管理費見直し・管理会社変更の際のコンサルタント活用について

マンション管理士は、素人でも受験可能。合格している理事も少なくない。

管理士の資格持っているだけでは、管理会社の選択にはほとんど役にたたない。
法律や管理方法などに詳しいだけで、実務に詳しいわけではない。

自主管理という方法があり、住民だけで管理しているマンションが実際に存在する。
そこを出発点として、管理会社に何を頼むのか決定し、その上で、管理会社を選択するという
のであれば可能だと思う。

理事会だけでは管理会社を替えるのは、不可能だと思う。専門委員会をたちあげて、
有志を集め、そこで検討することをおすすめする。

いくつか管理会社を選び、説明会を開き、その中から選択する形は可能だとは
思うが、新たな問題を抱える可能性もある。この際、管理とは何かをみんなで
勉強することが大事だと思う。

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２だけど、

コンサルタント＝管理士ではないということ。

コンサルタントが管理士である必要はほとんどないだろう。とりあえず、有名どころの
会社(三井とか、業界トップの３社くらいに)に電話して、相談してはいかがか?

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>>02・03さん

レスありがとうございます。

＞管理士の資格持っているだけでは、管理会社の選択にはほとんど役にたたない。
＞法律や管理方法などに詳しいだけで、実務に詳しいわけではない。

表題では一口にマンション管理士と言ってしまいましたが、今のところ検討候補となっている管理士の方は、これまで数多くの管理組合を対象として管理委託費の削減や管理会社の変更に実績のある方のみで考えています。

＞自主管理という方法があり、住民だけで管理しているマンションが実際に存在する。
＞そこを出発点として、管理会社に何を頼むのか決定し、その上で、管理会社を選択するという
＞のであれば可能だと思う。

確かに原則としてはそういう形が一番望ましいとは思いますが、少なくとも私達の現状からするにとても現実的な選択とは言えません。

＞理事会だけでは管理会社を替えるのは、不可能だと思う。専門委員会をたちあげて、
＞有志を集め、そこで検討することをおすすめする。

私達のマンションは30戸未満と小規模のため、専門委員会を立ち上げようにも人材が集まらないことを心配しています。こちらから頼めば引き受けて下さる方もゼロではないかもしれませんが・・・。

＞いくつか管理会社を選び、説明会を開き、その中から選択する形は可能だとは
＞思うが、新たな問題を抱える可能性もある。

新たな問題を抱える可能性とは具体的にどういうことでしょうか？

＞とりあえず、有名どころの会社(三井とか、業界トップの３社くらいに)に電話して、相談してはい＞かがか?

表題でも書きましたが、素人集団の管理組合が独力で見積依頼・交渉したところで、果たして良い条件を引き出せるものでしょうか？それも私達の物件のように小規模となると・・・。

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なんだかよくわかりませんが、
　
問題があるから、管理会社を替えたいという話ではないのでしょうか?　その問題すら
よくわからないのでは、替えることに意義はないのではないでしょうか。そもそも、
選択すらできませんよ。

コンサルタントにまかせたいということなのかなと思いましたが、そのコンサルタントが
無能だったり変な人だったりしたら、終わりじゃないですか?

新たな問題というのは、たとえば、今までの管理会社がやってくれていて当然だと思って
いたことを、次ぎの会社はやってくれない可能性がある、ということです。

とりあえず、やるべき仕事をすべてリストアップして、今の会社がやってくれていることを
チェックすることが重要だし、必須だと思います。それすらやる気がないのであれば、
会社を替えることは不可能だし、無意味です。余計な混乱を産むだけです。

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別に宣伝ではありませんｗ　

第三者（コンサルトント）にサポートを貰い、管理委託料の見直し、管理会社のリプレースなど
を考えているのであれば

■さくら事務所
http://www.sakurajimusyo.com/mankan/mankan_pack.html
■ソーシャルジャッジメント
http://www.sjsmdn.co.jp/

なんて会社（サービス）があります。他にも類似企業があるかもしれませんが
両社とも成功報酬制もとっており、そこそこメディアへの露出もしています。

だから信用できるとは言い切れませんが、素人みたいなマン管士よりよっぽど良いかもよ。

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＞高い報酬を準備できれば、高い能力や内容を期待できるだろうし、

高い報酬と能力って比例するんですか?　そんな印象は全然ないですが・・・

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マン管士の宣伝？
それなら敢えて言おう、お金の裏付けのない職業には近づかないこと。ヤケドをすること請け合い、

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私は６２才の築１２年のマンションの住人です。来年理事がまわってくるので２年かけてマンション管理士の資格を
とり、現在登録申請中です。勿論開業のことは全然考えていません。

マンション管理士の資格は取っただけではあまり役に立ちません。私は、出来るだけ皆に貢献できるよう勉強をして
いってます。「マンションの管理六法］を新たに勉強し当マンションの規約や管理委託契約書等を読み直し、又事例
研究としてこういったスレも大いに参考にしています。

大規模修繕の仕方や修繕費のアップについてもどうやったらうまくいくのかを、パソコンや文書等を調べ研究して
いってます。
修繕費アップについては、長期修繕計画に基づいて経費試算をしていくわけですが、その前に大きくたちはだかるの
はやはり管理会社になってきます。勿論管理会社を悪くいうわけではないのですが、経費を節減していくには管理
会社の委託費も絡んでくるからです。清掃費・ＥＶ保守点検費・消防検査費・配水管清掃費・管理員経費等どうして
も管理会社が絡んでくるので。

訴訟があれば弁護士（但し、小額訴訟は理事長が原告になれば訴額の１％ですみます）修繕工事費は建築士に頼めば
いいと思います。しかし、マンションについての総合力はマンション管理士がいいのではと思っています。
プロとして看板を掲げているマン管士なら実績と経験でうまく対処してくれると思います。

管理会社を変更した方がいいかはわかりませんが、簡単に変更するのではなく他マンションの実態も研究された方が
いいのてはないかと思います。

ただ、管理会社とマン管士は相反するものがあるのは事実です。労使交渉でいえば、組合がマンションで管理会社が
使用者側といったところですかね。

私のところのマンションも現在修繕積立金のアップを検討しようという話があがっていますので、私も、でしゃばら
ない程度にお手伝いをさせていただこうとおもっています。

がんばってください。

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＞このスレでは、管理費見直し及び管理会社変更にあたって、マンション管理士を活用することそのものの是非とか、問題点や落とし穴、あるいは実際に活用してみての体験談なども含めてお聞かせ頂けたらと思っています。どうぞよろしくお願いします。

マン管理士の活用は危険です。それを選択する能力が管理組合側にはなく、単なる人任せにしたい、責任逃れをしたいとの発想です。
管理費改定は管理委託費が高いので、減額するのに管理会社を変更するのに、他人任せにするのは、安かろう悪かろうになった場合の理事長の責任逃れに過ぎません。
現管理会社との契約内容、その誠実な遵守の有無を全区分所有者、理事長が判断し、不具合があれば契約更新時に管理会社に改善を提起して是正する努力が必要です。それが一歩の改善の余地もない場合に、管理会社の変更すべきです。
この為の第一歩は、委託管理契約の期間を１年間として毎年の通常総会に理事会として管理会社の継続か変更かの議案を提案し諮ることです。管理会社、理事長共に、議案が否決されることも想定しなければなりませんので、契約期間には双方共に緊張状態が継続されましょう。

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No10です

　修繕積立金をアップする為には、現状の経費の見直しをしなければなりません。現状支払っている管理会社への
　委託費も当然検討しなければなりません。又組合で清掃会社とかＥＶ保守点検等の直接交渉もしなければなりま
　せん。管理会社に経費削減しますがサービスはどこまでしてもらえますか等の交渉もしなければなりません。

　時間がなくやり手もいなければ専門家に頼むのもいいと思います。値段が高ければやめればいいのだし。
　又、効果がでなければいつでもやめることができるんです。

　しかし、修繕費アップの段取りを管理会社に頼むことは出来ないでしょう。管理会社も商売ですので。

　自分たちでやるかできなければプロに頼むかです。建築士やマン管士等に

　特に管理会社の比較等について、管理会社の者と一緒にするわけにはいかないでしょう。調査したものを
　比較判断するのは、管理組合です。

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11さんも、12さんも正しいことを言っているように思う。12さんのほうが現実的だけど・・・。

資格だけで対象を判断できないのは当然だと思う。医師とか弁護士ですら、悪徳な人はいる。

あるひとつのものを判断するのは誰であっても相当難しい。しかし、比較対象が３つくらいあれば、
ど素人でも結構判断できる。下手に専門家のコンサルタントを探すより、３社くらいに見積もりを
作らせて、話を聞き、比較検討するほうがよほど良いのではないかと思う。

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NO.12です。

　悪徳の士業はどの世界にもいるとおもいます。しかし、そのプロを選ぶのは管理組合です。
　自分達でやるのが難しいのなら、マン管士の活用もいいのではと思います。しかし、頼んだ
　からといってまかせっぱなしは絶対だめですけどね。一緒にやる感覚が必要です。

　マンション管理士の報酬は弁護士と比べて格段に安いとおもいます。弁護士は着手金だけで１０万程度
　かかりますので。マン管の場合はかなり安いと思いますし、又マンションに関してはプロですので
　頼んでみる価値はあると思いますよ。

　別にマン管士の肩を持つわけではないですけど。マンションのことならやはりマン管士がベターでは
　ないでしょうか。

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マン管士は、元建設省、現国交省の宣伝隊に過ぎず、管理組合のコンサルまでの適格性はないと判断するのが常識です。

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マンションのことを頼むのに、マン管士に頼まなかったら誰に頼めばいいのですか。
司法書士・行政書士・社労士・建築士・税理士・弁護士・宅建士・不動産鑑定士などありますが
みんなマン管士の資格をもっていればできるけど、それ以外の者ではマンションのことには詳しく
ないし、勉強してないでしょう。マン管士に反発されるのはなぜなんですか。どの職業の人でも
誠意をもって取り組んでくれるものはいるでしょう。
悪徳云々はナンセンスです。
私もマン管士をもっていますが、現在私のマンションについてどうしたらスムースに修繕費のアップが
できるか、いかにみんなの納得いく説明ができるか資料等を集め又経費削減の具体的事例等を調べ勉強
しているところです。勿論私の場合は定年後のボランティアとしてやってんですけど。
しかし、ボランティアでも資格保持者として責任をもって勉強をしてみんなと一緒によりよい環境づくりに
取り組んでいるんです。
私はスレ主の質問に対して自分達でできなければマン管士に依頼して一緒にやっていくのはどうですかという
私の見解を述べただけです。
それをどうやるかは、その組合の問題です。

マンションコミュニティのスレだけでも全部読んでます。いろんな事例があり勉強になりますので。
これ以外にもいろいろな事例研究を調べています。時間的に余裕があるので、かなりの時間をかけて
調査できるんです。勿論本も読んでます。とりたてですがはやく他のマンションのボランティアができれば
いいなと思っています。

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＞マン管士の資格をもっていればできるけど、それ以外の者ではマンションのことには詳しくないし、勉強してないでしょう。マン管士に反発されるのはなぜなんですか。どの職業の人でも誠意をもって取り組んでくれるものはいるでしょう。

この様なコメントをする事そのものが、マン管士の有資格者の中には適正を欠く人がいる証拠となりましょう。
マン管士以外は、「マンションのことには詳しくない」とは非常識で、マン管士の資格そのものの認識、理解ができていない様ですね。

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>>１７さん

　　でもね、マンションのことを相談したいと思った時、マンションに詳しい人は確かにいるとは
　　思いますがその人を探すのは難しいでしょう。

　　スレ主さんがもし誰か詳しい人にやってもらいたいと思った時は、どうやって詳しい人を探すんですか。
　　
　　管理費アップや管理会社の変更等を相談しようと思ったら弁護士や司法書士ではマンションのことを
　　勉強していなければ難しいでしょう。
　　又、そのような問題はやってくれないでしょう。単なる顧問ではないのですから。

　　そんなものには頼まなくて自分達のマンションのことだから、自分達でやるのが当然だといえば
　　それで終わりだし。

　　マン管士を批判されるということは、資格はもっておられない方だと思いますが、あなたの知っている
　　マン管士の方は本当にダメな方ばかりなんですね。
　　しかし、マン管の勉強はされているようですが。もし、このスレ主にはアナタならどういうアドバイスを
　　されるんですか。

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追伸

　　マンション管理士の仕事は法令が中心ではなく、管理の手法が中心です。
　
　　訴訟になれば弁護士に、登記は司法書士へそして修繕工事の見積もりは建築士へ頼めばいいと思います。

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＞マンション管理士の仕事は法令が中心ではなく、管理の手法が中心です。訴訟になれば弁護士に、登記は司法書士へそして修繕工事の見積もりは建築士へ頼めばいいと思います。

弁護士、司法書士、建築士の仕事は、いくら実力があっても無資格者は出来ませんが、マン管士の仕事は、実力があれば誰でもできます、マン管士の名前を使うことが出来ないだけです。これらを同列に理解していることが貴方の不適格性の証拠の一つです。
マン管士共通の欠陥とも言えます。

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>>NO.20さん

　　ご指摘の通り、マン管士は名称独占資格です。資格がなくても知識があれば誰でも開業はできないでしようが
　　相談にはのれます。
　　
　　しかし、マンションで困ったことがあり、誰かに相談して一緒にやって欲しい人を探し出し、会議に参加して
　　もらったり、資料作成等を依頼した時、お礼金の支払いはしなければならないでしょう。

　　だが、その知識に詳しい人をみつけるにはどうすればいいんですか。もしみつかってもその人に何回もきて
　　もらって打ち合わせや資料提出・会議等に参加してもらえますか。
　　そういうことは、なかなか難しいと思われます。だからマン管士がそこで出てくるんだと思います。

　　弁護士に修繕積立金のアップの会議に何回も出席してもらえますか。経費削減の話に参加してもらえますか。
　　資料の作成を頼めますか。勿論依頼すれば資料を集め勉強もされるでしょうが高くつきますよ。

　　マン管の仕事は資格がなくてもできます。しかし、マンションに詳しい人を見つけてもその人にお金を払って
　　頼むことは組合員が反発するでしょう。資格者なら認めるでしょう。そういうことです。

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一般的なマンション管理のアドバイスしてもらう程度の第三者（コンサルトント）であれば
そんなに費用かからないと思うよ。
特に、管理委託料の見直し（管理会社のリプレース）や、長期修繕計画の精査など
目的が明確であれば

■さくら事務所
http://www.sakurajimusyo.com/mankan/mankan_pack.html
■ソーシャルジャッジメント
http://www.sjsmdn.co.jp/

なんて会社（サービス）があります。他にも類似企業があるかもしれませんが
両社とも成功報酬制もとっており、そこそこメディアへの露出もしています。

だから信用できるとは言い切れませんが、素人みたいなマン管士より、経験も
豊富でよっぽど良いと思う。

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＞マン管の仕事は資格がなくてもできます。しかし、マンションに詳しい人を見つけてもその人にお金を払って頼むことは組合員が反発するでしょう。資格者なら認めるでしょう。そういうことです。

マン管士は、名ばかりで誰かさんのように知識プアーで、失業対策資格では、管理組合の財産のアドバイスには余りにも不適任という言うことです。

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年間削減額の何パーセントといった成功報酬制のところはどうなんでしょうか？削減すればするほど報酬が増える訳ですから、削減達成後の管理が「安かろう悪かろう」になりはしないか心配です。

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現段階ではマンション管理士なんて無意味。資格自体ができて何年経過した？机上の知識を数年勉強したって何の役にも立ちません。
モップを持って清掃したり、総会運営をしたり、会計決算資料や長期修繕計画を作成したり、滞納者に電話督促したり、騒音の苦情を受けて実際にマンションに音を聞きに言ったり、大規模修繕で足場に登って検査したり…。そういう実務を経験した管理士がいますか？コンサルも同様です。実際に管理をするのは他ならぬ管理会社ですよ。
車や家電を買うのにコンサルに相談しますか？管理の相談なら唯一真の管理のプロ、つまり管理会社に直接相談したらいいんですよ。適正価格を知りたいなら複数社に入札させたら競って価格を下げて提示してきます。
価格を下げさせた分に応じて報酬を取るコンサルに頼むなんて論外。

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確かに管理費見直しや管理会社の変更に際しては、マンション管理士の資格を持っているかどうかよりも、
その人の経歴や知識・経験によるところが大きいと思います。
なので、ここではマンション管理士の資格の有無についての是非はともかくとして、
実際にコンサル依頼をした管理組合の方はいらっしゃらないのでしょうか？

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知り合いのマンションがコンサルに依頼して管理会社を変更しました。結果、決定した管理会社は無名の元清掃会社。高層住宅管理業協会にも加入していないため、その会社は管理会社として必要な情報が不足しており適正化法違反も散見されたとか。
当然大手から準大手まで入札に参加したが、コンサル曰く『仕様を統一しているので価格で決めたらよい』とのこと。結果最安値の会社が選ばれたようです。
しかし当然ながら質は大幅に低下。当時の理事長は組合員から責められ現在別の理事長を中心に管理会社の再変更を検討中らしい。
大事なことは仕様書には現れない部分をいかに判断するかです。安い会社はなぜ安いのか…仕様書には現れない部分を削減するからです。安いのには安いなりの理由があるんですよ。構造計算書偽造事件でみんな気付いたはずです。
最後にもう一つ。コンサルは管理会社変更を決定して報酬もらったら後はそのマンションがどうなっても知ったことじゃない。それに何回も管理会社を変更するマンションが増えるとコンサルは儲かるから喜ぶ。住民はたまったもんじゃないよ。

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コンサルを選ぶのも組合、入札の結果で管理会社を選ぶのも組合なはずなのにコンサルに責任転嫁はひどく
ないかい？作った仕様書の通りできていなければ管理会社にクレームすればよいだけだし、仕様書に漏れが
あったなら、コンサルに文句いえばよいんじゃないかい？どっちにしても、組合の詰めが甘い部分は触れない
のは不平等だね。

うちのマンションは、いくつか評判をきいた上で、上記にもある某社にコンサル依頼した。管理会社はその
時点でビビッて、管理会社を変更することなく、植栽業者の入替とかはあったけど、仕様かわらず、3割弱
値引きできました。更改後も、2年間同社コンサルに入ってもらい、状況についてチェックしてもらってた。
別に、スゲー悪徳ではなかったですよ。

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コンサルに責任転嫁なんてしてないよ。おっしゃる通りコンサルに頼んだ組合が馬鹿なだけ。言いたいのはコンサルも営利を目的にしてるわけだからね。経費を下げること(＝報酬を上げること)を第一目的にしている。一方組合の第一目的はマンションをよい状態で長期間保つこと。つまりコンサルと組合の利害は必ずしも一致していないんだよ。
仕様書は共通仕様書なんだから当然同じです。それでも会社によって大きく差が出るのがマンション管理です。なんせ人がやることですから。
ちなみに頼んだのはコンサル業界で超有名な会社です。

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アクセンチュアとか？トーマツとかですか？（笑）

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おしい！
あんたが必死に宣伝してる会社だよ。コンサルも大変だねぇ。宝石週刊誌に接待して巧妙な宣伝したり。みっともないよ。

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やはりマンション管理会社への勤務経験があって業界の内情に精通している人にコンサルしてもらわないと、その後の管理レベルの維持は難しいということなのでしょうね。後々のことを考えたら、統一仕様書の作成以前に最初からある程度候補会社も絞られていて、一定レベル以上の会社同士を集めてコンサル出来る人はそんなに多くはないような気がします。高層住宅管理業協会にも加入していない無名の元清掃会社を勧めてきた28さんの知り合いの方のマンションのコンサル会社は単なる競争見積もり屋以上のノウハウはないと見ていいでしょう。

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私達のマンションでは下記の辺りで検討中なのですが、実際にコンサルを受けた方などいらっしゃいますか？
会社や管理士の方の評判はいかがでしょうか？良いことも悪いことも含めて情報があればお願いします。

マンション管理総研　http://kanrisouken.com/

メルすみごこち事務所　http://e-sumigokochi.com/

峰平マンション管理士事務所　http://www.office-minehira.com/

マンション管理支援事務所　http://www.11kanri.com/index.html

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残念ながら各社の詳細はわかりませんが、業務内容に「管理費の削減」と堂々とアピールしているところは避けるべきでしょう。管理組合の本来の目的は何かを考えるべきです。管理費の削減は結果であり目的ではありません。組合の状況によって本当に必要ならば管理費の増額を提案するコンサルがいてもよいはずです。
マンションを適正に維持管理していくためにどのような手助けをしてくれ、どのような提案をしてくれるのかが重要です。

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>>34

貴方のあげたのはすべて個人事務所じゃないですかｗ
選定は簡単ですよ。「どうしてこちらにしたのですか？」と他の理事、組合員に尋ねられたとき
に皆さんが納得するなら良いのでは？（私はきっと納得しませんけど...）

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>>36

個人事務所じゃ何でいけないのかな～？
あなた、管理の質を問わずに削減第一のコンサル会社の人？
それとも、総会とかで金切り声上げて強硬に反対するただのモンスター組合員？

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言い値の管理費は往々にして割高な設定になっているものです。
価格に見合ったサービスが提供されているかというと、そうではなかったりします。
現状の無駄・ムラを徹底的に見直した上で、適正な維持管理のために増額が必要ならそれはそれでよいと思います。
それをしないで、ただ管理費の増額だけを提唱するなら組合員から納得されないでしょう。
それならコンサルなど必要なく、管理会社の割高な提案を追認していれば良いだけです。

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>>36
あなたがコンサルを選ぶ理由は何？まさか会社規模と組合からの依頼件数の実績とか言わないよね？もしも会社規模と依頼件数の実績でコンサルを選ぶのなら、管理会社を選定する際にも会社規模と管理戸数で選ぶのかな？それなら簡単でいいけど。
あなたが納得するコンサルはＳ２社だけでしょ。コンサル関係者なら関係者と名乗ったら？

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というより、上記の個人事務所よりもS２社の方が営利追求体質なんじゃないかな～？
でも、よくいますよね。よこよく中身も検分しないで、ただ大手ブランド志向の人って。

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私は、地方のマンションに住んでいる資格保持者です。自分の住んでいるマンションをより快適に過ごせるよう
理事がまわってくる前にマン管の資格をとりました。勿論開業のことは全然考えていません。マンションのこと
で困っておられるので、私の見解を述べてみます。

マン管士の役割ですが
　
　１）理事会のアシスタント
　２）毎年変更する理事の継続性を保つのにはプラスになるのでは。
　３）管理委託業務費の検討（他マンションと比較して、高いのか安いのか。サービス内容は等）
　４）管理費増額とか経費削減の資料作成・委員会への出席・業者への交渉等・・理事と一緒に行動するのが原則
　５）修繕計画書の検討項目と工事費算定依頼（管理会社にも依頼して比較検討する）
　６）理事会・総会・専門委員会等に参加
　７）規約改正・使用細則の変更相談
　７）その他　日常発生する相談等

　※マン管士はできることならマンションの理事経験者がベターと思われます。
　　
　　マンション管理の中で訴訟（小額訴訟は理事長がやる）は実際問題として、殆ど発生することはないと思い
　　ますが、もし、発生したらそれは弁護士に依頼すればいいですし。
　　区分所有法やマンションに関する民法程度は本を読んで勉強してください。

　　又、大規模修繕の見積もり依頼は、建築士に頼めばすみます。

　※顧問料は安くて、月２～３万で（？）やってくれると思います。但し、他士業と兼務している方は高く
　　なると思います。

　以上私の見解を述べさせてもらいましたが、管理士をダメ扱いする方や管理会社の方、又管理は自分達でする
　もので、他人に頼むものではないと思っておられる方には反発もあろうかと思われます。

　しかし、私は定年退職し、ボランティアが何かできないかとこの資格をとって今も毎日勉強しています。
　プロではないですが、プロに負けないよう頑張っています。スレ主さんファイト！

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コンサルタントを利用して管理費等の見直しは区分追う違反で、飽くまでも総会決議によること。
コンサルタントを利用して管理会社を変更するのは、複数社からの競争入札、相見積もりの公平性が担保されないので規約に則り理事会主導で総会に諮ること。

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別に私はコンサルではございませんし、SJS・さくらの広報担当でもございません。強いていえば、
小規模(50戸）・大規模（300戸越）の２つのマンションで理事（長）を複数期やった経験がある
だけです。（ただし、両社を、個人的に、理事会として利用したことはあります）
　
>まさか会社規模と組合からの依頼件数の実績とか言わないよね？
　
依頼（相談）する内容にもよりますが、会社規模とか実績とか大事だと思いますよ。
今住んでいるマンション自体が、やや割高ですが、規模・実績で財閥系を選択していますから...

「どうしてこの事務所（会社）に依頼したのですか？」と総会で訊かれたら「雑誌や書籍で見かけた
名前だから。別にこの会社でなくても良いのですが、どちらか今回の相談に乗ってくださる事務所
（会社）あったら紹介して下さい」って話です。

個人も企業も営利目的であるのは変わらないと思います。

まぁ、個人のファイナンシャルプランナーに資産運用の相談するのと、信託銀行なり、外資系金融機関
（プライベートバンク）に相談するのはどっちが良いかと一緒じゃないかな？100万円の運用では、
企業は相手してくれませんが、1億円の個人資産なら、企業でもほどほどの扱いしてくれますよ。

同様に20～30戸の小規模マンションでは、企業も適当にしか付き合ってくれませんが、都内　大手デベ
300戸越となれば、向こう（コンサル・管理会社）もそれなりに必死で喰いついて、誠意ある対応して
くれます。（企業にしてみれば絶好の事例になりますし...）

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やっぱり大した根拠のない大手ブランド志向だったってことじゃん。こういう組合員の存在が、得てして管理運営上の足枷になったりするんだろうな…。

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>>45
ブランドの説明不要の部分の恩恵は大事じゃないの？（笑）

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>>46

あなたの中では説明不要＝良いという単純な図式になっちゃうのかねぇ？w

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>>44

あなたは、ずいぶんマンションを渡り歩いているけど、こういう人が理事長をやってマンション管理をかき回すのは迷惑なんだよ。

例えば、コンサル会社を入れてあれこれ改革だとやったあと、自分はなんらかの理由でお引越し、残された住民はどうなるのだろう。

すくなくとも理事長みたいなことをする人は、長期的な視点でマンション管理をしてほしいし、すぐに引っ越す人がやるべきじゃないな。

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>>48
他の物件の理事会の「経験」、ならびにマン管士資格のための卓上の「知識」、どちらも一般的なマンションの管理組合にとっては非常に貴重なものですよ。

経験者ならではの、不慣れな理事会が右往左往するのに口出ししたくなる気持ちもわかりますし(笑
※実際、このスレでも経験者と未経験者では、大きくギャップがあります。

短期だろうと長期だろうと、正しい視点で組合運営をできる人は少ないです。
「経験」「知識」を伴った人が批判するならまだマシですが。。。。

管理会社にとってはやっかいな相手でしょうね？(笑

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44＝46が正しい視点で組合運営出来てるかどうかは分からないけどねー。

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>>48

マンションは2つだけだよ。マンションの住民さんと違って、マンションに関する資格は
もってません。私自身は欲しいとも思いません。

個人的には内覧会でも使ったことあるけど、理事としてコンサル入れて管理費下げたのは
今住んでいるマンションだし、管理会社・サービス内容の変更なしでの交渉だから
「組合員からはかき回した人」って印象ないと思うよ^^

ちなみに住み替えは、家族増が主な理由だけど、理事やって住民の民度が
低いのの嫌気がさして引越したくなりました。だから、理事やって引越ししたく
なるケースもあるってことで...ｗ

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＊＊とか、他の住民を見下した視点での理事会運営だったことは容易に想像出来るよ。

大手＝信用ある、中小・個人＝信用ないとか思い込んでいるあたりからもｗ

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>>43

コンサルタントを利用して管理費等を見直したら、何故区分所有法違反になるのですか？
例えコンサルタントを利用するとしても、総会決議が必要なのは言うまでもありません。

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>>49
経験と知識を伴った人が管理会社にとって厄介？全然違いますよ。知識と経験がある方ならむしろ話が早くてやりやすいです。
管理会社にとって一番厄介な方は知識だけがあって経験のない方(または中途半端な経験の方)です。
マン管の試験勉強の知識なんてフロント経験者２年生の実務経験よりも役に立たないと思います。
10棟のマンションを担当したら年間100回の理事会と10回以上の総会を経験し、700世帯2000名程度の方を相手に管理業務を行います。単純に考えると理事の方の10倍ですね。10年やったら述べ1000回の理事会、100回以上の総会を経験します。
管理士、コンサルの経験や知識なんて比べものになりません。
フロントやってて、管理士やコンサルが登場する場面も経験しましたが、的外れな提案、管理組合からお金を吸い上げることを必死に考えている姿が見え見えでした

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>大手＝信用ある、中小・個人＝信用ない

（笑）　大手＝信用ある　とはいわないが、中小・個人＝信用ない　でしょうｗ
少なくとも「大手」と付き合っていれば、問題が発覚したとき相手にとって不足はない。

だから、マンションは財閥系、車はトヨタ、時計はセイコー、携帯電話はドコモですｗ
特にマンションについては、カタカナのデベの買う気がしれんよ。

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>>46
だったらコンサルにお金をつかわずに管理会社は管理戸数ランキングのトップを選べばいいんだよ。
コンサルまで使って管理会社と交渉した割には何も考えずにコンサルを選ぶんだな。しかもコンサルを信じきってこのスレで特定の会社を宣伝しまくってる姿はなかなかのもんだよ。

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大体、管理費削減のコンサルなんかにブランドと言えるような所なんてないと思うんだけどね…。車や時計のような工業製品とかならともかく、コンサルのような形のない商品はブランドというよりは人次第だよ。コンサルする人の力量によって出来不出来の差が歴然と出る。大手だから中小・個人だからという問題ではなくて。

人の力を見ようとせずに、大手ブランドに跪き、中小だから個人だからというだけで蔑んだりするあなたはお気の毒だし、さもしい人格だと言わざるを得ないね。

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＞＞だから、マンションは財閥系、車はトヨタ、時計はセイコー、携帯電話はドコモです

マンションそのものと、管理会社は違う印象が・・・・。

中企業で、一生懸命やってくれるところが本当は好ましいと思っていますが、情報が
ないんですよ。評価システムもないし・・・・。時々雑誌で管理会社のランキングし
ていますが、大企業が上に来てしまうので、結局中企業の名前はでてこない。

大企業の良くないところは、全員が平均的以上ということはないこと。大きくなれば
なるほど、上と下の差は激しくなる。下の人が担当することになると悲惨。

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フロントの力を絶対と思っている管理会社の人間がいますが、理事会に参加し、総会に参加する機会が多くても
それで力がある又組合に貢献できると思うのは見当違いです。

実際問題として、管理費の値下げ一つとっても、委託業務費の部分的な値下げや適正価格等を組合に提案して
ますか。この部分は組合で直接管理した方が同じ内容で経費は節約できますと提言できますか。
管理組合側にたった管理士又はコンサルタントと大きく違う点がそこにあるんです。だからあなた方フロント
にはまかせられないんです。あなた達は会社の業績アップのことを当然考えているでしょうから。もちろん
それは企業人としてやらねばならないですけど。

フロントの方は組合に助言はしてくれるでしようが、会社に不利になることはまずしないのが普通ですよ。
いくら他のマンションのすばらしい方法・手法があってもそれは隠しますよね。

それと、マン管士の資格をもってないフロントの方、それだけ力があるんだったら簡単にマン管士の資格は
とれますよ。仕事にプラスになる（管業程直接的ではないが）資格ですからとってみてください。

合格率　　管理業務主任者　　約２０％
　　　　　マンション管理士　約７～８％（管理会社勤務の者がかなりを占めています）

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＞合格率　　管理業務主任者　　約２０％
　　　　　マンション管理士　約７～８％（管理会社勤務の者がかなりを占めています）

なんか変だ。マンション管理士の合格率は70~80%ではないのか?　素人のマンション理事でも
持っている人は少なくない。

管理業務主任者は難しいから妥当。

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>>58
車、時計、携帯買うのにコンサル連れてくの？
管理会社と交渉するのにコンサルなんていらないってのが俺の意見。自分達で十分可能。高級志向な割りには無駄なお金遣うんだね。

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>>Ｎ０．６２

　　だったらマン管士の資格簡単にとれますので、是非とってください。

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>素人のマンション理事でも持っている人は少なくない。

マンション理事より、もっと素人でも合格するのが管理業務主任者。
もっとも、資格の有無より実務能力のレベルが問題。

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>>61フロントの力が絶対とか、力があるとか全く思っておりません。ただ多くのマンションを見て多くの理事会総会のお手伝いをしたら、多くの事例、データ、傾向のストックにつながります。そのような情報はコンサル会社や管理士個人にはありません。
確かに委託業務費の減額提案を自ら行うことはありませんが、それはコンサル会社や管理士が報酬の減額提案を自ら行わないのと同じではないでしょうか。
本来、管理会社が管理組合のコンサルであると思います。その管理会社の費用の減額交渉にコンサル会社を使うのであれば、コンサル会社の費用の減額交渉にまたコンサルを使うことになりませんか？コンサル会社も管理士も業績アップを考えていると思います。
管理士資格そのものについては実務に必要ありませんが、最近住民の方で資格を取得され、それを盾に無茶な(マンションのためにならない)ご意見を言われる方が増えましたので私も取得しました。そもそも資格は力があるかどうかではなく、試験勉強をした時間で合否が決まります。
資格を取得していても全く実務経験のない医者、弁護士、建築士等に仕事を依頼なさらないですよね？

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>本来、管理会社が管理組合のコンサルであると思います。

是非　本来の仕事をして下さい。

委託管理業務費の減額を、自ら提案しないのは尤もですが、再委託の清掃業務・エレベータ保守等の
減額提案もしないのは何故だろう？
やっぱりピンハネやキックバックが常態化しているからでしょうか。

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というより、ウチのマンションの管理会社フロントは、管理委託費外の部分の削減提案すらしてきませんよ。例えば、各戸のセキュリティシステム使用分が含まれる管理員室電話代（契約プランの見直しで削減が可能）やインターネット使用料（他社への変更や現行プロバイダーへの交渉で削減可能）、電気代（契約プランの見直しや照明器具の交換で削減が可能）、損害保険料（契約内容の見直しや損保各社の比較などで削減が可能）なども全然提案してきません。

でも、楽をすればするほど会社も利益が上がり、管理組合のために汗を流したところで利益が上がるわけでもなく、自分も評価されないのですから、やる気がしないのかもしれませんね。そんな担当者は手を抜かせないように理事会が徹底的に監視するしかありません。サボったら容赦なくすぐにクレームを入れて委託業務を履行させる、それでも不貞腐れたりして埒あかないようなら上役にクレームを入れます。同時に管理会社の変更も示唆しながら、駆け引きするしかないと思っています。少なくとも、今の管理会社担当者に性善説で接していては全然ダメだと思っています。

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管理組合にコンサルは不要且つ不適切。
自分等の財産は自分等の頭で自分等の為に管理するのがあたり前。
ところが文章は読めない、文章を理解できない、文章が書けないない人が多く。
その上、口で言うばかりの人が多く、横着でコンサルを使うのではなく、無能だからコンサルを使いたがるのも現実。

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当然そういうことが考えられます。再委託の減額交渉は他マンションとの比較が簡単でしょうから相談に
乗ってやればいいでしょうから。

本来管理会社が組合のコンサルタントといわれるなら、組合にとってプラスになる提案もしてください。

コンサル会社の減額交渉と委託業務費や再委託の減額交渉とは別物です。

資格を持っている者の実力は依頼者にはわかりませんよ。医者でも経験がないから利用しないという訳では
ないですし、又それはわからないですしね。

理事等ができないから専門家に頼み交渉や調査をしてもらう、思ったような成果があがらなければ
やめればいいでしょう。たいした経費ではないと思いますよ。多分顧問契約で２～３万でいいと思いますよ。
但し、兼業の方は高いでしょうが。

管理会社にとっては、マン管士の存在は邪魔でしょうが、それだけでも意識はするでしよう。

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>管理会社と交渉するのにコンサルなんていらないってのが俺の意見。自分達で十分可能。
>高級志向な割りには無駄なお金遣うんだね。

「自分達（組合員）で充分」っていうならそれで良いのでは？
　
マンション管理に限らず、コンサルタント職を雇うのは「自分達だけじゃシンドイ」
「専門知識のある第三者からのアドバイスが欲しい」と思うときに雇うわけで...

「マンション管理費安くしろー」を連呼するだけならいらないよ＞コンサル
ただし、交渉する能力・説得する能力・それらを裏付ける情報（量）・経験などが
なかったらそんなコンサルはいらないと思うよ（例：資格マニアなだけなマン管士とか...）

管理費減額交渉は成功報酬だったので、別に減額の範囲内での出費だから、無駄使いには
なっていないし...

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管理組合がコンスルタントを使うと言い出す場合は、理事長が無能であるとの証明だ。

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ただ管理費を減額することが目的なら今の仕様書を基に入札用の仕様書を作って、現管理会社も含めた5社程度に入札させればいいんだよ。コンサルは成功報酬だから無駄遣いじゃないって滅茶苦茶な理屈だね。
成功報酬は下がった額の○％って考えかたでしょ？コンサルはただ下げることしか頭になく、後の管理のことなんてどうでもいいんだよ。

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そんなに組合のためになる提案をするフロントが少ないのですか？そういう場合は管理会社に改善の要求をして、それでも改善されなければ解約してください。管理会社の存在意義がないですね。
再委託先などは管理会社のスケールメリットを活かせる場面ですから、当然に最初からかなり減額させてますし、電気料金、電話料金等の削減は基本です。
委託業務費を戴いている以上、あらゆる提案をし経費を削減できるところは削減し、組合に貢献するのは当然の業務かと思います。ただそういう提案力はなかなかわからない部分であることも事実ですね。
単に削減するだけなら簡単です。しかし本当に質を落とさない削減は知識と経験とネットワークが必要です。短期間でとにかく削減することを第一の目的とするコンサルの方々と、マンションをよくするために将来も見据えて責任をもって提案しなければならない管理会社。そのあたりの違いをよくご理解いたたければと思います。

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＞そんなに組合のためになる提案をするフロントが少ないのですか？そういう場合は管理会社に改善の要求をして、それでも改善されなければ解約してください。管理会社の存在意義がないですね。

管理員も管理会社も組合のためになる提案をする権利はありませんし、管理委託契約にもあり得ない。

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>75：管理員も管理会社も組合のためになる提案をする権利はありませんし、管理委託契約にもあり得ない。

本心？おト＊＊？それとも‥

事務管理業務って何ですか？どの様な業務が含まれていると理解されていますか？

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>>74さん

ウチの担当フロントは、管理組合のことなんて何も考えてませんよ。
考えているのは、いかに手間をかけないで楽して仕事するかということと、
会社側からの自分に対する評価だけです。

仕様書通りに業務が履行されていなければ、容赦なくどんどんクレームを入れていくつもりです。
それでも履行しなければしつこく何度でも言い続けます。
嫌なら担当から外れてもらおうが、会社から管理委託契約を解除してもらおうが構わない、
彼にはそれくらいの態度で臨まなければダメですね。

区分所有者にも今の担当の対応ぶりについて問うていくつもりです。
特にこれまで理事長をやってきた人は彼の対応を快く思っている人も結構いるようなので…。
管理会社の変更をちらつかせながら、会社を揺さぶってみようと思います。

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＞76

異見？　無知？　はっきりしたらどうなの？

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>>77さん
マンション住民に様々な方がいるようにフロントにも様々な人間がいます。仕事に対する考え方も様々なのでしょう。
但し業としてる以上、契約を履行し、対価に見合ったサービスの提供義務があります。
そのようなフロントや管理会社の存在がコンサルや管理士をつくってきたわけですよね。そういう認識は管理業務を行っている者として当事者意識をもつ必要があると思います。
一方で極端な委託業務費の値下げ要求や契約外業務の強制はフロントや管理会社のモチベーションを下げ、経費削減の動きに向かわせます。当然無駄は省かなければなりませんが、最も大きい経費である人件費はカットの対象になりやすいものです。そうした動きによって、フロントは更にやる気を失ってしまい結果的に組合の不利益となり悪循環に陥る傾向があるのではないでしょうか？管理組合と管理会社、お互いにメリットのある関係でなければよい管理は生まれないと考えます。
77さんのマンションのケースがどうかはわかりませんが、少しでもよい方向に向かわれることをお祈りします。

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どうやら管理委託費の削減管理会社サイドが抵抗しているようですね。

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マンションは何千万円もする買い物。しかも普通の人はそこが毎日の生活の場。そんなに自分の資産と生活の拠点にお金かけるのが嫌かね。
戸建なんかと比較にならない設備や施設があり、多数の人が居住する。そんな一生に何回もない買い物である建物を管理しようってのに、そんなに安物の管理をお望みかね。

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>７９：同感です
>８１：ほぼ同感ですが、何も安けりゃ良いとは思いません。適正価格か否かが問題です。
　　　　費用対効果に納得いけば原則的に問題は無い。
　　　　基幹業務を含め、より良いサービスを望むならそれ相応の支払いをする事です。

多くの管理会社が、費用対効果の納得を得ていないからこの様なスレが立てられるのです。
委託管理費が一流（高い）でも、内容が伴わない（二流三流）大手管理会社が多すぎますね。

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＞戸建なんかと比較にならない設備や施設があり、多数の人が居住する。そんな一生に何回もない買い物である建物を管理しようってのに、そんなに安物の管理をお望みかね。

安物の戸建ては別として、戸建てに手が出ないから分譲マンションなので、それが共用部分部分がほとんどで。所詮共有財産に金を掛けたくないのは当然でしょう。

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基本的にマンション住民は専有部以外のことには無関心だったりしますからね。
管理費なんて給料から天引きされる税金のような感覚に近い方が多いのではないでしょうか？
であれば、管理費なんて安ければ安い方が良いという感覚になるのはある意味自然かと。

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何をおっしゃられますか。管理組合役員なぞ所詮素人の集まりに過ぎませぬよ。

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管理会社お任せのマンションが実に多いことを鑑みれば答えは自ずと明らかですよ～。

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普段の日は朝早くから夜遅くまで土曜も下手すりゃ日曜だって休めないことすらある勤め人は、自分の利益に直結しない面倒なことをこれ以上抱え込みたくないんだよ。ましてや貴重な休みの時間に、よく知らない人としかめっ面突き合わせて理事会や総会に出席するなんて真っ平御免。下手にそんな所に行って、マンション内の人間関係に関わりにさらされるのはさらに面倒だし…。ましてや管理組合役員なんて損な役回りは暇人か奇特な人にやらせとけばいいんだよ。触らぬ神に祟りなしって言うじゃないか。

こんな感覚の人が多いのが現実でしょう。
だから管理委託費や修繕施工費は割高、かつ内容もお粗末という状態が続いているのです。
そして、組合財政が逼迫して否応なしに引きずり出された時はもう手遅れというパターンでしょう。

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＞ましてや管理組合役員なんて損な役回りは暇人か奇特な人にやらせとけばいいんだよ。触らぬ神に祟りなしって言うじゃないか。

端的に言いなさいよ。俺は無学、無能だと。

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マン管士の試験に合格したものと、更にチャレンジしているものとの差は教科書的にはあまり差はないと思います。
理事のみなさんも少なからず、マン管の勉強をされた方は多いと思います。

しかし、合格された方とそうでない方の大きな違いは、試験勉強とは違う勉強をしていることだと思います。
　例えば
　　＊他マンションの情報を収集して、比較検討すること。
　　＊修繕計画についても、自主点検はどうするのか。啓蒙活動の仕方は等
　　＊経費項目の平均的な相場は
　　＊弁護士費用の具体的な相場は
　　＊経費の具体的な見積もり相場　　ＥＶの保守点検費　監視カメラ　消防点検費　清掃費等
　　　　　　　　　　　　　　　　　　買取りがいいかレンタルがいいのか　独立系かデベ系か

　　＊管理会社一覧の具体的内容　　財務状況　従業員数　管理マンション棟数　資格保持者内容等
　　＊保険に関する比較検討
　　＊他マンションの問題点や改善策についてのアドバイス
　　＊委託業務費の値下げ交渉や部分委託・自主管理の問題点などの相談
　　＊毎年代わる理事の継続性を保つため
　　＊その他　使用細則に関する相談

　※これ以外にも、教科書に載っていないプロの勉強をしていくのがマン管士です。マン管士を批判される方
　　がおられますが、それは、自分も受験した経験があり、点数的には、若干足りなかっただけと思っておら　　
　　れる方ではないかと思います。

　　私は、自分が住んでいるマンションの役に立てるよう資格をとりました。開業する気は勿論ありませんが
　　プロのマン管士に負けないよう、上記項目も含め、今でも勉強しております。

　　スレ主の方の質問にもありますが、一度検討してみるのも一法かと思います。決して高くはないと思いま
　　すし、効果がなければやめればいいのですから。
　　ただ、他士業と兼務している方やコンサルト料が高い所は敬遠された方がいいと思います。そういう所を
　　みつけるのは大変かもしれませんが。インターネットを使って資格をとっているマンション在住の理事経験者
　　の方を応募されてはどうですか。以外とボランティアでやってもらえる方がおられるかも。定年退職者等で。

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書生は、書生に過ぎない、社会人にはなれないよ。

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>>95
94みたいなのも住むのがマンションです。管理組合をまとめるのがいかに難しいかよくわかるね。そもそも感覚が違うんだから。

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マンション管理業界のレベル・モラルがあまりにも低いから、コンサルの商売がこれだけ流行ってるってこと。

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＞マンション管理業界のレベル・モラルがあまりにも低いから、コンサルの商売がこれだけ流行ってるってこと。

コンサルが流行っている？ちょっと認識不足じゃないのでは・・・。
官の宣伝入りのマン管士も実商売しているのは、兼業も含めて３０人程度と言われている現状ですよ。
短期で下手なコンサル、マン管士に引っ掛かることより、デべ関連の管理会社を脅し空かしながら相手にしていた方が、怪我が少ないことは確実です。

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９８さん

　なんでアナタはそんなに、マン管士を嫌うのですか。マン管士の試験を受けられた方なんでしょうか。
　
　たぶん、アナタはマン管士を使ったことはないでしょう。使ったことがないのにそんなアドバイスをするのは無責　任でしょう。当然あなたは、マン管士の資格はもっておられないでしょうね。
　
　マン管士を使ったことのあるマンションも知らないでしょう。

　スレ主は、管理費の見直しや、管理会社変更のアドバイスをもらいたいといっているのです。自分達でやるのが
　不安で時間的にも難しいのであれば、マン管士に相談して、他マンションの相場や、ほかの管理会社の実態等
　を調べてもらって、あとは、その資料等をみて組合で判断されればいいことではないでしょうか。

　訴訟になれば、弁護士を使い、修繕計画の見積もりがあれば建築士に、設備関係ならその専門家にたのめばいいこ　とです。

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コンサルやってるのは30人ほどのマン管士だけじゃないでしょ。

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なにがなんでも管理業界はレベルが低い、ということにしないと生きていけない奴ら、それがコンサルだ。奴らは金のために管理業界全てを悪とする。そうでなければ食べていけないからだ。どんなにレベルが上がっても奴らは管理業界を低レベルと言うだろう。奴らは何も産み出さない。管理組合を食い物にしているのは奴らだ。
そもそもレベルが低いってどこの業界と比較しての話だ？レベルの高い業界ってどこだ？
物知りの97氏、是非教えてください。

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