三井不動産レジデンシャルサービス（旧称：三井不動産住宅サービス）ってどうですか？

別に管理会社の変更がなくても通常契約は１年毎で、自動更新とならないので毎年重要事項説明会ってやってませんか？
通常総会の前にやることが多いです。
その上で管理委託契約の締結について総会に図る手順となります。

改めて、三井不動産住宅サービスさん作成の提案文書を見ているのですが、何が正しいのか全くわかりません。

提案文書によると、管理委託契約締結時に説明があるとのことです。また、この扱いは「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」第７２条に基づいているとのことです。

皆様にご教示いただいたとおり、このことが特に違法では無いか？とも考えておりませんし、説明会が無いということについて理事会に一義的責任があるということも理解できました。

少し引っ掛かっているのは、管理会社を変更するということは重要なことだと思われるのに、何故に事前に説明会を行わないのか？理事会の要請が無いにしても、プロとして事前説明会を行うよう提案すべきではないのか？ということです。
皆さんが仰るように、理事会の意向無くして、勝手に説明会が開けないということは完全に理解しています。ただ、管理会社側から事前説明会の提案があった場合に、理事会が断るということはあり得ないと思うのです。
また、配布されている資料だけを見ると、あくまで「正式契約前」が主張されており、事前説明を行おうという気配が感じられません。

物を販売して終わりという企業ではなく、サービスを提供する企業にとって、解約リスクを減らすには事前説明が非常に重要ではないでしょうか？

単なる愚痴っぽくなってしまいましたが、違法性があるとは全く思ってはいないのですが、少しは納得させる努力をしてほしいと感じました。

下知識も出来ましたので、理事会、そして機会が設けられるのであれば三井不動産住宅サービスさんにも質問してみたいと思います。

繰り返しになりますが、皆様、ご教示ありがとうございました。

ビギナーさん
257です。

すいません。
ちょっと勘違いしていた部分があるので訂正させていただきます。

重要事項説明は決議前と書いてしまいましたが、条文上は、契約締結前となっています。

つまり管理会社変更決議→重要事項説明→契約締結であってもよいということになります。

なので262で三井が主張されていることは正しいということになります。


間違った情報を書き込み、ビギナーさんに期待をもたせてしまい、すいませんでした。


間違った情報を書きこんでしまったので、257は削除させていただきます。

相手はある意味プロだから気をつけてチェックされた方が良いと思います。
理事会も居住者も余程詳しい人間がいないと面倒臭いのもあってスルーしてしまうことが多いですから。

物件によっても違うと思いますが、
定期メンテが多い場合、その費用に乗せまくり、清掃等の管理費を0にしてお得感を出します。

皆様、ありがとうございます。
実態は何も好転していませんが、何も知らなければ質問も難しいですので。

> 少しは納得させる努力をしてほしいと感じました
それは、まさに、管理組合理事会に言うべきことですね。
でも、理事会議事録とかに、管理会社を変える経緯とか説明ないですか？
あと、ふつー管理会社は、理事会にやってくれと言われなくても説明会を
やらせてくれ、と頼むと思いますよ。
理事会の問題のように感じます。
逆に、今の管理会社がよいと思われるなら、その旨、管理組合に投書されると
よいと思います。
主体的に動かないと、何も変わらないのが現実かと。

まず、総会を行なうのは組合であり、事前の会社説明の有無も組合が決めるという事をご理解下さい（重説は別）

今回、総会決議の後に重説があるとのことですが、その総会決議の前に会社説明はあるかと思います
一般的な流れとしては

理事会で検討⇒担当者呼んで話を聞いて見積もり出させる⇒事前プレゼン数社（全員参加の場合もあれば理事会のみの場合も）
プレゼン結果を元に理事会で検討⇒総会（総会の決議前に再度内定先会社が案内）⇒総会決議⇒契約

ただ、総会の出席者が極端に少なく組合が機能していない場合などは、検討から総会決議に一気に飛ぶこともあります
また、検討するのは理事会で、理事会の決定事項を審議するのが総会です

必要な説明を省いて無理やり決議にもっていくのは、管理会社としても後々トラブルに発展する可能性があるので避けます
今回のケースですと変更の総会決議はまだのようですし、総会前に話を聞いて、嫌なら否決すれば済む話ではないでしょうか
会社説明会と総会を別日程で開催することについては、理事会の方が嫌がる場合もありますし

皆さんが仰るとおり、理事会が最大の問題であることは重々承知しています。

三井不動産住宅サービスさんが何もしないことについて、少なからぬ住民が不満を抱いているのも事実です。
普通に考えれば、管理会社は事前説明程度を行うよう、理事会を誘導すべきでしょう。現理事会が何もしないのは事実ですが、管理会社からの提案を断ることも無いのではないかと思っています。
少なくとも、資料ぐらいは配って欲しいと思っており、それが通常の感覚ではないでしょうか。
業界大手であるならば、法律上の定めが無くても、その程度の努力はすべきではないかと。

三井不動産住宅サービスさんに努力の気配があり、理事会が阻止をしているというのであれば、話は全く別です。でも、そんなことは、普通に考えて有り得ないですよね。

今の管理会社が良いとは全く思っていません。三井不動産の作られたマンションから見て、三井不動産住宅サービスさんの方が良いとは思っていません。
ただ、結論は同じであっても、何も材料が無いままに進展していっていることに不安を感じているだけです。

> 少なくとも、資料ぐらいは配って欲しいと思っており、それが通常の感覚ではないでしょうか。
そのようなことは、理事会の許可なく、管理会社が勝手にやることはできません。

> ただ、結論は同じであっても、何も材料が無いままに進展していっていることに不安を感じているだけです。
その不安は、理事会に言いましょう。ここで何を言っても解決しません。
管理会社を決めるのは、268さんを含む管理組合員たる区分所有者です。
ある意味、管理会社は関係ありません。

ここがダメならどこもダメだと思うよ。
この業界では、一番まともな会社だと思いますよ。
こんなこと書いて社員と思われるかもしれないが、
同業他社の人間です。
この会社に転職したかったが、縁がなく別会社でがんばっていますが、
今の会社も小さな会社ですが、お客様を騙すことなく仕事ができるので満足してます。

六月にマンションの総会がありました

議題の中心は大規模修繕に関わる議題

社会常識にあるまじきコンプライアンス違反を行った
(住宅サービスの法務に確認したら、職務規定違反で処罰相当との回答…録音済み)

その一部始終とその後の更なる三井不動産住宅サービスの支店内 上司を含めた非常識な対応の一部始終の録音内容をアップ予定です。(本日、住宅サービス支店長と面談します。 その結果をもって 一般公開いたします。)

住宅の選択に管理会社は要です。
皆様のマンション選択の参考としていただければ幸いです。

三井は物件よりも管理会社に問題があるみたい
どこかのスレに顧客満足度調査で23パーセントってあった
ランキングもかなり低い

大型マンションや高級マンションを管理しているため、管理の先端のノウハウはあるはずです。但し、管理会社は企業のレベルではなく、マンションの担当者の能力と管理員の能力にかかっていることが多いので、満足できない部分があるのなら、担当者の交代を依頼した方がいいと思います。
管理会社も、担当者の交代を依頼されると、前よりは優秀な人を配置しますので、試してみてはどうでしょうか？
三井のブランドは、管理会社にもあるため、資産価値は下がらないと思いますよ。

ここは、バックマージン取らない仕組みを作っているって本当か！

その結果はどうなったんでしょうか？
「違反がある！」だけ言われ、その後続報がないと
実はただの勘違いで、悪いのは貴方だったんじゃないかと思えてしまう

バックマージンはないでしょうね。
正当な、営業協力費はあるでしょね。
三井を通して見積とると、
諸経費が何故かあるよね。
同じ業者に、直接見積とると諸経費は発生しないよね。
すなわち、見積を管理組合からとって上げた、営業協力費だね。
どこの管理会社も同じだよ。

>正当な、営業協力費はあるでしょね。

正当・不当の判断基準は？

正当、会社に費用が計上される、
不当、担当社員個人の懐に入る
見積が高いのは、価額交渉しなかった理事の怠慢。
と考えていますが、どうでしょうか？

納得しました。会社と個人どちらにに入るか、管理組合は分からない。そこがネックだな。

同感です。威圧的だし。

手数料を取るのは、ビジネスでは当たり前ですが、この会社は知らないが、
別の財閥系管理会社Sは、業者名で見積もりを提出してそこからバックを貰っていて
手数料等は一切いただいていないとほざいてたな。

うちは三井だが、理事会開催が遅れたお詫びがこの前の理事会議事録に記載されてたよ。やる気あんのかね、フロントさん⁉

その割り振りのレスポンスが、非常に遅い。
せめて、途中経過や状態などをしらせてくれば「仕事してるなっ」て感じるけど
頼んだ返答が、１ヶ月、３ヶ月いや次年度に持ち越しなんてざらですよ。
うちのフロントは.....

>>285
遅れた理由も書いてほしいな
組合が原因で理事会開催が遅れる事もあるんだし

冷静な突っ込みだね。

仕事しない（できない）人間ばかり。はずれ。

東急コミが1600万の横領事件を発表しました。
三井さんでは、そのような事件は起きていないのでしょうか。
本当に横領事件が発生していないのなら、切り替えを検討したいです。

千葉市美浜区の駅前マンションです。
三不住宅サービスが元請で４月から大規模修繕工事が始まり今日が竣工日でしたが終わりません。下請に丸投げした結果、ダメ直しで手間取りました。明日から工事遅延違約金が発生します。

千葉市美浜区の駅前マンションです。工事遅延違約金発生３日目です。

１１月に入り、日曜日も工事をしています。今日の日曜日も朝から外部足場の解体工事をしていました。おかげで日曜日の朝の楽しみの朝寝坊ができませんでした。三不住宅サービスさん、これって突貫工事ですか。でも突貫工事って工期を守るためにやるものですよね。工期を過ぎてやる突貫工事って何ですか。

施工実績が欲しかったのかも知れませんが、三不住宅サービスさん、マンション管理に特化してはいかがですか。

千葉市美浜区の駅前マンションです。工事遅延違約金発生７日目。

三不住宅サービスさん、今日は残業で工事をしたそうでお疲れ様です。明日は勤労感謝の日です。明日は工事をやめて朝寝坊をしましょう。
明日は千葉国際駅伝があります。朝寝坊をしても近くですからゆっくり応援に行けます。
三不住宅サービスさんも、作業員の皆さんも明日は工事を休んで、みんなで日本チームを応援しましょう。

千葉市美浜区の駅前マンションです。

知らない間に工事事務所がなくなりました。工事は終わった？祝！竣工？
工事遅延１５日目の竣工ですか。三不住宅サービスさん、お疲れ様でした。
でも見事です。『立つ鳥、ペンキ跡を残し』。エレベーター廻りにペンキ跡が残ったままです。記念に残しておきましょう。
それとも三不住宅サービスさんに払ってもらう工事遅延違約金１５日分でできれいにしましょうか。
明日は久しぶりの朝寝坊です。

ここはフロント・マネージャーや管理員にクレームを申し出ても
途中で握りつぶす会社です。

住友不動産建物サービスと同じだな親会社が旧財閥系だと傲慢なのかな

クレームって何か言ってみてよ
管理組合と管理会社の区別も出来ない住民が多いんだから、
どんな内容かちゃんと教えてくれないと

No.３０１さんへ、お答えします。それは、入居当初からのハードの不具合。管理組合と管理会社の区別はできています。

要するに理事長（理事会）を通してない一入居者からの個人的な苦情は、

瑕疵担保期間が過ぎるまで、先送りか無視みたいだ。

反面、理事長権限とか理事会決定には、あわてて対応するから

困っている管理組合は、そうしてみるといいですよ。それでも聞きわけがないなら

三井不動産レジデンシャルのトップに直訴するべき。

支社長あたりではダメです。要するにこの会社は、管理組合に対する当事者能力がない。

302さんは、
売主である三井不動産レジデンシャルに対して言うべきことと
管理会社である三井不動産住宅サービスに対して言うべきことの
区別がついていないような・・・。
入居当初からのハードの不具合なら、管理会社でなく売主に対して言うべきでしょう。

>>２７３
詳細希望

都内某営業所管轄のマンション住人です。

担当者は日中外出ばかりで、朝一番か定時頃（帰社頃）以外は連絡がまったく取れません。
相手に合わさないと連絡が取れないのが第一に非常に不便です。
まるで「何度も連絡しない限りは大した事は無いから放置・無視」
してるようにさえ感じます。

過去５年で10回ほど連絡して、すんなり繋がった事は皆無です。
また連絡依頼をしても担当者の外出先から連絡が来た事は１度も有りません。
土日に組合会合や総会に出席のため代休で不在を理由に、代替要員さえいません。
連絡１つ取るのに、２～３日かかってしまう事さえ普通に有り得ます。

管理費は大手以外より高額な割りに、連絡が付かないというのは、
管理会社として致命傷でしょう。
サービス水準は低いとしか言いようが有りません。

また誰かから苦情が出ると、裏も取らずに右から左に全戸告知などの暴挙も平気です。
到底、住居者間の穏便な調整など望むのは無理でしょう。
私が理事長になったら、廉価な他社へ切り替えたいと考えています。

管理会社は基本は大規模修繕で儲けているので、平時は手は抜けるだけ抜くので、
大手も中小も大差ない印象で、廉価な方が、管理費は安くできるのでお勧めです。
※以前は中小でしたが、理事長が文句言って「知り合いがいる」三井不動産住宅サービスに強引に切り替えられた過去が有ります。

住友不動産建物サービスに似ている管理会社だ