大成サービスはどうですか？

751です。
私は765さんではありません。

765さん、
760さんは、総額を明かすと、大成サービスにある程度マンションを特定
されてしまうことを危惧されていると思います。

765さんの主張は、分譲時から25%下げても黒は確保できるということでしょうか？
差し支えない範囲で、その根拠を教えて頂けると、ありがたいです。

> 担当者は月１回は、担当物件に行って、顔を出して欲しい。
さすがにそれくらいは、大成サービスのフロントでもやってますよね。
顔を出して、何をやっているかの方が、大事かもしれません。

> ひどいのは、点検等の事前掲示物の掲示まで、協力業者任せにしていることです。
うちがそう。やってくれましたよ、大成サービス。
仰天掲示が、貼り出されたことがありました。

↑根拠はありません。本社並びに支店の内勤者の費用、及び、社会保険・税金等、最終的な利益が加算されているのです。新人で、管理見積り・積算をする時に、その程度を見込んで提出金額とすると教えられているから、自動的に反応し、計算しているのでしょう。要するに、見積り積算者は、担当フロントとは別人だし、その辺の考え方の違いが、本当の意味で埋められていないようです。少しは、物件毎の事情も考えたほうがいいですよ。新築物件も、設立総会で、相見積りをする時代が目の前ですからね！国土交通省では指針では出さないけど、国民は賢いし、勉強家ですから！

７６８さんへ。月１回といえども、理事会があれば行くけど、無ければ行かない場合があるらしいですよ。担当者一人に、１５～２０物件、任されていれば、月１回、それは、物理的に無理ですよ。事務仕事もありますからね！気の毒です。過去に、総会も開かず、工事打ち合わせで、数年ぶりに、担当者が顔を出して、不評をかうなんていう例がある業界です。何でもありだから、マンション法ができたんだと思います。

担当物件がどれだけ離れているか知りませんが、
物理的に無理ということはないのでは？
AMとPMで少なくとも1日に2件は廻れるでしょう。
大成サービスって、15-20件でしたっけ？
私が知るフロントは10件前半でした。
また、
投資用マンションも担当物件に含まれる場合もあり、
単純に件数でもないように思います。

それが、社内の指示・指示、又は、物件に問題なければ客先に行かないんですよ。人とは、楽するほうに動きます。クレーム先の対応に時間がかかるし、他の客先に行く暇がないかも知れないですね。また、全国・各物件に対して、会社が、管理の実施状況をデ―タの一覧管理しようとしても、なかなか難しいんじゃないですか？担当者を締め付け過ぎるのにも問題ありますから！きついクレーム先の対応には、時間がかかるし、その他の担当物件を抱えて大変ですよ。

投資物件は止めたんでは？

物件の距離の問題ではなく、会社の思想・方針と本人の気持ち・意欲の問題ですね。

フロント責めても仕方ないですかね。
責める暇があったら、大成サービスのリプレイスに注力
する方が前向きな努力ってことでしょうか。

フロントを責めても仕方ないですよ。一人の契約・専門職の知識・高レベルの担当者が入社してきても、それに気づかないふりして、また、別の意味で排除されたりして、担当者には気の毒なことだと思います。そのような方は、誰が見ても直ぐに気が付きます。早く、アルバイトから引き揚げて社員にしなきゃならない！人を育てる組織以前の、まあまあ、その辺でいいでしょう、のイメージですかね。上手く言えません。[中庸の精神]なら、未だしも[極度の中庸]が善くないことは歴史が証明してます。小提案４：無条件で、フロント担当者をアルバイトから３年間の期限付社員に抜擢する。取り敢えず一般職とし、能力を見て、総合職もあり得るとする。また、適性・能力で、アルバイトに降格もあり得る。そしたら、皆さん頑張り、革命的な働きをするかも知れないです。目先の利益より、職員の意欲を引き出す。これが大事です。管理会社は、製造業でも建設業でもありません。極論言えば、[労働時間の売り買い]、殆ど、人材派遣業と同じです。人材が全てで、いかに、人材を人財に変えられかが勝負なんです。

有史以来の人の歴史に於いても、有能な人が仲間に入ったら、どうしたでしょうか？自分たちの現状を守ろうという意識が本能的に働き、その人間を排除します。排除した組織は、大体が短命に終わります。[更新に道を譲る]の言葉は、格好をつけた言葉と思う方は多いですけど、本当に真実を表しています。できるかも、できないかも、分からない人を引き揚げてやる勇気と器・度量が必要です。

上記の文章の一部を訂正します。(誤)更新→(正)後進。合ってるかな？

小提案４の追伸：アルバイトのフロント契約社員を一般職にする為の資金。親会社からの一人親方？ならぬ一人部長・幹部？を削減したら、どうでしょうか？とにかく、親会社、並びに、グループからの出向・転籍者が多過ぎます。何とかしましょう。管理業界は厳しいし、本気で、現場に骨を埋める方に来て欲しいし、それでなければ会社の成長は無理だと、個人的に思います。

例えば、ここのNo49の下記序列に従えば、
いい人材を大成サービスが採用できる可能性は、
とても低いのではないだろうか？

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マンション管理会社序列（入社難易度～待遇～世間イメージまで）
-----------------------------------------------------
ＳＳ　三井不動産住宅サービス、野村リビングサポート
Ｓ　三菱地所藤和コミュニティ
Ａ　 日本総合住生活、伊藤忠アーバンコミュニティ、丸紅コミュニティ
Ｂ　長谷工コミュニティ、東京建物アメニティサービス、コスモスライフ
Ｃ　東急コミュニティー、近鉄住宅管理、ダイワサービス
Ｄ　 穴吹コミュニティ、住友不動産建物サービス、ダイアコミュニティサービス
Ｅ　大成サービス、ＭＭＳ、アーバンコミュニティ、互光建物
Ｆ　大京アステージ　日本ハウズイング 合人社　ユニオンシティ
判定不可能；中小零細管理会社さん達(管理個数10,000～20,000戸くらい)
ダブル内定した場合、管理会社に迷った場合、上記の序列で判断すれば大きな間違いは
ないと思います。

確かに、序列が低いが、いい人材を逃さない、という感覚がないのかな？その人材を大きく育てるといっても、そのレベルの人材を包み込む器の方もいそうにないし！じゃ、どうにもならないわけでもありません。きっと、目が覚めて、トップの建物管理会社になりますよ！

人材育成に取り組むなら早くしてほしい。
私の管理組合は 今期も管理委託をしてしまったのだから。

>782
> きっと、目が覚めて、トップの建物管理会社になりますよ！
どちらかというと、
ゆで蛙理論がマッチするような・・・。
すなわち、
熱い湯に蛙を入れると驚いて飛び跳ねる。水から徐々に熱していくとその水温に慣れていく。
そして熱湯になったときには、もはや飛び跳ねる力を失いゆで上がってしまう。
目が覚める前に、自然淘汰される可能性大ですよ。

目を覚めさせるには、
解約件数>>有楽土地からの新規件数
として、大成サービスの上から下まで、危機感を実感する他ないかな。

解約件数＜有楽新規物件＋営業入手物件。[例]１５００≦１５００＋Ｘ。Ｘ≧０となり、営業努力により、個数減少を食い止める。証明完了。

> 証明完了
どこが証明なの？
その理屈なら、
解約件数>>有楽新規物件＋営業入手物件
3,000>>1,500+X, X<<1,500
となり、愛想尽かすマンション増に営業努力が追いつかず。
以上、証明完了。
だって、言えちゃうよ。

大成サービス 年収
http://nensyu-1000man.com/category4/taiseiservice.html
大成サービスの年収は低いとやはり話題のようですね。
一部ではブラック企業との呼び声も高いようですが実際どうなんでしょうか？
とありますが、
実際は？

ただ、
給料が安すぎ。優秀な社員は大手に移籍が続出中らしい。
というコメントも別のweb記事にはあります。

このままではジリ貧とならざるをえないのではないでしょうか？

[条件式]解約戸数ａ≦デベ新規戸数ｂ＋営業入手戸数ｃ。[条件]解約戸数とデベ新規入手戸数がほぼ同等とした時、営業入手戸数の努力目標を式に表しなさい。また、途中の式も記述しなさい。ｃ≧ａ－ｂにａ≒ｂ→ａ－ｂ≒０の条件を入れるとｃ≧０。[解答]営業入手戸数の努力目標式ｃ≧０。採点→１００点

上記の計算式を参考にして、解約戸数がデベ新規入手戸数を上回った時の営業入手目標式を不等号を使い作成して下さい。上回った戸数はｘで表示しなさい。

正解者一番手の方に栄誉の１００点が授与されます。

> ａ≒ｂ→ａ－ｂ≒０の条件を入れると
って、その条件が？？？

営業入手戸数c>解約戸数a-新規戸数b
が目標で、
上回った戸数x=解約戸数a-新規戸数b
で、
何が言いたい？？？？

何を言いたいがわかりませぬが、
新規戸数と営業入手戸数の合計を超える解約戸数があれば、
管理総戸数が減だよね。

デベからの新規戸数bも最近は減少傾向だから、大成サービスは
もっと厳しいね。

解約が増えて管理戸数は減るは、
人材は流出するは、
で、大変だろうが、それくらいでないと目は覚めん。

> 私の管理組合は 今期も管理委託をしてしまったのだから。
3ヶ月以上前に理由をつけて書面で解約を管理組合から申し入れれば、
大成サービスの合意がなくとも委託契約を終了させることができます。
後悔しているのなら、今からでも遅くはありません。
勇気をもって、NOと言おう。

７９１さんへ。意味は理解されているようですが解答が表示されていません。。また、途中式も整理して整然と書きましょう。

↑というか、788の条件式や条件の意味が不明だし、
論理も成り立っていないと思うぞ。
それに倣って書けと言われても・・・。

世の中の会社や人の動きは、曖昧だし、意味がよく分からないことが多い。客先の要望・問題点及び条件などを読み取って、回答を模索する努力が大切です。そしたら、自ずと回答に導かれます。算数も同じです。

話、ずれてる。

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大成際ービスの管理委託費を
新築分譲時から何％削減できましたか？（できそうでしたか？）
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この掲示板でデータを共有できれば、管理委託費値下げ交渉時に
きっと役に立つのではないかな。

765さんによれば、25%（見込み）。
私のところは、10%（実績）でした。

再委託→再々委託などの業務を、末端業者に直発注できれば、その費用については、４０～５０％削減も可能かも知れないです。

いずれにしろ、再委託業務は専門業者に任せているため、管理組合の手間はほとんど変わらないと思います。

末端業者において、一人親方及びアルバイトの寄せ集めで作業している場合、更に、１０～１５％削減できそうです。結論を言えば、肉体労働で汗を流している方(最下層業者)は設計価格(定価？)等半値以下、管理会社発注金額の３０～５０％ぐらいかも知れないです。建設業界もこんな感じだと思います。

どんな業界でもいえることかも知れない。再委託が二層三層構造になっていて、末端業者以外は、実際に汗をかかず、経費の中抜きで利益を上げていく図式が透けて見えそうです。実際、ス―パ―ゼネコンは、万単位の社員・職員がいたとしても、直接雇用の現場職人は、例外を除いてほとんどいません。[頭は使えど汗かかず]元請け→下請け、のシステムはそんなもんだと思います。これからは、逆請負いシステム(中小企業→大企業)を国は考えて欲しい。本当に汗をかいている会社と人間が元請けになり、儲けるべきと考えています。

引続き、
大成サービスの管理委託費の値下げに成功した実績例の投稿、
お待ちしてます！

管理委託費の値下げにトライする管理組合は、少数派なのかな？

元々、日本では、個人所有の集合住宅はなく、管理費等を徴収することはなかった。江戸時代の長屋は賃貸ですが。一軒家だと、管理費も修繕積立金も、代わりに、自分で草むしり・ペンキ塗り等をします。マンションは、それを、管理会社に依頼します。それが妥当な金額か、感覚的に検討がつかないのです。一軒家だと、草むしり・清掃等で月１万円、修繕は、外壁塗り替えで月１．５万円は必要です。説明は省略しますが、一軒家のほうが結構費用がかかったりします。

>805
単に、他のマンションの管理委託費を知らないからでは？

新築分譲時から10%より大きく管理委託費を下げることができた
大成サービス管理マンションにはないのかな？
確かに
これでは、あのサービスレベルの大成サービスも、管理業界で
淘汰されるのには時間がかかるね。

あと、
リプレイスの実績例もアップしてもらえるとよい。
妨害工作のようなものはあったのか？なかったのか。
リプレイスにどれくらいの時間と労力をかけたのか？
リプレイス先は、独立系？中堅？大手？
などなど。

>リプレイスの実績例もアップしてもらえるとよい。
そうだね。
そういうのを読めば、「他社に変える理由がない」とか平気で言う、
なーんもわかってない理事会も少しは考えるだろう。

> なーんもわかってない理事会も少しは考えるだろう。
そう、考えてほしい。
何も考えずに、「他社に変える理由がない」というのは、
大成サービスがまさに狙うところ。
理事会がよーく考えるを、大成サービスのフロントはとても
嫌がります。適当にごまかして進めてきたことが、ばらちゃうからね。

よく、お分かりです。管理会社は、管理組合の補助であり、余計な提案などは、後々問題になったら困るし、自主的な提案は一切しないと徹底した方がいいという考え方があります。アドバイス・提案などは、組織・個人の能力が顕著に出るし、その辺で比較されると困ると思います。[提案なきとこに成長なし]なんですけど、つつがなく経営していれば、それでいいんじゃないですか。

> つつがなく経営していれば、それでいいんじゃないですか
はい、大成サービスの側に立てば、ですね。
管理組合の側に立てば、大成サービスにつつがなく経営してもらう
だけでは困るし、「他社に変える理由がない」という理由にはならないと
思いますが・・・。

マンションの日常生活が問題なく過ごせて、特に、大きな不満が無ければ、殊更に騒ぎ立てて、リプレイス煽る必要がないでしょう。管理組合が判断する時期があります。まず、居住するマンションのことを考えることで、精一杯です。

時期を待っていたら、組合はかなりのカネ（管理委託費）を損すると思いますが。

>814
その通り。
組合の損失分＝大成サービスの延命分
でしょう。

>813
> 特に、大きな不満が無ければ、殊更に騒ぎ立てて、リプレイス煽る必要がないでしょう。
要は、大成サービス以外を知らないので不満が出ないだけ。
他を知れば、以下に大成サービスのコストパフォーマンスが悪いか深く認識できます。
あのフロント・管理人レベルで、よくも大手以上の管理委託費をふっかけてると思いますよ。
リプレイスすれば、実感できます。
まだまだ競争原理が働かない業界なんですよ。
競争原理が働けば、大成サービスは今のままでは立ち行かない。

> まず、居住するマンションのことを考えることで、精一杯です。
それって、委託する管理会社も含まれると思いますよ。
だって、
大成サービスに任したら、アフターだって頼りにならない。
管理委託費の無駄金垂れ流し。
管理人は、素人同然。
フロントは、知らぬ存ぜぬ。
これって、居住するマンションのことだと思いますけど。