札幌限定！地元デベの物件 ｖｓ 全国系デベの物件

（０１の続き）

今朝の道新（記事じゃなく広告）に、フラット３５の優良住宅取得支援制度（戸数限定で金利優遇するもの）が
利用できる物件のパスツアー募集が出ていましたね。

見ると、全国系のデベのみ．．．大京×２、ダイワ、三菱地所×２
これって、住宅公庫に対するデベの営業力（“ウチの物件をツアーの対象にしてくだせぇ、お代官さま〜”
みたいな）の差が現れているんですかね？

ツアー自体が限られた時間で行うものですから、見学物件数や移動できる範囲（距離）に限りが出るのは
しょうがないとは思いますが、何で同じデベが２件ずつ加わって、何で地元のデベが加わっていないので
しょうか？（場所や名称が違っても同じデベ物件だったら、あまり参考にならないのでは？）

地元デベは、こんなものに頼らなくても売り切れる自信があるからエントリーしないのか．．．
それとも何がしかの基準に合致していない物件が多いのか．．．

ここは宮川建設のスレですが、同様にクリーンリバーのスレもあったりして、私も含め札幌地区の皆さんも
かなり活発なご意見を出されているようです。
“活発なご意見”と言いつつも、何個か前のレスでもあったようですが．．．匿名掲示板で個人的見解／感覚
を述べることを規制するやに言われているケースもあるようですね。
確かに「正しいこと」や「キチンと調べたこと」を投稿する方が他の参加者への影響も含めモアベターだと
思いますが、皆さん個々の想いや考え方はそれこそ千差万別なんですから、皮膚感覚的見解と言うか、
単なる好き嫌いベースで語っても良いように『 私 』は考えます。
（匿名掲示板が故に、余りに無軌道・無責任な発言が蔓延る懸念はありますがね。でもそれは皆さんで
無視すれば良いかと．．．）

そう言った意味合いも含めて、本件（住宅公庫のツアーの考え方／地元デベ物件の良し悪し）について
皆さんから活発な“ご意見”をいただければ幸いです。

地元デベもけしてデザイン的にも設備的にも悪くないし、数も多いから経験も豊富だとおもいますが、気になるのはなぜいまだに地元デベは住宅性能評価をつけようとしないのですかね？たしかに絶対に安心できる評価というものではないのはわかるけど、今の世の中であえてとらないという姿勢に疑問を感じるのですが。

ツアーについて前に住宅金融公庫に電話したけれど、
省エネ、耐震、バリアフリーのいずれかの基準をクリアした物件だそうです。
その基準が正式にどれに基づいたものかまでは確認してないです。
デベも金融公庫もお互いにメリットがあるのでたまたま提携しただけで
深い意味は無いんじゃないでしょうか。
あのほかにも似たレベルの物件はあるでしょうし。
性能評価は、あったほうが良さそうだけど、必要条件ではないかも。
評価を取ったものでも実際にどのレベルなのかは、パンフに書いてないから調べる必要がありますね。
色々調べるにつれて、（性能評価に関してではないですが）新しい方法ってよさげでも実はデメリットもあったり
本末転倒な例もあるんだなーと、難しい・・。
性能評価をつけない理由は、価格が上がるから
もしくは発注する業者の技術的な問題？

住宅性能評価ではないのですが、地元クリーンリバーあたりで住宅性能保証制度ってありませんでしたか？
地元では金銭的な問題や全国的なコネクションないのでその点弱いのでしょうね。
ダイワのスレで琴似の物件で水漏れ云々書かれていましたが、住宅性能評価されている物件でも
管理の甘さがでるくらいですから難しいですね。

>05さん
もちろん住宅性能評価が絶対ということはないというのは広く言われていることですが、時代の流れとして数千万するものですから問題なければ付けるのが売主だったら通常の感覚のような気もするのですが。お金かかるのかな？あったから安心というわけではないですが、なぜ（意地でも？）とらないのか疑問です。

>5
ありますね。あれはどういうものなのか調べようと思いつつ機会を逃しています。
6さんも何故つけないのかと直接聞いてみてはどうですか？

>07
もう決めちゃったんですよね。。。タカノのマンションも候補に上がっていたんだけど、あのとき聞けばよかったかな？
それがすべてではないですが今の物件にしたのは住宅性能評価がついていたのも多少あるとおもいます。

私はクリーンリバーと契約するときに質問しました。「住宅性能評価をつけるとお金がかかるため、物件価格が値上がりする。」との回答でした。

＞09
ふーん、コスト抑える一環なんですね、やっぱ。たしかに地元デベはどこもとってないですからそれだけで一概にはいえないですかね。
09さんは住みごこちはいかがですか？一回MRにいってみたいとは思っているんですがね。

まだ完成前の物件なので、住み心地は分かりません。逆に誰か私に教えての状態です。

いま札幌で話題の物件といえばどれですかね？ダイワが札幌ステーション、住友も40階建てのタワーマンションを企画していますが。

ダイワの札幌駅北口物件って、いつ頃から物件概要／詳細がオープンになるんでしょうかね？
北口再開発のＨＰに含んで紹介されているのは見たことがありますが．．．
物件概要までは無かったので。

それと、たま〜に車を運転しながらしか見る機会しかないのですが、アレって、やたら鉄骨が
目立つようにかんじるんですが、一般的なマンションの建設もあんな感じでしたっけ？
（不勉強で質問してスミマセン）

モデルルームが北海道劇場予定地（北５西１）にできたみたいですよ。たぶんまもなくオープン。

あと住友が発寒にも大規模マンション作るみたいですね。なんで琴似のパークスクエア売れ残っているのかな？場所的には地下鉄もJRも近いし、琴似3条のような近隣とのトラブルもなかったようですが。

ホントに、こんなに建てても需要は続くんですかね？
確かに民間アパートや市住／道住／公住、各社の社宅群も数え切れないぐらいあるのも
現実なので札幌市の人口が大幅減にならない限り、可能性は０じゃないとは思いますが．．．
（話がチョッと強引かな？）

どっかのスレでも見ましたが、デベも薄利多売らしいからドンドン建てて自転車操業（会社業績
は別として）しないと厳しいらしいです．．．でもホントかな？

住不も発寒の何所に開発するのか判りませんが、琴似３条のような低層地域（殆ど戸建）である
ことに変わらないように思いますので、自ら進んで「火中の栗」を拾っているような気がします。

パークスクエアＳｉｄｅ−Ａは、ほぼ即完だったらしいのに、Ｓｉｄｅ−Ｂは何で売れないのか
な〜。即完実績に惑わされて仕様アップ＝価格アップで造ったのが失敗？？？琴似タワーの営業
担当が言ってたけど．．．

ところで皆さんは、これからの開発予定情報を一体どこから仕入れているの？
（既に囲いを建てているところは看板みれば判るんだろうけど．．．）

>17
おすすめ
http://www.kensin.jp/

たしかに札幌で完成前に完売なんてあまりみないですよね。
1年以上売れ残ってるなんてけっこうあるし。
売れない物件はデベ自身が買い取って賃貸に出すという話も聞くけど結構多いんだろうか？
新しいマンション、完成直後から結構すぐ賃貸にでてるよね。まぁそれは財テクなのかもしれないけど。

それにしても琴似は作りすぎだよね。このあいだ西税務署に行くようあってダイワのDグランフォードの前とおって駅の連絡通路（なんていうんでしたっけ？ゲーセンとかの複合施設が入っているとこ）から琴似駅に行ったけどガラーンとしていて夜とか大人でもひとりなら気味悪いだろーなって思った。ぐれたガキんちょとかたむろしてそうだし。
大規模マンションばかり集中したのが悪いんだろうね。

すすきののアパマンションってどういう販売してるんだろ？住宅情報とかにもまったく広告でてないよね？おそらく竣工したばかりと思うのだけど。

アパマンションの新聞折込チラシは見たことがありません（札幌西部方面の在住）が、
北海道新聞にタマ〜に新聞広告が掲載されたのは見たことがあります。
（自分がマンション購入を意識しだした昨年春頃から今までで５〜６回ぐらい？）

昨年は「温泉付き」が目新しかったけど、今年は小樽でも似たようなのが出てきたし．．．
駐車場を分譲したりと、他のデベ戦略とはチョッと一線を画く路線ですよね。
後発デベで実績が少ないから、違う毛色で先ずは目立つ必要はあるんだろうけど。

でも、温泉も枯渇したときの対処（といっても設備が無用の長物化するだけですが）や、
給湯配管や浴室設備の維持メンテ、万が一、物件を手放すことになった際に分譲駐車場が
売れなかった時の対応、共有設備じゃないので駐車場の維持メンテはどうするのか．．．
私個人としては、あまりメリットを感じないんですけどね。

地下鉄西１８丁目ってマンション建設ラッシュですよね。
既に建っているマンションでもけっこう売れ残りあるようで、私の会社の近くのマンションもできあがってからだいぶ経つのに、半分ぐらい売れ残っている状態。
確かに知事公館や美術館が近く、環境はいいのかもしれないけれど、駅から割と歩くし、買い物施設もないしで魅力は感じません。
暮らしにくそう、という感じ・・。
あれだけ売れ残ってるのにその近くにバンバン建設して、需要は本当にあるんですかね？

その辺、地所の北四条の販売にきいたらずいぶんまとめて社宅の跡地が放出された結果とのことでした。あの辺は中途半端に街に近く、しかも駐車場はない、小学校も資生館までバス通学（子育てには向かない）、中学にいたっては２ｋｍくらい距離ありますよね？学区は向陵かな？買い物するとこも桑園まで行かないとないし、唯一のコープはコンビニ程度だしとあまり利便な場所とはいいにくいですかね。

失礼、「駐車場」ではなく「最寄の地下鉄の駅がない」と書くつもりで間違えました。西１８丁目周辺は小学校は二条小があるけど中学は啓明とこれまた遠いですよ。

あとMS建設盛んになりそうなのは福住、発寒、東札幌かな？まだまだ空き地ある。琴似、中央区はもう飽和でしょう。麻生もきびしいかな？

こんな書き方をしたら、実際に住んでいる方には大変失礼かとは思いますが．．．
２５さんのレスにある「東札幌エリア」ですが、ここ数年ものすごくマンションラッシュ状態ですよね。
中心部からも遠くない（夜中でもタクシー代が意外と安い？）し、地下鉄はあるし．．．

１年チョッと前ぐらいからマンション探ししている中で、立地や複数のデベが林立して選択肢が多いこと等から
東札幌エリアも有力候補にしていたのですが、たまたま同じ時期に転勤してきた知合いが早速に東札幌エリアに
マンションを購入したとのことで感想を聞いてみたところ．．．
「参観日や運動会など子供の学校に行ってみたら、●ンキーみたいのが意外と多くて参った．．．特に運動会な
んて気の合う●ンキー達が何家族も固まって集い、周りを気にせずタバコや酒は遠慮なしに吸ったり飲んだり、
子供の競技なんかソッチノケで騒ぎまくって酷かった．．．こんなレベルの街だとは思ってもいなかった．．．
マンション買うなら他の街にしたら」とのアドバイスがありました。
運動会の例は私の街（西区）でも少なからずあります。
これは１０代後半〜２０代世代に往々にして見られる『親から常識を教えられていないが故に世間の目を一切
気にしない行為』（ジベタリアン、交通機関での食事や化粧、バカ騒ぎ等も．．．確かに私達も若い時はバカ
騒ぎはしてたけど）ですので何処にでもあることではありますが、その知合いの学区では『想像以上に周りへ
の迷惑を気にしない世代の世帯が多かった』そうです。

決して東札幌エリアの分譲マンションにお住まいの方がそうだとは申しませんが、地下鉄開業以来、便利な街と
して、大量の賃貸アパート／賃貸マンションで多くの階層の人々を受け入れてきた街のようにも勝手ながら
思っていましたので、今以てその名残りが続いているのかな〜と思った次第です。

東札幌エリアに実際にお住まいになって如何でしょうか？私の知合いだけが神経過敏だったのでしょうか？

菊水、東札幌周辺はそうかもしれませんね。ススキノ勤務の方が多いんですよ。

日動から変わったタイプのマンション売り出されますね。東京あたりでは半分を賃貸にというのはよくあるようですが。どうかな？
http://www.nichido.net/bukken/dualcourt/

そのマンションの本、読んだことがあります。実際うまくいっているのでしょうか。
リンク先の件については、全部が同じプランならまだしも
様々なタイプが混在するのは、住民の総意もまとまらず色々ともめそうな気がする。
>東札幌の件
私も検討範囲なので情報のある方がいたらお聞きしたいです。
人に言うと「どこも多かれ少なかれ・・」とも言われますが、実際に複数の人から話を聞くので
やはりそういうカラーは強いのでしょうね。
新しいマンション住民が増えていき、住民のカラーは変わっていくのか、将来は未知数でしょうか。

再開発地区でコンベンションセンターもできたし大きく変わっていくでしょうが、投資とも違いますから、10年先のことよりも今生活していくうえで変な犯罪多くないか、夜安心して歩けるか、学校環境などを考えてきめましょう。
住んでいる人に聞いたり、時間、曜日をかえて周辺環境をよく確認するしかありません。昼間と夜ではかわりますから。

東札幌以外で治安の良くない場所ってどこでしょう？

>31
地下鉄沿線で言うと
中ノ島、平岸、菊水、白石、北24条、元町、栄町
あれだけマンションたっているけど琴似も治安悪いと聞きますが。
偏ってたらごめんなさい。

札幌駅北口の４０階建てのマンションの駐車場って全部タワーパークなのね。これは普通の生活している人には大変だろうなぁ
http://www.n8w3project.jp/concept/index.html

>07
住宅、建設性能評価についてデベの人から聞いてきました。たしかにそれなりにお金がかかり、コストに跳ね返って来るのと、施工、完成までに5度もチェックが入るため、工期が遅れることを嫌うデベは面倒がってとらないそうです。
作っているあいだにチェックが入るというのは重要ではないでしょうか？しかもいずれ中古で販売することになったとき価格に影響するかもしれませんね。

どなたか、琴似駅近の大和ハウス向いの再開発計画をご存知の方いらっしゃいませんか〜？

ＪＲと地下鉄のダブるアクセスが気に入って、琴似エリアで物件を探していますが、
大和ハウスに行ったら、希望どおりの広さや間取りの物件が少なかったので．．．

向いの工場みたいなところ（稼動中なの？）も再開発の対象で、同じように空中歩廊で
繋がる計画だって大和ハウスの人が言っていたんだけど．．．具体的にはワカンナイって
言われました。
マンション（タワー？）が建つのか？ホテルになるのか？それとも商業施設のみ？

向かいにもできるんですか？それではせっかくのダイワの大規模メトロポリスも新築早々日照妨げられるわけ？

札幌でも高さの規制検討中って出ていたけど、タワーなどの高層には歯止めがかかるかな。

札幌のタワーって、住友の札幌駅東エリア（ファクトリーの近く）、ダイワの札幌駅北口エリアと
東札幌エリア以外にもあるんでしたか？
これら以外の、これからの物件は規制の対象になっていくのだろうか．．．

>>35さん
琴似のダイワのＭＲに行ったときに同じような話を聞きました。
私のときも説明は曖昧でしたね。まぁダイワハウスが関わっている訳でもないだろうし．．．
間もなく着工といったタイミングなら情報が得易くて我々にも伝えてくれるんだろうけどね。

ダイワも「４・１地区の再開発」に関わり始めた当初では地権者？か再開発事業主？から
タワーの打診があったとのことでしたが、自社販売物件（３０階建）もあったし、大京が目の前
で４０階建を手掛けているので、琴似地区にコレ以上のタワーは受け入れてもらえない（売れな
い）懸念があって、戸数ボリュームをソコソコ維持した今の形態になった、とのことでした。

そのときに貰ったパンフ（図面集）には「琴似４・２地区 再開発エリア（計画中）」との表現が
あったと記憶しています。＜バンフは捨ててしまったのでハッキリしませんが＞

もしかしたら、他社が再開発するエリアなので、またまたタワーを建ててしまうかも知れません
ね．．．

>38さん
ライオンズが３０階クラスのタワーいっぱい立ててますよ。
明和も知事公館のところに作っているし。

明和の知事公館のタワーって富樫邸という昭和初期の歴史的な建物を壊してつくったんですね。
http://happylife-club.com/machi.html
札幌の昨今のこういう姿勢（古い建造物を守らない）ってどうおもいます？

その上の大原亭も、三菱地所のマンションになってるところだよね。
守りたいといっても、実際難しいよね・・。
藤女子のタマネギ塔も残らなかったし。

もう少し、再利用とか移築とか、考えてほしいですね。富樫邸、写真で見る限り瀟洒なたてものですよね。平気で壊せるデベに怒りを感じるな。大原邸も地所のパンフみると、大事にしたいという思いから紅葉だけ残してエントランスの中庭に使ったって都合のいいこと書いてあったけど。
これ以上タワー建てるのは札幌の景観を守るためにはよくないと思うな。

大原邸は南６条の話ですね。
紅葉の話は北４条でした。

地元のデベと全国デベと中古になったとき値段が変わるものですかね？立地がおなじような条件だったとしても。

きょうの「イチオシ」で厚生年金会館が近々民間に売り出されて、そうなればまたマンションになるだろうっていっていた。知事も市長も買い取る余裕ないって。。。。道立劇場の話もぽしゃりつつあるのに。
これでいいのか札幌？

age

?

住友がまた新しいMS売り出し始めましたね、福住公園、北33条、北18条、啓明、永山公園など。
三井は宮の森と、近日中に円山北3条、札幌ってまだまだつくれば売れるってことですね。
もっともっといい物件出てきそうで恐くて買えないな。。。。

住友の啓明の物件、発表になりましたね。
http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/hokkaido_area/ch_keimei/index2.ht...
ラピスも円山に作るよう、
http://www.marumasu.com/main/maruyama_gaien/index.html
あのあたりはまだまだマンション建つんですね。

それにしても何で札幌の、マンションて二重床のところが（ほとんど）ないの？本州だと標準だよね？

それにしても今年中に着工しないと高さ制限の条例にひっかかるとのことで各社ぞくぞく新築計画駆け込みで出してきましたね。

ところで、高さ制限が行われる地区に、高さ制限以上のＭＳは、いまは建設できるが
制限が実施されると、そのＭＳは条例違反のＭＳとなるのだろうか？
建替えは、数十年先だが高さ制限から部屋数が制限されて、揉めそうだね。

>>50
たぶん、コストの問題。
都内ＭＳでも物件によって、二重床・天井となっているが、物件価格は高め
物件価格が安めの物件は、直床です。
あるデベ社員から聞いたが、札幌のＭＳは設備を良くして物件価格を高めに設定すると売れない
ため、価格低めで商売になりづらく利益が上がらないとも聞きました。ちなみに、ここでいう設備とは建築の
時の設備で、部屋の中にある設備とは違います。

今建ててるので二重床・天井のところって増えてきた？
なんか友人の検討している物件は、表面はいいけど見えないところで
ケチってるって嘆いてた。
勉強している人（購入者）が少ないから、ずるするんだよね。
デベも悪いけど購入者の勉強不足も大きいよな〜って思う。

このところのダイワの物件は二重床ですね。湯船の半身浴はどうやら標準になってきたようです。あと気になるのはミストサウナかな？

動きが無くなってきましたね。

昨年まで、転勤で豊平区の分譲マンションに賃貸で住んでました。
今は東京勤務で横浜にマンションを買ってしまいましたが、札幌
のマンションは駅近でも信じられないくらい安くとてもお得だと
思います。
横浜では５０００万以下でそこそこの広さ　駅近　眺望を満たす
物件なんてないです。設備がちょっと位悪くてもいいじゃない。

駅の近くでも、札幌のマンションは安いですよね。
それと、全国系デベは住宅性能表示が当たり前なのに、地元デベは何故付けないのでしょう。
地元デベは安いとは思うけれど、性能や設備はイマイチの印象かな。

札幌は、東京とは地価がくらべものになりません。
東京の感覚だと安いと感じるかもしれませんね。
札幌は、支店経済社会が脱却できない地域です。

おまけに、マンションは経年変化ですぐ値下がりします。普通の物件でも、同じ面積のマンションを借りた場合の家賃分くらいは毎年確実に値下がりします。無資格者が設計した・・・とかのいわくが付けば、もっと下がることになるでしょう。

何故、地元デベから耐震強度偽装の疑いあるマンションが出てこないのか。
同じ設計事務所使ってるのに発覚しないわけが無い。
性能表示も何故つけないのか。怪しいのが多すぎ。

性能表示がついていても・・・というご時世ですからね〜
全国系デベだから、末端まで信頼に足る業者を使っているというのは
幻想だったんですね。今回の問題発覚はショックでした。

↑
と言うか、問題を起こしたのは、全国系デベがほとんどでは。
結局、ネームバリューで高いリベートだけ取られて、欠陥マンションをつかまされた。

AG、CLと組んだ地元の物件にも怪しいのがあるらしい。

＞６６
ＣＬって、どこですか？

>63
この板では評判の良くない『Ｍ川』さんのＭＳに住んでます。
最近の問題になっている設計事務所とは関係がないと、実名を挙げて
通知がありました。個別ではないのが残念でしたけど安心しました。
私は建設業界にいますが、
住宅性能評価？　ア　ホ　か！　他人の評価なぞ信じられるか。
と思っています。一般の方には、無いよりはあった方がいいのは
理解できますが・・・・。
私の場合は、契約前に図面をもらって自分で鉄筋量を計算して
納得できる内容だったので購入しました。
購入後1年たちましたが、コストパフォーマンスには十分満足しています。
何千万の買い物なので、知人、友人、さらにその友人とあらゆる手を使ってでも
検討した方がいいと思います。
そして、ご自分で満足できる物件にめぐりあえれば良いですね。
私は『Ｍ川さん』の物件を購入しますたが、
他社の売れ残っている物件でも、予算さえ合えばと納得できる物件はあります。
さて、この書き込みが『デベ』と言われるのか、スルーされるのか。

私も建築関係者でＭ川さんとＭ増さんの図面は見せて頂きました。
短い時間だったので、鉄筋量の計算までは行きませんでしたが 仕様書の部分と主筋とあばら筋等はサラッと見ただけですが　そんなに心配される感じはしませんでした。
皆さんが気に入らないのは　確かに内装面はショボイって所なんでしょうか。
しかし
地元デベは安心・・・とは言えない会社も確かにあります。
そのデベ自体では無く　そのデベのとある物件がすごく怪しいと思いました。