管理費滞納住戸対策

連投失礼いたします。
「先取特権で保護される債権にはに該当しない」と思った理由は、区分所有法にありました。

>（先取特権）第７条　区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。

>（特定承継人の責任）第８条　前条第１項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。

「駐車場使用料の支払い義務は管理組合と区分所有者との間で結ばれる駐車場使用契約に基づいて発生する点と、
　駐車場使用権は住戸を譲渡すると消滅する点などから、マンション標準管理規約上の駐車場使用権は
　『属人的な権利』とされ、使用料は新しい区分所有者に引き継がれない」
という解説を読んだことがあり、第8条に該当しない債権のため、第7条1項の債権でもないと思っていたようです。

>>876
>>877
理屈は分かるけど、納得行かないなぁ。
無剰余で、競売しても足が出る分を、抵当権者のために管理組合が保証するって話でしょ？これ

そもそも管理費滞納が起こる根本的な原因は、管理費を滞納するような人がマンションを買うからなんだし。担保取ってるからと、甘い審査で貸した、貸し手の責任こそ問われるべきだと思うけど。

貸し手の責任…とまではいかないと思う

いきなり競売にかける場合、「管理費滞納」の証拠は管理組合側の自己申告のみでよいのでしょうか？

素行不良で追い出したい組合員に対して、滞納履歴をねつ造して競売を申請できるということですか？

組合員が「支払った」と言い張り、管理組合が「もらっていない」と言い張った場合、
どちらの言い分が正しいかはだれがどうやって判断するのでしょうか？

また、滞納者が「管理組合に相談して支払いを猶予してもらっている」等の異議を申し立てたら、
その言い分の正当性はだれがどうやって判断するのでしょうか？

逃げるが勝ち。

＞いきなり競売にかける場合、「管理費滞納」の証拠は管理組合側の自己申告のみでよいのでしょうか？
裁判所に資料を提出し、いろいろ手続きをしてからです。

＞素行不良で追い出したい組合員に対して、滞納履歴をねつ造して競売を申請できるということですか？
なぜ捏造するのでしょうか？犯罪になると思いますが･･･

＞組合員が「支払った」と言い張り、管理組合が「もらっていない」と言い張った場合、
＞どちらの言い分が正しいかはだれがどうやって判断するのでしょうか？
司法の場。裁判所。判断は口座などを調べればわかるわけで…

＞また、滞納者が「管理組合に相談して支払いを猶予してもらっている」等の異議を申し立てたら、
＞その言い分の正当性はだれがどうやって判断するのでしょうか？
司法の場。裁判所。口頭での約束があったとして(あまりありえないと思うのですが)裁判所の判断になると思います。

自家用車でもマンションでも不具合が出たら、さっさと買い替える。

それが結局一番賢い。

不具合でたマンションなんて二足三文でしか売れないのでは？

任意売却の際、重要事項説明(滞納)って買い主がついてからでいいのですか？

任売で検索すれば詳しく載ってますよ。

＞そもそも管理費滞納が起こる根本的な原因は、管理費を滞納するような人がマンションを買うからなんだし。担保取ってるからと、甘い審査で貸した、貸し手の責任こそ問われるべきだと思うけど。

すべては商売の範囲。滞納も経済活動の手段の一つ。根絶なんて考える事なんてナンセンス。

２０年ほど前ですが、近所のダイアパレスが大人気で購入希望者の抽選資格を得る条件に８００万円の現金を用意することがあったそうです。もちろん、抽選に外れたら現金は全額返却だったそうです。

ようするに、購入希望者が多ければ
今のように、５万円の現金で残額はローンなんてもんでマンションを購入することはあり得ないわけですよ。
不況のさなかだから、デベ側も相手選ばず売る。銀行も貸し付けたくてたまらない。

実は私も、高額物件ならばマナーやモラルに欠けた住人はいないときき
背伸びしてローンを組みマンション購入しました。
低金利だという後押しがありました。
しかしね、銀行でお買いものローンもできますよと契約を勧められた時は驚きましたよ。
実例として外車購入に使うと同じマンション購入者がローンを組んだことを聞いて唖然としました。
（高級物件なので、駐車場が外車ばかりなので見栄を張りたかったのか？）
マンションローンがあるのに、その上に車購入のローンなんて…

ふたを開けてみたら、住民は３０代前半が多くモラルもあったもんじゃなくて
不況時にマンションを購入してはいけないのだとつくづく感じています。

私の住んでいるマンションもダイアパレスです。倒産しましたがね。
入る時は全て公開抽選でしたよ。
現在のマンションの住民は常識人が多く安心して過ごせるマンションですよ。
管理会社は変更しましたけど。

新築マンションの管理費、修繕費などの未払いはなん年後ぐらいから始まるのでしょうか？
中古マンションが人気が高いのは、管理体制が出来上がっているからっていうのも大きいですね。
物件の良しあしばかり考えてましたが、生活し始めると共同住宅だから住民の質が重要なんですね。
少なくても、第１回目の大規模修繕の頃には未払い住戸が数件ありそうで怖いな…
今、このスレは１戸を対象にしているみたいだけれど数戸になったらスラムですよね。

だからしっかりした滞納者対策をつくり、その時期がきたら少額訴訟や支払督促を実行すべきです。
それを割り切ってやらなければマンションのいい管理はできません。

うちのはG社の管理
月々の管理費なんて5千円にも満たない。

それなのに1年目くらいから滞納宅が1割も出ましたよ！

＞それなのに1年目くらいから滞納宅が1割も出ましたよ！

滞納は管理組合の実行力の無さと比例する。

管理会社ではなく、管理組合の役員が口だけで行動しない横着怠慢ばかりだと、滞納者が続出します！

そうなんだろうな。
少額訴訟の訴状ぐらいは役員が作成して、理事長が裁判所に平日出廷して進めないとね。
弁護士に委嘱すれば相当な費用も掛かるからね。

役員の中には言うだけ言って、聞きかじりの知識で格好つけて何にもできない人がいるからね。

こんな簡単な裁判に弁護士などいりません！
弁護士を使ったら赤字になります！
弁護士も尚更に取り分が少ないため嫌がります！

弁護士も職余りの時代だもんな

滞納者の名前を掲示板に貼り出せば納まらんかな？

＞滞納者の名前を掲示板に貼り出せば納まらんかな？

名誉毀損で訴えられます。

名誉毀損で訴えるような人間なら滞納しないよ。

>名誉毀損で訴えるような人間なら滞納しないよ。

やってご覧なさい。滞納は経済活動の一手段に過ぎない。これを認めるからこそ遅延損害金の規定があり、回収が不能と判断されれば、区分所有者団体から排除することが出来るのです。

>>905
認めてるわけないでしょう
認めないからこそ罰則をもうけてるわけで。

掲示板より総会の議事録には堂々と名前と滞納額は載りますから、
マンション全員に恥をさらす事になりますよ。

それは恥ずかしくマンション住民から白い目で見られちゃう。

＞掲示板より総会の議事録には堂々と名前と滞納額は載りますから、
古い管理規約ですね。今は理事会の議事録に記載されるだけです。

うちのマンションの滞納者は晒し首ではなくて、晒し者になります。

全住民に配布される議事録と掲示板で、嫌でも皆さんの目にとまります。

以前、滞納者がいましたが裁判で全納されました。
ですから今は滞納者は一人もいません。
議事録と掲示板と裁判が強い滞納の抑止力になっています。

名前出して｢人としておかしい｣って言ってくる滞納者はおかしくないのでしょうか？

文句を言われましたら恥を知れ滞納者よ！と言い返します(笑)

滞納するような者はいずれ経済がパンクします。
いずれ競売ということになるでしょう。
管理費が払えないような者がマンションに住む資格はないよ。

>管理費が払えないような者がマンションに住む資格はないよ。

頭金ゼロで購入している人が多いという事は、管理費なんて払う余裕がある筈ないよ、無資格者でも入居出来ます。

賃貸アパートのオーナーは大変だとつくづく感じます！
賃貸はもっと質の悪い駄目人間が多いからなあ！

管理費修繕費の滞納が売却額より高くなる状態

出現しています

>>916
競売物件で見かけるよね。
査定額1万円が下限みたい。そんな物件でも、債権者から数十万で買受申し出がついてるから不思議。

>管理費修繕費の滞納が売却額より高くなる状態 出現しています

預金と株でおつりが出ます。

>>917
競売をする場合は、不動産鑑定士が評価して最低価格が決まります。
最低価格は評価額の７０％です。
しかし、その評価額は低めに評価してあります。

>>917
ややこしい書き方ですみません。
例えば、建物評価額が300万で、滞納額が350万なら、指し引き-50万の価値があるということになります。
このようにマイナスの価値しか無い場合、買受基準価格（この金額の80%以上で入札可能）は、一律1万円に設定されます。
じゃあ8千円で入札すれば買えるかと思えば、競売を申し立てた債権者から買受申出がついていて、それ以上の金額で入れないと、債権者の自己競落ということになります。
酷い例だと、建物評価額（もちろん土地の持分を含む）が300万円で、滞納額が1000万円以上のものも見かけましたが、これでも30万円での買受申出がついていたりします。

いくら何でも、査定額が市場価値の3分の1以下というのは考え辛いので、滞納額を一部減免してもらえる見込みがあるのかな？と勝手に考えていますが。

すみません、>>920は、>>919宛です

>>920
そういう極端な事例があるとしたら、競売が成立することはないと思います。
組合としては滞納金を特定承継人と前区分所有者に請求できますので、後は前区分所有者が他に
財産があるかどうかだとおもいます。
そこが解決しなければ競売されても売れないでしょうし、その部屋はいつまでも前区分所有者の者であり
益々滞納額が増えていくことになります。多分破産ということになると思います。自己破産が成立すれば
免責処分されますので、滞納額もなくなりますので、競売は成立するでしょう。
結局その場合は組合が負を蒙ることになります。

>>922
実際に売れたかどうかまでは追いかけていませんが、債権者以外の買い手が無くても、債権者も買受辞退（=競売取り下げ）すれば、競売にかかった費用が丸損なので、恐らく所有権は移ったんじゃないかと。

あと、旧所有者が自己破産しても、管理費等の債権はそのまま住戸についていくので、次の所有者には請求できますよ。
だから、この場合は所有権を取得するのは損でしか無いはずなのに、わざわざ競売申し立てして、さらに自己競落する理由が分からないんですよね。抵当権のままで持っておけば、話の流れによっては抹消のためにいくらか貰えるかも知れないのに。

競売物件購入者から滞納金全額を支払ってもらえますから大丈夫です。

>>924
>>酷い例だと、建物評価額（もちろん土地の持分を含む）が300万円で、滞納額が1000万円以上のものも見かけましたが

あなただったら、３００万の価値しかない物件を買って1000万の滞納金を支払いますか？
まず買わないでしょう。

買う買わないは関係ありません。
買った方には当たり前に行う請求権です。

獲らぬ狸の皮算用では腹もふくらみますまい…

詳しい方教えてください・・・

管理組合法人でマンション内の住戸を所有した時の予算の組み方です。
・住戸の管理費・修繕積立金は収入・支出の予算案に計上する
・計上しないで差し引く
どちらにしていますか？

できれば判断の根拠となったものも教えてください。よろしくお願いします。

管理組合法人のものではありませんが…。

単純に管理組合法人が住戸を所有しているだけなら、計上せずに相殺できる根拠がありません。

規約変更や登記変更を行い、その部分を共用部分に変更しているのなら別ですが。

>>929
ありがとうございます！

わたしも
>単純に管理組合法人が住戸を所有しているだけなら、計上せずに相殺できる根拠がありません。
と同様に考えていたので、安心しました。

法人化していない管理組合であれば、特別決議で規約共用部分とできると想像するのですが、
管理組合法人は管理所有できなかったと思いますので、共用部分への変更はどうしたらいいのか。。。

そこまでくるとスレ違い気味ですね。とにかくレスありがとうございました！

滞納者が自己破産になっても、次に競売で買った方から滞納額は必ず取れますからご安心下さい。
マンション住民の債権はズット付いて回ります。

>931

管理費と使用料の割合で使用料がほとんど(70%)の場合はどうですか？

そんなマンションあるか。馬鹿馬鹿しい。

＞管理組合法人でマンション内の住戸を所有した時の予算の組み方です。
・住戸の管理費・修繕積立金は収入・支出の予算案に計上する
・計上しないで差し引く
＞どちらにしていますか？

事実に基づく計上が必要、区分所有者が法人であるに過ぎないので、計上するのが当然。

会計を知らないな！

気合いが足らなすぎ！
チャンと気合いいれた督促をしろや！

淡々と競売すればいいだけ。

競売費用はどうする？

管理費を使えばいいじゃない。
裁判は負ける筈はないんだから。
競売費用は取れないかもしれないけど、みせしめだよ。

そうだな、みせしめというか、滞納者には断固厳しい対応をするということを
組合員が知れば、滞納はなくなるかもな。

>>938
>>939

競売にできて、もし売れたら、競売にかかる費用は代金から最優先で返ってくるよ（第１抵当よりも先）
それよりも、無剰余で中止されるほうが問題だと思う。

下らない空想だね。

全部じゃねえだろ。

競売費用はかえってこないよ。
裁判費用はかえってくるけど。規約に記載してれば。
特定承継人が、競売費用まで払う訳はないでしょう。

＞競売費用はかえってこないよ。

おっ！
久々に真っ赤な知ったか君登場ですね。

競売物件が売却されたら、競売の執行費用（申立予納金など）は共益費だから、
売却代金から最優先で、かえってくるのだよ。941のとおり。

したがって
先順位の担保権者より優先される。
けだし特定承継人に追求する必要もない。

>>944
特定承継人から取るんじゃなくて、落札されて代金が支払われたら、その代金から真っ先に（第一抵当権者よりも先に）競売申し立て費用に充てられるってこと。だから、仮に競売費用が６０万なら、６０万以上で落札されれば全額返ってくるって話。

第一抵当権者以外が競売申立をするケースは珍しいけど、区分所有法５９条による競売なら、配当の順番は、申立者の競売費用→第１抵当権者→第２抵当権者・・・となるよ。それでも余るようなら、先取特権にもとづいて滞納管理費も貰えるかもしれないけど、そんなんなら、そもそも競売にならないかと。

そう言えば、半年位前に10万円未満の最低入札価格の事件を新聞広告を見た。

いち区分を共有し、共有持分もごく僅かだから、そんな価格だと思う。

今ふと思ったのだが、競売費用も回収できないもの何で競売したのかな。

申立人の心境が知りたい。誰か想像つく？

>>947
10万円以下の区分所有建物なら、管理費等の滞納額が建物の価値を上回ってるのが大半。
評価額300万に対して、滞納額400万なら、実質マイナスなので、最低額で出てくる。

申立人の立場からすれば、抵当権を金に換えて、残債はサービサーに二束三文で売り飛ばして、回収できなかった額を損失として確定させないと、次にいけないからね。損失なら経費として処理できるから、いつまでも不良債権を抱えているよりずっとマシ。
で、損失分は、他の債務者からの金利に上乗せして、広く薄く回収するってこと。

サービサーに売るという発想は金融機関。金融機関は区分所有建物の一部の共有分なんて担保不適格扱いだろ。

想像するに、相続で所有権が細かく分割された挙げ句、骨肉の争い。経済合理性を棚上げしての競売と見た。

ほんとうにぜんぶきょうえきひあつかいになるのか。ふぁいなるあんさーでいいか。

ほんとうにぜんぶきょうえきひあつかいになるのか。ふぁいなるあんさーでいいか。

>>949
一部の共有分じゃなくて、一住戸丸々の評価額を、滞納額が超えてるって話ね。
投資型のワンルームなら、あっという間にそうなるし、ファミリータイプでも起こりうるし。

今ちょうど、大阪駅前第３ビルの地下２階、５２坪の部屋が１万円で出てるよ。

大阪地裁本庁　平成20年（ヌ）第13号
http://bit.sikkou.jp/xxW04_sv_0140Action.do?o_sale_unit_id=00000038119...

ここまで延滞金額がいくのは店舗だからかな。

まあ、住宅ならここまで溜まらんだろ。

滞納額が100万円オーバーしましたが管理会社は何もいってきません。ほっといていいですか。

＞滞納額が100万円オーバーしました
＞管理会社は何もいってきません。

滞納額が100万円をオーバーしたことがわかったんだから、それを知らせたのは管理会社でしょ。
管理会社はちゃんとやってるじゃん。

滞納を解消するのは管理組合なので、管理会社は何もしなくてよい。
つーか、滞納を解消するノウハウを管理会社はそもそも持っていないので。

じゃあ、ほっときます。

ほっとくな！
管理組合が機能してないかぁ。

ほっとく理事に、｢喝っ！｣

誰だっていいじやん

ローンは払えるのに管理費滞納って何で滞納するんですか？貧乏なんですか？
滞納で破産する人居ますよね。

ローン払っているなんて書いてないのでは。

破産してもらえば。

ローンを滞納すると、家を取り上げられちゃうけど、管理費はそうじゃない。
から？

管理費だって溜まれば競売くらうこともあるだろ。

いや、普通しない。

管理費滞納者の名前とか役員の方達は分かるのでしょうか？
過去1回だけですが、口座から引き出す金額を間違え管理費落ちなかった事がありました。

マンション内で仲良くなった方がすでに役員やられた経験があって
管理費滞納してる人結構居るよ～と話してたので
滞納してたり、過去に1回でも滞納した事があると、履歴が残って名前とかも分かってしまうのかと思い
こちらで質問させて頂きました。

御存じの方いましたら教えて下さい。

小規模マンションで理事長やってますが、管理会社からの月１回の収支報告に書いてあります。
一般の理事の人には滞納は分からないでしょう。
よほど滞納が長期かつ高額になり、対応を理事会で検討するようなことになれば別ですが。

他のマンションはどうか分かりません。

標準管理委託契約書　別表第1 事務管理業務　より
2 管理費等滞納者に対する督促
一 毎月、甲の組合員の管理費等の滞納状況を、甲に報告する。
二 甲の組合員が管理費等を滞納したときは、最初の支払期限から起算して○月の間、電話若しくは自宅訪問又は督促状の方法により、 その支払の督促を行う。
三 二の方法により督促しても甲の組合員がなお滞納管理費等を支払わないときは、乙はその業務を終了する。

一般的には、現在の延滞リストを作っているだけ。過去の、それも一回こっきりなら誰も知らんて。

一時的な延滞なら気にする必要なし。

遅延損害金も払ってくれ。

延滞する奴なんてロクなやつがいないんだから、とっとと債権者破産すりゃいいんだよ。

そうですね。なんとか牢屋にぶち込む方法はないでしょうか？

さあ

遅延損害金、今時のサラ金も真っ青の金利を設定しています。
でも合法です。

そんなもん、取り立てできなきゃ意味なし。却って所有者交代の足枷だな。

自慢げに書くところが失笑もの。

売買前に買い手が知っていれば問題ない。

買い手が知って、買うのを諦める。