管理費滞納住戸対策

>落札価格が高騰してしまって「うま味」が無くなったとは聞きますが、

４～５年前にはよくそんな話出たけど
最近は、競売物件に手を付ける業者は減ったし
素人落札者も、一括払いできないから入札は減っている。
結果、流れる競売物件も多いのが最近の傾向
それを踏まえて、滞納者への回収を考えないとね

>ほとんどの物件がかなりの値段で売れているますが

これだけ不動産が低迷している時に
かなりの値段で売れるなんて云う人が居るとは驚きですね！

>普通の住宅ローンで購入された自己居住用のマンションだと、個人再生の手続で
>マンションを手放さない人も多いよ。

めいいっぱいのローンを組んでいる人は個人再生も難しいのが
現状ですよ
個人再生の場合、縛りが多いですからね

かなり情報が交錯しているようですが、
東京地裁管轄では不動産鑑定額より高い値がついているものも多いですよ。

地方は知りません。

>不動産鑑定額より高い値がついているものも多いですよ。

鑑定額じたい、相場よりもかなり低いですからね

>>245
知識無さ杉

書き込みが多すぎて、もしかして前に書かれていたらごめんなさい。

スレッドの主旨は、滞納の対策なんだと思いますが、催促して払ってもらえなかったら
次ぎの段階は競売とか売却なんですか?

管理組合がそこまでできるとはとうてい思えないのですが・・・。ただ、ローンも
返却できないとなるとしょうがないかなとは思います。

滞納額を見ていると、管理費だけでなく、駐車場代も含まれている人がいます。
どうしてこういうことになるのかよくわかりませんが、まず車売ったらどうかな
と思うのですが・・・。

5～6年前は、競売専門業者に金融機関も資金提供して盛んだったが
素人が競売参加が増え相場に近い金額で競落する様になって
多くの専門業者は撤退
その代わり残った専門業者は、素人競落者が立ち退き等で苦戦し
手に負えなくなった物件を購入する
そんな動きが多かったが、最近はそれすら減った。

ま～新古ＭＳ、アウトレットＭＳが市場に出ている中
競売物件に手を出すリスクを考えれば、人気は無いのは当り前

>>247

総ての回答は、頭から読むと分かります。
ここで個別アドバイスすると
そのアドバイスに対して、他の皆様から色々と意見の相違がありますので
247さんには、最初から読まれる事をお勧めします。

駐車場使用料金の滞納だけは早目に対処する必要があるので
使用細則、駐車場契約書を確認して早期解約に務める事をお勧めします。

>>238
>最近は任売→競売と同時並行で債務者が自己破産や個人再生の手続を進めている。

競売と同時進行で個人再生？
意味が分からん。

>普通の住宅ローンで購入された自己居住用のマンションだと、個人再生の手続で
>マンションを手放さない人も多いよ。

現実どの程度個人再生で住宅を手放さずに住んでいるのか？
再生条件の中に
繰り延べ最長で10年
それも最終弁済時年齢が70歳までの条件で、
どの程度の人が住宅を守れているのか疑問。
完済60歳で組んでいた人が再生で10年伸びれば
まだ返済計画もたつかもしれないが
完済年齢がそれ以上の人にとっての個人再生は
余り利用価値のある制度ではないのではないか

管理費滞納に対して、
先取特権によって競売申立をする、

しかも、先取特権は法定担保物件だから
債務名義（判決や支払督促など）は不要であり、
いきなり競売申立ができる。

以上は知られている事実ですが
意図的に、やれその前に少額訴訟だ、支払督促だ、
といって話をそらす人がいるようですね。

先順位に抵当権がついてたって、
競売申立をする効果は絶大。

裁判所の競売市場も、
昨年の世界的不況でも
思ったほど影響がないこともネット上ですぐわかるのにね。

252は学生？
債務名義なき強制競馬いなんて引き受ける弁護士はいないよ

252
実戦経験ない、卓上オタク？

重ねて言っとくけど、252は知識なさ杉
１レスでボロが出るのは、ある意味凄いわ

駐車場の使用差止めって、具体的にどのようなことができますか？
再三、使用禁止の通達をし(車両に貼り紙してもいいのでしょうか？他の居住者に見られるけど…)、出払った隙に違う(例えば契約していない車←これはマズイですかね)のを停めてしまうとか…

うちの滞納者の例ですと、理事会(管理会社)から何度も連絡し、一度支払う意思をみせる(口頭のみ)も、結局一度も支払わず、その後居留守、配達記録受け取り拒否などです。ただし在宅のようでたまに車が出かけてない場合があります。

さっさと駐車場契約解除して次の人に貸し出すだけ

>さっさと駐車場契約解除して次の人に貸し出すだけ

新駐車場使用者が出庫中に
滞納者の車が駐車した場合の対応は？

まさか当事者同士で話し合えって云うの？
257だったらその駐車場使う？

確か、違法駐車の対応をする会社があったはず。そこに管理組合として委託すると（当然全総会決議が必要ですが）、月額３万円程度だった気がするが、その委託会社が駐車場に看板を立てて、（「違法駐車はレッカーする。」「レッカー料金、その他は車の持ち主負担。」との内容の）対応してくれるはずです。
私の組合では、まだ委託しておりませんが・・・。

>月額３万円程度だった気がするが

都心の駐車場なら駐車場使用料は月に３万円以上で
費用対効果はあると思うけど
郊外の駐車場だと、1台分の駐車料金の方が安くて
1台の為の対策費としては、逆財になってしまいそう。

そうですね。年間３６万円はお大きいですよね・・・。だからうちの組合では委託しなかったのかな。
まあ、費用の大小は組合によってありますが、対応の方法は全くないって事じゃなさそうですね。

次の人に貸すまでに数か月のブランクがあるんだからブロックでも置いて置けば諦めるでしょ

うちは、駐車場が余っている。

その車を使用禁止にしても、利益がない。手間かけるのはあほらしい。

263さん
駐車場が余ってるとって問題じゃなく、滞納者なら解約しないと、駐車場の滞納が止まらないよ。
つまり、利益がないところか、赤字が増えるって事。
外部に委託すかどうかは別として、まず、解約が先ですよ。
そのまま駐車されようと、解約すれば使用料としての計上は止まるから、滞納も止まる。
後は不法駐車をどう処理するかの問題。

もちろん強制解約したんですが、図々しくも停めているんです。
よって遡って使用期間を請求してますが無視されてますorz
出庫したらすかさず他車を置き、問題が解決するまで閉鎖したい所ですがその車が出たら停められそうです…代わりに何か置いとけるのってないですかね？

そうですか・・・。図々しいですね。こんな奴には弁護士から支払督促出してもらった方が良い。弁護士によっては5～6千円程度で出してくれるよ。それも無視されたら、本当に小額訴訟！

＞意図的に、・・・話をそらす人がいるようですね。


と・・・したら

253＝254＝255は、

とたんにすばやいハマリで話し逸らしましたね。

ハハハ。＞252は学生？

＞債務名義なき強制競馬いなんて引き受ける弁護士はいないよなぜ、学生だ、弁護士じゃないと決め付けられたのかな？担保不動産競売申立がほとんどなのにね。約定担保物権と法定担保物権の違いが分からない学生もいないし、

わざわざ迂遠な手段をとる法律家もいない（迂遠な方法とっても報酬は同じだよ）。

そもそも最近の金融機関は弁護士に依頼しないで競売申立してるでしょ。

ましてや管理会社においてをや。

競売に知識の多寡は関係ない。

申立も素人ができるし、入札も素人がたくさんでしょ。ふ-む、正体を推理しましょう！

管理費滞納現象が減ると不利益を被る・・・の方ですか？

違うなら、さっきみたいにすぐヒントください。

よろしくね!

>>252あたりの流れと他のサイトで先取り特権見てみたんですが、
管理費未納者がいる。→
督促するが払わず。→
a.いきなり競売
b.少額訴訟なり支払督促のち競売

>>252さんが言ってるのが、a.ってこと？

それから、競売にかけ、ローン残債より安くしか売れなかった場合でも先取り特権って有効なんですか？

法律事務所に勤めるものです。

裁判所実務では先取特権による差押えは受け付けてくれないよ。
未払い給与なんかでも仮差押えまで。

最近は債務名義が執行証書でも改めて執行文を要したりします。
法学部の教科書どおりにはいかないものですね。

ちなみに債権譲渡通知は債権者が出すのが実務（笑）

>>269さん参考になります。>>252はやっぱり学生ですね。>>267も（笑）

２６９さん、支払督促で債務者から督促異議の申し立てがない場合、債権者から仮執行の宣言付き支払督促の
申し立てをして、強制執行の申し立てをした場合でも、競売はダメなんですか。
支払督促でやって簡易裁判所は受け付けてくれましたけどね。
勿論第一抵当権者は銀行でして、滞納金は先取り特権はあるけど、遅延損害金まではとれませんでしたが。

先取り特権は差し押さえの債権を証明するものが一方的な私文書だから裁判所はかなり慎重になるよ。つか事実上不可能。支払い督促経由なら大丈夫。

＞法律事務所に勤めるものです。

＞裁判所実務では先取特権による差押えは受け付けてくれないよ。

＞未払い給与なんかでも仮差押えまで。

ぷふいー！
おもしろすぎます。
ＧＷの暇つぶしにいいですね。

ここまで嘘つくことないっしょ。
もし本当だったらその「法律事務所」あるところって、
火星ですか？

なり振りかまわず、火星の法律持ち出してでも
競売を阻止したいようですね。

屁理屈は止めて実行あるのみ。

競売落札者が、住宅借入控除を受けるのは可能？

どーぞ
http://www.narachisai.com/guide/loan.html

ごめん、こっちだ
http://www.1keibai.com/085/ent84.html

すみません、少額訴訟などの印紙代や弁護士の費用などは管理費から支出されるものですか？
その際、総会などで決議が必要ですか？
どの家が滞納してるかバレますよね？

駐車場の使用差止めにしても、貼り紙に『駐車料金未払いにつき使用禁止』って書いていいんでしょうか？

>どの家が滞納してるかバレますよね？
バレなくても払ってくれるなら、最初から滞納してないよ

＞どの家が滞納してるかバレますよね？

理事会決議の滞納金支払い督促状を理事長と他の理事の二名で訪問し、面談で説明し手渡し、今後の支払い予定を聞き出し、それをその場で確認書として署名捺印させてます。

>>280
こわおもての中年男性２名が部屋に押し掛けてきて、「いつ払えるのか！」などと怒鳴った挙句、持っていた書類に無理やり押印させられました。それ以来怖くて外出もままなりません。このままでは家族全員ノイローゼになってしまいます。

って言われるのがオチだよ。

↑要は認めているってんだね。

>>281
強面だろうがタコみたいな顔だろうが、それが自分とこの理事長と知らない方がおかしい。

>>282-283
認めているし、知っていても状況は変わらんと思う。
暑くなった方の負け。

>理事会決議の滞納金支払い督促状を理事長と他の理事の二名で訪問し、面談で説明し手渡し、今後の支払い予定を
>聞き出し、それをその場で確認書として署名捺印させてます。

区分所有者が出てきてくれれば良いですが
滞納者は、居留守使うし
ノラリクラリが一般的でしょ？

＞区分所有者が出てきてくれれば良いですが

大の大人が二人してやる仕事で、ご用聞きみたいに当てもなく訪問すると想像する方が可笑しいのではないでしょうか。

>>286
それでおしまい？
中身のないレスしないでよ。

>>286
>ご用聞きみたいに当てもなく訪問すると想像する方が可笑しいのではないでしょうか。

どんな当てで訪問するか書かないと、人の事笑ってられないよ

一般サラリーマン役員がどうすれば確実に滞納者を捕まえて話し合いの場がもてるの？

＞一般サラリーマン役員がどうすれば確実に滞納者を捕まえて話し合いの場がもてるの？

一般サラリーマンの理事長は日曜か夜間に限られましょう。
滞納者の人と成りは、３ヶ月間の管理会社の電話、督促状に対する対応で予想が着きますが、３ヶ月を過ぎると法的処置を執ることになりますので、それを理事会決議する前にその事情を電話、面談で訪問日時を事前打ち合わせして訪問することになります。居住者は簡単ですが、そうでない場合は、自宅は勿論、仕事先を探し出して訪問面談の予約を取り付けます。

>自宅は勿論、仕事先を探し出して訪問面談の予約を取り付けます。

自宅は、不動産謄本で確認する事は出来るでしょうが
職場を探し出すなんて、個人情報上難しいのではないのでしょうか