マンション管理会社のランキング

はじめまして〜私も新築マンションに入居して一年経ちます。が、管理会社の仕事ぶりには呆れています。
当然、契約よりずっと以前に管理会社をどこにするかは販売会社なりが決め、入居以来、その管理会社が管理する流れですが、これまた当然なことに、そこには契約者の意見が反映したうえでの管理会社決定ではありませんよね。だから尚更歯がゆい思いです。
「きちんと管理・運営出来ないならおたくらに委託する意味はない！」と伝えると「管理会社を変えるなら入居者の四分の三の同意を得なくてはなりませんので大変ですよ〜」って言われました。
ルールとしてそれは事実なのでしょうが、あんたらがそれを言うなよって！難しいことは任せていないのに…
そもそもこの会社がきちんと管理してくれさえしたら(それが仕事で組合から費用も払ってます！)こんな話しはないのに…リストラされた人達が集まってできた会社なのか？つまんないことでストレス溜まります…
どこかいい管理会社があれば、その仕事はこびを教えてやってください。

「管理会社を変えるなら入居者の四分の三の同意を得なくてはなりませんので大変ですよ〜」
これは間違えではす。

標準管理規約では、管理会社の変更は普通決議です。
組合員の半数以上の出席で、出席者の半数以上の賛成で管理会社の変更ができます。
要するに四分の一の賛成でも変更が可能です。

業者にだまされないように！

４年前にＨ（フー・・・・）社から業界ＮＯ．１の管理会社に変更しました。
当時も変えると大変、変えないほうがよいなどいやがらせや雑音が多くあったが無視して強行した。
結果,管理業務は各段に良くなりました。

「マンションは管理を買え！」などと言っている会社は要注意。

マンション内のトラブル（例えばマナー問題、騒音問題、住人間のトラブルなど）に対しても、素早く対応してくれるんでしょうかね。
このあたりはどの会社でも無理。ただし適格なコメントは出してくれる。

標準管理規約というのは販売会社や管理会社、組合によって異なるものではないのですか？法的に一律であればうちのケースも打つ手がありそうです。実例をありがとうございました。参考になりました。

＞03さん

業界Ｎｏ１ってどこですか？
せめてヒントだけでも。

うちは業界ナンバー１かどうかまでは知りませんが、
長谷工です。長谷工の建物は梁があるのだのと色々叩かれて
いるようですが、さすがに老舗だけあって、管理に対しては
徹底してます。

お陰で、中古査定してもらったところ、購入時より２割アップの
評価をいただいたのですが、見積もり取った３社全てから、
「地域でも管理が良いことで有名なマンションですので・・」
と言われました。

買った当時は管理会社なんてどうでもいいと思っていましたが、
物件の資産価値の維持のためには、立地と共に非常に大切な
要素なんだなとつくづく実感しています。

＞０２さん
今の管理会社の状況からすると入居者の大半は同じ思いなんじゃないでしょうか？
賛成票集めるのは難しくないと思いますし、やってみては・・・・
そういうことで無関心な入居者を起こす動機になる事もあります。

本題からずれて申し訳ありません。
＞０２さんへ
動機はお金に関することを前面に出したほうがやり易いです。
今４年目の１５０戸マンション、管理業務もダメ会社でしたが管理費、修繕積立金のことを前面に出して２年目で管理会社を変更しました。

委託委託費見直しとひも付きの業者の変更で年¥６００万、ひも付き業者は排水管清掃、植栽、機械式駐車場メンテです。ひも付きをクビにした分で年¥１８０万もコストダウン。
これらにより、管理費一戸当り一ヶ月¥１２０００を¥８０００にして修繕積立金一戸当り一ヶ月¥５０００を¥９０００としました。
デベ作成の長期修繕費の積立計画の１０年目、２０年目の一戸当たり４０万円の一時集金を止めることができ、それ以外にも１２か所の防犯カメラ設置ができました。
以上のようなことは管理会社を変更しないとまず無理です。

数年後に修繕積立金の値上げ、一時金を出すなどをするか、それとも今から資金計画を見直すか、どちらが易しいかは大人なら判断がつくはず。
狡賢い管理会社により、居住者はご近所問題などに目を向けさせられて騒いでいるうち取り返しがつかなくなります。
管理会社変更は４社を比較検討しました。
管理戸数のトップ１０から独立系２社とデべ系２社を選びそこからきめました。
デべ系でも結構下げてきました。
「No.02 by 同感さん」がんばって！

以下は余分な独り言。
殆ど１人でやりました。説明会前は４人が承知、総会は９９％の賛成でした。
注意）やたらに声を掛けないこと。１期の役員経験者で裏切り者がいました。
プライドを踏みにじられたようです。
反論する方は業者か、やりたくても出来ない方でしょう。

>>04
＞標準管理規約というのは販売会社や管理会社、組合によって異なるものではないのですか？法的に一律であれば…
国（国土交通省）が定めているのものの他に「標準管理規約」と言われるものはないと思いますが
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3_.html

No.08 by 変更経験者です。次も参考に！
手元にある管理規約と標準管理規約と比べると管理会社の質がわかります。

委託契約書も同様に標準管理委託契約書と比べると変更したほうが良い会社かどうか判断できます。
特に解約事項を比べて、管理会社の都合のよいことだけが記載されている会社は早く変更したほうがよいです。
解約事項を比べるだけで管理会社の程度が解ります。

話し合いなどは考えないほうがよい。
購入者は素人なので、元々簡単に騙すつもりでしょうから。

管理会社との対応が、不安な方は国土交通省のホームページから問い合わせすれば担当部署を教えてくれます。

一昨年、管理会社変更しました（普通決議です）。
ランク外の小規模管理会社で人材不足が明らかでしたので大手にしました。

「トラブル解決」は、管理業務のうちのオマケのようなものです。
管理会社は、面倒見のいい大家さんじゃないので・・・。

「対応」とは、契約に基づく業務をきちんと遂行しているかが第一です。
「（他の住民へのクレーム）言ったけど聞いてくれない」
「（専有部分）を直してくれない」とかいう住民がいましたが・・

管理の実態（＝マンションのハード・ソフトの実態）は、
「住民さん」より役員として接すると、よりよくわかります。
未経験でしたら、一度やられておくと損はないです。

日本ハウズイングが管理しているマンションに住んでいます。
問題が多数あり、管理会社を変更しようとも話し合っているところです。

日本ハウズイングは金額が発生しない案件には対応がめちゃくちゃ遅く、金額が発生する案件には呼んでもいないのに来ます。そして金額が専門業者の倍以上です。
とにかく金金金の会社には間違いないですね。
純粋に管理業務で利益を上げるのではなく、工事やメンテナンスで抜いています。
工事やメンテナンスのお知らせは「施工　日本ハウズイング」となっていますが、立ち合いにも来ません。

私どもも最初は管理戸数１位の管理会社だからと安心していましたが、今思えば独立系が１位になるには当然「裏」がある訳で・・・管理費を安くし調子の良いことばかり言えば確かに戸数は増えるでしょう。私も今回ネットなどでこの会社の評判を調べましたが、非常に悪いですね、中には訴訟を起こされている物件もあるようです。

管理の良し悪しは担当者で決まるとよく言われますが、日本ハウズイングは会社レベルで最悪ですね、課長や支店長とも話しましたが「嘘」や「思いつき」の話ばかり、まるで訪問販売員と話しているようでした。

>>08

もしかしてＷ稲毛の方ですか？
マンションみらいねっとで見て感心していました。
ほとんど手練のプロの仕事にしか見えませんが素人でも
可能なのでしょうか

管理の質そのものは、必ずしも大手の管理会社が良くて中小の会社が駄目ということはないと思います。但し、管理会社の倒産リスクを考えると、やはり財務内容のしっかりした大手の方が無難かと。

管理会社が破綻した際には、こんなことも起こったようです。

マンション管理会社の倒産　管理組合はどう対応するか！
http://www.asahi-net.or.jp/~cd8h-kwsm/

>大手は、何するにも時間時間、カネカネ、だった

同感！融通が利かないと云うか、総てお金が掛かるのに不満！
それと理事で4年務めましたが、その間担当者が3人も替わった！
引継も悪く、理事会の険悪なムードになりました。

今のＭＳは、中堅で担当者のフットワークも軽く不満はありません。

冒雑誌によるランキングは参考になる部分もあるけど鵜呑みにはしないほうがいいと思う。
噂で聞いたことあるけど、執筆者が管理会社から金もらって上位にしている、もしくは、
上位になるような項目を設定しているらしいよ。
会社の大小も大事だけど、担当フロントマンの当たり外れも大きいのでは。

あのランキングの実態は所詮そんなもんでしょうね。お世辞にも良いとは思えない会社が結構上位に来てたりしますし。なので、全く当てにはしていませんが、立ち読みで軽く情報収集する程度には読んでいます。

担当フロントマンさんの名前知りません。
理事経験はないのですがこんなもん？

総合ハウジングサービスが上位ってのは確かにな…。

うちは　○友不動産ですが、賃貸者への　扱いが　ひどいです。
理事長には　うまく対応するようですが、規約をたてに　動かないように見えます。

賃貸者は、うちの客じゃないから　関係ないと言い切るような対応です。
でも実際は、築何十年も経ったマンションは、賃貸者の協力もないと　できない事は　多いです（室内の立ち入り工事等）そういう時だけは　高圧的に　工事させろと言ってきます。

>>23

いかにも住友らしい、いやらしいやり方ですね。
向こうがそんな態度なら、こちらも非協力的で全く構わないと思います。
ここぞとばかりに無理難題をふっかけたりして、徹底的にいじめ抜いてやりましょう！

マンション管理会社にて３社勤務（そのうち２社は管理戸数２０位以内の中堅以上）しましたが、どこの管理会社でも、賃借人に対しての扱いはひどいものでしたよ。「基本的にお客ではない」という立場でした。○友に限ったことではなく、業界としてそうなのではないかと。

>>23,24,25
＞賃借人は客じゃない
管理会社の契約の相手先は管理組合だから・・・

賃借人がもし直接、管理会社に「ここが悪い、こうしてくれ」といった区分所有上の要求をしたりすれば、当然相手にされませんよ。
区分所有者であっても、管理組合を通さない苦情には原則対応できない（ゴミが落ちてる、電球が切れてるよ、程度の苦情なら問題ないですが）のと同様です。
日常生活サービス業務についてなら、賃借人に対するサービスの良し悪しは問題にしてもよいでしょうけどね。

>>23、24、25
そういう時だけは　高圧的に　工事させろと言ってきます。

工事を施行するのは管理組合ですよ。管理会社が決めるのではありません。
管理会社に抵抗しているつもりが、事実はあなたの貸主が属する管理組合に抵抗しているわけです。
勘違いなさらないことです。

もちろん　管理会社より前に　管理組合に　まず　物申してますよ。
頭の固い　何期連続ですかって　おじいさん理事長にね！！

ただ　不満の背景には、管理会社の事務的な怠慢にあったんです。
ちょっと　オーナーの個人的な事情になってくるので　詳しくは　書けないですが・・・

でも、前に住んでいた　三井系の管理会社は、基本的には　賃貸者とは　契約関係にないけど、賃貸料が　管理費に回るのだから、お話伺いますよと　聞いてくれました。
上の住居が　はとハウスになっていたためですが、迅速に　動いてくれました。

○友の件では　この人間らしい対応　ありえないですよ。
4年住んでますが。
住人から　金取ってるだけで　何もやらないと　不満が出てますが、管理人さんの首を切る事になるので　変更にふみきれないようです。以前　アンケートまでとって　変更するか真剣に検討してましたもん。

賃借居住者でもマンションの管理や運営に意見要望はしても良いと思いますよ。

ただ現実問題、賃借者の建物への思い入れは非常に弱いのも事実だと思います。

当マンションも付帯設備やサービスが豊富なのですが、なにしろ賃借者は規約（ルール）を守らない以前に知らない人が多い。
それもそのはずで家賃を払っているんだから使いたい放題で当然だ！という考えなのです。
（問題ある賃借のかた何人かと面談させていただきました。）

全ての賃借者のマナーが悪いとは思っていませんが、管理組合と管理会社にとっては頭の痛い課題をたくさん抱えてます。

28さんが冷静に管理組合の理事と運営について意見交換できるなら申し入れしてみれば良いと思います。

>>28
＞もちろん　管理会社より前に　管理組合に　まず　物申してますよ。
頭の固い　何期連続ですかって　おじいさん理事長にね！！

他の理事もおじいさん理事長並みに頭が固いというわけですか。一人くらいまともな理事さんがいないのですか。

＞上の住居が　はとハウスになっていたためですが、迅速に　動いてくれました。

なんでこういう事態に理事会が動かないのか不思議ですが、理事会にかけあって無能だからあなたが管理会社に物申したわけですか？最初から管理会社に言ったのですか？
後のほうならやはり筋が違いますよ。

＞住人から　金取ってるだけで　何もやらないと　不満が出てますが、管理人さんの首を切る事になるので　変更にふみきれない

あなたの責任ではないですが、なんとも鷹揚な組合ですね。
管理会社を変えたくないなら変えないにしろ、委託料分の仕事はさせりゃいいんですが。

筋論に拘ってるようですが、うちのＭＳでも、勝手に管理会社や委託業者に高圧的な苦情や無理難題を言う方は、組合員、賃借人に関わらず何人かおられますのでね。
以前契約していた造園業者は良心的で、組合の要望にも住人の言うこともできる限り応えてくれていたのですが、「いつになったらウチの前の木の剪定をしてくれるの！」という高圧的な賃借人の奥さんの度重なる電話に、管理組合の植栽計画を説明するのに疲れ、温厚な社長も「ＭＳは正直、疲れますわ」と次に会ったとき愚痴られてしまいました。
事情を聞いて件の奥さんにやんわりと注意したところ、同じことを言われましたよ。「賃貸料で間接的に管理費払ってるんだから、問題あります？」と。
人間的対応を求める以前に、やはり住人がちゃんと筋を通さないとよくなりません。

>>24

＞ここぞとばかりに無理難題をふっかけたりして、徹底的にいじめ抜いてやりましょう！

なるほど、賃借人はこういう発想をするのか。
カネを払ってる自分と管理会社との関係しか見てない。
回りにどんな迷惑をかけてるかぜんぜん見えてない。
あんたらは腰掛けで適当に次の家に移ればいいだろが、所有者はみんなで住むことを意識して行動する。
正直なとこ、賃貸入居者はこれ以上増えてほしくない。

賃貸の部屋が半数くらいあるマンションの管理組合理事長を務めているものです。
管理員には、居住者からのクレームや要求は、区分所有者か賃借者を問わず全て私に取り次ぐようお願いしており、都度対応を指示するほか、事案によっては私が直接対応していますが、賃借者の要請が元で駐輪場や防犯カメラを整備したことがあります。
要請者が区分所有者であるか賃借者であるかに関係なく、居住者全員の利益になることならやりますよ。その代わり管理への協力も同等に求めます。

>>23
＞×　賃貸者への扱いがひどいです　→　○　賃借人

「賃借人」の契約の相手方は、賃貸人（＝区分所有者＝管理組合員）
「賃貸借契約書」を読む
　なにかあれば、契約書に基づいて「賃貸人」へ

賃借人＝占有者（居住者）として規約遵守も義務付けられていると思うから
「管理規約」を読む
　なにかあれば、規約に基づいて「理事長・理事会」へ

管理会社に何か言いたくなった場合、
「管理委託契約書」を入手して読む

マンションの植栽計画に不満を持っている人多いですよ。実際は、その計画に携わっている人の主張しか通らない・・・お金だけ徴収されて、ウチの前の木の剪定されてなかったら、賃借人さんの奥さんでなくても、意見するのでは？

>>34
誰に何を云いたいのでしょうか？

>>34
だから、意見することが悪いのじゃなくて、意見の仕方を言ってるんですよ。
意見・文句があるなら、しかるべき相手に言えってこと。

理事長が最悪の時は、どうすればよいですか？

>>39
別にキレてませんよ？
的外れな書き込みを無視するのでなく、レスしただけです。

購入した投資用マンション。すべてワンルームの賃貸で、時々見にいくけど、廊下、壁など清掃状態がとても悪い。管理会社の為に購入したわけではないが、スラム化しないように祈る。

区分所有のワンルームマンションは、自己居住している人なんて殆どいないから荒れ易いのは必至。
賃借人は所詮自分のものじゃないのだから大事に扱わないし、区分所有者＝賃貸オーナーは自分が住む訳でもない利潤追求の手段に金と手間をかけたがらない。デベロッパーも売りやすくするために、管理費の額面を低く設定しておいて、その実安かろう悪かろうの管理しかしない。

賃借人、区分所有者、デベロッパーの思惑の結果、ワンルームマンションはどんどん荒れていく。

＞スラム化しないように祈る。
お祈りが通じるといいですね！

理事会の議事録作成は管理会社で作成するのが普通ではないでしょうか。
わがマンションでは、理事が作成しています。これっておかしいですよね。

基本的に管理会社は管理組合の味方ですが、マンションの状況によっては修繕積立金値上げを提案したりします。
一見値上げするなど敵にに見えてしまうが、マンションを健全な状況に保つため必要な管理組合の貯蓄であり、管理会社の収益ではないのです。
たとえば、人間だって癌で入院するとき当然入院費が必要になり、放っておけばどんどん悪化してしまいます。
その必要な入院費を工面するための、費用でありマンションでは修繕積立金になるのです。
建物もクラック等不具合が発生し、定期的に治療が必要になるようです。

管理会社はランキングで決めるのではなく、フロント社員の質や管理組合との相性によって決まると思います。
もちろん管理会社としての教育体制や管理体制の問題も無視できませんがね。

クレームや近隣の騒音問題は個人間や管理組合で解決するもので、管理会社にすべて押しつけることは間違っています。
管理会社は弁護士ではありませんので代理人として直接加害者と交渉はできません。
管理会社は経験豊かなアドバイザーとして相談してみると親切に対応してくれると思いますよ。

丸紅コミュニティという管理会社で商社丸紅の子会社のようですが、管理組合にも協力的でまあまあ満足していますよ。
参考に↓
http://www.bes.co.jp/

>>46さん

あなた「丸紅コミュニティ」の社員？

＞基本的に管理会社は管理組合の味方ですが、マンションの状況によっては修繕積立金値上げを提案したりします。
一見値上げするなど敵にに見えてしまうが、マンションを健全な状況に保つため必要な管理組合の貯蓄であり、管理会社の収益ではないのです。

「基本的に管理会社は管理組合の委託先ですが、マンションの状況によっては修繕積立金値上げを提案したりします。
一見値上げするなど敵にに見えてしまう通りで、管理会社を健全な状況に保つため必要な管理組合の貯蓄であり、管理組合の収益ではないのです。」の誤りでした。

>>46は、最後の４行以外はごく正論です。こんな基本的なことも理解できてない人こそ問題です。

ほとんどの方は理解していると思いますよ。

でも長期修繕計画の整合性等をしっかり皆さんに伝えなければなりませんよね。

ほら、どっかの国で消費税を増額する！！　なんて息巻いても、

①税金の無駄使いも見直さない。

②国会議員の定数も削減しない。

っていう具合なら、誰も理解しないのは当然です。

　　紅ーエステーとさん・・・・そういう事ですよね。

管理会社を目の敵にするに及びませんよ。
こっちの修理やが駄目なら、あっちの修理やがあり、
こっちのスーパーが駄目なら、あっちのスーパーがある様に、取り替えれば良いだけの事。

面白い話をします。私のマンションは管理知識がない人ばかりで、管理の悪いのは管理会社だということなり、管理会社がよく変わります。
　私の顧問弁護士のマンションは、弁護士以外に税理士、１級建築士、電気工事会社を経営者(第１種電気工事士)などがいて、しかもマンション管理士が所有している人が三人いるそうです。当然、管理会社の人間は虐められ、管理会社が管理契約を断ってきます。
　どちらも、管理会社が泣いています。

後者のマンションについては委託契約通りの仕事をしていないのでは仕方ないのではないでしょうか。

＞どちらも、管理会社が泣いています。

こんな事に関係なく管理会社は値上げ出来ず、親のデべは傾いているし、泣くのは当たり前で長続きはしないで夏まででしょう。
早晩、自主管理の時代が来て、その時、マンションはスラム化するか悪徳第三者の管理者の餌食になりましょう。

自主管理？

そんな時代が来る訳ないよ。

ご苦労様でした。
「東京」　東証2部上場のマンション分譲業者、ニチモ（株）（資本金40億6397万321円、千代田区神田美土代町7、登記面＝大阪府大阪市北区堂島浜1-4-4、代表辻征二氏、従業員183名）は、2月13日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請し、同日保全命令を受けた。らしい。

不詳事件の発生について
http://www.itc-uc.co.jp/files/114.pdf

マンション管理会社はリフォーム工事代金の１０％〜２０％をリベートとして工事会社に請求します、このことは賃貸物件のオーナーや、管理組合には内緒で行われてます。
簡単に言えば、もっと安くリフォームできるのに、暴利を管理会社が取るのです。
管理費も取り、リベートも取る管理会社は悪徳です
中にはリベートを取らない管理会社もありますが、ほとんどの管理会社はリベート請求します。

＞管理費も取り、リベートも取る管理会社は悪徳です　中にはリベートを取らない管理会社もありますが、ほとんどの管理会社はリベート請求します。

それを見て見ぬふりをしている理事長は？　盆暮れにお世話になってます。

富士ハウス(株)の破産に係る電話相談について
http://www.chord.or.jp/news/index.php?id=54

>>56
馬鹿のあつまる会社は潰れるだけ。

板違いとは思いますが、一言書きたくなりました。管理会社勤務の者です。
マンション竣工時には管理会社は決定しています。管理項目、委託額は説明資料がありますので、事前に分かります。したがって、「購入した方は了解して購入した」というのが前提です。つまり、「管理委託費が高いからダメ」とかではなくあくまで管理内容が問題ありとの事だと思います。
管理の内容については、重要事項等でしっかり明示しなければなりませんし、法定業務も多くを占めますので、履行されていなければ業法及び各種法律違反です。その場合は、愚痴も必要なければ、総会決議も考えなくていいです。だって、法律違反なのですから。
つまり、この板の趣旨の「管理会社ランキング」は担当フロントが感じが良いか、感じが悪いかできまるのでしょう。それを否定しません。管理人を含め非常に大事な事でしょう。
だから、この板は「どの会社のどのフロントが良いランキング」と思いますが？

大規模修繕全工事について、よくＮＰＯマンション管理組合協議会という非営利（？）企業が修繕計画や施行業者等の斡旋をしているが、これが曲者で、そのＮＰＯの賛助会員には、管理会社・点検業者・工事業者が入会していてそこに会費を払っているんですよね。
そのグループとしては、当然仕事をその賛助会員にまわすんと思いますよね。人情的にも。
マン管士やコンサルの導入というとすぐ管理会社が抵抗してくるが、このシステムだと管理会社もその会員になっているから抵抗しないんでしょうね。多分なにかシステムがあるんでしょうが。
このＮＰＯ法人は、マンション管理組合に対して、全てのコンサル業務もしているんですが、別に会員の組合に対して勉強会もしてますので、単純に商売らしくないのが、隠れ蓑になっていると思われます。
このシステム（コンサルと管理会社・工事業者等が同じ会員として活動していること）がどうも理解できないですね。このＮＰＯ法人は全国各地区にあります。経営者も勿論別です。、

大規模修繕工事について、よくＮＰＯマンション管理組合協議会という非営利（？）企業が修繕計画や施行業者等の斡旋をしているが、これが曲者で、そのＮＰＯの賛助会員には、管理会社・点検業者・工事業者が入会していてそこに会費を払っているんですよね。
そのグループとしては、当然仕事をその賛助会員にまわすんと思いますよね。人情的にも。
マン管士やコンサルの導入というとすぐ管理会社が抵抗してくるが、このシステムだと管理会社もその会員になっているから抵抗しないんでしょうね。多分なにかシステムがあるんでしょうが。
このＮＰＯ法人は、マンション管理組合に対して、全てのコンサル業務もしているんですが、別に会員の組合に対して勉強会もしてますので、単純に商売らしくないのが、隠れ蓑になっていると思われます。
このシステム（コンサルと管理会社・工事業者等が同じ会員として活動していること）がどうも理解できないですね。このＮＰＯ法人は全国各地区にあります。経営者も勿論別です。

同じものをレスして申し訳ありません。

NPO法人の人って、どうやって生活してるの？（何が仕事となの？）ボランティア？
なんか、胡散臭くない？
組合の相談に乗って、業者紹介して紹介手数料取ってんじゃないの？
その場合、何かあったときの責任は管理組合でしょう？管理会社と契約してる場合は、良くも悪くも管理会社の責任を問えるけど・・・。NPOはその責任については逃げそうだけどな・・・。

そうでしょうね。ＮＰＯ法人は非営利企業とはいいながら、商魂逞しいですから。
うちのマンションも大規模修繕工事の見積りをＮＰＯからとりました。でもよそより高かったので、そこには決まらなかったですけど。
このＮＰＯ法人以外と全国に多いんですよ。Ｈ１７で約３０万戸が加盟してます。勿論会員じゃなくても修繕依頼やコンサル依頼はできます。
ＮＰＯだから信用しやすいですよね。

《自主管理》は理事長（理事）の資質に全てかかっている。（しようと思えば、悪い事だってできる。）優れている人でも、いつかは交代しなければならず、後継者同等の能力を持っているか等、継続性に難がある。また、理事会としてマナー違反や滞納者対応など、入居者同士な為の難しさもあるだろう。
《NPO》ほんと？信用できるの？その代表はマンションに住んでるの？戸建に住んでるのに、マンション入居者にアドバイスするの？マンション所有者ならその人が自分のマンションの理事長で、自主管理してるの？全国の自主管理組合とNPO法人の数から考えて、怪しいよね。胡散臭い。
《管理会社》総会でいつでも管理会社の変更が可能だし（普通決議でっせ）、法律で縛られてるし、営利企業だからあえて解約されるようなバカをするリスクは少なそうだし・・・。
消去法かつ消極的にここに落ち着くんじゃない？
やっぱり、《商売してる》してる方が、使用できる気がする。《無償・タダ》ほど高いものはない、なんてね。

ＮＰＯ法人は、無償ではないですよ。
当地区の経営者は、理事長の経験者で会社を辞めてＮＰＯ法人を立ち上げたとのこと。自分のホームページに
インタビューとして答えているので間違いはないと思います。

NPOって「非営利団体」でしょ？有償だとしても、それは原価相当のみって事だよね。つまり利益を上げて、法人税を払ってるって事じゃないよね。
そうであれば、その団体の何を信用するのかな？身銭は切らないまでも、儲けなしだよ。組合員同士のいざこざに巻き込まれたら、サッサと逃げちゃうような気がする。
「利益を上げる」目的のために、業務として一所懸命に仕事するって方が信用できるけどな。

ＮＰＯ法人全管連、でアクセスすれば載ってます。是非参考にしてみて下さい。

株屋以外の者には興味のない話だね。

皆さん、管理会社の思うツボにはまらないように…。うちは自主管理ですが快適ですょ。これまでは何もしてくれない管理会社に費用ばかり取られて修繕もピンはねされて無駄遣いしてました。

↑うそつかないでください。

うちのマンションの管理会社はランキングを見るとイマイチだ。
書き込みも・・・。
今のところ問題はないけど、
そのうち変更になるのだろうか。

>>77

ただ単に問題に気付いていないだけでは？
無知でノー天気な住民ほど、問題があっても認識出来ていないものですよ。

私は、あるNPO団体で土、日を中心にボランティアで活動しております。
もちろん、平日はサラリーマンで生計を立ててます。
未だ、一円も報酬をいただいたことはありませんし、今後ももらおうとは
思っておりません。
私は、某管理会社にてフロントをしておりましたが、今は違う業界に身を
おいてます。
フロントとは違った立場で、マンションに接することで得られる知識も多い
ので活動しております。

皆さんのような方が、善意のボランティアを殺していくのです。
要望があって、人が善意で手を差し伸べているのに、お前たちは胡散臭い
と言われることがあります。どんな気持ちになるか想像してください。

>>79さん
ＮＰＯでボランティアされてるとのことですが、どんなことをされてるのですか。
そこのＮＰＯ法人はどんな仕事をされてるのでしょうか。利益追求はされてないんですか。

>>79さん
ＮＰＯでボランティアは教育や研修等のお手伝いはできるとおもいますが、そこを運営されている方は
それに参加される組合や点検業者などから年会費は当然徴収されており、それで個人の生活もされていると思います。そこの会長さんの年収はご存知ないでしょうが。
組合の劣化診断にしろ、コンサルにしろ無償ではない筈ですし、私のマンションも劣化診断や工事の見積りを
ＮＰＯ法人から実際とりました。しかし、値段的に他と比較すると高く結局他業者へ依頼しました。
私は、ＮＰＯというとどうしても、ボライティアのイメージが強く非営利企業ということで価格も安いと思っていました。確かに、ＮＰＯですから営利以外のことをやらねばなりませんが、最初に会社を立ち上げた時の志しが時の経過と共に営利中心にいっているのではと思っております。
胡散臭いとまではいいませんが、大規模修繕で見積りを取る時は、まず最初にＮＰＯ法人ありきではなく、他業者と同じ扱いで見積りを取るべきだと思っています。
非営利活動をしているから営利活動を優先する訳にはいきませんので。

>>79さん
皆さんのような方が、善意のボランティアを殺していくのです。
要望があって、人が善意で手を差し伸べているのに、お前たちは胡散臭い
と言われることがあります。どんな気持ちになるか想像してください。

このように書かれていますが、実際あなたが手伝いにいってそのように感じておられるのではないでしょうか。
そこのＮＰＯ法人の会長等は給料や賞与を貰って生活し、又プロのコンサル（弁護士・建築士・マン管士等）の
方が講演を行う時は講演料がでますしね。
そして無償で手伝っていてもそこで講演を聴きにきたものにとっては、従業員としか思われないでしょうから。
あなた達数人が無償のボランティアだと思います。しかし、その法人は収益事業をやってます。
本当に無償のボランティアをやるんだったら、コンサルと講演会・研修会だけにして、工事等はやらず、コンサルも無料でなければなりません。そして、マンションの組合だけを会員としてその運営費として会費を頂く。こうじゃなくてはいけないんではないでしょうか。

>>79さん
私のところのマンションで劣化診断をＮＰＯに依頼しました。ＮＰＯは業者に依頼し、支払はＮＰＯ法人にしました。
大規模修繕工事については、ＮＰＯ法人からも見積りをとりましたが、よそより高かったので他業者にきまりました。もし、ＮＰＯ法人に決まっても、よその業者に依頼することになったと思います。
ＮＰＯ法人は非営利事業もやりますが、収益事業が中心のところが多いのではないでしょうか。
あなたが手伝っておられるのはなんなんでしょうね。会員が会社に来られたときの相談なんでしょうかね。
無償でやることによってその法人は潤うのは間違いないと思います。会員になっている組合に対するサービスができますので。本来のボランティアとは違うのではないでしょうか。

>>79さんは書き逃げ？

書き逃げというより、NPO法人の中身を知らずにボランティアしてたんじゃない。
指摘されてグーの根もでなくなってこっそりスレを見てるだけ。

しかし、79はこのﾚｽみてると思うけど答えればいいのだけどね。
書いたことを後悔してるのかな？

７９よ、何かいったら

今年ＮＰＯ法人の会員から脱退しました。

>>79
まだ出てこないの？

ボランティアまでしている者が淋しいね。

79責められてるけど、いいかげんなことレスするからこういうことになるんだよ。当然このスレみてるだろうけど何か一言いったら解決するよ。今更出にくいだろうがね。

>>79さん
もうアナタのことは責めません。これで終わりにします。ほっとされるでしょう。
ゆっくり、これからはこのスレを楽しんでください。

現在、総戸数２３戸の分譲マンションに居住しています。
築年数が経つにつれ、賃貸にまわす所有者が増え現在では約半数が賃貸物件となっています。

物件が分譲された当初から、管理会社の体制に疑問を持っていました。
管理会社から、すぐに管理組合を形成すると聞いてはいましたが管理組合が出来たのはほぼ１年後でした。
理由は、担当者の移動があって忙しかったからだそうです。

清掃員の仕事ぶり、管理会社の対応等、疑問を感じつつもこんなものかと思っていたのですが、
総会議事録以外の理事会議事録の保管も全然していない、
居住者へアンケートをしようという案が出れば集計が大変だと後ろ向き。
概して５年置きに見直すという長期修繕計画も築７年経とうと言うのに計画修正案も出ていません。

所有者（理事会役員）の意識が低下している為、止むを得ないと思うしかないのかもしれませんが、
もう少し対応の良い管理会社への変更は出来ないものか？と思い始めました。
理事会の際に提案してみようかと思うのですが、昨年の総会の出席者数は２３名中７名でしたので過半数に満たず。
管理委託費の削減に繋げる事で出席者数を増やせる可能性はゼロではないと思うのですが、
管理会社変更の議案が否決された時、現在の管理会社との関係がさらに悪化する可能性があるのなら、
管理会社変更を考えず、もっと対応してもらう様に働きかけ続けるもしくは我慢するしかないのか…とも思います。

長くなってしまいましたが、皆様ならどうされますか？
御意見を頂けます様お願いします。

総会の出席者が過半数に満たないというのは大問題ですね。勿論委任状も含めてと思いますが。
管理会社の変更もいいのですが、まずいかにして議決権行使所も含めて過半数の出席を得ることができるかが問題です。それが出来なければ、理事会で決議されても徒労に終わるだけです。

>>94さん

コメントありがとうございます。
すみません。委任状、議決権行使書での議決権は10個。出席者議決権7個。計17個の議決権がありました。
確認不足でしたが、理事の一人が規約変更には過半数の出席と、4分の3の承認がなければ規約変更は出来ないからほとんど無理だと言っていたので、実際に総会に出席する人が過半数いなくてはいけないのかと思いました。
規約変更に伴う定数の件の確認もせず、御意見を求めてしまい申し訳ありません。

管理会社の対応や管理組合が機能していない当マンションで管理会社変更を機に所有者達と協力してよりよく変えて行こうというのは、あまり積極的な人が少ない当マンションでは難しいのかもしれないと改めて思っている所です。

規約変更は区分所有者及び議決権の各４分の３以上必要で、この決議要件は規約で変更はできないですよ。
過半数ではダメです。

>>96さん

そーなんですよね。４分の３の承認票が必要なんですよね。
総議決件数が２３個なら、１８個の承認票が必要…私のマンションでは昨年をベースに考えるとあと１票足りないんです。
委任も議決権行使もしていない６個の議決権を行使してもらえたら良いのだけど…。
理事の一人が総会への過半数の出席も必要なんだと言っていたので、二つの条件をクリアするのは難しい事ですね。
管理会社の変更が出来ているマンションが羨ましいです。

>>97さん

私、リフォーム関係の仕事で多くの管理組合と接触する機会の多い者です。
最近の動向として、築10年以上のマンションで外壁改修工事が終わっているマンションが、管理会社との
契約を打ち切り、組合自主管理をするマンションが多くなっているように感じられます。

少し面倒ですが、賃貸物件の所有者へは返信用封筒付でアンケート形式の委任状を郵送し、理事長委任と
いう形で決定されてはいかがでしょうか？
自主管理と言う形を取られても心配ありません。営繕や設備関係でわからない事は近隣のリフォーム業者
さんに問い合わせればきっと親切に教えてくれると思いますよ。業者さんも仕事になると思うから一生懸命
やってくれると思いますよ。

>>９８さん


アドバイスありがとうございます。
自主管理、コスト削減を考えると良い案だと思うのですが、積極的な所有者が他にも数名いない限り難しい気がするのです。
おっしゃる様に、地元業者さん達にお願いした方が顔が見える分良い気がしますし良心的な気がするんですが…
98さんが関わった事のある管理組合さんで自主管理されている所は、大体どの位の規模のMSが多いんですか？
すみませんが参考に教えて頂けると嬉しいです。

>>97さん

私が係ったマンションでは 世帯数 20～48世帯で 棟数にして約６棟です。

自主管理後の居住者様の感想は…
① 管理費が半分以下になった事。
② 居住者の管理組合に対する関心度が増した事。
③ 居住者の住環境モラルが向上した事。

① の管理費低減は、当然 管理会社の利益が無くなった分、安くなるのは必至ですよね。
② は理事会活動がお忙しくなる分、他の組合員の協力や、住環境の関心度が増したようです。
③ 共有部の清掃費等 費用に対する効果を見る目が厳しくなり、自然とモラルが向上しています。

上記の結果、私共 リフォーム業者に対する工事見積への減額要求や、費用対効果説明の要求等、
かなりシビアですが、皆さん 以前より居住者同士の交流が増え、とてもいい雰囲気です。
消防点検・高架水槽清掃・配水管清掃・鉄部塗装は過去の決算書等で時期的な物や、金額等は
お分かりになりますよね？設備関係の業者さんにお願いすれば定期水質点検等にも対応しても
らえますよ。