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この不況の長期化で、管理費滞納住戸が増えそうです。
管理費滞納住戸への対策について、知恵を出し合うことが必要かと思いますので、よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2008-12-18 23:56:00
この不況の長期化で、管理費滞納住戸が増えそうです。
管理費滞納住戸への対策について、知恵を出し合うことが必要かと思いますので、よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2008-12-18 23:56:00
>滞納されてる管理費を速やかに払ってもらうことが重要な目標であって、
>滞納住人を追い出すことが目的ではありません。
確かにそのとおりですが、
>392さん
は、追い出すことだけが目的と言ってますか?
法的措置の根拠を述べているにすぎないのでは。
貴殿は「執行」イコール競売としてるにすぎないのではないですか。
392さんは、「執行」という文言しか言っておらず、
執行は競売だけでなく
給与差押えも動産執行もありうるでしょ。
執行するための前提として訴訟をする必要もないことを踏まえた上で、
何をすべきか考えることでしょ。
その上の方法論の一つとして、
「世間体」のための訴訟もあり得る話でしょ。
しかし、立替金返還請求権を法的手続で主張するのが目的ではなく
世間体を見せつけるために訴訟するという方が、いやらしく感じます。
少なくとも法的専門家がとるべきではないと考えます。
正々堂々と請求し、応じない場合は、法的手続きを取った方がいいと思いますよ。
>ただ差押をかけようと思ったら、それなりに調査が必要。
>財産を調べるのは難しいと思います。
貴殿のおっしゃるとおりと思います。
通常、管理組合理事会は素人の集まりなので、
調査は難しいでしょう。
管理費の支払いはだから後回しにされて、なめられるのでしょう。
>財産開示手続もありますがどうなんでしょうかね
過料30万を債務者が払えば、こちらは如何ともしがたいところでしょうね。
ただ思うに、管理会社が根拠不明に、やれ訴訟だ支払督促だと言ってるうちに、
回収のチャンスを失ってしまうことに、怒りを感じます。
まあ弁護士でも区所法を知らないで意味不明に訴訟するものがたくさんいるから、
管理会社の責任とも言えないかもね。
多くても数十万の回収のために、どんだけ費用と手間をかけるか?ですな。
得するのは弁護士さんだけな気がしますけど。
>多くても数十万の回収のために、どんだけ費用と手間をかけるか?ですな。
手間は理事長と管理会社の担当で手分けしますし、費用は滞納者への損害金として計上します。
日常の事務手続きに過ぎません。
なんか、訴訟反対を闇雲に押しつける人がいるように感じるのですが?
訴訟しようがしまいが、その管理組合の考え方次第でしょう。
要は早く確実に滞納管理費を回収することなんですよね。
訴訟物は立替金返還請求権??? 管理費等支払請求権ですよ
あと、給与差し押さえは区分所有法の先取特権ではできないです。区分所有権と建物に備え付けられた動産のみが対象です。それ以外への執行には債務名義が必要。
財産開示するには原則として強制執行してからでないとだめです。
>要は早く確実に滞納管理費を回収することなんですよね。
言うは安し行うは難しです。短期間に回収は難しいのですから、時効延長に万全を尽くすことがせいぜい2年の任期の理事長に課せられた最低の善管注意義務です。ですから後任理事長への引継ぎ、代々の理事長の為の滞納対処記録ファイルが重要となります。
406です。
申立人が,債権者として通常行うべき調査を行った結果,知れている財産がどれだけ存在するのか,そしてそれらの財産に対する強制執行(担保権の実行)を実施しても,請求債権の完全な弁済を得られないことを具体的に主張し,その疎明資料の提出ができれば、強制執行しなくても、財産開示は可能です。
>>406
給与差し押さえは小額訴訟でも、確定判決の債務名義があればOKだよ。小額訴訟は金銭債権に限られるが、
支払督促であれば、仮執行宣言付き支払い督促の債務名義があれば不動産・動産の強制執行できる。
406です
>>410
???
「少」額訴訟はだめとかそんなことは言ってないですけど。。。
あと、少額訴訟は確かに訴訟の対象としては金銭債権に限るけど、確定した後は、債権差し押さえとしての給与差し押さえのほか、不動産・動産の強制執行ができるよ。確定しなくても、裁判所が職権で仮執行宣言付けた場合も同様に可能。
要は、少額訴訟でも支払督促でも通常訴訟でも、判決が確定するなり、仮仮執行宣言が付けば、給与等の債権・動産・不動産の強制執行は可能、ということ(執行文の付与の要否は別として)。
再度述べると、先取特権は、債務名義なく不動産と動産の執行はできるけど、債権執行はできない。
債権執行するには、債務名義が必要。債務名義は、少額訴訟でも支払督促でも通常訴訟でもOK。また、債務名義があれば、債権・動産・不動産の執行が可能。
あとは、それぞれのメリット・デメリットを考慮して理事会でどうするか決めるだけ。
補足として、承継人への請求・義務違反者に対する措置としての競売の請求(これは、上で述べた強制執行とは別のもの。無剰余取消の適用がないとも言われている。)もあり。
408さんの
>滞納住戸に抵当権が設定されていて、無剰余による取消しが見込まれる場合は
どうなんでしょうか?
この疑問は、結構重要。
先順位に抵当権(根抵当権)が付いているので、
競売しても無剰余取消しになるかな、と思っていたら、
実は、先順位の債権はなく、抵当権はいわゆるカラ登記だったことがあった。
だから競売は無剰余取消しにならなかった。
これは、登記に公信力がなかった例です。
考えてみれば、
銀行への債務が終了して、抵当権者たる銀行から抹消登記の書類を受けた所有者は、
抹消せず、
債務がないのに抵当権だけついていた(付いてるように見せかけていた)。
こういうことがあるので、
先順位に抵当権がめいっぱい付いていても、債務が本当にあるのか
登記上はわからないので、
競売できないなと即断するのは、早いと思われます。
少額訴訟とは、少額の金銭の支払をめぐるトラブルを速やかに解決するための法的手続です。管理費の滞納対策としては、手軽でピッタリの裁判制度です。 簡易裁判所に定型訴状用紙が備え付けてありますので、それを利用すれば手続も簡単です。
確かに、少額訴訟も少額債券執行はできます。しかし、少額訴訟の確定判決があっても、通常訴訟へ移行された場合の債務名義では少額訴訟執行を行うことはできません。
少額訴訟は、強制執行の目的は金銭債務に限られるからです。動産・不動産の競売不可。ここが411と違うところです。
支払督促であれば、確定判決と同一の効力を有するので、それが債務名義となり、強制執行が可能となります。勿論仮執行宣言付き支払督促でも給与差し押さえや動産・不動産の強制執行はOKです。
しかし、これほど堂々廻りをするスレも珍しい
いま4周目くらいでしょうか。
わからなければ勉強しなさい。
> 少額訴訟の確定判決があっても、通常訴訟へ移行された場合の債務名義では ...
既判力があるから移行しようがない。
支払督促手続の方が良いと言いたいだけなのかな?
請求異議の訴えのことか。
あと、少額債権執行を利用するか、強制執行手続きを利用するかの違いね。
小額債権執行を選択できる少額裁判の方が、簡単だろ?
415は本物の弁護士でした。これにて失礼します。
>>415
違います。
どこから突っ込んでいいのか迷うくらいですが。。。
まず、少額訴訟の「確定」判決が通常訴訟に移行することはありません。判決の送達から2週間以内に異議を申し立てれば、通常訴訟に移行しますが、異議を述べなければ、判決は「確定」します。そうすると、もはや、異議を述べることはできません。
次に、少額訴訟債権執行ですが、これは、あくまでも、「通常の執行に加えて」、特に簡易迅速な執行方法を認めたものです。つまり、少額訴訟の判決で、かつ、債権執行の場合にかぎり、簡易裁判所で執行手続ができることを認めたのです(普通は、地方裁判所)。少額訴訟の判決について、地方裁判所でする通常の執行(不動産・動産・債権)を排除しているものではありません。
結局、少額訴訟の判決を得れば、通常の執行(不動産・動産・債権)のほか、簡易な少額訴訟債権執行もできるということなのです。
この点は、インターネットで、少額訴訟では少額訴訟債権執行しかできないと誤解されるような記載があるので間違えやすいです。
また、通常訴訟へ移行された場合の債務名義では少額訴訟執行をできないとの点は、通常訴訟になるのですからあたりまえです。通常訴訟での判決がでたら、地方裁判所で通常の執行として、不動産でも動産でも債権でも執行をすればよいのです。
屁理屈は止めて実行有るのみです。ボーナス無しでローン不払いの後に来るのは管理費等の滞納です。理事長さんが張って下さい。時効なんかにして、組合から損害賠償を突きつけられてひどい目に遭わないようにしましょう。
初めての購入者が多いようで、住民版で管理組合の認識が自治会と同レベルに論じられています。
住人の年齢層も若く、住戸の半数近くにベビーカーが置かれています。
6000万からのマンションですが、その若さでこの金額のマンションを購入できる収入があるのか疑問仕切りで不安です。
どうやら、金利が最低の時にローン購入の住民が多い物件らしいです。
景気がよくなり金利が上昇するととたんに払えなくなるリスク住民がいるようでおっかないですね。
景気が悪くなっても首切りがあるでしょうしね。
デベ管理会社がどれほど役に立つのでしょうか?
管理会社により違うものなのでしょうか?
>デベ管理会社がどれほど役に立つのでしょうか?
>管理会社により違うものなのでしょうか?
どこも頼りにならないように思われる。
管理会社の滞納管理費対策が頼りになるかならないか、
見分ける方法(その1)
管理会社に対策を促したら少額訴訟だ、支払督促だ、競売だ、と言ってきたら、
その対策の根拠を問うてみよう。
競売するのに債務名義が必要だとか、
答えられずに顧問弁護士の方針と言った場合は、
要注意。
何も考えていない証拠です。
>デベ管理会社がどれほど役に立つのでしょうか?管理会社により違うものなのでしょうか?
管理会社が滞納に関与するのは、3,4が月間の理事長に代わる催促代行と理事長への毎月の滞納者報告だけで、その結果の責任はありません。
>滞納7ヶ月目からしか管理組合に報告が来ないのか?その点も確認が必要ですね。
このたびの適正化法施行規則の一部改正で毎月の収支報告義務が生じますので、当然に滞納者リストも報告があります。
>>427
7ヶ月で内容証明郵便での督促とは遅すぎないですか。この時期はもう少額訴訟の準備段階が普通ですよ。
少額訴訟は60万以内の金額ですよ。もたもたしてたら60万がオーバーしてしまいますよ。
勿論、オーバー分は2回に分けて督促はできますけどね。
3ヶ月滞納した人は、ローンに行き詰まった結果で回収の見込みはありません。
今後は、ローン先に競売されて継承人が現れて滞納金、損害金を代納を待つのみですので、この競売に組合の滞納金、損害金の情報を周知徹底することと5年の時効の延長を考慮することが重要です。
うちのフロントマンも、支払督促をしたから次は少額訴訟だ。などと言っています…
訴訟は管理会社の仕事ではありません。理事長及び弁護士の仕事です。
管理会社はしませんよ?理事長の承認を得て(理事会で決議済み)、弁護士に依頼します。
その承認をして下さい、と言ってきたのでした‥
うそは書くのをやめましょうよ。
当マンションも100戸のうち、10カ月滞納1戸、3カ月滞納1戸、が、総会議案書で報告されています。
スレの№1から読めば良いのでしょうが、先週このスレを見つけましたので、初歩的なことで申し訳ないのですが以下の件教えてください。
理事会も、各年度の理事会によって何もせずが多いのですが、今年の理事長・副理事長は共に滞納者を訪問して弁済予定を話し合っていると聞きました。
嫌な役目をされても増加が停止する程度で滞納額は減りません。少額訴訟の前に、掲示板に滞納者の号室と滞納月数を、数カ月に一度張り出してはどうかと思います。
個人情報保護法の対象にマンションは入りませんので。また、少額訴訟を起こした場合組合員に知らせることに成るので掲示板活用の是非と効果についてお知らせください。
よろしくお願いいたします。
マンション住人以外の人が掲示板たを見ることはないの?
住人でも子供が見て、おかしなことにならない?
>嫌な役目をされても増加が停止する程度で滞納額は減りません。少額訴訟の前に、掲示板に滞納者の号室と滞納月数を、数カ月に一度張り出してはどうかと思います。
プライバシーの侵害で裁判では負けております。従ってやるべき行為ではありません。
滞納者の公開については、裁判所では当たり前のことで公開されていて、誰でもみることはできます。
掲示板で公開するのは問題があると思いますが、回覧板での公開はいいのでは。ただ、賃貸者がいますのでそれをどうするかでしょう。
滞納対策は法に基づくか、違法でなければ何でもありです。
現在は健康、年金保険料などの滞納と同じように、直接物との交換支払でない限り管理費等の滞納は増え続けますので、理事長が対策を取らない限り滞納者は増えましょう。
滞納者の公開で個人情報保護法違反なんて、だいたい滞納者が訴えますか?そんな金があったら滞納しませんよ。
みんな考え過ぎだね。
滞納してるのが悪いんだから、滞納したら公開しますと規約にでも書いてあれば優先的に支払ってくれるでしょう。
>滞納してるのが悪いんだから、滞納したら公開しますと規約にでも書いてあれば優先的に支払ってくれるでしょう。
煽るだけでなく、どうぞやってご覧なさい。
規約にまでは謳わないけど、督促段階で口答でいうのはいいでしょう。
それでじゃあ裁判で闘いますとはいわないでしょう。
少額訴訟に訴えた段階では、公開されており、記録も見ることができるので開示は問題ないでしょう。
元々払わないのが規約違反ですから。
滞納者にいかに支払ってもらえるかを考えるべきであり、これはだめ、その方法は難しいとかいうのではなく、少額訴訟なり、支払督促で支払命令が出たのにそれでも支払わない者に対してどうすれば取れるかを考えるべきでしょう。裁判で支払命令が出ていれば、滞納者の開示は問題ないでしょう。
「債権管理回収業に関する特別措置法」において、この業者が行う督促業務の禁止事項を具体的に定めている。
業務従事者による威迫等の禁止(法第17条第1項関係)
「威迫」とは,脅迫に至らない害悪の告知等により相手方に不安の念を生じさせることをいい,例えば,以下のようなことなどをいう。
暴力的な態度をとること。
大声を上げたり,乱暴な言葉を使ったりすること。
多人数で債務者の自宅等に押し掛け,又は債務者等を債権回収会社に呼び出し,大勢で取り囲んで面談すること。
「私生活若しくは業務の平穏を害する言動」とは,社会通念上私生活や業務の平穏を害するに足りる言動をなすことをいい,例えば,以下のようなことなどをいう。 正当な理由なく,午後9時から午前8時まで,その他不適当な時間帯に,電話で連絡し若しくは電報・ファクシミリ・電子メール等を送達し,又は訪問すること。
反復又は継続して,電話で連絡し若しくは電報・ファクシミリ・電子メール等を送達し,又は訪問すること。
債務者等につきまとうこと。
張り紙,落書き,その他いかなる手段であるかを問わず,債務者等の借入に関する事実その他プライバシーに関する事項等をあからさまにすること。
債務者等の意思に反してその勤務先を訪問すること。 近隣者に対して,自らの来訪目的を明らかにした上,債務者等に電話をするように伝言を依頼すること。
ウチのマンションの場合ですが、
管理費修繕積立金併せて月2.5万円
3ヶ月(7.5万円)の滞納家庭に対し支払い督促
返答「先々月リストラされて再就職したばかりなのでもう少し待って欲しい」
翌月、滞納4ヶ月(10万円)、再度「少しずつでもいいから払ってください」と督促
返答「月々2.5万円+滞納分1万円ずつ払います」
でとりあえず解決しました。
まだ決着から2ヶ月なので滞納分は8万円残ってますが、無事払ってもらえることを祈ってます。
簡潔に書きましたが、実際にはもう少し人情のあるやり取りはしてました。
仕事を失い管理費滞納してたのに国産の少しいい車は最後まで手放さなかったのは一家の大黒柱としての意地でしょうが督促時心の中で「とりあえず車売ってよ…」って思いました。
幸いなことに開き直って払わないご家庭はないので、このスレ読んで今後の勉強にさせてもらってます。
債権回収会社使うようになったらおしまいでしょ。
不良債権として、安く売るのが前提だから。
区分所有者は債権者なのだから、債権の内容を知っていておかしくない。
>>445さん
だから掲示ではなく、回覧板等での開示はオーケーといっているでしょう。賃貸者の問題は別として。
別に強迫したり、大勢で回収に押しかけたりするんではないのですよ。
掲示板に滞納者の名前に関しては、裁判所で開示されてますのでそれをご覧下さいはいいでしょう。具体的にその見方や裁判所の窓口等を明確にするとか。
445さん、書き込みありがとうございます。
大変勉強になりました。
太陽と風の寓話のように太陽になって支払いの方向に向かわせたいと思います。
ところで無職で滞納住居になられた方には管理員の仕事の一部をしてもらい
その分を管理費に回すといったことは可能なのでしょうか?
給料は一度本人に支払わなければなりません。