質問です。
管理費の剰余金を総会決議によって修繕積立金に振り替えることについてうかがいます。
私共の管理組合では、総会議案の中に「剰余金処分の件」という議案がありません。
予算案一覧表の中に剰余金処分の項目もあるので、予算案が承認されれば自然と剰余金
処分案も通る…という感じです。
他の管理組合の総会議案を拝見すると、「剰余金処分の件」とし、独立した議案として
扱う組合も多いようですが、本来はそうするべきなのでしょうか？
[スレ作成日時]2009-06-05 15:50:00
どっちなんでしょうね？
ちなみにうちの組合は、収支決算案の議案の中に含まれています。。。
剰余金の扱いについては、そのマンションの住民(区分所有者)によって様々な意見があると思われます。会計の透明性を図る為にも、個別の案件として提起するのがベターだと個人的には思います。住民の意識が低いと……ですが。
収支予算書案には、管理費、修繕積立金が区分計上されていますので、その中で前年度管理費余剰金からの繰入、修繕積立金への繰入も含まれていればそれで十分です。
みなさん、レスありがとうございます。
うちの組合のやり方でも特に問題はないとわかり安心しました。
関連してもうひとつお尋ねしたいのですが。
剰余金を修繕積立金に振り替えることが総会決議で決まったとします。
その振り替え作業はいつ頃行われるべきでしょうか？
昨年６月の総会で承認されたのに、振り替えは翌年２月となっているのです。
あまりに処理が遅いので、総会で質問しようと思います。
規約には記載がないようですが、総会決議後直ちにやるべきと考えてよいですよね？
１、２ヶ月後には振替ていますよ。
怪しい会計をしていなければ管理組合か管理会社が、さぼっているだけですよ。
＞その振り替え作業はいつ頃行われるべきでしょうか？
原則方式ならば、理事長は総会後初めての支払又は入金日に振替を指示します。
＞運用して、いくらかでも増やすつもりがあるなら、早い方がいいです。
管理組合の資金は目減りさせないことが一番なので、焦る必要はまったくありません。
預金中に蒸発していくとか銀行自体が危ないなら急ぐべきですが。
No.07です。
平成二十一年五月一日改正の「マンション管理適正化法」では別会計に入った修繕積立金は一カ月内に積立積立金会計に移すように言っているが。
このことからも修繕積立に早く移したほうがよいのでは。
それは誤解です。管理会社の悪用を防ぐ手段に適用するためのものです。
それは誤解です。管理会社の悪用を防ぐ手段に適用するためのものです。
↑
それなら、すばやく移したほうがよい。
みなさま、ありがとうございます。
総会の時に、２月振り替えになってしまった理由を聞き、来期は改善するように意見してみます。
マンション管理適正化法に改正があったことは知らなかったので、これから探して読んでみます。
情報ありがとうございました。
No.15 by スレ主 様
No.07, No.12, No.14 です。
参考に
マンション適正化法検討報告
http://www.mlit.go.jp/common/000008649.pdf
マンション適正化法改正
http://www.mlit.go.jp/report/press/sogo16_hh_000019.html
16さま
ご丁寧にありがとうございます。
早速、読ませていただきます。
適正化法の改正は、下記の通りで、余剰金の振替え問題とは全く関係ない。
1.背景
平成13年8月1日に施行されたマンションの管理の適正化の推進に関する法律(平成12年法律第149号)により、マンション管理業者の登録制度の創設等、マンションの管理の適正化を推進する措置が講じられたところであるが、管理業者が管理組合から委託を受けて行う出納業務において、一部の管理業者の横領事件等により管理組合の財産が損なわれる事
態が依然生じている。
これを受けて、マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則(平成13年国土交通省令第110号)に定める分別管理の手法等について、所要の改正を行った。
2.概要
1 財産の分別管理(第87条第2項関係)
第87条第3項第1号においては、金銭である財産の分別管理の方法として、
イ 区分所有者等から徴収された修繕積立金等金銭を収納口座に預入し、毎月、その月分の修繕積立金等金銭から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに、収納口座から保管口座(管理組合を名義人とするものとする。以下同じ。)に移し換える方法
ロ 区分所有者等から徴収された修繕積立金を保管口座に預入し、預貯金として管理するとともに、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月、その月分の管理費用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換える方法
ハ 修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管理する方法
の3種類を定めることとする。
2009年５月１日発行で、施行は来年みたいですね。
ちょっと読んだだけでは理解できない。”修繕積立金等”と書いてあるのは、ほとんどのマンション
で行われていると思われる修繕積立金＋管理費用を一緒にしたものと理解しました。
保管口座と収納口座を分ける意味もよくわかりません。
たぶん、何か問題があって、こんな風に改正したのだろうと思いますが、すごくわかりにくい。
剰余金の扱いをわざわざ管理組合が気にしなくても良くなるんじゃないかという
印象ですが、違うのでしょうか?
紙にいろいろ書いて勉強してみることにします。
＞たぶん、何か問題があって、こんな風に改正したのだろうと思いますが、すごくわかりにくい。
「一部の管理業者の横領事件等により管理組合の財産が損なわれる事
態が依然生じている。 これを受けて、マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則・・・・・・・分別管理の手法等について、所要の改正を行った。 」が分からないの？
＞剰余金の扱いをわざわざ管理組合が気にしなくても良くなるんじゃないかという印象ですが、違うのでしょうか？
上の改正は集金の問題で、総会に基づく管理費から修繕積立金への振替とは全く違う。
>>19
簡単に言ってしまうと、
管理費＋修繕積立金は、通常合算して１口座へ振込み（又は自動引落で）されます。
その口座から速やかに、修繕積立金相当は「積み立て用の管理組合名義口座」へ移しなさいよってことでしょう。
今、管理費と修繕積立金をわけて集金しているところはどうなるのかな?
分けているところはわざわざ一括にしろ、ってことですかね。
かえってすごく面倒になったような気がする。
↑
ハ 修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管理する方法
>>22
＞分けているところはわざわざ一括にしろ、ってことですかね。
なぜにそういう発想（疑問）になるんかな。
仮に管理費と修繕費を分けて集金してるなら、
振込みの場合は２回の振り込み手数料、
口座引落の場合も、２回の口座引落手数料が発生しているので、数が多ければ結構な費用になってますね。
＞口座引落の場合も、２回の口座引落手数料が発生しているので、数が多ければ結構な費用になってますね。
同一銀行店に口座持てば費用発生しないよ。
そんなことはない。
結構難しい問題だ。
駐車場代は、駐車場関係の修繕に主に使うべきであるという意見がある。
普通は管理費のほうに入る。管理費のほうに入っていると、安心して
使ってしまう。後で困ったことになる。
ただ、全部いっしょくたにすると、いつのまにか、修繕費がなくなってしまう
管理組合もでてくるのではないか・・・。自分の小遣いなんかも、強制的に、
一定額を引き落としにでもしないと、なかなか貯金ができない。
＞そんなことはない。
管理組合（権利能力無き社団）でも理事長個人名義（交代毎に書き換え必要）の登録口座（利用料千円超）を銀行に作り、同銀行に各区分所有者が口座を作り預入すれば、登録した定期支払日に組合口座に自動引落（無料）されますよ。滞納、引落不能の場合は連絡があります。
余剰金処分案についてですが、私の住むマンションで以前の総会において質問がでました。
「管理費」と「修繕積立金」とは、別々の目的のために徴収される費用であるの
だから、管理費の余剰金処分として管理費会計に振り返るのは、目的別会計の主旨に
反するのでは？ということでした。
当マンションの管理規約にも
「収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年における
管理費に充当する。」となっており、余剰金処分案は保留となりました。
総会で決議をして区分所有者の承認を得るのだから問題ないのでは？
との意見を言った者もいましたが、管理規約と総会決議の優位性がどちらにあるのか
については「管理規約に反する総会決議は無効」ということで管理規約が優位とのことです。
管理費の余剰金を修繕積立金に振り返ること自体は、将来の修繕工事に備えるために
必要と考える者が多くそれについての反対意見はありませんでしたので、
次の総会において、
「収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年における
管理費に充当するほか、総会決議を以って修繕積立金とすることができる」
と管理規約の改正を行った上で、修繕積立金会計に移動しています。
そこまでしなくとも問題にならないのであれば、余計なお世話かもしれませんが、
気になる方は、一度管理規約を確認してみてください。
＞29です。
3行目の
＞管理費の余剰金処分として管理費会計に振り返るのは、目的別会計の主旨に
反するのでは？
は、
管理費の余剰金処分として修繕積立金会計に振り返るのは、
の誤りです。失礼しました。
>「収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年における管理費に充当するほか、総会決議を以って修繕積立金とすることができる」と管理規約の改正を行った上で、修繕積立金会計に移動しています。
管理費は、年間予算で余剰が定常的、高額の場合は減額し、予備費を確保した後の余剰は返却するのが原則で、
この規約は管理費の金額は勿論、修繕積立金の金額までもをどんぶり勘定でいい加減に決めても良いと言っているに等しい。
>管理規約と総会決議の優位性がどちらにあるのかについては「管理規約に反する
>総会決議は無効」ということで管理規約が優位とのことです。
すいません。この事項は、どの法律ですか? もうすぐ総会なので知っておきたいです。
それから、余剰金を修繕積立金に振り替えるのは、実務上は自然だと思います。たしかに、
管理費に余剰がでれば、管理費減額というのは考えてもいいかもしれませんが、たいてい
の場合、修繕積立金は足りなくなるのが普通なので、将来の修繕計画たててみたら、
どう考えても過剰、というのでない限り、修繕積立金に回すのが自然でしょう。
＞たいていの場合、修繕積立金は足りなくなるのが普通なので、将来の修繕計画たててみたら、どう考えても過剰、というのでない限り、修繕積立金に回すのが自然でしょう。
修繕積立金の金額は、総会決議の長期修繕計画書が基礎になっていますが、これが存在しないか、過小にしていることは先のことは知らんと言う事になりましょう。管理会社が良く好む管理費は高く設定して置いて一定収入を得られる様に画策されている様にも見えます。管理費は一年間、修繕積立金は２，３０年間とそれぞれ全く異なる費用です。
＞管理会社が良く好む管理費は高く設定して置いて一定収入を得られる様に画策されている様にも見えます。
商売としてやっているんだから、マイナスにならないように設定するのは別におかしくない。
ただし、あまりに高いと、引き下げろという一般組合員の声が出てくるので、安易に高く
設定することはできないと思います。
余剰金処分から少しそれますが、No.33 by 匿名さんのいわれている
「管理会社が良く好む管理費は高く設定して置いて一定収入を得られる様に画策されている様にも見えます。」
そのとおりです。
同じ管理内容で業者を全て変えてみればよくわかります。
最近販売しているマンションであれば半額ですよ。
購入者のい無知をいいことに結構高く設定しています。
知らぬが仏のほうがよいかも知れませんね。
デベが設定した毎月の積立金を、２倍にできました。
ここで言われている余剰金を修繕積立金へまわした経験者です。
湾岸のタワーマンションの管理費 某マンションの掲示板に書かれていたもので信憑性
については不明。
ＢＭＡ ・・・350円/㎡
オリゾン・・・285円/㎡
ガレリア・・・218円/㎡
ビーコン・・・256円/㎡
ＴＯＴ ・・・297円/㎡
ＴＴＴ ・・・213円/㎡
ＣＴＴ ・・・243円/㎡
ＷＣＴ ・・・173円/㎡
グローブ・・・273円/㎡
ケープ ・・・273円/㎡
うち(都内)はこれに比べると安い。タワーは大変だ。長期修繕なんてどうするんだろう・・・
>すいません。この事項は、どの法律ですか? もうすぐ総会なので知っておきたいです。
区分所有法31条の規定そのものでしょう。
管理費の余剰金は翌年殿管理費に充当するという規約がある以上、余剰金を修繕積立金へ移動
することは、規約の変更にあたります。この場合特別決議事項とされますので、
このスレの最初の方に議論があった予算案の承認あるいは収支決算案の承認（いずれも普通決議事項）では
決議できません。
第31条 規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
29です。
＞31
＞管理費は、年間予算で余剰が定常的、高額の場合は減額し、予備費を確保した後の余剰は返却するのが原則
私のマンションでも、同様なことを考慮し、その後管理費と修繕積立金のバランスを見直し、
支払い総額を変えずに管理費を減額、積立金を増額の措置をとりました。
しかし、単年度では大きな余剰金にならなくとも数年まとまるとそれなりの金額になりますので
管理費の余剰金を積立金に移行できる規約は有効だったと思います。
>>38
管理規約より
(管理費等の徴収)
第60条 管理組合は、第25条に定める管理費等及び第29条に定める使用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により第62条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日までに一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合には、別に定めるところによる。
(預金口座の開設)
第62条 管理組合は、会計業務を遂行するため、管理組合の預金口座を開設するものとする。
管理委託契約より
1 甲の組合員が甲に納入する管理費、修繕積立金、専用使用料その他の金銭(以下「管理費等」という。)の収納
一 甲の管理規約等の定め若しくは総会決議、組合員名簿若しくは組合員異動届又は専用使用契約書に基づき、組合員別の1月当たりの管理費等の負担額の一覧表(以下「組合員別管理費等負担額一覧表」という。)を甲に提出する。
二 組合員別管理費等負担額一覧表に基づき、毎月次号に定める預金口座振替日の○営業日前までに、預金口座振替請求金額通知書を、○○銀行に提出する。
三 甲の組合員の管理費等の収納は、甲の管理規約第60条に定める預金口座振替の方法によるものとし、毎月○日(当該日が金融機関の休業日に当たる場合はその翌営業日)に、甲の組合員の口座から甲の口座(以下「収納口座」という。) に振り替える。
規約をわざわざ貼るのはいいんだけど、それで何が言いたいのかわからん。
分譲マンションに住んでないか、預金通帳を見ることが出来ないか の人には理解できないでしょう。
管理費の剰余金を修繕積立金にまわすのって、あんまり良くないんじゃないかなぁ。
管理費はあくまで毎月の管理費にかかる費用で、将来の修繕費とは因果関係ないので。
未来永劫にマンションに住み続ける人にとっては収支は同じになるけど、何年か先に売却してしまうような人もいるわけで。
将来の修繕費の見積もりをして、明らかに足らないような状況でなければ、何年かで売却予定の住人は、本来負担するべきじゃない金額まで負担してしまうことになると思うのです。
なので、規約に管理費の剰余金は、修繕積立金にまわしますという規定があらかじめ規定されてるのでなければ、慎重に行ったほうがいい気がします。
いろんな人いるし。
数年前に管理会社から、一般会計から何百万円かを修繕会計に繰り入れるよう提案されたっけ。
即座にお断りして、管理費月額を下げたのを思い出した。
>即座にお断りして、管理費月額を下げたのを思い出した。
後で、修繕積立金が足りなくなって泣くことになる。管理費の値上げは極力避けなければならない。
１０年に満たないマンションが、修繕積立金が不足しているのは、維持費（修繕積立金など）を押さえることで分譲価格を見た目の全体の割安感をたくらんだ結果だ。
No.47の発言のとおりです。
売ってしまえば、デベは修繕費にまったく関係がなくなる。
足りなくなれば、修繕積立金を一時徴収か積立金値上げをすればよい。
これが、デベの魂胆です。
賃貸に入っているのではないのだから、皆さん、賢く、賢くなりましょう。
管理費と修繕積立金は別物ですが、管理費があまったからといって管理費の削減をするのではなく、修繕積立金に回した方が将来的にはいいのでは。
NO.74さんみたいな考えもありますが、修繕をすることによって資産価値を高めていき、将来売却するにせよ、賃貸にするにせよ、資産価値を落とせばなんにもなりませんからね。
修繕会計を余らせてもしょうがないから下げたんですけど。
修繕積立金が足りないマンションって多いんですか？
＞分譲価格を見た目の全体の割安感をたくらんだ結果だ。
そんなことを言い出したら、どこもそうだと思う。
築20年以上のマンション修繕、積立金「不足」43％・本社全国調査
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/news_20061204p5003p5.html
築浅で不足しているところは少ないでしょうが、それは修繕の必要がないからですね。
20年後は必ずやってきますから、問題は先送りにしない方がいいです。
>>50さんのところは月2000円くらい下がったのでしょうか？
2000円×12か月×20年＝48万円
100戸だと4800万円
大きな修繕も充分な"タシ"になる金額です。
毎月の２千円はどこにいったか分からない程度の金額だと思いますが、20年後に積立金不足で各戸50万円一括徴収されたら痛いですよ。
>管理費はあくまで毎月の管理費にかかる費用で、将来の修繕費とは因果関係ないので。
この点同意。
修繕計画がきちんとあり、修繕積立金が不足しますよという説明があって修繕積立金にまわすならともかく、
ただ「余りました。修繕積立金があった方がいいです。」という理由で年度末に振替という話になる。
修繕積立金の不足の理由をきちんと把握している組合なら、管理費の減額と修繕積立金の増額を
議案として出すことができると思う。けれども実際に行なわれるのは、管理費予算は徴収予定額を
適当に各予算項目に振り分け、金額が余るようであれば各項目は水増し。
修繕積立金への振替は、使いきれなかったお金の最後の使い道のように利用されている。
＞修繕積立金の不足の理由をきちんと把握している組合なら、
そんなこといざ修繕にならないとわからない。日経の統計もどういう根拠で言っているのか
不明。
数年先の工事内容や発注会社を決めているところはマレ。せいぜい工事の１，２年前に
検討するのが普通。
必要修繕積立金の額は大規模修繕計画から割り出しますが、２５年なり３０年の工事費総額をその年数・人数・月割りで計算すれば、１戸当りの修繕積立金（月額）が算出されます。
自分のところの修繕積立金がその金額より上回っていれば修繕積立金は将来だいたい大丈夫ということになります。
一度、計算してみてください。但し、大規模修繕工事は全て網羅されてなければなりません。
例えば ３０年間の修繕計画の工事費総額が ２０億とします。２００戸とすると。
計算すると １戸当り 月 ２７，７００円の修繕積立金が必要ということになります。
これから、駐車場収入等から修繕積立金に回せる分を差し引くことになります。
洩れがありましたので、補足します。
現在の修繕積立金の総額も計算から差し引いて計算してください。
●長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント （平成２０年６月策定）
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/2006chokishuzen/0-1.p...
何故、長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメントなどを参考にして自分のマンションのを作り、これから修繕積立金の金額を決めないのかなあ。不思議でならない。
１回目の大規模修繕工事が終ったところです。
それを受けて長期修繕計画の見直しをしたいのですが、
管理会社が去年のガイドラインに対応できていないとかで遅れています。
さすがに27,778円/戸/月ってことはないですけれど、
10年前から、給排水管更新ぐらいまで含んだ計画立てています。
一時金５０万とか、絶対集金できないですから。
>>53
>修繕計画がきちんとあり、修繕積立金が不足しますよという説明が
>あって修繕積立金にまわすならともかく、ただ「余りました。
>修繕積立金があった方がいいです。」という理由で年度末に振替
>という話になる。
ブーメランが出来ました。
修繕計画がきちんとあり、30年先も修繕積立金は充分ですよという説明が
あって、還付するならともかく、ただ「余りました。
みんなで分けましょう」という理由で年度末に分配してしまう
という話になる。
↑修繕積立金と管理費の性質の違いより、こっちの方が怖いと思う。
>毎月の２千円はどこにいったか分からない程度の金額だと思いますが、20年後に積立金不足で各戸50万円一括徴収されたら痛いですよ。
おいおい、管理費はマンションによって違うだろうけど一戸あたり１万～２万というところが
多いだろ？その中で２千円が毎年どこにいったかわからない程度の金額って？？？
減額された分の２千円という意味ですよ。
>>58さん
必要修繕積立金の額は、そのマンションによってそれぞれ違いますから、各マンションで計算しなければならないんですよ。
だから、NO.55のように、計算すれば自分の所の修繕積立金の額が簡単に出てきますよ。
うちも管理費削減に成功して、１～２年大幅な黒字が一般管理費口座にプールされました。
総会決議で、修繕積立金への振替を予算承認の形で進め振替ました。＜個別の議案にしなかった。
管理費は今後も10～20％ぐらい余ることになります。
①定期的に修繕積立に振り返る
②１年に１月だけ管理費徴収免除月を設定する。
③修繕に相当する小規模工事や部材購入を早めに行っていく。
④将来の管理費値上げを先送りする。
個人的には②が妥当かなっと思ってます。
①は、専門の委員会が修繕見直しとともに検討しているはずですが、長期的に管理費が余剰ならばやはり管理費の削減が本来ある姿だと思います。
同時に修繕について一時金や段階的値上げの再検討もあり、正直なやましいところです。
>>64さん
管理費があまるんでしたら値下げすべきです。そして、修繕積立金を値上げすればいいんです。
修繕積立金は不足しており、将来的には値上げを検討されてるなら余計この方法がベターと思われます。
一度必要修繕積立金がいくらなのか計算されたらいかがですか。
私のところも修繕積立金が不足するのが、明白だったので、必要修繕積立金を取り敢えず来年から値上げすることが決まりました。しかし、必要額まではまだ足りないのですが、段階的に値上げをそれも早急にしていかねばなりません。遅れれば遅れるほどその額が大きくなっていきますので。
今回は１戸平均１㎡当り月５０円のアップでした。まだ５０円程度の値上げが必要です。
どうして頭のいい人ってそんな面倒な事考えるの？
「余った分は万が一の為に貯めておきます」でいいじゃない。
それでどれ程の労力が削減されるか分かる？
理事会はタダ働きだからそういう発想が出てくるんだろうけど、時給払ったらすぐに赤字だよ。
ボランティアにあれこれいいすぎ。
＞「余った分は万が一の為に貯めておきます」でいいじゃない。それでどれ程の労力が削減されるか分かる？
労力の問題じゃないよ。
公金の適正化の問題だよ。
飲み食いに使う魂胆ありありだね。
役員未経験者(>>67)がどうして理事会板で発言するかな？
マンションは区分所有で、組合は互助会なんだよ。
管理規約でさえ「管理費等」でひとまとめにしてあるのに、細かいこと言い杉
>飲み食いに使う魂胆ありありだね。
↑住宅ローンそんなにきついか？w
互助会じゃないよ。
もちろん親睦会でもない！
＞マンションは区分所有で、組合は互助会なんだよ。管理規約でさえ「管理費等」でひとまとめにしてあるのに、細かいこと言い杉
おぬし、ずばり狙っているな。飲み食いに事欠く貧者はこれだから困る。
いや、修繕積立金は、金利の高い口座に入れるのが普通。 管理口座に入れた場合とで、
計算してみると意外にばかにならない違いがでてくる。
マンションは人数が多いから、一戸あたりは少なくても、全体だと結構すごい額になる。
自治会費なんかもそう・・・。
戸建住宅約25年以上経過。当初は簡易下水道処理施設、集会所管理等があり高額管理組合費を払っていましたが、現在では下水道処理施設もなくなり、後に集会所として改築利用。当初からの集会所は現存。管理組合費預金も高額になり、必要と思われる金額を残し組合員に返還予定。現在問題になってるのが、入居当時高額管理組合費であったのが現在では減額。暦年の間に何軒か入居者もいれ変わっています。返還金は高額支払った方を対象にという意見が出ています。管理組合費というのは住居そのものに対するものなのか、それとも居住年数に関わらずそこに住んでる人のものでしょうか。人を対象とするならば管理組合費は家族人数割りの金額になると思うのですが。ご意見お聞かせ下さい。
返還は管理組合が消滅する時以外は出来ませんので、長期修繕計画を長期化させ、それに基づく修繕積立金額を確保した上での修繕積立金の減額で対応しかありません。
この財産は各区分所有者の共用部分の持分割合＝専用部分床面積割合に応じて各区分所有者に帰属されています。
>>72
築25年にもなれば、長期修繕も現実的な金額での使用及び計画が定まっているでしょうね。
その上で余剰金があるとしても、私も返金には反対です。
今後の管理費負担や修繕積立金の負担をなが～～～い目で軽減するか、共有部の有益な改装・改築に使うべきだと思います。
例えば、築25年なら高齢者向けの改築箇所は多いのではないかと推測されます。
段差をなくしてスロープ化するなど、検討してはどうでしょう。
長期修繕計画を（30年間）１級建築設計事務所に作成してもらい。理事会で抜けている設備をチェックし最新の長期修繕積立金の年度別必要資金を算出して見ました。
毎月の修繕積立金額にもよるのでしょうが、組合員に返還するどころか10年後に不足する試算となりました。
そのことは、以前より予測されましたので修繕積立金の段階的引き上げを実施し月間一戸平均11,000円強と成っていますので、この金額は据え置き、管理費の余剰金年間300万円強を総会議案で毎期修繕積立金に振り替えて不足に対応しようとしている現状です。
管理費返還に驚いている理事経験者です。仔細に計算された事でしょうが、管理費返還又は減額後修繕積立金が不足して集金するようなこの無いことを祈っております。
74さん
おっしゃるとおりです。
老婆心ながら、「返金に反対」を正確にいうと、管理組合解消（マンション建替時に建替組合結成するときなど）のとき以外は「返金できない」のです。
1年ぶりに来ました。
>>6に書いたように、昨年の総会で剰余金処分の振り替え時期が遅いことを指摘しました。
なので、今期はちゃんと早い時期に振り替えてくれたんだろうな…と配布された総会資料を見ると、
早いどころか振り替えがされていませんでした。
剰余金処分欄は0円と書かれ、管理費会計に残ったままとなっています。
早速、管理会社に電話をしたのですが、「担当は帰った」と言われ、上司（責任者）と代わって
…と言っても代わってもらえず、「では今日中に担当から電話させます」と言われたのですが、
今のところ連絡なしなので、原因はまだわかりません。
適正化法の改正とは関係ないことですし、1年間の理事会議事録にも剰余金処分については書かれ
ていなかったので、特別な理由は無く、ただ振り替え処理を忘れちゃったのかな…？と思ってしまう私。
毎年毎年、総会資料でおかしい点を見つけては「またか…」と嘆いています。
愚痴になっちゃってすみません。
担当者から電話がきました。
信じられませんが、特別な理由はなく、振り替えするのを忘れちゃったそうです。
理事会には明日にでも、文書でこの件を指摘しようと思います。
＞戸建住宅約25年以上経過。
＞管理組合費というのは住居そのものに対するものなのか、それとも居住年数に関わらずそこに住んでる人のものでしょうか。人を対象とするならば管理組合費は家族人数割りの金額になると思うのですが。ご意見お聞かせ下さい。
戸建住宅で、共有財産がなければ、それらの管理費は居住にそのものに対する費用と組合規定にある筈です。
残余財産は各居住の出資の価値に応じて分割、すなわち戸数割りで分割すべきです。
一般会計余剰金の修繕積立金会計への振替は管理規約の変更になるのですか？
管理規約には、
「会計ごとの余剰金は次年度のそれぞれの会計に充当する」
と書いてあるので別会計への資金移動は出来ないと解釈できます。
>他の管理組合の総会議案を拝見すると、「剰余金処分の件」とし、独立した議案として扱う組合も多いようですが、本来はそうするべきなのでしょうか？
過大な余剰金の場合は管理費を値下げするか修繕積立金に振替えるかを理事会で総会提出決議案を決議すべきです。
過大でない場合は規約に従い次期管理費に充当すべきです。
＞ただ規約に会計間の資金移動が書いてないので、規約改正も併せて総会決議する必要があるかです。 このあたりは如何お考えですか？
標準管理規約の下記規定で過剰な余剰管理費を修繕積立金に振替える総会決議は出来る。
(管理費等の過不足) 第61条 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。
(議決事項) 第48条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければなら
ない。
十五 その他管理組合の業務に関する重要事項
（参考）
マンション管理組合の財務会計に関する会計基準の考え方と課題の整理 - 「管理組合の財務会計に関する研究会」報告書 -平 成 15年 3月(財 )マンション管 理 センター より
2 区分経理の原則
管理組合には、日常の維持管理に関する会計業務、将来の大規模な修繕工事費用の修 繕積立金に関する会計業務、そして、駐車場や駐輪場などの使用料に関する会計業務が ある。特に、大規模な修繕工事のためには修繕積立金を定期的に積み立てていくことが 必要であり、また、積み立てられた資金は大規模な工事費のために支出することが求められている。
それぞれの会計を混同すると適正な管理に支障が生ずるため、日常の維持管理に要す る会計(管理費会計または一般会計)と大規模な修繕工事費に備えるため会計(修繕積 立金会計または特別会計)は、区分して経理する必要がある。
また、管理費会計の剰余金の一部を修繕積立金会計に繰り入れることについては、総会の決議で行うことができる。
このように区分経理を行うことによって、いわゆる管理会計という観点からも、予算と実績の推移を適正に把握し、管理することができる。
>ところで初回に一般会計→修繕積立金会計への振替の総会決議をとったら、 以降は予算書で振替の勘定項目を入れて毎期予算の承認の総会決議で済みますか？
とんでもいない。
原則は余剰管理費は「翌年度における管理費に充当する。 」ですから、過剰な余剰管理費の修積金への振替の決議は制度化を意味するものではなくその時限りです。
恒常的な傾向ならば管理費、修積金それぞれの見直しが求められますが、管理費の性格から経年劣化してくれば予想し得ない修理費や金額にそなえる管理費の10%程度の予備費項目も必要になるので貴組合の管理費予算の立て方によって予備費は決めるべきです。
＞原則は余剰管理費は「翌年度における管理費に充当する。 」ですから
なにを言ってるんだ？
余剰管理費はもともと管理費であって、
翌年の管理費に充当するものではない。
＞過剰な余剰管理費の修積金への振替の決議は制度化を意味するものではなくその時限りです。
今期の剰余金を修繕積立金に振り替えするという決議なら今期限りとなる。
しかし、毎年の剰余金を修繕積立金に振り替えするという決議をしておけば、
次回以降は予算案の中に振替金を記載して承認すればいいだけです。
机上の空論ではなく実務で考えないとせっかくの知識も役に立っていませんね。
＞翌年の管理費に充当するものではない。
なに言ってんだ、うちは管理規約に充当する明文化されてる。
＞次回以降は予算案の中に振替金を記載して承認すればいいだけです。
継続的にするなら制度化だから規約化が必要。
管理組合には、日常の維持管理に関する会計業務、将来の大規模な修繕工事費用の修 繕積立金に関する会計業務、そして、駐車場や駐輪場などの使用料に関する会計業務が ある。特に、大規模な修繕工事のためには修繕積立金を定期的に積み立てていくことが 必要であり、また、積み立てられた資金は大規模な工事費のために支出することが求め られている。
それぞれの会計を混同すると適正な管理に支障が生ずるため、日常の維持管理に要す る会計(管理費会計または一般会計)と大規模な修繕工事費に備えるため会計(修繕積立金会計または特別会計)は、区分して経理する必要がある。
また、管理費会計の剰余金の一部を修繕積立金会計に繰り入れることについては、総会の決議で行うことができる。
このように区分経理を行うことによって、いわゆる管理会計という観点からも、予算と実績の推移を適正に把握し、管理することができる。
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
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5600万円台・8200万円台（予定） |
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2LDK・2LDK+S（納戸） |
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45.12m2～74.98m2 |
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総戸数 45戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
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1億1290万円～1億5890万円※権利金含む |
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2LDK～3LDK |
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60.61m2～76.81m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
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5798万円～7698万円 |
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2LDK+S（納戸）～3LDK |
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55.04m2～72.33m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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4900万円台～7100万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
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4600万円台～7700万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～4LDK |
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62.72m2～82.02m2 |
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総戸数 155戸 |
