分譲マンション管理会社に勤務している人専用の雑談・意見交換

管理組合　理事長　各位

お願い

特に話し合う議題もない理事会開催は控えていただきたくお願いいたします。
定例の名の下に開催し、なぜか管理会社フロントを出席させた挙句、「今日は話し合うことないよね～」
と言い放ち、開催後即解散。こちらはお仕事なので呼ばれれば出席しますが、休日、家族と出かける予定
も入れることが出来ず、わざわざ自宅から片道２時間かけて出席していますので、どうかその辺のご配慮
をお願いいたします。

よくわかりました。

＞管理組合　理事長　各位
間違い、各位＝皆様方の意味ですから、殿か様を使用すべきです。
＞お願い
＞特に話し合う議題もない理事会開催は控えていただきたくお願いいたします。
常識的には、理事会も総会の規定を準用しているはず、議題、議案を明示しないものは理事会に値しない。
＞定例の名の下に開催し、なぜか管理会社フロントを出席させた挙句、「今日は話し合うことないよね～」と言い放ち、開催後即解散。こちらはお仕事なので呼ばれれば出席しますが、休日、家族と出かける予定も入れることが出来ず、わざわざ自宅から片道２時間かけて出席していますので、どうかその辺のご配慮をお願いいたします。
議題もない定例理事会なるものの規約を改正する提案をしたらどうですか、序でに、非居住区分所有者を役員から外す規約の改正も提案したらどうですか、連絡費、交通費の節約と現実に疎遠な貴方も楽になりましょう。

203
201はフロントマンが書いてるんですよ。だから各位で正解。
もしこういう管理組合が実在するなら、２回目からは事前に議事を確認するなり、「何か準備資料はありますか？」と確認するとか、方法はあるだろうに。
仮に開催したとして、出席者からの意見も何もない、というであれば、フロントから報告なりアドバイスするようなこともいくらでもある。
このフロントマンは自らの無能を公表してるだけです。

201です。
各位は、フロントとしての私からここを閲覧してらっしゃる理事長様各位という意味です。

おっしゃるとおり私はフロントマンです。
203.204さんのおっしゃることは確かにごもっとも。そうできればそうします。
仮に「次回の議題は何ですか？何か準備する資料はありますか？」そういう質問当然しますよ。
しかし、「俺じゃ議題が思いつかんから開くんだろが。わかりきったこと聞くな。」ですとか、「議題がなくても定期的に開くという組合のルールだ。出席したくないの？理事会の補助は契約書に明記されてるよね。委託料は定額制だろ。だったら出席してもらわんと損だよね。いやなら担当かえて貰うよ。ま、管理会社かえてもいいけどね。」ですとかいわれ、結局無理やり開催します。
ちなみに、定例理事会を開くなどということは規約には当然明記されておりません。
また、フロントから報告なりアドバイスなりとありますが、小規模物件で毎月毎月理事会開催して、５年目６年目ともなるとほとんど提案しつくしていて、何も提案することはありません。

私だって、身のある理事会は好きですよ。一緒になっていろいろ考えて、私が提案したことが理事会案に採用されて結果うまくいって、感謝されればうれしいですし。
ですから、必要に応じて呼んでいただければうれしいという話です。でも、仕事なんで出ろといわれれば笑顔で出席しますよ。仕事ですからね。

フロントの方って大変ですね。それも真面目で一生懸命仕事されている方の方が苦労されているようですね。
そういうフロントが私のマンションを担当されれば大歓迎です。頑張ってください。

何で管理員が集会に出なければいけないの？

うちも管理員は理事会・総会に参加してるよ。総会・理事会の支援業務として。フロントと一緒に（管業有資格者）
日常の管理の中で聞きたい点がある場合や雑用も含めて。

201です。ややこしいのでコテハンにします。
>>207さん　フロントはいわゆる管理員ではありません。各物件の管理組合運営をサポートする担当者です。
管理員は現地で職務に当たる駐在員のような方です。当然、その管理員が集会に参加することもあります。現場での意見をお聞きするのに適しているからです。
206さんのようにそういっていただける方がいると、正直報われます。数字で結果が出るお仕事ですので、お客様の満足度＝仕事の成果、というお仕事ですので。
ここの書込みを見ているといろいろなフロントがいますし、フロントに対して厳しい意見もいただいてます。周りに流されず、また、腐らずかんばっていきます。

間違えました。
数字で結果が出るお仕事ですので→数字で結果が出るお仕事ではないので

>>207さん　フロントはいわゆる管理員ではありません。各物件の管理組合運営をサポートする担当者です。管理員は現地で職務に当たる駐在員のような方です。当然、その管理員が集会に参加することもあります。現場での意見をお聞きするのに適しているからです。

では集会で、管理員、管理会社のメンバー（フロントとは前線、ホテルの受付しかイメージしか湧かないね。ひっとすると管理業務主任者の資格のない人も含めて蔑んだ呼称かな。）の批判、取替主張の芽を摘むことになるので歓迎されることではありません。管理組合側の判断に任されるべきことは当然です。

>>フロント万さん
理事会が、議題なしで即終了するってのは、ある意味では優良物件だと思いますが。
問題に気づいてなかったり、目をそらしているのでなければ。

会社の体制がどんなものかわからないけど、そんなところなら誰でも担当できるだろうし、家の近い人に担当を代わってもらえば？と思います。

工事のノルマがあるような会社は別だけど、理事会に行くだけで、議題が何も無くて（＝準備も不要、ややこしい仕事の依頼もない）、それで委託費貰えるんなら万々歳だと思いますけどね。

理事会で何かしたければ、月次の会計報告でも読み上げたり、管理員がちゃんと仕事してるってことをアピールするような報告をしたり、いくらでもやることはありますし。

管理会社の前座は理事会に出席せずに、金の出し入れを逐一理事長に報告することに専念すべきです。勿論、個人の破滅につながる不正使用は厳に慎むことです。

フロント万さんへ

大変だと思います。ただ201の文章は全ての管理会社や理事についておはなししているんですよね。

あなたは管理会社の派遣社員という認識でよいのでしょうか？

私も管理組合のメンバーですが規約には２ヶ月に１回理事会は開催しなければならないし、すべてがそういう理事長

や管理組合では無いのでは？

あなたの所はそうかもしれませんが特に話し合う議題が無くても毎月の収支報告分析、それから未払い者の対策は

毎回必要じゃないでしょうか？それがあなたのところがうまくいかないからといって、特に議案もない時は開催しな

いで下さいというのも理事会に参加している人たちは不快に思いますよ。

もし書くなら私のところはこういうことなのでどうにかならないですかという質問はありだと思いますが・・・・

それに何も無ければ常に議案を考えるのもあなたの仕事ではないですか？

先ほどもいったようにフロントでしたら何のデーターがほしいかわかるので未払者のデーターを毎回だして報告したり、トラブルというのはとにかく毎回あるものです。それについてはなしやすいようにレポートをまとめれば
何もない日は無いですよ。（毎週理事会をやっていれば別ですけど・・・・）

最後につけ加えると自分から生み出す仕事は職種に問わず何でもあり、誰かも言っているように出尽くしているから何もないということはあなたの仕事としての無能さを露呈しているだけですよ。

管理会社は、じり貧だから大変です。委託手数料の値上げはできないし、管理員、フロントの月給を時間給、請負制にしてコスト削減が限界です。あと何を切りつめたらいいのかな。＜マンション、アパート１５棟の管理会社経営者＞

XXXが受託管理する管理組合で、元フロント担当者による横領事件が起きていたことが分かった。被害規模は平成14年から20年6月まで4管理組合、計約9,800万円とされ、現在都内警察署で捜査中。長期にわたる横領で、気付かなかった管理会社のチェック体制も問題視されそうだ。XXXではすでに被害に遭った管理組合で説明会を開き、被害額を全額補てんしている。

フロントと言う人は悪いことを出来る立場にいるんだね。おいら管理員はサボる位しか出来ないから安心だね。

>>215
値上げできないって、そりゃ中小だけっすよ。
大手はがんがん値上げもっていってますよ。

東急コミュニティーなんか管理委託費の値上げ要求を管理組合が呑まないなら、
次年度の契約更新を平気で断っているのは有名な話ですよ。

契約更新しないのなら、他の管理会社に変えればいいじゃない。管理会社も掃いて捨てるほどあるのだし。

＞次年度の契約更新を平気で断っているのは有名な話ですよ。

管理の委任契約だから立場は平等で、有名でも何でもない普通ですよ。
値上げの申し入れは、経営の危機でしょうからそれを断って、別の管理会社に変更するのが自然です。

「値上げ＝経営の危機」はチョット大袈裟では？

例え収益が悪い物件でも、管理を続ける価値がある物件（シンボリックな物件等）なら、手を引いたりしません。
得てして収益が悪い物件は、減額した上に、手間ばかり掛かる物件です。
管理会社なんて掃いて捨てる程あるといいますが、このような物件にはさすがのＮＨやＧも寄り付きません。
せいぜい管理業を片手間にしている会社ぐらいです。

＞例え収益が悪い物件でも、管理を続ける価値がある物件（シンボリックな物件等）なら、手を引いたりしません。

例え収益の悪い管理会社でも、管理を続けさせる価値がある管理会社なら、値上げをしなければ変更しません。

某中堅管理会社の営業の方から聞いた話ですが、住友不動産建物サービスや野村リビングサポートから呼ばれていて忙しいと言ってましたよ。要は住友や野村が要らない小規模物件の管理をくれてやるけどどうか？という話だそうで。

子供だましの様なガセネタは大人のやることでないよ。

224は表現がややオーバーかもしれないがガセではないですよ。
利益の上がらないマンションの契約は継続しないという、ごく当たり前の経営的判断を大手がやっていることは事実。もちろん会社の方針によるので、中にはそうではない大手もありますが。
そのようなマンションを引き受けるのは低価格である中小になるのは自然の流れですね。

詐欺はいけませんが、管理会社にも百円ショップがあるのは当たり前です。

利益率の悪いお客様への値上げ要請は理解できますが、それを実行するというのは、正にその管理会社の内容が悪化しているのでしょう。なぜなら現在までその様な客を飲み込んで仕事してきたのですから。もし、値上げ要求してだめで解約したなら、社員をリストラするとかそれ以外の原価を下げなければ、いくら利益率が悪くても粗利益で赤字でない限り、単に経常利益が減じてしまうから。その管理会社がそこまで追い詰められているということでしょう。ただし、ものすごく手のかかる（モンスター系のクレーマー）お客ならば、値上げ交渉を材料に解約するという戦略もあると思うけど・・・。

中古マンションの値下がりが止まらない現在、管理会社自身のコストセーブの為の人員削減以外の方法はない。

大手が利益率の悪いマンションへ値上げ要請するのは、財務体質が悪化して追い詰められてるからって本気で思ってるのかな？中小ならともかく。
会社が儲かっているから利益の上がらないマンションの契約もとりあえず継続するの？まぁ中にはそんな大手もありますが、もうそんな時代じゃないでしょう。利益の上がらないマンションは利益率の改善をする。値上げしてもらえないなら解約し、そのマンションにかかっていたパワーを別の適正価格のマンションにかけてサービス向上を目指す。
この業界もやっとそういう当たり前の経営判断をやるような動きになってきただけの話だと思います。

タカが管理会社、利益率とは鷹揚な、デベのアフターケアーの手足に過ぎないよ。

鷹揚な、ではなく、大様な、でしょう。

フロントの人員削減について、大手は年間５千戸以上も管理戸数を伸ばしています。
不採算管理組合との管理委託契約の解除したとしても、翌年の新卒の入社人員を削ればなんとでも
なりますよ。
業界全体としてはまだまだ拡大し続けていますし、今後もマンションは供給され続けるんですよ。
中小ならいざしらず、大手は管理戸数１０万戸を越えたあたりから、利益率重視にシフトしています。
手間のかかる管理組合や、利益の上がらない管理組合に人員を割くのではなく、利益があがりあまり
無理難題を言わない管理組合をフロントに数多く担当させたほうが、経済的なんですよ。

＞利益があがりあまり無理難題を言わない管理組合をフロントに数多く担当させたほうが、経済的なんですよ。

それじゃあ、10万戸以上の大手は高い割にはサービスが悪いってことじゃないですか。
管理戸数が多いというのは管理組合にとっては、必ずしも好ましいことではないようですね。

>>234
あなたが本当にそう思われるなら、管理戸数の少ない会社を選択されればよいのです。
経済的なことは悪いことなのでしょうか？
あるマンションでは適正価格を支払ってもらい、あるマンションは特別価格で管理を受ける。これはある意味で不公平だし、組合を裏切っていることになります。
きちんとした費用を支払っている組合には最高のサービスを提供する。そのためにも値切るだけ値切って無理難題を言う組合にはそれなりの対応をとり、その分の人件費を別のマンションにかける。それが企業として本当の意味での誠実さではないでしょうか？

>>235
あなたのいっていることは詭弁です。
フロントの全員が委託業務費の値段によってサービスの質を変えることができますか。
管理員がそれで仕事の手を抜きますか。
最高のサービスとはなんですか。委託契約以外のことをやってくれるんですか。それはなんですか？
どう考えてもおかしいでしょう。

＞大手は年間５千戸以上も管理戸数を伸ばしています。
どれですか？　その様な会社はありませんでしたが・・・。
日立ビルシステム
近鉄住宅管理
中銀インテグレーション
星光ビル管理
日鉄コミュニティ
長谷工コミュニティ
合人社計画研究所
ジークレフサービス
野村リビングサポート
興和不動産レジデンスサービス
コスモスライフ
東洋コミュニティサービス
三井不動産住宅サービス
重商建物
穴吹コミュニティ
大成サービス
穴吹ハウジングサービス
総合ハウジングサービス
ナイスコミュニティー
レジデンス・ビルディングマネジメント

フロント個々のサービスレベルの話なんてしてませんよ。経営判断って言ってますよね？
どこに人件費をかけるか、つまり一人当たりの担当マンション数を何棟と考えるのか、そう言えばわかってもらえますか？
最高のサービスとは、その会社がもっているポテンシャルを最大限に発揮してサービスを提供するという意味です。最高の品質と言ったほうがよかったかもしれませんね。
そのために営利企業としては、手間（経費）ばかりかかって儲からないマンションは手を引かせて頂き、その分の経費を別のマンションにかけることで品質を向上させる。それによって会社としての競争力をつける。
管理会社に限らず、会社の経営的観点からはごく当たり前のことをお話してるつもりですが…。
ちなみに年間五千戸以上管理戸数を伸ばしている会社はありますよ。いちいち社名は挙げませんが。簡単に調べられるのでもう少しお調べください。

>>237
全部調べるのは面倒なので、確実に年間５０００戸以上増えている会社のみ確認しました。
（社団法人高層住宅管理業協会ＨＰ参照：平成１９年３月→平成２０年３月）

○長谷工コミュニティ
　１８１，２７６戸→１９２，８４５戸（＋１１，５６９戸）
○合人社計画研究所
　１１９，８４５戸→１３４，３０２戸（＋１４，４４８戸）
○コスモスライフ
　１１６，４２４戸→１２２，３１５戸（＋５，８９１戸）
○三井不動産住宅サービス
　１３５，１００戸→１４４，５８５戸（＋９，４８５戸）

>>235
きちんとした費用を支払っている組合には最高のサービスを提供する。そのためにも値切るだけ値切って無理難題を言う組合にはそれなりの対応をとり、その分の人件費を別のマンションにかける。それが企業として本当の意味での誠実さではないでしょうか？

あなたのいっているのは上記であり、儲からないマンションは切り捨てるとどこに書いてありますか。
委託管理している組合でサービスの差をつけるといっているのですよ。
だからどんな差をつけていくのかと聞いたんですよ。

平成２１年４月頃で問題にしなくては、過去と全く様変わりしているのに。

>>240
>>230をご参照ください。
人の言葉の一部のみを切り取って批判するようなら、これ以上議論する価値無し。まともな反論したいのなら人の意見はちゃんと読むように。

利益の上がるマンションとは、管理会社からすれば『カモ』ということでしょぅ？
簡単に言えば、管理人の怠慢を指摘しないMS・フロントの提示する見積書を鵜呑みにし承諾するMSのことですよね。
最近の管理会社は、善良管理注意義務を平然と違反しておきならが、>>230のような意見で正当化してしまう。
委託契約書違反だと管理会社を指摘する居住者を『モンスター』『クレーマー』と呼び気を紛らわせている。
困った管理会社が増えてしまい、残念です。

そんな管理会社と契約を継続する必要無いでしょう。解約すればよいだけです。
契約は対等。嫌なら組合からでも管理会社からでも解約すればいいのですよ。それがお互いのためです。

管理侍さん
利益のあがらないマンションは利益率の改善をする。そして、値上げして貰えないなら解約するということですが、
今までは、あまり儲けさせてくれなかったマンションもそれで契約してきたんでしょう。急に採算が取れなくなった訳でもないでしょう。
その採算の悪かったマンションと儲けさせてくれているマンションのサービスの違いは何なんですか。あなたのいう適正価格のマンションには最高のサービスを提供するということですよね。だが、今まで契約してきたマンションで採算性の低いマンションの対応は何が違うんですか。
あなたの会社は全て同条件で委託業務費の額を決めてる訳ではないでしょう。
現在でも、利益率の高いＭＳ、低いＭＳがあるでしょう。
又、超大型マンションの場合、利益率は低くても、利益額が大きくそういうところは解約しづらいでしょう。
益率なのか益額なのかどちらで判断されてるんですか。益額の場合はマンションの大小に大きく影響されますから大きいところにはまかれろ的要素が強くなりますね。そういうところにはなかなか値上げ要求は難しいでしょうし、また解約もできないでしょう。

>>237
すみませんが、中小がかなり混じってるみたいなんですけど･･･
ちなみにうちの会社も５千戸以上（ここ５年間の平均ね）伸ばしてますよ。でも、そこに入ってない。

ま、いろんな人がいろんな意見を言ってますが、実際に利益が上がっておらず、値上げ交渉に応じない
管理組合はどんどん契約解除を申し入れています。
横のつながりで他社のフロントとも接点がありますが、大手はどこもそんな感じですよ。
現場では、そりゃいままでのお付き合いがあるから、切り出しにくいところや、個人的には受けたい契約
もありますけど、全て本社が判断することですからね。
ま、会社がいったいどこに向かっているのか知りませんが、いままで散々利益をいただいていて、会社
が大きくなり利益率に目を向けたとたん、いままでの１０年以上のお付き合いも一切関係なく契約解除で
すからね。そりゃー白い目で見られても無理ないか。
でも、大丈夫ですよ。中小デベ系の管理会社なんて、親会社が息絶え絶えなんで、戸数伸ばすのに他社の
リプレイスで必死ですからね。お安くいいサービスが受けれますよ。

>>245
最高のサービスという表現は伝わり難かったのかもしれません。
利益のあがるマンションと採算のあわないマンションのサービスは基本的に同じです。同じだからこそ問題なのです。
支払うコストが違うのに提供されるサービスが異なるのはおかしいと思いませんか？適正価格を支払っている組合にとっては不公平ですよね？管理会社からすると、きちんと費用を支払って頂いている組合を裏切っていることになります。
だからこそ支払って頂くべき費用はきちんと請求し、支払って頂けない組合は契約を辞退させて頂き、その分のパワーをきちんと費用を支払って頂ける組合にかけたい。それを最高のサービスと表現しました。そうすることでその組合には更にご満足頂き、信頼関係を深めたい。
ちなみに利益率と利益額の話に関しては、その両方を加味して判断すべきと考えます。

>>247
支払うコストが違うのに提供されるサービスが異なるのはおかしいと思いませんか？適正価格を支払っている組合にとっては不公平ですよね？管理会社からすると、きちんと費用を支払って頂いている組合を裏切っていることになります。

あなたのところに支払っている委託業務費、あなたの会社の適正価格以上のところでも、委託費の差は当然あるでしょう。不公平感はあると思いますよ。
又、利益率の低い組合を解約すれば、中小の管理会社が引き受けることになると思いますが、そこは低益率でやらざるをえないわけです。勿論、コスト削減の努力はしていくでしょうが。
ただ、サービスの内容はあまり変えられないですよね。住民が以前を知ってますので。
だが管理会社のやってくれるサービスにどんな差があるんですか？管理員の勤務日数や清掃の頻度・人数等を除けば。
管理事務のうち、事務管理業務はどこの管理会社も大差はなく、最低やらなければならない業務でしょう。
管理員業務、清掃業務、建物・設備管理業務での差ということではないんですか。
あなたのいう最高のサービスという意味は、管理員の人数・日数・時間を増やし、清掃頻度をあげることなんじゃないんですか。なにか、フロントの方が特別にサービスの提供をしてくれるものってあるんですか。

無能な管理組合がある限り、管理会社は安泰だよ。
しかも無能な管理組合はこれから増えることはあっても減ることはない。

そんなことはないよ。組合も勉強してきているしね。マン管士の資格保持者が増えてきているのも事実。