大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？

974,978さん
亀レスですみません

978さんご指摘の通り、管理組合でマンション全体の電気料金を支払っていました。
その中で店舗の使用分を大京アステ－ジが分電メ－タ－を読んで店舗に電気料金を請求する事
になっていたのですが、その業務を3年間放置していました。
理事会の指摘で発覚したようです。

また大京アステ－ジのフロントが組合に黙って特定の住民に立体駐車場を無償で使用させていたみたいです。
(ありえない話と思いますがそのようなうわさを聞きました）

大阪の別タワーでは，立体駐車場にどろぼうが入りはさまれて死亡した．夜間管理人は防犯カメラ見てなかったんか．大阪支店の管理は大丈夫か？

>1007
こんなオイシいネタ、ググればニュースが出るかと思ったけどニュースになってないのね

1008
ニュースになっていましたよ．

http://search.yahoo.co.jp/search?p=%E3%82%A8%E3%83%AB%E3%82%B6%E3%82%B...

エルザグレ－ス堀江　事故でくぐったらでてきました

>>1005
レスを下さって有難うございます。
区分所有者か社員で無いとこんな酷い話は聞かせて貰えないので、とても参考になりました。

多分ですが、管理を受託した際に上手く引き継ぎが出来ていなかったのでしょうね。
管理費の金額の他に駐車場の料金とか専有庭の使用料金等の徴収システムに入力しますので、
例え“担当者が変わった”とか“前任者から聞いていなかったので徴収業務を行わなかった”といった言い訳が出来ないからです。

大型物件なると（補助は別として）社員や主任クラスには任される事は無いと思われますので、
情けないと言えば情けないですね（笑）

何れにしても1005さん、有難うございました。

>>1007

＞＞夜間管理人は防犯カメラ見てなかったんか．

常時、防犯カメラの映像ばかりを見ている訳無いだろうし、人員的にも無理でしょう。
ただ問題なのは、立体駐車場に設置されていると思われる異常を知らせるセンサーが作動したのかどうかや、
作動時の対処に問題が無かったかどうかでしょう。
事故現場がどのようなものだったかは解りませんので全て憶測ですが、
自動車を載せているパレットに挟まれたとして、
この場合、自動車を載せているパレットが傾いた異常を知らせるセンサーが設置されている物ですが、
その際に、管理人がどのような対処をした事が問題だと思います。
尤も被害者がたまたま車上荒しという事で、事件の推移が違った方向に流れたのだろうけれど、

デベロッパーの関連の管理会社は、とにかく管理組合がしっかりしていないと、管理会社の都合のいいようにやられるので、要注意です。分譲時に自動的に管理委託が受けられ為、企業努力があまりないのではないかと思われます。ですが、管理会社というよりも、管理組合がしっかりしているか否かが最大のポイントではないでしょうか？

担当者次第だと思う
確かに自動的に仕事が貰えるからやる気無い担当者は相当ひどい

ウチの担当は別のインターネット会社を紹介してきて
なおかつ今のところにも価格交渉してきてくれました
前の担当の時はそんな提案ひとつもなかったので、
よくやってくれていると思います

インターネットの会社は変更せず
金額を下げてそのままですが
東電グループのようなので
今だったらもっと強く言えて下がったかもしないと思います

>>1015
経緯が判らないのですが、
フロント社員がインターネットの会社を紹介して来たのは何故ですか?

マンションによっては、竣工当初からインターネットの設備を施されて、
使用料はマンションの管理費から支払う仕組みになってますよね。
使用料金を安く抑えたいので、組合から申し出たのでしょうか?
この場合、フロントはネット等で安いプランの会社を探して来て組合に提示する事も出来ますよね。
また、既存の契約先に金額交渉を依頼する事も出来ますが、
こういう経緯なのでしょうか?
それとも、頼みもしないのに“こちらの会社の方が安くなります”と言って、契約先の変更を持ち出して来たのでしょうか?

後者の場合なら、“よくやってくれている“とは言えないと思うのですが、いかがなものでしょう。

>>1016
ネットで調べてでも選択肢を持ってきてくれるだけでありがたいと思いますが…
要望して動いたのと要望せずに動いてくれたのだったら
むしろ後者の方がよくやってくれてるになりますね

>>1017
私の書き方が悪かったと思いますが、
頼みもしないのに同業他社に乗り換えの提案を持って来たというのであれば、
アステージにどこかのプロバイダーから乗り換えの営業が入って、
組合に提案がなされたのではないでしょうか。

ご承知の様に一般ユーザーでも、初期費用は無料を謳っているプロバイダーは多いですよね。
“無料”を謳っても、何年かは契約していなければならない様です。
その“何年かが“過ぎて、同業他社への勧誘があったのではないかと思うのです。

既存の解約から別会社に契約を変更させて貰えればアステージに見返りもあると思われますし、
それを元に既存のプロバイダーも使用料の減額をお願いしても、応じてくれると思われます。
プロバイダーにとってマンションの様な集合住宅の契約は美味しい契約です。
使用料は入居者の有無に限らず、管理費から一括して支払われるからです。
しかも“未納者”の問題も管理組合の内部の問題ですので、
不払いや未納に掛る諸問題も無関係だからです。

全て推測の域ですが、フロントの提案は“よくある世間一般の営業活動”だと思いますので、
ご担当のフロント社員を好意を寄せるのもいかがなものかと思います。

過去スレに、お客の立場に立たないフロントに不満を持たれた方の書き込みがありましたが、
お客様の立場に立ったら会社は儲かりません（笑）
最近は流れなくなりましたが“お客様の立場にたって…”
サラ金のキャッチコピーの様で好きになれませんでしたが、
そんな事をやっていたら会社は成り立たないです。
アステージに限らず何処も営利企業なのですから、

フロントとはある程度、距離を設けて客観的に物事（提案等）を考えた方が良いと思います。

ウチの担当は良くやるヤツ。誰だってわかる。
自慢したかったから掲示板描いた

で、いいよね？

担当者によるところも確かにあると思います。
しかし、大規模修繕工事のとき、協力会社と称して丸投げしている下請け会社を同列にするような書類が多くポストに入っていました。仮説の工事事務所には下請け業者だけでした。こんなの有り？ですかね？　会社自体の体質を疑ってしまうのですが。

大京アステージは、出入業者から搾取するのはいかがなももか？住民のお金なのに！商法違反。

>>1021
今はどこの会社も、“下請け”という言葉を使わず“協力会社”と呼ぶものです。

アステージで気になるところは、技術担当の社員が大規模修繕の決議を得るのに総会に臨席しても工事を担当する会社の社員に任せ切っている所です。
質問をしても“どうぞ”とばかりに臨席している協力会社の社員に返答させていました。
まあ“実際に工事を請け負う会社に質疑応答をさせた方が早い”と言ってしまえばそれまでですが、
“総会の席であれでは・・・”と思いました。
こんな感じでしたから、工事事務所にアステージの社員が詰めて居なくとも不思議に思いませんでした。

ライオンズではありませんが（もう10数年前の話ですが）
別のマンションの総会でアステージの協力会社の社員を見つけたので立ち話程度の事でしたが、
アステージの技術担当の社員は協力会社から上がって来る見積書の稟議に忙しいだけだそうです。
最もお客に提出する見積自体も協力会社が作成するので、
アステージがいくら上乗せするのかも知っていたそうです。
この方は、技術担当の社員が見積もりを起こせるのかと笑ってました。

協力会社を使ったり、酷使するのはアステージに限らない事だと思うのですが、
こんな無駄な技術社員をリストラすれば、少しは安く出来るのではないかと思いました。

アステージの管理物件に住んでいます。管理費の引き落とし明細が届きません。ほかのマンションにも2カ所住んでいましたが、ほかの管理会社は管理費の引き落とし明細が届いていました。ライオンズはどこでも引き落とし明細はないのかな？

> ほかの管理会社は管理費の引き落とし明細が届いていました。
ちなみに、大成サービスは、同じ額でも毎月引落とし明細が届く。
でも、届いてもすぐゴミ箱行きなので、印刷代が無駄に思う。

大規模修繕は何としてでもアステージを抜きたいですね。
2割乗せだったら良心的。4割5割当たり前で乗せてるのでしょうね。
10割も普通にありそうなのがこの業界ですね。

アステージから引き落とし明細は来ません。

町内会にマンションで一括入会させられてしまいました。
町内会の連絡先が管理人室です。賃貸ではありません。
お隣りのマンションは希望が町内会に入会して町内会連絡班長はマンション住民。もちろん理事会役員ではありません。

>>1027
少し解らないのですが、

＞＞町内会にマンションで一括入会させられてしまいました。

と言われるのは、何らかの提案があって総会を経て“一括入会”をしたという事ですか?
それとも、マンションを購入条件の一つに“（管理組合が）町内会に加入する事”があったのでしょうか？

>>1023
その担当者のレベルが低い

>>1024
ウチも来ませんが、希望したら来ました
基本的に組合の費用をかけないためとのことですので
欲しいなら希望すればいいのでは？

>>1027
誰が班長してんの？
希望って誰？ゲシュタルト崩壊してるよ

川越管轄のレクセルマンションに住んでます。
前任の担当者は、しっかりしていて、お任せできたのですが、今の担当者は最悪！ 何かと言うと、理事会のせいにし、アドバイスも無く、総会では只、資料の重要事項を読み上げるだけ…高い管理費払ってるんだから、ちゃんと仕事しろ！担当者替えてくれないなら、管理会社を他にする！

>1030勘違いオーナーですね
管理会社との契約事項の確認をしましょう。
管理会社は大家ではない。
管理組合の依頼で管理会社は動く。
重要事項についての説明義務は管理会社にありますが
総会については出席の義務もない。
フロントは総会に出席の依頼を受けて、管理契約内容での質問事項になら答えるもの
勘違いも甚だしい。

>>1030
＞＞高い管理費払ってるんだから

管理費は組合に支払い、その最終受益者はオーナーであるご自身ですよ（笑）
この際ですから総会資料をお読みになれば良いと思います。
（管理会社への支払いは、管理費では無く管理委託費です）

諸問題の多くは、実は管理会社に有るのでは無く、管理組合の問題です。
勿論、管理会社の不手際の場合もあります。
理事会や総会に出ると、居住者の問題（居室からのトラブルや管理費等の未収金）を管理会社の責任として非難する方が居るのと同じです。


＞＞総会では只、資料の重要事項を読み上げるだけ

本来総会では、議長である管理組合の理事長が行うものです。
アステージは、サービスで代行をしてくれてます。
（代行を断る管理会社もある様です）
総会資料も、作成はアステージが“代行して”作成してくれますが、
基本的には管理組合（理事会）が行うものです。

配布前に理事会（あるいは理事長）に一任の下、配布している筈です。
どこでもそうですが、“一読の下”総会に出席しているのですから、
資料の重要事項を“確認の為”一読して説明しているだけです。

マンションの総会に元になった企業の株主総会に出席すると明確です。
基本的に、議事を元に進行され決議を持って終了します。
何かあるのならば事前に（質問や質疑を）、総会前に理事会に諮る（相談）ものです。

1031さんの仰る様に、
管理会社は大家でも無く、また裁定を下せる立場でもありません。
管理会社といえども“一業者”ですので、
そう割り切って付き合うとストレスを感じないでしょう。

どの場合でも言えますが、担当者（フロント社員と言うそうですが）は当たり外れの他、
ご自身との相性も有ります。
また、政府の方針（法令等）や、その会社のその時の方針や上司の考え方もあって、
“今までこうしてくれたのに…”と言う事は、何も管理会社ばかりだとは思わないのですが、
如何なものでしょうか。

↑貴方も間違ってる。
重要事項については管理業務主任資格のある者が説明する義務がある。資格のない者では無効です。
重要事項に虚偽の記載をしていたら資格剥奪、管理会社は業務停止の処分を受けますよ。
国土交通省のＨＰに処分された管理会社名が記載されています。

総会は管理組合が依頼しない限り出席する義務はないのですが、緊急動議として管理会社の変更が上がることもあり、出席したがる管理会社が多いだけではないですか？
総会や理事会に管理会社を入れることは私は反対ですね。

>>1033
自主管理がいいのでは？

理事会だけで、理事会や総会の運営ができるのえあれば。

建物の管理は、ビルメンテナンス会社へ発注し、会計業務は自分でやるか？会計士や税理士事務所にでも頼んだらできるかもですね。

難しいかもですけど、管理運営業務を契約から外せば、今の管理会社のままでいいかもですね。

>>1033
重要事項って議案の重要な事項って意味で、管理会社が行う重要事項説明とは違うような。。。

>>1035
私も1030さんが仰った“重要事項の説明”って、総会資料の重点（を掻い摘んで説明する）の事だと解釈しました。

1034さんの様に、管理会社の介在に不満を持っているのであれば自主管理も然りだと思います。
ただ、管理費等の未収入金の対処等で、日頃顔を合わせている方と真向かいで交渉となると、
二の足を踏む方の存在も有ります。
こんな時に管理会社に交渉を依頼する事が出来るので、（組合員の方の中には）管理会社の存在を再認識する方も居ました。
マンションにより様々な諸問題を内包していると思いますので、全てではありませんが、
私はこの様に思います。


＞＞出席したがる管理会社が多いだけではないですか？

管理会社も営利企業ですから、自主管理や他社への管理委託の動きに敏感だと思います。

ぼったくりですね　アステージは

亜ステージのフロントと思しき人が書いているようです
管理会社の悪辣ぶりを見かねて適正化法はできました
会社側の資格が管理業務主任　
組合側の資格がマンション管理士という位置づけとなっています
管理会社の収入は
管理受託費　　　　　　　　　組合から
受注工事の利ざや　　　　　　組合から
マンション建設のリベート　　建設会社から
（この為瑕疵担保責任の追及はしません）
点検業務に関してのリベート　点検業者から

熱心な方々が多いのですね。たしかに全くの無関心が良いわけではないでしょうが、わずらわしいことを避けたいために集合住宅に住んでいる方もいます。ぼったくられているかどうかは全住民がおなじように感じるとは限らないでしょう。実際理事をしていた頃、同じ理事で管理会社の変更がどうこうとかいう理事がいたのですが、その時点ではわたしは全く考えていません。ときっぱり言い切りました。理由はめんどくさいからともはっきり言いました。それに、その頃はまったく不満がありませんでしたからね。実はびっくりしたのと同時にむかつきました。

組合活動に無関心な人が理事になるのは　アステージにとり大歓迎なことです
アステージに丸投げしていれば　無用で過剰な修繕で　そのうち借入金（オリックスから）
を背負うことでしょう

>>1040
理事全員が無関心の人たちばかりだとおっしゃるとおりでしょうね。
しかし、なかなか必ずうるさい　じゃなくて熱心な方はいるようですよ。
めんどくさいったらありゃしない。

だから、輪番制を薦める

腐ったアステージが望むのは　輪番制です

震災での東電の対応振りにあきれた人は多いでしょう
顧客開拓の努力が不要であれば企業は官僚化し腐ります
マンション管理業も然りです
大京がつくるマンションの管理を当然のごとく引き受けるアステージです
受注努力とは無縁の企業です　当然　腐ります
電力業界と違い企業間競争があり　現在淘汰され続けています

町内の自治会に、新築当初より強制一括加入です。
一括加入の違法性云々はおいといて、
入居者名簿が、大京アステージから、自治会に流れてる事ってあるのでしょうか？

自治会に、居住者の個人情報を伝えないで一括加入って、できますか？

No.1045 by 匿名さん　2011-06-09 19:42:45

町内の自治会に、新築当初より強制一括加入です。
一括加入の違法性云々はおいといて、
入居者名簿が、大京アステージから、自治会に流れてる事ってあるのでしょうか？

自治会に、居住者の個人情報を伝えないで一括加入って、できますか？

○法令遵守と口では言いますが　実態は法令無視のアステージです
委託契約への背任は多くあります
自治会は管理委託契約とは無関係です
入会は居住者の選択に任せることが法令遵守です

子どもカゴフル装備の電動自転車を使用していました。
自転車の重量が重くラックの上段に持ちあげらあれないので、
空き区画とのチェンジをお願いしたところダメと言われました。

｢じゃあ、もう一台契約したい｣と申し出たところ、
空きがあるにも関わらず、理事会にも確認せず、
フロントマンに無理だと言われました。

で～も、後から隣のカワイイ奥さんに聞いたら、｢うちはフル装備の自転車、チェンジしてもらえたよ♪｣って
言ってました。

そんなこんなで、管理会社、チェンジしちゃいました♪

フロントなんて出鱈目しか言わない＞＜担当者の受け持ってる物件数が多すぎて面倒なのかな？言うことがコロコロ変わる。。自分とこの管理組合の決まりだからフロントに聞くのは筋違いだったと思うようにした。

レベル低い会社の低レベルのフロントに担当されたら目も当てられないよ
何にも知らないし知ろうともしないのばっかだからね
体制がしっかりしてて会社が意見聞くだけまだマシだと思う
上司までダメだったら切ればいい

業務請負および業務委託や個人事業主の場合、本来はメーカーなどの顧客から仕事の発注のみが行われ、請負側は作業責任者を置き配下に人員がいる場合は、作業指示を行うのは請負側である。偽装請負となるのは請負側が人の派遣のみを行って責任者がいないか実質的に機能しておらず、顧客側の社員が作業指示を行っている状態を指す。

アステージとライフの関係です、委託契約の内の一つの項目が、管理員業務であり、再委託することで利ざやを手にします。
法令遵守は掛け声だけです。

>>1045
レス、有難うございます
マンションを購入した時の事、覚えてますか?
愚問ですが、結構覚えていない方が多いのが現状だと思います（笑）
結構、お話（説明）長かったですよね。
一言で言ってしまうと、マンションの管理規約を快諾しないとそのマンションを購入する事が出来ないと解釈した方がいいです。
だから、町内会の入会も、その会費の支払いも“合意”の上で契約をした事になります。
ですから、
＞＞一括加入の違法性云々はおいといて、
と主張する事は“出来ません”



＞＞入居者名簿が、大京アステージから、自治会に流れてる事ってあるのでしょうか？

個人情報法の観点でのお話だと思われますが、（違法性は）どうでしょうか。
支払いは管理組合名で支払われていても、町内会から“代表者（理事長）の連絡先だけでいい”とか、“各戸の入居者名簿を提出して欲しい”と言われているのかにもよると思います。
つまり“町内会に加入の条件として入居者名簿の提出”とあれば、違法性を問えるかという事です。
これは、管理規約の説明を受けていない（であろう）賃借人にも準拠すると思われるからです。


＞＞自治会に、居住者の個人情報を伝えないで一括加入って、できますか？

“管理組合名での入会”は如何でしょう。
即ち、ラ○オ○ズマンション××管理組合で、連絡先として管理人室等の電話番号にして貰う事です。
または、“支払人名称と同一”つまり“ライオ○ズマンション××管理組合○×理事長”等です。

理事会で審議をされて、町内会の方とお話を持たれた上で、総会でお決めになられたらいかがでしょうか。
1045さんは（ご自身の管理組合を）町内会から離脱させる事を検討されている訳では無いのでしょう?

１０５５さんは、区分規約や標準管理規約が改訂されたこと
自治会費横領事件のことなどご存知ないようですね


マンション購入の際にサイン捺印したからと言っても、自治会加入する契約ではありません。

最高裁の判決で、管理規約で自治会に加入を決めるのは筋違いとの判決が出ています。
マンションは治外法権ではありません。
規約は法律を越えることはできません。

マンション名での自治会加入にどんな意義がありますか？
住民のための自治会ではありませんか？
個人がないのであれば、自治会サービスも個人にはできません。
会費だけ払うと言うことになります
賃貸であれば、同じ住いのオーナーにから強制徴収、賃貸住民からも徴収と２重に会費を徴収することになります。
この件からも、無効となっています。

管理組合が自治会費を請求することも問題とされました。
自治会費の請求は自治会がすることだと言うことです。

不況のために、あちこちで、管理費や修繕費の未収がありますが、転売物件購入者に自治会費の未納分も上乗せ請求した管理組合がありましたが却下されました。
管理組合と自治会は別だからです。
通常なら、自治会費を払わないと退会です。勝手に立てかえ払いを続けた管理組合の責任とのことです

管理会社も管理業務に自治会を含むのは不適当とされています。
管理会社は契約書に自治会費の徴収や対応を記載してません。

マンションを購入したら自治会に加入しなければならない
自治会強制加入はしてはいけません。人権の侵害です。

管理組合員の良識が問われる事項です。中古検討者には、管理の価値目安になります。

1056さんのおっしゃるように、私も認識しております。

ここにきて2点問題があると思っています。
1点目は、当初は、賃貸に出した場合や転勤で空家にしておく場合の自治会加入の違法性でしたが、
これは、法令順守の大好きな理事さんがいらっしゃるので、いずれ自由意思による入会になるだろう、
もしくは、必要性が出てきた時点で個々で違法性を主張して退会すればいいぐらいに思っておりました。

1055さんには申し訳ないですが、
購入当初の管理規約の自治会加入が条件を見た瞬間、
正直、裁判例からいっても、｢馬っ鹿じゃない！古っ！｣ぐらいに思ったものです。

現在、私がモヤモヤしてるのが、次の2点目の問題です。
加入して、お金が管理費で徴収されるだけであれば、私の中では許容範囲で想定内だったのですが、
インターフォンを鳴らして子ども会のお誘いがきますので、これは個人的にはかなりの実害です。
｢子ども会分も、自治会に上乗せしてお金を払えと！？｣
そんなもの参加するつもりも、世話役をするつもりもありません。

そこで、｢子どもが住んでいるという情報をばらしたのは誰？｣ということになります。
管理会社に提出した入居者名簿には子どもの名を記入しましたが、
それ以外で子どもの名を記すとしたら、住民票ぐらいですかね!?


>1045さんは（ご自身の管理組合を）町内会から離脱させる事を検討されている訳では無いのでしょう?
いえいえ、理事が回ってきたら、
そんな違法性の高いことの片棒を担ぐつもりはありませんし、
自治会の会合に出席するするつもりもありませんよ～

子供会がある自治会は、子供会が予算を使い過ぎると揉めている所が多いので、追会費になっている自治会もあります。

しかし、子供会と自治会は別かもしれません

以前は自治会組織の一部の所が普通でしたが、自治会がいつまでも民主化されず、地主役員により住民への威圧、強硬な会費搾取、宗教強制、宴会三昧、役員の不明支出などにより自治会脱会と入会拒否が増えるとともに、子供会は独立してきています。

子供会に情報を提供しているのは、ＰＴＡかもしれませんよ？

PTAではありません。
私立のお子さん宅にも来てましたから。
それに、｢○○自治会から子ども会のお誘いにきました｣と言っていましたよ。


まあ、PTAが個人情報を自治会に横流したら、
完全に目的外使用で、アウトですけどね（笑）


ＰＴＡもＮＨＫも自治会も、全部まとめて、ある種の＊＊＊＊＊なものですかね。
次、勧誘に来たら、何の名簿を元に勧誘に来られたか、かなり面倒ですけど、直接、確かめてみます。
ちなみに、管理人は、最近変わったので｢さあ～？前の管理人の事まではちょっと・・・｣っていってました。

レスありがとうございました。