理事会の輪番制は機能してますか？

だんだん賃貸の人が増えてきた時どうするのでしょうか？
理事会には
１居住している区分所有者だけで輪番制でまわす（病気などはとばす）。
２賃貸にだしていて（遠くは無理のはずなので）近くに住んでる所有者にも入ってもらう
３賃借人にも理事会にはいってもらう
４輪番制をやめる

うちは理事が町内会組長も兼ねてるので３です。おかしいですが。

>>21さん
規約を変更してあれば、おかしくないし現実的な対応だと思います。
組合員と賃借者の比率に注意が必要でしょうね？
ＭＳの維持に関して、組合員は資産価値を重視しますし、居住者は快適性をもとめると思います。
それらはけっして両立するとは限りませんから。

規約は変更なしなんです。
区分所有者が組合員
役員（理事長、副理事長、会計担当理事、理事、監事）が
組合員でなくなった場合においては、
その役員はその地位を失うとなってるんです。

ですから、賃借人は理事になることは本来できないんですが
よくやっていただいているということでしょうか。
賃借人の方からやらないよとよくいわれないものです。
何か揉め事があって、管理規約に決まっているから守れ
とはいえないんです。規約まもらずになった役員から
そういわれてもねえ。

ここらあたりはあいまいに皆さんしています。
寝た子はおこすなみたいな，，。
理事長には何度かいったんですがね。
輪番制でその年をみなさんなんとかこなすので精一杯です。
当番の時は皆さん精一杯やりますので，いい加減というわけではありませんが。

しかし，規約をどう変えますか？変えたところで
修繕積立金をどう崩して修理するか
管理費の浮いたお金の運用をどうするかとか
どう考えても賃借人が議決にくわわるのはおかしい議題があります。
賃借人とそこを貸してる区分所有者の利害も異なります。
管理などで困っていることにアドバイスするのはわかりますが，，。
管理会社は何度かアドバイスしてたみたいですがね。

区分所有法を勉強しましょう。議決権の要件は、知っていたほうが良いです。
管理組合の為の総会や理事会ですから、輪番制は賃借人居住の住戸は飛ばします。管理組合の運営が成功しているマンションは、役員が積極的に立候補しているようです。マンション居住者の意識によってマンションの資産価値に差が出ています。イヤイヤやる輪番制では、管理組合の為にならないので考えものですね。

>イヤイヤやる輪番制では、管理組合の為にならないので考えものですね

なら全戸お金を出し合い、積極的な組合員に理事を引き受けていただいたら？
報酬制

役員が固定になってしまうのは困りますが・・・

理事会が機能しなくなってきたら、管理費内で、足りなかったら全戸お金を出し合って、プロのＮＰＯ法人と契約して理事会活動をしてもらい管理組合の運営を任せるというのはどうなんでしょうか？これだと何か問題があるのでしょうか？

>>28-29
職業人としては大変嬉しいコメントです。

NPO法人は利益は追わないかもしれませんが、管理者・理事としての責任は
法定されているので、区分所有者内から選出された管理者・理事と比較した
明確なデメリットは無いと思っております。

＞理事会が機能しなくなってきたら、管理費内で、足りなかったら全戸お金を出し合って、プロのＮＰＯ法人と契約して理事会活動をしてもらい管理組合の運営を任せるというのはどうなんでしょうか？これだと何か問題があるのでしょうか？＞

管理組合運営の支援として下記業務を行っているＮOＰ法人は既にありますが、・・・・・。
　管理規約、管理委託契約書の診断、財務診断、月次・年次決算書作成、管理規約改正支援、総会等への役員派遣、理事長等就任、管理会社選定支援、滞納管理費等回収支援

自分の財産を他人任せで騙され損害を重ねた結果、マンション管理の主体は区分所有者とうたわれたのはつい最近のこと。いまだに下記の被害が出ている中で、無気力化、老齢化に便乗して、またまた、他人任せの風潮の再来は嘆かわしい。マンション管理への信託制度の導入ですら関係保護法の必然性が云われている中で、安易な管理の他人任せは、過去の区分所有者の詐欺、横領被害の繰り返しとなりましょう。

管理組合の修繕積立金を横領したとして業務上横領罪で起訴された業者（破産手続き開始決定済み）代表取締役被告の初公判が9月21日、地裁で開かれ同被告は起訴事実を認めた。管理組合の債権総額は、資料がそろっていない段階で債権の届け出をしている組合があるため確定していないが、9月25日現在で3億1200万円ほどで、被害の多い組合で4000万円ほど、少ない組合で1400万円ほどあるといはわれている。

XYZさん情報ありがとうございました。業者に任せるのも色々と問題があるのですね。　ただ、私のマンションの総会の出席率がこの間７％以下であり、新立候補者がいなかったことを考えると、この先どうなるのかと心配になってプロの業者に管理組合の運営をまかせるのもいいのかなと思ったしだいです。　現在、前回の立候補者が理事会に留任していますが、そのうちの約半数の理事がマンションの共用施設を将来の自分達と同マンション内にいる自分達の仲間の営利活動に便宜をはかるのが最大の目的の様にも見えるため、中立である第三者が理事会を運営する方がいいのかなと思ったのです。

>私のマンションの総会の出席率がこの間７％以下・・・

７％以下と言うと新旧役員も全員出席していないって事なんですよね？
築何年なのでしょうか？
私のＭＳは築20年で総会出席は新旧役員プラスαです。
決して多いとは思いませんが計算すると20％なのでまだましなのか・・・

＞現在、前回の立候補者が理事会に留任していますが、そのうちの約半数の理事がマンションの共用施設を将来の自分達と同マンション内にいる自分達の仲間の営利活動に便宜をはかるのが最大の目的の様にも見えるため、＞
詳細は理解出来ないものの、ただならぬ雰囲気の様ですが、立候補制度の悪用と云うことでしょうか？
それには、とにかく憂慮・良識派を募って対立候補を立てて、良識派を一人でも多くを理事会メンバーに送り込むことから始めるほかないでしょう。

現在、新旧役員全員で約２％弱です。役員は数人いなかっただけで、ほとんど出席していました。　XYZさんのおっしゃるように、立候補制度の悪用という問題もマンションによってはあるので、やる気のある立候補者が役員になるのが一番いいとは必ずしもいえないと今は思うようになりました。

「やる気」でも、不純な「やる気」では困ります。
でも、本来は、共有、共用部分の管理を目的とする管理組合は、総会決議に基づき運営され、理事会はこの総会決議の執行機関に過ぎないのですが、総会決議が組合員の無気力や、変則委任状の悪用や全組合員の四分の一の賛同（二分の一で総会成立、その二分の一）で決議される現状から、理事会の思惑通りに決議されるの見越して、悪事を企むことは可能です。その場合は、先述の良識派の対抗馬を選ぶか区分所有法の規定で対抗するほかありません。この区分所有法でも、共用部分の変更以外は前述の四分の一の賛同で押し流されることになります。従って、理事会の議案作りの阻止か総会での理事会案の否決に限られるので、現実実のあるのは、理事会に良識派の役員を送り込み、不純な理事会の議案作りを阻止することになりましょう。

輪番名簿作成に向けてアンケートの実施しようと考えています。
意見調整する上で、これだけは聞いといた方が後で揉めないぞ！
と言う事項がありましたらお聞かせ下さい。

＞輪番名簿作成に向けてアンケートの実施しようと考えています。意見調整する上で、これだけは聞いといた方が後で揉めないぞ！と言う事項がありましたらお聞かせ下さい。＞

１．輪番名簿は、総会で役員選出する際の理事会の役員推薦順番表とし、これに従っての本人の事前承認を取ることが望ましい。
２．推薦や選出の対象外となる場合を決める。例として病気などの不測事故、長期間の不在などの場合。

輪番名簿作成に関しての質問

築2年でアフター補修で販売会社と揉めています。
3期目より輪番名簿を作成する事になりました。
名簿順位検討中ですが、組合員の中に販売会社社員が数名居るとの事
輪番で販売会社社員が役員になり交渉する事になった場合
組合として不利益にならないか心配です。
対応をどのようにすれば良いのか迷っております。
アドバイスありましたらお願いいたします。

販売会社社員が在住との情報は、管理会社フロントマンからです。
個人情報保護法がありますので、具体的には聞いておりません。

40世帯の小規模ＭＳ、役員数は4名半数入替えです。