マンション管理センターは必要か

263

関係する法令を挙げなさい。根拠不足

＞管理費は費用ですが積立金は財産です

だから何でしょうか？
管理費は、余剰が出た場合は管理が継続される間は、次期以降に繰り越されます。多額になった場合は総会普通決議で修繕積立金に振り替えることも可能です。
修繕積立金は、目的を定めて徴収される費用で、その目的が実現可能である限り払い戻しはされません。
これらの費用は、法人格のない管理組合の場合は総有的又は合有的に区分所有者全員に帰属していて、各区分所有者はこれについて持分を持っています。管理組合解散の場合はこれに従って清算されます。
法人格を有する場合の財産についても、同様に持分を持っております。

＞>即ち全区分所有者の四分の一の賛同で成立します。
＞いつもながら、正確を欠く書き方ですね。
最低条件を理解出来ていない様ですね。

共用部分の改良が普通決議でよしとして
それとは別に、費用の問題があります。
場合によっては費用がかからない改良もありますよね
ですから、費用を要し且つ積立金を取り崩す場合は共有財産の変更になるわけですから
その部分は特別決議が必要です。

＞費用を要し且つ積立金を取り崩す場合は共有財産の変更になるわけですからその部分は特別決議が必要です。

あれ民法の全員同意はどこえいったの？
区分所有法を勉強したの？
それなら今一度、区分所有法を読み返しましょうよ。

270

>あれ民法の全員同意はどこえいったの？

区分所有法では４分の３です。１７条を参照してください。
基本法（民法）より特別法（区分法）が優先です。

>>271
お願いですから、２６９のコメントの間違いを、彼に教えて上げて下さい。

共有部分の改良→普通決議
共有部分の変更→特別決議

共有部分の改良とは
ベランダに板を敷いても良いか？
ベランダを室外機置き場にしてよいか？等の改良案で費用が発生しない場合もある。

共有部分の変更とは、建築基準法等の規制もあり、具体例がでないが
共有財産である積立金の取崩しなどは共有部分の変更とみなされる。

これでよいかな＞２７２

組合の積立金は民法上は共有財産で取崩しは全員の合意が必要です。
別段の取決めが無い場合は全員の合意が必要と考えてよいでしょう。
そう考える方が安全でしょう。

共用部分の変更や改良の条文を根拠に
共有財産の取崩しを共有部分の変更と捉えて特別決議だけで
積立金の取崩しできるかの意見がありますが、現実的な意見だと思います。

お話にならないのは、４分の１の賛成で共用部分の変更が可決された際に
その費用も積立金から取崩して良いと考える輩ですね。

＞お話にならないのは、４分の１の賛成で共用部分の変更が可決された際にその費用も積立金から取崩して良いと考える輩ですね。

その輩です。参考資料をご紹介しますので知識を広めて下さい。

中高層共同住宅標準管理規約の改正について　平成１６年１月２３日
＜問い合わせ先＞住宅局住宅総合整備課マンション管理対策室（内線39363）TEL：03-5253-8111（代表)
中高層共同住宅標準管理規約とは
「マンションに関する法制度の充実を踏まえた改正」の抜粋
(4)決議要件や電子化に関する規定の整備
１．　改正区分所有法の規定を踏まえ、敷地及び共用部分の変更に関し、普通決議で実施可能な範囲を「その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」と規定（単棟型第47条第３項第２号等）するとともに、普通決議で実施可能な工事例、特別決議を必要とする工事例をコメントに記載（単棟型コメント第47条関係）しました。
２．以下略

276

だからさ〜共用部分の改良は普通決議でできるのはわかる。>>276でね。

問題は費用の捻出を積立金から取崩す場合は、別の合意が必要です。
276に費用の捻出に関する記事がないじゃないですか〜グレーでしょグレー
グレーのまま進めると争点ができて慌てる事になりますよ
第一、費用の合意を得ることにどの様な障害があるというの？

>>278
貴コメントに全面賛成。
これに反論する人はいない筈です。

＞問題は費用の捻出を積立金から取崩す場合は、別の合意が必要です。
上記を書いた人には、下記は理解出来ないでしょうね。
＞３．議決事項は第４８条で規定し、第６号「第２８条第１項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し」を定めている。

取崩しの要件が明記されている以上
取崩しに関しては別途審議しなければならないし
共有部分の改良が決議されたことと別に考えるべきである。

278 は、淡々と条文を並べているだけである。

１．原則として共有財産の取り崩しは全員の合意が必要
２．これを特別法で緩和を明記してあるか否か
３．278の条文列挙は、
　　規約４８条４項と同７項を同列にみると
　　４項は特別決議であるが特別決議とは明記されていないように
　　４８条自体が上記２の明記とは言えない
　　４７条にも財産の取崩しは普通決議でよいとは書かれていない
　　２８条についても積立金の使途を明確にしているだけで
　　どの場合に特別決議が必要かと謳う条項ではない。
４．よって、組合財産の取崩しは民法の規定で全員の合意が必要と解すべきである。
　　民法第二百五十一条、同第六百六十八条

>>282
貴方はマンションとは無関係で、ここに遊びに来ているのでしょう。
貴方の理屈が合法的なら、マンションの管理は総会で成立せずに、杜撰なものになりましょうし、裁判になった例も聞いて居りません。
それは遊びは自由ですが、宇宙人襲来と云う感じですね。
民法も大事ですが、区分所有法とこれに基ずく管理規約も勉強をお願いするのみです。
もっと区分所有法、管理規約に可笑しい点あればご自由にコメント下さい。

＞取崩しの要件が明記されている以上
＞取崩しに関しては別途審議しなければならない
＞共有部分の改良が決議されたことと別に考えるべきである。

「特別の管理の実施並びにそれに充てるための修繕積立金の取崩し」として一つの議題として審議し、貴方の様に別審議を考えては居りません。
これは規約で、特別の管理の実施には修繕積立金を当てることになっておるからに外なりません。

>したがって、第４８条に定める議決すべき事項が、第４７条第３項または第４項に
>該当しなければ、すべて第２項（普通決議）で決議できることになります。

共有財産の取崩しは全員の合意が必要です。（民法）
これを緩めるには、明確な条文が必要です。無いでしょ！
「共有部分の変更」が一番近いでしょう。

区分所有法の法改正が民法２５１条と６６８条の組合の共有財産の
取崩しは全員の合意が必要と言う定めを緩める目的があるならば
その様に明確な条文があるべきですが、法の中には上記民法を
緩めるような規定はありませんね。

そして、278と283,284,285は、規約での無理やり解釈でしょう。

>286さん

それでは、実際に大規模修繕を行うために、どの様な手続きが必要になるのか、教えて頂ければ幸いです。

＞共有財産の取崩しは全員の合意が必要です。（民法）

マンション管理組合では、共有部分は共有（区分法１１条）、敷地、共用部分以外の付属施設が売買契約で共有とされたものの他に共有物はありません。修繕積立金は一般の管理組合では権利能力のない社団に（法律的には、判例の考え方によれば、構成員に総有的に）帰属します。この種の所有形態に共有、合有、総有があるが、民法では２６３条は別として、２４９条以下に規定するのは共有であります。

287
>それでは、実際に大規模修繕を行うために、どの様な手続きが必要になるのか、教えて頂ければ幸いです。

大規模修繕と言う定義が抽象的なので、具体例を想定されたいですね。
具体例に沿ってお話しましょう。

288
>一般の管理組合では権利能力のない社団

マンション管理組合は組合契約を結んだ権利能力なき社団です。
民法６６７〜６８８
もし、マンションの管理組合構成員が他の契約に基づく団体拘束だとすると
区分所有者のまま管理組合から脱退できることになります。

286＝289さんへ287です。

＞区分所有法の法改正が民法２５１条と６６８条の組合の共有財産の取崩しは＜全員の合意が必要と言う定めを緩める目的があるならばその様に明確な条文があるべきですが、法の中には上記民法を緩めるような規定はありませんね。

大規模修繕に於いて修繕積立金を取り崩して支払するには、どの様な手続きを取れば適法なのかをお教え頂きたいとお願いしましたのですが、（区分所有法以外で）

290

民法や区分所有法でも保存行為の場合は総会や全員の合意がなく費用を請求できます。

ですから、大規模修繕（抽象的な文言ですが）は
例えば、誰がどう見てもエレベータが壊れている、壊れそうだ
専門家に見てもらっても年数経ってて修繕の必要があるような場合は
区分所有者の判断で積立金を取崩せるし、積立金が無くても案分の費用負担を請求できます。
誰がどう見ても壁が落ちそうだという様な場合も同じでしょう。

壊れそうでは無いが時代に合わなくなったのでエントランスの床を
コンクリート土間風からタイル調に変えたいと言う様な「お色直し的」な修繕は
原則として全員の合意が必要でしょうね。（費用の負担の面で）
区分所有法では特別決議でもよさそうですが（積立金取崩し行為が）

例えば、町づくり的な要求から、マンションの外壁を統一したいと言うような
要望が外部から寄せられて、色塗り自体は普通決議で承認されるが
費用については外部の色変え要求者に負担願う等の方法も含めて協議するでしょう。

291さん

291さんは何をこのレスで伝えたいのかよく解らないことが判りました。

>>291
お願いですから、民法、区分所有法、標準管理規約を勉強してから投稿願います。
これでは、中学校の社会科のレポートの方が良い様ですね。
２９２さんにも失望させてしまったではないですか。

＞291さんは何をこのレスで伝えたいのかよく解らないことが判りました。
多分マンション組合で積立金を業者等に安易にだまされないように教えてくれたんですよ。

マンションの管理組合って区分所有法で規約を制定できる団体で
団体としては組合契約に拘束されるんで、脱退できないと言うことなのに
マン管士の試験問題では区分所有法に拘束された団体と流布されているのか
間違いだらけのマンション管理だな

間違いが元で区分所有者同士が喧嘩する。
対岸で喧嘩を聞きながら宴会をするマン管か。

法律に「・・・できる」と書かれている場合は「してもいい」
「・・・しなければならない」は、しなければ罰則がある。
この違いから勉強していない人が頑張ってマン管士の試験を受ける
基本的に判っていないから毎年落ちる。
しかし参考書には「できる」と書かれているから毎年受験料を支払う
そんなところかな

マン管教に洗脳された＊＊を相手にすると
ちょっと面倒だよ

＞組合契約に拘束されるんで、脱退できないと言うこと
（組合員の脱退）
第678条　組合契約で組合の存続期間を定めなかったとき、又はある組合員の終身の間組合が存続すべきことを定めたときは、各組合員は、いつでも脱退することができる。ただし、やむを得ない事由がある場合を除き、組合に不利な時期に脱退することができない。
２　組合の存続期間を定めた場合であっても、各組合員は、やむを得ない事由があるときは、脱退することができる。

>法律に詳しいのはわかったけど、やっぱどっかズレてるんだなぁ．．．社会の中では弱者の人ですね？

読んでも理解出来ない様で、
茶色のコメントと黒の条文が矛盾しているのが分からないんだろうね。

内部契約的には組合契約で組合員を拘束し、対外的には組合契約ではないと言い切るのは国策のような気がする。農業関係の組合も農民が縛られて農水役人が豚太り。

>>303
さすがに貴方は黒字の匿名と異なり、問題点を理解している様ですね。
但し、観点が屈折しているのが残念です。

マンション管理組合は組合契約と言う結論が出たよ！

http://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=RL&action=m&board=1073724&...

議論のギが無い書き込みってこれ↓

http://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=RL&action=m&board=1073724&...

そうそう。

珍しいコメントの羅列です。
＞内部契約的には組合契約で組合員を拘束し、
＞対外的には組合契約ではないと言い切るのは
＞国策のような気がする。

＞農業関係の組合も農民が縛られて農水役人が豚太り。
ひょっとして、農協のこと。あ！これも協同組合と名の付く組合？　あーあ。

だそうです。

http://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=RL&action=m&board=1073724&...

弁護士に確認したところ「マンション管理組合」は「民法(667)の組合」だそうです。

聞いた！言ってた！では確かにそうですね（笑
必要性があったらその都度、弁護士に聞いて見ては如何でしょうか？

客観的に見れるソースは民法６６７条です。
日本語的に理解できない部分があれば、その部分を教えてください。
建物の管理という事業を行う組合です。

多くを語らない法律によって知らずに売買契約や委任契約が成立していることは周知の事実です
組合契約の成立も自動的に成立しているのです。

例えばwikiでは次のように書かれていますね。
「マンションなど建物区分所有者間における管理組合（建物の区分所有等に関する法律3条参照）などは、法人格を取得していない場合は権利能力なき社団であることが多いが、民法上の組合とされることもないとはいえない。」http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%B5%84%E5%90%88

この記述が正しいのかどうかは私には分かりませんが、「ないとはいえない」という消極的な意見を見ると、少なくとも「組合契約が成立しているのは自明」とは言えないのではと思います。

>この記述が正しいのかどうかは私には分かりませんが

だから３１１のとおり、弁護士に聞いてみることです。

（国交省）マンション標準管理規約（単棟型）巻末コメントから
第６条関係
管理組合は、マンションの管理又は使用をより円滑に実施し、もって区分所有者の共同の利益の増進と良好な住環境の確保を図るため構成するものであり、区分所有者全員が加入するものである。区分所有法によれば、区分所有者の数が２名以上の管理組合は法人となることができるが、この規約では管理組合を法人とはしていない。したがって、ここにいう管理組合は権利能力なき社団である。

＞２．満たしていない場合（管理者もいない、規約も定めていないなど）⇒区分所有者間に組合契約があると考えられる。
区分所有法の強制規定があるので、３条の団体は強制的団体規制であるので、これは組合契約とは言えない。
区分所有法の規定に従う管理の集会決議を行なった段階で、権利なき社団が適用されます。

＞法的性格を見ますと、一方では民法上の単なる組合としか見れないものがございますし、

「としか見れない」のでして、民法上の組合か、権利能力なき社団は一般に集会決議を行なうことでそのシステムが施行されますので、判例の条件が満たされると解釈されるのです。しかも管理組合は人が変わっても存続する主体です、しかし組合契約は契約者が変われば債権債務は継続されませんので民法の組合ではなく権利能力なき社団なのです。

http://post.messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=RL&action=m&board=107...

だそうよ。

＞管理者も置いていない、かつ規約も定めていない団体において、このような理屈はどこから導き出されるのでしょうか？

先ず、管理者は必要条件ではありませんが、集会を開催したことで組織化されて、必然的に執行機関ができます。
規約は区分所有法の通りで運用出来ます。区分所有法を読んでご覧なさい。
保守工事が発生したときは、区分所有者はだれでも工事が出来て、工事を行なった区分所有者がその費用を専有部分面積割合で各区分所有者に請求することになるが、これが現実的ではないから、集会での協議となりますので、自然に組織化が成り立つと言う訳です。

＞>集会の開催⇒組織化されて、必然的に執行機関ができる。
＞この理屈が理解できません。
＞>規約は区分所有法の通りで運用出来ます。区分所有法を読んでご覧なさい。
＞区分所有法のどこを読めば理解できますか？お教えいただけるとありがたいのですが・・・
区分法１８条１項の保存行為は必然に発生するが、少数人数で費用立替えて、１９条で共有者に請求する事も出来るが、現実的ではないので、３４条５項で２０％の賛同者を募り、３５条の招集通知を作り、それには３７条の議案を作り、その結果３８条の議決権で、３９条で決議することになるが、４１条の議長のもと、４２条の議事録ができあがり、当初の保存行為が実施されることとなる。この過程では、２０％の賛同者から職務分担が発生し、執行機関が出来上がる事になると言う訳です。

＞「〜１９条で共有者に請求する事も出来るが」より以降は、仮定に基づく推測であり、合理的な説明になっていません。
具体的な可能性を説明すれば、合理的な説明です。
＞区分法１８条１項の保存行為は必然に発生するが、少数人数で費用立替えて、１９条で共有者に請求している団体の場合は？
勿論、一人でも可能ですが、共用部分ですから影響されるのは個人に限られませんので、賛同する各区分所有者の集団です。
＞>規約は区分所有法の通りで運用出来ます。区分所有法を読んでご覧なさい。
この説明は？
前のコメントで具体的に運用例を示しています。
他の例でご質問あればどうぞ。

＞区分法１８条１項の保存行為は必然に発生するが、少数人数で費用立替えて、１９条で共有者に請求している団体の場合は？
＞この場合でも、権利能力なき社団と判断できるのか？という質問です。
当然です。
これらの少人数の区分所有者を含む区分所有の構成員は、その一人が何らかの理由で専用部分を売却しても、買手が新たな区分所有者となり、この構成員は売却行為とは無関係に存続する継続的な組織体であるからです。

＞>規約は区分所有法の通りで運用出来ます。区分所有法を読んでご覧なさい。
＞規約を定めていない団体を前提にした質問です。にもかかわらず、
＞>規約は区分所有法の通りで運用出来ます。
＞との説明では、まったく理解できないという意味です。

仰る通りで、表現の乏しさでした。
正確には「規約がなくても、区分所有法の規定を、規約代わりに運用出来ます。」が真意でした。

＞>区分所有法の規定に従う管理の集会決議を行なった段階で、権利なき社団が適用されます。
＞と書いています。 矛盾しませんか？

いいえ矛盾しません。集会決議は法律行為ですから、それには権利なき社団が適用されますと言うことです。

＞>いいえ矛盾しません。集会決議は法律行為ですから、それには権利なき社団が適用されますと>言うことです。

＞集会決議は区分所有法で定められていますが、それは権利能力なき社団とは無関係ではありませんか？

難しい文章です。
否定の否定で肯定となり、「それは権利能力なき社団とは関係はありますか？」との質問とすれば、関係あります。
その理由は権利なき社団には多数決原理があることが要素の一つです。

難しいなぁー。　それで、マンション管理センターの必要の有無論議はどうなったの?

＞難しいなぁー。　それで、マンション管理センターの必要の有無論議はどうなったの?

人気投票で決まる訳ないでしょうよ。

>人気投票で決まる訳ないでしょうよ。

誰が人気投票やるっていったの？あちこち脱線しないで議論しましょうよ。と、云うこと。
わかったかな？？

黒色の「匿名さん」、どこかに雲隠れしたものね。

管理組合は対外的に「団体」であって
内部の契約関係（組合員を拘束する）は民法の組合契約です。

権利能力なき社団云々は、団体の対外的な見方を云っているのである。
管理組合員相互の債権債務は、民法の組合契約である。

であるから
権利能力云々の話は、それでいいではないか
内部拘束の組合契約について議論すべきである。

＞一般的には、権利能力のない社団に該当することになると考えられる。ただし、管理者も置かれず、規約も設定されていない場合にまで社団に該当するといえるかどうかは、なお疑問があろう。」と説明しています。

ですから、「区分所有法の規定に従う管理の集会決議を行なった段階で、権利なき社団が適用されます。」と申し上げた次第です。

>であるから
>権利能力云々の話は、それでいいではないか
>内部拘束の組合契約について議論すべきである。

つまり、内部拘束は組合契約と言う事です。

＞つまり、内部拘束は組合契約と言う事です。

だから何なのさ？
組合なら、「修繕積立金は共有物、従ってその取崩は全員同意が必要」と言う宇宙人理論を展開したいんじゃないの？
さあーどうぞ！！　何人お客が集まるか。

>＞つまり、内部拘束は組合契約と言う事です。
>
>だから何なのさ？

やっと異論は無くなりましたか。
民法に従おうね＞マン管センタ

＞やっと異論は無くなりましたか。民法に従おうね＞マン管センタ

あれーそれだけ。木戸銭返せ！
共有物についての宇宙人理論の展開かないぞー。

法令に従いましょう。

法令ではない書物（マン管作成）に従うのは異国人だぞ！

ミスター民法の組合＝組合契約さん、遁走しました。’

ってか
民法の組合契約を反故にしようとしているマン管センタはいらない。

元々管理組合の基本部分は、民法上の組合ではなく、区分法３条前段で強制的に設立された「団体」では？　区分法３条が規定された趣旨は、組合契約で任意の設立のすると、管理する団体のないマンションが多数出てくる可能性があるため、区分法で団体の設立だけは、法定したものだったはずです。３条後段の「規約」「管理者」は任意なので、定めていない場合は、「権利能力なき社団」とは呼べないと思いますが、現実にあるマンションで「規約」「管理者」のないマンションの方が少ないとは思いますが。
民法上の組合と類似なのは、区分法３条が組合契約を経ずに組合類似の団体を設立させるためなので当然のことで、逆に民法上の組合と相違点があったとしても、区分法は民法の特別法なので、問題視することではないと思いますが。
この辺は、マン管センターが監修していない本でも同じ様な意味で書かれていますが。

＞ってか　民法の組合契約を反故にしようとしているマン管センタはいらない。

携帯式コメントの宇宙人出たな。

法律ちゃんと読もうよ

http://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=RL&action=m&board=1073724&...

「できる」は強制じゃないよ

＞「できる」は強制じゃないよ

出来なかったらどうするの？

困りましたね管理組合が組合契約だったとは
管理組合というか３条でできる団体が無いマンションもありますよね
区分所有法はマンションに限った法律じゃないしな

>>357
分譲マンションを購入した事のない人のコメントはご遠慮下さい。

>357
管理組合が組合契約だと民法勉強しなくちゃ
積立金は、みんなのお金という意識が重要なんですね。

＞民法上の組合と類似なのは、区分法３条が組合契約を経ずに組合類似の団体を設立させるためなので当然のことで、逆に民法上の組合と相違点があったとしても、区分法は民法の特別法なので、問題視することではないと思いますが。

常識的コメントです。バーチャルの上だけでも相手が欲しいだけなのです。

マン管受験生各位

区分所有法３条は、日本語で書いてあるとおり
全員で団体を作ってもよいですよ、その場合は規約や集会もひらくこと。
よって、管理組合は区分所有法で拘束された団体ではないことは明白
管理組合は民法の組合契約で拘束された団体です。
テストにはでませんので予習復習の必要はありません。
テストでは民法の組合ではないとの誤った問題だでますので要注意！！