管理費滞納住戸対策

378ですけど
　滞納者に対する請求パターンを決めておくのは、理事が代わってもそれにそって手続きをしていかなければならないということです。

ある1軒が滞納していて、管理会社からの情報で競売にかけられている。との事でした。
静観していた方がいい、と言われましたが、管理組合としては競売が終わるのを待ってるだけでよいのでしょうか？

とんでもありません。裁判所の作成する書類に滞納管理費等の欄があり競落人が負担するものであることを記載するよう注意喚起し、職権発動を促す上申書を理事長名で提出することが必要です。その際に配当要求手続きをすれば、抵当権付きの債権より後順位になるが時効を中断する効果がありますので、配当要求の書式、資料は該当裁判所で確認が必要です。

＞６ヶ月目から少額訴訟手続、支払督促手続の開始。
＞６ヶ月過ぎたら小額訴訟の手続きの準備

また議論が元に戻ってる。
なんで、ここで、訴訟（少額訴訟、支払督促）になるわけですか？

管理費滞納による管理組合の立替金返還請求権は、
区分所有法で一般先取特権として位置付けられてるから、
わざわざ訴訟する必要がないでしょ。

債務名義は不要なんだから、訴訟は不要です。

立替金返還請求権の存在があれば法定担保物権に基づいて、
競売であれ、何であれ、できるでしょ。

競売やっても意味ないとかは、
その先の話でしょ。

合理性はあるよ。

管理組合からの競売請求は現実的でないから、他の債権が焦げ付いて第三者からの競売請求を待つ。
管理組合はチョロいと思われ、他の未納が発生する。
管理費が不足する。

遅延損害金も、（旧）区分所有者からの方が取りやすいし。

＞管理費滞納による管理組合の立替金返還請求権は、区分所有法で一般先取特権として位置付けられてるから、わざわざ訴訟する必要がないでしょ。

青い書生の理屈に過ぎません。

滞納管理費の立替金は、

「訴訟しないと取れない」

と、強固な思い込みがあるなあ。
もっと賢くならなきゃ。

訴訟しなくたって請求できて取れるんだから、
訴訟する必要ないんだよ。

訴訟の場に債務者を引きづり出すための方法としての「訴訟」
はおおいにあり得るけど、
判決取るために訴訟しても時間と金の無駄でしょ。

訴訟しなくったて取れるのに、
わざわざ訴訟しても処分権主義だから判決でるでしょうけれど、
判決がなくても請求できるよ、とは裁判所も言ってくれないよ。
（笑われてるけどね。）

そうじゃないよ。
払えない人からもらうときの理屈は389さんの考え方でいいけども
払えるのに払わない人がいるんだよ。

管理費が不足するとどうなるか？389さんもわかるでしょう？
某マンションのように、通路の電灯がつかない、エレベーターが使えないなんてことになる。
数ヶ月にしても不足した管理費はどうするの？
一時的にでも、ほかの組合員の管理費を値上げするしかないでしょう。

そういう事態を避けるためにも、管理費の未収が発生しないようにしなければならない。
3年貯められるなんてことになる前に6ヶ月目で少額訴訟するのが筋。
払えるのに払わない人は訴訟になんてなったら世間体が悪いからすぐに払うよ。

また、一人払わないと次々払わない人が出てくるし6ヶ月が限度でしょう。
「そんなに管理費がほしければ、競売にかければ」なんて言い出すよ。

不動産担保権じゃ金繰りができないから強制執行する。
そのために債務名義が必要。
それと「立替金」って？

＞払えるのに払わない人がいる
＞払えるのに払わない人は訴訟になんてなったら世間体が悪いから

こういう場合に、

＞6ヶ月目で少額訴訟するのが筋。

というわけ？

ということは、
訴訟は債務名義をとるためにするのではなく、
「世間体が悪い」と思わせるためにするわけですね。

訴訟せずに請求して、法的手続とれば、
もっと「世間体が悪い」と思わせられるでしょ。

内容証明を1回か2回出して、期日を区切って催告して
任意に支払わなけりゃ、
執行できますから、
「世間体が悪い」どころか、
もう住めなくなるでしょう。

管理費滞納の訴訟物は、
立替金返還請求権。

区分所有法でこの債権は何と、
法定担保物権になってしまう。
恐るべきことです。
物件の直接性、絶対性によって、
債務名義は必要ないのです。


担保不動産競売申し立ては、
強制競売に準じてるから、手続はほぼ同じです。

×　物件の直接性、絶対性　

○　物権の直接性、絶対性

失礼しました。

>>385
競売申立にいくらかかるかわかってる？

＞競売申立にいくらかかるかわかってる？

わかってるよ。100万単位だろうね。

でも、競売しなくてもいいでしょ。
方法はいろいろありますよね。

訴訟だけにこだわると思ったら、
今度は競売ですか？

競売も訴訟もこだわる必要がないでしょ。

競売であれ何であれ、
管理組合が有する立替金返還請求権は、
物権（区所法）であるという認識が重要です。

債権執行でもいいし、
動産競売でもいいでしょう。

不動産競売は確かに予納金がかかるし
先順位の担保権者がいれば回収できないかもしれないから、
方法をとる段階で考慮すればいいという問題です。

金額にもよるけど、競売申し立てにそんなにお金はかからないよ。

>>396
一応、小額訴訟が筋と言っている人ではないので、念のため。
競売にも訴訟にもこだわってないですよ。方法は色々あると思うし、滞納者の状況と
管理組合がどこまで手間、費用をかけるかで変わってくると思うので。

できるのであれば、債権執行でも、動産競売でも回収に結びつく方法を取った方が
いいと思いますよ。ただ差押をかけようと思ったら、それなりに調査が必要。
相手が自動車とか持っていてくれて、マンション内の駐車場に駐車している
なんていう状況であればいいけど、それ以外だと財産を調べるのは難しいと思います。

財産開示手続もありますがどうなんでしょうかね？

＞滞納されてる管理費を速やかに払ってもらうことが重要な目標であって、
＞滞納住人を追い出すことが目的ではありません。

確かにそのとおりですが、

＞392さん
は、追い出すことだけが目的と言ってますか？
法的措置の根拠を述べているにすぎないのでは。

貴殿は「執行」イコール競売としてるにすぎないのではないですか。

392さんは、「執行」という文言しか言っておらず、
執行は競売だけでなく
給与差押えも動産執行もありうるでしょ。

執行するための前提として訴訟をする必要もないことを踏まえた上で、
何をすべきか考えることでしょ。
その上の方法論の一つとして、
「世間体」のための訴訟もあり得る話でしょ。

しかし、立替金返還請求権を法的手続で主張するのが目的ではなく
世間体を見せつけるために訴訟するという方が、いやらしく感じます。
少なくとも法的専門家がとるべきではないと考えます。

正々堂々と請求し、応じない場合は、法的手続きを取った方がいいと思いますよ。

＞ただ差押をかけようと思ったら、それなりに調査が必要。
＞財産を調べるのは難しいと思います。

貴殿のおっしゃるとおりと思います。

通常、管理組合理事会は素人の集まりなので、
調査は難しいでしょう。

管理費の支払いはだから後回しにされて、なめられるのでしょう。

＞財産開示手続もありますがどうなんでしょうかね

過料30万を債務者が払えば、こちらは如何ともしがたいところでしょうね。

ただ思うに、管理会社が根拠不明に、やれ訴訟だ支払督促だと言ってるうちに、
回収のチャンスを失ってしまうことに、怒りを感じます。

まあ弁護士でも区所法を知らないで意味不明に訴訟するものがたくさんいるから、
管理会社の責任とも言えないかもね。

多くても数十万の回収のために、どんだけ費用と手間をかけるか？ですな。

得するのは弁護士さんだけな気がしますけど。

>多くても数十万の回収のために、どんだけ費用と手間をかけるか？ですな。

手間は理事長と管理会社の担当で手分けしますし、費用は滞納者への損害金として計上します。
日常の事務手続きに過ぎません。

なんか、訴訟反対を闇雲に押しつける人がいるように感じるのですが？
訴訟しようがしまいが、その管理組合の考え方次第でしょう。

要は早く確実に滞納管理費を回収することなんですよね。

訴訟物は立替金返還請求権？？？　管理費等支払請求権ですよ

あと、給与差し押さえは区分所有法の先取特権ではできないです。区分所有権と建物に備え付けられた動産のみが対象です。それ以外への執行には債務名義が必要。

財産開示するには原則として強制執行してからでないとだめです。

＞要は早く確実に滞納管理費を回収することなんですよね。

言うは安し行うは難しです。短期間に回収は難しいのですから、時効延長に万全を尽くすことがせいぜい２年の任期の理事長に課せられた最低の善管注意義務です。ですから後任理事長への引継ぎ、代々の理事長の為の滞納対処記録ファイルが重要となります。

>>405
訴訟反対じゃなくて、訴訟後の先が見えないからだと思うよ。
実際に滞納者が訴訟に出てこない、債務名義は取ったけど・・・という状態になりかねないから。

>>406
財産開示について、滞納住戸に抵当権が設定されていて、無剰余による取消しが見込まれる場合は
どうなんでしょうか？

>>407
＞後任理事長への引継ぎ、代々の理事長の為の滞納対処記録ファイル
重要ですよね。債権管理の基本です。

４０６です。

　申立人が，債権者として通常行うべき調査を行った結果，知れている財産がどれだけ存在するのか，そしてそれらの財産に対する強制執行（担保権の実行）を実施しても，請求債権の完全な弁済を得られないことを具体的に主張し，その疎明資料の提出ができれば、強制執行しなくても、財産開示は可能です。

>>406
給与差し押さえは小額訴訟でも、確定判決の債務名義があればＯＫだよ。小額訴訟は金銭債権に限られるが、
支払督促であれば、仮執行宣言付き支払い督促の債務名義があれば不動産・動産の強制執行できる。

４０６です

＞＞４１０
？？？
「少」額訴訟はだめとかそんなことは言ってないですけど。。。

あと、少額訴訟は確かに訴訟の対象としては金銭債権に限るけど、確定した後は、債権差し押さえとしての給与差し押さえのほか、不動産・動産の強制執行ができるよ。確定しなくても、裁判所が職権で仮執行宣言付けた場合も同様に可能。

要は、少額訴訟でも支払督促でも通常訴訟でも、判決が確定するなり、仮仮執行宣言が付けば、給与等の債権・動産・不動産の強制執行は可能、ということ（執行文の付与の要否は別として）。

再度述べると、先取特権は、債務名義なく不動産と動産の執行はできるけど、債権執行はできない。
債権執行するには、債務名義が必要。債務名義は、少額訴訟でも支払督促でも通常訴訟でもOK。また、債務名義があれば、債権・動産・不動産の執行が可能。

あとは、それぞれのメリット・デメリットを考慮して理事会でどうするか決めるだけ。

補足として、承継人への請求・義務違反者に対する措置としての競売の請求（これは、上で述べた強制執行とは別のもの。無剰余取消の適用がないとも言われている。）もあり。

＞先取特権は、債務名義なく不動産と動産の執行はできるけど、債権執行はできない
＞あとは、それぞれのメリット・デメリットを考慮して理事会でどうするか決めるだけ。

おっしゃるとおり。

しかし、
＞377
の
＞２ヶ月目で内容証明督促状、３ヶ月目から理事長他複数役員の戸別訪問督促の結果で理事会決議で法的措置開始、
６ヶ月目から少額訴訟手続、支払督促手続の開始。

これがよくわからん、ていうか根拠不明。
何ができるか、できないか考えて方法をとることが必要で、
それ抜きに、少額訴訟、支払督促、競売または強制競売、訴訟（和解）等が出てくるわけない。

408さんの
＞滞納住戸に抵当権が設定されていて、無剰余による取消しが見込まれる場合は
どうなんでしょうか？

この疑問は、結構重要。

先順位に抵当権（根抵当権）が付いているので、
競売しても無剰余取消しになるかな、と思っていたら、
実は、先順位の債権はなく、抵当権はいわゆるカラ登記だったことがあった。
だから競売は無剰余取消しにならなかった。

これは、登記に公信力がなかった例です。
考えてみれば、
銀行への債務が終了して、抵当権者たる銀行から抹消登記の書類を受けた所有者は、
抹消せず、
債務がないのに抵当権だけついていた（付いてるように見せかけていた）。

こういうことがあるので、
先順位に抵当権がめいっぱい付いていても、債務が本当にあるのか
登記上はわからないので、
競売できないなと即断するのは、早いと思われます。

少額訴訟とは、少額の金銭の支払をめぐるトラブルを速やかに解決するための法的手続です。管理費の滞納対策としては、手軽でピッタリの裁判制度です。 簡易裁判所に定型訴状用紙が備え付けてありますので、それを利用すれば手続も簡単です。

確かに、少額訴訟も少額債券執行はできます。しかし、少額訴訟の確定判決があっても、通常訴訟へ移行された場合の債務名義では少額訴訟執行を行うことはできません。
少額訴訟は、強制執行の目的は金銭債務に限られるからです。動産・不動産の競売不可。ここが411と違うところです。
支払督促であれば、確定判決と同一の効力を有するので、それが債務名義となり、強制執行が可能となります。勿論仮執行宣言付き支払督促でも給与差し押さえや動産・不動産の強制執行はＯＫです。

しかし、これほど堂々廻りをするスレも珍しい
いま４周目くらいでしょうか。

わからなければ勉強しなさい。

> 少額訴訟の確定判決があっても、通常訴訟へ移行された場合の債務名義では ...
既判力があるから移行しようがない。

支払督促手続の方が良いと言いたいだけなのかな？

415は本物の弁護士でした。これにて失礼します。

＞＞４１５

違います。

どこから突っ込んでいいのか迷うくらいですが。。。

まず、少額訴訟の「確定」判決が通常訴訟に移行することはありません。判決の送達から２週間以内に異議を申し立てれば、通常訴訟に移行しますが、異議を述べなければ、判決は「確定」します。そうすると、もはや、異議を述べることはできません。

次に、少額訴訟債権執行ですが、これは、あくまでも、「通常の執行に加えて」、特に簡易迅速な執行方法を認めたものです。つまり、少額訴訟の判決で、かつ、債権執行の場合にかぎり、簡易裁判所で執行手続ができることを認めたのです（普通は、地方裁判所）。少額訴訟の判決について、地方裁判所でする通常の執行（不動産・動産・債権）を排除しているものではありません。
結局、少額訴訟の判決を得れば、通常の執行（不動産・動産・債権）のほか、簡易な少額訴訟債権執行もできるということなのです。
この点は、インターネットで、少額訴訟では少額訴訟債権執行しかできないと誤解されるような記載があるので間違えやすいです。

また、通常訴訟へ移行された場合の債務名義では少額訴訟執行をできないとの点は、通常訴訟になるのですからあたりまえです。通常訴訟での判決がでたら、地方裁判所で通常の執行として、不動産でも動産でも債権でも執行をすればよいのです。

屁理屈は止めて実行有るのみです。ボーナス無しでローン不払いの後に来るのは管理費等の滞納です。理事長さんが張って下さい。時効なんかにして、組合から損害賠償を突きつけられてひどい目に遭わないようにしましょう。

>デベ管理会社がどれほど役に立つのでしょうか？
>管理会社により違うものなのでしょうか？

どこも頼りにならないように思われる。

管理会社の滞納管理費対策が頼りになるかならないか、
見分ける方法（その１）

管理会社に対策を促したら少額訴訟だ、支払督促だ、競売だ、と言ってきたら、
その対策の根拠を問うてみよう。

競売するのに債務名義が必要だとか、
答えられずに顧問弁護士の方針と言った場合は、
要注意。
何も考えていない証拠です。

＞デベ管理会社がどれほど役に立つのでしょうか？管理会社により違うものなのでしょうか？

管理会社が滞納に関与するのは、３，４が月間の理事長に代わる催促代行と理事長への毎月の滞納者報告だけで、その結果の責任はありません。

>滞納7ヶ月目からしか管理組合に報告が来ないのか？その点も確認が必要ですね。

このたびの適正化法施行規則の一部改正で毎月の収支報告義務が生じますので、当然に滞納者リストも報告があります。

>>427
７ヶ月で内容証明郵便での督促とは遅すぎないですか。この時期はもう少額訴訟の準備段階が普通ですよ。
少額訴訟は６０万以内の金額ですよ。もたもたしてたら６０万がオーバーしてしまいますよ。
勿論、オーバー分は２回に分けて督促はできますけどね。

３ヶ月滞納した人は、ローンに行き詰まった結果で回収の見込みはありません。
今後は、ローン先に競売されて継承人が現れて滞納金、損害金を代納を待つのみですので、この競売に組合の滞納金、損害金の情報を周知徹底することと５年の時効の延長を考慮することが重要です。

うちのフロントマンも、支払督促をしたから次は少額訴訟だ。などと言っています…

訴訟は管理会社の仕事ではありません。理事長及び弁護士の仕事です。

管理会社はしませんよ？理事長の承認を得て(理事会で決議済み)、弁護士に依頼します。

その承認をして下さい、と言ってきたのでした‥

うそは書くのをやめましょうよ。

当マンションも100戸のうち、１０カ月滞納１戸、３カ月滞納1戸、が、総会議案書で報告されています。
スレの№１から読めば良いのでしょうが、先週このスレを見つけましたので、初歩的なことで申し訳ないのですが以下の件教えてください。

理事会も、各年度の理事会によって何もせずが多いのですが、今年の理事長・副理事長は共に滞納者を訪問して弁済予定を話し合っていると聞きました。

嫌な役目をされても増加が停止する程度で滞納額は減りません。少額訴訟の前に、掲示板に滞納者の号室と滞納月数を、数カ月に一度張り出してはどうかと思います。

個人情報保護法の対象にマンションは入りませんので。また、少額訴訟を起こした場合組合員に知らせることに成るので掲示板活用の是非と効果についてお知らせください。

よろしくお願いいたします。

マンション住人以外の人が掲示板たを見ることはないの？
住人でも子供が見て、おかしなことにならない？

＞嫌な役目をされても増加が停止する程度で滞納額は減りません。少額訴訟の前に、掲示板に滞納者の号室と滞納月数を、数カ月に一度張り出してはどうかと思います。

プライバシーの侵害で裁判では負けております。従ってやるべき行為ではありません。

滞納者の公開については、裁判所では当たり前のことで公開されていて、誰でもみることはできます。
掲示板で公開するのは問題があると思いますが、回覧板での公開はいいのでは。ただ、賃貸者がいますのでそれをどうするかでしょう。

滞納対策は法に基づくか、違法でなければ何でもありです。
現在は健康、年金保険料などの滞納と同じように、直接物との交換支払でない限り管理費等の滞納は増え続けますので、理事長が対策を取らない限り滞納者は増えましょう。

滞納者の公開で個人情報保護法違反なんて、だいたい滞納者が訴えますか？そんな金があったら滞納しませんよ。
みんな考え過ぎだね。
滞納してるのが悪いんだから、滞納したら公開しますと規約にでも書いてあれば優先的に支払ってくれるでしょう。

＞滞納してるのが悪いんだから、滞納したら公開しますと規約にでも書いてあれば優先的に支払ってくれるでしょう。

煽るだけでなく、どうぞやってご覧なさい。

規約にまでは謳わないけど、督促段階で口答でいうのはいいでしょう。
それでじゃあ裁判で闘いますとはいわないでしょう。
少額訴訟に訴えた段階では、公開されており、記録も見ることができるので開示は問題ないでしょう。
元々払わないのが規約違反ですから。

滞納者にいかに支払ってもらえるかを考えるべきであり、これはだめ、その方法は難しいとかいうのではなく、少額訴訟なり、支払督促で支払命令が出たのにそれでも支払わない者に対してどうすれば取れるかを考えるべきでしょう。裁判で支払命令が出ていれば、滞納者の開示は問題ないでしょう。

「債権管理回収業に関する特別措置法」において、この業者が行う督促業務の禁止事項を具体的に定めている。　
業務従事者による威迫等の禁止（法第１７条第１項関係）
「威迫」とは，脅迫に至らない害悪の告知等により相手方に不安の念を生じさせることをいい，例えば，以下のようなことなどをいう。
暴力的な態度をとること。
大声を上げたり，乱暴な言葉を使ったりすること。
多人数で債務者の自宅等に押し掛け，又は債務者等を債権回収会社に呼び出し，大勢で取り囲んで面談すること。
「私生活若しくは業務の平穏を害する言動」とは，社会通念上私生活や業務の平穏を害するに足りる言動をなすことをいい，例えば，以下のようなことなどをいう。 正当な理由なく，午後９時から午前８時まで，その他不適当な時間帯に，電話で連絡し若しくは電報・ファクシミリ・電子メール等を送達し，又は訪問すること。
反復又は継続して，電話で連絡し若しくは電報・ファクシミリ・電子メール等を送達し，又は訪問すること。
債務者等につきまとうこと。
張り紙，落書き，その他いかなる手段であるかを問わず，債務者等の借入に関する事実その他プライバシーに関する事項等をあからさまにすること。
債務者等の意思に反してその勤務先を訪問すること。 近隣者に対して，自らの来訪目的を明らかにした上，債務者等に電話をするように伝言を依頼すること。

ウチのマンションの場合ですが、
管理費修繕積立金併せて月2.5万円

3ヶ月（7.5万円）の滞納家庭に対し支払い督促
返答「先々月リストラされて再就職したばかりなのでもう少し待って欲しい」

翌月、滞納4ヶ月（10万円）、再度「少しずつでもいいから払ってください」と督促
返答「月々2.5万円+滞納分1万円ずつ払います」

でとりあえず解決しました。
まだ決着から2ヶ月なので滞納分は8万円残ってますが、無事払ってもらえることを祈ってます。

簡潔に書きましたが、実際にはもう少し人情のあるやり取りはしてました。
仕事を失い管理費滞納してたのに国産の少しいい車は最後まで手放さなかったのは一家の大黒柱としての意地でしょうが督促時心の中で「とりあえず車売ってよ…」って思いました。

幸いなことに開き直って払わないご家庭はないので、このスレ読んで今後の勉強にさせてもらってます。

債権回収会社使うようになったらおしまいでしょ。
不良債権として、安く売るのが前提だから。

区分所有者は債権者なのだから、債権の内容を知っていておかしくない。

>>445さん
だから掲示ではなく、回覧板等での開示はオーケーといっているでしょう。賃貸者の問題は別として。
別に強迫したり、大勢で回収に押しかけたりするんではないのですよ。
掲示板に滞納者の名前に関しては、裁判所で開示されてますのでそれをご覧下さいはいいでしょう。具体的にその見方や裁判所の窓口等を明確にするとか。

445さん、書き込みありがとうございます。
大変勉強になりました。

太陽と風の寓話のように太陽になって支払いの方向に向かわせたいと思います。

ところで無職で滞納住居になられた方には管理員の仕事の一部をしてもらい
その分を管理費に回すといったことは可能なのでしょうか？

給料は一度本人に支払わなければなりません。

>>445さん
何かに書いてあったのをそのまま写すのではなく、解釈しないと意味ないでしょう。
あなたの書いてあるレスをやらなければ、督促や滞納者の氏名が公表できるのでしょう。
要は、滞納者からいかに回収できるかその方法を考えないといけませんので。
支払督促や少額訴訟で裁判所から支払命令がでて、それでも支払がされない時の対応をどうするかでしょう。
それでも支払ができない・支払わないならしょうがないとあきらめますか。
それだったら、裁判にまでもっていった意味ないでしょう。

＞ところで無職で滞納住居になられた方には管理員の仕事の一部をしてもらいその分を管理費に回すといったことは可能なのでしょうか？

居住者を管理員に雇うことは、プライバシーに近すぎるなどの別の意味で他の居住者からクレームがあるのが普通です。
特に、立場上、管理会社は絶対に使いません。

＞それでも支払ができない・支払わないならしょうがないとあきらめますか。それだったら、裁判にまでもっていった意味ないでしょう。

回収に脅しを使うのですか？
特に、法に従うほかないでしょう。時効を中断することで、継承人を待つ以外ありません。
一番困るのは、あの世に行かれてしまう時です。競売でも半額ですし・・・。

>当マンションも100戸のうち、１０カ月滞納１戸、３カ月滞納1戸、が、総会議案書で報告されています。　と書いた者です。

皆様ご意見有難うございます。何とか回収しないと意味がありませんので色々と参考に成ります。

よく々総会議案書を見ましたら、何と１０カ月滞納者にほぼ間違いない方が、抽選で理事に選出され承諾しているのです。(任期は２年間)

理事会の中に居て頂き、滞納者を無くする努力を理事会に投書や、理事会に出席し意見を述べ(本人の前で)支払への気持ちを引き出すのが良いのか。(理事会欠席の連続になる可能性大かも)

自分の置かれている立場を良く理解できない方の様ですから、みんな理事長は敬遠しますので万一理事長ということも考えられます。
個人的に話したことが有りますが、抽選で選出の最悪の方と無礼を承知で書かせて頂きます。

その方が滞納１０カ月の本人である事を知っているのは、組合員の10%位いですから全員反対しても理事長へ委任の委任状だけで賛成が多数を占める状態です。

この様なマンションあまりないと思いますが、総会や就任後の理事会に対しどう対処すべきでしょうか。皆様の適切なご意見宜しくお願いいたします。

＞よく々総会議案書を見ましたら、何と１０カ月滞納者にほぼ間違いない方が、抽選で理事に選出され承諾しているのです。(任期は２年間)

総会で否決さすべく真実の確認を総会前に理事長に正すべきです。
理事長にでもなったら証拠隠滅を企てることでしょう。

輪番から外す説明が必用だと思うのですが、
「滞納しているため」って発表するの？

役員やらないための方法が見つかったね。

まず滞納者を理事長にするのは絶対阻止すべきです。
その方法は、理事の何人かと事前に話し、理事長候補を決めておくことです。そして理事会で推薦して理事長を決めてください。

＞役員やらないための方法が見つかったね。

情けない。はっきり断る事が出来ないとは、何と情けないことよ。

>輪番から外す説明が必用だと思うのですが、「滞納しているため」って発表するの？

長期滞納者で規約の遵守義務に不安のある者を役員にすることは問題であると明白に主張すべきです。
さもないと、真似て半年遅れの支払いが蔓延するでしょう。

＞役員やらないための方法が見つかったね。
まずよく言われるのが、「管理規約や細則に輪番制であることを定めておけばいい」と、法令などに違反しない限り、管理規約や細則を変更することはもちろん可能です。しかし、かたくなに「それでも就任したくない」という人に対しての効果はほとんどないでしょう。また、「罰金など、就任拒否へのペナルティを科せばいい」という意見もあります。しかしこれも、役員就任を承諾すると民法をはじめとする様々な法的な義務が課されることを考えれば、ペナルティなどによってその承諾を強制することが本当に適切であるかどうかは疑問です。

全員がやりたくないといって、理事が一人もいなくなったらどうするんだろう。
組合は法的に自然成立しますが、理事会はなくてもいいんですけど、しかし、誰かが動かなければ組合というか、マンションの管理自体が成り立ちませんしね。
区分所有者全員で管理するのが基本ですが、ただやりたくないという者を野放しでいいものかどうか？
役員報酬費として管理費の値上げをして、報酬を大幅にアップするしか方法はないのですかね。

＞役員報酬費として管理費の値上げをして、報酬を大幅にアップするしか方法はないのですかね。

報酬で理事が現れるとは余り単純ですね。政府がどう変わるか分かりませんが、国交省は限界管理組合（老齢化で役員不在、管理会社への対応不能など）に、第三者への管理理事会を信託する制度、その為の安全確保の為の規制を含む法整備を検討中の様に、共有の共同住宅の管理が問題を抱えているのに外見上をつくろうとすれば長続きしないことは明らかです。

>役員報酬費として管理費の値上げをして、報酬を大幅にアップするしか方法はないのですかね。
その議案は否決されると思います

否決はされないでしょう。相手は関心のない組合員ですから。
白紙委任状で決議すればいいし、総会への出席者がすくないので、理事会で決まればまず議決は通りますよ。
第三者への管理を委託する案は検討段階であり、できたとしても、それを適用する組合がどれほどあるでしょうか。

＞できたとしても、それを適用する組合がどれほどあるでしょうか。

輪番制の組合は飛びつくんじゃない。

管理費の値上げが必要なんですよ。それに１００％まかせっぱなしにしますか。

>>464
>相手は関心のない組合員ですから。
金が絡めば話は別だと思った方が身の為だ

>>467
私のところの組合では、先月修繕積立金の値上げをしましたが、総会への出席者は少なく、議長にたいする委任状が圧倒的に多く、絶対多数で可決されました。
お金に絡む問題でも、組合員の関心はあっても総会に参加する者は少ないのが実情です。
理事会で決まった事項は、まず可決されると思っていいのではないでしょうか。

＞お金に絡む問題でも、組合員の関心はあっても総会に参加する者は少ないのが実情です。理事会で決まった事項は、まず可決されると思っていいのではないでしょうか。

その通りです。普通決議は組合員の過半数で成立する総会の書類投票を含む出席者の過半数で決まる、つまり組合員の四分の一で決議します。これは一般の規約ですから当然ですが、その中味が問題です。
設立総会ならいざ知らず、書面投票には委任状と議決権行使書がありますが、白紙委任状が横行している組合は管理会社の言いなりの理事会で、理事会として承認を得たと実感するのは、議案に議題と要領まで書き込み、欠席者からでも賛否の意思確認を得られる議決権行使書を積極的に採用た場合です。また、その様に意思表示できれば欠席もしやすくなりますし、総会参加人数は増加することになります。
この議決権行使書を積極的に採用していない組合は、管理会社の傀儡と言っても過言ではありません。

>>468
年次経過による修繕積立金の増額と
管理費を値上げして理事に配ることを
同じ土俵で比較するの？

>>469
金銭が絡む問題は特別決議だったと思うが

>>470
普通決議でオーケーです。

>>470
いっている意味がわからないですね。

>>471
ごめんなさい。
うちが標準管理規約と違うみたいです。
うちは規約に金額まで記載されているので特別決議でした。
でも、うちみたいなトコも少ないみたいですよ。

>>472
何がわからないのか文章にできますか？

＞金銭が絡む問題は特別決議だったと思うが

勉強しましょうよ。法律で決まっているのです。
共用部分の変更、
共有の敷地、付属施設の変更、
規約の設定、廃止、変更、
組合の法人化、法人組合の解散、
使用禁止、競売又は占有者に対する引っ越しの訴え、
大規模滅失の場合の復旧、
建替え（但し、五分の四以上）、
団地内区分所有建物につき団地の規約を定めることについての各棟の承認。

>>474
そうなんですね。
http://kotonoha.cc/no/192052
http://asobinotatsujin.cocolog-nifty.com/tomnokoukishin/2009/05/post-e...
http://animeanime.jp/news/archives/2009/03/post_712.html

>>473の後に
どうしても>>474のようなレスを書きたいのだろうか？

間違いを正しているのが理解できない貴方がお気の毒ね。

>>475は削除対象ですよ。管理人さんへ。

自分で削除手続きを取ったら如何ですか。

築３年目の４０世帯の小さなマンションですが、滞納者が７名…
管理会社からいきなりリストが届きました。
１か月分の方から、入居時から一度も払わない人…
そのうちの２名は理事の役員です。。。

管理会社も、電話連絡してつながらない(不通らしい)とメール便で振込用紙送っておわりなんです。
(今回の滞納者リストで初めて知りましたが)理事長と同行して訪問とか、一切言ってこないです。

月５千円程度の管理費ですよ…
長期滞納者には支払い督促など手続き中ですが、２ヶ月～くらいですと郵送・電話・訪問でお願いするだけでいいのでしょうか？

(参考様式例3) 東京都都市整備局
マンション管理組合会計処理細則(例)抜粋
一 納付期日から1カ月を経過し、必要な費用の納付が為されない場合は、理事長または管理業者から口頭連絡の上、請求書を発送する。
二 理事(会計担当)又は管理業者より、組合員別の未収金状況を毎月理事長に報告する。
三 納付期日から2カ月を経過し、必要な費用の納付が為されない場合は、理事長又は管理業者から、再度口頭で督促の上、内容証明にて督促状を送付する。
四 納付期日から3カ月を経過し、電話・催告書等では対応できない場合は、管理組合理事長名により督促活動を開始する。その際、理事会は、管理業者にアドバイスを求め、法的措置を検討することができる。