、初期段階ならいざ知らず、ある程度年数たっては、事故災害以外、その原因は長期修繕計画書の不備で一般的ではありません。

はじめから何年目に何十万円徴収とか計画に組み込んでいるマンションもありますよ。

>> 一番の問題はこういったことをマンションを買ってから
>> 気づかされることなんだよなぁ。

そういう勉強もせず数千万円の決断をする人もなかにはいるんですね。

>> 駐車場台を修繕費に組み入れる予定でデベに仕組まれていたのかな？

逆に、駐車場無料ですからと言って販売代金が実質数百万円安いと考えられますよと騙すデベもいますね。そのお金はデベの懐にはいりますが、駐車場代は管理組合のものになり将来の自分の資産の価値工場に使えます。

＞はじめから何年目に何十万円徴収とか計画に組み込んでいるマンションもありますよ。

修繕積立金は、長期修繕計画書に基づいてその金額が決まるものです。
この長期修繕計画は、普通決議で更新可能です。一般には５年ごとに更新の要否を検討してます。
従いまして、一時金徴収は、滞納の原因となりますので更新はいつでも可能です。

>>36

いいたいことがよくわからない。

>> 一時金徴収は、初期段階ならいざ知らず、ある程度年数たっては、事故災害以外、その原因は長期修繕計画書の不備で一般的ではありません。

に対して一時金徴収は計画の不備とばかりは言えないということを書いたのですが。

よい計画ではないので一時金ではなく毎月の積み立て金を増額したほうがいいとは思います。

マンションの修繕技術も日進月歩。
配管の交換などがその一例ですが、20年後、30年後がどうであるか予測がつきません。
また、15年で交換予定のものが30年使えたり、逆に30年使えるものが20年でダメになったり。

これらの不確定要素をすべて飲み込まずに、時期が来たら改めて検討しましょう、というのが修繕計画の一時徴収金ですよ。

10年後に100万円徴収されるというのなら計画の不備とも言えますが、20年後に30万円だったら、20年先の計画を煮詰めるより「みなさん大事に使って下さいね」という方が先ですよ。

＞10年後に100万円徴収されるというのなら計画の不備とも言えますが、20年後に30万円だったら、20年先の計画を煮詰めるより「みなさん大事に使って下さいね」という方が先ですよ。

５年毎に、チェックしてるのだがね。

一時徴収もひとつの方法です。
５年ごとにチェックしてＯＫ（区分所有者が納得）しているのなら、不備ではないでしょう。

＞一時徴収もひとつの方法です。

愚作です。

一時徴収は私も愚作だと思います。

いきなり修繕費に数十万いると言われてどう思うか？
予定外のお金を用意するのはどうでしょうか？
払えませんといわれる方がいるはずです。
延滞であればいいですが未納になるのでは？
一戸の未払いや延滞を認めたら次々なります。
修繕費だけでなく、駐車場、管理費となり管理組合崩壊につながると思います。

>42
>一時徴収は私も愚作だと思います。
>
>いきなり修繕費に数十万いると言われてどう思うか？
>予定外のお金を用意するのはどうでしょうか？
>払えませんといわれる方がいるはずです。
>延滞であればいいですが未納になるのでは？
>一戸の未払いや延滞を認めたら次々なります。
>修繕費だけでなく、駐車場、管理費となり管理組合崩壊につながると思います。

長期修繕計画に基づく一時徴収なんだがな。

＞長期修繕計画に基づく一時徴収なんだがな。

能力のない行き当たりバッタリの区分所有者集団？

10年後、20年後の工事なんて、見積もりも取れないけどな。

たとえ計画的であっても、一時金はやめた方がいいと思います。
数十万円から住戸によっては１００万円を超える額になると、一人残らず全員がすんなりと拠出してくれる可能性は低いです。
かつて私が住んでいたマンションでも、一度は総会で大規模修繕の実施とあわせて一時金徴収が決議されたにもかかわらず、請求書が来たとたんに騒ぎ出す人たちが出てきたことから、急きょ一時金徴収が中止され、結局、大規模修繕そのものが中止に至ったことがあります。
普段は管理に無関心で総会に出てこないのに、高額な請求書が来たとたんに騒ぎ出したりする人が必ずやいるのです。
もし徴収が中止されなかったら多額の未収金が発生していたと思います。一時金は危険です。
（ちなみに当時はまだ私は理事ではありませんでした）

＞10年後、20年後の工事なんて、見積もりも取れないけどな。

一人で考えてもね、勉強しろよ。

↑なにこの粘着