管理費滞納住戸対策

＞管理規約には、弁護士費用も・・・なんて書いてあるけど実際、滞納回収で弁護士に依頼する管理組合ってあるの？

時効になって歴代の理事長の善管注意義務違反で彼等の賠償になっても良いなら放置するのも一つの方法だね。

弁護士使わずに回収できるなら、そりゃすばらしいことだと思いますよ！

小額訴訟や支払督促で弁護士に依頼することはまずないでしょう。弁護士が出ていってもやることないでしょう。
勝訴とか敗訴はないでしょう。裁判所から支払命令がでるだけです。
それでも支払がなければ、競売（動産から先。しかし、滞納金の額は小さいので、殆ど動産で決着がつく）
給与差し押さえも可能。

この種の問題は先ず実行することが、第二、第三の滞納者を増やさないことにつながる。
逆に、一人でも三ヶ月以上の滞納者が現れると、待っていたかのように次々と滞納者は増えていく。

>弁護士使わずに回収できるなら、そりゃすばらしいことだと思いますよ！
弁護士が、回収してくれるなら、そりゃすばらしいことだと思いますよ！

今日は釣りですか？
本気で弁護士が回収してくれると思ってるの？

＞本気で弁護士が回収してくれると思ってるの？

管理会社にたいてい顧問弁護士がいるから
理事の中には、委任すれば回収してくれると思う人もいるんだろうね。

でも、

＞法律事務所に勤めるものです。裁判所実務では先取特権による差押えは受け付けてくれないよ。
未払い給与なんかでも仮差押えまで。

これが真実、弁護士事務所だとしたら、
こういうのに委任したこと自体
不運としか言いようがない。

要は、理事がやるにしろ、専門家に委任するにしろ
一番がんばって、調べて、対処するのは理事以外じゃないということでしょ。

支払督促では、仮執行の宣言付き申し立て後は、３０日以内に強制執行の申し立てを簡易裁判所にすることができます。
そして、最終的に確定判決と同一の効力があるのをご存知ないのかな。法律事務所に勤めてて。

結局>>312の弁護士は、「カネ出せないの？」しか言わなかったな。

たったの一言すら「専門家の視点」みたいなコメントが出ないのは、
結局何も出来ないというのを如実に語っている。

小額訴訟の場合は、５０万以下の滞納金に対してだよ。それを回収するのに弁護士に頼む組合はいないよ。
訴額の１％、つまり５千円以下でやれるんだから。

普通訴訟の場合は、１４０万以下は簡易裁判所、１４０万超は地方裁判所が管轄。
支払督促で意義を申し立てられた場合。

>小額訴訟の場合は、５０万以下

ちゃう！

少額訴訟は目的物の価格が60万円以下の金銭支払請求権だぜ。（眠訴368条1項）

そういう間違いすると、無知をいいことにプロにボッタくりされるぜ。

プロに頼んでもいいが、どういう方針か、
その方針の根拠を、
しっかり尋ねることが重要。

無料法律相談の相談内容で
委任している専門家がちゃんと仕事しているかどうか、という相談
がかなりの割合ということ聞いたことあるぞ！

そうすると結局プロがやるより理事が自分でやった方がいい場合が多いと思われ。

ごめん、６０万が正解です。

委任すればしっかり対応してくれる弁護士もいるけどね。

でも、
区分所有者に弁護士がいる場合や
理事に弁護士がいても
絶対に名乗らないだろうし
弁護士としてアドバイスはしないだろう。

弁護士が理事でも理事としてかかわるんであって
弁護士としてかかわらない。

ましてや、
＞法律事務所に勤めるものです。

というのはあり得ない。
これは絶対嘘と思われ。
おいらの興味はこういう嘘で釣る目的です。

滞納処理を妨害することで利益を得るのは、
滞納している人かな。
それとも滞納処理を商売している人かな。

＞区分所有者に弁護士がいる場合や理事に弁護士がいても絶対に名乗らないだろうし

へー、そんな共同住宅あるの？
男の感覚だね。井戸端会議ではすべて見通しですよ。

>委任すればしっかり対応してくれる弁護士もいるけどね。
取材に対してはしっかり対応してくれる弁護士もいるけどね。

の間違いだろ？弁護士も人気商売だからな。

滞納者の勤務先などを調べるのに、探偵事務所を使うのは(もちろん合法内の調査で)問題ありませんか？
またその費用は管理費から支出できると思いますか？

＞探偵事務所を使うのは(もちろん合法内の調査で)問題ありませんか？

必要性が全く認められません。

給与の差し押さえとかしたいんだろ。
管理費からの支出は難しいと思う。
弁護士を通して「調査費用」として弁護士から請求してもらうのがいいんじゃない？

債務者行方不明なら裁判に移行すれば良いだけです。
裁判所の掲示板への公示送達されれば、欠席裁判で請求通りの判決となり、債権の消滅時効期間は判決確定日から10年となります。

>債務者行方不明なら裁判に移行すれば良いだけです。
それで10年に延ばした債権は、塩漬けにでもするんですか？

そうですね。先ずは時効５年を延長しておけば、特定継承人が現れたり、債務者が見つかったり財産相続したりしたら強制執行などの回収の機会を待つことです。

そんなの待たないで強制競売すれば？

出来たらどうぞ。

出来ないなら帰れ

強制競売なんてそんな簡単じゃないよ。

管理費を滞納するような所有者は、ほぼ抵当権が付いてるしね。

先取り特権は抵当権に劣後するんだよ。

実際やった事があってカキコしてるのかなぁ。

住金や銀行の抵当権には劣後するが、普通抵当権には先取り特権のある管理費は優先します。

最低売却価額が４１８万円であるのに対して抵当権等優先する債権が２，７８８万円あり、これを弁済すれば剰余の見込みがない競売ができなければ、区分所有者全体の利益を害するとして競売請求を認め、あわせて、区分所有権に設定されていた抵当権は消滅するとの決定を下したよ。

不良区分所有者は、排除するしかないね。

>不良区分所有者は、排除するしかないね。

どのような段取りで？

>>345-347
ピントがズレた話がループしてるよ。
実際やった事があってカキコしてるのかなぁ。w

抵当の話は、下記レス参照してから発言しろ
>>21
>>228
>>230
>>341

俺のが一つ入ってる。有難う。

滞納金に対する先取り特権は、民法の共益費用の先取り特権と同じに扱われます。その結果債務者の全財産を
対象にする他の一般の先取り特権には優先しますが、債務者の特定の財産だけを対象とする特別の先取り特権には劣後します。例えば住金や銀行ローン。
そして、この先取り特権を実行する場合は、まず建物に備え付けた動産から弁済を受け、それでも債権の満足を
得られない時に区分所有者から弁済を受けることになります。

>>353の解答はキーワード「特定継承人」が含まれていないから50点

先取特権は絵に描いた餅に過ぎないのが分かってないのね。

355さん　法解釈はいろいろあるんだよ。そして弁護士によって変わることもあるしね。
先取り特権、支払督促でやれば競売までいけるよ。但し、破産者の場合はだめだけどね。

＞先取り特権、支払督促でやれば競売

先取特権と競売は無関係だ。

屁理屈だけいう奴だな。もう少し柔軟に素直に物事を考えることをしないと益々嫌われ者になるよ。

＞先取り特権、支払督促でやれば競売

確かに誤解を招く表示だな

管理費滞納の場合は、先取特権は現実的でないから、
除外して話を進めてもなんら差し支えないだろ。

あと>>351よんどけ

>>358
もう少し吟味してからコメントしてね。

先取特権に基づいて不動産競売の申立はできますよ（民事執行法１８１条４項を見てください）。
ただし、一般の先取特権ですので、まず、動産の競売申立をして、それでも満足できない場合に、不動産の競売申立をすることになります（民法３３５条）。

もっとも、実際上は、動産にせよ不動産にせよ、競売申立は実効性があまりないのが通常でしょう。したがって、先取特権があるという意味は、
　１：抵当権者が競売申立をした際に、判決がなくても配当を受ける資格がある（配当要求が可能）
　２：滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納分を払ってもらえることが多い（別除権の受け戻し）

　ということだろうと思います。

そのほか、マンションが売却等された場合、特定承継人への請求もできます。ただし、特定承継人に対し譲渡前の滞納分について先取特権を有しているかは、疑義があるところです。インターネット上では、当然先取特権を有しているかのように書いている方もいらっしゃいますが。。。

＞３６２さん

＞先取特権に基づいて不動産競売の申立はできますよ（民事執行法１８１条４項を見てください）。
＞ただし、一般の先取特権です・・・

ここまでは、正しいです。
しかし、

＞まず、動産の競売申立をして、それでも満足できない場合に、
＞不動産の競売申立をすることになります（民法３３５条）。

これは間違いです。

民執181条4項によって、競売の順序に関する制限はなく動産競売をしなくても不動産の競売が可能です。
民335条1項は効力(弁済の順序)に関する規定であり、
競売の申立の順序に関する規定ではありません。

同項は、一般の先取特権が債務者の総財産を目的にできるので、
仮に総財産から弁済を受けるとすれば、不動産以外の財産からそれを受けなければならないという意味であって、
競売を動産からしなければ不動産の競売ができないというわけではないのです。

たとえば同条4項の規定（同条1項ないし3項と異なる順序で配当される場合は、
不動産等の代価の配当の順序につき、先取特権者はどの部分からも配当を受けられる。）は、
このことを意味しています。

もし貴殿の解釈であれば、
民執１８１条４項の規定は、
競売の要件として動産執行を経るべきという文言があるべきでしょうが、
そうはなっていません。

＞もっとも、実際上は、動産にせよ不動産にせよ、
＞競売申立は実効性があまりないのが通常でしょう。

ここは上記の如く貴殿の誤った条文解釈に基づく評価なので説得力に乏しいですね。

債務名義をとらずに、したがって、支払督促や判決等を求めなくとも、
申立書一本で先取特権に基づく担保不動産競売ができるのは、
そうでない場合に比べて実効性があるといえないでしょうか。

>>362
書生の感覚ですね、マン管士の勉強なら他の板でどうぞ。
三ヶ月以上の滞納者にそんな悠長なことを考える理事長がいたら、理事長を取り替える方が最善策です。

>>３６３
　だいぶお詳しいですね。でしたら、民３３５条４項の注釈あたりを参照してみてください。
　動産があるのにそれをさしおいて不動産の競売申立をすれば、理論上は不適法になるはずです。
　
　ただし、貴殿のコメントのとおり、さすがに動産の競売申立を先行させなければならないわけではないと思います。その点は、訂正いたします。

　そうすると、競売実務では、３３５条１項の関係はどのように処理されているのですかね。動産がないということを申立人のほうで明らかにするのか、それとも、債務者のほうで動産があるので不動産競売申立は不適法だと主張することになるのか。後者であれば、債務者がかかる主張をすることはまれでしょうから、実際上は、いきなり不動産競売申立をしてもほとんど問題なく手続がすすむことになるでしょうね。
　
　どなたかご経験あれば教えて欲しいです。

　なお、いきなり不動産競売申立ができるとしても、やはり実益は乏しいのが通常でしょう。管理費すら支払えない場合は、複数の抵当権がつきオーバーローンだったり税務署の差し押さえ等がなされていたりするでしょうから。
　債務額＋申立費用をまかなえるだけの余剰が見込めるのであれば、もちろん効果はあると思いますが。

いろいろな見解があるようですね。滞納金を小額訴訟で請求して支払命令が出た時、それでも滞納者が支払わない、支払えない時、どうやって取り立てることができるのかその方法を教えてください。

強制競売して下さい。

小額訴訟程度で競売は難しいでしょうし、優先抵当権で殆どもっていかれ、取れないでしょう。
給料差し押さえとかはできるのかな。

>どうやって取り立てることができるのかその方法を教えてください。

うっかり忘れなら電話催促ですむでしょうが、意志のない者、金のない者から回収は無理でしょう。
時効の延長を図りながら、回数と時間を重ね悪質の傍証を蓄積してから競売にすれば、悪質者の排除と特定継承人からの回収ができましょう。

３年で強制競売できますから、
時効の延長は通常は必要ありません。

滞納３か月くらいでキャンキャン騒いでいるのは子犬

＞３年で強制競売できますから、時効の延長は通常は必要ありません。

期間の問題ではないので、出来ません。

>期間の問題ではないので、出来ません。
他に特段の落ち度がなければ強制競売できる期間の目安です。
ケースバイケースを全て考慮していたら>>371のような意味のないレスになります。

小額訴訟で支払命令が出ても、本人が支払わない場合はやっぱり取れないんですね。

競売申立してから実際競売開始になるまで
最長半年から１年と聞いたのですが
そんなに掛かるものなのですか？

時効はクリアーされるので次の継承者を待ちましょう。

いよいよボーナス時期です。減額は当然としてローン返済の停滞に続き、管理費等の滞納が始まります。理事長さんは早めに対策を立てる必要がありましょう。例えば、滞納対策細則を作り理事長が誰であろうとこの督促基準に従って対処することが必要です。

滞納１ヶ月目から遅延損害金請求と弁護士費用他の法的措置、徴収のための諸経費を損害金として請求するとの事前通知、
２ヶ月目で内容証明督促状、３ヶ月目から理事長他複数役員の戸別訪問督促の結果で理事会決議で法的措置開始、
６ヶ月目から少額訴訟手続、支払督促手続の開始。

>>377
ちょっと性急過ぎるんじゃないの。もうちょっと余裕をもたせたほうがいいよ。
３ヶ月までは、ＴＥＬ・督促状・訪問による請求
３ヶ月過ぎたら内容証明郵便での督促
６ヶ月過ぎたら小額訴訟の手続きの準備

＞ＴＥＬ・督促状・訪問による請求、内容証明郵便での督促までは管理会社の仕事。後は理事長の仕事。

＞3ヶ月滞納する時点ではかなりヤバイと思うよ。

３ヶ月以上の滞納者は、一括支払い不能、出来たとしても自転車操業状態、法的手段で事務的にやるのが鉄則。

378ですけど
　滞納者に対する請求パターンを決めておくのは、理事が代わってもそれにそって手続きをしていかなければならないということです。

ある1軒が滞納していて、管理会社からの情報で競売にかけられている。との事でした。
静観していた方がいい、と言われましたが、管理組合としては競売が終わるのを待ってるだけでよいのでしょうか？

とんでもありません。裁判所の作成する書類に滞納管理費等の欄があり競落人が負担するものであることを記載するよう注意喚起し、職権発動を促す上申書を理事長名で提出することが必要です。その際に配当要求手続きをすれば、抵当権付きの債権より後順位になるが時効を中断する効果がありますので、配当要求の書式、資料は該当裁判所で確認が必要です。

＞６ヶ月目から少額訴訟手続、支払督促手続の開始。
＞６ヶ月過ぎたら小額訴訟の手続きの準備

また議論が元に戻ってる。
なんで、ここで、訴訟（少額訴訟、支払督促）になるわけですか？

管理費滞納による管理組合の立替金返還請求権は、
区分所有法で一般先取特権として位置付けられてるから、
わざわざ訴訟する必要がないでしょ。

債務名義は不要なんだから、訴訟は不要です。

立替金返還請求権の存在があれば法定担保物権に基づいて、
競売であれ、何であれ、できるでしょ。

競売やっても意味ないとかは、
その先の話でしょ。

合理性はあるよ。

管理組合からの競売請求は現実的でないから、他の債権が焦げ付いて第三者からの競売請求を待つ。
管理組合はチョロいと思われ、他の未納が発生する。
管理費が不足する。

遅延損害金も、（旧）区分所有者からの方が取りやすいし。

＞管理費滞納による管理組合の立替金返還請求権は、区分所有法で一般先取特権として位置付けられてるから、わざわざ訴訟する必要がないでしょ。

青い書生の理屈に過ぎません。

滞納管理費の立替金は、

「訴訟しないと取れない」

と、強固な思い込みがあるなあ。
もっと賢くならなきゃ。

訴訟しなくたって請求できて取れるんだから、
訴訟する必要ないんだよ。

訴訟の場に債務者を引きづり出すための方法としての「訴訟」
はおおいにあり得るけど、
判決取るために訴訟しても時間と金の無駄でしょ。

訴訟しなくったて取れるのに、
わざわざ訴訟しても処分権主義だから判決でるでしょうけれど、
判決がなくても請求できるよ、とは裁判所も言ってくれないよ。
（笑われてるけどね。）

そうじゃないよ。
払えない人からもらうときの理屈は389さんの考え方でいいけども
払えるのに払わない人がいるんだよ。

管理費が不足するとどうなるか？389さんもわかるでしょう？
某マンションのように、通路の電灯がつかない、エレベーターが使えないなんてことになる。
数ヶ月にしても不足した管理費はどうするの？
一時的にでも、ほかの組合員の管理費を値上げするしかないでしょう。

そういう事態を避けるためにも、管理費の未収が発生しないようにしなければならない。
3年貯められるなんてことになる前に6ヶ月目で少額訴訟するのが筋。
払えるのに払わない人は訴訟になんてなったら世間体が悪いからすぐに払うよ。

また、一人払わないと次々払わない人が出てくるし6ヶ月が限度でしょう。
「そんなに管理費がほしければ、競売にかければ」なんて言い出すよ。

不動産担保権じゃ金繰りができないから強制執行する。
そのために債務名義が必要。
それと「立替金」って？

＞払えるのに払わない人がいる
＞払えるのに払わない人は訴訟になんてなったら世間体が悪いから

こういう場合に、

＞6ヶ月目で少額訴訟するのが筋。

というわけ？

ということは、
訴訟は債務名義をとるためにするのではなく、
「世間体が悪い」と思わせるためにするわけですね。

訴訟せずに請求して、法的手続とれば、
もっと「世間体が悪い」と思わせられるでしょ。

内容証明を1回か2回出して、期日を区切って催告して
任意に支払わなけりゃ、
執行できますから、
「世間体が悪い」どころか、
もう住めなくなるでしょう。

管理費滞納の訴訟物は、
立替金返還請求権。

区分所有法でこの債権は何と、
法定担保物権になってしまう。
恐るべきことです。
物件の直接性、絶対性によって、
債務名義は必要ないのです。


担保不動産競売申し立ては、
強制競売に準じてるから、手続はほぼ同じです。

×　物件の直接性、絶対性　

○　物権の直接性、絶対性

失礼しました。

>>385
競売申立にいくらかかるかわかってる？

＞競売申立にいくらかかるかわかってる？

わかってるよ。100万単位だろうね。

でも、競売しなくてもいいでしょ。
方法はいろいろありますよね。

訴訟だけにこだわると思ったら、
今度は競売ですか？

競売も訴訟もこだわる必要がないでしょ。

競売であれ何であれ、
管理組合が有する立替金返還請求権は、
物権（区所法）であるという認識が重要です。

債権執行でもいいし、
動産競売でもいいでしょう。

不動産競売は確かに予納金がかかるし
先順位の担保権者がいれば回収できないかもしれないから、
方法をとる段階で考慮すればいいという問題です。

金額にもよるけど、競売申し立てにそんなにお金はかからないよ。

>>396
一応、小額訴訟が筋と言っている人ではないので、念のため。
競売にも訴訟にもこだわってないですよ。方法は色々あると思うし、滞納者の状況と
管理組合がどこまで手間、費用をかけるかで変わってくると思うので。

できるのであれば、債権執行でも、動産競売でも回収に結びつく方法を取った方が
いいと思いますよ。ただ差押をかけようと思ったら、それなりに調査が必要。
相手が自動車とか持っていてくれて、マンション内の駐車場に駐車している
なんていう状況であればいいけど、それ以外だと財産を調べるのは難しいと思います。

財産開示手続もありますがどうなんでしょうかね？

＞滞納されてる管理費を速やかに払ってもらうことが重要な目標であって、
＞滞納住人を追い出すことが目的ではありません。

確かにそのとおりですが、

＞392さん
は、追い出すことだけが目的と言ってますか？
法的措置の根拠を述べているにすぎないのでは。

貴殿は「執行」イコール競売としてるにすぎないのではないですか。

392さんは、「執行」という文言しか言っておらず、
執行は競売だけでなく
給与差押えも動産執行もありうるでしょ。

執行するための前提として訴訟をする必要もないことを踏まえた上で、
何をすべきか考えることでしょ。
その上の方法論の一つとして、
「世間体」のための訴訟もあり得る話でしょ。

しかし、立替金返還請求権を法的手続で主張するのが目的ではなく
世間体を見せつけるために訴訟するという方が、いやらしく感じます。
少なくとも法的専門家がとるべきではないと考えます。

正々堂々と請求し、応じない場合は、法的手続きを取った方がいいと思いますよ。

＞ただ差押をかけようと思ったら、それなりに調査が必要。
＞財産を調べるのは難しいと思います。

貴殿のおっしゃるとおりと思います。

通常、管理組合理事会は素人の集まりなので、
調査は難しいでしょう。

管理費の支払いはだから後回しにされて、なめられるのでしょう。

＞財産開示手続もありますがどうなんでしょうかね

過料30万を債務者が払えば、こちらは如何ともしがたいところでしょうね。

ただ思うに、管理会社が根拠不明に、やれ訴訟だ支払督促だと言ってるうちに、
回収のチャンスを失ってしまうことに、怒りを感じます。

まあ弁護士でも区所法を知らないで意味不明に訴訟するものがたくさんいるから、
管理会社の責任とも言えないかもね。

多くても数十万の回収のために、どんだけ費用と手間をかけるか？ですな。

得するのは弁護士さんだけな気がしますけど。

>多くても数十万の回収のために、どんだけ費用と手間をかけるか？ですな。

手間は理事長と管理会社の担当で手分けしますし、費用は滞納者への損害金として計上します。
日常の事務手続きに過ぎません。

なんか、訴訟反対を闇雲に押しつける人がいるように感じるのですが？
訴訟しようがしまいが、その管理組合の考え方次第でしょう。

要は早く確実に滞納管理費を回収することなんですよね。

訴訟物は立替金返還請求権？？？　管理費等支払請求権ですよ

あと、給与差し押さえは区分所有法の先取特権ではできないです。区分所有権と建物に備え付けられた動産のみが対象です。それ以外への執行には債務名義が必要。

財産開示するには原則として強制執行してからでないとだめです。

＞要は早く確実に滞納管理費を回収することなんですよね。

言うは安し行うは難しです。短期間に回収は難しいのですから、時効延長に万全を尽くすことがせいぜい２年の任期の理事長に課せられた最低の善管注意義務です。ですから後任理事長への引継ぎ、代々の理事長の為の滞納対処記録ファイルが重要となります。

>>405
訴訟反対じゃなくて、訴訟後の先が見えないからだと思うよ。
実際に滞納者が訴訟に出てこない、債務名義は取ったけど・・・という状態になりかねないから。

>>406
財産開示について、滞納住戸に抵当権が設定されていて、無剰余による取消しが見込まれる場合は
どうなんでしょうか？

>>407
＞後任理事長への引継ぎ、代々の理事長の為の滞納対処記録ファイル
重要ですよね。債権管理の基本です。

４０６です。

　申立人が，債権者として通常行うべき調査を行った結果，知れている財産がどれだけ存在するのか，そしてそれらの財産に対する強制執行（担保権の実行）を実施しても，請求債権の完全な弁済を得られないことを具体的に主張し，その疎明資料の提出ができれば、強制執行しなくても、財産開示は可能です。

>>406
給与差し押さえは小額訴訟でも、確定判決の債務名義があればＯＫだよ。小額訴訟は金銭債権に限られるが、
支払督促であれば、仮執行宣言付き支払い督促の債務名義があれば不動産・動産の強制執行できる。

４０６です

＞＞４１０
？？？
「少」額訴訟はだめとかそんなことは言ってないですけど。。。

あと、少額訴訟は確かに訴訟の対象としては金銭債権に限るけど、確定した後は、債権差し押さえとしての給与差し押さえのほか、不動産・動産の強制執行ができるよ。確定しなくても、裁判所が職権で仮執行宣言付けた場合も同様に可能。

要は、少額訴訟でも支払督促でも通常訴訟でも、判決が確定するなり、仮仮執行宣言が付けば、給与等の債権・動産・不動産の強制執行は可能、ということ（執行文の付与の要否は別として）。

再度述べると、先取特権は、債務名義なく不動産と動産の執行はできるけど、債権執行はできない。
債権執行するには、債務名義が必要。債務名義は、少額訴訟でも支払督促でも通常訴訟でもOK。また、債務名義があれば、債権・動産・不動産の執行が可能。

あとは、それぞれのメリット・デメリットを考慮して理事会でどうするか決めるだけ。

補足として、承継人への請求・義務違反者に対する措置としての競売の請求（これは、上で述べた強制執行とは別のもの。無剰余取消の適用がないとも言われている。）もあり。

＞先取特権は、債務名義なく不動産と動産の執行はできるけど、債権執行はできない
＞あとは、それぞれのメリット・デメリットを考慮して理事会でどうするか決めるだけ。

おっしゃるとおり。

しかし、
＞377
の
＞２ヶ月目で内容証明督促状、３ヶ月目から理事長他複数役員の戸別訪問督促の結果で理事会決議で法的措置開始、
６ヶ月目から少額訴訟手続、支払督促手続の開始。

これがよくわからん、ていうか根拠不明。
何ができるか、できないか考えて方法をとることが必要で、
それ抜きに、少額訴訟、支払督促、競売または強制競売、訴訟（和解）等が出てくるわけない。

408さんの
＞滞納住戸に抵当権が設定されていて、無剰余による取消しが見込まれる場合は
どうなんでしょうか？

この疑問は、結構重要。

先順位に抵当権（根抵当権）が付いているので、
競売しても無剰余取消しになるかな、と思っていたら、
実は、先順位の債権はなく、抵当権はいわゆるカラ登記だったことがあった。
だから競売は無剰余取消しにならなかった。

これは、登記に公信力がなかった例です。
考えてみれば、
銀行への債務が終了して、抵当権者たる銀行から抹消登記の書類を受けた所有者は、
抹消せず、
債務がないのに抵当権だけついていた（付いてるように見せかけていた）。

こういうことがあるので、
先順位に抵当権がめいっぱい付いていても、債務が本当にあるのか
登記上はわからないので、
競売できないなと即断するのは、早いと思われます。

少額訴訟とは、少額の金銭の支払をめぐるトラブルを速やかに解決するための法的手続です。管理費の滞納対策としては、手軽でピッタリの裁判制度です。 簡易裁判所に定型訴状用紙が備え付けてありますので、それを利用すれば手続も簡単です。

確かに、少額訴訟も少額債券執行はできます。しかし、少額訴訟の確定判決があっても、通常訴訟へ移行された場合の債務名義では少額訴訟執行を行うことはできません。
少額訴訟は、強制執行の目的は金銭債務に限られるからです。動産・不動産の競売不可。ここが411と違うところです。
支払督促であれば、確定判決と同一の効力を有するので、それが債務名義となり、強制執行が可能となります。勿論仮執行宣言付き支払督促でも給与差し押さえや動産・不動産の強制執行はＯＫです。

しかし、これほど堂々廻りをするスレも珍しい
いま４周目くらいでしょうか。

わからなければ勉強しなさい。

> 少額訴訟の確定判決があっても、通常訴訟へ移行された場合の債務名義では ...
既判力があるから移行しようがない。

支払督促手続の方が良いと言いたいだけなのかな？