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なるべくお答えいたします。
[スレ作成日時]2006-03-25 20:06:00
なるべくお答えいたします。
[スレ作成日時]2006-03-25 20:06:00
家具購入ローンですか。
私は一度も経験ありません。
一般的には諸費用も住宅ローンに組み込めますから
余程の場合じゃないかぎり他金融商品を絡めることは
ないと思います。
変更工事代でもオーバーローンはOKですし。
家具ローンなるものを利用する意味は無いですね。
平成7年に私が購入したときやりましたよ。
同じことすすめられて。
でも銀行で見破られました多分。
諸費用を町金から借りましたもの。
リボルビング払いで。
おかげで披露宴なしのじみ婚です。
あの営業マンどこ逃げた！！
もし分かれば教えてください。
私は特定疾患を持つものですが、昨年MS購入を考えた際
団体信用保険の告知を事細かに書き通りませんでした。
その時の物件はいろいろあり購入にはいたらなかったのですが
今年になり本当に良いと思える物件を見つけました。
団信が必要の無い方法もあると思いますが、今回の団信は何も告知しないで
おこうかと思っています。
このような場合、前歴が保険屋の横のつながりでばれてしまうものでしょうか？
ちなみに生命保険は物件以上のものをかけており、保険金詐欺をするつもりは
毛頭無く、銀行の選択肢を減らしたくないだけです。
お門違いな質問かも知れませんが、少しでも裏事情が分かれば教えてください。
業者に頼むのは費用×効果にもよりますね。
あまり高額なら頼まないほうが良いでしょう。
実際に内覧で指摘される内容はデベでもチェック済み
ですので業者の指摘はそれほど多くないです。
首都圏のある方は３０万払って業者頼んだのに偽装マンションだった
なんて笑えない話もありますし。
え〜まずお断りしておきますが、No,58の「元デベ社員」さんは
スレ主の私ではありません。
私と同様の元デベロッパー社員なのかもしれませんが、私の考え
とは少々異なるようです。
私は内覧業者を利用することに反対はいたしません。
自分の目と業者の目で内覧を実施することは良いことだと思います。
よく勘違いをされている方がいるのですが「内覧会」というものは
デベロッパーが主催するものではありません。
施工したゼネコンが実施するものなのです。
すなわち指摘事項がある場合は、その後ゼネコンが責任を持って
修復するのであり、デベロッパー側からすると「より完璧」な
お部屋を購入者へ引き渡しすることができますから、後々のクレーム
が少なくなる分、喜ばしいことなんですよ。
これが本音です。
購入者内覧会の前に、ゼネコンの「社内検査」、そしてデベが内覧する
「施主検査」がございます。
１００％見落としが無いということはありえませんから、最終的に購入者
が検査をし指摘する、当然のことですね。
実はゼネコン側にとっても、入居してから指摘されるより、入居前に手直し
をするほうが、断然楽なのです。
家具が入ってしまった部屋で手直し工事をすることは大変なんですよ。
購入者にとってもゼネコンにとってもデベにとっても、完璧な状態で引き渡す
ことが最善なのですから、内覧業者などを使って指摘することは三者にとって
メリットがあると思います。
61番さんへ
＞ちなみにデベの人は何もチェックしてませんよ。
＞分かってたなら直してから引き渡すのが普通だと思いますが？
デベロッパーの肩を持つわけではありませんが、あなたのマンションが
そうだっただけだと思いますよ。
何もチェックをしないようなデペロッパーのマンションをよく購入できた
ものだと思います。
一般的にデベ側はきちんとチェックをいたします。
これも意外と誤解があるので申し上げておきますが、あくまでも施主は
デベロッパーなのです。
ゼネコンに建設費を支払うのは購入者ではなく、デベであります。
いわゆるゼネコンにとってデベロッパーこそがお客なのです。
すなわちデベロッパーこそが完璧な状態でゼネコンより物件を引渡し受け
なければならないのです。
当たり前のことですね。
お金を支払う立場なのに、なぜゼネコン側に立ち、物件の不具合を黙殺する
必要があるのでしょうか。
普通は意地悪なくらいに施主検査しますよ。
ただ１００％完璧ということはありませんから、専門業者を使って内覧し、
さらなる指摘をする必要があるということです。
あくまでも私が申し上げている内容は一般的なデベの話です。
自社施工をしているデベは施主と施工者が一緒ですから、この
限りではないかもしれません。
あと、私の経験ですが、内覧業者などの第三者は指摘もしてくれますが
逆にプロだけに「許容範囲」も熟知しているので、ゼネコンが助かっている
部分があることも事実です。
大抵の現場所長は、自信をもって完成させていますから、プロに指摘して
貰ったほうがありがたい、と言うことが多いですね。
団信についてですが、虚偽はやめたほうがいいですね。
万が一死亡した場合、困るのは本人ではなく遺族です。
もし告知をしてローン不可になるのであれば、購入を
あきらめるべきです。
もちろん団信が必要ない商品のフラット35もありますので、
それを利用するのがベストでしょう。
知人が内覧業者に依頼したときの話
料金をケチって（と言っても10万近く）やってくれたのは1時間くらいかけて
主に内装の仕上げ具合のチェックだったそうです
「これで終わりですか？」と聞いたら、「そうです！」と言われチェック内容を
施工会社の方に説明して帰ってしまったそうです
その話を聞いた共通の友達が、色々調べて東京の会社に契約前から依頼したら
50万近くかかったらしいけど、契約前に設計図などの詳細の確認をしてもらい
分かりやすく説明してくれたそうです
昨年末の内覧会にも2人で来て一日かけて機械を持ち込んで、床や壁の傾きまで
調べてくれたそうです
その調査員の話では協力的な売主とそうではないところがあるそうで、協力的な
ところは仕上げもしっかりしているといっていたそうです
＜元デベさん すみません よけいなことスレしてしまいました＞
>元デベ社員様。
私の書き込みに対してたくさんのレスを頂戴していたようで、
有難うございます。
どうもお気に触った点があったのか「よくそんなマンション
を購入できたものです。」と、強い口調での書き込みもあり
ましたが、あれは>>58に対してのレスであり、あなたの偽者
なのですよね？ご自分が批判を受けたように思われましたか？
気になさらなくても宜しいのではないでしょうか。
「デベは何もチェックしていない。」これは、あれだけの
指摘が発生するようではチェックしていないに等しいという
意味です。勿論、施主検査は一週間ごとに行われ、内覧前にも
最終チェックが入ったことは聞いております。
ですからこれ以上の情報を入手する方法、さらには厳しい自主
検査をしているデベを確実に見分ける方法をこれからマンション
を購入される方に伝授して差し上げてください。
「一般的に」「普通は」意地悪なくらい検査をするものなのですね。
私の購入したマンションだけが造りの雑な酷いマンションなのだと
したら、（あ、これは>>62に書かれていたことですので）内覧業者
が忙しそうにしているのはなぜなのでしょう。
販売担当者が内覧業者を入れることに気持ちよく「どうぞ！」と言わ
ない場合が多いのはなぜなのでしょうね。
最後に内覧業者も色々あるので、きちんと調べてから依頼したほうが
宜しいかと思います。
質問あります。話もどりますが団信で虚偽の告知をして、契約者が死亡したら、もともと頭金をたくさんいれてて売って債務帳消にできるのなら遺族に迷惑かからないのでしょうか？それとも訴えられてしまって借金払うだけでは許されないのでしょうか？
＞７０番さん
＞あれは>>58に対してのレスであり、あなたの偽者
＞なのですよね？ご自分が批判を受けたように思われましたか？
＞気になさらなくても宜しいのではないでしょうか。
気にしているのではなく、あなたが自分の購入物件での事例を、
マンション全てに適用されるというようなご発言をされたので
指摘したまでです。＞私の購入したマンションだけが造りの雑な酷いマンションなのだと
＞したら、（あ、これは>>62に書かれていたことですので）内覧業者
＞が忙しそうにしているのはなぜなのでしょう。
内覧業者の日常は詳しく知りません。
ただ聞いていただければわかるのですが、決して効率の良い業種ではな
いのです。
５〜１０万円で数時間拘束され、一日にこなせる件数も限られる。
しかも殆どの場合土曜日曜が内覧会。
これじゃ事務所経費と人件費でぎりぎりではないでしょうか。
忙しいのは当然だと思います。＞販売担当者が内覧業者を入れることに気持ちよく「どうぞ！」と言わ
＞ない場合が多いのはなぜなのでしょうね。
それも当然ですよ。部外者ですから。
内覧会の時点では、売主は引渡しをされていません。
現場立ち入りを制限するのは当たり前だと思います。
あと、販売担当者が気持ちよく受け入れないの理由は他にもあります。
内覧会というものはスケジュールが決まっています。
何時からスタートして何時ごろに終了する。
一戸一戸順番に終わらせていくのです。
ゼネコンも限られた人数で行っているのですから、一組のために何時間も
付き添ってはいられないのです。
事前に数時間内覧する旨を申し出していれば別ですが、急に内覧業者を
連れてきて長々と内覧されては、次のお客に影響を及ぼします。
嫌がるのは当たり前ですね。
まともな販売員であれば「内覧業者を連れて行くのでゆっくりと時間がほしい」
と申し出されれば、そのように日程を組むものですよ。
販売員も人間ですから、自己中心的なお客に対しては不快感を覚えます。
＞販売担当者が内覧業者を入れることに気持ちよく「どうぞ！」と言わ
＞ない場合が多いのはなぜなのでしょうね。
それも当然ですよ。部外者ですから。
内覧会の時点では、売主は引渡しをされていません。
現場立ち入りを制限するのは当たり前だと思います。
あと、販売担当者が気持ちよく受け入れないの理由は他にもあります。
内覧会というものはスケジュールが決まっています。
何時からスタートして何時ごろに終了する。
一戸一戸順番に終わらせていくのです。
ゼネコンも限られた人数で行っているのですから、一組のために何時間も
付き添ってはいられないのです。
事前に数時間内覧する旨を申し出していれば別ですが、急に内覧業者を
連れてきて長々と内覧されては、次のお客に影響を及ぼします。
嫌がるのは当たり前ですね。
まともな販売員であれば「内覧業者を連れて行くのでゆっくりと時間がほしい」
と申し出されれば、そのように日程を組むものですよ。
販売員も人間ですから、自己中心的なお客に対しては不快感を覚えます。
元デベ社員さんに質問です。70でもしましたが、通常の銀行ローンを使いたい場合、告知義務違反をしなければならないような病気をしていたら、虚偽の告知をしなければ、（連帯保証人がいない）銀行ローンは使えないのでしょうか？死なないで完済する自信があればよろしいのですよね？住宅金融公庫の金利の高さには耐えられない場合です。他のかたはお答えいただかなくてけっこうですので。元デベ社員さんのみへのご質問です。
＞告知義務違反をしなければならないような病気をしていたら、
＞虚偽の告知をしなければ、（連帯保証人がいない）銀行ローンは
＞使えないのでしょうか？
使えないと思います。
基本的なことを申し上げるようですが、そもそも住宅ローンというものは
銀行が融資を承認するのではありません。
保証会社が審査基準を設定しています。
例えば北洋銀行なら「ノースパシフィック株式会社」、北海道銀行
なら「道銀カード」「全国保証」など。
住宅ローンは保証会社が申込人の連帯保証をしてくれるので、例外
はありますが別途連帯保証人が必要ないわけです。
すなわち保証会社の基準を満たしていなければ住宅ローンは申込できません。
団体信用保険も、その基準のひとつなのです。
団信の担当保険会社が保険加入を認めなければ、保証会社は絶対に連帯保証
してくれません。
ですから団信加入が条件の住宅ローン商品であれば、疾病の種類によって承認
不可となります。
ただ保険会社によって基準が異なります。
同じ疾病の告知をしても加入可のところもあれば不可のところもあります。
もちろん三大疾病付きの団信でも同じです。
一度ダメでも何社か試してみるのも良いでしょう。
＞死なないで完済する自信があればよろしいのですよね？
恐らく住宅ローンに申し込む人は全員そう思っているでしょう。
繰り返し申し上げますが、団信告知の虚偽はやめたほうが宜しいです。
万が一の場合、銀行もデベロッパーも味方にはなってくれません。
虚偽をしなければローンを申し込みできないのであれば、住宅を購入する
ことを諦めたほうが良いと思います。
なぜなら「買うべき人」ではありませんから。
販売経験者として率直にそう思います。もちろん最後は「自己責任」ですから、虚偽告知をすることを、誰も
止めることはできません。
最後に、健康診断の実施が必要ないなど、加入が簡単な保険商品は
支払いこそが厳しいと認識した方が宜しいと思います。
団信に限らず、保険とはそういうものです。
元デベ社員さんは北海道の方ですよね？
一つ質問させて下さい。
今度東京から引っ越し（転勤）いたします。けっこう急な話でした。
東京でマンションを買おうと思っていましたが、札幌で新居を構えるつもりです。
ただ短くて10年、長くて20年なので、一戸建てではなくマンションにしたいです。
以前、仕事の視察に来たときは、宮の森や円山周辺の雰囲気が好きでした。
あのあたりというのは、札幌の不動産としての価値はいいほうなのでしょうか。
ちょっと漠然としていて申し訳ありませんが……。
東京の不動産の価値に慣れているため、中古や新築のHPの値段などを見ても、
これが周辺相場と比べてどうなのか、よくわかりません。
できれば少しいいところに住みたいと考えております。
なにかアドバイスをいただければ幸いです。
予算は東京では10000万位予定していましたが、
こちらでは90平米前後で5000〜7000位を予定しています。
＞宮の森や円山周辺の雰囲気が好きでした。
＞あのあたりというのは、札幌の不動産としての価値はいい
＞ほうなのでしょうか。
人気のある地域なことは確かです。
多少高額な販売価格になろうとも需要はありますね。
緑豊かで利便性がそこそこ高い円山地区は、いわゆる高級住宅街の
一角をなしています。
現状では、分譲マンションの坪単価はトップではないでしょうか。
私が個人的に思うデメリットは、ショッピングセンターなどの商業店舗が
少ない。
山並みが西側にあるため、日没が早く感じる。
そして新規物件の場合は、大抵近所からの反対運動を経験しますから、
冷たい視線を浴びる（笑）ということもあります。
あと、札幌に古くから住んでいる人は知っていますが、円山は墓場が沢山
あったところですね。
元墓地の上に建設しているマンションは何箇所かあります。
もともと円山に住んでいる人は気にならないようですが。
宮の森地区については、どちらかというと戸建が主流になります。
分譲マンションとして考えるならば、地下鉄駅などの利便性が物足りない
と思います。
＞予算は東京では10000万位予定していましたが、
＞こちらでは90平米前後で5000〜7000位を予定しています。
その予算であれば十分購入可能です。
追加工事をどれくらいするのかによりますが、通常円山で平均坪単価
１４０〜１５０万で購入できるかと思います。
将来的に賃貸や転売も容易ですから、資産価値という点ではかなり高得点
の場所だと思います。
↑ 一概にそうとは言えないのでは？売却を前提にするなら、
売れる建築基準・施工品質で出来ている物権を、１・５年後
に購入なさっては如何でしょう？８９さん。特に今年中は、
検査終了物件以外、お勧めでき難いでしょう。今年からは、
玉石の中から、玉を選んでナンボのパラダイムです。
お仕事頑張って、札幌の時間を愉しんで下さい。
元デベ社員様
耐震問題はこの後は落ち着きそうですか？
それとも購入はもう少し待ったほうがいいのでしょうか？
ここのいろんなスレを読むと素人の視点なんであまり参考にならないので。
元社員としての考えでいいので教えてもらえませんか？
なんとなく、89様は円山や宮の森にマンションを分譲している
関係者のように思えるのは私だけでしょうか？
私が実際に住んでみて、世間で言われているほど
円山や宮の森は素敵な地域とは言えないですね。
ごみごみしていて、他の地域と土地の値段が違ってくる
ほどの良さはないと思う。
だからといってどこがいいんだと聞かれても、
どこもどっこいどっこいだけど。
元デベ社員様
アドバイスありがとうございます。
御礼が遅くなってすみません。
円山や宮の森は東京在住者にとっては、
十分以上に素敵な場所だと思いましたよ。
あのあたり「神宮外苑」と書いてあったのを覚えていますが、
東京もやはり神宮外苑があり、
東京の神宮外苑はそれこそ庶民には手が出ません。
「神宮外苑」という呼称に漠然とした憧れがあるんです。
お墓が多いのもそれほど気になりません。
なんとなくこれまで寺町に住むことが多かったので。
またお聞きさせていただくこともあるかと思います。
そのときはどうぞ宜しくお願い致します。
