管理費滞納住戸対策

198,199さん　
なるほど、先取り特権か・・・。
それなら、滞納者の出方によっては早めに結論を出して法的手続きに行かないと、滞納額が大きくなってしまって競落者の（入札者の）予定額より多額になった場合、入札自体が成立しない（入札者がいない）なんて事になるよね。
落札された場合は、確かに少なくとも滞納はとまると思うけど、残った債権はどうするの？
確か、損金処理するためには組合員全員の同意がいるのでななかったっけ。そうねら、殆ど不可能だよね。

>>201
残った債務は次の所有者が引き継ぎます。
リソートマンションの競売で誰も入札しないのはそのためです。

みなさいん裁判したら負ける可能性もゼロでないこともお忘れなく。
たとえば偽造した滞納管理費免除の文書をだされ、それが認められることもある。

裁判所は必ず正しい判断をしてくれると信じたら痛い目にあうよ。

>損金処理するためには組合員全員の同意がいるのでななかったっけ

確か全員の必要は無かったと思うが
勉強不足で、正確な事は言えませんが・・・

>残った債務は次の所有者が引き継ぎます。
>リソートマンションの競売で誰も入札しないのはそのためです。

ケース的には少ないですが
入札前に、滞納管理費の値引き交渉があります。
管理組合（勿論総会の総意が必要）がそのまま管理費が入らない事と
値引き分の損失を天秤に掛けて、滞納分を値引きする事によって入札される場合も
それだけの価値のあるＭＳでなければ、交渉はないでしょうが

>残った債務は次の所有者が引き継ぎます。

過去５年分までですが

競落されなかったらどうなるんですか？

>競落されなかったらどうなるんですか？

最低入札がを下げて再度競売

最低入札額が下がる事によっての弊害
最悪のケースとして
滞納者が別名義(例えば妻名義とか)を利用して、最低入札額で入札、落札
管理費の滞納は続く可能性はあるでしょう。
実際によくあるケースです。

>たとえば偽造した滞納管理費免除の文書をだされ、

管理組合の印鑑管理と押印帳で管理が出来ていなかったのか
杜撰か管理組合の落ち度もあったのでしょう。

>>200

国税庁のサイトを参照。
第16条関係　法定納期限等以前に設定された抵当権の優先
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/chosyu/02...
第20条関係　法定納期限等以前にある不動産賃貸の先取特権等の優先
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/chosyu/02...
第26条関係　国税及び地方税等と私債権との競合の調整
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/chosyu/in...

>>209
なんだか読んでも良く分からない
209さんは、理解できましたか？

この不景気
競売も任売も物件の動きが止まっている。

＞過去５年分までですが

時効の中断が発生した場合は？

>時効の中断が発生した場合は？

中断の時点から５年です。

時効の中断で
承認ってのがありますが
例えば、管理会社か理事長が滞納者に回収交渉しに行った時に
妻が(組合員ではない)一部を支払った場合は、時効の中断になるの？
本人（組合員）が払った訳ではないから、承認には当たらない？

その点詳しい方教えて

保証人が承認しても、債務者の時効の中断にはならないのでは？

債務者が承認すれば時効は中断する。保証人も随伴性で時効の中断する。

だから妻が払っても時効の中断にはならない？
のではないかな

時効の中断なら、半年おきぐらいに、その時点での滞納内容（額）について、滞納者から確認書に署名・押印いただければ、都度止まるんじゃない？
問題は、裁判やろうと、どうしようと実効性だよね。
一般的には、競売されれば、次の区分所有者から回収できるが、価値の問題なのかどうかはわからないが、入札が不調に終わり、裁判所から債権の減額や放棄を求められたケースもあると聞いています。つまり、必ず回収できるとは限らないって事です。
また、強制競売が成立したとしても、その滞納者が立ち退きに応じなかった場合、それはそれでまた大変だそうです。その滞納者が身寄りの無いお年寄りのような場合、人情として強制執行しにくいケースは十分考えられます。（悪いのはもちろんその滞納者ですが。）
とはいえ、理事長個人が代表して行うんですよ・・・。自分ならできれば避けたいよな。
まあ、マンションの区分所有というのは、そこも理解して、飲み込んで行く覚悟が必要なのかも。

>滞納者から確認書に署名・押印いただければ、都度止まるんじゃない？

簡単に時効の中断は出来るけど、実際居留守使って話し合いに出てこない人も居るから
苦労するんだけど

>強制競売が成立したとしても、その滞納者が立ち退きに応じなかった場合、それはそれでまた大変だそうです。そ
>の滞納者が身寄りの無いお年寄りのような場合、人情として強制執行しにくいケースは十分考えられます。（悪い
>のはもちろんその滞納者ですが。）

でも競売が成立した場合の立ち退き交渉は、新所有者で管理組合は関係ないのでは？

>裁判所から債権の減額や放棄を求められたケースもあると聞いています

競売の最低入札額って、債権額で決まる訳じゃないですよね？
市場価格（もっとも安い値段に掛け目でしょうが）で決まるのでは？

>>210
管理費について書くなら･･･
管理費は、一般の先取特権の中の共益の費用にあたります。普通は登記されていません。
なので、>>200に列挙した国税や抵当権等に関しては劣後します。
列挙した項目の優先順位については、>>209で上げたサイトや関連法令を確認してください。