理事会の輪番制は機能してますか？

だんだん賃貸の人が増えてきた時どうするのでしょうか？
理事会には
１居住している区分所有者だけで輪番制でまわす（病気などはとばす）。
２賃貸にだしていて（遠くは無理のはずなので）近くに住んでる所有者にも入ってもらう
３賃借人にも理事会にはいってもらう
４輪番制をやめる

うちは理事が町内会組長も兼ねてるので３です。おかしいですが。

>>21さん
規約を変更してあれば、おかしくないし現実的な対応だと思います。
組合員と賃借者の比率に注意が必要でしょうね？
ＭＳの維持に関して、組合員は資産価値を重視しますし、居住者は快適性をもとめると思います。
それらはけっして両立するとは限りませんから。

規約は変更なしなんです。
区分所有者が組合員
役員（理事長、副理事長、会計担当理事、理事、監事）が
組合員でなくなった場合においては、
その役員はその地位を失うとなってるんです。

ですから、賃借人は理事になることは本来できないんですが
よくやっていただいているということでしょうか。
賃借人の方からやらないよとよくいわれないものです。
何か揉め事があって、管理規約に決まっているから守れ
とはいえないんです。規約まもらずになった役員から
そういわれてもねえ。

ここらあたりはあいまいに皆さんしています。
寝た子はおこすなみたいな，，。
理事長には何度かいったんですがね。
輪番制でその年をみなさんなんとかこなすので精一杯です。
当番の時は皆さん精一杯やりますので，いい加減というわけではありませんが。

しかし，規約をどう変えますか？変えたところで
修繕積立金をどう崩して修理するか
管理費の浮いたお金の運用をどうするかとか
どう考えても賃借人が議決にくわわるのはおかしい議題があります。
賃借人とそこを貸してる区分所有者の利害も異なります。
管理などで困っていることにアドバイスするのはわかりますが，，。
管理会社は何度かアドバイスしてたみたいですがね。

区分所有法を勉強しましょう。議決権の要件は、知っていたほうが良いです。
管理組合の為の総会や理事会ですから、輪番制は賃借人居住の住戸は飛ばします。管理組合の運営が成功しているマンションは、役員が積極的に立候補しているようです。マンション居住者の意識によってマンションの資産価値に差が出ています。イヤイヤやる輪番制では、管理組合の為にならないので考えものですね。

>イヤイヤやる輪番制では、管理組合の為にならないので考えものですね

なら全戸お金を出し合い、積極的な組合員に理事を引き受けていただいたら？
報酬制

役員が固定になってしまうのは困りますが・・・

理事会が機能しなくなってきたら、管理費内で、足りなかったら全戸お金を出し合って、プロのＮＰＯ法人と契約して理事会活動をしてもらい管理組合の運営を任せるというのはどうなんでしょうか？これだと何か問題があるのでしょうか？

>>28-29
職業人としては大変嬉しいコメントです。

NPO法人は利益は追わないかもしれませんが、管理者・理事としての責任は
法定されているので、区分所有者内から選出された管理者・理事と比較した
明確なデメリットは無いと思っております。

＞理事会が機能しなくなってきたら、管理費内で、足りなかったら全戸お金を出し合って、プロのＮＰＯ法人と契約して理事会活動をしてもらい管理組合の運営を任せるというのはどうなんでしょうか？これだと何か問題があるのでしょうか？＞

管理組合運営の支援として下記業務を行っているＮOＰ法人は既にありますが、・・・・・。
　管理規約、管理委託契約書の診断、財務診断、月次・年次決算書作成、管理規約改正支援、総会等への役員派遣、理事長等就任、管理会社選定支援、滞納管理費等回収支援

自分の財産を他人任せで騙され損害を重ねた結果、マンション管理の主体は区分所有者とうたわれたのはつい最近のこと。いまだに下記の被害が出ている中で、無気力化、老齢化に便乗して、またまた、他人任せの風潮の再来は嘆かわしい。マンション管理への信託制度の導入ですら関係保護法の必然性が云われている中で、安易な管理の他人任せは、過去の区分所有者の詐欺、横領被害の繰り返しとなりましょう。

管理組合の修繕積立金を横領したとして業務上横領罪で起訴された業者（破産手続き開始決定済み）代表取締役被告の初公判が9月21日、地裁で開かれ同被告は起訴事実を認めた。管理組合の債権総額は、資料がそろっていない段階で債権の届け出をしている組合があるため確定していないが、9月25日現在で3億1200万円ほどで、被害の多い組合で4000万円ほど、少ない組合で1400万円ほどあるといはわれている。

XYZさん情報ありがとうございました。業者に任せるのも色々と問題があるのですね。　ただ、私のマンションの総会の出席率がこの間７％以下であり、新立候補者がいなかったことを考えると、この先どうなるのかと心配になってプロの業者に管理組合の運営をまかせるのもいいのかなと思ったしだいです。　現在、前回の立候補者が理事会に留任していますが、そのうちの約半数の理事がマンションの共用施設を将来の自分達と同マンション内にいる自分達の仲間の営利活動に便宜をはかるのが最大の目的の様にも見えるため、中立である第三者が理事会を運営する方がいいのかなと思ったのです。

>私のマンションの総会の出席率がこの間７％以下・・・

７％以下と言うと新旧役員も全員出席していないって事なんですよね？
築何年なのでしょうか？
私のＭＳは築20年で総会出席は新旧役員プラスαです。
決して多いとは思いませんが計算すると20％なのでまだましなのか・・・

＞現在、前回の立候補者が理事会に留任していますが、そのうちの約半数の理事がマンションの共用施設を将来の自分達と同マンション内にいる自分達の仲間の営利活動に便宜をはかるのが最大の目的の様にも見えるため、＞
詳細は理解出来ないものの、ただならぬ雰囲気の様ですが、立候補制度の悪用と云うことでしょうか？
それには、とにかく憂慮・良識派を募って対立候補を立てて、良識派を一人でも多くを理事会メンバーに送り込むことから始めるほかないでしょう。

現在、新旧役員全員で約２％弱です。役員は数人いなかっただけで、ほとんど出席していました。　XYZさんのおっしゃるように、立候補制度の悪用という問題もマンションによってはあるので、やる気のある立候補者が役員になるのが一番いいとは必ずしもいえないと今は思うようになりました。

「やる気」でも、不純な「やる気」では困ります。
でも、本来は、共有、共用部分の管理を目的とする管理組合は、総会決議に基づき運営され、理事会はこの総会決議の執行機関に過ぎないのですが、総会決議が組合員の無気力や、変則委任状の悪用や全組合員の四分の一の賛同（二分の一で総会成立、その二分の一）で決議される現状から、理事会の思惑通りに決議されるの見越して、悪事を企むことは可能です。その場合は、先述の良識派の対抗馬を選ぶか区分所有法の規定で対抗するほかありません。この区分所有法でも、共用部分の変更以外は前述の四分の一の賛同で押し流されることになります。従って、理事会の議案作りの阻止か総会での理事会案の否決に限られるので、現実実のあるのは、理事会に良識派の役員を送り込み、不純な理事会の議案作りを阻止することになりましょう。

輪番名簿作成に向けてアンケートの実施しようと考えています。
意見調整する上で、これだけは聞いといた方が後で揉めないぞ！
と言う事項がありましたらお聞かせ下さい。

＞輪番名簿作成に向けてアンケートの実施しようと考えています。意見調整する上で、これだけは聞いといた方が後で揉めないぞ！と言う事項がありましたらお聞かせ下さい。＞

１．輪番名簿は、総会で役員選出する際の理事会の役員推薦順番表とし、これに従っての本人の事前承認を取ることが望ましい。
２．推薦や選出の対象外となる場合を決める。例として病気などの不測事故、長期間の不在などの場合。

輪番名簿作成に関しての質問

築2年でアフター補修で販売会社と揉めています。
3期目より輪番名簿を作成する事になりました。
名簿順位検討中ですが、組合員の中に販売会社社員が数名居るとの事
輪番で販売会社社員が役員になり交渉する事になった場合
組合として不利益にならないか心配です。
対応をどのようにすれば良いのか迷っております。
アドバイスありましたらお願いいたします。

販売会社社員が在住との情報は、管理会社フロントマンからです。
個人情報保護法がありますので、具体的には聞いておりません。

40世帯の小規模ＭＳ、役員数は4名半数入替えです。

>その方も組合員及び購入者です。自分の住まいに不利になることを会社のためにすると思いますか？

そうだろうか？
利害関係を考えると所詮サラリーマン、自分が勤める会社に不利益になる交渉はやりずらいだろう！
只でさえ揉めているのであれば！

アフター保証は10年、輪番名簿を作るなら
10年以内に役員にならないように、順番を決めるのが
管理組合にとっても、販売会社社員にとっても良いのでは
ないだろうか？

＞築2年でアフター補修で販売会社と揉めています。3期目より輪番名簿を作成する事になりました。名簿順位検討中ですが、組合員の中に販売会社社員が数名居るとの事　　輪番で販売会社社員が役員になり交渉する事になった場合　　組合として不利益にならないか心配です。
対応をどのようにすれば良いのか迷っております。　アドバイスありましたらお願いいたします。＞

管理組合法人の場合、区分所有法５１条にあるごとく、管理組合法人と利益が相反する事項については、監事が管理組合法人を代表することになります。そして、理事によって利益相反行為や自己取引行為がなされた場合、法禁行為として無効となります。
従いまして、一般の管理組合の役員でも規約の段階で、利害関係者を除外して、具体的事例での紛争を避けるべきです。特に、複数名が居住している場合、販売会社の社宅の住人か純粋な区分所有者かの確認も必要です。社宅の住人なら区分所有者ではないので、規約に従って対処すべきです。

＞販売会社社員が在住との情報は、管理会社フロントマンからです。個人情報保護法がありますので、具体的には聞いておりません。　40世帯の小規模ＭＳ、役員数は4名半数入替えです。＞

個人情報保護法は、貴方の規模の管理組合には適用がありません。
一般の規約にある様に、区分所有者となったとき、区分所有者でなくなったときは、直ちに管理組合に届け出義務がありますので、その届出書を確認するか、有料となりますが、本人の同意なしに登記所で区分所有者の確認をすることも可能です。

理事会の役員は輪番制。理事長の選出方法にも問題あると思います。理事会の役員になると、個人的な都合ばかり主張される方がいて、管理会社もやさしいと云うのか、懸命に取り合ってくれます。今では”花粉症御殿”と云うのか、病識がわかる人からすれば、管理会社の方で嘘を言わなくてはいけないことがあるのか、逆に疑問や不信感がわきます。病院が儲かっていいじゃないかと言われるかも知れませんが、それは人としてあるべき考え方ではなく、とても不健康なことです。　　　　　　　　　　　　　　　先日も自分でなりたくて理事長になっておきながら、任期が来る前に引っ越しされて辞めてしまったようです。理事長の立場を個人的なことに利用し、それに振り回されたなにも知らない住民。それならもっと理事会に参加しろと批判を受けるかもしれませんが、理事会の意義すらない理事会は参加できません。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　管理会社の方に苦情を再三申したてすれば、個人的に謝りにきてくださいますが、頭を下げるだけで、肝心のことは未解決のまま、正月が明けてまた花粉症到来の時期がやってくるのでしょうか。

>>44
>理事会の役員になると、個人的な都合ばかり主張される方がいて、
>理事会の意義すらない理事会は参加できません。　
なんのことかよくわかりませんが、ご自分も個人の勝手な意見（都合）で理事会に参加されていないので同類では？

44さん
落ち着いて説明して頂かないと・・・

45さんの言うように何の事を言いたいのか分かりません。

輪番制を導入にあたって

組合員から、理事の仕事内容を教えてくれと言われました。

理事って色々な事をやらないといけないと思うので

「これ」と言ってしまうと、それ以外やらなさそうな気がして

そこまで引き継ぐ必要ありますかね？

「ＭＳの利益になることを取り組んでください」云いたくなってしまいますが・・・

>>47
引継ぎ？にも３種あると思います。
　①管理組合そのものと理事会の役割（意味）
　②担当役員の職務
　③引継ぎの仕掛案件
です。
①②は、現理事も不明瞭のままやってきたのではないでしょうか？
私のところでは、まず①②を外部の方読んでレクチャーしてもらいました。
③は新理事長がまとめて各理事に割り振ることになってます。＜事前に理事長間の引継ぎがあります。

輪番制があまり機能しなくなっている築25年超のMSです。
家族の病気、介護等いろんな理由で辞退される方がいます。
区分所有者の平均年齢は60前後かと思われます。
理事は無償ですので就任しないのが一番楽ですが、公平に輪番させるのは非常に困難です。
辞退した人だけが得をする状況を改善するよい策はないでしょうか。

どれと言って特効薬はありません。
そのマンション特有のものですから外部の異見を聞いても無駄。
出来る者でやらないと悪者が入り込みますよ。

一年交代・輪番制のマンションですが代によっては全く機能していませんね。

中には自分たちの無知無能を棚にあげて感謝や称賛を強要し
少しでも疑問批判があるとまともに答えずに
「文句があるなら自分でやれ」と開き直っている年度（理事たち）もあります。

あまりにバラツキがひどいので、来期は来期は自分で理事に立候補して
規約改正をするつもりですが、もともと管理会社が操縦しやすいように造ったシステムですし
そうそうに変えた方がマンションの為でしょう。

＞一年交代・輪番制のマンションですが代によっては全く機能していませんね。
一般的な傾向で、悲観するには及びません。
中には全うな理事長、管理者、議長も出ることもありましょうから、それに期待することです。
管理会社任せの議長が、突然、理事長議長が出現し、それから正常化し、原始規約管理規約の改正にまで発展した例もあります。
＞もともと管理会社が操縦しやすいように造ったシステムですし　そうそうに変えた方がマンションの為でしょう。
当然です。原始管理規約とこれに伴う慣例は、規約の改正、慣例を改善し、曲がりなりにも区分所有者の為の管理組合、総会、慣例にする努力は必要でしょう。

理事の輪番制を機能させるには思い切った規約の改正が必要でしょう。

　Ａ．組合員の範囲を広げること。（取あえず同居の一親等とするとか）
　Ｂ．任期を2年間とする。
　Ｃ．病気、介護、子育て、などで輪番制に参画できない人には、基準を設けて申告してもらう。
　　　　（個人情報は、理事長から理事長へのみ引き継ぎする）
　Ｄ．逆に、何時からなら出来るのかも申告してもらう。
　Ｅ．後期高齢者と言うだけで輪番制から外さないこと。
　Ｆ．無関心も含めて申告無き組合員は輪番制の対象とする。
　Ｇ．賃借人の世帯主は理事長、幹事以外の理事までは担当してもらう様にする。
　Ｈ．幹事は、歴代の理事長の中から適任者がいれば、4年を任期としお願いする。
　Ｉ．理事長と幹事は、次期理事長候補適任者を任期中に定める責務を明確にする。
　　　（本人承諾の推薦とする。）
　Ｊ．大規模修繕は勿論、マンション規模に応じ出来る限り理事会権限のみで総会上程できる
　　　工事等支出金額を低く抑え、委員会に委嘱する事が望ましいとする。
　Ｋ．大規模修繕及びそれに順ずる工事は管理会社を外すことを明文化する。

　　　などなど挙げればきりが無いかもしれませんが、失われた10年の二の舞を自分のマンションで実践することの無いようにしたいと、つくづく思う昨今です。

↑無責任者集団でやれせすか？
こんなものでは、管理者責任は全うされません。
少数でも管理責任全うする体制か、さもなければ、主体は管理組合を自覚の基の第三者管理者の採用です。

>少数でも管理責任全うする体制か、さもなければ、主体は管理組合を自覚の基の第三者管理者の採用です。

そこへどの様なプロセスで持っていくのかが問われている。明確にしてから切り捨てるべき。

＞そこへどの様なプロセスで持っていくのかが問われている。明確にしてから切り捨てるべき。

難しいことではありますまい。
原則に従って総会にて選任する。
候補者は輪番制ならば、理事会で該当者の意思確認の上、次期役員候補者の議案を作るだけのことです。

↑
はずれの候補者ばかりが輪番制で選出されたら、理事会機能はマヒし、管理会社の思うつぼとなり
組合員の金銭的負担が増加するばかり。

そうならない理事会運営が前提で、輪番制の問題点を、スレ主は聞いているのです。
失礼ながら、理事のご経験がない方かな。

＞はずれの候補者ばかりが輪番制で選出されたら、理事会機能はマヒし、管理会社の思うつぼとなり　組合員の金銭的負担が増加するばかり。

はずれ=不能とすれば、総会での輪番制の決議と役員の選出、共に組合員の責任でしょう。
管理会社の思う壺となるのは、管理委託契約の内容に負うところ大で、これも総会決議の組合員の責任です。

>失礼ながら、理事のご経験がない方かな。

真剣に取組んでいる理事の方なら、思いも考えることも多々あり、数行レスで済むものではありません。
最近のここの掲示板は自分では何もする気がない、かといってマンションから出ることも叶わず、愚痴をこぼしたいだけの傍観者と野次馬ばかりだと思っています。

総会や理事会への出席率を元に輪番のローテーションを見直すことを考えていますが、如何なものでしょうか？特定の年度に管理に関心のない所有者が集中してしまうのを極力避け得る一つの方法として検討しています。総会や理事会への出席率という具体的・客観的データが存在するので、恣意性を疑われたり、比較的文句も出にくいかと思いまして。

59さん、60さん、何んでも組合員の責任で片付けると、最後は組合員に跳ね返ってくるのです。
理事をどの様な方法で選べば、組合員の損失が防止できるか根気強く模索する事が大切と思いますがね。

61さんの考えも理事として適任であるか否かを見極める一つの方法だと思います。

＞総会や理事会への出席率

これだと総会や理事会への出席率が大幅に下がってしまいますよ。
理事になるのはできれば遠慮したいけど、議案論議には参加したい、という比較的良心的な層が抜け落ちることになるのが目に見えています。
また、いわゆる「うるさ方」といわれる層が理事になり、一般住人との乖離が進むことにもなりかねません。

輪番という以上は、例外を認めず、アトランダムに決めるのがまず基本です。
次に、「はずれ年はどうなる？」「高齢、単身赴任その他の事情などで職務に耐えない住戸は？」という議論については、別の観点で対応すべきではないでしょうか。
つまり、「はずれ・・」については、そもそも理事会活動というものは、理事長・理事会に白紙委任するものではないのですから、総会までの期間に、理事会での論議を公開し、一般住人がチェックしたり意見を述べることが可能な体制をつくることで一定水準を保つことが可能です。「今年のメンバーははずれ」と文句を言いたい人は、理事会を側面から監視すればよいのです。すべてを任せきり（白紙委任）にしたい、というなら、暴走のリスクも覚悟すべきです。
また「事情勘案」については、階や階段室ごとに理事候補を推薦する形にすればよいのではないでしょうか。「今年は単身赴任なので、来年予定の〇〇さん、交代してもらえませんか」ということを公のルールとして定着するのです。高齢化については、身体的に移動困難とか認知症等、誰もがやむを得ない事情以外は、経験上事情勘案の対象にはする必要はないと思います。家族の介護でできない、という人には、理事会に参加必須でない監事になって頂いたこともあります。

>>62さん

総会や理事会の出席率を見て輪番ローテーションを再編する場合に懸念される点として、とりあえず総会や理事会にとりあえず参加するものの、あまり積極的に参画しようとしない層の人達に、参加するだけ損だと思わせないような方策が必要だと思っています。

なので、同時に総会や理事会に出席しないことによるペナルティを整備しておく必要があるかもしれません。もちろん、不参加の理由・事情を聞く必要がありますが、これといって正当な理由が見当たらないなら、理事会運営補助費といった名目で別途費用を拠出してもらうというのもアリかなと思い始めています。

＞総会や理事会への出席率を元に輪番のローテーションを見直すことを考えていますが、如何なものでしょうか？
総会は、議決権行使書を有効活用すれば、議長一人でも総会は成立。
理事会の出席率は理事長ー議長の能力不足。
＞特定の年度に管理に関心のない所有者が集中してしまうのを極力避け得る一つの方法として検討しています。
関心のないのは自然で、責任感のある理事長一人で十分。従って、理事会で輪番候補の議案を作るときにはその該当者を含めるのがこつ。過去の年度別役員就任一覧表で成績表を作れば自ずと理事長候補が見出される。

>>65さん

これといって参加出来ない理由があるわけでもないのに、参加の義務を果たそうとしない人達には応分のペナルティが課されて然るべきだと思いますよ。彼らは自分の果たすべき義務を他の人達に転嫁しながら、所有する権利だけはしっかり享受し続けているのですから。

歪みと言いますけど、一部の人が義務を果たす一方、義務を果たさないそ人には何の咎めやペナルティもないことこそ歪みだと思いますが如何でしょうか？

>>68さん

輪番で自分の番が回ってきても、顔一つ出さないから困っているんじゃないですか。輪番で決められて顔ぐらい出すようだったら、みんなそんなに困ってませんよ。

まさか拉致して総会や理事会に無理矢理でも引っ張り出すなんてことが可能な時代でもなし、またそんなことすべきでもなし、本人が来ないことには何も打つ手がないのが現実でしょう。