合人社ってどう？

普通、自社で管理している住民を相手取って、管理会社変更に関する活動したことぐらいで、裁判するか？
そんなことを平気で行っている会社を、連れて来る、管理組合役員は常識が疑われる。
この会社への管理会社変更の総会提案の時に、ちゃんとそのような場合は住民を訴える管理会社であることを説明すべき。
それを聞いて、選択するやつは、いないと思うけど？

倫理観の無い管理会社を連れてくる役員は、工作員です。

安いとの理由は無関心な方には最大の魅力。訴えやすい簡単な方法です。しかし、安さに対する代償を良く考えましょう！

合人社の取り得は管理委託費が安いことだけ。組合担当のフロントマンなど
ウエンデイでは、お客様中心でやっていますなどと、いいことばかり言っているが
理事会でも新米の理事長など無視して、自分が議長を勤めるから、この前もきつく
怒ってやったばかりです。しかし、注意してしばらくはおとなしくしているが、
ものの２ヶ月もするとまた逆もどり。この会社は安かろう悪かろうの見本である。
だから、大規模修繕工事も組合で選定した別会社に依頼しました。
理事会がしっかりしないと、食い物にされます。

うちの管理組合の管理規約では、管理会社の変更は理事会の専決事項に
してあります。合人社がおかしなことをしたら、すぐに管理会社を変えます。
管理会社の変更を理事会の専決事項にしたことは、総会の承認を得てあります。
管理組合役員のみなさん、参考にしてください。

677みたいなマンションは、危ういかも？
何でも理事会で決められそうで、暴走したらどうすんの？
きっと理事長他管理組合役員のメンバーがずっと一緒なんて感じかな？

船橋にも黒い霧を発見！

管理委託契約の締結（新規も更新も）は総会決議事項のままにしておいた方がよいと思います。理事会は現行管理会社との契約を更新するか終了するかの議案を必ず通常総会ごとに諮るべきだと思います。

うちのマンションは重要事項説明書は各戸に配布されるが、管理委託契約書は見たこともありません。
これは違反でしょうか？　　違反だとしたらどうすれば良いのですか？　教えて下さい。

管理委託契約書と更新ごとに発行される契約成立時の書面は理事長のみに提出しています。適正化法には管理者（＝理事長）に交付すると定められているので適法です。理事長にお話ししてコピーをもらってはいかがでしょうか。
大概の管理規約には管理委託契約の締結は総会決議事項と定められているので、今後は重要事項説明書と更新に関する管理委託契約書（の案文）を総会議案書に添付させ、管理委託契約に関する議案を総会に諮るよう理事長にお話しすると良いと思います。

元：合人社フロントさん　　いつも有り難うございます。　
　ＮＯ，６８２　匿名さんと全く同じで重要説明事項が配布されるだけです。　
うちのＭは管理委託契約の締結についても総会議決事項になっていますが、
一度も総会で取り上げられたことはありません。
一年前にビラで訴えましたが無視され、裁判でも主張しましたがダメでした。
国交省に訴えて、ビラを警察に持って行きますが、他の方法も考えられますか？

管理委託契約の更新を総会に諮ることについて国土交通省・マンション管理センター・高層住宅管理業協会の三者に確認しています。三者の回答はいずれも、管理規約に特段の定めがない限り必ず総会に諮るべきである、そのようなアドバイスをしない管理会社はもってのほかであると厳しいお叱りを受けました。国土交通省からは、規約に定めがあるのに実施しない直接の責任は理事会にあるが、それをアドバイスしていない管理会社は善管注意義務に違反するので通報してくれれば厳重に注意をするとの回答を得ています。在籍中に上記のことを会社に報告し適正にアドバイスするよう何度も訴えましたが、支店・本社・役員からの回答は「管理会社には関係ない。たいした問題ではない。心配するな。余計なことをするな。」でした。該当する管理組合の皆様は絶対に泣き寝入りしないでください。管理会社の善管注意義務違反として国土交通省に訴えてください。

早速有り難うございます。

『　総会採決を無記名で投票箱に・・・　』のスレにレスしたところです。
昨日、合人社の本社に行き担当の金子と、総務の黒田に会い裁判の事後処理しました。
７階フロアに７０人位いたが、私が事務員さんらにも聞こえるように苦情を言ったが、
慣れているのか聞こえない振りをしているようでした。　可哀想でもありました。
合人者の様な者は、法での裁きしか対応出来ませんね。

本当にモラルがない、いい加減なところがある会社です。
利益追求ばかりにとらわれて、管理組合からの信頼をよけいに裏切っています。

これだけ書かれているのに、ポストにこの会社の情報誌（広告紙）ウエンディが投函されているんです。
新規営業するより、既存物件をちゃんとやりなよ
と感じます。

私の住むマンションでは購入時より三井系の管理会社ですが、理事会の理事２名が執拗に合人社への変更を提案し、大きな問題になりました。

その理事は毎年立候補して理事になっており（立候補以外は抽選。必然的に立候補し、希望すれば意図的自主的に理事長になれるシステムです）、事あるごとに現在の管理会社の不平不満をあげつらいます。結果、その理事の単独行動で合人社からの見積りを取り、あやうく合人社に変更されかねないところでした。

賢明な理事と住民が立ちあがり、臨時総会を開いて、見積りの不自然さや合人社との癒着疑念を指摘したりして、なんとか事前にくい止める事が出来ましたが。

合人社が理事を買収してるのでは？予め送りこまれた理事なのでは？と、誤解とも邪推ともとれる憶測が、マンション中に飛んでいる昨今です。

ネットで調べただけでも、あちこちで裁判沙汰も多いようで、個人的には絶対お勧めできません。

>>689
推進した理事は独立系を使いこなせると考えたかもしれませんね。
管理会社はどこも同じようなもんですよ。大して変わりませんよ。

三井系と言うことは高級MSですね。おそらく管理費も修繕積立金も贅沢にあると思います。
管理会社にとって相当おいしいMSですね。

どこの管理会社に変わってもそんなに変わらないでしょうね。

どこに変わっても良いけど、住民を裁判で訴えるようなところはカンベンしてください。

三井さんは財政状況もいいし、ブランドですから変更しなくて良かったですね。
管理費は高いですけど、しっかりした所ですから、プライドもあり悪い事はしない管理会社だと思います。

多分、空き部屋に乗り込ませて変更を狙ったのか、Ｇ人社の説明会にきた理事をいいように説明して、接待ぜめにして変更をすすめようとしたのでしょうね。

そういう黒い霧がかった住民は、総会で表舞台（意見を主張）に現れ、失敗すると、最悪他の住民から白い目でみられ、マンションには住めなくなります。また、そういう事にまで気づかないからこそ、厄介です。

G社に関し、あたかも極悪な手法を使う荒手の管理会社との書き込みが多いですが、素朴に考えて、もとの管理会社と比較し、同じ仕様の業務内容を何割か安い価格設定で行う見積もりを出してきたからこそ管理会社変更の可能性が発生したわけですよね。ちなみにどの程度、安い見積もりがでたのでしょうか。

初カキコ。
合人社に恨みも恩もない、率直な意見。
委託費が安いことを考えると我慢できる範囲じゃないの？と思う。
今はデベ系にいるが委託費高いよ。ただし、リプレイスは下げる。
裁判の件は、今でもその組合の管理をしているらしい。
組合員（前理事会）が理事長の兄弟？が経営している管理会社に変更されたくないために合人社に頼んだ（合人社が買って出た）のが真相。バカだよね。
敗訴の件は今では営業トークとして使わせてもらってるが有効です。
何社か経験したけど、営業トークはどこも一緒だから、価格で選ぶか評判で選ぶかはっきり決めたほうがいいと思います。
あと、社員待遇悪いからこの板の住民の多くは元社員の恨みじゃない？中にいないと知らないことばっかだし。

って言うことは？
書き込み内容はホントってことですか？
そういう意味でしょ？

ほんともあるし、変更時の紹介料なんかは知らないってか経験ない。使わせてくれるならもっとリプレイス取れたが私にはくれなかった。
事務が煩雑なのはホント、おかげで横領はない。
おじさんフロントが多いのはホント、おかげで委託料下げられる。
労働環境は悪い、がこのご時世もっとやばいとこあるしお客さんには関係ない。
工事報酬はホント、ってか企業のサラリーマンだから成果給は当たり前。
会社の内情が気になるなら自主管理しかない。
今のデベ系はの成果給はもっといいよ。お客さんも言いなりだし精神的に楽。
全部見てないから、こんな返答しかできずすいません

まーお客である管理組合にいい顔しすぎて従業員を安く酷使すると反乱が起きて身内からやられるし、お客にバカ高い管理費をふっかけてるといずれはお客からやられるし、やはりバランスよく会社運営することが大切なんですね。
いずれにしても、そーたいした付加価値のある業務をしてるわけでもないから落ち着くとこに落ち着くんだろうーね。大手のやってる業務内容をG社の価格設定で受託し、従業員が気分よく働いている会社を見つければ理想的な結果になるわけかな。

しかしＧ社はリプレイスが成功に導いた方に報奨金をあげてるよね

>>700
ソースは？

ソースは私。

私って、あんたが貰ったってこと？

運営協力金としてお金を出しています。しかしこれは社会通念上問題ある行為とはいえないと思います。私はリプレイスに関わる営業担当者がうそをつき管理組合様を騙して受託すること・それを知っていて是正させずリプレイスや工事の数字でしか評価をしない会社の姿勢にこそ大きな問題があると思います。会社の体制上できないとわかっているのに平気な顔してできますと言ったり、同じ仕様と言っておきながら管理が始まってみると大幅に劣る仕様となっている場合があります。管理が始まると営業担当は自分の報奨金を確保してさよならしてしまうので事情を知らないフロントは管理組合様と会社の板挟みとなり辞めてしまうことが多いのです。前管理会社と比較してあり得ない程安くなっている定期清掃・植栽剪定・雑排水管清掃は要注意です。実際の仕様（範囲・回数・やり方等）をよく確認された方が良いと思います。

運営協料金を貰っていることは問題あると思います
少なくとも一区分所有者として、同じ立場のはず。
それを知っていたら、変更の賛同はしないと思います。
個人的な欲のために、そんな提案をする方を信用できない。
報奨金の分値下げできるじゃない？
毎年の契約更新の時にもらっているんでしょうか？
ありえない

運営協料金を貰っていることは問題あると思います
少なくとも一区分所有者として、同じ立場のはず。
それを知っていたら、変更の賛同はしないと思います。
個人的な欲のために、そんな提案をする方を信用できない。
報奨金の分値下げできるじゃない？
毎年の契約更新の時にもらっているんでしょうか？
ありえない

ところで話は２月１５日に戻りますが、合人社が理事長を訴えた判決を皆様はご存知でしたか？
理事長が会計処理不実と工事代金が他より４割増だとして書面をマンション内に配布した。
これに合人社は名誉毀損で１０００万円の慰謝料と謝罪を求めたが、１,２審とも敗訴した。
判決のなかで、　「理事長の疑問に答えようともせず、マンション管理会社として、
『適格性を批判されても仕方が無い行為が多く見られる』とまで指摘されました。
最高裁判決が出ている頃です。
情報入手先は、　　マンション１１０番ー福管連・どうしょう？Ｑ＆Ａ

フロントに｢忙しいのなら他の人に代わってもらってもいいんですよ？」と言ったら
「はい、わかりました。」

やる気なし。

先ほど通常総会から帰りました。
監事から「２度も３度も良く確かめたところ、責任を持って適法といえます」と断言しました。
爺が５０７号室の工事費が計上されているが、
うちのマンションには５０７と言う部屋は無いと指摘したら、しどろもどろで頭を掻いていました。

フロントに「この１年間は管理規約に沿って不正はしてませんか？」と聞きました。
うろたえた末に『今すぐにはお答えできません』「どうして？」と聞いたら黙り込んでしまいました。
想定問題集には無かったのでしょうね。　　テープに録音してあります。使えるかもね！！

この爺さん、どの管理会社とも揉めるんだろうな！同じマンションの居住者の方に心から同情します。

７０９の爺さんに拍手！
決算報告書にない部屋の分が記載されているなんて、さすが合〇社ですね。
ちなみに、専有部の工事なんでしょうか？
何の工事か教えてください。

窓ガラスにひびが入ったとの事です。５０７号室はプリントミスで５０１と訂正されました。
この工事と給水、排水管からの漏水工事はほとんどが仲間の部屋で起こっています。
爺が『ビラ』を出す誘惑を抑えられないのは無理からぬ事とご理解いただけると思いますが・・・。

＞爺が『ビラ』を出す誘惑を抑えられないのは無理からぬ事とご理解いただける

しかし、あの名誉棄損の内容じゃ、説得力無い。
その他の主張が正当でも全部がだめだよ。

味方を増やさないといけないんじゃないの。

『ビラ』の内容を、全てレスしたものでは無いので、ご理解は無理かもしれませんね。
ビラを出した『理由は』鉄製非常階段に５２０箇所、穴を空ける工事を阻止することです。
合人社を相手に上品な抗議ではとてもとても阻止できないのです。
マンション内の合人社協力者を押さえ込む為,この方法しか思い浮かびませんでした。
名誉毀損で訴えてもらえたら、こちらの思う壺でしたがハマッテ来ませんでした。

一区分所有者が物申す先は理事会しかないこと、共用部をルール外で個人使用するビラ貼は許されないこと、管理会社を提訴できるのは理事長のみ、といった基本的なことがトピ主には理解できていません。
管理組合、管理会社から相手にされなくて当然です。

鉄骨階段に穴をあけるのは、通常の方法と思うけど。だだし、雨の日は、うるさいと思う。

フロントさんの持ち件数が多いので、まともに仕事をしてくれません。
何事も遅くて支払いも遅くなる。
そのくせ、自分の管理委託料は、引き落としで月初にとっている。

一人のフロント件数は、限りがあると思うので、質が悪くなり仕事が遅くなる。
匿名さんのように、やる気なしのフロントが多いですね。

週刊ダイヤモンド（2010年3月6日号）には担当一人当たりの組合数は平均7.3組合とあります。リプレイス営業時に配布される「管理に関する提案書」には「少数物件担当制度」を採用していると記載されています。同業界の平均から見ても「少数」とは10物件未満を指していると考えるのが普通です。フロントに聞かれてもし担当物件数がそれ以上でしたら約束違反になりますので営業所長、支店長及び社長に直ちに是正するよう要求してください。ホームページからメールするのが早くて確実な方法です。私は40物件以上を長期間担当させられていました。退職しなかったら本当に殺されるところでした。当然のことですが労働基準法等の違反として労働基準監督署から是正勧告書が出されています。

40はすごいなｗ
理事会・総会がブッキングして出席できないだろ。

一人で40件は、ひどいですね。
８件以上は、理事会に出席する物理的状態からは無理でしょう。

フロントさんが、参ってしまってどんどん辞めていく状態です。
精神的にも、体力的にも持たないからでしょう。
出来るフロント、善良なフロントさんは、どんどん辞めてしまいますね。

某社元フロント
↑名前変えたのか？第三管理者方式だろ？その辺隠さずに説明しないと誤解があるんじゃないのか？

４０件の組合で二月に一度の理事会及び総会開催だとして
４０×６＝１２０
一年間で土日の数は１００ちょっとなのにこなせるわけないでしょが。

誤解があるようでしたらお詫びします。名前は都合により変えました。40物件以上というのは例外的なもので全国で後にも先にも私一人だけです。しかしＧ社に対する誤解が蔓延（誤解により契約をされた管理組合様が多数ある）している以上は事実を知る人間が事実を示すべきと思い投稿しています。40数物件の内訳は解約を突き付けられていた理事会方式3物件と管理者（社長が管理者）方式39物件（半分弱は立ち上げから）です。理事会開催のために東奔西走することはありませんでしたが、出勤前は管理員からの電話、出勤すると一日中賃借人・区分所有者・分譲業者・仲介業者・工事業者等々との電話対応（ひどい時は固定電話と2台の携帯電話を同時に使用する程）に追われながら膨大な事務処理を行い、合間をぬって現場を巡回していました。月6～8回は夜間～翌早朝・早朝～翌早朝の緊急電話対応も課せられていたので完全な休日はあってないようなものでした。体力の限界だから物件数を減らしてくれと会社に何度も申し入れしましたが聞き入れられませんでした。その後、他の課で退職が相次いだため異動となり理事会方式10物件・管理者方式41物件、次に理事会方式15物件・管理者方式11物件となりましたが遂に力尽きてしまい休業・退職となりました。

>>717さん
自分へのレスと受け取ります。ありがとうございます。

一人頭の担当が多いので、フロントが愚痴るのもわからなくはないですが・・
安いとはいえお金を払ってる以上、プロの仕事をしてほしいと願います。

自分のところは担当がころころ替わり、引継ぎがされてなく都度最初から説明をしなくてはなりませんでした。

だんだんこっちもイラついてきてキツイこと言ったかもしれません。
担当が悪いのか会社が悪いのか･･･我慢すべきだったか。

>>７２３さん

私の所と同じです。
フロントの引継ぎがなされていない、フロントが病気しても上司が変わって補助しない、変な会社です。

本当に、こんな会社と付き合うのに、役員もストレスが溜まりますよね。
結構高い管理委託料を支払っていますから、文句をいうのは当たり前ですよ。
「委託料を返せ」と言いたくなります。
人を大切にしない会社は、そのうち社員からも見放されるでしょう。

　＞＞７２３さん・７２４さん　
大変でしょうが、引き続き頑張ってください。
今の状態は管理会社の作戦です。貴方たちが嫌になるのを待っているのです。
今のうちにいい仲間を大勢作ることです。変な組合員が入り込めないようにね。

悪い管理会社は常に管理組合の隙を狙っています。
マンション内には１割ぐらいは管理会社に擦り寄る人間がいます。　状況により増えますが。
真面目、しっかりした人が管理にかかっわっている内は、今の対策しか取れないのです。
輪番制で仲間が理事長になると、次第に本性を現すでしょう。

>>727さん

最終的に仕事をしない、出来ない人が担当になれば、管理会社を変えないといけませんね。
しっかりした管理をやっている会社もありますから。

ここもネットで検索すると、何でも相談してくださいなんて、好印象のＨＰ立てていますね。
他での書き込みはきついけど、それしか見てない奴はダマサレちゃうんでしょう。
ちなみに、「しっかりした管理会社って～もしかして長谷工？」

某管理会社の収納代行会社を使った口座振替には大きな落とし穴があります。管理組合が直発注した工事業者に工事代金を支払う場合、①管理会社は理事長に支払いの承認を得る、②管理会社は収納代行会社に管理組合の口座から代金を引き去り工事業者の口座に支払うよう指示する、③管理組合の口座から代金が引き去られる、④6～7営業日後に工事業者に振り込まれる、⑤振込依頼書や領収書の代わりに支払証明書が発行される、⑥理事会と監事は決算時になって初めて支払証明書を見る、ことになります。本当にその工事業者に工事代金全額を支払ったのか（全部又は一部を管理会社や他の業者に支払われていないか？）は収納代行会社が発行する支払いデータを見なければ決してわかりません。支払証明書が偽装され工事代金の一部（フロントが工事業者に交渉してコンサル契約を締結する）が管理組合の許可なく管理会社に支払われるという新手の横領が頻発しています。しかし管理組合は知る余地もありません。金額の大小に関わらず管理組合が工事を直発注した時は要注意です。依頼した工事業者に核心をついた話をすれば口を割るかもしれません。判明した場合は直ちに警察に届けてください。いずれ業務停止以上の処分が下されると思います。

マンション１１０番ー福管連ー・業務知識・判例の裁判で理事長を訴えたことも、
　関連があることを示したものですね。
よく計画研究したんですね。　どこで騙されているのか分からない。

>>７３０

しっかりした管理会社とは、特定名ではなく、きちんとした管理会社もあるという意味です。

ちなみに、長谷工はいいのでしょうか？

満足度ランクがありますが、良い管理会社の推奨をお願いします。

>>731

収納代行口座振替は、本当に曲者ですね。
管理委託代以外にも、自社がやっている建築検査の費用も勝手に落としている。
決算の時に分かる状態ですから、月次報告をしっかり見なければいけません。
他社もやっているのでしょうか？

区分所有者が立て替えた600円を振り込むために630円の振り替え手数料を払うバカな会社

振替(振込？)手数料が管理会社自己負担だと思ってるバカな組合員。
自分が払ってる管理費から支出ですよ。。。

>>736

そんなのお前なんぞに言われなくてもはわかってんだよ。

デメリットの話をしてる訳。

何でもやる、ひどい会社です。

会社ぐるみの横領は普通のやり方では防ぎようがありません。発覚することすらないのですから。油断は禁物です。３８をよくお読みください。理事役員様は月次決算書・支払証明書・収納代行会社の出納データを毎月つけあわせすることを直ちに開始してください。

７３１の誤りです。失礼しました。特殊なケースではないということを強調しておきます。管理組合様が直発注した工事があった場合（大規模でなく小工事）、総会が終わったとしても念のため収納代行会社から出納データを取り寄せ決算資料に添付されている支払証明書とつけあわせをしておいた方がよいと思います。（三菱UFJファクター０３－３２５１－８９２９）

自分の手は汚さず好き勝手

　　↑　手を汚した人は、ザンゲしてね。

お爺さんのマンションも例外ではありませんよ。灯台もと暗しになりませんように。管理費勘定から工事費が支出されていてそれがG社以外の会社でしたら要注意です。フロントに来てもらいネタがあがっていることを具体的に話し、会社が不正をしていることは既に知っているがこの組合では実際どうなのか、フロントを責めることなくやさしく問いただし署名押印させ白黒つけた方がいいですよ。大半のフロントは会社に言われるまま悪事に手を染めていることに罪の意識があり常に不安を感じているのです。もう貴方のことは責めないから本当のことを言ってと話してみてはいかがでしょうか。お爺さんがG社に勝つためにはフロントをご自身の味方にするしかありません。

某社元フロントさん　　いつも有り難うございます。
我々には絶対に分からない情報を頂まして、感謝しております。
さて、今のフロントは３代目ぐらいで２代目は議決権行使書の偽造で失脚しました。
その時見習いで来ていたのが今のフロントです。どこかを退職して来たのでしょうが、煮ても焼いても食えないような人物でとても味方になんぞ・・・。
先日の総会でフロントが『修繕積立金の余剰金で商工ファンドの証券を買いましょう』と言った。
商工中金と商工ファンドを混同する人もいるが、商工ファンドは貸し金業者の悪質商法です。
勿論合人社の支持だろうが、どうも合人社の『　あせり　』というものを感じます。
合人社は、なぜ『　あせる　』のか？　もしかすると、投資にでも失敗し、金が無いのかもしれない。
それとも計画倒産でも考えているかもしれませんね。　

（今さら某社というのも変ですが）某社のフロントは会社に言われた通りオウムのように理事会で話します。やったのか？やらなかったのか？とすぐに厳しく報告を求められるので自身が理解してもしてなくてもやらざるを得ないのです。会社にとってイレギュラーなことはよっぽどの理由がない限り認められていません。ということは全社的な指示事項については確実に実行されているということです。（ここがポイントです！）
ちなみに某社の某社長は「いやになった時にはいつでも会社つぶすから」と社員の前で口癖のように言っています。

　　７１３　
　自分は合人社の社員で裁判資料を見たと、自分からゲロしちゃたね！　　

　　某社元フロントさん
爺が『集団建築詐欺』として訴えたことは間違っていなかったですね。負けましたけどね。
素人が証拠をつかんでも余程いい弁護士を付けないと先ず勝てません。相手はプロだから。
それなら現状を些細なことでも国交省、各党党首らに嘆願書を送ったほうがいいですね。
それでは又　よろしく

三菱UFJファクターに電話してみたよ。組合名と僕が監事やってることを告げて
データの開示を頼んでみたけど、契約者が合人社FGLになっているから管理組合
には開示できないってよ！合人社は組合の代理にすぎないのに契約者が違うから
という理由で組合には教えてもらえないなんて本末転倒じゃない！？

数年前、管理会社を合人社に代えた当初は原則方式だとフロントから説明があり、収納代行業者は旧・ダイヤモンドファクターで、定額委託料以外の費用は、その都度理事会の理事長に取りに来ていた。その後３年前くらいに合人社ＦＧＬと三菱ＵＦＪファクターが協力して管理費口と修繕積立金口の両方に同時に管理費分と修繕積立金分を振り込むことができるシステムを開発したと当時のフロントがろくに説明もなく、理事会に対してシステム変更を強制してきたが、通帳と印鑑が合人社と組合が別々に保管しているので、従来と変わらないと思っていた。しかもその当初から合人社の重要事項説明書及び管理委託契約書には、管理会社は次の行為を管理組合に代理して行うことができると書いてあり、ＦＧＬとの契約も代理して行えると書いてあった。代理ならば、主契約は管理組合本人となるはずなので、合人社はあくまでの引落データをＦＧＬに送るだけの補助的な立場のはず…と思っていた。ところが、748の方の話では、もしかしたら、代理のはずなのに、合人社は組合の意図せぬ所で勝手にＦＧＬと契約し、ＦＧＬが三菱ＵＦＪファクターと契約していることになり、先日5月から改正した管理適正化法の適用に該当してしまうことになるが、収納代行会社と直接契約をしていたと信じている管理組合の人間にとっては、それはだまし討ちのようなものではないのか。詐欺まがいとしか思えんのだが、如何なものだろうか。他の管理組合の皆さんは、どのような契約となっているでしょうか。確認してみて下さい。情報交換しましょう。元フロントの方も是非、知っている範疇での情報提供をお願いします。

１、管理会社が変更となった際、委託費の収納のためという名目で口座振替依頼書（区分所有者の皆様が提出したものと同じもの）が提出されています。原則方式の場合は理事長印、支払一任代行方式の場合は事務取扱印（G社の印鑑）が押印されています。
２、この口座振替依頼書が提出されてしまったが最後、方式を問わず、委託費以外でも、理事長の承認がなくてもG社の意のままに口座振替ができることになります。理事長の承認がないと口座からお金は引き出せないと信じる管理組合様が多数いらっしゃいますが、それは誤ったものを信じているに過ぎません。
３、７４９さんのご懸念のとおり、口座振替契約は合人社と合人社FGL・合人社FGLと三菱UFJファクターの間で行われていて、管理組合様とは何の関係（契約）もないのです。単に引き落とし口座を記入押印しただけということになります。
４、三菱UFJファクターは法人化されていない管理組合様とは契約ができません。三菱側は管理組合様を顧客とみなしていないのです。
５、重要事項説明書には保険約款と同じように小さな文字がたくさん羅列されています。上記のような肝心要なことについてはわかりやすく説明されるべきですが実際にはただ読み上げられるだけです。上っ面だけはやっているので適正化法に引っかからず今のところ指示処分にも業務停止にもなりません。
６、G社の管理委託契約には巧妙なトリックがいたるところにしかけられているのです。皆様の想像をはるかに超えるほどの悪意を抱いた会社なんです。でも大半のフロントはそんなことすら知らずに仕事をしています。

元フロント様

三菱ファクターの各個人引き落とし額は、きちんと収納決済口座に振り込まれているのでしょうか？

管理組合の集金を委託して管理会社がしているに、三菱ＵＦＪファクターが管理組合に開示しないのはおかしいと思うのですが・・・・。

以前のように、管理会社への支払い費用も、他の会社費用と同じく理事調印を押さないと出せないようにしたいのですが・・・。

区分所有者の管理費等についてはさすがに問題ないと思います。
三菱ＵＦＪファクターが情報を開示しないことは管理組合様からすると到底理解しがたいことだと思います。
組合口座からいついくら引き出しどの口座にいついくら振り込んだという記録は毎月２回三菱側から合人社に提出されています。管理組合様は合人社に対し直近に締めた決算分に係るすべての記録の提示を求め、更に今後は毎月この記録・支払証明書・請求書・領収書の提出をさせ月次決算書と支払関係のチェックを毎月すべきだと思います。決算書は年に１回では到底チェックしきれるものではありません。
某社の委託費は毎月１２日に当月分を口座振替する契約になっています。受けるかどうかわかりませんが契約更新前に組合様から条件提示してみてはいかがでしょうか？ちなみに管理費口座からは理事長の押印がなくても諸経費の支払いは自由にできますよ。これらも一切なくすことも更新条件に加えてみてはいかがでしょうか？戸数の少ないマンションは厳しいかもしれません。いずれの場合も回答は文書でもらってください。

元フロント様

ありがとうございます。
今のところ、私のマンションは、総合契約以外の支払い先は、理事長の印鑑が必要になっています。
でも、支払いが何ヶ月も滞って遅いので関係先に迷惑をかけています。
フロントに圧力をかけて、会社がわざと支払いを遅くしているのでしょうか？

契約上委託費以外の支払いに理事長印を必要とする場合でも、実際には押印なしで自由に引き出せるような仕組みになっています。

支払いが遅くなっている理由について

今回の支払いは請求書が添付された支払指示書にご署名押印され、同時に、某社が機械印字した銀行の払戻伝票に理事長印を押印されましたでしょうか？

関係先というのが工事業者でしたら、①フロントによるバックマージンの交渉がうまくいっていないので支払いに関する上司及び本社の決済が下りない、②交渉決裂しバックマージン獲得に失敗したため支払いに関する上司及び本社の決済が下りない、のいずれかだと思います。その関係先に、某社のフロントから「コンサルタント契約」（実際には何の仕事もしない）と称して１０％以上のバックマージンの要求があったはずだがどうだろうかと具体的に確認されてはいかがでしょうか？

払戻伝票がある場合…バックマージンは業者から某社に振り込まれる
払戻伝票がない場合…バックマージンは管理組合口座から引き出され直接某社に振り込まれる、業者にはその分を差し引いた金額が振り込まれる

元フロント様

早速ありがとうございます。
支払い先は、毎月提携している先ですので、毎月同じ額の支払いがあります。
バックマージンの問題は、ないと思います。
でも、支払い先にいちいちバックマージンの請求ってひどい会社ですね。
組合が全部取り仕切った小工事、備品購入などにも、請求するのでしょうか？

フロントさんは、私の責任ですとおっしゃっていますが、会社に入ったばかりの新人さんではないので、支払い請求の方法にミスがあるとは思えません。

こちらへは、印鑑を押すので早く持ってきて下さいと何度請求しても、支払い指示書、請求書も持ってこないので、印鑑を押すまでに至っていませんから、取引先に迷惑をおかけしています。

今月の月初支払いも、私の責任で間に合いませんという事で、今月末に３か月分支払いをするということでした。

支払い請求の流れですが、フロントが経理に支払い指示書と請求書を出して、金額を打った振込用紙をもらって、組合理事の印鑑押印後、経理差し戻すという事でいいのでしょうか？

組合様が直発注した小工事等には必ずバックマージン請求するよう
指示されています。

押印をもらいに来ない背景は以下の通りです。

銀行の払出伝票は会社の支払い承認が出て初めて機械印字されます。
支払指示書に署名押印を求める前に会社の支払承認が必要なんです。
例え定期的な支払いであっても他業者への支払いとなると毎回毎回
会社の承認が必要になります。（以前は不要でした）
自社の元請けに変更するか他社でバックマージンのけりがつくまで
この作業が毎月ずっと続くのです。
これによりフロントはまいってしまいます。支払先が他社だと手間
が掛かり過ぎてしかもバックがないと賞与を減額されてしまうから
です。フロントをいじめることによって他社から自社に契約を変更
させようという社長の考えなのです。


請求書の流れは以下の通りです。

請求書に基づきフロントが業者にバックマージンの要求をする。
バックマージンの了解を得たら会社に支払いに関する承認を得る。
（バック駄目ならそれ相当の理由を示し支払い承認を得る。）
会社の支払い承認が得られたら払出伝票に機械印字してもらう。
支払指示書と印字済み払出伝票を理事長に提出する。

三菱ＵＦＪファクターさんは管理組合と直接契約できるよ。
個々の事例では、管理会社との取引関係があるので圧力がかかると断ってきます。
断る理由は、それぞれ、小規模だから・・・、法人化されていないからとか・・・。
これは、どこの業界でも同様ですよ、企業には契約の自由がありますので。

そんなに不信感があるのでしたら、
収納代行会社は他にもたくさんあるので、わざわざ管理会社指定の収納代行会社を使うことはありませんよ。
それに管理組合との直接契約なら管理費の引き落とし手数料も安くなりますよ。

>>758
実例ですが、住戸の規模ではなく契約先の信用できまります。
小さな商店でも利用しているのに、
資金がしっかりしていて倒産リスクの低い管理組合は契約をしてくれるでしょう。
ただし、手数料は小規模（取り扱い件数が少ない）ＭＣは手数料が高くなります。
収納代行会社は、戸数で手数料を見積るのではなく取り扱い件数で手数料を見積ります。
手数料も複数社見積をとれば安くなるでしょうね。

元フロント様

ありがとうございます。

薄々、リベートの更新でもめているのかなと感じていましたが、やはり、そういうからくりがあった訳ですね。

通帳を預けずに、こちらで支払う方式にしたいです。
こちらのお金ですのに、スムーズに支払いが出来ないなんて、ひどい会社です。
フロントの担当さんも、困ってしまいますね。

本当に嫌な会社です！
こういう汚い事は、違反ではないのでしょうか？
国交省に直訴してもダメでしょうか？
どこまで出入り先、フロントをいじめるのでしょうね。

もう、こうなったら管理会社を変更するしかないですね。

独占禁止法の1つを構成する、下請代金支払遅延等防止法に抵触する可能性がありますね。
証拠を掴んだのなら、国交省と同時に公正取引委員会に直訴すると大変なことになりますね。

＜「週刊ダイヤモンド」掲載記事のコピー事件について＞
２００３年７月１８日東京地裁／判決・請求一部認容、一部棄却
「週刊ダイヤモンド」に掲載した「マンションが危ない！」「大手マンション管理会社ベスト・ランキング」等の記事の一部を、マンション通信誌「ウェンディ」に無断で掲載され著作権を侵害されたとして、ダイヤモンド社が「ウエンディ」の出版社である合人社計画研究所に対して、その複製物の頒布の禁止と約２００万円の損害賠償を求めた訴訟で、東京地裁は請求を一部認め、被告側に頒布の禁止と約１万５００円の支払いを命じた。

これですね。

http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/1639286F54D3D54049256DD700104A2A.pd...

「ベルシステム２４の社員が顧客のカード情報を悪用し不正に商品を入手したとして逮捕！」（本日の日経夕刊）

合人社の夜間～早朝のコールセンター0120-47-7476は同社が業務を請け負っているが、我々の個人情報は悪用されてないだろうか？

今年デベ系管理会社から合人社さんに変更したマンションです。コールセンターって合人社さんの社員が２４時間３６５日対応しているのじゃなかったのですか！？プレゼン会で配布された新聞には明確に書かれていたのにうそだったのですね。デベ系前管理会社のコールセンターと同じと思っていたのですごくショックです。私まだ一度も電話したことありませんがどんな感じですか？緊張して掛けられないのでどなたか電話したことある方教えてください。

合人社に管理会社を変更してから数年間、管理委託契約書には収入印紙が貼られていなかったが、昨年から急に収入印紙が貼られてきて、後日印紙代2,000円が請求されたが、何の説明もなかった。これまで貼らなかったことことが駄目ならば、その理由を明示して請求するのならば払うことに文句はないが、理由の説明もなく事後処理で請求して、理事会が何も気づかなければ報告すらせずに請求金額にのっけてくるというその姿勢に疑問を覚える。
ちなみに印紙を貼るのが正しいとするならば、
それまでは、会社ぐるみの脱税をしていたということでしょうか。元フロントの方、いかがでしょうか。

ご指名いただきましたので回答させていただきます。

まず、委任とは、当事者の一方（委任者）が法律行為をすることを相手方（受任者）に委託し、相手方がこれを承諾することによって成立する契約です。委任の定義においては、委任の対象となるのは「法律行為」とされていますが、事務処理や管理業務等の法律行為以外の委託も「準委任」と呼ばれ、委任の法律が準用され印紙税の課税文書には該当しません。

一方、請負とは、当事者の一方（請負人）がある仕事を完成することを約束し、相手方（注文者）がその仕事の結果に対して請負人に報酬を支払うことを約束する契約であり印紙税の課税対象となります。

某社は従来、管理委託契約書は委任ないし準委任の文書と解釈してきましたので（組合様からどうしてもという要求がない限り）印紙の貼付はしていませんでした。

しかし、税務署より、管理委託契約書には請負部分が含まれているではないかとの指摘を受けたため、それ以降に発行する管理委託契約書には印紙が貼付されるようになりました。この印紙代は契約期間に係る請負部分に対する課税金額となっています。

尚、マンション管理適正化法に定める「契約の成立時に交付する書面」は従前の管理委託契約書等（法に定める所定事項が記載されている文書）の写しに、交付する管理業務主任者の記名押印があれば可としていますので、某社は必ずしも更新ごとに管理委託契約書を締結する必要はないという考えです。

問題なのは、某社が常にフロントにも管理組合様にも何の説明も行わずに号令一下で物事を行っているということです。管理組合様からのクレームを火災に例えて言えば、火災を未然に防ごうという考えが一切なく、「火災が発生したら消せばええんじゃ」、「どうせ火災なんてもんはいくらも発生せやしないんじゃ」、「余計なことせん方が効率がええ」。管理組合様のことも従業員のこともバカにしきった経営者の考え方が印紙代一つにも如実にあらわれているのです。

元フロントさま
いつも的確な情報ありがとうございます。
さて、請負と考えているのは、管理業務の基幹業務とそれ以外の業務のうち、別表に当るどの部分までを指しているのでしょうか。
印紙税法上の請負にあたる部分をどこまでと解釈して第何号の分の印紙を貼っているのか、確認したいと思っています。
ちなみに税務署の査察を受けたのは、広島本社でしょうか、それとも東京本店や船橋営業所など、他の営業所でしょうか。
また、暫定契約で３ヶ月の覚書を締結した場合、印紙はいくらのものでしょうか。２００円でよいのでしょうか。

請負契約から除外されるのは、基幹事務（会計・出納・他）と管理員業務です。
清掃・機械保守・警備は請負に含まれますので定期清掃・消防点検・貯水槽清掃
・雑排水管清掃・機械警備は対象です。印紙税額一覧表第２号文書に該当します。

３ヶ月の覚書の場合は３ヶ月分の請負金額に対する印紙税になります。請負金額
１００万円以下の場合は２００円、２００万円以下の場合は４００円、３００万
円以下の場合は１０００円になります。

指摘を受けた事業所については都合により回答できません。ごめんなさい。

東京の管理組合のものです。当組合では、保険会社の選定に関して、今年１月頃、「従来契約していた保険会社の方で保険法の改正に乗っかって商品設定を改定したので、同じ内容の保険に入るには、料金が高くなる。」という話がフロントからありました。検討する時間を取りたいと思い、
契約更新は３月末だからまだ２ヶ月あるので
他社見積なども含めて検討したいと言った所、
「うちは広島の本社を通さなくてはならないので、４０日前には決定してもらわないと困る」
という自分勝手なことを言ってきて、何も分からない役員は、じゃあ仕方ないとその場でオーケーを出してしまいました。おかげさまで、従来だったら免責金額１万円だった補修に関する損害保険
の免責金額は５万円となってしまい、今年は設備が壊れても５万円未満の費用に関しては保険の対象外となってしまい、実質マンション管理組合側からすると、意味のない保険になってしまいました。これもシティサービスを通して、出てきた見積をベースに今の役員がろくに勉強せずに出してしまった結果です。
できるだけ自分達は楽をして管理会社に任せたいという役員が集まったとき、居住者にはろくに情報が流れてこないだけでなく、それを好機とみたフロントからは、「以前はこうなっていました。」「こうするのが一般的です」と唱えられて「それが当たり前だし、自分達も楽ですよ。」と
繰り返し言われて、いいように金を持っていかれるような組合運営システムに持っていかれるようになるということがこの１年、まざまざと感じました。770さん、そして元フロントさん、その他のみなさん、情報交換を積極的にして、どんどん管理会社を変更し、最終的に社会的にもこの会社をつぶしていきましょう。