エレベータの保守点検費

定価は相場で大体は分かるけど、原価はねえ。
要するにメーカーの保守点検の相場は全国殆どかわらないと思うよ。
点検の仕方にしても、メーカー系は同じ機種なら100%同じと思うからね。
でもね、メーカーの管理会社に対する卸値は会社の規模によって違うよ。
そこは力関係だね。大きい管理会社は仕入れ値も当然安くなる。
そして、管理会社がマンションに出す価格も当然変わってくる。
利幅を大きく取る会社、利幅の少ない会社等いろいろあると思うよ。
でもね、大体の相場以上の価格を取っている管理会社については、交渉の
余地があるんだよね。
だから、相場をしらないといけないんだよ。
相場も知らないのに交渉はできないからね。
うちは、東芝でフルメンテをやってもらっているけど、１４階で９人乗りで
１基46,000円ということ。
これが相場かどうかは分からないけど、高くはないと思っているけどね。
4基あるけどね。

値引き交渉した結果が１３万？
直接交渉しても、管理会社によっては高くせざるをえないのです。
管理会社にリベートが流れていますからね。
直接交渉したとしても、管理会社は絡んでいますから。
大きな管理会社だと、大幅に上乗せしていると分かっていても、
メーカーはその価格にしないと、他のマンションの保守点検の業者が
変更されたり、ＥＶを取り替えるときによそのメーカーになる可能性
が大きくなりますからね。
それにしても、いくらなんでも１基１３万は極端ですよ。
うちは、4.6万なんですけど、あまりにも差が大きいですね。
管理会社はどこですか？

元々、全国の相場をみても5万前後が普通となっているよ。

日立の場合は1万程度高いようだけど。
6万前後が相場だね。
でも13万は話しにもならないでしょう。
全国一高い保守点検費じゃないですか。

地域の違いによる相場の違いもあるのでしょうか

管理会社次第ということ。
地域による相場の違いはそんなにないよ。
地方の方が安くはなるだろうが。
人件費が安いからね、地方は。

>648
地方の方が安いというのは事実ではありません。

リプレースすべきというか、相見積もりを取る独立系メンテ会社が
非常に少ない（ほとんどない）ので、メーカー系メンテ会社は非常に強気です。

メンテ価格は明らかに相手を見て決めています。
価格算定基準は絶対に教えません。算定基準を開示しないことも文書では
表明しません。非常に怪しい商売です。

メンテ会社と管理会社は通常はグルで、管理組合から取れるだけ金を取ります。

エレベーターはメーカ毎に故障・トラブルの癖が有ります。
昨年３・１１の地震で、震度５弱で滑車から主ワイヤが外れて、途中停止を多発したメーカ。
私が住むマンションに設置されたメーカは、停止階床の２０ｃｍ下で止まり、閉じ込めを多発で有名です。
第３者保守は安くなりますが、設計・製造ミスと保守ミスの識別が難しく、割高を承知でメーカ直接保守で、
万が一の裁判に備えています。

>653
あまり前向きな理由じゃないけど、仕方がないですね。

メンテさせるのがメーカ系メンテ会社でもいいのです。
独立系と相見積とったりして交渉すれば、価格差はほとんどなくなると言われてます。
せいぜい月1万円とか1.5万円の範囲には収まります。
問題は、そういうことをしない管理組合に対しては、メーカ系はメンテ費用をぼったくることです。

前住んでいた都内の９F建てマンションでは、東芝系9人乗り1基で月9万円取られてました。
管理組合の直契約でした。管理会社を変更したら、新しい管理会社がうちなら安くできると
言って、管理会社経由にさせて月2,000円ぐらい下がりました。
たぶん今でもこの値段を取られてます。

メンテ費の値段が高いことに気がついた管理会社が間に割って入って、
メンテ会社と利益を山分けしているのが明白です。
第一、もともと管理組合直契約でしたが、デベと元の管理会社にバックマージンが行っていた
可能性は極めて高いです。

>654
メーカー系と直契約をしても、管理会社との裏契約があり、
管理会社にバックマージンがいっているから保守点検費が
いろいろあるんですよ。
管理会社の影響力はそれほど大きいんです。
それぐらいは、知っていてほしいですね。
そうでなければ、管理会社経由で行っているマンションの保守点検は、
メーカー系が全部直接受注を取ってしまいますよ。
管理会社を通さずに直接契約すれば安くなるのは当たり前のことですから。
メーカー系がそれをやらないのは何故なんですか？

管理会社は、大口顧客
デベの子会社だから、
間接的に建築時のエレベータ企業の
選定に影響する

>656
そういうことなんです。
だから管理会社を通さずに直接メーカーと契約しても安くはならない
仕組みになっているんです。

その仕組みを利用すれば良いよ

>658
そうです。その仕組みを利用するには管理会社次第なんで
保守点検料をあまり上乗せしない管理会社を選ぶことが大切なんです。
適正マージンを心掛けている管理会社を選ぶべきですね。
その為には、保守点検料の相場を知ることが大事ですよ。
１基の保守点検料金が５．５万以上のところは要検討でしょう。
勿論通常のエレベーターでメーカー系のフルメンテの場合ですが。

5.5万の根拠って何？

相手を説得しなきゃならないんだから、その材料は必要だよね。

>655
私の感触だと、デベと管理会社とメーカー系メンテ
会社は持ちつ持たれつで、一丸となって
管理組合を食い物にしているという感じです。

メンテ費用を精査するために、業者を呼びつけ
ても、管理会社が一緒じゃないと面会にも
応じないし、管理会社との現契約を盾に
価格交渉にも応じませんでした。

管理会社のフロントマンは理事会で
メンテ費は指値で特別安い価格にしてある
なんていうデタラメを平気で話してました。

フロントマンというのは嘘をつくのが商売
のようです。嘘がばれても、平然と次の嘘を
ついて、どうにも逃げ場がなくなると、会社を
辞めたことにして、連絡が取れなくなる。

もちつもたれつの関係を崩すと、
価格交渉が有利にできる。
管理会社とエレベータメンテ会社は、
卸とメーカーの関係に近いよ
分かる人には、理解できるが
このような形体の営業経験がないと理解しずらい。
皆様は、競合のメーカー(独立系)ばかり考えていますが、
競合の卸(管理会社)を入れるのも交渉材料になる。

>660
うちは１４階で東芝が保守点検をやっている。９人乗り。フルメンテ。
それで４．６万円。実際例。
相場では、メーカー系の保守点検は４．５万～５．５万
だから、５．５万以上は要点検といっただけのこと。
６万とか７万とかは話しにもならないのでは。

うちは9人と13人なんですが
13人乗りの相場は9人乗りの5.5万と
比べてどのくらいか知りたいです。

>644さん
エレベーターの点検は、階数ごとにやっていくので、階数が多い方が
高くなるのは当然のことです。
しかし、乗員については殆ど関係ないと思います。
点検項目についても、かなりありますが、どこのエレベーターでも
その内容は同じだとおもいますから。
そうでなければ、行政に提出するのに点検項目が変わればチェックのしようがありませんから。
価格の違いの一番の要素は階数だと思います。

ありがとうございます。参考になります。

>665

フルメンテって部品代も含んでから、メンテの費用は変わらなくても部品代で差が出てくるだろ。

フルメンテにしとけば、築年数がたったから値上げしますということはないからね。
Ｐ０Ｇの場合は、部品代や早期の交換等を勘案すれば、安いのかどうかもわからないね。
やはりメーカー系に保守点検をするのがいいよ。
特に東京以外の場合、故障して部品の取り寄せが必要な時でも、航空便で大至急対応
してくれるからね。わざわざ空港まで届けて早くつくようにしてくれるから。
これが独立系からの要請だったら、当然翌日宅配便での配達ということになる。

668みたいな考えの理事が多いマンションは危ない。

規定値を無視して感で判断されて落ちても知りませんじゃ安心して乗れんだろ。

エレベーターのドアが開いら、まず、床があることを確認し、動かないことが確認できたら乗るってな事をしなきゃならない様な管理をされそうだ。

一ヶ月の管理費にしたら100円レベルを必死にケチってないか。

私の住むマンションは、１５階用、７階用が各１台。
年間保守料は２台で９６万円（月８万円）ですが、トラブルが無く、
近くの第３者保守で時々点検が入るエレベータよりはマシと考え、
第３者保守に切り替えずに行きます。

今の課題は、平成２１年の安全対策の取り込みで、メーカの
ホームページで約４００～５００万円／台の資金手当てを
どの様に行うかです。
万が一の死亡事故が発生すると、会計士からは、物件価格
４，０００万円、築６年は資産価値が４００～６００万円落ちると言われ、
マンション全体で３．８～５．６億円の価値減少を防止する投資と
各所有者を説得するつもりです。

>674

君の言う様な管理だと床の確認が必要な羽目になるってことだ（笑）

>672

地震管制とシャフトの耐震処置は簡単だけど戸開走行保護装置はしばらく待った方がいいよ。

戸開走行保護装置の適合品は、大臣認定を取った後付け製品がほとんどないから。5年以内の汎用三菱製なら二重ブレーキだから盤改造で対応可能だけど。

それ以前にブレーキが二つ必要なのか考えた方がいいよ。車にサイドブレーキを追加する様なものだからね。

でも、世間をよく知っているらしい674みたいな管理に対する考えならあっても良いかもね（笑）

＞647
世間を知らないのは＞647だろ？どこの田舎のオフィスビルの事言ってんの？どうせ個人オーナーや有限会社か合資会社のオフィスビルだろ？
大都市の全国に名の通った生保や財閥系のオフィスビルを初め、有名デパート関係は殆どメーカーメンテナンスのフルメン契約ですけどね。

×＞647
○＞674
失礼致しました。

>677

もしかして戸開走行保護装置を知らないのか？

それ以前に676で「サイドブレーキを追加するようなもの」と書いているだろ、日本語が理解できる人なら１つ備わっていることを知っているから、「追加するようなもの」と言っている訳なんだが。

世間を知っていると自惚れるのもいいが、日本語も勉強しようね。

ついでに言うと車のサイドブレーキは
フットブレーキが効かない時に使うものではないしな。
まあいっぺん試してみればわかると思いますが。

>682

まさか通常エレベーターは車みたいに目的階の直前でブレーキをかけて止まると思ってる？

じゃなきゃフットブレーキなんか持ち出さないよな。

エレベーターに詳しい人にお聞きします。

エレベーターに病人運搬用にストレッチャーを
載せられるように、壁に扉をつけて一部を
カゴの外にはみ出させて載せる機能があります。

この機能って設置義務はないのでしょうか？
うちのタワマンの非常用エレベーターに
この機能がついておらず、救急隊が大騒ぎ
する事態が起きました。
当然付いていると思っていたので、驚いています。
法律や条令でなくても、業界団体の取り決め
あたりにはありそうな気がするのですが。

無いよ。

このあたり参照。
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1071641455

その驚く救急隊に驚いた。

非常用エレベーター火災時などに消防隊員が専用利用モードがあるから非常用なんで救急搬送用ではないよ。

大体、非常用１台しかない分けじゃないでしょう。他のエレベーターは奥行き２ｍとか奥の扉を開けるストレッチャー対応になっていないわけ？タワマンなのに。

うちは、非常用以外はかご内の奥行きが２ｍある。

もう１台の方にもストレッチャーが載らないので騒いでいたのです。
管理会社を通してエレベーターのメンテ会社に聞いたら、
２台ともストレッチャーに対応していない。との返事でした。
建築時の設計がそういう指示だったということです。

これって何かの条例や取り決めに違反しないのかと疑問になりました。

トランク付きの籠をつるす余裕がないようなので対処方法はなさそうなのですが、
さすがはうちのインチキデベロッパーです。住民のことなぞ何も考えていない。

私のマンションは京都にあり、フジテック（FUJITECHさん）に毎月52500円（税込）フルメンテです。8階建て9人乗り600Kgです。この金額は地域によって異なるのでしょうか？ちなみに去年までは62,000円程で価格交渉して下げてもらいました。

地域によって労務単価は違うから違っていても不思議はない。

田舎と都会のコンビニ等の時給単価がどうなのか考えてみればいい。

うちは賃貸マンションですが、
エレベーター（8階、6人乗り、築20年）1基、遠隔監視付きFM契約（点検回数12回/年、メーカー系、非直接契約）で月6.5万円です。
先日、独立系大手に直接契約で見積もりを出してもらったところ、月2万円になるということでした。
あまりに安いので少し不安ですが、コスパの良さにひかれて前向きに検討しているところです。