理事会への提案はどうすればいいのですか。

固定のハンドルネームを略して「コテハン」

管理侍　略して　カンジーだって！

輪番って断ってもいいんでしょ？
だって何か明確な目的や目標がなくて漠然とした仕事しかないんじゃやる気おこらないよ。
名前だけで理事会も出なくて単に理事の頭数揃えるためになるのなら引き受けてもいいけど。

>>266
管理規約で理事・監事の定数が決まってるから数合わせは必要。
うちのマンションでは19名と決まってるけど、実質半分でいいと思ってる。
実際に働いてるのは半分だから。後は名前だけ。
だけど規約改正は面倒だから、定数はそのままにしてる。

積極的に理事になりたいとは思わない。
やるなら専門委員会の委員がいい。目的がハッキリしてるから。

>>256
>>255を読んで更に具体例が必要ですか？
私はデマを流すつもりはありませんのでデマの具体例を示すのは難しいですね。
ここで過去に私が反論した意見の中でも、明らかなデマや誤解もあれば、意見の相違というものもありました。
ですから私が反論したからと言って、そのご意見がデマとは限りません。
例えば「管理会社は相手を見て３倍の価格で見積を出す」なんて話は完全なるデマですね。

管理侍様
お答えいただきありがとうございました。
私も３倍は怪しいと思っております。
リプレイスは他の方から「解約したい会社がお奨め」とのことでしたので参考にはなりませんでしたが、管理侍様が適当なことを言わない方ということはわかりました。
ありがとうございました。

>>270
お役に立てず申し訳ありません。
立場上、特定の管理会社へのコメントは控えます。
リプレースで大切なことは、当たり前のことですが、ご自身のマンションに合う会社を選ぶことです。
隣りのマンションで評価されている会社がこちらでも良いとは限りません。
それは管理会社に何を求めるのかということでもあります。
価格は最低で品質が最高な会社など存在しません。
単純に言えば低コストを選ぶのか、高品質を選ぶのか。
また組織力を選ぶのか、小回りを選ぶのか。
地域密着か全国展開か。
管理会社によって得意、不得意もありますし、力を入れているポイントも違います。
よいパートナーとなる管理会社との出会いを祈念しております。

>>例えば「管理会社は相手を見て３倍の価格で見積を出す」なんて話は完全なるデマですね。
管理会社が持ってきた見積もりで理事会が決めた自動ドアのモーターの交換で５０万以上請求されてたけど、個人的な知り合いの自動ドア会社に聞いたら、自動ドアの会社に直接頼んだら、どんなに高くても２０万以下だってさ。５０万以上っていうのは、建築事務所などを通じて見積もりを出す場合、諸般の事情で、そういう値段を出すこともある、とのこと。これはデマか？＞管理侍

>>272
横ですみません。結構のせてますね。会社名を知りたくなります。

うちの管理会社も高い上に塗装中に出入りした「業者」に「○○（管理会社）の塗装は雑で早期に錆が浮いてきますよ」と聞かされました。場所まで指差されてです。
理事長は耳を貸さないというか管理会社オンリーみたいだから伝えませんでしたが…。
理事長は管理会社が良くないと知ってて委託更新承認させたし（鴨）

>>272
あなたが嘘つきならデマで、正直者ならデマではない。
最近丸いコメントを続けてますが、悪ふざけが過ぎると斬りますよ。
自称侍ですから。

>>274
宣教師に名前かえたら？

＞建築事務所などを通じて見積もりを出す場合、諸般の事情で、そういう値段を出すこともある、とのこと。これはデマか？＞管理侍

白鳳と双葉山はどちらが強いかを比べるのは愚かなことよ。
同じ様に、同じ土俵で比べない限り値段を含め比較するのは素人の発想で、業者にダマされ易いね、貴方は。

＞276
自動ドアのモ−タ−なんか原価二万だ。諸般の事情とは「建築事務所など」のバックマ−ジンを意味すると普通は斟酌できる。斟酌って読めるかな？(失笑）

>>277
軽い人間だな。
（失笑）とか（笑）とかいれる者って、軽薄以外の何ものでもないね。

↑あなた２ちゃんねらー？（爆）

２７９はばかにされたもんで、マタマタ（爆）をいれてる
見苦しいぞ、みていて（少笑）

↑見苦しいのはあなた！(*^ｍ^)o==3プッ
馬鹿にされたのは管理侍だろう。。。

２チャンは議論とかまともなレスは殆どないし真剣になるのも馬鹿馬鹿しく、批判や嘲笑は当たり前の
スレだからね。当然余計な（笑）等も入ってくるわな。
そこ出身者は、いろんな記号をいれてくるね。まるで携帯のメールみたいに。

「日本にだって泥棒はいる」はデマではなく「日本人は泥棒だ」はデマである。

「法外な見積り出すような管理会社が存在する」は、おそらくデマではなく
「管理会社は法外な見積りを出す会社ばかりだ」は、デマである。

と書き込んだ私が言うのも何だが、トピズレが長く続きすぎてますぞ。

理事会への提案はどうすればいいのですか。

がスレタイだが。

管理会社ネタは別スレがありますよ。

>理事会への提案はどうすればいいのですか。 がスレタイだが。

既に説明したでしょ。役員、それも理事長になることよ。

↑287　日本語習ってから書けよ。読めないなら書くな。

＞役員、それも理事長になることよ。
そしたら理事長だらけになる。理事長１号、理事長2号とか。

その意見が、マンション全体のためになるならば、区分所有者全体の総意をまとめるべき。
まずはお隣から。

＞↑287　日本語習ってから書けよ。読めないなら書くな。

不幸な人には余裕がないのね。可哀相にすぐ怒るのね。

管理会社がおかしなことをして状況証拠や証拠物があっても理事会が公表、議事録に載せなければアウト。
告発者はその間に「クレーマー」と理事会に吹き込まれているんですから。
理事長が預かった証拠物は理事長が紛失したそうです。
ダメとわかっていながら公表しないことは組合への無関心を加速させ、大事な修繕積立金で管理会社に工事や塗装をまかせていいのか判断する機会を失わせていると思います。
ある管理会社の話ですが。

芦屋に区分所有者全員が理事っていう管理組合がありますよ。常に総会を開いてる感じだよね。全員が理事なら管理会社に管理組合通せって言われることもない。管理会社に行って支店長とサシで話もできる。

全員理事長のマンションはないか？

可能でしょうね。各自代表にしてもいいでしょう。有限会社もそうですから。そもそも管理組合理事長が行う保存行為は各区分所有者に代わって行うもので、各自代表にしても何にも問題ないですよ。共有部の変更は過半数、処分は全員の賛成で行うのですから、代表者が誰であってもいいんですよ。

理事会への提案やめたの？

受け付けられる分け無いでしょう。

なんで？

面倒だから

ウチは外部オーナーは理事になれないって規約で、管理組合から排除されてんだけど、それが理由で、理事会への提案を無視され、あげくの果てにマンション協力金名目で5000円アップの通知がきたんだけど、こんなのアリ？

当然。

最高裁の判例でてる。
http://www.47news.jp/CN/201001/CN2010012601000434.html

>301,302,303
それは最高裁の判決を都合よく解釈しすぎ
あの判決は、理事になれるにも関わらず、外部組合員が理事になることもせずに利益だけ享受しているから負担金を求める事は当たり前という判決
最初から規約で外部組合員を排除していた上で負担金を求めたらまずいでしょ

外部組合員でも理事になることができ、積極的にマンションの現状を把握し、組合活動に参加するのであれば負担金を求められないよ。

なので規約での外部組合員の排除と負担金は両立できない。

ちなみに今、国交省で検討会議が行なわれている標準管理規約改訂会議では、外部組合員でも理事になれるようにすべきだという議論がされているし、おそらくその線で標準規約が作られるはずだよ。
（ただし、どちらかというとリゾートマンションを中心にした論議だけどね）

>>305
新聞報道を読む限りですが、今度の標準管理規約の改正では、外部組合員の理事会参加だけではなく、
一親等以内の組合員家族の参加まで広げることを検討しています。
理由は、組合員の高齢化に伴う理事不足の解消。

＞なので規約での外部組合員の排除と負担金は両立できない。

勘違い。
外部組合員は、現状認識の欠如から管理組合の役員には不適任な上に、総会等の連絡に郵送料を含め手間が掛かるので両立は当然。

>>マンション協力金名目で5000円アップの通知
最高裁まで争った大阪中津のマンションは一審の裁判所の和解案提示段階で２５００円に下げたはずだよ。

外部組合員でも輪番で回ってきたら理事やればいいと思う。
ただ理事会や総会は全部欠席にして理事長一任にしとけばいい。
頭数揃えるでけの理事だから１人くらいそんなのがいても運営には支障がない。
一括管理委託してるなら全て管理会社がやってくれるから問題無いだろう。

>>309
理事会で委任状は使えませんよ。

>>310
管理規約に何も定められてないから運用の話。
理事長に中元・歳暮の付け届けしとけば済む。

民法104条で復委任は禁止です。理事会での委任状は無効になりますよ。

＞管理規約に何も定められてないから運用の話

管理規約に定めていようと、定められていなかろうと、
理事の復代理委任は、本人の許諾（管理組合総会における組合員の同意）があるか、やむをえない事情がなければ、認められない。

でも、理事会の委任状提出で理事会開催を認めてる扱い多いみたい。
しかしこれは無効だし、実出席が過半数に満たなければ理事会は開催できないはず。

>307

> 外部組合員でも理事になることができ、積極的にマンションの現状を把握し、
> 組合活動に参加するのであれば負担金を求められないよ。

私が上記を書いているのを読んでないのかな？
負担金は、外部組合員だと組合活動に参加できない（＝参加しない、組合員としての義務を履行していない）から認められる制度であって、理事になって積極的に組合活動をしようとしている人を排除したら、それこそ民法の個人の権利の侵害になることを理解していないのかな

なに言ってんの？委任状なんて出さないよ。「よろしく！」って電話かけてお終い。
そこは日本、浪花節の世界だからな。北海道から理事会のたびに東京に出て来いって言うのが無理。

＞外部理事の協力金はどのくらいが相場ですか？高齢者の一人暮らしにもかかるのかな？

外部理事は15パーの半分でよし。

ところで理事会ってネットのフォーラムでやってもいいのでしょ？
これなら遠方の人も参加できる。でもネット出来る人が理事になることが条件だが。

いいとおもう！スカイプで参加もＯＫ。民事訴訟の裁判でも電話会議でやってるよ。

今どきネット出来ない理事は60台後半の爺さん連中だ。

>>314
理事会が提案を無視した場合、委任状のことで攻撃したら効果的ですよ。

理事会の議事録書きって今の時代はパソコン持ち込んでその場で打ち込んでるんでしょ？
それなのに何で一ヶ月後に出てくるの？

>>321
管理会社が理事会仕切ってるところは、提案は直接理事会に対して出来ないようにしてる。
必ずフロントの管理会社経由、だから管理会社が吟味して握りつぶす場合がある。
先般、提案書を出したが案の定理事会に渡ってなかった。話てて理事会が提案書の内容知らなかった。

↑理事長のポストに入れたらいいんですよ。それか理事会に出て行って直接言うかどっちか。うちの場合、理事長がバカで黙殺になったが、そのあといじめてやったらノイローゼになって理事会を開かなくなって任期切れ。

だって理事会がフロント経由でしか受け取らないって公言してるんだからしょうがないよ。
直接理事長の口から聞いたから。

>323
確かに、バカ高い管理費支出に関して、参考までに相見積もりをとってみろという提案がなぜか廃案になるから不思議だよね。
管理会社だけでなく理事会にも問題ありとみてるんですが・・・

総会で言ってみたらどうですか？フロントが握りつぶしたって。理事会がそういっているのなら、フロントに内容証明郵便でだしてみたら？少なくとも受け取っていないとは言えなくなりますから。電子内容証明郵便だったらメール送るみたいに内容証明かんたんに送れますよ。おかねはかかるけど。

>>326
私も相見積もりとれって同じこと言いましたよ。理事会に黙殺されたので委任状がないとか議事録がないとか不備を突いていじめてやりました。結果、運営だけは正常化されました。

>↑理事長のポストに入れたらいいんですよ。それか理事会に出て行って直接言うかどっちか。

理事会の権限は総会議案の決議ですよ。
下らん提案は廃棄して終わりが一般的ですよ。
規約を読みなさい。20%以上の賛成者を集めたら何とかして上げるよとなっているの知らないの？

あ、まちがい。委任状がないんじゃなくて、つかってるのおかしいぞーっていった。

>>329
そんなこといったら、このスレなんなんだよ

理事会を動かすための方法論ですが、やはり「威嚇」以外にありません。丁寧に提案なんかしても無視されるのが一般的ですが、威嚇の前段として丁寧な提案は不可欠です。黙殺されたときは、民事調停を使ってみましょう。勝ち負けでなく裁判所が調停案を出してくれます。理事会は無視した結果、裁判所から呼び出しがきた！とビビッて、だったらあんたがやれといってくるはず。このときが輪番制を崩すチャンスです。

追記しときますが、調停申立書には、理事会の不作為によって損害が生じていると必ず書いてくださいね。

理事長の問い合わせ先まで「個人情報」を盾に教えないフロントに、
理事長宛の抗議文出して「理事長に直談判するから合わせろ！」と怒鳴り込んだら、
理事会との接見の会議が設定されたよ。管理会社は理事会への直訴を阻止するね。
とにかく強行突破策しかないね。

↑そのとおり。中国の対応をみてもわかりますが、日本人は押せば必ず引きます。

（集会の招集）
第三十四条 　集会は、管理者が招集する。
２ 　管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。
３ 　区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
４ 　前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。
５ 　管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。

提案書：「理事会の下に専門委員会を創設し」
議事録：「専門委員会を創設し理事会とは別に活動」
明らかに管理会社がねじ曲げて議事録書いてた。
管理会社の新入社員が書いたのかな？
そこを突いたら「理事会とは狭義の理事会・・・」とか分けの分からないこと言ってる理事がいた。
だから、その理事を怒鳴りつけてやった。こんなレベルみたいだよ。

１／５の署名集めなど、面倒なことはやってられません。民事紛争に持ち込み、そこまで言うならもういいよ、と相手に思わせ、妥協を引き出すのです。区分所有法や管理規約などいくら読んでも、民事紛争で勝つなんていう発想は出てこないんだよね。理事会の不作為は、民法の債務不履行だと認識すべきです。

理事の中には管理組合業務に規定されている「居住者間のコミュニティ形成」を「住民間の親睦」と言ってるのがいた。自治会かよ？だから「管理組合で言うところのコミュニティ形成とは親睦ではなく組合員の情報共有を意味する」と反論したら、その理事は「あなたの解釈が間違ってる」と言いはなったので、語気を強めて「あなたの方こそ解釈がまちがってる！」と怒鳴ってやった。

>>居住者間のコミュニティ形成
町内会主催の盆踊りに協賛金を支出してもＯＫという意味だよ

３３９さんは前からいる管理組合のＩＴ化提案のひとでしょ？ケンカするには筋が悪いよ。
管理費に無駄があって減額交渉に取り組まないとかだったら調停に持ち込めるが。。。

>>町内会主催の盆踊りに協賛金を支出してもＯＫという意味だよ
それは原則的には筋違いだと思う。ただし、大規模修繕とかで近隣になにがしかの不便や迷惑を掛けるので地域対策費的意味合いで町会の催事に協賛金を出すなら意味がある。
都内の新築マンションなんかは近隣対策で町会費を入居者から強制徴収してる物件がよくある。

＜334,342
オモシロイのは、管理会社がバカ高い管理費支出をキープしたいのはわかるんだけど、そこを突こうとするときに、無能な理事会が邪魔になる場合、わざとボケてるフリをして二重に守りを固めたグルなのか単に無能なマジメ集団なのかの見極めが結構、ムツカシクないですか？　まさに理事長が個人情報をタテに逃げまくってる場合、あまりにみんなが怒って、恐ろしい雰囲気を醸し出しすぎてて、丸腰の理事長が逃げまくってるのかなあとも同情の視点で見てたのですが・・・

>>343
たしか管理規約に「地域コミュニティに配慮した・・・・」とあるから近隣対策費は一理あると思う。
大規模修繕だと工事車両の出入りが多くなるからね。

そんなんじゃ理事長は務まらないな。
「文句あんだったらかかって来い！相手してやる。」しらいの肝っ玉ないと。

>>344
自分で見積もりとるのが面倒なだけでしょ。管理費削減っていうのは管理委託契約見直しを意味するから、管理会社を使えないんだよね。理事会に提案しても無視するのは当然といえば当然なんだ。輪番制理事では不可能だよ。

管理会社は大変だと思うが、住民と理事会が直接コンタクトと出来ないようにフロントでブロックするのが賢い。

「理事会の不作為は民法でいう債務不履行」っていいフレーズですね。確かに管理費支出が４割削減できる簡単な相見積もりを黙殺していることは、年間１億の管理費支出の場合、１年で4000万の経済価値を結果的に失わせていることになるわけだからね。10年で４億に達するわけだから、単なる知識不足で管理会社と区分所有者のあいだに入ってその不作為をやらかしたら10名の理事で一人あたり4000万の賠償責任にさらされる危険があるということですかね。こわー！

>>347
第三者のマン管士にコンサルしてもらった方がいい。
先月の「ガイアの夜明け」でもやってたよ。

>>346
私は録音してて追い詰めてやりました。

>>349
とは言っても実際に訴訟おこす住民はいないだろう。金も時間もかかる。

>>351
録音は理事長の許可なしの録音ですか？

＞350
確かにあんなのガイアの夜明けでやられちゃって、そのビデオ持参で説得されたら、かなりボケてる理事連中でも納得しちゃうだろうからね。
おそらく、今年後半は管理会社のリプレイスって前年比2桁増になるんじゃないかな。
結局、解約率0.5%以下のとこを数社連れて来れば、修繕積立金さえ、ある程度、積み上げとけば、相当いい見積もりだしてくれるんじゃねえ。
修繕積立金がすっからかんだと、カネもってない男との結婚みたいな話で、よっぽど築浅じゃないと興味を示してもらえないかもしれんがね。

>>353
録音に許可は不要です。裁判でも許可の有無は問題になりません。

>>352
民事調停を推奨します。

管理人の実働時間単価が3000円を超えている状況を正常な状況だと、全区分所有者に胸を張って説明できるのかと、総会で質問してる人がいたが、スゴいと思った。
でもそれを無視した理事会もなかなかやるなと思ったよ。マジで。

隠しマイクで突撃してくる住民がいたりするから理事長は直接住民と接したくなくなると思う。
やっぱ管理会社にブロックしてもらった方がいい。

現在のハローワークでの求人を見ますと、大手管理会社の管理人の時給は最低賃金の760円前後です。

管理会社も都合が悪くなると、言った言わないの話にしますからね。その言い逃れも含めて、一部始終を録音しておいて、最後に「録音があります。」と文書で脅すと完勝です。私はフロントを交代させました。

猿真似は、テレビの見過ぎ。単純な脳なのね。

管理会社変更って大変じゃないか？まず第一に旧管理会社と引き継ぎがうまく行くのかだ。

ガイアの夜明け「住まいの価値、守れてますか？」（2010/9/14）　
http://www.youtube.com/watch?v=6x87bpSVJdw&NR=1
http://www.youtube.com/watch?v=5YijeoH2_5s&NR=1